工程造價管理在房地產開發項目的作用

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摘要:工程造價管理是房地產開發項目管理的重要組成部分,貫穿于項目管理全過程,對開發項目起著關鍵性的作用。因此,房地產開發企業應進行有效的工程造價控制,降低開發建設成本,以提高自身的工程造價管理水平和經濟效益,降低企業運營風險。本文以工程造價管理在房地產開發項目中的作用展開論述,為房地產公司優化造價過程管理、提升其造價管理水平提供理論參考。

關鍵詞:工程造價管理；房地產開發項目；全過程管理

隨著國內房地產市場體系的不斷完善,企業管理越來越精細化,其中工程造價管理尤為重要。工程造價管理的特點是,影響因素復雜,在具體應用過程中存在很多問題。為了對其進行合理有效管理,房地產開發企業應將造價管理工作前移,從項目的設計階段入手,深入穿透合同管理階段、圖紙會審階段、計量計價及支付階段、竣工結算階段,提高工程造價管理工作的連續性、準確性、科學性,從而更好地管理企業,向著高質量管理、高效益方向發展。

1工程造價管理在房地產開發全過程中的作用

1.1在設計階段,工程造價管理對項目優化設計和成本預測控制起著重要的作用

目前,工程造價管理工作的范圍得到極大延伸。近年來的項目管理情況表明,項目前期的設計方案及圖紙優化已經成為建設單位控制成本的一個新方向。開發企業也越來越重視和支持造價人員參與項目建設的前期階段管理。（1）造價管理人員應輔助設計單位進行方案測算與優化,并針對造價管理中的疑難問題與設計人員進行充分交流,從而更好地優化工程設計方案。（2）工程造價管理與設計方案相融合,能夠將經濟與技術結合起來,這樣不僅可以實現經濟控制的目的,而且能優化項目投資金額,實現企業效益最大化。（3）造價管理人員應將市場造價信息提供給設計人員,以便設計人員在設計過程中綜合考量相關造價指標,節約成本。（4）設計圖中的管路通常是直線走向,實際施工時的拐彎情況并未包含其中。根據工程造價經驗,如果設計人員能在圖紙上用彎線標出管道走向,并給出具體的彎道數量,那么其工程造價的結算結果將既準確又科學。（5）由于安全責任制度、自身專業限制等影響,設計人員更多地關注建筑使用的安全性,而對工程造價考慮得較少。這時就需要專業素質過硬、工作經驗豐富的造價人員參與其中,與設計人員緊密配合,及時完成設計階段的成本優化工作。總之,設計階段的經濟控制是整個工程建設成本控制的重點。工程造價管理與設計的融合可以最大限度地實現工程的限額設計。造價管理人員協助設計單位優化設計方案,有利于促進項目全面造價管理的實施,提高項目的投資效益。

1.2在合同管理階段,工程造價管理對項目合同價款和費用確定起著決定性的作用

合同管理,主要是通過法律合同的形式,對質量、造價、工期、責任、承包范圍等各項內容進行約定。工程造價,主要是明確發包造價與結算管理。在實際工作中,合同管理通常由法務、行政等部門單獨或協同管理。造價管理往往以項目經濟相關主體為基礎,通過合同金額核定、成本測控、量價核定等形式來主導合同的管理。（1）在合同管理階段,核心是確定合同價。合同價款即所投資或所支付的費用,其明確了工程承發包雙方的權利義務和工作的分配形式,直接影響整個管理系統的形態和運作,對工程造價的確定有著不可忽視的作用。例如,某開發企業起草建設工程合同的通常是行政部門的工作人員,他們對項目的具體情況往往缺乏全面了解,對專業的規范制度了解得不夠深入,致使簽訂的合同存在諸多隱患（如計價取費不明確、執行的相關文件沒有及時更新等）,容易在后期的支付、結算中引發雙方矛盾。而此時,造價管理人員可以從專業的角度出發,依據相關標準分析合同價款,敲定每一個影響造價的條款。（2）在合同管理階段,達成協議是重要標志。在合同簽訂之前,管理人員一定要針對項目的總體方案、項目所用材料、項目的承包單位情況、項目的環境情況（自然、交通、人文等因素）等合同條款進行仔細審查,對于重大款項要形成分析報告,將其作為造價管理部門合同備案的附件及依據。（3）在合同管理階段,風險管控是關鍵。合同一經簽訂,便對合同雙方產生了約束力,合同中的每一條都與雙方利益相關。所以,在合同起草和談判過程中,管理人員應結合已建項目的經驗,分析可能存在的各種造價合同風險,對可能發生的情況和各個細節問題都要考慮周全,并做出明確判斷,不能存有僥幸心理；對于合同責任條款、價款調整問題要進行明確說明,不可描述得模棱兩可,不能用區間數據界定；一切問題都應明確具體地以書面形式規定,杜絕口頭承諾和保證；合同中應體現出有效防范和化解風險措施的具體條款,以免造成一些不必要的糾紛。

1.3在圖紙會審階段,工程造價管理對項目經濟合理性和科學性起著不可忽視的作用

圖紙會審是指,建設單位、設計單位、監理單位、施工單位共同參加,研究解決各單位提出的問題,審查圖紙是否全面、準確、安全、可行,確保設計的科學性、合理性、經濟性,將可預見的設計缺陷消滅在施工前,從而提高施工質量,節約施工成本,合理縮短工期,提高經濟效益。造價管理人員參加圖紙會審工作,能夠發揮出自身的專業優勢。（1）造價管理人員參與圖紙會審,首先可以更深層次地了解圖紙設計,現場聽取各參建方從不同角度對圖紙設計提出的問題及解決方案,避免單純地從紙質文件獲取信息,從而能夠綜合各方信息,實現對人力、物力、財力的有效控制。（2）造價管理人員可以更專業地從成本、經濟的角度出發,對設計中的一些成本過高的材料和設備提出替換建議,從而在保證性能指標的情況下減少材料浪費、降低成本。（3）造價管理人員在圖紙會審階段能夠綜合多個案例、大量的調研數據,綜合各方面因素,以造價指標、分析數據為依據,提出合理化建議,降低工程投資額,提高經濟效益。

1.4在計量計價及支付階段,工程造價管理對項目成本管理起到控制性作用

地產開發企業在工程項目招標前都會完成自己的預算編制工作,它是簽訂施工合同的依據,是建設方衡量設計標準、核算建設成本的依據,也是資金合理使用的依據。只有造價管理人員準確地計量計價,開發企業才能合理籌集、安排資金,確保資金的有效使用,保證項目建設順利進行。（1）在計量計價及支付階段,造價管理人員要建立計價及支付的管理制度。制度既要體現嚴謹性,又要保障順暢性,保障部門之間聯系緊密,并有利于工程造價管理與資金管理,保證造價管理的有效落實。（2）在計量計價及支付階段,造價管理人員要把握工程計量的準確性及真實性。工程計量計價出現偏差會影響建設單位的資金計劃,造成對施工方工程款的支付偏差,而損害承包人的經濟利益和積極性,并有可能造成施工進度放慢、工期延誤、質量標準下降等,難以保證整個工程目標的實現；而工程計量計價準確無誤、支付及時到位,既可保證施工單位的資金周轉,又能調動其積極性,還能保證投資方的利益。（3）在計量計價及支付階段,造價管理人員要堅持科學公正的原則,按照合同開展工作,對工程數量進行嚴格計量,對工程費用的變化進行科學計算,使得工程造價趨于合理,從而有效保證項目開發目標的全面實現。

1.5在竣工階段,工程造價管理對項目投資效果起著全面審查的作用

作為房地產開發項目工程造價管理過程中的最后一道程序,竣工決算是全面反映竣工項目建設成果的重要環節,是衡量建設項目投資效果的重要手段,也是開發項目竣工驗收階段的關鍵,還是投資成果轉入使用的重要標志階段。房地產開發企業的工程造價管理人員在竣工階段應做好以下工作：（1）管理人員必須仔細梳理項目應遵循的現行法律、法規、規章、規范性文件、計價標準、規范技術文件、過程圖紙、竣工圖紙、簽證變更、驗收記錄,做到完整、清晰、不遺漏；分析判斷運用的標準是否有據可依,是否科學,是否與工程實際相符合,從而保證工程造價管理的有效性。（2）管理人員應對照合同,核查竣工完成內容是否符合合同條款,是否驗收合格,簽證變更內容是否包含在合同的建設內容中,簽證變更是否履行項目管理審批手續,是否合理、符合實際情況,施工承包及分包方是否按照合同完成了所有內容,等等。（3）管理人員應核驗并檢查隱蔽工程是否驗收齊全、手續完備,實際完成工程量與竣工圖是否一致,落實簽證、變更手續是否齊全完備、合理,還要按照合同規定的統一計量規則對簽證變更內容進行核實。（4）管理人員應嚴格遵循合同約定的計價標準和原則,應橫向到邊,縱向到底,聯合各個相關部門,如工程技術、財務、物資采購、審計、法律等部門,對材料、分包、承包單價進行仔細審核。另外,工程造價管理人員應進行市場詢價與技術咨詢,并開展分組審核,層層復核,多次校驗,做到全面、精準且合法、合規。

2在全過程管理中，工程造價管理應重視信息化、數字化（BIM）技術的應用

隨著國家大力推進各產業現代化,項目管理信息化與數字化已經成為新的趨勢。互聯網+、信息模塊化、數字化(BIM)技術的不斷運用,對工程項目管理提出了新的要求。（1）工程造價資料的積累、儲存與分析,以及市場信息庫的建立,涵蓋了工程造價全過程管理的各種數據信息。企業借助新一代的造價軟件,如工程造價計價軟件（套價軟件）、圖形算量軟件和定額管理軟件等,能夠有效實現全過程造價的動態化管理。（2）BIM技術能夠簡化數據分析的工作量,可實現測算數據的自動存儲和共享,改變了傳統的項目管理信息傳遞方式。這樣不僅能匯總建筑項目的所有數據源,而且能實現多方共享,保持項目信息傳遞的及時性和準確性。當數據發生變化時,BIM技術構建的立體化工程造價管理信息庫能夠將工程造價中不同數據之間存在的區別或聯系加以整理,從而實現高效的項目工程造價事中管理目標。（3）工程企業有必要培養新一代的造價管理人才,使其在已有的工程造價管理經驗基礎上,緊跟管理技術革新,不斷學習新的造價管理技術,豐富管理手段,從而更好地提升企業的造價管理水平。

3結語

在國家政策的支持和調控下,未來中國房地產市場仍將保持連續性和穩定性特點。在今后的地產項目開發中,品牌、品質、技術、人才、資金、管理等核心競爭力將是企業管理的重點。企業應堅持高質量管理,在實現由量變到質變的過程中,向管理要效益是一種必然的方向。

參考文獻：

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作者：金佩娟 單位：甘肅平涼天正房地產開發有限公司