物業(yè)管理與物流的融合要點

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中國擁有世界上最大的城市系統(tǒng)和最快的城市化速度。在城市發(fā)展過程中，隨著向虛擬網絡消費的逐步轉變，消費品的數(shù)量和質量不斷提高，而城市物質保障體系的負擔正逐漸增加。據(jù)中國物流采購聯(lián)合會介紹，2016~2019年，中國智能物流市場規(guī)模持續(xù)增長2位數(shù)以上。預計到2025年，市場規(guī)模將超過萬億元。在這個廣闊的智能后勤市場，物業(yè)管理將發(fā)揮重要的作用。收入和消費水平的提高也提高了對工作和生活條件的要求。物業(yè)公司亦應透過專業(yè)的管理服務，為業(yè)主提供安全及舒適的居住環(huán)境。

一、物業(yè)管理的研究

（一）物業(yè)管理的基本概念是管理不同的住宅樓宇、附屬樓宇及處所，由特定機構和工作人員根據(jù)合同和合同接受并投入使用。以及環(huán)境、清潔、衛(wèi)生、安全、綠化和道路狀況的綜合專業(yè)管理；向公眾和雇主提供全套服務。物業(yè)管理的目標是物業(yè)，服務的目標是人。這是一種集管理、管理和服務于一體的有償勞動.最終目標是確保社會、經濟和環(huán)境效益同時增長。（二）物業(yè)管理的必要性在于，物業(yè)管理是現(xiàn)代城市管理的組成部分。物業(yè)管理作為一個關乎千家萬戶和人民生活的行業(yè)，特別是在人們對物業(yè)管理認識不足的地區(qū)，特別重要和必要。

二、物業(yè)管理存在的問題

（一）團隊管理水平下降.物業(yè)管理公司提供的服務質素，是物業(yè)管理公司賴以生存和發(fā)展的基石，以及建立房地產管理服務市場的前提。不過，現(xiàn)時大部分物業(yè)管理公司都是由地產發(fā)展商興建，存在員工資歷低、服務不正規(guī)等問題。《資產管理條例》第33條規(guī)定，財產管理人應當按照國家有關規(guī)定取得職業(yè)資格證書；同時，從事物業(yè)管理工作的實際人數(shù)如下：具備物業(yè)管理專業(yè)資格的人數(shù)不多，而擁有高管理素質的人數(shù)很少，這嚴重影響了高水平的物業(yè)管理。（二）物業(yè)業(yè)主對物業(yè)缺乏有效的宣傳和溝通，業(yè)主亦不知道物業(yè)的管理。理解創(chuàng)造信任。提供物業(yè)服務的內容和標準不透明，收費率不明確，失職的責任是模糊的，大多數(shù)人選擇不收費。一方面，民意缺乏明確的政治取向。另一方面，為了吸引觀眾和讀者，一些媒體缺乏專業(yè)精神和敬業(yè)精神，積極傳播矛盾的物業(yè)管理報道，或為那些擁有企業(yè)優(yōu)勢的企業(yè)揮舞旗幟。在社會、商界和業(yè)主中缺乏理性的引導和宣傳，甚至缺乏公正深入的思考。（三）業(yè)主有義務及時支付物業(yè)管理費。“收費服務”的概念對消費者來說是不恰當?shù)摹．斎唬绻飿I(yè)管理局向業(yè)主提供服務，業(yè)主便要支付管理費。但事實上，有些業(yè)主以“我不需要你的幫助”和“別人付錢，我不付錢”為借口，使用免費的物業(yè)服務。（四）資產管理糾紛逐年增多，各類資產管理糾紛逐年增多。業(yè)主與物業(yè)管理人之間缺乏合約、協(xié)議或法例，限制了當事人的利益，導致業(yè)主矛盾加劇，財產和行政管理人。因此，有關物業(yè)管理、價格等方面的投訴很多。有關當局一旦作出協(xié)調，糾紛便不會獲得全面解決，雙方便會訴諸法庭。

三、當前物流管理中發(fā)現(xiàn)的問題

1.意識淡薄企業(yè)對物流管理沒有給予應有的重視。目前，企業(yè)管理者越來越看重企業(yè)利潤，不斷降低生產經營成本，忽視了物流管理對企業(yè)的優(yōu)勢，導致了企業(yè)物流管理的停滯。隨著國際化進程的加快，許多外資企業(yè)開始向中國市場投資。這些外資企業(yè)的物流管理非常成功，對國內企業(yè)構成了嚴重壓力[1]。目前我國物流管理缺乏協(xié)調管理，一些企業(yè)忽視了供應鏈，使得物流管理困難。企業(yè)后勤供應管理薄弱。首先，許多企業(yè)對物流管理沒有給予應有的重視，他們只將物流資源分配給企業(yè)產品，并將運輸成本轉嫁給企業(yè)和消費者，忽視了企業(yè)家和消費者雙方的利益以及企業(yè)物流的潛在收益。其次，一些購買者通過增加企業(yè)的物流成本獲得個人利益，導致企業(yè)腐敗現(xiàn)象加劇。2.物流管理體系不健全我國物流管理行業(yè)尚處于發(fā)展階段，缺乏科學合理的管理體系，從當前物流管理的角度看，確定物流企業(yè)只需要高級管理環(huán)節(jié)，明確責任分工并不難，但部門之間缺乏聯(lián)系使得物流管理無法健康發(fā)展。同時，許多中小企業(yè)對物流管理普遍缺乏應有的重視。缺乏后勤和人力資源管理系統(tǒng)。例如，企業(yè)金融部門物流運營成本缺乏單獨核算，難以理解物流成本和物流成本，降低了運營成本。此外，許多企業(yè)沒有對涉及第三方的物流進行監(jiān)管和評估，而且企業(yè)管理者可能不知道物流管理的具體成果。3.企業(yè)缺乏物流管理人才物流管理專業(yè)人員應是具有實踐和理論知識的綜合性專業(yè)人員。西方發(fā)達國家已經有了大量的物流管理專業(yè)人才。由于我國物流起步較晚，許多企業(yè)對物流管理重視不夠，忽視了物流的發(fā)展和選擇，導致后勤管理缺乏專業(yè)素質和創(chuàng)新能力[2]。同時，企業(yè)對物流管理缺乏控制，這也是物流管理人才短缺的原因。為了提高企業(yè)的國際競爭力，一些企業(yè)開始完善物流管理人才培養(yǎng)，然而，他們中的一些人并沒有意識到物流管理的重要性。由于企業(yè)對人才的需求有限，國內很少有企業(yè)能留住物流人才。4.企業(yè)物流管理的信息化程度低由于缺乏物流管理專業(yè)人才，企業(yè)在實際管理過程中無法使用專業(yè)的信息管理系統(tǒng)。一些物流在收集和總結企業(yè)信息以及從供應商和客戶處獲得及時信息方面準備不足，這對商業(yè)發(fā)展產生了非常不利的影響。雖然近年來許多企業(yè)認識到物流信息管理的重要性，但大多數(shù)企業(yè)缺乏引進先進管理方法的能力。同時，由于缺乏統(tǒng)一的信息技術標準，使得企業(yè)無法規(guī)范信息技術管理職能，它還剝奪了物流管理對信息技術設施的訪問。

四、有機融合的共贏要點

（一）物業(yè)管理與智慧物流的“默契”。物業(yè)管理與智慧物流的跨行合作具備著天然的優(yōu)勢，其表現(xiàn)在：1.服務對象一致。城市物流服務大多由消費者提供，消費終端由城市居民提供，其中大部分是物業(yè)管理服務。2.服務需求一致。快遞和房地產公司是服務業(yè)的一部分，因為它們更好地為業(yè)主服務。基于相同的服務需求，雙方可共同研究業(yè)務流程，提升服務質素。3.降低人力支出的訴求一致。（二）物流智能的提高帶來了客戶體驗的優(yōu)化。消費格局有三個特點：一、人口密度高；二、迅速增長的潛力；三、勞動力嚴重短缺。這三個特點是住宅、商業(yè)和其他地區(qū)的情況，在這些地區(qū)，信使和銷售服務是以商業(yè)方式提供的。（三）對速遞及海外貨品的需求持續(xù)上升，但伴隨而來的是物流人力的增長、萎縮，甚至疲弱。參與物流業(yè)的雇員人數(shù)將會逐漸減少，這對人工智能等技術取代人力是十分重要的[3]。（四）在房地產領域，它還面臨著勞動力成本的急劇上升。人工智能、大數(shù)據(jù)等支持智能產品的技術手段，旨在降低成本、提高效率。房地產希望客戶有額外的物流價值。根據(jù)傳統(tǒng)的包裝和交貨順序，增加了大量的房地產代理。與智能物流的合作不僅有利于智能化服務，而且通過降低勞動力成本提高了效率和收入。（五）智慧物流在物業(yè)管理中的布局。基于兩個行業(yè)之間的“默契”，在物業(yè)管理中布局智慧物流的“玩家”越來越多，逐漸形成了多種發(fā)展模式并存的市場態(tài)勢。1.配送機器人的崛起。人工智能技術在智能物流中的應用主要體現(xiàn)在各種配電機器人的誕生上。雙峰、京東等大型物流企業(yè)研發(fā)出智能機器人產品。人與人的互動成為物流智能化轉型的特征之一。機器人配送最重要的特點是配送物流的機械化和自動化。引入送貨機器人，有效解決了傳統(tǒng)快遞員的難題，提高整體工作效率[4]。這種不受控制的配送服務非常受歡迎，特別是在“黑天鵝”時期，越來越多的辦公室和市政府開始推出。由于成本問題，機器人的放置更傾向于高質量的屬性，這是提高項目水平的有力工具。智能快遞是最常見的智能物流模式。他與一家房地產公司合作，在該地區(qū)建立了一個業(yè)務倉庫，并從財產中獲得收入。智能快遞公司首先接受了物流碼頭的最后一公里，其便利性得到了客戶的認可。酒店的主要優(yōu)勢是有效降低了快遞員移動帶來的安全風險。同時，顧客自助模式意味著業(yè)主不應該為了家庭收入而增加勞動力成本。然而，隨著傳播的快速限制，發(fā)現(xiàn)的缺陷越來越多。郵遞員簽收、保管不當?shù)葐栴}逐漸引起消費者不滿。早些時候，颶風“特快”在全國引起憤怒，并加強了特快公司的抵抗。這種服務模式的發(fā)展稍有放緩，有待進一步發(fā)展[5]。2.智慧物流系統(tǒng)。智能物流物業(yè)管理系統(tǒng)主要由第三方智能服務提供商開發(fā)，與這兩種模式的普遍性和適用性相比，智能物流更傾向于服務業(yè)提供的商品。以AIM智能服務提供商智能物流系統(tǒng)為例：通過系統(tǒng)管理，快遞員將貨物送到管理和入口房。該系統(tǒng)支持兩種服務：自助分配和分配。銷售服務：在檢查期間，安全人員可以在不增加安全人員人數(shù)或收入的情況下進駐房舍。自助服務：酒店工作人員要求將快遞服務放在貨架上，并向相關用戶發(fā)送取消信息。用戶可以根據(jù)裝運代碼自行接收貨物。智能平臺管理，快遞公司部分受益于所有權，提高了配送效率；房地產擴大產品控制、快遞等附加服務，為客戶創(chuàng)造高效便捷的服務，有效提高客戶滿意度。五、結束語。目前，這種模式越來越受到物流和房地產企業(yè)的認可。雙方在合作中以較低的成本取得了成功。認為這是知識物流與知識產權融合的最佳模式之一。合作的起點是企業(yè)產業(yè)升級，最后是提高生活效率和工作時間。隨著消費需求的進一步拉動，物業(yè)管理與智能物流的融合帶來了新的商機，為舒適而明智的未來帶來力量。

引用出處

[1]施曉東.淺論物業(yè)管理可持續(xù)發(fā)展中存在的問題及其發(fā)展目標[J].現(xiàn)代物業(yè),2008(04):84-85.

[2]張瑞敏,呂曉娟.我國物業(yè)管理的現(xiàn)狀、問題及對策[J].市場論壇,2008(05):34-35.

[3]廖若希,王喜成.物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展趨勢———品牌創(chuàng)建[J].集團經濟研究,2007(12S):220-221.

[4]丁軍.房地產物業(yè)管理存在問題和對策[J].中國市場,2008(22):9-10.

[5]王永慧.我國物業(yè)管理問題探討[J].河南社會科學,2006(05):227-228.

作者：劉延齊