綠色建筑理念與項目成本管理研究

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摘要：房地產項目成本管理中可引入綠色施工管理中的節約理念，將綠色施工中的節約材料、降低能耗、節約水資源等與項目管理相結合，從而達到降低項目成本的目的。施工材料費用在項目成本中占比最大，其次是人工費用，間接費用和安裝費用也占有較大的比例，綠色管理理念在針對成本進行管理是可以將重點放在這幾個方面，在此基礎上借由分析以上幾個方面內容，落實實施綠色施工理念在成本管理中的有效應用。

關鍵詞：綠色建筑理念；房地產項目；成本管理

房地產項目成本管理的重要思想路是節約成本開支，這一點與綠色建筑施工管理理念高度接近，施工單位可借鑒綠色施工技術和管理理念，細化成本管理的內容，重點在節約施工材料、降低各類用電設備能耗以及減少施工活動中水資源的消耗，同時還要考慮到生活區、辦公務的能耗、用水問題，形成符合綠色施工特點的成本管理體制。

１房地產項目成本分析

１．１房地產項目的總成本概述

表１為國內某房地產項目工程費用匯總表，其中較為全面地反映出房地產項目的成本來源以及各種成本構成要素的占比情況，雖然不同項目之間存在較大的差異，但材料費用、人工費用、安裝費用以及項目間接管理費用在各類項目中占比都較大，因而該表較為客觀地反映出實際情況。

１．２房地產項目主要成本分析

第一，項目材料費用。建筑工程項目中材料費用始終在總成本中占據最大比重，甚至有些項目可達到７０％上下。對于房地產項目，其材料費用主要涵蓋了水泥、鋼筋、成品金屬管件（電氣穿線管、給排水管道）、采暖管線、電力線纜、通信光纜、電梯、安防設備、消防設備等。材料及設備是施工的基礎條件，并且房地產項目工程量較大，這些材料和設備花費的資金必然占據著主體地位。材料費用是否會影響到施工單位的成本主要取決于項目發包方式以及施工過程中的材料利用率。大量的房地產項目是由開發商自行設計、采購和施工的，因而合理的采購策略可幫助施工企業節約材料成本。進入施工管理階段之后，材料的領用發放、現場應用以及回收利用等是影響材料利用率的重要因素，提高利用率可間接地降低材料成本［１］。第二，項目間接費用。工程項目中的間接費用在總成本中的占比也較大，通?？膳旁诘诙蛘叩谌奈恢?，項目間接費用由企業管理費用和規定費用構成。企業管理費用包括后勤保障、行政辦公費用、員工差旅費用等。規定費用則涵蓋了工程排污費、醫療保險費用、意外傷害保險等國家規定企業必須為員工提供的福利或者保障。規定費用是以國家法律法規來保障的，企業不可降低規費支出。因而從成本控制的角度看，重點在企業管理費用上。例如，建筑施工企業在行政管理工作中應制定出嚴格的物資使用規范，紙張需兩面使用，辦公室照明、空調設備等也要作出一定的限制，夏季空調溫度不可低于２５℃，降低能耗［２］。第三，人工費及安裝費。安裝費用指的是建筑工程中安裝設備、工件等支出的人工勞務費用，安裝費涵蓋在人工費之內，例如，建筑工程中電力配電設施、給排水管道、消防設備、視頻監控設備、門禁系統等都屬于典型的安裝費用。但是人工費中又包括了物資材料的人工轉運、裝卸以及其他方面的人工費用。施工企業的人工費用通常是按照員工出勤來計算，如果材料供應不及時，或者機械設備不到位，就會出現人工閑置的情況，此時會產生額外的人工成本。因此，企業在施工管理中需提升人員、機械、物資以及設備之間的銜接性，形成一種緊湊的施工管理效果，借此來降低人工成本［３］。

２綠色施工理念下的房地產項目成本管理措施

綠色建筑管理理念涉及房地產項目設計和施工兩個層面，其核心理念是一致的，最大限度上降低房地產項目對資源的消耗，避免施工活動破壞或者干擾生態環境。顯然，綠色施工在傳統施工管理方案上提出了更高的要求，由于綠色施工理念下要求節約能源、材料以及水資源，因而有利于控制項目整體成本，具體可從以下幾個方面來實施。

２．１綠色建筑節材施工成本管理策略

首先，建立完善的材料進場驗收、入庫保存、領用以及廢料回收制度，督促全體施工人員嚴格落實。①材料入場驗收。供應商將材料運輸到施工現場之后需經過建設單位、施工單位以及監理單位的聯合驗收，重點對材料的數量、質量以及規格型號等進行確認，以項目材料表為依據，這一工作可避免材料數量缺失或者劣質材料入場的問題，也能防止材料規格型號錯誤。以上任意一種情況的出現都會增加施工單位的材料成本，造成不必要的損失；②房地產項目的施工期限通常在２年左右，具體取決于項目規模。進入施工方庫房的材料需按照其特點合理存儲，以免因存儲和管理不當而造成材料丟失或者變質受損。施工單位應該建立嚴格的入庫制度，將材料的基本信息記錄下來，包括其規格、型號、存放區域等，存放時要采取必要的保護性措施，如水泥要防水、防潮、防暴曬；③材料領用是管理的重點環節，需由技術人員開具材料領用表，由班組人員攜帶材料領用表按量領用，材料管理人員要核對領用表和實際領用的材料是否完全一致。任何作業人員在未經材料管理人員允許的情況下不得領取材料；④施工現場剩余的材料不得隨意丟棄，現場使用量和最終剩余量要與最初的領用量保持一致，去除耗損量，剩余的材料全部回收庫房［４］。經過以上四個環節的管理，施工單位可有效提高材料管理的規范性和精細程度，避免因管理不善而造成材料浪費。

２．２綠色建筑節能施工成本管理策略

節約能源、降低能耗是綠色施工理念的重要組成部分，房地產項目施工中的能耗主要來自用電機械設備、現場照明設備、辦公區空調通風設備、生活區采暖設備以及物料運輸時消耗的油料等。施工單位在管理過程中需針對以上能耗單元設計精細化的管控措施，將能耗降到最低程度。①用電機械設備選型。根據工程負荷合理選擇用電機械設備的功率，并且盡可能采用變頻技術，提升用電機械的有功功率。有些施工單位使用大功率設備完成較小的施工負荷，造成了一定的能源浪費；②現場照明管理。在室內施工或者夜間施工時會用到照明設備，結合照明需求，采用節能型燈具，并且對照明的時長做出限制，離開現場之前必須將所有的照明燈具全部關閉；③辦公區及生活區會設置空調設備以及冬季供暖設備，因而也會產生較高的能耗，對于這些暖通設備需進行嚴格的溫度控制，根據使用實踐，室內空調降溫每下降一度，將會增加８％到９％的能耗，冬季供暖設備也存在類似的特點。因此，室內溫度調節要控制在合理范圍之內，如夏季不得低于２５℃，冬季不得高于２０℃，防止過度降溫或者采暖造成高能耗；④施工現場總是要運輸或者吊裝施工材料或者設備，由此會造成油料的消耗，施工單位應合理布局施工平面，合理規劃工序，減少材料二次搬運，降低油料消耗［５］。

２．３綠色建筑節水施工成本管理策略

房地產項目的水資源消耗主要來自混凝土制備、混凝土結構養護、現場揚塵治理、道路清洗、臨時生活區用水等，節水措施包括以下幾個方面：①設計完善的給排水管路系統，避免滲漏，并合理控制供水壓力。施工單位的給排水管路系統不可存在滲漏的現象，否則大量的水資源將浪費在路程上，可在管路系統的各個階段設置流量監測裝置，終端設計水表，借助這些監測裝置掌握供水流量，及時發現滲漏問題。供水壓力不宜過大，超壓供水會導致水龍頭出水流量過大，很容易造成浪費；②回收廢水。生活區產生的廢水要集中收集到城市污水管網系統中，不可隨意排放，不僅污染環境，還會造成水資源的流失；③現場混凝土結構養護、揚塵治理以及道路清洗工作要控制用水量，做到按需用水，不可過度管理。

２．４綠色管理理念在人工、機械以及間接費用方面的應用

綠色施工理念的重在“節約”，實際上這種理念不僅僅可用于材料、能源以及水資源的管控，人工費用管理、機械費用管理以及各種間接費用管理均可采用綠色施工管理的“節約”理念。例如，企業在組織人工和機械設備時應該提高與施工進度的匹配程度。通常作業現場放的工人數量和機械數量處于動態變化之中，尤其是人員，在項目初期階段作業面較小，所需人員較少，進入項目高峰期，現場作業面大幅增加，施工人員和機械設備的數量也會增加［６］。因此，施工單位要形成一種動態化的管理機制，提高人員和機械的使用效率，促進人員、機械、材料和施工進度之間的精確匹配，在施工管理策略方面可采用流水施工法。

３結語

建筑綠色施工管理理念中的節水、節材以及節能對房地產項目成本管理具有重要的借鑒意義，因為房地產項目成本中材料和能耗占比較大，尤其是材料，同時這種節約理念還用于改善人工費用、間接管理費用和機械費用等。施工單位在成本管理中要充分發揮綠色施工的節約特點，壓縮項目施工成本。

參考文獻

［１］李文嘉．綠色建筑背景下房地產項目成本管理分析［Ｊ］．建筑技術開發，２０２１，４８（２３）：６６－６７．

［２］唐冰潔．綠色建筑背景下房地產項目成本管理的思考［Ｊ］．品牌研究，２０２０（３）：５２－５３．

［３］穆昊明．基于成本和收益的建筑節能經濟分析［Ｊ］．市政技術，２００９，２７（６）：６６５－６６８．

［４］楚峰．我國房地產行業綠色建筑的現狀與未來方向［Ｊ］．住宅與房地產，２０１９（２３）：５１－５７．

作者：趙文君 單位：山東鉅旺建筑工程有限公司