房地產企業常見法律風險防范策略

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摘要：房地產行業作為我國國民經濟的重要支柱之一，從投資決策到房屋銷售各個環節都面臨著很多法律風險，對常見風險進行預測與防控對房地產企業意義重大。本文從房地產企業日常運營中常見的法律風險入手，并提出防范措施，旨在為房地產企業完善自身法律監督體系提出建議與意見，從而提高企業整體競爭實力，促進企業平穩高效運行，防止企業因各類法律糾紛受到不必要的損失。

關鍵詞：房地產企業；法律風險；防范

根據國家統計局公布信息顯示，我國2021年房地產開發投資總額為147602億元，與上年相比，增長4．4%。縱觀近10年的投資情況，房地產行業的總投資額一直保持增長態勢，2019年的漲幅甚至達到了10%。作為國民經濟支柱性產業之一的房地產業，由于利潤高，行業壁壘較低，吸引了很多投資者的目光，然而隨著近年來國家針對房地產行業不斷出臺的相關調控政策，房地產行業的競爭日趨激烈，一些大型房開公司的陸續“爆雷”無疑給整個房地產市場敲響了警鐘，要求房地產企業更加注重風險的防控。房地產企業在日常的生產經營中，會遇到各種各樣的風險，根據產生風險的源頭不同，可以將風險分為四類：一是國家宏觀政策調控造成的政策性風險，二是房地產市場起伏造成的經濟性風險，三是突發不可控的社會事件或自然事件造成的環境性風險，四是房地產企業運行中日常產生的法律風險。相較于前三類風險，第四類風險是房地產企業最容易規避與防控的。做好房地產企業常見法律風險的防范，對于房地產企業的健康平穩發展有著極其重要的作用，有利于房地產企業在當前激烈的競爭與挑戰中脫穎而出，占領更大的市場份額。

一、房地產企業常見的法律風險及防范

房地產行業開發周期較長，業務流程極其復雜，從企業獲取土地到房地產建筑工程質保期結束的各個環節都會產生一定的法律風險。下面就房地產項目流程的各個階段進行分析，討論房地產企業在不同階段都有哪些常見的法律風險，及如何進行防范。

（一）項目前期準備階段

房地產項目在施工建設前往往還要經歷較長的準備階段，涉及了土地受讓、成立項目組、對土地原有房屋拆遷等諸多問題，項目的準備階段的風險如不及時進行處理，可能會對整個項目產生直接影響，造成無法挽回的損失。1．土地受讓產生的法律風險及防范拿地是一切房地產項目開發的源頭，房地產企業通過招拍掛或其他土地使用權轉讓方式取得項目用地后，才能進行開工建設。土地受讓的風險無外乎合同雙方當事人無法履行約定，即房地產企業無法依約支付地價，或政府等原土地使用權人無法將土地交付給企業。針對這一風險，房地產企業在進行拿地時，除了要關注政府近期的政策規劃及自身的資金狀況外，要特別注意合同中關于違約責任及合同解除事由的規定，避免因為拿地失敗造成整個項目的投資失敗。［1］2．拿地后土地閑置產生的法律風險及防范一些房地產企業在拿到土地后，并不及時進行開發利用，這就產生了土地閑置風險。我國《土地管理法》第三十七條和《城市房地產管理法》第二十六條規定了，除特殊原因外，土地閑置超出合同約定開發期1年的，要征收相應的土地閑置費，超出2年的，可以無償收回土地。《閑置土地處置辦法》第十四條也做出了相應規定，并且規定土地閑置費不得列入生產成本。從相關法條可以看出，國家為了促進土地的有效利用，對于房地產企業土地閑置問題的處置極為嚴格，故房地產企業在拿地后要盡量避免土地閑置風險，合理高效地推進項目進行。如果因不可抗力或政府原因致使土地無法正常開工的，房地產企業應及時與國土資源部門溝通協調，制定閑置土地的具體處置方案。［2］3．對土地上原有房屋拆遷產生的法律風險及防范房地產企業在對土地上原有房屋進行拆遷時，如未和被拆遷人簽訂明確的拆遷補償協議，可能會產生一定的法律風險。在實踐當中，房地產企業應在協議中明確規定補償辦法，列明補償款包括哪些具體內容及金額，補償的履行方式及時限，和補償協議當事人違約應承擔的具體責任。4．合作開發項目時產生的法律風險及防范房地產企業在進行項目合作開發時，如果未對合作伙伴進行審慎考量，難免會形成法律風險。最高人民法院出臺的《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件使用法律問題的解釋》中明確規定了合作開發房地產合同的主體要求，至少有一方當事人具備房地產開發資質成立的合同才能被認定有效。故房地產企業選擇進行項目合作開發時，要對合作伙伴的資質等進行考察，從而規避風險，防止給企業造成損失。［3］5．收并購方式取得的在建項目產生的法律風險及防范房地產企業通過資產收購的方式直接取得在建工程項目或通過股權并購的方式取得在建工程項目原公司的控制權，在房地產企業的日常經營中也很常見。以收并購方式取得在建項目時，房地產企業應對項目已完成及尚未履行完畢但已生效的合同進行審核，并對被收并購方進行盡職調查，否則可能會產生合同履行風險。

（二）項目建設施工階段

1．對工程造價缺乏有效管理產生的風險及防范如果房地產企業對于工程造價缺乏有效管理，在項目建設施工中，可能會導致實際投入資金遠大于預算資金。一旦合同雙方因為該問題發生糾紛，將會產生合同解除或項目工程質量標準下降等風險，給企業造成損失。所以房地產企業在進行項目招投標前，就應對工程造價進行預算，制定好工程造價管理流程。施工單位投標者，不能為了中標盲目壓低投標價，房地產開發公司也不應簡單按照“價低者得”的方式選擇中標企業。2．施工企業是掛靠單位產生的法律風險及防范由于建筑施工需要相應的資質，一些具有資質的施工企業會收取掛靠費違規“出借資質”，造成項目合同的當事人與實際施工人不符，影響項目的質量并產生法律風險。我國《建筑法》第六十六條規定了轉讓或出借資質證書后需承擔的責任。《建設工程施工發包與承包違法行為認定查處管理辦法》第十七條規定違法掛靠行為會在相關平臺上予以公示，根據公示的結果，可能會限制違法單位進入市場。為了避免這種風險的產生，房地產開發公司應嚴格審查施工單位，杜絕資質掛靠、違法分包等隱患的出現。3．建設項目缺乏安全監督產生的法律風險及防范項目建設施工中，如果忽視了安全監督，可能會導致安全生產事故，產生相應的法律風險。《生產安全事故報告和調查處理條例》第三十七條規定了對事故發生負有責任的單位會按照事故嚴重程度不同處以不同金額的罰款，第三十八條規定了單位主要負責人若未盡職履責需承擔的責任。對于房地產企業，發生安全事故后除了要承擔相應的行政甚至刑事責任外，還會引發一系列民事糾紛，企業需對受傷工人進行民事賠償和工傷保險理賠。因此，房地產企業在建設施工中要對安全監督程序給予足夠的重視，防患于未然，盡可能減少相關風險。4．項目經理管理體系不健全產生的法律風險及防范房地產企業如果對項目經理的管理體系不健全，缺少監督與審批環節，會造成項目經理濫用職權的風險，嚴重時甚至會產生項目資金被挪用、項目資產被侵占的惡性事件。為了規避此類風險，企業應建立健全相應管理體系，避免防控及考核程序流于表面，加強審計監督力度，將風險扼殺于萌芽之中。5．賬戶管理體系不健全產生的法律風險及防范《工程建設領域農民工工資專用賬戶管理暫行辦法》規定農民工工資需設立專用賬戶，該賬戶不得用作其他資金往來。房地產企業賬戶管理體系不健全時，會發生借用專用賬戶進行業務資金往來的現象，導致面臨司法或行政處罰的法律風險。對此，企業應完善賬戶管理體系，不混用賬戶，對各賬戶的不同用途進行分類登記，注銷不必要的賬戶，這樣既可以避免賬戶管理不當產生的法律風險，又可以節約相應的管理成本，減少管理費用支出。6．施工結算流程不規范產生的法律風險及防范施工結算流程對于房地產開發企業和施工單位都是非常重要的一個環節，若施工結算流程不規范，可能會導致工程結算推遲，工程款無法完成支付。如果在建項目存在糾紛，施工單位因自身原因造成的工程未結算，還會影響其在糾紛中優先受償的權利。為了避免該類風險，施工單位和開發單位都應該完善施工結算流程。在項目工程竣工后，施工單位應主動按照合同約定，及時準備相應材料，與開發單位辦理工程結算手續。在結算過程中，發生分歧的，應對協商后達成一致的意見形成紙面文件，注重證據的保全，便于在糾紛發生時啟動訴訟或仲裁程序，降低因證據不全造成權利受損的風險。［4］7．行使權利滯后產生的法律風險及防范在合同一方發生違約行為時，另一方若沒有及時行使權利，放任事態的發展，可能會造成權利無法得到有效保障的風險。合同的無過錯方，發現對方出現履行瑕疵或違約行為時，應及時作出相應反應，重視證據的保全，必要時采取訴訟或仲裁途徑維護自身的合法權益，避免因行使權利滯后，造成證據毀損滅失或超過法定時限時效。

（三）項目建設完成后租售階段

1．無預售許可證預售房屋產生的法律風險及防范在當今的房地產交易市場中，房地產開發企業為了盡快回籠資金，在增量房交易中一般以期房交易為主。但我國法律法規，對期房銷售的規定極為嚴格，禁止開發商在取得預售許可證前進行房屋預售。如果房地產開發企業違反該項規定，可能會產生后續無法訂立商品房預售合同或產生違約責任的法律風險。為了防范該類風險，房地產開發企業應盡量避免無證預售，即便必須在取得預售證前進行預約銷售的，也要在協議中謹慎使用定金、訂金、認購款等條款，最大程度規避風險。2．預約協議與商品房買賣合同條款不一致產生的法律風險及防范預約協議與商品房買賣合同條款不一致，協商后不能形成合意致使買賣合同不能簽訂的，一般不認為是任意一方當事人的責任，房地產開發企業亦不能拒絕退還購房者的訂金、定金、保證金等預交款項。因此房地產開發企業與購房者簽訂預約協議時，應盡量保證購房者知悉買賣合同文本內容，避免日后出現糾紛導致無法正常締約。［5］3．建設項目宣傳廣告與實際不符產生的法律風險及防范廣告宣傳是房地產企業提升建設項目知名度的有效途徑，與企業銷售效益息息相關，然而當企業盲目追求廣告效果，將不實內容摻入宣傳廣告時，會產生與購房者發生糾紛的法律風險。廣告在法律上一般被判定為邀約邀請，若內容未載入合同中，不對雙方當事人產生法律效力，但若廣告宣傳中的具體內容，符合《民法典》第四百七十三條的規定，對當事人簽訂合同產生了實質的影響，則被視為構成要約。若虛假廣告內容被視為要約邀請，企業將會承擔締約過失責任，若虛假廣告內容被視為要約，企業將會承擔違約責任。故房地產企業應當盡量保證廣告客觀真實，在進行美化宣傳時，要避免使用具體量化的信息，從而規避不實廣告帶來的風險。4．代理銷售產生的法律風險及防范為了提高銷售效率，部分房地產開發企業在銷售商品房時會選擇代理銷售模式。銷售商有時可能為了實現銷售目標做出超出權限范圍的承諾，若購房者不知悉銷售商與開發商的地產合同內容，銷售商的行為構成表見代理，開發商只能在承擔不良后果后再向銷售商追償，產生損失難以挽回或挽回成本較高的風險。針對該類風險，房地產開發企業應謹慎選擇銷售商，并對銷售商進行嚴格管理，簽訂完備的授權合同，合同內容在銷售處張貼公示，避免銷售商的越權行為給自己帶來損失。5．忽視綠色原則產生的法律風險及防范綠色原則作為《民法典》中創新性的基本原則在法律實踐中的運用越來越廣，對房地產企業的要求也越來越高。近年來，由于環保需求停工停產造成的交房延期，在司法實踐中存在案例認定企業構成違約，未將政府要求的“霧霾停產”視作不可抗力，故房地產企業在施工中應重視政府相應的環保政策，合理規劃工期，避免承擔違約的風險。

（四）前期物業管理階段

國務院頒布的《物業管理條例》的第三章規定了前期物業管理內容，要求建設單位在業主選聘物業前選聘物業的，要簽訂前期物業服務合同。建設單位銷售物業前，要制定臨時管理規約。在這個建設項目的最后一個環節里也存在著很多風險，為此房地產企業在訂立前期物業服務合同時，應將管理費用、質量要求、專項維修資金等內容進行詳盡的規定，避免因合同內容不詳產生糾紛。

二、結語

房地產企業對常見的法律風險進行防控，對企業的正常運行有著非常重要的意義。房地產企業應該完善內部的法務部門建設，在必要時可以外聘法律顧問，以點帶面，從而提升整個企業的法律意識，加強項目運營的法律監管，保證將可能遇到的法律風險消滅在萌芽之時。

參考文獻

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作者：林鑫 單位：廣東蘊德律師事務所