房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢與企業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型

導(dǎo)語：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢與企業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)作為國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，如何在新的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和社會背景下進(jìn)行有效調(diào)整？文章從相關(guān)概念入手，分析了影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的因素和存在的問題，并結(jié)合研究提出了對策，特別是房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)字化轉(zhuǎn)型，是當(dāng)前部分房地產(chǎn)企業(yè)正在探索的一條發(fā)展路徑。

關(guān)鍵詞：新形勢；房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)；趨勢；數(shù)字化轉(zhuǎn)型

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)概述

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)狹義上是指圍繞房地產(chǎn)的生產(chǎn)、分配、交換和消費(fèi)產(chǎn)生的人與人之間的關(guān)系，廣義上指與房地產(chǎn)相關(guān)的各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)關(guān)系的總和。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)分為微觀、中觀和宏觀三個(gè)層面，微觀層面主要包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)圍繞項(xiàng)目開發(fā)和建設(shè)所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)行為；在房地產(chǎn)企業(yè)的基礎(chǔ)上產(chǎn)生的房地產(chǎn)部門和區(qū)域經(jīng)濟(jì)就是中觀層面；而宏觀上，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)指整個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，這主要是放在國家層面加以考察。國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)投資超過五萬億元，住宅投資近四萬億元，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占有重要地位，尤其是住宅投資，住房是居民衣食住行的基本條件之一，規(guī)模大、影響范圍廣。住房改革以后，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，對我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生重要影響。在我國，與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)多、范圍廣，首先，房地產(chǎn)行業(yè)上游需要大量的供應(yīng)商，如鋼材、水泥等，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展促進(jìn)了工業(yè)發(fā)展；其次，房地產(chǎn)建設(shè)需要大量的勞動(dòng)力，房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮帶來大量工作崗位。近些年，隨著低碳經(jīng)濟(jì)的繁榮，帶動(dòng)了國家和地方相關(guān)行業(yè)發(fā)展，正常健康的房地產(chǎn)市場能夠促進(jìn)城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)型，引領(lǐng)城市發(fā)展。

二、影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要因素

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展主要受政策、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、市場和社會因素的影響，不同的社會發(fā)展階段，每個(gè)因素的影響程度不一樣。結(jié)合當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和社會環(huán)境，分析如下：

（一）政策因素

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體量大、影響范圍廣，政策不僅對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)本身產(chǎn)生重大影響，同時(shí)也對整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生作用，因此，不同的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)政策對經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生不同的作用，合理有序的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)政策，能夠促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康平穩(wěn)發(fā)展，避免產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。新中國成立以后，政府和大型國有企業(yè)是住房投資、建設(shè)和分配的主體，分配方式是福利分房；1998年住房商品化，后來保障房出現(xiàn)，再到現(xiàn)在的“租購并舉”制度落地，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展經(jīng)歷了四個(gè)不同的階段。“房住不炒”的住房保障制度是為了使房地產(chǎn)資源得到充分利用，避免過度炒作房價(jià)，這一政策的實(shí)行，遏制住了房價(jià)過快上漲，避免了對經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生負(fù)面影響，有利于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展。同時(shí)，建設(shè)節(jié)約型社會，轉(zhuǎn)變發(fā)展理念，提倡低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展，杜絕房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中的高耗能、高污染。不同階段的政策對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生了重要影響，一方面促進(jìn)了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，帶動(dòng)了相關(guān)行業(yè)繁榮。另外一方面，快速發(fā)展的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，帶動(dòng)房價(jià)上漲，部分地區(qū)的房價(jià)增長太快，不利于經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展。

（二）市場因素

房地產(chǎn)市場化以后，市場制度是否健全、公平公正影響著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。首先，土地供應(yīng)影響著房地產(chǎn)市場的發(fā)展?fàn)顩r，為了遏制房價(jià)和地價(jià)過快上漲，國家先后出臺過政策。2010年1月國家出臺相關(guān)政策，要求增加保障性住房和普通商品房，以此來穩(wěn)定房地產(chǎn)市場；同年底，國土資源部出臺控制住房用地供應(yīng)總量的政策；2012年2月，國土資源部繼續(xù)保持住房用地供應(yīng)工作，加強(qiáng)地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測；7月份，國土資源部和住建部聯(lián)合發(fā)文，加大住房用地供應(yīng)力度，增加住房供給；2018年5月，住建部要求提高中低價(jià)位商品住房的比例，并規(guī)定了具體的比例，目的是增加土地供給，抑制房價(jià)上漲。由此可以看出，土地供應(yīng)直接影響了市場供給，影響了房地產(chǎn)價(jià)格。其次，既然是市場，就有供需關(guān)系，供不應(yīng)求時(shí)，市場繁榮，房價(jià)上漲，供過于求時(shí)，庫存增多，房價(jià)下跌。近些年，隨著房地產(chǎn)市場房產(chǎn)庫存持續(xù)增加，供過于求，房地產(chǎn)價(jià)格下降。另外，房地產(chǎn)市場中，為了保障低收入群體和新就業(yè)群體，每年會建設(shè)部分保障性住房，這一類市場與常規(guī)的房地產(chǎn)市場是不一樣的，因此也有所區(qū)別。

（三）經(jīng)濟(jì)因素和社會因素

經(jīng)濟(jì)繁榮時(shí)，人們收入增加，購房欲望增加，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度加快；經(jīng)濟(jì)發(fā)展不景氣時(shí)，房價(jià)下跌，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展減速。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展加快，帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)發(fā)展，對整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展有促進(jìn)作用，這是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展有重要影響的根本原因，但房價(jià)上漲太快，過度依賴賣地收入的土地財(cái)政，對未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展極為不利。同時(shí)，城市化發(fā)展水平及人口水平、人們的受教育程度等社會因素對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也會產(chǎn)生影響，人們都傾向于到城市化水平和居民素質(zhì)高的地方，從而導(dǎo)致需求增加，房價(jià)上漲。房價(jià)上漲時(shí)，選擇的可能性較少，在沒有慎重考慮情況下，居民可能會盲目購買住房。隨著房價(jià)趨于平穩(wěn)，人們在購房時(shí)會全局考慮，如地段、交通、生活便利度等因素都成為其購房的重要因素，也會對決策產(chǎn)生影響。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)存在的問題

近些年，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，但是備受詬病的房價(jià)過高、土地財(cái)政等給經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來了巨大的經(jīng)濟(jì)安全隱患，大量的庫存依舊是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的心頭之患，歸納起來，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)主要問題具體表現(xiàn)在以下幾方面：

（一）房地產(chǎn)相關(guān)法律制度不健全

房地產(chǎn)迅速發(fā)展，主要是通過政府行業(yè)管理規(guī)定來進(jìn)行管理和調(diào)控，與之相配套的法律法規(guī)相對滯后，這在一定程度上減弱了政策執(zhí)行力度，削弱調(diào)控作用，也沒有完善的管理體系支撐，政策執(zhí)行效果大打折扣。首先，房地產(chǎn)法律體系不完善。隨著我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，國家制定了相關(guān)的管理政策，但仍然未形成體系，很多法律政策在管理中起到正向作用，但離預(yù)期尚有一定的距離。法律框架體系存在很多需要完善的細(xì)節(jié)；其次，沒有權(quán)威性的住房法律限制。隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，一些房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理執(zhí)行方面的法律法規(guī)可操作性較弱，缺乏技術(shù)性規(guī)定，無法解決當(dāng)前房地產(chǎn)市場存在的問題，不能有效保證房地產(chǎn)行業(yè)在市場中的發(fā)展活力與行業(yè)健康；最后，部分法規(guī)政策未能結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀，政策制定時(shí)沒有將房地產(chǎn)發(fā)展的長遠(yuǎn)未來考慮進(jìn)去，缺乏前瞻性。

（二）房價(jià)和房屋空置率高

房價(jià)是房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r的外在表現(xiàn)，房價(jià)過高是消費(fèi)者普遍認(rèn)為存在的問題，尤其是一線城市。這有社會和市場兩個(gè)方面的原因，社會原因就國家政策的調(diào)控、土地供應(yīng)價(jià)格等，而市場的原因主要是供求關(guān)系的影響，供應(yīng)量大于需求量，房價(jià)停止上漲，而房子供應(yīng)量不足，房價(jià)就會上漲，人們對房價(jià)的預(yù)期高，房價(jià)會上漲，導(dǎo)致產(chǎn)生房產(chǎn)泡沫。近幾年，由于房價(jià)上漲快，很多企業(yè)蜂擁而入，房子的供給增加，再加上投機(jī)炒房的炒房客，產(chǎn)生了大量空置房屋，房價(jià)下跌，開發(fā)商為了保住利潤，依舊不愿意賣掉房屋，捂盤惜售。房屋空置是一種資源浪費(fèi)，對于整個(gè)行業(yè)來說，是極為不正常的。

（三）房地產(chǎn)資源配置不科學(xué)

首先，早期房地產(chǎn)由于各地環(huán)境、資源和政府管理調(diào)控不到位等因素，發(fā)展上存在一定盲目性，一哄而上，缺少整體規(guī)劃、過度開發(fā)等，導(dǎo)致很多社會問題、環(huán)境問題逐步凸顯，最為嚴(yán)重的后果是房價(jià)上漲過快，有可能產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫，對經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生破壞性影響；其次，房地產(chǎn)資源分配主要是針對供求雙方，供給方大量的房產(chǎn)未銷售出去，產(chǎn)生庫存，需求方卻是面對高房價(jià)望而卻步，買不起房子，這實(shí)質(zhì)上是資源分配問題。

（四）管理機(jī)制存在問題

房地產(chǎn)行業(yè)在我國快速城市化進(jìn)程中發(fā)展很快，成為國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，對經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到很大促進(jìn)作用。為了保障行業(yè)健康發(fā)展制定了一系列的管理制度，這些制度對房地產(chǎn)正常、健康發(fā)展起到了推動(dòng)和調(diào)控作用。但是隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，弊端逐步暴露出來，比如有的政策調(diào)控作用大，但會產(chǎn)生很多負(fù)面影響，負(fù)面影響小的，調(diào)控作用小。而且執(zhí)行效率也是一個(gè)重要方面，職責(zé)以及經(jīng)濟(jì)責(zé)任劃分不明確，導(dǎo)致政策執(zhí)行上有很大差距。還有一個(gè)重要因素，就是房地產(chǎn)企業(yè)追求利潤最大化。

四、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對策與數(shù)字化轉(zhuǎn)型

（一）合理控制房價(jià)，制定房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)

房價(jià)過高短期內(nèi)會帶來經(jīng)濟(jì)繁榮，但長期下去，會增加經(jīng)濟(jì)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)，尤其是通過炒作形成的高房價(jià)，有嚴(yán)重的負(fù)面影響，甚至造成社會不穩(wěn)定。因此，政府通過宏觀調(diào)控，使用金融和行政手段，降低房價(jià)增速，限制高房價(jià)，使房價(jià)處于一個(gè)合理的范圍內(nèi)。房價(jià)是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)，穩(wěn)定房價(jià)也是宏觀調(diào)控房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)的內(nèi)容之一。行業(yè)的發(fā)展離不開確定的經(jīng)濟(jì)管理目標(biāo)，行業(yè)內(nèi)的企業(yè)在此前提下制定發(fā)展戰(zhàn)略，指導(dǎo)企業(yè)發(fā)展。

（二）強(qiáng)化金融監(jiān)管，完善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理機(jī)制

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與金融市場息息相關(guān)，要對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行有效管理，就必須密切關(guān)注金融行業(yè)對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的信貸規(guī)模、政策等。通過對金融市場的監(jiān)管調(diào)控房地產(chǎn)市場，調(diào)整房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)模、結(jié)構(gòu)等。另一方面，通過了解金融業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，掌握房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的經(jīng)營情況，規(guī)避影響房地產(chǎn)經(jīng)營發(fā)展的不良因素，使房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。當(dāng)然，對房地產(chǎn)市場的調(diào)控只是一個(gè)方面，還有管理機(jī)制的調(diào)整，從機(jī)制進(jìn)行調(diào)整，才能理順發(fā)展關(guān)系，明確權(quán)責(zé)，增強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的內(nèi)生動(dòng)力，如地方和中央的管理權(quán)限和責(zé)任劃分，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的收入劃分等等。在此基礎(chǔ)上，制定相應(yīng)的財(cái)稅政策，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，進(jìn)行調(diào)控，穩(wěn)定市場發(fā)展速度和規(guī)模。

（三）加強(qiáng)隊(duì)伍建設(shè)，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)快速轉(zhuǎn)型

任何行業(yè)要發(fā)展，人才是重要因素，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也不例外，人才隊(duì)伍是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要條件，一流的管理隊(duì)伍和運(yùn)營團(tuán)隊(duì)是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的保證。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過引進(jìn)、培訓(xùn)等方式形成企業(yè)的高素質(zhì)管理和經(jīng)營隊(duì)伍，讓具有較高經(jīng)營水平的人才在崗位上發(fā)揮作用，促進(jìn)企業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。隨著房地產(chǎn)市場日趨成熟和國家房住不炒的理念，房地產(chǎn)市場已經(jīng)沒有之前的高速增長，也無法為經(jīng)營企業(yè)帶來高利潤，市場逐步趨于平緩。房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型成為部分房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要方向。要轉(zhuǎn)型，人才是一個(gè)重要方面。首先，房地產(chǎn)企業(yè)要擯棄過去粗放式的發(fā)展方式，開始注重環(huán)保、舒適度等等，環(huán)保節(jié)能式發(fā)展；其次，企業(yè)的經(jīng)營上，拓展多元化增長方式。

（四）積極擁抱變化，探索房地產(chǎn)經(jīng)營數(shù)字化轉(zhuǎn)型

當(dāng)前，隨著社會環(huán)境和經(jīng)濟(jì)發(fā)展變化，拿地困難、融資困難，房地產(chǎn)行業(yè)不可同日而語，部分房地產(chǎn)企業(yè)債臺高筑，很多開發(fā)商因?yàn)橘Y金短缺，樓盤停工、爛尾時(shí)有發(fā)生。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2021年我國商品房銷售十八萬億元，相對于上一年，增速減少至4.8%，而且，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤也大幅下滑，這足以說明，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度和增長方式發(fā)生了變化，從單純的拿地建房就能享有高利潤到市場環(huán)境改變、風(fēng)險(xiǎn)激增。很多房地產(chǎn)企業(yè)在這種變化下，積極謀求轉(zhuǎn)型。房地產(chǎn)企業(yè)管理者也逐步認(rèn)識到必須尋找其他的發(fā)展路徑，很多房地產(chǎn)企業(yè)都在尋求轉(zhuǎn)型，數(shù)字化轉(zhuǎn)型成為房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的重要方向之一。通過數(shù)字化讓房地產(chǎn)企業(yè)由過去的粗放式運(yùn)營模式轉(zhuǎn)化到精細(xì)化運(yùn)營模式，在業(yè)務(wù)開展方式和營銷方式上，通過數(shù)字化手段，拓展更多元的業(yè)務(wù)，借力大數(shù)據(jù)，創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。總而言之，隨著我國城市化速度的減緩和人口結(jié)構(gòu)的變化，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)走過了高利潤的“黃金時(shí)代”，房地產(chǎn)企業(yè)只有由內(nèi)而外開展自我變革，積極擁抱變化，才能在激烈的市場競爭中贏得主動(dòng)地位。

參考文獻(xiàn)：

[1]羅儀涵.論房地產(chǎn)稅設(shè)立的目標(biāo)及其法律實(shí)現(xiàn)[J].稅務(wù)與經(jīng)濟(jì),2020(04):1-10.

[2]韓旭東.關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對中國國民經(jīng)濟(jì)增長的作用研究[J].中國市場,2019(31):10+19.

[3]曹陽.我國房地產(chǎn)投資信托(RE-ITs)的標(biāo)準(zhǔn)化發(fā)展與法律制度建設(shè)[J].法律適用,2019(23):48-57.

[4]謝宇鋒.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對我國經(jīng)濟(jì)增長的作用[J].住宅與房地產(chǎn),2019(22):15.

[5]韓永春.城市商業(yè)銀行市場定位的思考[J].遼寧經(jīng)濟(jì),2008(11):43.

[6]王丹霞.淺析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中存在的問題及應(yīng)對策略[J].中國房地產(chǎn)業(yè).2019(12):32-34.

[7]李林.我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理存在的問題及其解決對策[J].住宅與房地產(chǎn),2020,564(05):20.

作者:王春芳 單位:武漢聯(lián)投置業(yè)有限公司