房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)管理研究

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摘要：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的影響越來越大。在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過程中存在著諸多問題，究其原因是房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中，具有諸多潛在風(fēng)險(xiǎn)，而有些企業(yè)對(duì)潛在風(fēng)險(xiǎn)重視不夠，未能較好地防范與控制。因此，為了確保房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展，就要針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)問題加強(qiáng)防范和管理，從而有效地控制風(fēng)險(xiǎn)問題的出現(xiàn)，確保企業(yè)各項(xiàng)生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的有序開展。文章首先分析了房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中所面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)，之后針對(duì)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)提出了防范化解措施，以供參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；企業(yè)；風(fēng)險(xiǎn)；防范措施

房地產(chǎn)企業(yè)的各項(xiàng)業(yè)務(wù)涉及巨額的資金集中，而且在政策以及市場(chǎng)環(huán)境的變化之下，也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，造成不同程度的影響。因此，為了有效地防范和規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)問題，就要在明確把握和分析風(fēng)險(xiǎn)類型的基礎(chǔ)之上，通過采取相應(yīng)的措施，加強(qiáng)對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的防范和控制。在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過程中，要高度重視其潛在風(fēng)險(xiǎn)，及時(shí)掌控風(fēng)險(xiǎn)問題產(chǎn)生的根源。這不僅能夠?qū)撛诘娘L(fēng)險(xiǎn)，做到妥善化解處理。同時(shí)，還能夠針對(duì)難以避免的風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)，加強(qiáng)前期準(zhǔn)備工作，在最大程度上控制風(fēng)險(xiǎn)問題所造成的不良影響，從而達(dá)到提升企業(yè)整體管理水平，保障企業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生，整個(gè)過程具有較高的復(fù)雜性。在企業(yè)制定發(fā)展戰(zhàn)略以及經(jīng)營管理的過程中，由于各種不確定性因素的存在，從而帶來的影響就是企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，不確定性因素在給企業(yè)發(fā)展帶來機(jī)遇的同時(shí)，也會(huì)造成一定的挑戰(zhàn)，所以要在最大程度上通過風(fēng)險(xiǎn)管理的落實(shí)，避免不利風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)，以下就對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)主要的風(fēng)險(xiǎn)問題，進(jìn)行具體的分析和論述。

（一）戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略可分為基本競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略、擴(kuò)張性戰(zhàn)略、一體化戰(zhàn)略、多樣化戰(zhàn)略等四種類型，在企業(yè)的發(fā)展過程中，通過戰(zhàn)略的制定，能夠?yàn)槠髽I(yè)發(fā)展指明前進(jìn)的方向和目標(biāo)，明確未來的發(fā)展走向。企業(yè)的戰(zhàn)略分析要立足于當(dāng)前的實(shí)際情況，結(jié)合企業(yè)財(cái)務(wù)狀況、土地儲(chǔ)備、市場(chǎng)營銷等自身?xiàng)l件資源的優(yōu)劣情況以及企業(yè)發(fā)展需求、市場(chǎng)需求、金融政策等內(nèi)外部環(huán)境的利弊情況，確保戰(zhàn)略的科學(xué)性。在這一過程中，如果企業(yè)針對(duì)具體的情況存在錯(cuò)誤的研判和評(píng)估，那么就難以確保戰(zhàn)略的可行性和合理性，使得企業(yè)發(fā)展方向偏離，造成戰(zhàn)略目標(biāo)無法實(shí)現(xiàn)。特別是針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，如果難以確保所制定的戰(zhàn)略的合理性，會(huì)對(duì)企業(yè)的發(fā)展造成沉重的打擊，帶來無法挽回的損失，甚至?xí)沟闷髽I(yè)走向破產(chǎn)境地。如某房地產(chǎn)公司在國家宏觀政策調(diào)控下，加大財(cái)務(wù)杠桿，大舉擴(kuò)張，激進(jìn)拿地，甚至投入巨額資金進(jìn)軍其他行業(yè)，因此在國家出臺(tái)更為嚴(yán)厲的政策時(shí)，導(dǎo)致企業(yè)陷入艱難的發(fā)展境地。

（二）融資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)具有資金密集型的特點(diǎn)，主要就是在土地購置的基礎(chǔ)之上展開項(xiàng)目的經(jīng)營。由于土地供給的有限性，近些年，隨著土地的開發(fā)和利用，在土地資源緊張的現(xiàn)狀之下，使得土地價(jià)格不斷上升，所以客觀上要求房地產(chǎn)企業(yè)增加資金投入。從拿地一直到項(xiàng)目建成，都對(duì)資金投入提出了大量的需求，具有較大的投資成本，因此房地產(chǎn)企業(yè)賴以生存和發(fā)展的一個(gè)必要條件，就是要有足夠的資金。在日常的生產(chǎn)運(yùn)營中，房地產(chǎn)企業(yè)不可避免地要進(jìn)行融資活動(dòng)，但是很多企業(yè)在融資過程中容易產(chǎn)生諸多問題，比如說融資困難、融資成本高。企業(yè)籌資主要依靠以下幾種方式，分別為股東投入、借貸、銷售資金等。如果房地產(chǎn)企業(yè)處于建設(shè)階段時(shí)，沒有相應(yīng)的資產(chǎn)銷售，同時(shí)難以募集股東的投入資金，為了確保企業(yè)的持續(xù)運(yùn)營，就要開展融資操作，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道有銀行貸款、股權(quán)融資、房地產(chǎn)信托等，現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)企業(yè)在融資過程中，依然以信貸融資為主要途徑，針對(duì)其他的融資方式，在政策、金融體制的影響之下，受到極大的制約與限制，因此房地產(chǎn)企業(yè)的融資行為也會(huì)存在諸多限制條件，而房企一旦沒能從金融機(jī)構(gòu)借到所需資金，在后續(xù)的工程建設(shè)中如果沒有足夠的資金，就會(huì)造成工程停工。為了不使工程停工，有些房企可能會(huì)采取股權(quán)融資等成本較高的其他融資方式。還有一些房地產(chǎn)企業(yè)選擇抵押融資，因此面對(duì)巨額的還款，企業(yè)無能力償還，那么則無法進(jìn)行續(xù)借，導(dǎo)致資金鏈的斷裂，從而使得企業(yè)面臨破產(chǎn)的危機(jī)。很多大型的房地產(chǎn)企業(yè)都受到流動(dòng)性的危機(jī)影響，造成債務(wù)危機(jī)的爆發(fā)和資金鏈問題的出現(xiàn)，造成這一現(xiàn)象的根本原因就是融資困難以及較高的成本。

（三）經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營具有連續(xù)性的特點(diǎn)，因此風(fēng)險(xiǎn)也伴隨整個(gè)經(jīng)營過程，隨時(shí)都有可能發(fā)生，一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目在前期明確設(shè)計(jì)方案、基本確定工程預(yù)算后，就要開始成本的把控，也就是說待開發(fā)項(xiàng)目從設(shè)計(jì)一直到竣工驗(yàn)收全過程，都要加強(qiáng)預(yù)算的執(zhí)行，如此方可確保目標(biāo)效益的實(shí)現(xiàn)。但是在實(shí)際施工中，如果存在前期設(shè)計(jì)的調(diào)整和變更，將會(huì)面臨拆除、重建、返工等問題，造成在原預(yù)算的基礎(chǔ)上增加相應(yīng)費(fèi)用，從而導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)效益下降，同時(shí)還會(huì)拖延整個(gè)施工進(jìn)度，工期延誤，影響按期交房，進(jìn)而帶來合同糾紛風(fēng)險(xiǎn)。另外，在工程施工中，如果管理、監(jiān)督工作落實(shí)不到位，各項(xiàng)施工操作的標(biāo)準(zhǔn)化水平不高，原材料質(zhì)量把控不嚴(yán)，就會(huì)導(dǎo)致工程質(zhì)量問題，結(jié)果直接威脅后續(xù)的居住使用，情況嚴(yán)重形成安全隱患的將被政府部門認(rèn)定為危房，這時(shí)大概率是拆除重建，其結(jié)果不僅造成企業(yè)經(jīng)濟(jì)損失，還會(huì)影響到企業(yè)商譽(yù)，可以說是賠了夫人又折兵。如某某園房地產(chǎn)公司在某縣開發(fā)一片別墅，由于對(duì)施工單位所購買的預(yù)拌商品混凝土質(zhì)量把關(guān)不嚴(yán)，在房子建造過程中，使用了摻有海砂的預(yù)拌商品混凝土，此事被業(yè)主知道后，紛紛要求開發(fā)商把房子推倒重建，整個(gè)事件影響了開發(fā)商在購買者心中的形象，也讓開發(fā)商陷入各項(xiàng)糾紛。即便從設(shè)計(jì)到竣工驗(yàn)收備案整個(gè)過程都順利通過，但在后期項(xiàng)目交付以后，如果物業(yè)管理控制難以落實(shí)到位，也會(huì)帶來一定的風(fēng)險(xiǎn)問題，受到物業(yè)公司能力水平的影響，如果難以對(duì)小區(qū)做到有序的管理，比如物業(yè)公司無法控制業(yè)主私自搭蓋，私自挖地下室等，也會(huì)對(duì)開發(fā)商的口碑和聲譽(yù)帶來負(fù)面的影響，不利于開發(fā)項(xiàng)目品質(zhì)的實(shí)現(xiàn)。

（四）法律風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的法律風(fēng)險(xiǎn)，主要產(chǎn)生于房地產(chǎn)的經(jīng)營開發(fā)行為，其行為可能存在背離或者是觸犯法律，就會(huì)造成風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。比如項(xiàng)目的合法性，這是一個(gè)擺在首要地位的法律問題，正常情況下如果項(xiàng)目具備以下條件就能證明項(xiàng)目的合法性：首先依靠出讓獲得國有土地使用權(quán)；其次，具備房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)資質(zhì)；最后，即將進(jìn)行的項(xiàng)目建設(shè)需通過主管部門的行政審批。但是在實(shí)際的工程建設(shè)中，由于開發(fā)商私自更改設(shè)計(jì)參數(shù)、項(xiàng)目用途，更改之后的內(nèi)容如果難以得到政府的認(rèn)可，那么在工程竣工以后，就不能做到備案的通過，阻礙房屋后期產(chǎn)權(quán)證的辦理以及對(duì)外銷售。房地產(chǎn)企業(yè)的法律風(fēng)險(xiǎn)有些是可預(yù)見的，有些是難以預(yù)見的，具體的法律風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)在：第一，土地受讓風(fēng)險(xiǎn)，由土地受讓所帶來的糾紛問題。第二，基于多方合作以及聯(lián)合建設(shè)而成立的項(xiàng)目公司在開發(fā)經(jīng)營過程中，聯(lián)建各方對(duì)利潤分配方式、經(jīng)營管理策略等意見不統(tǒng)一引起的糾紛和矛盾。第三，房屋拆遷時(shí)引起的風(fēng)險(xiǎn)，由于房屋所有權(quán)人對(duì)房屋拆遷和賠償意愿引起的糾紛。第四，在早期的開發(fā)階段，和施工方針對(duì)設(shè)計(jì)規(guī)劃的問題所存在的糾紛，對(duì)于這一階段也有可能會(huì)受到項(xiàng)目抵押的影響，而帶來法律風(fēng)險(xiǎn)。第五，在銷售房屋資產(chǎn)過程中，所出現(xiàn)的認(rèn)購以及錢款糾紛。第六，工程結(jié)算階段產(chǎn)生的糾紛，主要表現(xiàn)在工程竣工驗(yàn)收結(jié)算時(shí)，建設(shè)單位與施工單位對(duì)工程結(jié)算的具體事項(xiàng)產(chǎn)生分歧。第七，針對(duì)后期管理出現(xiàn)的如房屋質(zhì)量、收樓條件、產(chǎn)權(quán)證的延期辦理等糾紛問題。

二、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)管理的防范措施

（一）合理制定和落實(shí)企業(yè)戰(zhàn)略

作為資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展過程中，戰(zhàn)略的制定起到至關(guān)重要的作用。因此要確保戰(zhàn)略方向的正確，如果出現(xiàn)戰(zhàn)略方向的錯(cuò)誤和偏離，會(huì)影響到資金投入的回報(bào)，給企業(yè)帶來嚴(yán)重的危害，甚至?xí)砥髽I(yè)倒閉的風(fēng)險(xiǎn)。首先，要針對(duì)房地產(chǎn)的目標(biāo)客戶群體做到重點(diǎn)關(guān)注，結(jié)合實(shí)際情況，在戰(zhàn)略制定之前要做好市場(chǎng)調(diào)研，把握目標(biāo)客戶群體的特點(diǎn)，這樣才能夠結(jié)合潛在需求，進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃和建設(shè)，確保所建設(shè)的房產(chǎn)能夠滿足目標(biāo)客戶的需要。其次，要對(duì)企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境和條件進(jìn)行充分的考慮，在此基礎(chǔ)之上，通過綜合分析與研究，確定發(fā)展戰(zhàn)略能夠滿足自身的發(fā)展需要。房地產(chǎn)企業(yè)具有差異性的優(yōu)勢(shì)，在發(fā)展的過程中，也將進(jìn)行多樣化產(chǎn)品的打造以及市場(chǎng)領(lǐng)域的開拓。所以，房地產(chǎn)企業(yè)要結(jié)合自身的資源優(yōu)勢(shì)，揚(yáng)長避短，開發(fā)所擅長的領(lǐng)域，明確科學(xué)的成長方向。根據(jù)國家的各項(xiàng)政策方針，確定合理的發(fā)展戰(zhàn)略，提高決策的科學(xué)性。最后，要對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的特點(diǎn)，做到充分考慮和把握。房地產(chǎn)開發(fā)存在特殊性，在獲得地塊的階段，就已經(jīng)明確具體的用途。所以在戰(zhàn)略制定的過程中，要在考慮行業(yè)特點(diǎn)的基礎(chǔ)之上，根據(jù)所規(guī)劃的地塊的用途，進(jìn)行戰(zhàn)略方向的制定。

（二）控制融資風(fēng)險(xiǎn)

首先，進(jìn)行融資渠道的增加。為了進(jìn)一步提高自籌資金的比重，可以依靠股本擴(kuò)充的方式來實(shí)現(xiàn)。另外對(duì)于一些房地產(chǎn)投資企業(yè)，也可以依靠母公司的支持，對(duì)于資金實(shí)現(xiàn)重要的保障。另外，為了獲取更多的建設(shè)資金，要積極地加強(qiáng)與金融機(jī)構(gòu)之間的合作，在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的過程中，通過與金融機(jī)構(gòu)之間的密切溝通和配合，從銀行方面獲得資金支持和保障。也可以依靠企業(yè)債券的發(fā)行，或者是信托融資的方式，獲得足夠的資金，確保在企業(yè)發(fā)展的過程中，不會(huì)出現(xiàn)資金短缺的問題。其次，強(qiáng)化資金管理。房地產(chǎn)企業(yè)要加大對(duì)預(yù)算管理的重視力度，在企業(yè)內(nèi)部構(gòu)建完善的控制制度，有效管控經(jīng)營成本，從而實(shí)現(xiàn)資金節(jié)約的目標(biāo)，促進(jìn)資金的高效率流動(dòng)，確保資金能夠維持在正常的運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)。房地產(chǎn)企業(yè)要針對(duì)投資管理工作加大重視力度，在項(xiàng)目前期的準(zhǔn)備階段，加強(qiáng)項(xiàng)目可行性分析，同時(shí)還要有效地預(yù)測(cè)投資回收周期。另外企業(yè)要不斷地提高投資決策管理水平，進(jìn)一步完善和優(yōu)化投資決策渠道，在最大程度上，規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)，緩解企業(yè)資金流動(dòng)壓力，確保企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。最后，金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)要不斷地優(yōu)化健全房地產(chǎn)金融體系，針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)問題，構(gòu)建相應(yīng)的預(yù)警系統(tǒng)和防范機(jī)制。關(guān)于我國房地產(chǎn)金融發(fā)展而言，針對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防方面的工作依然有待加強(qiáng)和完善，缺少系統(tǒng)的金融風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防體系。因此就要在構(gòu)建和完善金融法律法規(guī)以及監(jiān)管體系的基礎(chǔ)之上，通過風(fēng)險(xiǎn)防范和資金信用體系的建設(shè)，維持房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的穩(wěn)定性。

（三）強(qiáng)化房地產(chǎn)經(jīng)營控制

針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)所具有的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)而言，通過內(nèi)部控制的落實(shí)和開展，能夠做到有效地避免。在內(nèi)部控制工作中，要按照適應(yīng)性、全面性、制衡性等多種原則，進(jìn)一步的明確各部門以及各項(xiàng)工作職責(zé)，降低管理工作所產(chǎn)生的決策失誤的概率。為了進(jìn)一步強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)控制，在最初的規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，就要落實(shí)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)防范工作，提高規(guī)劃設(shè)計(jì)的水平，降低后期返工的概率。針對(duì)在建設(shè)過程中的各個(gè)工作環(huán)節(jié)，要嚴(yán)格加強(qiáng)質(zhì)量的管理和控制，確保經(jīng)營目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，在最大程度上規(guī)避經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。在企業(yè)發(fā)展的過程中，要對(duì)外部經(jīng)營環(huán)境有充分認(rèn)知。隨著房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及國家的各項(xiàng)政策都會(huì)影響到企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，所以企業(yè)要從經(jīng)營環(huán)境的角度，不斷地加大研究和分析的力度，對(duì)市場(chǎng)做出科學(xué)的預(yù)測(cè)。在完成房產(chǎn)交付以后，也要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)公司的管理，從而為企業(yè)贏得良好的業(yè)主口碑。依靠高質(zhì)量的工程以及服務(wù)管理，打造高品質(zhì)的企業(yè)形象，有助于企業(yè)產(chǎn)品后續(xù)的開發(fā)和銷售的順利開展。

（四）防范法律風(fēng)險(xiǎn)

首先，促進(jìn)項(xiàng)目運(yùn)作體系的構(gòu)建和完善，提高各項(xiàng)工作流程、項(xiàng)目報(bào)告以及各種手續(xù)依據(jù)的規(guī)范性，從而打造完善的項(xiàng)目運(yùn)作體系，嚴(yán)格按照國家的各項(xiàng)法律政策的規(guī)定來開展。其次，在房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部構(gòu)建合同管理體系。在企業(yè)的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)往來事項(xiàng)中，合同作為其中的重要載體，如果合同以及相關(guān)的文件不具有較高的規(guī)范性和嚴(yán)謹(jǐn)性，甚至存在一些不合法的問題，那么也容易出現(xiàn)法律糾紛，造成法律風(fēng)險(xiǎn)。因此，就要注重對(duì)于合同管理體系的完善，建立對(duì)合同履約信用和相應(yīng)能力的審查機(jī)制，同時(shí)還要強(qiáng)化合同定價(jià)管理，依靠具體的機(jī)制，確保招投標(biāo)等各項(xiàng)制度的嚴(yán)格落實(shí)。并且建立相應(yīng)的合同管理制度，為合同管理工作的開展，提供重要的制度保證。從公司內(nèi)部的角度出發(fā)，進(jìn)行規(guī)范性固定合同文本的制作，并組織涉及合同運(yùn)作的人員，進(jìn)行專業(yè)的培訓(xùn)。再次，在企業(yè)內(nèi)部增強(qiáng)員工的法律風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)。企業(yè)內(nèi)部的員工要針對(duì)各項(xiàng)法律法規(guī)以及政策規(guī)劃，做到認(rèn)真學(xué)習(xí)和研究，熟知文件規(guī)定的內(nèi)容，同時(shí)還要積極地關(guān)注政策的調(diào)整和法律法規(guī)的變化。最后，通過外聘的職業(yè)律師與企業(yè)內(nèi)部法務(wù)工作人員的配合，不斷地提高法律問題的解決效率。讓外聘的律師事務(wù)所主要來處理涉及企業(yè)重大事項(xiàng)、危機(jī)事件以及訴訟案件，而公司內(nèi)部的法務(wù)人員負(fù)責(zé)處理日常的各項(xiàng)法律事務(wù)。通過企業(yè)內(nèi)部法務(wù)人員和律師事務(wù)所之間的配合，在企業(yè)中構(gòu)建一個(gè)完善的法務(wù)雙險(xiǎn)機(jī)制。

三、結(jié)語

綜上所述，在房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營活動(dòng)中風(fēng)險(xiǎn)問題的存在，會(huì)對(duì)企業(yè)的發(fā)展造成不利的影響。因此，為了促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的提高，確保實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益，就要加大對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)管理的重視力度，提高企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理能力和水平，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)問題的防范與化解。

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[4]孟凌妍.國資背景下房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防控體系的構(gòu)建策略探討[J].商訊,2020(27):121-122+126.

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作者:陳良珍 單位:永春縣建設(shè)工程質(zhì)量安全與造價(jià)事務(wù)中心