落實住房目標

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同志們：

住房問題是民生的重要問題。黨中央、國務院高度重視改善居民居住條件。黨的十七大提出了全面建設小康社會的新要求，明確了住有所居的目標。認真總結十六大以來我國住房政策的實施情況、取得的成就和存在的問題，按照十一屆人大一次會議政府工作報告提出的指導原則、具體措施，堅定不移地推進住房制度改革，加快住房建設，抓緊建立住房保障體系，努力使全體人民住有所居、安居樂業。

一、實行改革方針，開創中國特色住房發展道路

五年來，我們堅持以改革的辦法，不斷解決城鎮住房發展中的新情況、新問題。城鎮住房建設加快，居住水平不斷提高。實踐證明，改革是解決居民住房問題的歷史選擇。

（一）住房制度改革經過了不斷深化的歷程。計劃經濟體制下，我國實行城鎮住房實物分配、低租金使用的福利性住房制度。1980年4月，鄧小平同志提出了住房商品化的總體設想之后，逐步推行提租補貼、出售公房，實行住房分配貨幣化，建立住房公積金制度，發展經濟適用住房，建立廉租住房制度，規范發展住房金融。隨著改革的逐步推進，我們深化了對住房消費和市場發展規律的認識。2003年，提出要強化政府對保障最低收入家庭基本住房需要和保持住房市場穩定健康發展的責任，逐步實現多數家庭購買或承租普通商品住房，加快建立廉租住房和經濟適用住房制度。特別是，在發揮市場配置資源基礎性作用的同時，明確提出了房地產市場宏觀調控的目標，要求做到總量基本平衡、結構基本合理、價格基本穩定，與經濟和社會發展相適應，與相關產業相協調，促進經濟社會可持續發展。始終圍繞調整供應結構、穩定住房價格為重點，堅持供求雙向調節，綜合運用經濟、法律和必要的行政手段進行調控。同時，調整和完善住房公積金管理體制，加大歸集力度。20*年，提出廉租住房制度由最低收入家庭逐步擴大到低收入家庭，多渠道解決城市低收入家庭住房困難，進一步明確了對應不同人群的住房政策體系。

（二）與經濟體制改革進程相適應的住房新體制基本確立。20*年，城鎮住房私有產權比重超過80%。商品住房已經成為城鎮住房供應的主體。商品住房投資占城鎮住宅投資的比重超過85%，竣工面積占城鎮住房供應量的比重超過72%。20*年末，房地產貸款余額已突破4.8萬億元，占金融機構貸款余額的18.4%。其中，個人住房貸款余額超過3萬億元，是1998年（不足200億元）的150多倍。基本形成了投資主體多元化、資金來源多渠道的新格局，改變了由國家、單位負擔的公房管理模式，建立了與住房商品化、社會化相適應的專業化物業管理體制，物業管理服務的覆蓋面已經接近50%%。房地產業成為國民經濟的支柱產業，房地產業和建筑業增加值占GDP的比重達到10%，對經濟增長的貢獻率接近20%。

（三）居民住房狀況得到了明顯改善。在城鎮人口不斷增加的同時，人均住房建筑面積從改革之初的6.7平方米逐步提高，特別是近五年來，城市年均住宅竣工面積超過6億平方米，全國4000多萬戶城市家庭通過購買新房或者二手房改善了住房條件，人均住房建筑面積由22.8平方米提高到約28平方米。住宅成套率超過80%，住宅的功能、質量和基礎設施配套水平不斷提高，多數家庭住房條件有了較大提高。城鎮居民住房資產占家庭總資產的比重超過50%。截至20*年底，住房公積金累計幫助4400萬職工改善了住房條件，廉租住房制度累計幫助95萬戶城市低收入家庭改善了居住條件，每年還對近30萬戶承租公有住房的低保家庭實行租金核減。截至20*年底，經濟適用住房制度（含單位集資合作建房）累計解決了1650萬戶中低收入家庭的住房問題。農村住房設施逐步完善。

二、著力改善民生，加快推進住房保障制度建設

五年來，落實中央構建社會主義和諧社會、加快以改善民生為重點的社會建設的戰略部署，加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。

（一）健全廉租住房制度。1998年實行住房分配貨幣化以來，對最低收入家庭實行廉租住房制度。根據2005年調查，全國人均10平方米以下的低收入住房困難家庭約1000萬戶，其中低保家庭400萬戶。相當一部分低收入家庭住房比較困難。《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發〔20*〕24號）提出，擴大廉租住房制度保障范圍，逐步由城市最低收入住房困難家庭擴大到低收入住房困難家庭。保障對象和保障標準實行國家統一政策，地方根據經濟發展和住房實際水平，因地制宜地確定；在加大廉租住房建設力度、增加廉租住房房源的基礎上，住房保障方式實行租賃補貼和實物配租相結合，以發放租賃補貼為主；保障資金納入各級財政預算。對中西部財政困難地區，中央財政20*年首次通過預算內投資專項補助和廉租住房專項補助資金，給予51億元支持。2008年增加到68億元，體現了中央政府解決低收入家庭住房困難的決心，為地方各級政府特別是省級政府起了示范作用。同時，完善動態監管機制，對廉租住房保障對象實施準入、退出管理。

（二）改進和規范經濟適用住房制度。1998年，實行以經濟適用住房為主的住房供應體系，對落實停止住房實物分配，培育房地產市場，拉動內需，克服亞洲金融危機對我國的影響起到重要作用。同時也存在制度不夠完善，政策措施不配套，多數地方經濟適用住房供應比例偏低等問題。2005年，國務院將供應對象調整為城市低收入住房困難家庭，并與廉租住房保障對象銜接。20*年，明確在繼續實行土地劃撥的同時，政策性收費由減半改為全免；重申購房人擁有有限產權，嚴格供應對象的準入、退出機制；合理確定經濟適用住房標準，建筑面積控制在60平方米左右；嚴格經濟適用住房上市交易管理，5年內不得直接上市交易，確需轉讓的由政府回購，5年后上市的應交納土地收益等價款；重申單位集資合作建房納入經濟適用住房制度，進一步加強管理。目前，我國經濟適用住房制度已成為使具有一定支付能力的低收入群眾改善住房條件、享受社會公共資源分配、增加財產性收入的重要途徑。

（三）推進棚戶區改造和舊住宅區整治。由于歷史原因，在一些地方形成了棚戶區，主要居住著困難群體。國務院明確要求城市政府制定計劃，加快集中成片棚戶區改造，使困難住戶的住房條件、小區環境和配套設施得到改善。幾年來，通過實施棚戶區改造，500多萬居民改善了居住條件，擁有了自己產權的住房，促進了社會和諧穩定。舊住宅區物業管理體制和維修資金制度與現行體制制度存在著差別，與新住宅小區生活環境存在差異，開展舊住宅區綜合整治，改善居住條件和人居環境符合民心民意。主要是按照政府主導、居民參與的原則積極推進，重點是房屋維修養護、配套設施完善、環境整治和建筑節能改造，使舊住宅區居民享受到住房制度改革和經濟發展成果。

（四）多渠道改善農民工（城市新居民）居住條件。全國有1.3億農民工進城務工。農民工是城市的勞動者和納稅者，保障其合理的居住條件是城市政府和企業的責任。國務院明確要求，在強化用工單位責任前提下，農民工集中的開發區和工業園區建設一批農民工集體宿舍。一些地方實施城中村改造，集中建設面向農民工出租的集體宿舍。同時，鼓勵有條件的地方比照經濟適用住房政策建設農民工住房。這些政策措施是中國特色城鎮化道路應有內涵，是促進農民增收的必要條件。

三、審時度勢，引導和調控房地產市場健康發展

五年來，隨著工業化、信息化、城鎮化進程加快，我國房地產市場經歷了由拉動內需，到控制固定資產投資規模、更加強調資源環境約束、更加關注和改善民生的發展過程。

（一）堅持市場化改革方向，不斷完善市場機制。實行住房分配貨幣化改革，促進了房地產市場發育和發展。根據多數家庭通過購買或租賃普通商品住房解決住房問題的實際，《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》（國發〔2003〕18號）明確要求正確運用政府調控和市場調節兩種手段，堅持住房市場化、社會化改革取向，堅持廉租住房制度和經濟適用住房制度的同時，完善房地產市場體系，擴大市場機制的作用范圍，增加普通商品住房供應比例，搞活住房二級市場，規范發展住房租賃市場。總體政策導向由扶植住房消費向有計劃、有步驟地調控和引導合理消費過渡。圍繞宏觀調控目標，適時出臺相應措施。2005年，明確了享受優惠政策普通商品住房的標準，完善了對居民改善居住條件的住房消費支持政策，建立了普通商品住房供應總量調控和建設保證機制。20*年，要求重點發展滿足當地普通居民自住需求的中低價位、中小套型普通商品住房，并提出了三條措施。一是建立住房建設規劃制度。依據規劃，制定年度建設計劃，穩定社會預期。二是對中低價位、中小套型普通商品住房建設比例提出了量化標準。新審批、新開工的商品住房建設，建筑面積90平方米以下套型面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70%%以上。三是完善了適合當地群眾需求的住房的價格形成機制。對這類項目，采取限套型、限房價，競地價、競房價的辦法，以招標方式確定建設單位（即限價商品房）。這是運用市場機制調控房價的重要措施，增加限價商品房供應對于平抑房價、遏制投機投資、解決當地居民合理的自住需求等方面起到了十分重要的作用。從實施結果看，結構調整有了好的開端。20*年1—11月，各地取得建設工程規劃許可證、施工許可證的項目中，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重分別為58.7%、55.8%，分別比20*—20*年度提高6和4.7個百分點。

（二）重視房地產市場健康發展對國民經濟運行的影響。適度住房投資和居民住房消費，事關改善居民住房條件，事關金融穩定和土地合理利用，事關經濟社會持續健康發展。針對部分城市房地產開發投資增長過快，帶動固定資產投資規模過大等問題，明確省級人民政府負總責，并落實市、縣人民政府的責任。完善和落實調控政策、監管制度，采取措施增加普通商品住房供應，保持房價基本穩定，整頓和規范房地產市場秩序。針對一些地方商品住房供應結構不合理，與廣大居民承受能力相適應的中低價位、中小套型普通商品住房供應不足，房價上漲過快，超出群眾的承受能力等突出問題，中央要求發揮好城鄉規劃、土地、稅收和金融政策的調控、引導作用，堅持國家統一政策，各地區因地制宜、分別決策，促進了房地產市場持續健康發展。

（三）推進住宅產業化，建設省地節能環保型住宅。符合我國國情的住房建設模式的具體要求，就是大力發展省地節能環保型住宅，應當是面積不大功能全、占地不多環境美、造價不高品質好的住房，是采用先進技術的住房。目前，我國住宅建設生產方式仍然比較粗放，集約化程度低、科技貢獻率低、勞動生產率低，而成本高、能耗高、污染嚴重，與推進可持續發展的要求有較大差距。近幾年來，我們以城鄉規劃的編制和實施為龍頭，以科技創新為支撐，以技術標準為保證，以住宅產業化為實現途徑，做到節地節能節水節材（四節），降低使用過程總的資源消耗。完善相關的經濟政策、技術政策和推進機制，發揮企業在推進住宅產業現代化中的主體作用，通過對新技術的研發和新材料的應用推廣給予必要的扶持，并完善住宅性能和部品認證、淘汰制度，努力提高住宅建設的科技含量和住房質量。總體看，我國住宅產業化進程加快，“四節一環保”技術得到推廣和應用，住房綜合品質和居住環境有了明顯改善。

四、堅持深化改革，全面落實住有所居目標

今年政府工作報告明確提出了我國住房和房地產市場發展的三條指導原則和今年工作的四項措施，具有長遠的戰略意義和現實指導作用，關鍵是統一思想，抓好落實。

（一）建立科學合理的住房建設和消費模式，引導居民適度消費。我國是發展中國家，人口眾多，正處在城鎮化快速發展過程中，資源相對不足，生態環境承載能力弱。以較小的資源環境代價，解決好人口大國城鎮化過程中的住房問題，是各級政府面臨的重大挑戰。按現行城市規劃和居住區規劃標準計算，以戶均90平方米計，每年新增居住用地可建造305萬套住宅，可解決910萬人口的住房問題，遠不能滿足城鎮化過程中新增人口的住房需要。必須建立科學合理的住房建設和消費模式，通過適當的稅收優惠、信貸扶持等經濟政策，著力增加中低價位、中小套型住房供應，鼓勵發展省地節能環保型住宅，積極推進住宅產業現代化和“四節一環保”的技術運用；引導居民樹立適度、梯次的消費理念，樹立健康文明、資源節約的住房消費觀念。

（二）健全住房保障體系，積極解決低收入群眾住房問題。實現中央已經明確的“十一五”末“使低收入家庭住房條件得到明顯改善，農民工等其他城市住房困難群體的居住條件得到逐步改善”的目標，重點是完善和落實廉租住房制度，確保保障資金和土地供應到位，加快廉租住房建設，增加房源供給，提高實物配租比例，切實改善低收入困難家庭的居住條件。繼續落實改進和規范經濟適用住房制度的各項要求，重點是規范建設標準、規范供應對象、規范上市交易管理。加大政府投入，鼓勵社會力量參與，加快棚戶區改造步伐，推進舊住宅區綜合整治，使更多低收入群眾分享改革開放和經濟社會發展成果。同時，還要按照城市統籌規劃、用工單位負責、政府政策引導的原則，多種途經逐步改善農民工居住條件。

（三）完善住房供應體系，幫助中等收入家庭解決住房困難。要繼續加大住房結構調整力度，堅決落實中低價位、中小套型普通商品住房、經濟適用住房和廉租住房的土地供應量不得低于居住用地供應總量70%的規定，增加中低價位、中小套型普通商品住房供應。在房價較高、上漲較快的城市，加大限價商品住房的供應規模，既滿足中等收入家庭的自住需要，也具有抑制房價過快上漲的作用。當前，部分中心城市房價和房屋租金高位運行，中等收入家庭既買不起商品房，又不符合廉租住房保障和經濟適用住房供應條件，成為當前住房突出問題。根據部分城市的實踐，借鑒國外經驗做法，要發揮市場機制的作用，政府也要給予適當的幫助。要探索建立多渠道的投融資機制，發展公共租賃住房，主要面向無力進入市場購買或租賃住房的中低收入家庭、新職工和進城務工人員。建立公共租賃住房制度帶有戰略性，任務緊迫。要完善住房公積金制度，提高中低收入家庭住房支付能力，同時在貸款使用上向中低收入家庭傾斜。

（四）加強房地產市場調控和監管，促進國民經濟持續健康發展。房地產業是國民經濟的支柱產業，與金融安全和宏觀經濟穩定的關系十分緊密。房地產價格的波動，對銀行乃至整個宏觀經濟都具有重大影響。必須繼續堅持國務院已經出臺的各項政策措施，加強房地產市場調控。制定公布住房建設規劃，落實有區別的稅收、信貸政策，穩定市場預期，引導理性投資和合理消費。必須加強房地產市場監管，嚴格房地產市場準入和退出，強化土地供后監管、嚴查囤積土地行為，加強交易行為監管、嚴格執行商品住房明碼標價和價格申報制度，規范發展物業管理服務等。通過各項調控和監管措施的落實，保持房地產市場平穩運行，促進國民經濟健康發展。