新老物業公司交接常見問題及回答

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針對物業新老公司交接，北京市建委相關負責人對新老物業承接驗收的程序、交接內容等熱點問題作出了相應的解釋。

問：誰能決定選聘物業？

答：不同階段有所不同，在入住前和業主大會成立前的物業選聘由開發商組織實施，業主大會成立后由業主大會授權業主委員會決定組織實施。開發商或業主大會授權的業主委員會應當在組織承接驗收活動前10個工作日，將有關情況書面告知社區所在地的社區居委會和街道辦事處。

問：選聘新物業公司后，舊物業合同還有效嗎？

答：無論是開發商還是業主大會換物業都要依法選聘。也就是說應先解除與原物業公司的物業管理服務合同后，方可組織新物業公司接管。物業合同一般分為定期和不定期兩種。定期合同有1年也有兩年、3年的，新物業公司上崗執勤必須要等舊合同結束方可；不定期物業合同一般規定“合同到業主大會選聘新物業并在新物業合同生效之后為止”等類似內容。

問：新老物業公司承接驗收如何操作？

答：開發商、業主大會和原物業公司要做好承接驗收前的準備工作，并及時書面通知新物業公司進行承接驗收。新物業公司應當在接到通知后15個工作日內做出書面回復并與開發商或業主大會約定承接驗收時間。在約定時間內，開發商、業主大會或原物業公司應先做資料交接：將物業的產權資料、工程竣工驗收資料、工程技術資料、工程經濟資料和其他有關資料移交給新物業公司。資料移交完畢后，移交和接收雙方須簽字認可；若有未移交部分，由雙方列出未移交部分的清單，確定移交時間并簽字認可。資料交接完畢后是現場交接：新物業公司應對物業管理區域內共用設施設備進行逐項驗收，注明設備現狀及接管時間。開發商或業主委員會應對查驗接管過程進行記錄，并存檔備查。交接證明應由交接雙方、相關單位蓋章及現場參加人員簽字。開發商、業主大會授權的業主委員會及原物業公司應當配合新物業公司依法接管保安、消防、停車等安全防范崗位，維護物業管理區域的正常秩序。

問：查驗過程中發現有設備、資料等不合格的情況，該如何處理？

答：物業項目經查驗不合格的，開發商應進行返修并商定時間復驗。經查驗合格的，新物業公司應當在5個工作日內簽署查驗合格憑證，并及時簽發承接文件。新老物業公司交替時發現不合格的情況待定。交接雙方應當制作物業查驗記錄。物業查驗記錄一般包括房屋質量查驗記錄、設施設備查驗記錄和環境工程查驗記錄，雙方可以根據物業的具體情況設計查驗記錄表。查驗記錄表應當包括查驗項目名稱、查驗時間、查驗內容、查驗人簽字、查驗結論、存在問題、返修意見、跟蹤結果等。業主有權要求調閱查驗記錄。

問：原物業公司何時退出？拒不退出的怎么辦？

答：原物業公司應在查驗接管工作完成后10個工作日內全部撤出物業管理區域。開發商、業主或原物業公司不移交有關資料的，由區縣房地產行政主管部門責令限期改正；逾期仍不移交有關資料的，對開發商、原物業公司予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款。物業服務合同終止時，原物業公司拒不移交物業管理用房和有關資料的，新選聘的物業公司應與業主委員會協商或通過司法途徑解決，不得非法強行進駐物業管理區域。