土地使用權處置制度

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為進一步加強國有劃撥土地使用權(以下簡稱劃撥土地使用權)管理，維護土地使用權人的合法權益，防止國有土地資產流失，根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《江蘇省土地管理條例》等法律法規的規定，制定本實施辦法。

一、劃撥土地使用權處置方式

依法申請處置劃撥土地使用權的，應區別不同情形，分別按保留劃撥土地使用權、劃撥土地使用權出讓、劃撥土地使用權租賃、劃撥土地使用權抵押等方式進行處置。

（一）保留劃撥土地使用權

轉讓劃撥土地使用權，由受讓方辦理，經市、縣（市）人民政府批準，下列情形可以保留劃撥土地使用權：

1、劃撥土地使用權轉讓后土地用途符合《劃撥用地目錄》的；

2、不改變土地用途，未翻改擴建的產權合法的房改房、經濟適用房、拆遷安置房、居民私有住房及其他住房依法轉讓的。

（二）劃撥土地使用權辦理出讓

土地使用者提出申請，經市、縣（市）人民政府批準，下列劃撥土地使用權可以辦理出讓手續：

1、申請用途與原批準用途一致且符合城市規劃的；

2、因單體建筑物局部使用功能發生變化，導致部分土地用途發生改變后，改變用途部分按實際用途提出申請且符合城市規劃的；

3、整宗地申請用途雖與原批準用途不一致，但申請用途為非商業經營性用地且符合城市規劃的。

（三）劃撥土地使用權辦理租賃

劃撥土地使用權符合辦理出讓條件的，除住宅用地外，均可辦理租賃，但申請用途不符合城市規劃的只能辦理短期租賃，且應服從實施城市規劃建設需要。

（四）劃撥土地使用權辦理抵押

依法取得的房屋所有權連同劃撥土地使用權，可以設定抵押權。

依法辦理劃撥土地使用權抵押登記的，債務人到期不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押的房地產拍賣,從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的價款后,抵押權人可優先受償。

（五）有下列情形之一的，原劃撥土地使用權人的處置申請不予批準：

1、正在改造或已經列入城市改造范圍內的；

2、列入退城進園（區）企業的工業用地；

3、列入政府收購儲備范圍的土地；

4、非住宅用地改變為住宅用地的；

5、按照商業經營性用途申請對原使用現狀進行翻改擴建的；

6、市、縣（市）人民政府規定的其他情形。

（六）涉案劃撥土地使用權的處置辦法由市國土資源局商市中級人民法院另行制定。

二、劃撥土地使用權處置程序

（一）原劃撥土地使用權辦理有償使用程序

1、由原劃撥土地權利人持下列材料向市、縣（市）國土資源管理部門提出申請：

（1）申請書；

（2）《國有土地使用證》；

（3）地上建筑物、構筑物及其他附著物的產權證明；

（4）原劃撥土地使用權人有效身份證明；

（5）共有房地產，應提供共有人書面同意的意見；

（6）改變用途的，應提供規劃部門同意改變用途的書面意見；

（7）法律、法規規定其他應提交的相關材料。

2、市、縣（市）國土資源管理部門對申請人提交的申請資料進行審查，決定是否受理申請。

3、市、縣（市）國土資源管理部門受理申請后，征詢市、縣（市）規劃部門意見。

4、土地勘測、評估和確定地價（租金）。

5、市、縣（市）國土資源管理部門編制處置方案并報市、縣（市）人民政府批準。

6、申請人與市、縣（市）國土資源管理部門簽訂土地有償使用合同，并按規定繳納稅費。

7、申請人依法辦理土地變更登記。

（二）劃撥土地使用權轉讓辦理程序

1、由原劃撥土地使用權人持下列有關資料，向市、縣（市）國土資源管理部門提出劃撥土地使用權轉讓申請：

（1）申請書；

（2）《國有土地使用證》；

（3）地上建筑物、構筑物及其他附著物的產權證明；

（4）原土地使用權人有效身份證明；

（5）共有房地產，應提供共有人書面同意的意見；

（6）改變用途的，應提供規劃部門同意改變用途的書面意見；

（7）法律、法規規定其他應提交的相關材料。

2、市、縣（市）國土資源管理部門對申請人提交的申請資料進行審查，決定是否受理申請。

3、市、縣（市）國土資源管理部門受理申請后，征詢市、縣（市）規劃部門意見，在土地勘測、地價評估基礎上，將處置方案及確定的土地收益標準報經市、縣（市）人民政府審批。其中產權合法的房改房、經濟適用房、拆遷安置房、居民私有住房及其他住房依法轉讓，申請人申請保留劃撥土地性質的，由市、縣（市）國土資源管理部門負責審批。

4、經批準準予轉讓的，市、縣（市）國土資源管理部門應向申請人發出《劃撥土地使用權準予轉讓通知書》，由原劃撥土地使用權人按規定辦理土地交易手續，確定受讓人。

5、經批準原劃撥土地使用權應當有償使用的，由受讓人持申請、轉讓合同、原《國有土地使用證》、《劃撥土地使用權準予轉讓通知書》、轉讓方和受讓方的身份證明材料等，向市、縣（市）國土資源管理部門申請辦理有償使用手續，簽訂土地有償使用合同，按批準的出讓金（租金）標準繳納出讓金（租金）。

經批準轉讓后可以保留劃撥土地性質的，由受讓人持申請、轉讓合同、原《國有土地使用證》、《房屋所有權證》（應注明土地取得方式）、《劃撥土地使用權準予轉讓通知書》、轉讓方和受讓方的身份證明材料等，向市、縣（市）國土資源管理部門申請辦理保留劃撥土地使用權手續。

6、受讓人依法辦理土地登記手續。

（三）劃撥土地使用權抵押辦理程序

1、以劃撥土地使用權為標的物設定抵押，由劃撥土地使用權人持下列材料，向市、縣（市）國土資源管理部門申請辦理劃撥土地使用權抵押審批：

（1）土地登記申請書（由抵押雙方共同填寫）；

（2）土地使用權抵押合同；

（3）《國有土地使用證》；

（4）地上建筑物、構筑物及其他附著物的產權證明；

（5）抵押雙方有效身份證明；

（6）共有房地產，應提供共有人書面同意的意見；

（7）有效《土地估價報告》；

（8）抵押雙方確認的土地勘測抵押范圍圖；

（9）法律、法規規定其他應提交的相關材料。

2、市、縣（市）國土資源管理部門對申請人提交的申請資料進行審查，決定是否受理申請并審批。

3、經批準準予抵押的，辦理土地抵押登記。

（四）劃撥土地使用權抵押權實現辦理程序

依法辦理了劃撥土地抵押登記，債務人不履行債務時，抵押權人與抵押人協商一致的，可按照下列程序依法對被抵押的劃撥土地使用權進行處置：

1、抵押人持下列資料向市、縣（市）國土資源管理部門提出批準轉讓劃撥土地使用權的申請：

（1）申請書；

（2）《土地他項權利證書》、《房屋他項權利證書》；

（3）房地產抵押合同；

（4）抵押權人與抵押人共同同意的處置意見；

（5）抵押權人、抵押人的有效身份證明；

（6）法律、法規規定其他應提交的相關材料。

2、市、縣（市）國土資源管理部門對申請人提交的申請資料進行審查，決定是否受理申請。

3、市、縣（市）國土資源管理部門受理申請后，應當將決定受理處置情況書面告知抵押權人，征詢市、縣（市）規劃部門意見，在地價評估基礎上，提出處置方案報市、縣（市）人民政府審批。

4、經批準準予轉讓的，市、縣（市）國土資源管理部門應向抵押權人及抵押人發出《劃撥土地使用權準予轉讓通知書》。

5、原劃撥土地使用權被依法處分后，處分所得價款在按規定繳納土地收益，受讓人持申請、成交證明書、轉讓合同、原《國有土地使用證》、《劃撥土地使用權準予轉讓通知書》、土地收益繳納證明、轉讓方和受讓方的身份證明材料等，與市、縣（市）國土資源管理部門簽訂《國有土地使用權出讓合同》。

6、受讓人依法辦理土地登記手續。

抵押權人與抵押人不能協商一致的，抵押權人有權申請人民法院處分，具體程序按市中級人民法院與市國土資源局商定的辦法執行。

三、土地收益繳納標準及收購補償標準

（一）經依法批準保留劃撥土地使用權性質的，暫不繳納土地收益。

（二）不改變用途申請有償使用的，經依法批準，辦理協議出讓（租賃）手續，住宅用地暫按土地市場價格的40%繳納土地出讓金，其他用途暫按現土地市場價格的50%繳納土地出讓金（租金）。

（三）經依法批準可以改變土地用途的，按新用途現土地市場價格的70%補繳土地出讓金（租金）。

（四）劃撥土地使用權出租及改變用途的，已按市政府《關于轉發市國土管理局等部門〈關于對出租和改變用途的國有劃撥土地收取年租金的辦法〉的通知》（揚政發[1998]322號）規定的最低保護價標準繳納租金的，仍執行原標準，租金最低保護價調整后，從調整后次年按新的標準執行。

（五）土地儲備機構對原劃撥土地進行收購的，由土地儲備機構按照市、縣（市）人民政府現行的收購政策進行補償。