市政辦城中村改造意見

時間:2022-06-05 11:12:00

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市政辦城中村改造意見

各鎮(zhèn)人民政府,各街道辦事處,市政府各部門、各單位:

為進(jìn)一步加快我市城中村改造工作步伐,改善人民群眾的生產(chǎn)生活條件,促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會又好又快發(fā)展,現(xiàn)就我市城中村改造工作提出如下意見

一、指導(dǎo)思想和目標(biāo)任務(wù)

(一)指導(dǎo)思想

堅持以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo),圍繞改善人民群眾的生產(chǎn)生活條件,將城中村改造作為一項重大的惠民工程擺在突出位置,按照“政府主導(dǎo)、統(tǒng)籌安排、積極推進(jìn)”的總體思路,對城市建成區(qū)內(nèi)的村(居)遵照“規(guī)劃先導(dǎo)、環(huán)境優(yōu)先、公開透明、市場運(yùn)作、強(qiáng)村(居)富民”的原則,穩(wěn)妥有序推進(jìn),把城中村改造成為環(huán)境優(yōu)美、配套完善、布局合理的現(xiàn)代城市社區(qū),使人民群眾共享改革開放和經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的成果,實現(xiàn)城市建設(shè)與經(jīng)濟(jì)社會和諧發(fā)展。

(二)目標(biāo)任務(wù)

根據(jù)市政府關(guān)于三年完成城中村改造的總體要求,確定我市城市建成區(qū)內(nèi)49個城中村(已有4個村完成改造)要在年至年三年時間內(nèi)全部完成改造任務(wù)。建成區(qū)以外的村莊特別是城邊村、重點(diǎn)鎮(zhèn)駐地村,也要積極創(chuàng)造條件推進(jìn)村莊改造,爭取有更多的村(居)實施改造。

二、基本原則

(一)堅持規(guī)劃先導(dǎo)、合理布局的原則。在全市總體規(guī)劃的指導(dǎo)下,高起點(diǎn)高標(biāo)準(zhǔn)編制村(居)改造修建性詳細(xì)規(guī)劃。鼓勵村(居)整合,成片開發(fā),優(yōu)化資源配置,實現(xiàn)資源共享。

(二)堅持優(yōu)化環(huán)境、提升品位的原則。要把村(居)改造作為推進(jìn)城鎮(zhèn)化的重要組成部分來把握,高水平設(shè)計,高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè),注重優(yōu)化綜合環(huán)境,提升現(xiàn)代城市品位,展示現(xiàn)代社區(qū)理念,確保城市風(fēng)格的協(xié)調(diào)一致。

(三)堅持公開透明、穩(wěn)妥有序的原則。村(居)改造工作必須在思想上高度重視,工作上精益求精,過程上公開透明,保證群眾的知情權(quán)、參與權(quán)和監(jiān)督權(quán),防止因政策不透明、操作不適當(dāng)引起社會不穩(wěn)定。

(四)堅持先安后建、市場運(yùn)作的原則。村(居)改造要首先保證村(居)民居住和就業(yè)安置用房、集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展用房規(guī)劃建設(shè)到位,剩余土地進(jìn)行市場化運(yùn)作,按規(guī)劃開發(fā)建設(shè)。

(五)堅持與村(居)民創(chuàng)業(yè)增收和集體經(jīng)濟(jì)長遠(yuǎn)發(fā)展相結(jié)合的原則。村(居)改造所在地規(guī)劃設(shè)計,既要考慮村(居)民居住適用,又要兼顧村(居)民的創(chuàng)業(yè)增收和集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展用房的安排,確保村(居)民生活條件與生產(chǎn)發(fā)展條件協(xié)調(diào)配套、全面改善提升

(六)堅持與農(nóng)民經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)相結(jié)合的原則。按照“統(tǒng)一規(guī)劃布局、政策吻合銜接”的思路,鼓勵采用先建農(nóng)民經(jīng)濟(jì)適用房、帶動村(居)改造的模式,有序推進(jìn)村(居)改造。

三、改造模式

(一)根據(jù)村(居)集體經(jīng)濟(jì)狀況和村(居)委會的運(yùn)作能力,各街道(區(qū))可按照先拆遷后安置的“凈地出讓”模式操作,也可按照先招商后拆遷的“項目招標(biāo)”模式操作。各街道(區(qū))選擇的改造模式須經(jīng)市城中村改造指揮部批準(zhǔn)后實施。

(二)鼓勵有實力、信譽(yù)高的開發(fā)企業(yè)參與村(居)改造。其中300至600戶的村(居)改造原則上選擇二級及以上資質(zhì)的開發(fā)企業(yè);600至1000戶的村(居)改造原則上選擇一級資質(zhì)的開發(fā)企業(yè);1000戶以上的村(居)改造原則上選擇上市開發(fā)公司或近三年來由中國房產(chǎn)信息集團(tuán)和中國房地產(chǎn)測評中心共同評選出的中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)100強(qiáng)。由市城中村改造指揮部辦公室牽頭,市城建局、市規(guī)劃局、市財政局、市監(jiān)察局、市審計局、市國土局、街道(區(qū))參與對開發(fā)企業(yè)進(jìn)行考察,考察確定后,由街道(區(qū))與開發(fā)企業(yè)簽訂框架性合作協(xié)議,約定村(居)改造的前期啟動資金、開發(fā)企業(yè)進(jìn)入退出條件等。

四、審批程序

(一)擬進(jìn)行改造的村(居)向所在街道(區(qū))提出書面申請。

(二)由所在街道(區(qū))負(fù)責(zé)編制《村(居)改造可行性分析報告》,論證審查同意后,報市城中村改造指揮部辦公室預(yù)審。

(三)經(jīng)市城中村改造指揮部研究確定列入村(居)改造的,由市規(guī)劃局依據(jù)城市總體規(guī)劃,提出規(guī)劃設(shè)計條件意見書,由所在街道(區(qū))負(fù)責(zé)委托設(shè)計單位依據(jù)區(qū)域控制性詳細(xì)規(guī)劃編制村(居)改造修建性詳細(xì)規(guī)劃。

(四)擬改造村(居)的修建性詳細(xì)規(guī)劃,經(jīng)市城市規(guī)劃建設(shè)管理協(xié)調(diào)委員會審定后進(jìn)行公示。

(五)由村(居)委會制定拆遷補(bǔ)償安置方案,經(jīng)所在街道(區(qū))審查,報市城中村改造指揮部辦公室審核同意后,召開黨員大會和村(居)民代表大會討論通過,經(jīng)95%以上村(居)民同意,并與村(居)委會簽訂由街道辦事處(區(qū)管委會)蓋章見證的拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議后,報市政府正式審批。

(六)已批準(zhǔn)實施的村(居)改造項目,由街道(區(qū))組織村(居)委會實施拆遷,并依法辦理有關(guān)手續(xù)。

五、政策支持

(一)拆遷安置補(bǔ)償

1、拆遷安置:拆遷安置標(biāo)準(zhǔn)以改造村(居)合法的一個宅基地單位為基數(shù),城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)指導(dǎo)性安置用房建筑面積為:多層樓房每個宅基地單位安置面積不高于140平方米,小高層及高層樓房安置面積不高于160平方米。各村(居)可根據(jù)實際情況制定具體的拆遷安置標(biāo)準(zhǔn)。

2、拆遷補(bǔ)償:各街道(區(qū))負(fù)責(zé)根據(jù)上級有關(guān)規(guī)定和改造村(居)實際情況制定具體的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),允許村(居)民選擇貨幣補(bǔ)償。

3、對列入村(居)改造計劃、不宜在原居住地翻建新房的危房村(居)民,同時又符合購買農(nóng)民經(jīng)濟(jì)適用房條件的村(居)民,鼓勵先行就近購買農(nóng)民經(jīng)濟(jì)適用房,具體政策另行制定。

(二)資金支持

1、由市政府統(tǒng)籌資金10億元,主要用于對按凈地出讓模式改造的且前期啟動資金困難的村(居)進(jìn)行周轉(zhuǎn)。

2、對具備村(居)改造條件但因村(居)建筑密度大、安置補(bǔ)償成本高等原因,致使村(居)改造投融資不能平衡,由市城中村改造指揮部辦公室會同有關(guān)部門進(jìn)行測算,并按照“先易后難、突出重點(diǎn)、有序推進(jìn)”的原則,提出統(tǒng)籌村改資金的意見,報請市政府審批。

3、對城中村改造安置項目前期貸款(不超過安置項目總投資的40%),市政府承擔(dān)50%的貼息補(bǔ)助,貼息期限一年。

(三)用地支持

1、村(居)民安置房用地原則上辦理國有劃撥土地手續(xù),安置用房給予辦理國有土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證(注明劃撥土地),需上市交易的應(yīng)按有關(guān)規(guī)定補(bǔ)繳土地出讓金后方可進(jìn)行。

2、改造村(居)因規(guī)劃所限需增加土地的,由市城中村改造指揮部辦公室會同有關(guān)部門進(jìn)行測算后,報經(jīng)市政府批準(zhǔn),按程序辦理新增用地手續(xù)。如因規(guī)劃等原因,確需提供先期周轉(zhuǎn)用地用于安置房建設(shè)的,在該村舊址處置時,同等面積扣減。

3、鼓勵、提倡以街道(區(qū))為單位實行多村(居)合并,組團(tuán)式規(guī)劃,統(tǒng)一設(shè)計、統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一配套。

4、實行市場化運(yùn)作的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過“招拍掛”方式取得村(居)剩余原址土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的,按有關(guān)規(guī)定辦理。

(四)稅費(fèi)減免

1、村(居)改造中的村(居)民搬遷安置項目和集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展用房,免繳城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)(屬企業(yè)收費(fèi)部分除外)和有關(guān)行政事業(yè)性收費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用。

2、村(居)改造用于安置村(居)民和集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展用房的建筑營業(yè)稅、耕地占用稅、契稅的地方留成部分,給予村(居)集體等額財政資金扶持,由市財政局會同市城建局、規(guī)劃局、國土局、地稅局審查確認(rèn),經(jīng)市政府批準(zhǔn)后,一次性兌付。

3、引導(dǎo)和鼓勵社會各界積極支持村(居)改造工作,按取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的50%收取勘測、規(guī)劃、設(shè)計、監(jiān)理等技術(shù)服務(wù)費(fèi)。

(五)收益管理

1、改造村(居)剩余原址土地通過“招拍掛”出讓所得收益,全部返還改造村(居),主要用于村(居)民的拆遷安置、村(居)民生產(chǎn)生活保障和村(居)集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展等。

2、給予村(居)民適當(dāng)生活補(bǔ)助,改造后的村(居)要根據(jù)集體經(jīng)濟(jì)收入來源實際,給予村(居)民適當(dāng)?shù)纳钛a(bǔ)助。補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)要量力確定,切忌盲目攀比。

3、經(jīng)市政府批準(zhǔn)實施的村(居)改造項目,自批準(zhǔn)實施之日起,須在2年內(nèi)安置好村(居)民,否則停止享受有關(guān)優(yōu)惠政策。

(六)村集體經(jīng)濟(jì)后續(xù)發(fā)展

集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展用房和集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展用地必須作為集體財產(chǎn),用于增加集體經(jīng)濟(jì)收入,嚴(yán)禁變賣流失。對適宜給集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展用房的,原則上按人均5-8平方米配置;對適宜給集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展用地的,按村(居)改造項目安置用地面積的20%配置。若違反規(guī)定擅自對外銷售房屋的,市房管部門一律不予辦理房屋所有權(quán)證,并追究相關(guān)責(zé)任人的責(zé)任。

六、組織領(lǐng)導(dǎo)和工作要求

(一)加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。市新型城鎮(zhèn)化和城中村改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組指揮部下設(shè)辦公室和四個工作組。四個工作組分別是拆遷安置組,負(fù)責(zé)村(居)改造項目規(guī)劃、拆遷、安置、補(bǔ)償?shù)确桨傅膶彶楹椭笇?dǎo);土地征用出讓組,負(fù)責(zé)依法辦理村(居)改造項目的相關(guān)土地手續(xù);維穩(wěn)保障組,負(fù)責(zé)做好村(居)改造的社會穩(wěn)定保障工作;宣傳組,負(fù)責(zé)村(居)改造的日常宣傳。每年實行由市級領(lǐng)導(dǎo)聯(lián)系村(居)制度,具體指導(dǎo)村(居)改造。各街道(區(qū))要成立專門的村(居)改造領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu),選好配好領(lǐng)導(dǎo)力量和工作人員,全力推進(jìn)村(居)改造工作。各級、各部門要切實將村(居)改造擺在更加突出的位置,進(jìn)一步增強(qiáng)責(zé)任感和使命感,各司其職,密切配合,通力協(xié)作,形成齊抓共管的工作合

(二)明確工作職責(zé)。全市村(居)改造工作由市政府主導(dǎo),統(tǒng)籌安排;各街道(區(qū))為村(居)改造工作的責(zé)任主體,負(fù)責(zé)組織村(居)改造方案的編制、各種審批手續(xù)的辦理、房屋拆遷、開發(fā)招商等重點(diǎn)環(huán)節(jié)的工作;村(居)委會是村(居)改造工作的實施主體和具體承辦者。

(三)加大考核力度。市委、市政府每年將村(居)改造工作作為全市重點(diǎn)工作,列入各鎮(zhèn)、街道年度工作目標(biāo)績效考核,強(qiáng)化跟蹤督查,定期調(diào)度通報,實施重獎重罰,確保完成市委、市政府確定的村(居)改造任務(wù)。具體考核辦法由市城建局根據(jù)本《意見》和市委、市政府每年對各鎮(zhèn)、街道辦事處的工作目標(biāo)考核意見另行制定。

(四)強(qiáng)化監(jiān)管措施。對已批準(zhǔn)改造的村(居),要嚴(yán)格把好村(居)改造計劃的預(yù)審關(guān)、村(居)改造條件的審查關(guān)、村(居)改造的規(guī)劃關(guān)、村(居)改造具體實施方案的批準(zhǔn)關(guān),嚴(yán)禁未經(jīng)批準(zhǔn)擅自啟動村(居)改造程序;要嚴(yán)格把好剩余村(居)原址土地招拍掛條件預(yù)審關(guān),確保土地資產(chǎn)的升值;要嚴(yán)格把好涉及村(居)改造土地返還資金和經(jīng)濟(jì)發(fā)展用房收益的使用關(guān),實行街道和村(居)兩級監(jiān)管、村民代表監(jiān)督制度,確保專款專用;要嚴(yán)格把好市場化運(yùn)作審查關(guān),嚴(yán)禁各村(居)與開發(fā)商私簽協(xié)議、私收定金,確保依法辦事、規(guī)范運(yùn)作。市城中村改造指揮部辦公室要根據(jù)建材市場變化情況,適時進(jìn)行村(居)改造安置用房成本調(diào)整核算,并做好村(居)改造安置用房成本審查關(guān),以確保村(居)改造的順利進(jìn)行。同時,將市財政資金和規(guī)費(fèi)減免等各項優(yōu)惠扶持政策的落實情況列入紀(jì)檢監(jiān)察范圍,加強(qiáng)審計監(jiān)督,確保資金安全不出問題。加強(qiáng)工程質(zhì)量和安全監(jiān)管,確保建設(shè)高質(zhì)量和高水平的住房。

(五)妥善解決歷史遺留問題。要本著尊重歷史、面對現(xiàn)實的原則,按照本《意見》的要求,積極穩(wěn)妥、合法有序地處理好村(居)改造遺留的矛盾和問題,確保村(居)改造新老政策的對接。特別是對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)村(居)過去與開發(fā)企業(yè)合作啟動村(居)改造形成的歷史遺留問題,要按照合情、合理、合法的原則妥善處理。

(六)加強(qiáng)輿論引導(dǎo)。各街道和相關(guān)部門要堅持正確的輿論導(dǎo)向,通過新聞媒體和各類宣傳渠道,加強(qiáng)宣傳引導(dǎo),特別要加大村(居)改造政策、村(居)改造的成功案例及實施村(居)改造后村(居)民美好生活環(huán)境的宣傳力度,讓群眾看到村(居)改造帶來的實惠,以充分調(diào)動群眾參與村(居)改造的積極性和主動性。要定期公示村(居)改造項目進(jìn)展情況,充分保障群眾的知情權(quán)、參與權(quán)和選擇權(quán),做到家喻戶曉,人人皆知,公開透明。要切實維護(hù)群眾利益,認(rèn)真做好村(居)改造拆遷意愿調(diào)查摸底、規(guī)劃編制、項目測算、風(fēng)險評估等前期工作。建立健全社會穩(wěn)定預(yù)警機(jī)制,妥善處理群眾來信來訪,及時研究解決村(居)改造中出現(xiàn)的新情況、新問題,確保改造一個、成功一個,提升政府公信力,維護(hù)社會穩(wěn)定。

本《意見》適應(yīng)于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的城中村、城邊村改造。對城市規(guī)劃區(qū)外的村莊改造,由各鎮(zhèn)(區(qū))政府(管委)參照本《意見》,并根據(jù)村莊占地面積、地理位置、經(jīng)濟(jì)條件、項目依托等實際情況,制定村莊改造辦法,合理確定拆遷安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),著眼于降低建設(shè)成本和運(yùn)行成本的原則,提倡建設(shè)多層住宅。

本《意見》自之日起實施,年10月10日下發(fā)的《城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)村(居)改造的意見(試行)》和年5月21日下發(fā)的《關(guān)于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)村(居)改造意見(試行)的補(bǔ)充規(guī)定》同時廢止。