物業(yè)管理選聘工作意見(jiàn)

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一、總則

第一條（目的與依據(jù)）

為了更好地貫徹實(shí)施市人大常委會(huì)的《市住宅物業(yè)管理規(guī)定》以及規(guī)范地區(qū)業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)的行為，結(jié)合地區(qū)物業(yè)管理的實(shí)際情況，制定本指導(dǎo)意見(jiàn)。

第二條（適用范圍）

鎮(zhèn)行政區(qū)域內(nèi)居住小區(qū)的業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)，適用本指導(dǎo)意見(jiàn)。

第三條（基本原則）

選聘居住小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)遵循公開(kāi)、公平、公正和誠(chéng)實(shí)守信的原則，以地區(qū)現(xiàn)有的物業(yè)管理企業(yè)作為優(yōu)先選聘的候選單位。

第四條（管理部門）

閔行區(qū)房管辦事處、鎮(zhèn)社區(qū)辦負(fù)責(zé)本地區(qū)選聘物業(yè)管理企業(yè)的指導(dǎo)、監(jiān)督和管理工作。

二、初步征詢業(yè)主意見(jiàn)

第五條（初定物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)）

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)聽(tīng)取小區(qū)業(yè)主和業(yè)主代表、居民委員會(huì)等各方意見(jiàn)，根據(jù)物業(yè)特點(diǎn)和服務(wù)要求，制定物業(yè)管理初步方案。

（一）向居住小區(qū)業(yè)主征詢選擇物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)等級(jí)，擬訂適合本小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理初步方案。

（二）征詢居住小區(qū)業(yè)主意見(jiàn)后，擬定選聘物業(yè)管理企業(yè)的方案。

（三）物業(yè)管理初步方案，在小區(qū)內(nèi)公布，聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn)。

三、直接續(xù)聘原物業(yè)企業(yè)

第六條（續(xù)聘）

如居住小區(qū)業(yè)主多數(shù)意見(jiàn)認(rèn)同原物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)，由業(yè)主委員會(huì)根據(jù)擬訂的初步方案和原物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行商洽。雙方如能就相關(guān)內(nèi)容取得一致意見(jiàn)，則可擬訂物業(yè)管理服務(wù)合同，并在小區(qū)內(nèi)公示，聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn)。再根據(jù)本小區(qū)《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》遞交全體業(yè)主表決。

（一）獲業(yè)主大會(huì)2/3業(yè)主同意，業(yè)委會(huì)根據(jù)有關(guān)規(guī)定，和該物業(yè)管理企業(yè)簽定正式服務(wù)合同。

（二）未獲業(yè)主大會(huì)2/3業(yè)主同意，則由業(yè)委會(huì)向小區(qū)業(yè)主公告，停止直接續(xù)聘工作。

四、邀請(qǐng)招標(biāo)

第七條（招標(biāo)組織）

業(yè)主委員會(huì)組建選聘物業(yè)管理企業(yè)的工作小組,該小組基本由業(yè)委會(huì)、業(yè)主代表組成，并應(yīng)邀請(qǐng)轄區(qū)內(nèi)居委會(huì)參加。（以下簡(jiǎn)稱工作組）

第八條（招標(biāo)文件）

工作組編制物業(yè)管理招標(biāo)文件。

文件主要內(nèi)容如下：

（一）工作組的聯(lián)系方式；

（二）物業(yè)基本情況。包括物業(yè)名稱，坐落地址，總占地面積，總建筑面積，綠化面積，房屋類型，產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，房屋幢數(shù)，套數(shù)，建筑結(jié)構(gòu)，公建配套設(shè)施，主要設(shè)備設(shè)施，物業(yè)檔案（含施工或竣工圖紙），出售情況，入住率等；

（三）委托管理的內(nèi)容及要求；

（四）物業(yè)管理用房的配備情況；

（五）投標(biāo)書的編制要求；

（六）組織解釋招標(biāo)文件及實(shí)地考察物業(yè)的時(shí)間；

（七）投標(biāo)書密封要求和送達(dá)的截止時(shí)間，地點(diǎn)及方式；

（八）開(kāi)標(biāo)、詢標(biāo)的時(shí)間，地點(diǎn)，方法與程序；

（九）投標(biāo)報(bào)價(jià)要求及評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)；

（十）擬簽訂合同的主要條款；

（十一）其他事項(xiàng)的說(shuō)明。

第九條（招標(biāo)邀請(qǐng)書）

工作組應(yīng)當(dāng)向3個(gè)以上較合適的物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出邀請(qǐng)書。要注重考慮企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量與管理費(fèi)用，即通常講的質(zhì)量?jī)r(jià)格比。因此，應(yīng)根據(jù)居住區(qū)域所屬保障、改善、舒適等不同房屋類型以及全體業(yè)主的消費(fèi)觀念、消費(fèi)水平，選擇相應(yīng)的企業(yè)，優(yōu)先考慮選擇在本小區(qū)附近有管理服務(wù)項(xiàng)目的企業(yè)，便于了解該企業(yè)及企業(yè)可發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)，降低成本。

工作組應(yīng)當(dāng)在小區(qū)內(nèi)召開(kāi)各類座談會(huì)廣泛聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn)后，對(duì)擬選擇的企業(yè)在詢價(jià)征詢前進(jìn)行一番“明查暗訪”，查明物業(yè)管理企業(yè)的業(yè)績(jī)和市場(chǎng)信譽(yù)，且廣泛聽(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn)，選出合適的2-3家企業(yè)。

第十條（評(píng)標(biāo)）

工作組（或邀請(qǐng)專家評(píng)審團(tuán)）根據(jù)制定的招標(biāo)評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合各投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)的標(biāo)書以及業(yè)主座談會(huì)的意見(jiàn)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)方案進(jìn)行評(píng)定，結(jié)果在小區(qū)內(nèi)公布。

第十一條（公告、征詢）

（一）工作組向小區(qū)業(yè)主公告評(píng)標(biāo)結(jié)果。

（二）工作組制定征詢公告、征詢單，由全體業(yè)主投票選擇物業(yè)管理企業(yè)。

第十二條（業(yè)主選擇）

征詢單遞交業(yè)主大會(huì)表決：

（一）經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決，2/3以上業(yè)主選擇同一物業(yè)管理企業(yè)，業(yè)委會(huì)根據(jù)有關(guān)規(guī)定，和該物業(yè)管理企業(yè)簽定正式服務(wù)合同。

（二）首次表決達(dá)不到2/3業(yè)主選擇同一物業(yè)管理企業(yè)，則多數(shù)業(yè)主選擇的物業(yè)管理企業(yè)作為下一輪唯一候選的單位，再次投票征詢。達(dá)到2/3以上業(yè)主認(rèn)同，則業(yè)委會(huì)根據(jù)有關(guān)規(guī)定，和該物業(yè)管理企業(yè)簽定正式服務(wù)合同。

五、附則

第十三條（禁止行為）

投標(biāo)人不得以任何方式，排斥其他投標(biāo)人參與公平競(jìng)爭(zhēng)；不得通過(guò)作弊，哄抬標(biāo)價(jià)；不得與工作組串通，損害其他人的利益；不得向工作組行賄或變相行賄。

工作組不得以虛假的招標(biāo)方式獲取他人的物業(yè)管理方案，損害投標(biāo)人的利益；不得向他人透露可能影響公平競(jìng)爭(zhēng)的招標(biāo)情況。

第十四條（解釋權(quán)）

本辦法由閔行區(qū)房地局房管辦事處、閔行區(qū)鎮(zhèn)社區(qū)管理辦公室負(fù)責(zé)解釋。