住宅物業(yè)管理問題工作意見

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從4月初開始，區(qū)人大常委會(huì)圍繞本區(qū)貫徹執(zhí)行《市住宅物業(yè)管理規(guī)定》（以下簡稱《規(guī)定》）中面臨的問題開展調(diào)研。通過走訪學(xué)習(xí)兄弟區(qū)物業(yè)管理工作經(jīng)驗(yàn)，深入政府相關(guān)部門和物業(yè)管理企業(yè)了解實(shí)情，召開各類人員座談會(huì)和組織區(qū)人大代表視察住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀等一系列調(diào)研活動(dòng)。我們認(rèn)為，當(dāng)前，本區(qū)在貫徹執(zhí)行《規(guī)定》中主要面臨兩個(gè)層面上的問題，一是區(qū)級(jí)層面上的問題，我們已通過區(qū)十四屆人大常委會(huì)十三次會(huì)議對(duì)我區(qū)貫徹執(zhí)行《規(guī)定》進(jìn)行了審議，督促區(qū)政府加以解決；二是涉及到法規(guī)政策方面，需要在市級(jí)層面上幫助解決的問題，也提出了解決這些問題的建議，具體情況如下：

一、面臨的主要問題

（一）關(guān)于住宅小區(qū)業(yè)委會(huì)組建、換屆和監(jiān)管難的問題

一是業(yè)委會(huì)組建、換屆難。《規(guī)定》對(duì)住宅小區(qū)業(yè)委會(huì)的組建在時(shí)間、程序等方面雖然已有較多規(guī)范，但由于各方職責(zé)不明，程序操作性不強(qiáng)，組建和換屆逾期后的監(jiān)管措施缺失，再加上業(yè)主維權(quán)意識(shí)淡薄，相當(dāng)一部分業(yè)主對(duì)業(yè)委會(huì)是否組建或換屆漠不關(guān)心，參與率較低，或者業(yè)主熱心參與但受利益驅(qū)動(dòng)，業(yè)主意見不一，無法形成多數(shù)等原因，使住宅小區(qū)不能按照《規(guī)定》設(shè)定的時(shí)間完成業(yè)委會(huì)的組建或換屆。二是監(jiān)管難。《規(guī)定》對(duì)業(yè)委會(huì)沒有形成準(zhǔn)確、合理、科學(xué)的法律定位，對(duì)具有較大權(quán)力的業(yè)委會(huì)，《規(guī)定》沒有設(shè)定具有一定操作性的管理和約束條款，特別是業(yè)委會(huì)違規(guī)不違法，但造成較大經(jīng)濟(jì)損失后的經(jīng)濟(jì)責(zé)任如何追究，《規(guī)定》還有缺失，使政府相關(guān)部門在實(shí)施監(jiān)管時(shí)，常常處于無法可依的窘境。

（二）關(guān)于維修資金再籌集難的問題

調(diào)研中，我們發(fā)現(xiàn)維修基金存在兩方面問題，一是早期部分商品房當(dāng)時(shí)沒有繳納維修基金，現(xiàn)在維修經(jīng)費(fèi)面臨困難；二是相當(dāng)部分售后房的維修基金，經(jīng)過多年使用，尚存部分已基本臨近首次籌集資金總額的30％，按照《關(guān)于實(shí)施<市住宅物業(yè)管理規(guī)定>的若干意見》規(guī)定，這些住宅小區(qū)的維修基金都應(yīng)當(dāng)再次籌集，但業(yè)主主動(dòng)籌集維修資金的意識(shí)淡薄，相關(guān)法規(guī)又未規(guī)定維修資金再籌集的約束性措施和可行性方案，使維修基金再籌集無法實(shí)施。

（三）關(guān)于群租整治難度大的問題

群租已逐步干擾了相關(guān)居民的正常生活。近年來，政府相關(guān)部門積極聯(lián)手，開展多次專項(xiàng)整治，但由于相關(guān)法規(guī)對(duì)群租沒有明確界定，執(zhí)法程序和處罰細(xì)則法規(guī)上缺失，政府相關(guān)部門責(zé)任不清，疏導(dǎo)措施不力，整治效果始終不理想，群眾反響較大。

（四）關(guān)于物業(yè)管理費(fèi)合理調(diào)節(jié)機(jī)制與收費(fèi)體制還不夠完善的問題

一是缺乏物業(yè)管理費(fèi)合理調(diào)節(jié)機(jī)制，目前物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)14年不變，與市場(chǎng)價(jià)值嚴(yán)重背離，但物業(yè)管理費(fèi)合理調(diào)節(jié)機(jī)制又沒有形成。二是收費(fèi)體制還不夠完善，缺乏提高收繳率的有效手段和措施，一些售后房物業(yè)管理費(fèi)收繳率僅為40％左右。三是部分物管企業(yè)承擔(dān)社會(huì)責(zé)任較重，政府對(duì)離休干部、烈軍屬、貧困及低保戶等實(shí)行減免租金政策，但減免費(fèi)用一直由物管企業(yè)承擔(dān)。這些都無法保障物管企業(yè)實(shí)現(xiàn)基本的經(jīng)濟(jì)利益，嚴(yán)重影響了《規(guī)定》要求物管企業(yè)職責(zé)的實(shí)現(xiàn)。也是部分物管企業(yè)撤離住宅小區(qū)，造成住宅小區(qū)處于無人管理局面的主要因素。

同時(shí)，《市住宅物業(yè)服務(wù)分等收費(fèi)管理暫行辦法》于年頒布實(shí)施，主要通過政府指導(dǎo)定價(jià)的方式規(guī)范商品房物業(yè)管理收費(fèi)。但當(dāng)時(shí)制定的分等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平及消費(fèi)水平已存在一定差距，政府指導(dǎo)定價(jià)顯現(xiàn)其局限性。

（五）關(guān)于行業(yè)管理手段存在不合理的問題

一是政府監(jiān)管缺少抓手。目前我區(qū)注冊(cè)的223家物管企業(yè)中，一級(jí)資質(zhì)只有1家，絕大部分都是三級(jí)及暫定資質(zhì)，整體呈現(xiàn)小、多、雜局面。而對(duì)這些物管企業(yè)實(shí)施有效管理，促其整合做強(qiáng)做大缺乏有效的抓手。現(xiàn)行的資質(zhì)管理辦法按照注冊(cè)資金、從業(yè)人員技術(shù)職稱以及管理小區(qū)面積來核定企業(yè)資質(zhì)等級(jí)，無法起到促進(jìn)作用。二是行風(fēng)測(cè)評(píng)項(xiàng)目設(shè)置的科學(xué)合理性有待提高。目前使用的行風(fēng)測(cè)評(píng)標(biāo)準(zhǔn)未分層次，測(cè)評(píng)分類指標(biāo)涉及面較寬泛，內(nèi)容不夠合理，未能真實(shí)反映企業(yè)管理水平、服務(wù)質(zhì)量等狀況，對(duì)提高物管企業(yè)服務(wù)水平作用不明顯。

二、相關(guān)建議

（一）進(jìn)一步完善相關(guān)法規(guī)

1、在《規(guī)定》中細(xì)化并明確房地主管部門、街道（鎮(zhèn)）辦事處、物管企業(yè)、房屋建設(shè)單位、業(yè)主在業(yè)委會(huì)組建、換屆工作中的職責(zé)、法律責(zé)任和相互關(guān)系。進(jìn)一步優(yōu)化和細(xì)化業(yè)委會(huì)組建、換屆的程序。

2、《規(guī)定》應(yīng)對(duì)業(yè)委會(huì)的法律地位、業(yè)委會(huì)違規(guī)后的刑事和民事責(zé)任追究的主管單位和追究程序、渠道等加以明確。

3、在《規(guī)定》的基礎(chǔ)上，制定一些補(bǔ)充細(xì)則，對(duì)業(yè)委會(huì)日常運(yùn)作程序、監(jiān)管考核手段、處罰措施加以細(xì)化。

4、一是在《規(guī)定》的基礎(chǔ)上，增加維修資金再次籌集的強(qiáng)制措施和實(shí)施細(xì)則；二是在第三十七條中增設(shè)條款，規(guī)定小區(qū)因無法正常使用維修資金實(shí)施設(shè)施設(shè)備更新、改造和維修，而危害公共安全時(shí)，可以通過法律授權(quán)相關(guān)部門或單位強(qiáng)制應(yīng)急使用維修資金。

5、在《規(guī)定》的第四章中，明確對(duì)群租的界定；制定對(duì)群租行為的處罰細(xì)則；明確工商、治安、城管、房地等相關(guān)部門對(duì)群租行為的具體管理職責(zé)。

（二）進(jìn)一步完善相關(guān)政策措施

1、進(jìn)一步規(guī)范和引導(dǎo)物業(yè)行業(yè)的建設(shè)，形成優(yōu)勝劣汰的競(jìng)爭機(jī)制。一是加快推廣和不斷完善物業(yè)服務(wù)規(guī)范化管理獎(jiǎng)懲機(jī)制，鼓勵(lì)和扶持一些資質(zhì)較好、規(guī)模較大、服務(wù)水平較高的企業(yè)做強(qiáng)、做大，形成規(guī)模效益；二是建立和試行物業(yè)服務(wù)企業(yè)準(zhǔn)入機(jī)制和退出機(jī)制，淘汰一批資質(zhì)差、規(guī)模小、服務(wù)水平低的企業(yè)，形成優(yōu)勝劣汰的競(jìng)爭機(jī)制；三是切實(shí)把物業(yè)行風(fēng)滿意度考核評(píng)估落到實(shí)處，在合理設(shè)置考核內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，通過測(cè)評(píng)、監(jiān)督、考核，將物業(yè)管理社會(huì)公眾滿意度與物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)評(píng)定、物業(yè)項(xiàng)目評(píng)優(yōu)、投標(biāo)單位準(zhǔn)入結(jié)合起來，發(fā)揮綜合效應(yīng)。

2、加快建立和完善物業(yè)管理費(fèi)合理調(diào)節(jié)機(jī)制。一是盡快調(diào)整售后房物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)的質(zhì)價(jià)相符。可先選定一些條件較好的小區(qū)進(jìn)行試點(diǎn)，然后逐步推廣；二是出臺(tái)相關(guān)政策，引導(dǎo)商品房物業(yè)管理費(fèi)進(jìn)入市場(chǎng)化運(yùn)作，通過市場(chǎng)競(jìng)爭促其良性循環(huán)；三是制定物業(yè)企業(yè)星級(jí)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)企業(yè)的保安、保潔、保綠、維修等服務(wù)項(xiàng)目，按照等級(jí)劃分制定具體要求和考核標(biāo)準(zhǔn)，使物業(yè)管理費(fèi)提高的同時(shí)，讓居民相應(yīng)享受到更好的物業(yè)服務(wù)。四是在新的物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái)前，政府應(yīng)出臺(tái)臨時(shí)性物業(yè)管理費(fèi)補(bǔ)貼政策，重點(diǎn)幫助售后房物管企業(yè)渡過難關(guān)。

3、盡快清理一些不合理的政策，減輕物管企業(yè)的負(fù)擔(dān)。如把租金政策性減免列入政府財(cái)政或民政福利部門專項(xiàng)費(fèi)支出等。

4、盡快建立物業(yè)管理費(fèi)有效收繳機(jī)制。建議市相關(guān)部門針對(duì)當(dāng)前物業(yè)管理費(fèi)收繳率較低的問題，積極探索多種形式相結(jié)合的物業(yè)管理費(fèi)收繳體制，解決售后房物業(yè)管理費(fèi)收繳率較低的問題，如：建立對(duì)生活困難家庭實(shí)行政府減免補(bǔ)貼保障機(jī)制；建立法院簡易程序?qū)徟泻笸ㄟ^銀行劃帳的強(qiáng)制執(zhí)行機(jī)制；建立居委會(huì)參與協(xié)調(diào)收費(fèi)的輔助機(jī)制等。

5、建立物業(yè)糾紛協(xié)調(diào)體系。一是成立物業(yè)糾紛人民調(diào)解委員會(huì)，在街道或居委設(shè)日常機(jī)構(gòu)調(diào)解工作室，負(fù)責(zé)開展物業(yè)糾紛調(diào)解，可聘請(qǐng)具有一定專業(yè)知識(shí)的人士參與；二是建立物業(yè)糾紛仲裁委員會(huì)，可由房地、司法等部門負(fù)責(zé)仲裁工作；三是簡化物業(yè)糾紛訴訟程序，設(shè)立業(yè)主、業(yè)委會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)三者間糾紛訴訟簡易法庭，為化解物業(yè)糾紛暢通司法途徑。

6、支持探索售后房多種物業(yè)管理模式。售后房小區(qū)情況多種多樣，既有規(guī)模較大、設(shè)施等條件較好的售后房小區(qū)，又有老城區(qū)弄堂和規(guī)模較小、設(shè)施等條件較差的售后房小區(qū)。由于這些小區(qū)居民對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的不同需求，出現(xiàn)了多種住宅物業(yè)管理模式，如我區(qū)湖南街道探索推行的老城區(qū)弄管會(huì)模式；長橋等街道個(gè)別規(guī)模較小、設(shè)施等條件較差的售后房小區(qū)實(shí)行的業(yè)委會(huì)自管模式；還有斜土街道個(gè)別規(guī)模較小、設(shè)施等條件較差的售后房小區(qū)的物業(yè)管理由居委會(huì)代管的模式等。針對(duì)這些不同情況，希望市相關(guān)部門積極調(diào)研，支持鼓勵(lì)適合實(shí)際情況的不同物業(yè)管理模式的試行，并適時(shí)加以總結(jié)推廣。