市宅基地管理工作的意見

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為了進一步加快推進城市化進程，全面提高開發建設水平，根據《*市宅基地管理暫行辦法》(蘇府[2003]66號)精神，結合本市實際，特制定本意見。

一、總體目標和要求

遵循*市委、市政府《關于加快城市化進程的決定》(蘇發[2003]21號)提出的“堅持政府推動和市場運作并重，統籌城鄉經濟社會發展；以體制和制度創新為動力，大力提高城市現代化水平，全面加快農村城鎮化進程，積極開創區域城市化道路”的要求，理順體制，創新機制，著力加強和改進農村宅基地的規劃、建設和管理，全面改善農民的居住環境，提高生活質量，努力把我市建設成為布局合理、交通便捷、設施配套、環境優美、經濟繁榮、社會文明、具有鮮明特色的現代化港口城市。

凡在本市市、鎮規劃區、兩區(港區、新區)規劃區、各鎮開發區內因開發建設需要和市、鎮規劃區以外因社會公益事業、經濟建設需要成片開發所涉及被拆遷的農民住宅，一律采取預拆遷辦法，預先按有關規定進行補償，并以公寓式定銷房進行安置。凡在城鎮規劃區內因城鎮建設需要，被拆遷住戶一律按有關規定進行拆遷補償，以公寓式定銷房進行安置。支持和鼓勵被拆遷戶接受貨幣安置，持幣進城、進鎮購買商品房。對市、鎮規劃區和各類開發區以外需要新建房屋的農民，一律按規劃建設要求，進入農民新村，也鼓勵進入公寓式定銷房居住。

二、拆遷安置補償的基本原則

1、拆遷安置實行房屋產權調換與貨幣安置相結合，房屋產權調換以被拆遷房屋合法建筑面積為基礎面積，原則上實行等面積置換，即“拆一還一”；鼓勵被拆遷戶接受一次性貨幣補償安置。

2、被拆遷房屋合法建筑面積的認定。農村被拆遷房屋合法建筑面積以原鎮(區)人民政府(管委會)和土地主管部門的建房批復為準，認定建筑占地面積最多不超過宅基地使用權面積的65％(96年以前少數鎮因批準占地面積小的，可放寬到70％)。

3、被拆遷房屋的補償標準，主要根據被拆遷房屋重置價及裝修和附屬物的評估價、被拆遷房屋的區位基準價、被拆遷房屋的合法建筑面積等因素確定。

4、拆遷區位及區位基準價，由各鎮(區)報市規劃建設局審核，并經市政府批準后執行。

5、關于對農村特困戶(由民政部門界定)的安置辦法。由各鎮(區)根據實際情況，原則上可優惠提供至100平方米居住面積。

6、實行拆遷安置過渡期補貼。被拆遷農戶在原住房被拆遷至入住新房期間(拿到公寓式定銷房鑰匙后3個月內)，給予過渡期的住房租金補貼；接受貨幣安置的農戶給予3個月的一次性住房租金補貼。

7、對入住公寓式小區(包括接受貨幣安置的農戶)年齡男滿60周歲、女滿55周歲的農民，在家庭成員全員參加社會養老保險的前提下，可享受城鎮居民最低生活保障標準(在原已享受有關補償或養老保險金基礎上實行補差)。

三、公寓式安置房的運作方式

1、兩區、各鎮要根據實際情況，及早抓好公寓式住宅小區的規劃選址和具體設計工作。公寓式住宅小區選址和設計方案經市國土資源局和規劃建設局審核并報市政府批準后，加快實施。公寓式住宅小區的選址要符合總體規劃，并做到高起點規劃、高標準建設、高水平管理，建成交通便捷、設施配套、功能齊全、環境優美的，住宅小區。

2、公寓式住宅小區的土地以最低保護價協議批租方式取得，扣除上交國家和省市有關規費后，余額全額返回給各鎮(區)，小區內允許預留10％的土地用于商業用房開發，其增值所得全部用于小區建設及相關物業管理支出。

3、公寓式小區由各鎮(區)委托有資質的開發公司建設，實行定價回購；也可以定銷房方式實行市場招標建設。

4、涉及公寓式安置房的所有建設規費以及安置戶一次性辦理房產證、土地證的契稅和證照費中地方性收費給予減免，安置戶取得房屋產權后可進入市場調劑交易。

四、加強組織領導

各地各部門必須從實踐“三個代表”、實現“兩個率先”戰略高度，統一思想，提高認識，落實措施，認真實施。

1、堅持正確的輿論導向。通過多種形式的宣傳教育，引導農民轉變傳統觀念，使農民充分認識實行新的宅基地管理辦法是加快推進城市化進程，縮小城鄉差別，改變農民傳統生活方式，提高農民生活質量的根本途徑，是黨和政府為民辦實事的具體體現，全社會都要積極配合、支持這一政策的貫徹執行。

2、切實加強組織協調。各鎮(區)領導要正確處理眼前與長遠關系，深入細致地做好宣傳教育和說服解釋工作，凝心聚力，克服困難，確保該項工作的順利實施。市各有關部門要密切配合，積極支持這項工作的開展。

3、精心組織實施。各鎮(區)都要建立拆遷安置領導小組，抽調精兵強將，組成強有力的工作班子，具體負責《*市宅基地管理暫行辦法》的貫徹實施，實行拆遷、安置、補償一條龍、全過程服務。同時，要妥善處理好在實施過程中可能出現的群訪和越訪事件，確保宅基地管理規范有序進行。