國土局土地資產管理意見

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為進一步加強對全市國有存量土地資產的管理，根據《土地管理法》、《城市房地產管理法》和國務院《關于加強國有土地資產管理的通知》精神，結合我市實際，特提出如下意見：

一、指導思想

進一步加強國有存量土地資產管理，規范對土地使用者因改變用途、利用現狀和容積率等土地使用條件，涉及土地資產的補充處置，維護土地市場公開公平公正的交易規則，實現政府的土地收益權，促進廉政建設。

(一)全面實行經營性土地公開交易，完善市場配置機制。

凡商業、旅游、娛樂、金融、辦公、房地產開發等經營性用地，堅持以招標、拍賣或掛牌方式出讓國有土地使用權。對于原工業、倉儲、市政公用、交通、教育醫療等非經營性用地，按照規劃須改變為經營性用地的，也必須實行公開交易。全面實行建設用地有償使用制度，包括行政機關事業單位盈利性的非自用辦公用房，街道社區居委會盈利性的對外服務用房，均要按照出讓方式供地。

(二)維護土地供地條件的嚴肅性，防止產生新的不公平競爭。

根據法律法規規定，建設單位使用國有土地，必須按照土地使用權出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權劃撥批準文件的規定執行。國有土地使用權的供地條件具有法律嚴肅性，約定的各項規劃條件和用地范圍不應隨意調整。除政府要求改變土地利用規劃條件之外，都不得改變原批準的土地利用規劃條件。確需改變土地用途、容積率的，必須經原出讓方和規劃部門同意，依法報經市、縣級市人民政府批準，并按規定補繳不同用途和容積率的土地差價。

(三)建設項目規劃調整產生土地增值收益歸政府，防止國有土地資產流失。

因規劃條件調整產生的土地增值屬于級差地租，歸地方政府所有，防止土地使用者通過改變土地用途和容積率等非正當途徑獲取額外利益，導致國有土地資產流失。

二、適用范圍

國有存量建設用地，包括經營性和非經營性的劃撥或出讓國有土地使用權。主要指下列五種情形：

(一)原為國有存量經營性用地，須進行翻擴建，改變原土地利用狀況和提高土地利用率的；

(二)原國有存量非經營性土地，保持工業或其他非經營性用途不變，須進行轉讓、翻擴建的；

(三)原國有存量工業用地、公益事業用地、機關辦公用地等非經營性土地，利用原有建筑物現狀，暫時不進行翻擴建，但實際用途轉變為經營性用途的；

(四)協議出讓的土地，通過公開交易取得的土地，調整規劃利用條件的；

(五)涉及法院裁定協助執行、企業抵債、拍賣行拍賣的土地。

三、處置方式

根據上述不同情形，對土地資產確定不同的補充處置方式：

(一)經營性土地翻擴建的。若宗地未納入政府統一規劃改造范圍，經縣級市以上人民政府批準后，土地使用者才可以進行翻擴建，并應當根據新的規劃條件，按市場價格補繳土地出讓金。若宗地已納入政府統一規劃改造范圍，且土地使用者能按照政府統一規劃要求改造的，經縣級市以上人民政府批準后，土地使用者可以進行翻擴建，并應當根據新的規劃條件，按市場價格補繳土地出讓金；若土地使用者不能按照政府統一規劃要求改造的，將由政府優先收購儲備，實行公開交易。

(二)非經營性土地翻擴建的。若原土地用途和城市總體規劃確定的用地性質相一致的，經縣級市以上人民政府批準后，土地使用者可以進行翻建，不再補繳土地出讓金；若原土地用途和城市總體規劃確定的用地性質不一致的，且城市總體規劃確定的用地性質為商業、旅游、房地產開發等經營性用途的，則土地使用者不得進行翻擴建，將由政府優先收購儲備，實行公開交易。

(三)利用現有建筑改變土地用途的，必須經規劃和國土部門批準，不得擅自改變土地用途。

對于在2001年7月我市實行土地公開交易制度以前已改變土地用途，并經規劃部門批準的，土地使用者可申請完善相應手續，一次性補繳土地出讓金后調整土地用途。對于經營性土地公開交易制度實行以前已改變土地用途，且土地使用者未申請一次性補繳土地出讓金的，以及經營性土地公開交易制度實行以后改變土地用途的，若是行政劃撥土地，則按照《省政府辦公廳轉發省國土管理局等部門關于對出租和改變用途的國有劃撥土地收取年租金的請示的通知》（蘇政辦發〔1998〕50號）精神，根據規劃批準意見，按年度收取改變用途土地年租金；若是出讓土地，則按年度收取土地收益。

采取交付土地年租金或年度土地收益的，土地使用權登記原用途不變。

(四)司法裁決、他項權利實現、拍賣行拍賣等引起的土地使用權轉讓，若宗地已納入規劃改造范圍，在維護權利人合法權益的前提下，政府可以依法收購。涉及改變土地批準用途的，按照本意見相關條款執行。

(五)原協議出讓土地、公開交易的經營性用地，改變原出讓約定的規劃條件的，報經縣級市以上人民政府批準后，根據新的規劃條件，按市場價格向政府補繳土地出讓金。

四、程序和要求

根據各種情況及相應處置方式，按以下程序辦理相關手續：

(一)涉及國有存量經營性土地提高容積率的項目。

1、規劃方案的審核批準。規劃部門受理土地使用者申報的規劃方案，審核并報經政府批準后，書面函告國土部門。

2、國土部門根據規劃部門函告，對土地容積率提高需補繳地價的項目，書面函告發改、建設、房管部門，并同時根據規劃審定的具體方案，核定補充土地處置意見，報經政府批準，補繳土地出讓金后，再次書面告知發改委、規劃、建設、房管部門。

3、土地使用者到發改委辦理項目備案或核準手續后，向規劃部門申領《建設工程規劃許可證》，進入正常基建程序。

(二)涉及國有存量經營性土地改變原批準用途的項目。在規劃方案審核批準前，國土、發改、規劃等部門進行會辦，會辦意見報經政府批準后按照上款的程序進行。

(三)司法裁決、他項權利實現、委托拍賣行拍賣等涉及土地使用權轉讓的項目。對土地權屬不合法、土地實際用途和批準用途不一致，以及國有劃撥土地、集體土地使用權等，法律法規明確不符合土地轉讓條件的，應在裁決、處置、拍賣前先完善法定土地手續；確因債權處置需要，須在完善法定土地手續前裁決、處置、拍賣的，應按土地管理法律法規的要求處置，依法完善土地手續，維護債權人的合法權利。

五、補繳地價

對于經營性土地，具體處置時應根據調整原因、時間、幅度和規劃用途、土地性質等因素按市場價確定地價補差。對于須補繳土地出讓金的經營性用地，原則上以規劃方案批準時間為同一時點，對照新舊不同的規劃條件土地評估差價，作為地價調整和補繳土地收益的基數。

(一)容積率改變的，根據具體情況相應調整土地出讓金。

1、超過土地出讓合同約定的容積率，或超過原出讓時規劃部門批準容積率的，根據評估差價補繳土地出讓金。

2、自行降低土地出讓合同約定的容積率或原規劃部門批準容積率的，土地出讓金不作調整。

3、由于政府基礎設施建設等客觀因素影響原批準的容積率不能實施，以及政府要求降低容積率的，根據評估差價可以相應調整出讓金。

4、定銷商品房項目用地容積率改變的，按原出讓公告確定的房價、成交樓面地價以及調整容積率后的樓面地價，相應調整土地出讓金。

(二)土地用途調整的，按照評估差額全額補繳土地出讓金。

(三)行政劃撥方式取得的經營性土地進行翻擴建的，根據原利用現狀補辦出讓手續，按照規定比例收取原利用現狀下的土地出讓金，在此基礎上按照規劃調整的具體情況，由土地使用者全額補繳土地出讓金。

(四)利用原建筑物將土地改變為經營性用途的，2001年7月前已發生的，土地使用者可申請一次性補繳土地出讓金。劃撥土地依據經營性用地市場評估地價按規定比例補繳土地出讓金；出讓土地按照不同用途評估的差額補繳土地出讓金。

2001年7月前已改變用途，但未申請一次性補繳土地出讓金的，以及土地公開交易制度實施以后改變用途的，劃撥土地按照市政府公布的改變用途年租金標準征收，出讓土地則根據不同用途評估地價差額，還原折算成每年土地收益，逐年征收。

六、轉讓條件

根據《土地管理法》、《城市房地產管理法》及國務院《關于加強國有土地資產管理的通知》（國發〔2001〕15號）文件規定，土地使用權轉讓必須符合以下條件：

(一)出讓土地使用權必須依法轉讓，劃撥土地使用權未經縣級市以上人民政府批準，不得擅自轉讓。

(二)繳清土地出讓金，領取土地使用證。涉及改變土地規劃條件，進行土地資產補充處置的，還需提供土地完善手續的證明。

(三)按照出讓合同約定進行投資開發，完成投資總額的25%以上（不含土地出讓金）。

(四)已經建有房屋轉讓時，應當持有變更后房屋所有權證書。

(五)工業用地依法轉讓后需續建或新建廠房的，受讓方須提供新的立項批復和規劃意見。

(六)凡土地使用權轉讓，須經具備土地評估資質的評估機構進行評估。轉讓雙方應如實申報成交地價，低于市場評估地價20%以上的，政府實行優先收購。

《城市房地產管理法》等法律法規明確禁止轉讓的，土地使用權不得轉讓。土地使用權轉讓后，必須按照國家和省有關規定繳納相關稅費后辦理土地登記手續。

經營性土地分割轉讓的，轉讓后土地使用者必須按照原整體規劃方案建設開發。

規范以土地資產為股權的轉讓行為，對取得土地使用權超過2年未開發的土地資產，不得以股權轉讓方式轉讓土地使用權，政府將依法收回。

七、土地登記

(一)進一步細化土地登記。除根據現行土地分類和登記規程，土地使用證還須根據出讓合同或補充處置意見載明具體的規劃利用條件。

(二)嚴格土地證書查驗制度。初始發放土地使用證時，要根據出讓合同約定的項目建成時間，注明土地證的有效期限。有效期內，建設項目竣工驗收通過后，換發土地使用證。超過有效期限的，土地使用者必須向國土部門提交書面說明和延期申請。

(三)土地分割轉讓實行許可制度。除在土地公開交易公告中明確可分割銷售以外，對于賓館（包括公寓式酒店）、超市、各類交易市場、經營性的物流用地原則上不得進行分割銷售。對于經營性的打工樓、文體、教育、科研、醫療衛生、福利院、養老院、藝術館、博物館等項目用地，不得進行分割轉讓。

(四)對改變土地利用規劃條件的項目，在未完善土地手續、補繳土地出讓金前，不辦理土地抵押、變更和分割登記手續。

八、建立協調機制

加強國有存量土地資產管理，規范對改變土地利用條件涉及土地資產處置，涉及各有關部門的管理職能，需要部門之間加強溝通協調，完善配套措施，健全工作規程，規范申報和流轉程序，便于在項目實施前完成土地資產處置，維護土地市場和房地產市場的良好秩序。

(一)建立溝通協調機制。發改、規劃、國土、建設、房管等相關部門，在規劃選址、規劃方案審批、建設項目備案和核準、用地審核、銷售許可等各個環節，要各司其職，密切合作，采取通過相關事項書面告知和會辦等形式，加強信息溝通協調，確保部門各自職責到位。

(二)規范土地評估行為。土地資產的處置及轉讓，都須經具備土地評估資質的評估機構進行土地評估，涉及上繳政府土地出讓金和土地收益的，應由一級資質的評估機構評估。國土部門要進一步加強對土地評估機構的管理和監督。

(三)規范開工報建程序。改變土地利用條件的開工報建項目未取得規劃和土地部門批準手續的，不予發放《建設工程施工許可證》。

(四)嚴格房屋銷售制度。土地開發使用單位申請辦理預售許可證或銷售許可證時，必須提供國有土地使用證；涉及用途調整和改變利用條件的，還需提供土地完善手續的材料。

(五)嚴格項目竣工驗收制度。項目竣工后，規劃、國土部門進行各自單項驗收時，對土地用途、容積率等指標要嚴格審核，符合規劃和土地利用條件的，房管、國土部門方可辦理房產證和土地分割登記手續。

(六)加大執法力度。規劃、國土、建設等相關部門既要按照各自職能，進一步加大執法力度，同時要建立健全聯合執法制度。對不按照批準用途和規劃條件使用國有土地的，要從嚴處理，情節嚴重的可責令其交還土地并處以罰款。

(七)實行責任追究制度。各級監察部門要加強監督檢查，對擅自批準土地改變利用條件、不按規定辦理土地使用權轉讓相關手續，造成國有土地資產流失的，要追究批準部門和直接責任人的責任，依法給予行政處分；構成犯罪的，移交司法機關依法追究刑事責任。