房地產市場開發及管理意見

導語：房地產市場開發及管理意見一文來源于網友上傳，不代表本站觀點，若需要原創文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

一、科學編制和實施房地產規劃

（一）制定房地產發展規劃。

根據城市建設總體規劃和控制性詳細規劃，以及我縣住房建設規劃和縣城棚戶區改造計劃，制定城市房地產發展中長期規劃和年度開發指導性計劃。指定地塊，成片開發，配套建設，對年度內的開發項目提出選址意見及規劃方案（規劃方案應含平面布局圖、立面渲染圖、夜間效果圖）。

（二）嚴格審批制度。

進一步加大對行政審批的管理力度。規劃區內的開發建設項目，要堅持統一規劃、合理布局、因地制宜、綜合開發、配套建設的原則，要嚴格按照縣城總體規劃執行，不該批的堅決不批，杜絕拆遷不到位、見縫插針式的開發建設。同時，每一重點建設項目的重要環節都要定期或不定期向縣房地產開發聯席會議領導小組匯報，堅持集體研究、集體審定。規劃方案一經確定，規劃部門不得擅自修改，確需修改的，須經聯席會議再次審定。

（三）嚴格審批程序。

在建設工程的審批過程中，要充分體現規劃對房地產市場的引導作用。對年度內確定的所有開發項目，首先要進行規劃方案的設計工作，并將設計方案提交聯席會議進行審定，審定后由縣規劃部門下達選址意見書，縣發改局對建設局發放年度總計劃（包括全年所有建設項目），縣建設局負責將年度內所有擬建項目的建設工程選址意見書及規劃方案在縣新聞媒體公示7天，再由縣國土資源局收儲中心履行招拍掛手續，并進行公示。建設單位（個人）須先向房屋拆遷單位交足拆回遷保證金后參與競標。招拍掛結束后，縣發改局對中標單位（個人）下發該中標項目的建設計劃，最后到縣建設局及各相關部門履行審批手續。

（四）完善規劃保證金制度。

為保證建設項目嚴格按規劃實施，要加大對在建工程的監督管理力度。開工前要對建設項目加收規劃保證金，專戶存儲。工程竣工驗收后，對符合規劃要求的，規劃保證金足額返還；對違反規劃的建設項目，規劃部門將依據相關法律法規對其進行行政處罰，罰金在規劃保證金中扣除。

（五）房地產開發聯席會議制度的審定內容。

1．建設工程規劃方案（規劃圖，綠化、景觀設計圖）；

2．建設工程立面渲染圖；

3．建設工程夜間效果圖（霓虹燈設計）。

二、切實加強房地產開發用地管理

要加強對房地產開發用地的監管。縣國土資源局應依據房地產開發年度計劃編制年度用地計劃；房地產開發主管部門應組織有關部門對開發項目的類別、開發期限、項目拆遷補償要求、基礎設施和公共設施的建設要求以及產權界定提出書面意見；規劃部門應對開發項目的性質、規模、規劃設計條件提出書面意見，作為房地產開發用地出讓或劃撥的依據之一。對超出合同約定動工開發日期滿1年未動工開發的，依法從高征收土地閑置費，并責令限期開工、竣工；滿2年未動工開發的，無償收回土地使用權。對雖按期開工，但開發建設面積不足1/3或已投資額不足1/4，且未經批準中止開發建設連續滿1年的，按閑置土地處置。

房地產開發企業必須按照國有土地使用權出讓合同的約定支付土地出讓金，并按合同約定的動工時間進行開發建設。對擅自改變土地使用性質、超出用地規模開發建設、利用集體土地進行房地產開發或與集體經濟組織私自簽訂協議非法開發等行為，縣國土資源局應當依法查處。

三、規范房屋拆遷管理

房地產開發企業應當嚴格執行城鎮房屋拆遷年度計劃，依法申請拆遷許可，并按程序實施房屋拆遷。在沒有落實拆遷安置房源和補償資金不到位的情況下，不得實施拆遷。拆遷評估機構要按照規定，獨立、客觀、公正地實施拆遷評估。對違反拆遷年度計劃或未經拆遷許可擅自實施拆遷，未與被拆遷居民簽訂拆遷補償協議即將房屋拆除，以停水、停電、停氣、停暖、阻斷交通、破壞相鄰公用設施和暴力脅迫等手段強迫被拆遷人簽訂協議或搬遷，以及違法進行拆遷評估等行為，房屋拆遷管理部門應當依法查處。

四、規范施工管理

房地產開發企業應當嚴格執行有關施工、監理等方面的規定，依法辦理招標投標、委托監理、施工許可等手續。對應招標而未招標、未實施監理、未經施工許可擅自開工，明示或暗示勘查、施工、監理單位違反強制性標準，明示或暗示施工單位使用不合格建筑材料、構配件設備等行為，建筑工程主管部門應當依法查處。

五、規范竣工綜合驗收管理

房地產開發項目竣工后，房地產開發企業必須按規定辦理綜合驗收備案。開發項目經綜合驗收備案后方可交付使用。將未經綜合驗收或綜合驗收不合格的房屋交付使用的，房地產開發主管部門和城市管理行政執法部門應按職責依法查處。

六、規范房地產經營管理

（一）規范預（銷）售管理。

1．規范商品房預（銷）售管理。房地產開發企業預（銷）售商品房屋，應當取得商品房預售許可證。對未取得預售許可證擅自銷售房屋、收取預售款，以及不按規定向購房人出示預售許可證的，縣房管部門應當依法查處。

房地產開發企業預（銷）售商品房時，必須在售樓處明顯位置懸掛服務承諾牌和服務告知牌，向購房人公開承諾經營行為的合法性和真實性，并把購買商品房應當注意的事項告知購房人。未實行服務承諾和服務告知制度的，房地產開發主管部門應當依法查處。

2．規范商品房面積計算標準和方法。房地產開發企業交付商品房時，應當向購房人提供由具有相應資質的測繪單位出具的，且已在房地產經營主管部門備案的商品房面積測繪證明文件。縣房管部門應當加大查處力度，嚴厲打擊商品房面積計算、分攤中弄虛作假、故意侵害購房者利益，以及擅自出租、出售共用部位牟利等行為。

（二）規范售后服務管理。

房地產開發企業應當依法設立商品房售后服務機構，公布售后服務電話，受理房屋買受人的投訴，承擔保修期內商品房屋的維修和保修責任。未設立售后服務機構、不承擔保修責任、推諉或不認真處理投訴的，房地產開發主管部門應當依法查處。

（三）規范房地產金融管理。

各商業銀行要認真貫徹國家金融宏觀調控政策，加強對房地產開發貸款和個人住房抵押貸款的信貸管理，調整和改善住房貸款結構，支持普通商品住房建設和合理住房消費，改進住房金融服務和風險管理，促進房地產金融健康發展。

（四）規范房地產稅收管理。

嚴格執行國家對房地產行業的稅收政策，大力推進依法行政，發揮稅收調節作用，促進房地產市場規范、持續、穩定、健康發展。深化房地產稅收“一體化”管理，強化稅收征管，推進稅收征管的科學化、精細化、規范化，提高稅收征管質效。進一步整頓和規范房地產行業稅收秩序，深入開展房地產行業稅收專項檢查，營造誠信和諧的稅收環境。大力推進社會綜合治稅，進一步加強部門配合協作，充分發揮有關職能部門協稅護稅的作用，豐富稅源管理信息，強化房地產行業的稅源監控，提高稅收管理社會化水平。推進房地產行業稅收科學化管理，完善房地產稅收管理軟件，全面推行機開房地產預售款專用收據和專用發票，發揮“以票控稅”的作用，規范和強化“二手房”交易的稅收征管，深入落實“先稅后證”的措施，完善“二手房”計稅最低限價，減少稅款流失。

七、采取有效措施，積極推進房地產市場規范化管理

（一）強化組織保障。

由縣政府組織，成立由縣建設局牽頭，發改局、國土資源局、經濟局、社區、消防大隊等各相關部門組成的*縣房地產開發聯席會議制度，定期召開會議，通報房地產市場規范化管理工作進展情況，及時研究解決遇到的問題。

（二）強化政策保障。

建立健全“三色通道”制度。根據房地產開發企業規范化程度，對房地產開發企業實施差別管理，引導房地產開發企業加強規范化建設、規范化開發、規范化經營。對于信譽好、管理規范的，開通綠色通道，給予政策支持，扶持其做大做強；對運作不規范的，納入黃色通道，責令限期整改；對有違法違規行為的，納入紅色通道，依法給予降低或注銷開發資質的處理。

（三）強化宣傳引導。

結合年度考核和評優活動，對內部管理機制健全、開發項目手續齊備、經營行為合法規范的房地產開發企業予以表彰，引導和帶動房地產開發企業完善管理、依法開發、誠信經營，借助社會輿論的力量推動規范化管理工作。