城區公共租賃的指導建議

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結合我市中心城區實際，根據國務院《關于堅決遏制局部鄉村房價過快上漲的通知》和國家住建部等七部門《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》以及省政府辦公廳《關于加快發展公共租賃住房的實施意見》等文件精神。就加快推進市中心城區公共租賃住房建設，提出以下意見：

一、目的意義

限定套型面積、供應對象和租金水平，公共租賃住房是指政府提供政策支持。面向鄉村中等偏下收入的住房困難家庭等群體出租的具有保證性質的住房。加快發展公共租賃住房，對于進一步完善住房保證體系，擴大住房保證范圍，加大民生保證和改善力度，促進住房合理消費，調整住房供應結構，有效緩解中等偏下收入家庭階段性居住困難，促進房地產市場平穩健康發展，維護社會和諧穩定，具有十分重要的意義。

二、基本原則

公共租賃住房建設和管理實行政府組織、政策支持；社會參與、市場運作；因地制宜、分別決策；統籌規劃、分步實施；公開公正、嚴格監督的原則。

三、規劃建設

（一）結合我市中心城區經濟發展狀況、鄉村總體規劃、土地利用規劃、產業政策、人口政策以及公共租賃住房的需求情況。并納入2010-2012年保證性住房建設規劃和“十二五”住房保證規劃，分年度組織實施。

（二）新建公共租賃住房以配建為主。同步做好小區內外市政配套設施建設。

（三）公共租賃住房建設可以由政府直接投資組織建設。支持有條件的單位利用自用土地規范建設公共租賃住房。外來務工人員集中的井岡山經濟技術開發區及吉州、青原兩區工業園區應當依照集約、節約用地的原則，統籌規劃，引導各類投資主體建設公共租賃住房，面向用工單位或園區的就業人員出租。公共租賃住房房源還可以通過改建、收購、市場上臨時租賃住房等方式多渠道籌集。

（四）新建公共租賃住房主要滿足基本居住需求。確保工程質量平安，可以是成套住房，也可以是集體宿舍。成套建設的公共租賃住房，應根據供應對象的不同需求分檔設計。以小戶型為主，單套建筑面積嚴格控制在60平方米以下；以集體宿舍形式建設的公共租賃住房，應認真落實宿舍建筑設計規范的有關規定。

（五）負責公共租賃住房建設和運營的機構應當依據本《實施意見》編制公共租賃住房建設和運營方案。按基本建設順序組織實施。

六）公共租賃住房建設實行“誰投資、誰所有”投資者權益可依法整體轉讓（具體管理方法另行制訂）

（七）公共租賃住房只能出租。房地產行政主管部門應在房屋所有證上注明“公共租賃住房不得出賣”字樣。

四、政策支持

（一）土地供應

予以重點保證。政府直接投資建設、面向經濟適用住房供應對象的公共租賃住房，市國土部門要把公共租賃住房建設用地納入年度土地供應計劃。建設用地實行行政劃撥供應。其他方式投資的公共租賃住房，建設用地可以采取出讓、租賃或作價入股等方式有償使用，并將所建公共租賃住房的租金水平、套型結構、建設規范和設施條件等作為土地供應的前置條件。

（二）資金籌措

建設資金來源包括市本級財政年度預算安排或市級政府通過政策支持，1政府直接投資建設的公共租賃住房。由項目實施主體通過市場運作方式籌措的資金以及中央或省財政補助資金。

建設資金主要由企業和專業機構自籌。2企業和專業機構自建或共建公共租賃住房。

積極向符合條件的公共租賃住房建設項目提供信貸支持；支持符合條件的企業發行債券進行融資；探索運用平安資金、信托資金和房地產信托投資基金拓展公共租賃住房融資渠道。3鼓勵金融機構發放公共租賃住房中長期貸款。

4其他籌措資金的方式。

（三）稅費減免

免收行政事業收費和政府基金，1公共租賃住房建設按經濟適用住房的相關政策執行。經營性收費按低限額減半征收。

新建小區有線電視和供水、供電、供氣、排水、通訊、道路等市政公用設施，2電力、通訊、市政公用事業等企業要對公共租賃住房建設給予支持。由各相關單位出資配套建設，并適當減免入網、管網增容等經營性收費。

3公共租賃住房建設、租賃、運營過程中的建扎營業稅及附加、營業稅及附加、房產稅、土地使用稅、土地增值稅、契稅、印花稅等所征稅收、地方所得局部全部用于安排公共租賃住房的建設和管理。

五、租賃管理

（一）租賃對象及條件

公共租賃住房供應對象主要是中心城區中等偏下收入住房困難家庭。具體對象和條件：

1申租對象

但符合政府下述規定收入規范和住房保證規范又買不起普通商品房的被拆遷戶；1市重點工程項目所涉不符合經濟適用住房或廉租住房申購（租）條件。

2中心城區行政事業單位新錄入的國家工作人員及市中心城區具有中級（含）以上職稱的教師、醫生等專業技術人員和企業高管人員；

3井岡山經濟技術開發區及吉州、青原兩區工業園區就業人員（具體對象可由上述三區自行制訂）

供應對象可延伸至在市中心城區有穩定工作和收入來源，4條件幼稚時。具有租金支付能力，符合政府規定收入規范住房困難的人員；

5市政府確定的其他對象。

2申租條件

且在城區無自有住房或者人均自有住房面積小于15m2規范。1前款所涉第一、四類申租對象其家庭收入應等于或低于統計部門上年公布的鄉村人均可支配收入線。

其家庭收入可高于統計部門上年度公布的鄉村人均可支配收入線，2前款所涉第二類申租對象以及市政府引進的特殊專業人才和省部級以上勞模、榮立二等功以上的復轉軍人住房困難的家庭。但必須是城區無自有住房或者人均自有住房面積小于15m2規范。

3前款所涉第三類申租對象其申租規范由井岡山經濟技術開發區及吉州、青原兩區政府自行制定。

凡具有下列情形之一的不能申請申請公共租賃房：①享受了廉租住房的②已購買過經濟適用住房（含安居工程住房）和已參與集資建房的③已參與過房改購房（含在外地已參與房改購房）④單位獎勵贈送住房的

（二）租賃價格

由市物價局會同市房管局等相關部門根據市中心城區住房市場租金水平、供應對象的支付能力、維修管理本錢、建設投資回收、房屋類別及所處城地租等因素。依照“保本微利及高于廉租住房租金規范、低于同地段市場租金規范”原則提出意見，1公共租賃住房租金水平。報市政府批準后確定，實行動態調整，每兩年調整一次，并向社會公布。

井岡山經濟技術開發區和吉州、青原兩區工業園區的租賃價格自行制訂。

（三）申請審批

具體按《關于貫徹落實<積極推進經濟適用住房建設和完善廉租住房制度的若干意見>實施意見》吉市經建辦[2007]17號）和吉府辦抄告字[2009]47號抄告單的有關規定執行。具體申請、審批順序由市房管局制訂。公共租賃住房申請、審批要堅持公開、公正、公平的原則。

（四）合同管理

及時繳納租金和其他費用。對承租人拖欠租金和其他費用的可以通報其所在單位，公共租賃住房出租人與承租人應當簽訂書面租賃合同。公共租賃住房合同期限為3年。承租人應當依照合同約定居住。從其工資收入中直接劃扣。租賃合同期滿后承租人需要續租的應在合同期滿前3個月重新申請，按規定順序審核符合條件的可以重新簽定租賃合同續租。

（五）退出管理

自愿放棄承租資格的應及時向當地公共租賃住房營運管理機構料理相關手續，1公共租賃住房承租人在承租期間或承租期滿后。并自承租人騰退住房的下一個月起停止收取租金。

收回所租住的公共租賃住房，2公共租賃住房承租人有下列行為之一的公共租賃住房營運管理機構有權解除合同。將其行為計入個人信用檔案，5年內不得申請保證性住房：

1將所承租的公共租賃住房轉租、轉借或者改變用途的

且未向保證性住房管理機構說明正當理由并備案的2連續6個月以上未在所承租的公共租賃住房居住。

且未向保證性住房管理機構說明正當理由并備案的3累計6個月以上未繳納公共租賃住房租金和物業管理服務費。

4經調查發現隱瞞有關情況或者提供虛假資料騙取承租資格的

5未按要求及時申報家庭人口、收入及住房變化情況的

6其他違反公共租賃住房管理規定的

過渡期內按市場租金規范計租。過渡期滿，3經審核不符合公共租賃住房條件的公共租賃住房營運管理機構應向公共租賃住房承租人出具收回公共租賃住房的書面通知。承租人應當在收到通知書之日起15日內騰退所租住的公共租賃住房。暫時無法騰退的給予3個月的過渡期。仍不騰退公共租賃住房的由公共租賃住房營運管理機構申請人民法院強制退出。

六、監督管理

（一）市房管局負責公共租賃住房的行政管理工作。

（二）建立健全公共租賃住房申請、審核、公示、輪候、配租和租后管理制度。住房保證部門要按照規定的順序嚴格準入審批。做到配租過程公開透明、配租結果公平公正。對存在濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊等違法違規行為的要依法依紀嚴肅追究相關單位和人員的責任。

（三）政府投資建設公共租賃住房的租金收入。以及公共租賃住房的維護、管理和投資補助。