鄉鎮舊區改建工作意見

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為了加快城區改造步伐，提升城鎮化建設水平，依據有關法律法規，結合實際，特提出加快推進鎮舊區改造實施意見。

一、總體思路

以科學發展觀為指導，把實施舊區改造、改善群眾居住條件、解決低收入家庭住房困難、提高經濟社會發展承載能力和居民生活質量作為全面改善民生及構建和諧的重要內容。堅持以人為本和持續發展，堅持新區建設和舊區改造齊驅并進，通過政府主導、市場運作和政策推動，實現城鎮建設又好又快發展

二、基本原則

（一）合法性原則。舊區改造要按照《土地法》、《城鄉規劃法》、《城市房屋拆遷條例》等有關法律規定執行。

（二）公平性原則。既要保障群眾的利益和權利，又要讓企業得利，實現經濟效益、社會效益和環境效益的三統一。

（三）統一規劃，配套建設的原則。舊區改造要與主城區基礎設施配套建設，對道路、給排水、供電、通信、有線電視、供熱、綠化、照明等基礎設施要同步規劃，同步建設。改造區塊要成片開發，限制零星開發、沿街開發和低檔次重復建設。

（四）區別對待，改造與保護相結合的原則。舊區改造要結合實際，因地制宜，量力而行，實現資源節約。對部分基礎設施配套完善的地段，以改、擴、修繕等方式實現。對有歷史文化意義的地段應保護修繕、開發和利用，以延續城市的傳統文脈。

（五）上下聯動，部門協作的原則。成立舊區改造指揮部及辦公室，實施主導拆遷，各部門要密切配合，加強協作，簡化辦事程序，提高辦事效率，提供優質服務，推進項目順利實施。

（六）周密計劃，分步實施的原則。制定年度實施計劃，分期分地段有計劃、有步驟地推進建設和改造。

三、改造目標

按照《縣以力更鎮城市總體規劃》和《以力更鎮舊區控制性詳細規劃》的要求，到2015年底，將鎮舊區改造建設成為基礎設施功能完善、配套齊全、清新秀美、和諧統一的宜居區域。

四、改造范圍

（一）舊城區

城市雛形的原始城區（如鎮北大街、文化街、南大街段）。特點：1、人口密度大，居住擁擠；2、建筑物破舊，出行難，城市景觀差；3、基礎設施薄弱；4、建筑密度大，改造成本高。

（二）新舊結合區

隨著城區框架的逐年拉大，在新建成現狀區交錯地帶出現了與城市發展不協調的城市角落（如健康街、影視街、學府街、昌興街）。特點：1、地理區位優勢強；2、土地資源配置效率低；3、基礎設施完善，出行方便；4、建筑密度低，宜于改造。

（三）城郊結合區

隨著城市的發展，城區面積不斷擴大。因行政區劃變更，部分村莊在區劃和位置上均已進入城區（如村、村、村等村）。特點：1、邊界不清晰，管理不明確；2、居住人口混雜；3、基礎設施（如道路）已入村，但公用設施落后，環境差；4、由于城鄉二元結構管理體制，出現了部分失地農民亂占濫建、建設無規劃、管理狀況差等問題。

五、工作措施

（一）加強組織領導

成立舊區改造指揮部并下設辦公室，規劃、拆遷、建設、房產、國土、發改、公安、法院、鎮及相關社區等部門為成員單位，辦公室設在建設規劃局。指揮部全面負責舊區改造項目的立項、政策制定、用地規劃、建設規劃、拆遷安置補償、銷（預）售許、物業管理指導等工作，并協調解決實施過程中出現的困難和問題。辦公室承擔改造指揮部的具體日常工作。

（二）注重輿論引導

充分利用報紙、廣播和電視等新聞媒體，加大宣傳力度，使舊區改造的重要意義、主要內容及具體措施家喻戶曉，深入人心。全面報道舊區改造的成果和經驗，不斷激發社會各個階層的改造熱情，以加快推進舊區改造工作。

（三）拓寬融資渠道

改造資金從以下幾個方面解決：一是作為城市建設投資的一部分，政府為改造提供一定的財政支持；二是通過吸引開發商投資，爭取信貸支持，鼓勵社會投資參與舊區改造，以彌補政府資金不足；三是通過土地收儲出讓獲得的收益作為舊區改造專項資金；四是舊區改造建設項目的同級稅收地方留成部分，再全部用于舊區改造資金。

（四）完善安置工作

妥善安置被拆遷群眾是實施舊區改造工作的重點，舊區改造區域內的拆遷工作要嚴格按照城市房屋拆遷的有關政策、法規執行，實行拆遷公示制度，充分發揮社區的積極性，耐心做好群眾工作，調解拆遷矛盾。對阻撓正常拆遷的，公安、法院等執法部門要主動配合，做好強制拆遷工作。

（五）加強改造管理

1、政府統一組織項目的和招商工作，按照“公開、公平、公正”的原則，實行項目招標。

2、嚴格審批程序。舊區改造投資者在取得項目改造開發權后，應嚴格按照規劃編制項目詳細設計方案，經審定后實施。

（六）改造開發并舉

以舊區改造為契機，有計劃、有組織地實施新區開發建設，提升新區土地價值，完善功能。通過新區開發，使舊區的居民、企業向新區流動。

六、規劃設計要求

（一）用地性質：嚴格按照《縣以力更城市總體規劃》和《以力更鎮舊區控制性詳細規劃》規劃的用地性質，確定建設項目。

（二）退紅線要求：各建設項目必須符合所臨街道實際的退紅線要求。

（三）容積率：住宅不高于1.8，工業不高于1.2。

（四）綠化率：不低于25%。

（五）采光系數：新舊區交錯帶按新區執行，即不小于1.73，舊城區適當放寬按1.6執行。

（六）建筑限高：住宅以5-6層為宜，商業按詳規執行。

（七）建筑物造型要符合規劃要求。

（八）舊區改造要充分考慮消防和排水工程。

（九）舊區改造要做到不留邊角，不留死角。

（十）舊區改造各小區主要出入口要建設如公廁和社區服務站等公用設施。

（十一）取得改造區塊土地使用權，不得出賣或以其他形式非法轉讓。若無正當理由在一年內未動工（完成投資額不足25%）的，征收土地出讓金20%的閑置費；兩年內未動工，政府無償收回土地。

七、舊區改造配套優惠

改造區塊用地面積達到30000平方米或建筑面積達到50000平方米（單體建筑達到5000平方米）和投資額在5000萬元以上的項目，均享受以下優惠：

（一）舊區改造項目建設用地，實行掛牌和招標拍賣出讓的方式供應。

（二）拆遷密度較大的改造區塊，在項目符合消防、抗震、人防、城市道路等有關規定且滿足自身功能需要的前提下，適當增大項目容積率。

（三）舊區改造項目，建設用地出讓獲得的土地出讓金及相關稅費足額征收后，地方留成部分的90%用于改造項目的基礎設施建設。

（四）新舊結合區改造項目，建設用地出讓獲得的土地出讓金及相關稅費足額征收后，地方留成部分的70%用于改造項目的基礎設施建設。

（五）城郊結合區改造項目，建設用地出讓獲得的土地出讓金及相關稅費足額征收后，地方留成部分的100%用于改造項目的基礎設施建設，此外地方財政再給予一定的補貼。

（六）拆遷過程中涉及到的給水、排水、電力、電信、供熱等基礎設施的主管支管移位安裝，分別由相應部門按規劃要求在規定期限內負責拆除并恢復功能，投資小的項目費用企業自行負擔，投資較大的項目費用采取一事一議的辦法解決。改造區塊所臨主要街道的硬化、亮化、綠化、電力、通訊工程由相關部門負責；給排水工程以及供熱入網費按70%收取。

（七）給排水主管網由政府負責鋪設，支管網由開發商自行鋪設，但均必須在城建部門或自來水公司的監督下限時施工。

（八）其他行政事業性收費，按物價部門核發收費標準的下限收取，用于舊區改造。

（九）舊區改造中涉及到企業搬遷等問題，原則上安置在南北兩個園區內，由發改局、經濟開發區管委會、金三角開發區管委會、國土局和建設規劃局為搬遷企業確定新址，優先辦理相關手續。

（十）改造區塊建筑面積達到10萬平方米或投資額1億元以上的重大項目，其優惠條件一事一議，協商確定。

八、本實施意見自公布之日起施行，一年內有效（跨年度工程除外），由建設規劃局負責解釋。