居住區物業服務指導意見

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為提高全市農民集中居住區的物業服務管理水平，建設管理有序、服務規范、秩序良好、環境優美、文明和諧的農民集中居住區，深入推進城鄉統籌發展，按照業主自治、市場運作、政府指導的管理機制和總體要求，現就進一步加強我市農民集中居住區物業服務管理工作提出如下意見。

一、實施范圍

本意見所指農民集中居住區物業服務管理，是農民集中居住區內為維護全體業主正常居住生活所實施的物業服務活動。本意見適用于我市行政區域內按照新農村建設規劃依法建成的各種農民集中居住區業主（含納入該農民集中居住區的周邊零散住戶業主）入住后的物業服務活動。

二、基本原則

（一）民主管理原則。全體業主遵守國家法律法規和農民集中居住區管理規約以及道德行為規范，參與農民集中居住區民主管理。農民集中居住區范圍內的管理和服務等事項由業主民主決策、民主管理、民主監督，并組建農民集中居住區物業服務的管理機構，開展自我教育、自主管理，規范業主行為，組織公共服務，有效維護農民集中居住區內部公共安全、秩序和環境衛生等。

（二）自我服務原則。農民集中居住區業主是農民集中居住區內物業服務的權利主體和責任主體，享受農民集中居住區的物業服務同時履行相應義務。農民集中居住區內物業服務活動由全體業主自主議定、自主出資。

（三）共建共享原則。農民集中居住區內依法屬業主共用部位、共用設施設備和全體業主自行出資配建的設施設備等，歸全體業主共同使用和維護；所產生的收益，應當主要用于彌補農民集中居住區物業服務費用不足和補充房屋專項維修資金，并由全體業主共享；運行及維護的責任和費用，由全體業主共同承擔。

三、建立健全農民集中居住區物業服務管理體系

（一）農民集中居住區物業服務管理的基本內容。按照少數服從多數的民主自治原則，農民集中居住區全體業主依法組建本農民集中居住區物業服務管理機構，制定本農民集中居住區管理規約，規范業主和其他相關人員行為；采取適當方式開展農民集中居住區物業服務，維護共用部位、共用設施設備，維護環境衛生和綠化，維護治安及公共秩序；自主或委托經營管理共有物業資產、公共場所和設施設備等；制定物業服務費用的收繳和使用管理制度，確定物業服務管理機構相關成員和物業服務人員的工資報酬；建立健全公共事項決策、執行、監督機制，重要事務決議和實施結果公開制度，公共財務收支情況定期公布制度。

（二）農民集中居住區物業服務管理機構的設立。農民集中居住區竣工，應當及時設立農民集中居住區物業服務管理機構。

農民集中居住區物業服務管理一般以一個獨立農民集中居住區為單位，同一村（社區）級組織內相鄰、配套設施共享的多個農民集中居住區，在便于管理的前提下可劃為同一物業區域。

農民集中居住區應根據實際成立業主大會（居民議事會）、業主委員會和業主監事會。農民集中居住區物業服務管理機構成員在業主代表中民主選舉產生。

規模較小、分散獨立的農民集中居住區，經全體業主一致同意，可不成立機構，由全體業主制定管理規約，采取簡易有效方式開展農民集中居住區管理和服務。

鄉鎮政府（街道辦事處）或村（社區）級組織，指導或牽頭協調當地農民集中居住區物業服務管理機構的組建和運行，確保在法律法規框架下實現業主民主管理；建立聯系協調機制，協調解決本地和跨行政區劃、安置政策方式不同的居民入住后所產生的物業服務管理等問題，依法保護居民合法權益。

（三）農民集中居住區物業服務管理機構職責。

1.業主大會（居民議事會）主要職責。

（1）制定和修改業主大會（居民議事會）、業主委員會、業主監事會議事規則；

（2）制定和修改本農民集中居住區管理規約；

（3）選舉、改選、增補業主委員會、業主監事會成員；

（4）確定公共服務事項、質量、費用等；

（5）選聘、解聘物業服務機構或物業服務負責人；

（6）籌集服務管理資金及共用部位、共用設施設備專項維修資金，確定業主繳費標準，決定資金的管理和使用；

（7）議定有關共有權益和公共管理的其他重大事項。

2.業主委員會主要職責。

（1）報告農民集中居住區社會管理、物業服務運行情況，報告需共同知曉或決定的重大事項；

（2）與選聘的物業服務機構簽訂農民集中居住區物業服務合同；

（3）負責農民集中居住區物業服務費用以及共用部位、共用設施設備專項維修資金的使用和管理并接受監督；

（4）受理業主、物業使用人的意見和建議，管理農民集中居住區物業服務行為，督促改進完善；

（5）共用部位、共用設施設備的改造和維修；

（6）業主大會（居民議事會）賦予的其他職責。

3.業主監事會職責。

（1）考核評價業主委員會工作情況；

（2）監督物業服務機構履行服務合同；

（3）監督管理規約的實施，評價業主行為；

（4）監督檢查業主、物業使用人的意見和建議落實情況；

（5）監督農民集中居住區物業服務資金以及共用部位、共用設施設備專項維修資金的管理和使用情況；

（6）業主大會（居民議事會）賦予的其他職責。

四、農民集中居住區物業服務方式

（一）自主選擇適宜的農民集中居住區物業服務方式。農民集中居住區可以選聘具備相應資質的物業服務企業或物業服務其他管理人實施委托管理，也可通過村（社區）級組織的協調，自行組建農民集中居住區物業服務站或服務中心等民辦非企業機構，開展規范化服務。

農民集中居住區委托物業服務機構進行服務管理的，按相關的法律法規規定辦理。自行組建農民集中居住區物業服務站、中心的，應與農民集中居住區業主委員會簽訂服務合同，受聘的物業服務站、中心或服務人員，應按照合同約定或委托內容開展農民集中居住區物業服務，人員組成應以聘用本居住區域內勞務人員為主，并適當選聘所需的專業人員。當地政府應鼓勵和支持自行組建農民集中居住區物業服務站、中心，并開展對服務從業人員知識技能培訓，提高從業人員的服務技能，按自我服務性質的群眾組織相關規定給予稅費減免扶持。

規模較小、人數較少的農民集中居住區，也可以農民集中居住區業主共同約定的方式，全體業主按照分工責任，各自承擔農民集中居住區物業服務任務，開展群眾自我服務方式的物業管理；還可根據農民集中居住區實際商議確定其他經濟有效的方式，因地制宜地組織開展農民集中居住區物業服務。

（二）農民集中居住區物業服務規范化要求。農民集中居住區物業服務機構和物業服務站、中心應按照行業規范配備各類服務設施設備，規范設置使用各類導視系統及標識標牌，做到“規范、美觀、明確、簡潔”。因各類機構及所屬人員未能履行服務合同，造成居民人身、財產安全損失的，依法承擔相應的法律責任。

五、做好農民集中居住區物業服務管理的資金籌集和監管

（一）資金籌集。農民集中居住區物業服務管理的資金來源：本農民集中居住區業主按規定繳納的物業服務費；農民集中居住區公共物業資產租賃經營產生的收益；政策性補貼、獎勵；其他組織（個人）資助和捐贈資金等。

業主交納農民集中居住區物業服務費用方式可按戶、按各戶建筑面積或居住人口計取，由全體業主民主決定。

（二）資金使用。農民集中居住區籌集的物業服務管理資金為全體業主共有，用于本農民集中居住區日常運行、管理和物業服務開支。包括農民集中居住區物業服務站、中心工作經費，日常服務管理勞務支出或者聘用物業服務機構支出，設施設備日常運行以及維護費用。

（三）資金監管。農民集中居住區物業服務管理的經費收支情況應接受全體業主監督檢查，由業主委員會定期公布，每年至少公布一次。收入和開支存在重大增減或其他調整變化的，應隨時公布。

各區（市）縣可根據本地經濟和社會發展水平，針對不同類型的農民集中居住區制定物業服務管理資金補助監管辦法，對已建成入住的農民集中居住區用于服務管理的各類資金來源和使用方式進行清理，逐步規范使用和監管。農民集中居住區所在鄉鎮政府（街道辦事處）或村（社區）級組織，負責協調和指導農民集中居住區物業服務管理經費的籌集和監管。

六、建立農民集中居住區房屋專項維修資金

農民集中居住區共用部位、共用設施設備專項維修資金統一由項目實施主體和個人共同負擔和繳存，標準如下：

（一）多層（含三層及以下）住房為主的農民集中居住區，專項維修資金由項目實施主體按照每平方米建筑面積成本價的1.5%繳存。

（二）高層（配電梯）住房為主的農民集中居住區，專項維修資金由項目實施主體按照每平方米建筑面積成本價的2%繳存。

個人繳存的具體標準由項目所在地區（市）縣確定。

專項維修資金應當納入專戶統籌監管，其使用管理應當遵循專款專用、方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。

七、提升農民集中居住區管理水平

（一）不斷完善農民集中居住區配套設施水平。由各區（市）縣負責按照基礎設施建設配套標準，進一步完善已建成入住的農民集中居住區配套設施建設；新建農民集中居住區，由建設實施主體負責按照標準配備基礎設施和公共服務設施，全部同步建設到位，確保農民集中居住區公建配套功能完善。

（二）加強農民集中居住區物業規劃建設管理。鄉鎮政府（街道辦事處）或村（社區）級組織，指導和協調農民集中居住區物業服務管理機構和相關單位，做好農民集中居住區入住前共用部位、共用設施設備的承接查驗，并督促農民集中居住區物業服務管理機構與建設實施主體等相關單位依法簽訂移交協議，明確相關責任、辦理相應手續，及時移交農民集中居住區管理。

村（社區）級組織、業主委員會或物業服務機構（站、中心）要廣泛開展農民集中居住區共建、共享、共管、共同維護的宣傳教育，規范辦理住戶入住手續和房屋裝飾裝修等物業使用、維護、管理的手續，并開展日常巡查，及時勸阻、制止和報告農民集中居住區內違反有關治安、環保、房屋結構安全、物業裝飾裝修、使用等方面法律、法規規定以及各類違法建設的行為。農民集中居住區內公共區域確需增建、擴建和改造建構筑物的，按相關管理法規規定報建審批。

（三）建立農民集中居住區物業服務管理糾紛調解機制。各區（市）縣將農民集中居住區物業服務管理糾紛調解工作納入鄉鎮政府（街道辦事處）或村（社區）級組織的糾紛調解體系，及時處理農民集中居住區物業服務管理活動中的矛盾糾紛，力爭做到小糾紛不出小區、一般糾紛不出轄區、重大糾紛不出區（市）縣。

（四）建立物業服務機構進駐退出預警報告制度。農民集中居住區物業服務機構（站、中心）或服務人員在進駐、退出農民集中居住區前，應按有關規定向所在地鄉鎮政府（街道辦事處）或村（社區）級組織報告，鄉鎮政府（街道辦事處）應制定相應的工作預案，確保農民集中居住區的和諧穩定。

八、加強農民集中居住區物業服務管理的指導服務

（一）建立農民集中居住區評選表彰制度。市政府將每年組織開展爭創“和諧文明農民集中居住區”活動，對獲選農民集中居住區給予表彰獎勵。各區（市）縣和市政府有關部門要制定辦法和措施，鼓勵農民集中居住區依靠科技進步提高物業管理和服務水平，支持開展健康多樣的文化體育活動，豐富居民精神生活，創建和諧文明人居環境。

（二）分級負責落實責任。各區（市）縣負責制定本地農民集中居住區物業服務管理的細則并指導實施。各鄉鎮政府（街道辦事處）負責制定所屬農民集中居住區實施物業服務管理的工作計劃步驟和方法。各相關村（社區）級組織負責具體落實農民集中居住區居民實施物業服務管理有關工作。

市房管部門負責農民集中居住區物業服務管理的監督管理。市政府相關部門按照各自職責負責對農民集中居住區物業服務管理進行指導和監督。

本意見自印發之日起施行，有效期3年。