住宅小區物業管理工作方案

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為全面貫徹落實市委第四巡察組反饋整改問題，深入貫徹落實縣委、縣政府《關于印發縣深化住宅小區物業管理工作實施方案的通知》的工作部署，結合鎮實際，特制定本實施方案。

一、指導思想

深入開展“五深化三落實三加強”活動，深化住宅小區物業管理工作，以黨建引領、精細管理、分級服務、規范自治等方面為重點，進一步提高物業管理工作水平，不斷提高物業企業服務水平，滿足小區居民對美好生活的迫切需求。

二、工作目標

按照“抓鞏固、攻難點、補短板、強弱項”的總體目標，圍繞綠色發展要求，以深化管理為主線，在全面提高物業管理水平的同時，打造一批安全、優美、有序、自治、和諧的“五類示范”小區，充分發揮模范帶頭作用，引領全鎮物業管理水平和小區人居環境“雙提升”。

三、工作任務

（一）抓鞏固，以巡查促鞏固

1.持續鞏固“三位一體”工作機制。強化村居物管站人員配備，加大對物業管理重視程度；強化業主委員會工作職能，引導業主自治，組織開展業主委員會工作培訓，提高業委會履職能力；強化物業服務企業從業資格和從業人員素質，提高物業服務水平；鞏固“三位一體”工作機制，明確責任，發揮各自的優勢，密切配合，形成合力，切實將物業服務納入社區建設和管理體系。

2.持續鞏固小區管理考核激勵獎懲機制。以日常村居包片干部周巡查考核為抓手，充分調動物業服務企業工作積極性，引導物業行業由原來的“做好”提升到“做精”，由“維持運轉”提升到“樹立品牌”；考核設立小區物業保證金制度，按開發類和安置類小區分類考核，同時予以獎懲。深化行業監管，進一步加強物業服務企業和服務項目考評，制定具體、精準的考核辦法，將所有在手項目的物業服務企業和所服務的開發類、安置類項目全部納入考核范圍，將物業服務內容、服務標準、收支情況“三公開”列為考核的重點內容之一納入考核項目，落實考核結果公開制。

3.持續鞏固基礎設施維護投入機制。強化安置小區基礎設施日常管護維修工作，對群眾反映強烈的零星維修由村居主導，對小區停車、監控、道路等基礎設施逐步完善，從硬件上改善小區整體環境，進一步增加居民的獲得感和幸福感。

4.持續鞏固業主投訴處理回應機制。暢通投訴渠道，公示公開鎮物業辦、村居物管站、物業企業聯系電話，建立工作臺賬，對業主反映的問題進行登記并及時辦理回復，提高業主滿意率，確保小問題在社區、物業層面得到解決，規范物業企業服務。

（二）攻難點，以攻堅促規范

1.攻克小區違法亂象多的難點。一是私拉亂接整治，加強安全用電宣傳，提高業主安全意識和自律意識，引導電瓶車規范停放和有序充電。配合供電公司進行聯合行動，同時加大對安置小區充電棚的建設，優化充電棚設置；二是違章搭建整治，在小區內公布鎮物業辦、社區（村）物管站受理電話，根據業主和物業服務企業反映的問題，屬矛盾糾紛類的由社區（村）、鎮負責受理調處，屬違法、違規類的，按相關要求，移交相關職能部門辦理。

2.攻克小區安全管理差的難點。一是開展消防隱患整治，指導并督促物業服務企業建立健全消防安全管理制度，落實消防安全管理責任，進一步做好消防通道清理工作，配合縣消防救援大隊等執法部門開展集中整治行動；二是開展電梯安全整治，加大住宅小區電梯安全宣傳力度，進一步落實使用單位和維保單位安全主體責任，積極配合縣市場監管局等執法部門開展執法檢查；三是深化車庫管理，加強整治后地下車庫規范使用，建立健全管理制度和臺賬，指導物業服務企業和業主委員會制定地下車庫使用管理具體辦法，督促物業服務企業加強管理和宣傳引導，遏制車輛亂停放。

3.攻克安置小區停車管理亂的難點。出臺安置小區停車收費管理暫行辦法，為管理停車秩序、改善停車環境、消除安全隱患、管理公共資源，將尚未實施停車收費管理的14個安置小區分2批實施，通過實施車位改造、監控招標、門崗增設和停車收費宣傳，全面實現停車收費管理。

4.攻克安置小區物業費率低的難點。加強業主權利義務教育，規范企業收費和業主交費行為，引導業主按時足額交費，進一步完善干部職工帶頭交納物業費。探索出臺城市生活垃圾處理費征收辦法，對不同類型的住宅小區、商鋪收繳不同標準的垃圾處理費，所繳費用嘗試采取捆綁方式征收，依據對物業服務管理考核情況，采取統管代付的形式支付物業服務企業相關費用，提高企業入駐積極性和穩定性。

（三）補短板，以包區促引領

1.探索解決管理層級少、力量不足的短板。根據小區管理的不同情況，實行一個小區有一個社區干部聯系，跟蹤協調，跟進服務，確保小問題在社區、物業層面得到解決，大問題第一時間掌握。所有小區按住宅的單幢或單元設立樓幢長。通過自薦和業主代表推薦的方式，將有責任心、有熱情、有公信力和肯講敢擔當的業主選撥擔任樓幢長，協助業主委員會和社區（村）開展工作，協調處理矛盾糾紛。

2.探索解決物業行業自律和監管處罰手段不足的短板。目前鎮對于物業公司只有激勵機制沒有制約機制，導致對于部分管理水平底下的物業公司無任何抓手，充分發揮物業協會作用，制定行業自律規范，加強物業行業自身管理。逐步引導小區設立監管賬戶，收支明晰，收費公開，支出可尋。

3.補齊小區配套社區用房功能作用不足的短板。目前物業配備用房未發揮服務業主的作用，逐步將出租或挪作他用的物業用房進行回收，為物業管理和業主休閑提供必要場所。

4．補齊小區業主委會組織建設不足的短板。繼續對符合成立業主委員會條件的小區，引導業主申請成立業主委員會，規范業主大會召開、業主委員會選舉工作。加大對業主委員會工作規范的指導和監督，進一步提升業主委員會成員的素質和能力，對凝聚力不強、工作不作為的業主委員會進行改選，對應成立而未成立的小區特別是單位類小區及時成立業主委員會。探索建立小區業主委員會黨支部，由聯系村居干部任黨支部書記，發揮業主委員會黨員的積極作用，創新推動小區管理，促進物業服務企業的規范化運行。

（四）強弱項，以考核促提升

1.強化老舊小區改造管理。爭取上級項目資金，積極開展老舊小區改造，2020年，計劃對2000年前建成的8個老舊小區（財政稅務局宿舍、防疫站婦幼保健所宿舍、中醫院宿舍、政法小區、荊江西路ABCD樓、城中城小區、政府宿舍大院、環城南路789號樓）和迎賓新都、松苑小區、濱湖花園3個安置小區實施改造。為切合群眾需要，在清單編制期間，應廣泛征求小區業主意見，將群眾反映強烈或共同關心的問題納入改造范圍，提高業主滿意度。每月一調度，及時掌握工程進度和質量。

2.強化單位自建小區管理。目前我鎮小區物業管理難度較大、矛盾較多，尤其是老舊小區、零散小區尤為明顯。可以探索實行居民自治，成立自治小組、志愿服務隊伍、結對共建單位的形式探索完善小區物業管理新模式；探索由社區牽頭成立公益性物業服務企業，充分發揮社區建設和小區物業管理深度融合優勢，破解小區物業管理難題；引導單位（包括非公單位）同屬地社區建立共建關系，認領小區問題清單，運用各單位的人力、物力和財力資源為小區堅決實際性問題。

3.強化群眾滿意度低的問題管理。實行安置類鎮物業辦每月考核、開發類小區村居物管站每月考核制度，將小區垃圾衛生、亂堆放、綠化管護、僵尸車清理等群眾滿意度較低的問題和薄弱點納入重點監管區域，讓小區面貌真正實現整體性提升。

4.強化小區智能化建設管理。通過總結疫情防控的一些經驗，為提升小區管理的智能化水平，與推動新型智慧社區建設奠定基礎，謀劃小區智慧化改造，通過門崗管理、車輛管理、樓棟管理，實現小區管理可視化、平臺化、智能化。

四、工作措施

1.一區一干部

建立一個小區一名村居干部聯系制度，社區主導物業管理與小區業主自治相結合。落實社區干部作為本轄區小區物業管理第一責任人，充分調動業主參與物業管理的積極性，形成社區業主雙管齊下的良好局面，共同推動物業管理工作。

2.一周一巡查

每個包區村居干部每周不少于三次，針對聯系小區日常管理中環境衛生、亂堆亂放、車輛管理、消防安全、違章搭建等開展巡查，填寫巡查記錄單，對發現的問題抄告物業公司并跟蹤反饋，確保小問題在小區內及時解決，大問題第一時間掌握。每周召開一次村居物業聯席會，通報包區干部巡查情況、物業企業整改情況、業委會工作開展情況。

3.一月一考核

實行小區保證金制度，安置類小區由鎮物業辦每月考核、開發類小區由村居物管站每月考核，將小區環境、公共秩序、設施設備、垃圾衛生、安全消防、公示公開等重點考核，深化小區管理。制定開發類小區考核制度，讓村居物管站考核有依據、有力量、有抓手。

4.一季一攻堅

每季度組織開展專項整治行動，對難度大、積存久、呼聲高的停車管理、物業費收繳、違法違規等難題開展攻堅行動。營造攻堅整治氛圍，堅決破除小區管理中的頑疾，從而推動小區管理正常化。

五、實施步驟

（一）動員部署階段（2020年4月20日—2020年4月30日）。逐級動員，廣泛發動。根據實施意見制定工作方案，明確工作任務、目標和完成時間，編制問題、措施和責任清單。

（二）深化推進階段（2020年5月1日—2020年9月30日）。細化各項工作部署，做好統籌安排，村居明確專人，跟蹤調度。

（三）補缺提升階段（2020年10月1日—2020年11月30日）。對開展的各項工作自查補缺，分析存在問題，完善整改提升措施，確保深化整治工作扎實有效。

（四）常態長效階段（2020年12月1日—2020年12月31日）。進一步總結和完善工作成果，推進物業管理工作調度、矛盾糾紛調解、設施設備維保、“三位一體”等各項制度常態化落實。

六、工作要求

（一）加強領導、統一思想。各村居、鎮直部門要充分認識深化住宅小區物業管理的重要意義，及時組織動員，廣泛宣傳發動，凝聚共識。要切實強化組織領導，明確任務，落實工作措施，強化協調聯動，真正形成上下聯動、條塊協作、合力推進的工作局面。要根據工作方案，整合精干力量，精心組織實施，確保各項工作順利開展，高效推進。

（二）部門聯動，依法管理。各村居、鎮直部門要按照實施意見要求，認真履行監管職責，對交辦的業主投訴和舉報在第一時間受理或移交縣相關部門，及時辦結，切實做到齊抓共管、同頻共振。通過嚴管重罰的剛性措施，保持高壓態勢，不斷促進居民養成文明習慣。

（三）加大宣傳，營造氛圍。各村居、物業企業要結合弘揚社會主義核心價值觀、普法教育等工作，大力開展“法律法規進小區”活動，普及物業管理有關法律法規知識，增強居民守法意識、文明意識。要充分發揮業主委員會、小區樓幢長等作用，綜合運用各類媒體，開辟專欄專版及時報道工作動態，深入挖掘小區物業管理和服務中涌現的先進典型和創新舉措，加大對小區“臟亂差”突出問題的曝光力度，營造全社會關心小區人居環境、支持小區物業管理的良好氛圍。

（四）強化督查，跟蹤問效。鎮物業辦對深化小區物業管理工作開展情況進行階段性督查和不定期檢查，對督查中發現的問題，建立問題清單制度，對工作不力的單位和個人，進行跟蹤問效和通報。各村居、鎮直部門要及時總結提煉、宣傳推廣好的經驗做法，形成一批可復制、可推廣的示范典型，促進小區物業管理整體水平不斷提升。