房地產企業納稅收入交流材料

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一、開發產品實際已完工，但房地產企業不向稅務機關

備案已完工情況，造成無法準確計算開發產品的實際毛利額，影響了企業所得稅。

按照文件規定：對竣工證明已報房地產管理部門備案的開發產品、已開始投入使用的開發產品、已取得了初始產權證明的開發產品，出現上述條件之一的，應視為開發產品已完工。為此，開發產品完工后，房地產企業應合理地將預售收入確認為實際銷售收入，同時按規定結轉其對應的計稅成本，計算出該項開發產品實際銷售收入的毛利額。該項開發產品實際銷售收入毛利額與其預售收入毛利額之間的差額，計入完工年度的應納稅所得額。如果房地產企業故意隱瞞開發產品已完工的情況，就將造成納稅人只按照預售收入的毛利額計算繳納企業所得稅，而沒有按照實際銷售收入的毛利額計算繳納企業所得稅，易造成企業所得稅的流失。

針對以上情況，稅務機關應根據開發產品已完工的條件，采取“明察暗訪”的方法，及時掌握房地產企業開發產品的完工情況，監督納稅人及時、準確計算實際利潤情況。

第一、要求納稅人取得建設部門（我市為質量監督管理站）頒發的《建設工程竣工驗收備案表》后，在規定的時限內將其報送主管稅務機關備案。對不按照規定報送的，可以按照《中華人民共和國稅收征收管理法》第62條的規定進行處理。

第二、市級國稅機關每月與主管竣工驗收的建設部門（我市為質量監督管理站）進行信息交換，取得相關房地產企業的《建設工程竣工驗收備案表》，并將有關竣工信息清分至各縣、區局，由各縣、區局根據有關信息監控房地產企業及時備案資料、結轉實際銷售收入。

第三、通過調研發現，有些房地產企業采取拖延辦理竣工證明的方法來延緩結轉實際銷售收入的毛利額。針對此種情況，縣、區局稅源管理部門應在規定時限內對房地產企業開發項目進行日常或專項巡查，最好將巡查時間設定在夜晚。因為通過居民入住情況，就能判斷出開發產品是否已投入使用，通過日常巡查取得相關證據后，即使房地產企業不到建設部門備案竣工證明，稅務機關也可以根據開發產品已投入使用，要求房地產企業及時結轉實際銷售收入。

第四、對于已取得初始產權證明開發產品的監控，可

以通過房地產企業備案相關資料或稅務機關與主管竣工的驗收建設部門（我市為質量監督管理站）之間的信息交換來控制。因為，開發產品若要取得初始產權證明，就需要房地產企業到房管局辦理相關手續并提供有關資料。其中，資料之一就包括《建設工程竣工驗收備案表》。為此，只要稅務機關要求房地產企業及時報送《建設工程竣工驗收備案表》或與建設部門做好信息交換，就能做好房地產企業將已完工產品及時結轉實際銷售收入的毛利額。

二、房地產企業多頭開設銀行賬戶，收取開發產品款項

后不及時結轉收入或少計收入。

根據文件規定，房地產企業取得預售房款的，應當按當

期實際收取的預售款，確認當期的預售收入；完工開發產品在收取房款時也要確認銷售收入。為此，稅務機關應將房地產企業收取的價款作為稅源管理的重點，監控房地產企業及時結轉預售收入和實際銷售收入。通過調研發現，房地產企業均在多家銀行開設多個銀行賬戶，有些房地產企業甚至為銷售人員開立銀行信用以便于收取房款。房地產企業此舉的目的很多是為了調控預售收入或銷售收入。為此，稅務機關應從以下幾個方面加強有針對性的管理。

第一、稅務機關應全面掌握房地產企業的所有開戶銀行及賬號、銀行信用卡的情況。一方面要求房地產企業報送相關信息，另一方面可以通過人民銀行查詢涉及房地產企業的開戶情況。

第二、因為房地產銷售金額較大，購銷業務通常需要銀行結算。為此，稅務機關應要求房地產企業按規定時限報送所有開戶銀行對賬單情況，通過對房地產企業的收款情況核對其結轉收入情況，核實其是否存在收取價款后不及時結轉收入或少計收入。

三、房地產企業開具發票時采取少開銷售額的方法，達到少繳企業所得稅的目的。

發票是納稅人主要的計稅依據，稅務機關通常注重對納稅人發票的管理。針對房地產企業的銷售收入，一般情況下稅務機關也是通過核對其開具發票金額來核對其申報收入。有部分房地產企業與購房業主互相串通，采取在發票中少填開購房金額及修改購房合同的辦法，達到房地產企業少繳納企業所得稅的目的。同時，由于發票金額少于實際購買價格，購房業主在辦理房屋產權手續時也能達到少繳納稅費的目的。為此，稅務機關應采取以下措施：

第一、通過加強房地產企業銀行結算情況的核查，核對房地產企業收款情況與開具發票金額是否對應，對于不一致的作為重點核查對象。

第二、稅務機關要求房地產企業報送銷售房地產情況明細表，將同類房地產的售價進行比較，對價格明顯偏低的情況進行重點核查。

第三、稅務機關將房地產企業的計稅成本與發票列明的售價進行比對，對售價接近或低于計稅成本的，作為重點核查對象。

第四、稅務機關可以走訪購房業主，通過調查確定房地產的實際售價情況，對發票填開金額偏低的作為重點核查對象。

四、房地產企業的納稅義務已經實現，但未按照規定確

認銷售收入。

按照文件規定，房地產企業的銷售方式一般包括一次性

全額收款方式銷售開發產品、分期收款方式銷售開發產品、銀行按揭方式銷售開發產品、委托方式銷售開發產品，不同的銷售方式也規定了不同的納稅義務實現時間。有些房地產企業往往不是按照規定的納稅義務時限確認銷售收入，而是根據自身的需要調整收入。針對此種情況，稅務機關應采取以下有效措施：

第一、稅務機關應要求房地產企業報送銷售產品的方式，即稅源管理部門應掌握房地產企業具體的銷售方式。只有在掌握房地產企業具體銷售方式的基礎上，才能對其結轉收入情況的準確性作出判斷。

第二、對于采取一次性全額收款方式的，應于實際收訖價款或取得了索取價款的憑證（權利）時，確認收入的實現。為此，稅務機關應通過核查房地產企業收取價款情況及開具收款收據、發票情況，監控納稅人的納稅義務實現情況。

第三、對于采取分期收款方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定付款日確認收入的實現。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現。在實際購銷業務中，一般商鋪或大客戶采用此種方式，散戶較少采用。有些房地產企業與購房人達成協議分期付款的時間很長，但是實際上很快就付款了，以此來做避稅籌劃。為此，稅務機關應認真核查購房合同或協議，確認分期付款銷售方式下約定的付款日期。對于已到付款日期而仍未結轉收入的或已提前付款的，稅務機關應要求其及時結轉收入。對于簽訂分期付款合同或協議時間較長的，稅務機關應采取實地核查辦法，首先核對房地產企業的銀行往來情況，核查其是否已收款。同時，向購房人了解實際情況，向其宣傳如果提供虛假證明，造成房地產企業少繳稅款的，稅務機關可以依據《中華人民共和國稅收征收管理法》實施細則第93條的規定：對提供虛假證明的單位或個人處以房地產企業少繳稅款1倍以下的罰款。一般情況下，購房人如果涉及經濟利益的話，是不會為房地產公司提供虛假合同或協議的。

第四、銀行按揭方式是目前房地產業最重要的銷售方式，一般來說首付30%，按揭70%。對于采取銀行按揭方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定的價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。在實際購銷業務中，房地產企業往往存在著隱瞞首付款、隱瞞按揭款、假按揭三種形式。

隱瞞首付款就是房地產企業在按揭款轉賬之前，隱瞞收到購房人支付的首付款，造成滯納稅款。針對這種情況，稅務機關應認真核對購房合同或協議，確認購房方式，在認定為按揭方式時，認真核對房地產企業資金流入情況，將資金情況與合同或協議情況進行比對，核查其是否隱瞞了按揭首付款。

隱瞞按揭款項，就是房地產企業收到銀行支付的按揭款項后不記收入，而是記入往來款項長期掛賬，造成滯納稅款。針對此種情況，稅務機關應對房地產企業辦理按揭貸款的金融機構進行調查取證后與購房合同或協議進行核對，查證房地產企業在收取按揭款后是否及時結轉收入。

假按揭就是由于房地產企業由于資金有限，就以本公司員工或其他親戚朋友的身分證在銀行作假按揭預售。出現這種情況的原因是房地產企業一般都是“空手套白狼”，耍的是空手道，土地拿下來，資金基本上就用完了，所以就出現了假按揭的情況。就以本公司員工或其他親戚朋友的身份證在銀行作假按揭預售。假按揭的判定權屬于銀行監管機構，在銀監會判定為假按揭之前，只能按照目前的法律形式，承認房地產企業為按揭銷售，并按照文件規定繳納稅款。

按揭貸款方式銷售房產是目前房地產企業的主要銷售方式，也是問題較多的環節，需要稅務機關認真加以對待和分析。

第五、對于采取委托方式銷售開發產品的一般情況包括支付手續費方式、視同買斷方式、超基價分成方式、包銷方式，四種方式的共同特點是確認收入的時限相同：均為收到已銷開發產品的代銷清單時。為此，已銷開發產品的代銷清單是稅務機關管理的重點，要對清單的內容進行認真核對，核查其真實性與準確性。同時，要求受托方按月或季向委托方進行結算，對于受托方已經銷售，但遲遲不給委托方銷售清單的，稅務機關可以按照征管法的規定予以處理。

五、開發產品的用途屬于視同銷售行為，而未按照規定確認銷售收入。

在實際經營中，房地產產企業采取“以房換地”、“以地換房”等手段不納稅或少納稅。“以房換地”是房地產企業以無償轉讓或低價轉讓建成后的部分房屋所有權為代價，換取土地使用權所有人土地使用權的一種行為。表面看房地產企業與土地使用權所有人在房屋與土地互換過程中均沒有進行貨幣結算；但實際上在房屋與土地互換過程中房地產企業以轉讓建成后的部分房屋所有權為代價，換取土地使用權，發生銷售不動產行為；土地使用權所有人以轉讓土地使用權為代價，換取部分房屋的所有權，發生轉讓土地使用權行為。這種方式容易隱蔽，是房地產企業偷逃稅的主要手段。

文件規定：開發企業將開發產品轉作固定資產；將開發產品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵等；將開發產品用作對外投資以及分配給股東或投資者；以開發產品抵償債務；以開發產品換取其他企事業單位、個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，按規定確認收入的實現。不論是流轉稅，還是企業所得稅，視同銷售行為均是稅務機關管理的重點和難點。為此，針對房地產企業的視同銷售行為，稅務機關應通過核查房地產企業的會計憑證記錄及有關資料，核實其是否存在將開發產品轉為固定資產、贈送等視同銷售的情況。主要核查固定資產、應付賬款、應付福利費、營業外支出、長期投資、管理費用等會計科目。同時，應對房地產完工、銷售、剩余房產情況進行核查，尤其是要對剩余房產情況進行摸底，掌握其真實狀態，是否存在視同銷售的情況，是否有銷售房地產而贈送下房、車庫等情況。

六、房地產企業將預售收入、銷售收入申報繳納了營業稅，但不申報繳納企業所得稅。

按照文件規定，對于企業所得稅預繳稅款時的少繳稅款，在匯算期結束后才加收滯納金。為此，有部分房地產企業將其實現的預售收入、銷售收入申報繳納了營業稅，但不申報繳納企業所得稅。針對此種情況，第一、國稅機關應主動與地稅機關進行信息交換與共享，在企業所得稅預繳征期前，從地稅機關取得房地產企業申報繳納營業稅的計稅依據，再通過房地產企業申報的企業所得稅情況，判斷其是否足額申報了計算企業所得稅的預售收入或銷售收入。第二、建議上級對相關文件進行修改，對于企業所得稅預繳征期內惡意少報、虛報銷售收入的，應依法給予相應的處理，使其不能、不敢虛報、少報企業所得稅收入。

七、銷售材料、下腳料、廢料等實現的收入未申報繳納企業所得稅。

按照文件規定：開發企業的應稅收入是指按稅法規定應征收企業所得稅的各項收入總額，主要包括房地產開發業務收入和其他業務收入。其中其他業務收入包括：銷售材料、下腳料、廢料收入、無形資產轉讓收入、投資收益、固定資產轉讓（出租）收入及其他收入等。在調研中，沒有一戶企業申報銷售材料、下腳料、廢料等情況。在房地產實際經營過程中，由于工期長、用料多，正常情況下是應該出現銷售材料、下腳料、廢料等情況的。房地產企業不申報此部分收入，一方面減少了企業所得稅，另一方面也造成增值稅的流失。為此，稅務機關一方面應核查房地產企業出庫單，核實其是否有材料、下腳料、廢料的出庫信息，如發現問題應進一步核查。另一方面應對房地產用料情況進行核查，查看其剩余物資的處理記錄情況。

八、房地產企業的價外費用和代收費用不按規定合并收入。

文件規定：開發企業代有關部門、單位和企業收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發產品價內或由開發企業開具發票的，應按規定全部確認為銷售收入；凡未納入開發產品價內并由開發企業之外的其他收取部門、單位開具發票的，可作為代收代繳款項進行管理。在房地產實際經營活動中，房地產企業對開發建設的商品房大都新增了附屬功能，如裝修、防盜門安裝等；有的企業在收取購房款的同時，向客戶代收超標準門窗價款、煤氣、水電安裝費等款項。為了達到少繳納稅款的目的，部分房地產企業采取在房價之外單獨計價的方式，一是采取直接沖減開發成本或只通過“其他應付款”等往來科目核算，未并入營業額計算應納稅金；二是委托其下屬的建筑公司、物業公司等單位收取，結算，形成內部往來。為此，第一、稅務機關應核查有關單位與房地產企業簽訂的代收協議，通過協議書確定房地產企業代收的范圍。對于沒有代收協議而收取的價款，稅務機關應認真核對，核查其是否不屬于代收款項，而應繳納企業所得稅。第二、稅務機關應對房地產企業的銀行資金情況、往來款情況進行核查，核查其收取款項的去向，對于未直接支付給代收單位的資金應認真核查，核查其是否不屬于代收款項，而應繳納企業所得稅。

九、開發產品銷售價格明顯偏低，影響了企業所得稅。

通過調研發現，房地產企業均存在銷售價格明顯低于正常售價的情況（不包括故意少開發票的情況），一般情況下包括內部員工購買、相關部門購買，由于價格明顯偏低，嚴重侵蝕了企業所得稅稅基。針對此種情況，對于售價偏低，又無正當理由的，應根據《中華人民共和國稅收征收管理法》第35條規定，納稅人申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的，稅務機關有權核定其應納稅額。同時，核定方法建議按照以下順序確定：按本企業近期或本年度最近月份同類開發產品市場銷售價格確定；由主管國稅機關參照當地同類開發產品市場公允價值確定；按開發產品的成本利潤率確定。只有這樣，才能堵塞稅收漏洞，減少稅收流失。

十、房地產企業整體轉讓開發項目取得收入，而不申報繳納企業所得稅。

在房地產企業經營業務中，有部分房地產企業將土地手續辦理完畢后，由于某種原因把一部分房地產的開發權整體轉讓個其他具有開發資質的企業，按照約定收取轉讓費用后，卻不按規定記收入，而是長期掛往來。針對此種情況，稅務機關應核對房地產企業的土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、工程規劃驗收合格證等資料，核實其開發的土地面積與房地產開發面積情況，是否存在轉讓部分開發權而未記收入的情況。

十一、房地產企業合作或合資建房后，分配的開發產品長期掛賬不做收入。

在房地產經營過程中，有部分開發企業以本企業為主體聯合其他企業、單位、個人合作或合資開發房地產項目，且該項目未成立獨立法人公司，同時開發合同或協議中約定向投資各方分配開發產品，而開發企業在分配開發產品后不按照規定結轉銷售收入或預售收入，造成了企業所得稅的流失。

文件規定：開發企業以本企業為主體聯合其他企業、單位、個人合作或合資開發房地產項目，且該項目未成立獨立法人公司的，凡開發合同或協議中約定向投資各方分配開發產品的，開發企業在首次分配開發開發產品時，如該項目已經結算計稅成本，其應分配給投資方開發產品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當期應納稅所得額；如未結算計稅成本，則將投資方的投資額視同預售收入進行相關的稅務處理。

為此，針對合作、合資建房的情況，稅務機關應首先掌握房地產企業經營狀況，查看有關的合同、協議，核實該項目是否屬于合作、合資建房。其次，對于屬于合作、合資建房的，通過合同或協議確定其分配方式是否屬于分配開發產品方式，掌握分配開發產品的位置、地段等具體情況。第三、對屬于分配開發產品合作或合資的，要對投資人、合作人進行調查，了解其何時取得的開發產品。同時，對開發產品的狀況進行調查，核實其是否已銷售、入住或取得產權證明。通過多方位調查取證，確定分配開發產品的面積、時間等情況，監督房地產企業及時結轉收入。