房產測繪成果對商品房出售方案影響的探討

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內容摘要：本文作者長期在深圳從事房產測繪工作,也多次到有關省份參加房產測繪專題的專題調研,對房產測繪有一定的見解和理論,本文所寫內容主要是根據深圳案例結合國內情形進行比照,分析了房產測繪成果對目前售房方案的影響，并對此提出了自己的見解。

一、目前市場上商品房交易的幾種模式

自從國家取消福利分房，實行分房的貨幣化后，商品房作為一種特殊商品的概念已經被廣大購房者所認同和接受。從開發商手中或房產交易所等中介機構中購買自己稱心如意的住房已經成為人們置業的主要方式。然而由于法律、法規的不健全，有法不依、執法不嚴，開發商或中介機構存在投機取巧的行為；測量部門人員技術不全面、責任心不強，出具的資料不符合規范；政府監督部門沒有認真履行職責等原因存在，使少量商品房面積存在粗差，造成面積嚴重“縮水”或“漲水”，極大地損害了消費者的利益。造成面積糾紛，成為近年來商品房買賣糾紛中的一個主要內容，也是買房消費者投訴的一個重點。面積縮水與漲水，公攤面積不明確，面積測繪結果不公開等，是多年來困擾買房人的幾大心病。因此社會上對目前的商品房銷售方式提出了質疑，有個別省份和城市出臺了不同的商品房銷售辦法，有的已經開始實施。誰料一石激起千層浪，擁護者有之，反對者有之，各執一詞，莫衷一是。各地房產界專業人士就此就此展開了激烈。

一般來說，商品房的建筑面積由兩部分組成，即套內建筑面積和與公用分攤建筑面積（以下簡稱公攤面積），而套內建筑面積由三部分組成，即套內建筑面積等于套內使用面積加套內墻體面積再加陽臺建筑面積。對于購房者來說，他們關心的是套內建筑面積的大小，更準確地說，購房者關心的是套內使用面積的大小，即在同等單價的前提下，套內使用面積越大，購房者認為越合算，反之則虧。目前在商品房的銷售中以建筑面積作為銷售的計量單位，消費者無法知道套內墻體面積、公攤面積，當然也就無法知道自己的套內使用面積到底是多少，無法知道自己的權益是否受到侵害。

根據建設部出臺的《商品房銷售管理辦法》規定，商品房銷售可以按套單元出售，也可以按套內使用面積或者建筑面積出售，前不久還出現了按套內建筑面積出售的。依據《商品房銷售管理辦法》，各省市分別制定了當地的商品房計價和銷售辦法，據了解，廣東省建設廳、物價局曾于去年聯合下發了《廣東省房屋交易價格計算暫行規定》，明確宣布商品房以套內建筑面積計算房價，公共部分與公用房屋分攤建筑面積的建設費用計入總成本，即套內建筑面積銷售單價包含公攤面積的成本，公攤面積不另行單獨計算。而深圳現行的房地產買賣合同文本卻規定有三種選擇：一是按建筑面積計算；二是按套內建筑面積計算；三是按套計算。

目前在商品房交易過程中，一般都是以建筑面積和套內建筑面積作為銷售的主要方式，尤其是前者占有主導地位，只有極個別的項目采用按套（一般只有在拍賣房產時采用）和按使用面積出售。到目前為止，筆者很少聽說市場上在商品房的交易中以套內使用面積（或稱凈使用面積）作為銷售的計量單位。因此本文主要是對前面兩種銷售方式與房產測繪的關系進行分析，后面兩種只作簡單的說明。

二、產生以上幾種模式原因的探討

目前約束開發商的有關商品房銷售面積與公攤面積的法規都不盡相同,主要有建設部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則》（試行）、國家標準《房產測量規范(gb／t17986·1—2000)》及各省市地區根據當地習慣制定和頒布的商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤暫行規定。其中深圳市的根據當地的建筑風格和習慣在總結以前的經驗的基礎上,經過幾年的實踐操作,根據國家的有關規定和通知,制定了《深圳市房屋建筑面積測繪技術規程》和《深圳市建筑設計經濟技術經濟指標計算規定》，作為指導深圳市房產測繪的作業原則，非常詳細地規定明確了各類型建筑的計算方法、公用建筑面積的分攤原則和分方法、可分攤和不可分攤的公用建筑面積及不應計入的公用建筑空間,采用經國土資源部驗收通過的房產測繪軟件進行作業,這種作業方式和形式在國內同行業中屬于領先水平。

在分析目前市場上采用的幾種商品房銷售辦法，首先我們必須弄清楚以下幾個概念：建筑面積、套內建筑面積、套內使用面積、套內墻體面積。

1、建筑面積＝套內建筑面積＋應分攤的公共建筑面積

2、套內建筑面積＝套內的使用面積（廳、臥、廚、衛、儲的凈面積）＋墻體面積＋陽臺建筑面積

3、套內墻體面積＝1／2共用墻墻體投影面積或＝非共用墻墻體水平投影面積公共分攤面積

4、房屋的使用面積指房屋戶內全部可供使用的凈空面積，按房屋的內墻線水平投影計算。房屋使用面積是房屋各層平面中直接為生活和生產使用的凈空面積，不包括房屋內的墻、柱等結構構造面積和保溫層的面積。公務員之家版權所有

根據對以上概念的闡述，建筑面積與套內建筑面積就只有一個應分攤的公用面積的區別，套內面積與套內使用面積也只是一個結構面積與陽臺面積的區別。目前在消費者理解不透就是應分攤的公用面積，雖然國家有關部委和各級地方政府都制定了相應的分攤面積分配方案或規定。購房者知道了分攤的原則，哪些部位可以分攤，哪些部位不能計入分攤的面積，但購房者仍無法知道每一個具體的部位分攤的數值到底是多少，分攤各部位的數值加起來是否與購買的該套房屋總公攤面積相、到底有多大的套內使用面積等。向開發商索要相關資料，開發商一般不會配合，使購房者一頭霧水，最后只能糊里糊涂地簽合同認購。

按套內面積售房，其實解決的是信任危機問題。房產測繪是一項專業性非常強，責任心重大的技術性工作，由專業測繪隊伍出具的房屋面積測繪報告的過程不是每個業主所能夠完全理解的，他們對其中的計算過程、方法、依據、標準是想了解又無法具體、明了地弄清楚，因為面積分攤過程是摸不著看不見的，具有隱蔽性。社會上發生的種種房產糾紛表明，癥結往往出現在公攤面積不清，正是因為上述原因的存在，有人就把按套內建筑面積售房的設想提出來了。因為套內面積的測量非常容易，所以此種售房方式一經提出，便大受消費者歡迎。

三、分析各種商品房交易方式的利弊

按套內建筑面積出售的優點在于既簡單又省事，便于購房者測量、核對，購房者無須足夠的專業知識一關上門就能用尺把房子的套內面積量個清楚。目前國外有些國家和地區開始實行套內面積出售的辦法。但是據筆者調查在國內還沒有哪個省份或地區制定出了套內面積計算商品房售價的具體的規則，也沒有具體確定公用面積計價方式。按套內建筑面積售房也許是一個省事的辦法，但不是科學的辦法。作為開發商,他的經營目的就是一個效益的最大化，會不會因為按套內面積售房，有可能造成其經濟效益的降低，因此可能會產生以下幾點隱患：

1、開發商在建設過程中可能會減少公共配套建筑的面積，從而降低項目整體品質。

2、開發商有可能把不屬公攤的面積打入套內成本，購房者吃了暗虧還不知道是怎么回事。

3、為了能增加套內使用面積,不法開發商可能會將套內墻體變薄，降低建筑安全成本，減少套內陽臺面積可能對商品房的外觀和使用功能造成影響，使業主的生活品質降低。

4、按套內面積出售，有可能發生公共面積部分被發展商或物業管理公司占用，小業主利益被損害的情況。

因此有人認為按套內面積售房，恐怕無助于問題的明朗解決，反而會使公攤面積等易于發生問題的環節更加帶有隱蔽性。

現在絕大部分房產方面的專家認為目前以建筑面積出售對消費者可能更有保障。他們認為房子的價值體現在各種建筑功能空間有機、合理地構成，它應該包括為整棟服務的公用設施等。如果一味追求套內面積而不顧及整棟建筑乃至整個小區的整體環境的情況，對購房者的利益也存在危害。目前按建筑面積售房比較流行的原因主要出于以下幾個方面:

1、現在所有商品房的建筑面積并不是開發商說了算的，都須專業部門根據制定的規范、規則進行測量計算,最后要經過政府權威部門的監督與檢查，所以從理論上來說，建筑面積結果應該是可靠的。商品房出現“縮水”與“漲水”現象只是個案而絕非普遍現象，而且，現在的購房合同示范文本上已經有了“套內面積”這一欄，規定開發商應該填寫，購房者可以由此了解套內面積的情況。

2、便于和我國目前的產權登記制度銜接。目前產權登記中只有建筑面積和套內建筑面積，產權證及產權登記檔案中沒有使用面積。如果以套內面積出售，勢必要調整房屋測量及產權管理的一系列規定。

3、盡管套內面積能表現房屋的功效，但消費者買房更為關注的是自己的權益。而消費者擁有的房屋財產權是由兩部分組成的：一部分是獨立產權，以套內建筑面積的形式表現；一部分是共有產權，以分權后的公用建筑面積的形式表現，兩者不能分離。從長遠來講，消費者購買房屋，轉化為固定資產，既會關心使用功能，也會關心資產的價值量。套內面積不能表現共有產權，也不能表現全部的財產權益。因此，以套內面積出售不利于表現產權人的權益。

4、就國外的普遍做法來看，許多國家或地區采取建筑面積計算房價款。我國采用的按建筑面積售房是借鑒國外房地產市場的做法，因為通過按這種方法可以比較好的解決物權問題。

四、提出解決糾紛的方法

通過分析現在市場上采用的幾種商品房銷售辦法，根據我國目前的市場形式和國際慣例，我認為商品房按照建筑面積銷售為好。問題的癥結均在于公用面積的確定、分攤計算上。其實公用建筑面積的計算與分攤并非那樣復雜、那樣難懂。目前要使消費者對房地產市場樹立信心，打消疑慮，只有通過一個簡單的道理，即“明明白白消費”，要做到這一點就要使公用建筑面積的分攤做到合理、合法，還要盡量明了、清晰，要做到這一點我認為并不難。理由有四點。

1、房產測繪機構和監督部門嚴格按照《房產測量規范(gb／t17986·1—2000)》（2000年8月1日）以及各城市根據國家標準《房產測量規范》的原則和各地的實際情況制定本城市的《房屋面積測算細則》或補充規定進行房產測量，另外建設部《商品房銷售管理辦法》規定了商品房的銷售面積與實際面積之差，不得超過國家計量技術規范《商品房銷售面積測量與計算》規定的商品房面積測量限差。以及國家建設部和國家測繪局聯合下發的《房產測繪管理辦法》(建設部令83號)和國家質量技術監督局公布的《商品房銷售面積計量監督管理辦法》中也對房產測繪提出了具體要求。通過以上規范、規程的貫徹實施，已經較好地規范了房產測繪制度，使其具有了足夠的權威性。

2、通過業主委員會可查清公用面積清單并進行實測。套內面積按不同戶型，不同方位各選測幾套作為代表進行測量即可。測量結果可以與房產證上的面積進行比較，根據差值情況采取相應的措施。

3、建筑面積（套內面積加分攤面積）才能完全體現房屋的所有權和土地使用權，單以套內面積則不能。從長遠著想，這一點不能忽視。比如房屋因種種原因需折除重建，勢必會因公攤面積不明確而引起麻煩。

4、按照建設部、國家測繪局去年5月1日頒布實施的《房產測繪管理辦法》要求，測繪與管理必須分離。現在國內有些城市的房地產測繪市場開始開放。過去房地產面積測繪權只掌握在建設部門控制的幾家測繪機構手中，缺少競爭機制和監督機制。開放后的房地產測繪市場放開，情形就不同了，只要有相應的測繪資質，遵循國家及地方相應的法規，接受當地質監部門的監督檢查，原則上任何一個測繪機構對同一宗業務都有同等的測繪機會，消費者終于在“房屋建筑面積測量”上有了知情權和選擇權。

房屋測繪部門在進行房產測繪過程中應該依法測繪，嚴格遵守各項技術規程，有效保護購房權益，在實施測繪的過程中做到：

●嚴格遵守國家法律、法規，執行國家房產測量規范和有關技術標準、規定，接受當地房地產管理部門和測繪管理部門的技術指導和業務監督實，對其完成的房產測繪成果質量負責。

●認真核實公用建筑面積名稱和它的服務范圍，分析建筑物各個功能區的情況，根據規范、標準等的要求進行公用建筑面積的分攤計算。

●出具的房產面積測繪報告應該清楚地列出各套的套內面積、分攤面積，準確標注各主要邊長數據；整棟房屋的公用建筑面積的名稱以及面積和它們的分攤范圍，在報告中應該列出各套以及公用建筑面積的位置平面圖等，這樣才能使建筑面積應透明計算規定清楚。

●測繪部門應該采用先進技術和設備，提高測繪技術水平，建立嚴格的質量保障體系，在作業過程中認真把好質量關，對其完成的房產測繪成果質量負責。

為了最大限度地保護消費者的利益，筆者建議應從下面三個方面加強管理。

1、在簽訂《商品房買賣合同》時消費者與開發商應在合同中約定公攤面積增加的處理方式。即在簽訂合同時補充協議中應明確約定：在公攤面積增加超過一定幅度時，買受人有權退房或公攤面積增加部分買受人不承擔房價款。同時在補充協議中約定，如對公攤面積的測量結果有疑問，雙方事先指定一個公認的測量機構，進行重新測繪并約定測量費用的具體支付方法。

2、改革我國目前的測量制度，建立我國獨立的測量師制度。測量師及執業機構對其所出具的測量成果負完全法律責任，同時使房地產管理部門變“運動員”為“裁判員”，以第三者的身份實行監督管理。測繪服務部門受開發商委托進行測量，其測量結果又受到管理部門的監督檢查，既避免了開發商的欺詐行為，也避免了管理部門直接參與測量而使公正性受質疑。

3、政府主管機關制定相應的法規，如建立開發商對公攤面積數據的公示制度，即責令開發商在與購房者簽訂合同之前，小業主有權知道經具有資質的測繪部門測算明晰的房屋面積測繪報告，在面積測繪報告中列出商品房的套內使用面積、墻體面積、套內面積、分攤面積和建筑面積，并在備注欄中說明上述面積的關系。

4、政府主管機關應該加強對房地產開發、施工的監管力度，開發商必須按照經建筑管理部門批準的圖紙施工，特別是已經做過預售并且賣出部分期房的建筑不得隨意更改設計圖紙。

結束語

房產測繪部門應當加強技術人員的專業知識培訓和實踐經驗積累，提高房產測繪技術水平，從業人員都要樹立良好的社會責任感和較強的職業道德,測繪中嚴格按照國家有關的法律法規，執行國家房產測量規范和有關技術標準、規定;房地產行政主管部門和測繪行政主管部門也要對測繪單位進行技術指導和業務監督,保證房產測繪成果的質量，測繪單位對完成的房產測繪成果質量負責。向社會提交質量可靠的測繪成果。

總之，以什么方式來作為商品房銷售的計量單位問題，關系到市場經濟中的公務員之家版權所有公平、公正問題，從長遠來看，商品房的銷售計量依據應從目前的以建筑面積計量過渡到以套內使用面積來計量，最后取消以建筑面積來計量是大勢所趨。當然，在這個轉變過程中，其它與之相關的法律法規也應隨之變化，規范商品房買賣過程當中的測量問題也必須得到解決。這樣在政府主管部門管理到位的前提下，處于弱勢群體一方的合法權益是能得到保證的，買賣雙方的權利、義務也會漸漸趨向于一致。