房地產企業聯防聯建經驗交流

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房地產開發指房地產開發企業在城市規劃區內的國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設，進而轉讓房地產開發項目，或者銷售、出租商品房的行為。近些年來，隨著房地產業的發展，在房地產開發實踐中，房地產企業進行聯建的現象非常普遍。

前段時間，受金融風暴的影響，房地產曾經有過一段時間的低迷，針對房地產行業的特點，我們作為一個優秀房地產開發企業，采取健全制度，創新監督方式，與施工單位、監理單位廉潔共建形式，形成監督合力，確保了工程建設的順利開展，實現了干部監督管理和工程建設的雙贏。

同時，我們實施“多方位開展聯防聯建，打造陽光地產共同發展”的市場策略，我們的業績逆勢大幅上揚，我們抓住了重大突破口，不斷增強機遇意識、責任意識和協作意識，按照“企業做表率、大家抓落實”，不斷拓寬廉潔共建范圍，確保工程項目整體推進。根據新形勢、新情況、新要求，因時因地因情施策，創新建立了多種行之有效的聯防共建模式，為項目順利完成注入了新的活力。

一、項目廉潔共建基本情況

青島中心項目是中鐵置業集團投資開發，集高端商業，國際五星級酒店、國際5A級寫字樓、頂級酒店式公寓、高級住宅等五種高端業態于一身的大型城市綜合體。項目總占地面積約2萬平方米，總建筑面積約33萬平方米，其中地上建筑面積約27萬平方米，由ArtDeco風格的3棟超高層建筑組成，規劃單體布局為倒“品”字型，其中兩棟高度237米，項目建成后將成為青島最高的綜合建筑群，是山東乃至整個中國北方的地標建筑。

在項目開發中，我們高度重視與施工單位、監理單位合作，采取廉潔共建不斷深化聯調、聯防、聯治、聯管、聯控工作，各類矛盾糾紛數量穩步下降，有力促進了大型項目工程順利完成。2009年11月，經集團公司黨委研究決定，成立了企業紀委工作委員會，選用了政治素質好、廉潔意識強、工作業務精的員工擔任紀工委委員。同時，紀工委牽頭建立項目廉政建設工作領導小組，明確責任目標，從機制上克服了項目廉政建設工作一無責任主體、二無具體職責、三無工作內容的弊端。紀工委的組建，為房地產企業的黨風和廉政建設提供了有力的組織保證。同時也我們房地產企業也采取了具體措施，領導重視，加強多方聯結共建，增進工作交流與溝通。具體體現在三個方面。

領導重視方面，全面貫徹落實廉潔共建精神，不斷深化反腐協作。采取簽訂與施工單位、監理單位廉潔合作協議書、制定好廉潔共建糾紛調處制度等，上級領導召開廉潔共建會議，建立了互訪聯誼制度，取得了良好成效。同時，我們切實加強組織領導。廉潔共建直接抓，努力形成一級抓一級，層層抓落實的良好格局，確保聯防共建活動的有效開展。

協調指導方面，公司與施工單位、監理單位合作加強對“多方國企聯建”活動的指導，協調聯結共建關系，擔負起社會反腐倡廉文化共建的“橋梁”和“紐帶”，重點多方協調指導落實聯建項目，以擴大“廉潔聯建“活動的覆蓋面，并務求取得實效。

宣傳引導方面，在廉潔共建活動中，我們采取設置專欄等形式，廣泛宣傳深化和拓展“多方企業廉潔共建”活動的重要意義，宣傳活動中涌現出來的先進典型，消除廣大企業業對“多方企業廉潔共建”活動的認識偏差，形成良好的社會輿論氛圍，切實多方企業參與活動的積極性和主動性。

二、房地產開發商選擇聯建聯防的原因

房地產開發商選擇聯建聯防的原因無非是由于資金、土地等條件的限制。例如有土地使用權而自有資金不足，故吸收其他單位投資聯合開發；有資金但無房地產建設計劃，或是為了省略立項，而以聯建形式參與其他單位的房地產開發項目。而我們房地產企業與多方聯建聯防主要是考慮到風險共擔，利益分享的原則。可以更好的搞好大型項目建設。

三、確定房地產多方聯防聯建的范圍

房地產聯防聯建活動的啟動儀式使得雙方對待聯防聯建機制達成共識。按照《城市房地產開發經營管理條例》第38條規定，房地產開發項目進行聯建的，房地產開發企業應當將項目的聯建事項記錄在項目手冊中，并將具有法律效力的聯建文書自生效之日起10日內送項目所在地的區、縣建設行政主管部門備案，并辦理項目開發人變更等有關手續。

開展聯防聯建，打造陽光地產是我們企業的一貫宗旨。不過，如果聯建行為不符合相關法律法規，常常容易引發糾紛以至訴訟，導致當事人經濟目標不能達成，還造成訟累。房地產聯建中存在著許多法律上的風險。事實上，撇開惡意欺詐行為而言，現在的大量房地產參建、聯建糾紛、訴訟往往都是因為房地產開發企業本身在運作過程中未盡量規避法律風險而造成的。因此，作為房地產開發主體，只有清楚聯建存在的相關法律風險，掌握好房地產多方聯防聯建的范圍，規范運作，才可能盡量規避防范風險，減少糾紛的發生。所以我們大家加強建防聯建機制是勢在必行。

四、構建建防聯建的機制

廉潔共建活動開展包括啟動、建立共建機制、抓好共建落實、促進共建-培養氛圍、日常工作開展例如招投標、材料采購、驗工計價等。我們施工單位、監理單位在合作中開展的廉潔共建，具體體現在幾個方面。

(一)加強多方協作。公司紀工委在黨工委和上級領導的支持下，縱向以青島中心項目建設為重心，從公司各個部門，到總包單位、監理單位、設計單位等；橫向以公司紀工委為主，相關職能部門為助手，縱橫聯動，構建了符合房地產公司管理體制機制的宣教格局。公司紀工委同時與財務、人事、成本合約、工程物資等部門形成聯動工作體，把廉潔從業教育深入貫穿到各個業務環節：在協助工程、成本合約等部門落實招標制度時，對相關責任人進行廉潔從業教育；在人事部門招聘、培養、選拔、任用各級領導人員過程中，適時與業務人員進行廉潔談話；在共建企業廉潔文化活動中，把廉潔教育以各種形式延伸到各級領導人員及重要崗位人員的生活和家庭；在檢查“三重一大”制度執行情況的同時，強化廉潔教育工作責任。特別是在廉潔教育中，把教育的警示先導作用始終貫穿于公務處理的全過程。

(二)創新工作方法。公司紀工委除借助文件等傳統媒介的優勢外，還充分利用了網絡、板報、標語、警示臺歷等傳載工具和多種文學體裁。在內容上，力爭通俗易懂，利用正反典型材料、古今中外事例開展廉潔從業教育。通過靈活多樣的教育方法，將嚴肅的政治性寓于生動的教育機制中，增強了實效。

(三)注重協同聯建。以青島中心項目為核心，把廉潔教育輻射到企業外部各關聯方，與施工單位、監理單位、設計單位等交流溝通。公司在2009年舉行的工程建設誓師大會上啟動了青島中心項目廉潔共建活動，青島公司領導與建設單位、監理單位、設計單位的代表簽訂了“聯防聯建，雙優雙安”責任狀。2010年公司與施工單位、監理單位簽訂了《項目建設廉潔協議》，將雙方廉政建設的權力義務明確在協議中，各方共同開展了多種形式的廉潔從業教育活動。今年6月3日，公司組織關鍵崗位管理人員及施工總包單位、監理單位等合作單位管理人員，參觀了青島市反腐倡廉教育展。參觀人員觀看了反腐倡廉展板、模擬懺悔室以及反腐倡廉教育警示片，了解了我國反腐倡廉建設的基本情況以及建國以來黨和國家領導人對反腐倡廉工作的重要指示，并從“千萬不要褻瀆權利、千萬不要喪失信念、千萬不要心存僥幸”等十個“千萬不要”黨員干部職務犯罪案例剖析中，受到了一次深刻的警示教育。我們還在與合作方的各項工作中適時地宣傳黨和國家各項廉政方針政策和企業規章制度，約束各合作方的行為。同時，也真誠歡迎各合作方監督我公司工作人員的行為，為項目運營創造良好的外部環境。

(四)加強招標監督。招標管理是房地產開發管理的重中之重，是減少成本、增加效益的基礎。青島中心項目總投資40多個億，整個項目的招標工作涉及到營銷、工程、機電設備材料等多個專業，合計招標額約25億元。針對這種情況，公司紀工委主動作為，積極參與，根據集團公司《招標監督管理辦法》，制定了公司《招標監督管理實施細則》。強化“公開促廉、制度保廉”措施，讓紀檢監督員參與到所有的招標工作的監督之中，有效遏制了腐敗行為的發生。一是督促項目通過公開招標方式確定合格供應商，建立起公司內部合格供應商名錄，全面了解供應商的資質，信譽及供貨能力。全面評估供應商所供產品的價格、質量、供貨情況及安裝調試、售后服務等方面是否符合公司的要求。建立長期穩定的、可比較選擇的建材及設備供應商網絡。使公司的材料、設備采購工作達到“快速、準確、及時、優質、價廉”的水平。從而降低采購成本，保證產品的質量和交貨期。供應商通過自己的實力和組織能力獲得供應資格、施工資格，避免了暗箱操作和不正當競爭；二是嚴格招標監督管理，按照公司招標管理細則，公司成立招標監督小組，統一對公司范圍內所有招標活動進行監督。招標監督人采取事前監督、現場過程監督方式對招標進行監督。截至目前對幕墻方案設計招標、沙盤公司招標、營銷公司等7項招標工作，起到了良好的監督作用；三是督促嚴格合同管理，逐步推行合同格式化標準文本。在合同管理中，視業務發生的頻繁程度，逐步推行格式化標準合同，格式化標準文本由相關業務部門起草，經與財務部、成本管理部等部門共同討論確定后，報公司總經理辦公會通過執行。格式化文本的推行，保護了公司利益，有利于推行目標成本管理，提高合同經辦及審批效率。

(五)重視驗工計價。驗工計價工作是項目成本管理的基礎，也是容易滋生腐敗的環節之一。公司紀工委以此為切入點，介入了驗工計價過程，督促驗工計價制度的執行和落實，對易發生的苗頭性和傾向性問題提前預防提醒，發現驗工不合格、計量不準確等現象，堅決予以糾正，對故意行為或舞弊行為進行嚴肅處理。并與施工單位、監理單位互檢互查，有效地防止腐敗的滋生。

五、多方聯防聯建活動取得成效

我們從強化制度機制入手，加強對工程項目建設的廉政管理，全面推行工程承包合同與工程廉政合同“雙簽制”，把工程承包合同與廉政合同一同簽訂、一同履行、一同檢查、一同驗收，實現黨員干部和工程項目資金運行“雙安全”。建立和完善了項目公示、專家評審、資金撥付與管理制度等切實加大對工程廉潔反腐制度的檢查落實力度，及時加強對重點工程的監督、指導和管理。

我們注重實行聯防，形成監督合力。我們除了與開發商、承包商、監理單位采取廉潔共建方式外，還積極與紀檢監察、檢察機關加強聯防協作，建立了定期會商、互通信息、定期通報、執法監察、落實責任等工作制度。主動與檢察機關開展聯合預防職務犯罪工作。具體體現在幾個方面。

(一)探索創新，完善制度，健全多方廉潔共建機制

一是建立多方企業主要領導聯系制度，共創反腐倡廉新氛圍。我們企業與開發商承包商定期召開廉潔共建聯席會議，開展經常性工作交流，進一步加深了雙方的互信與共識。增進了廉潔共建協作的主動與默契。二是進一步完善矛盾聯調機制，實現跨企業糾紛調處聯動。建立了廉潔矛盾聯防聯調機制，廉潔矛盾聯調工作進一步加強。三是建立廉潔信息交流共享制度，聯動預警處置不穩定隱患苗頭。

(二)豐富聯建內容，扎實推進“多方企業廉潔共建”活動的開展

在多方企業廉潔共建活動中，我們與施工單位、監理單位按照“圍繞發展抓聯建、抓好聯建促發展”的思路，根據實際需要，科學設計聯建項目，豐富聯建內容，實現雙向互動，扎實開展聯建活動。

一是組織聯管，共同推進廉潔共建。開展“人員互派”活動。關鍵人員承擔起廉潔情況通報、組織聯誼和協調處理各種問題的責任，加強監督聯系。立足于加強黨員的跟蹤管理，開展“黨員互管”活動，加強對于企業黨員的教育管理，教育引導他們要在企業生產經管中起帶頭作用。

二是廉潔文明聯創，共同培育廉潔文化新風。各方把“廉潔共建”作為一項重要內容，在共同抓好企業員工思想政治教育、社會主義榮辱觀教育的基礎上，積極組織開展形式多樣、為企業員工所歡迎的廉潔共建文娛活動，如舉辦籃球友誼賽、乒乓球賽、拔河比賽和文藝晚會等，共育文明新風。

三是廉潔聯防，共同營造德定環境。努力優化企業廉潔環境；企業加強員工的法制教育，加強對員工的管理，防止員工出現違法問題。加強多方企業在廉潔高效工作上的溝通交流；積極探索廉潔聯防的有效模式，努力營造和諧穩定的社會環境。

(三)加強了員工隊伍廉潔建設。

員工隊伍建設是取得一切工作的組織保證，必須堅持廉潔共建為工程項目的方針，努力進一步增強領導治理水平和執政能力以及駕馭復雜情況的能力。廉政建設不僅肩負著懲治違規違紀行為、嚴肅企業黨紀政紀的政治使命，同時擔負著維護企業合法權益、促進企業健康發展的歷史責任。我們在工作中努力建立和完善了與地方紀檢監察機關密切聯系的長效機制，廣交朋友，形成了有效的工作網絡，邀請檢察院、紀委領導到公司檢查指導，為我們分析講解企業如何規避風險，共創檢企和諧合作良好氛圍。

五、聯防聯建活動啟發

平安和諧的環境是項目順利完成的重要基石。開展廉潔共建，聯防聯建活動以來，我們房地產企業與開發商、建筑商大力發揚聯防共建的優良傳統，積極構建聯防聯建新機制，在既往工作的基礎上，建立健全了聯控、聯防聯治、聯調、聯創聯建“八聯”工作機制，逐步形成了工程項目以廉潔為主的良好氛圍，加強了項目機制建設。

同時，房地產聯防聯建活動起到以廉潔奉公守法的思想教育聯做。以抓好思想政治教育為內容，與單位共同開展“聯防聯建員工教育”活動，狠抓隊伍建設，形成了聯防聯建的機制網絡。多次召開聯防聯建座談會，聽取各方面的意見和建議，共同探索房地產繁榮互動發展的新路。

我們期待著與施工單位、建立單位更加緊密攜手，在鞏固和發展傳統友誼的道路上實現反貪倡廉新的跨越，在鞏固和發展項目合作中再創新績，互利共贏，共創團結互助新氣象，共鑄和諧穩定新輝煌。