市場營銷大學生對小戶型住房的調查報告

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何為小產型？小戶型是由大戶型改造而來的，最初的不合理開發在遭受了市場的考驗之后才催生出小戶型慨念。所謂小戶型其實是一個模糊的慨念，公務員之家，全國公務員公同的天地可以理解為具有相對完全的配套及功能齊全的“小面積住宅”。它的面積標準通常也是不同的：北京30-50立方米；上海60-70立方米；福州60立方米左右；廣州50-60立方米；境外例如日本東京、香港中環，面積多在40立方米左右。而在重慶，1在997年以前有小戶型的，直轄是個分水嶺，使重慶由一座大城變為了一個容的開放的現代化大都市。現對于小戶型的面積沒有一個明確的鑒定標準，陽光心殿2室2廳雙衛雙陽臺64.27立方米，旭東家天下推出的一室一廳是58.25立方米，大川花園的單間配套是37.17立方米，簡單一句話：小戶型就是濃縮版的大戶型。

小戶型的產生和發展其實是和城市人口結構和狀態的變化息息相關的，外來人口、本地年輕人群、年輕（老）家庭是小戶型的主要需求者，一個成功的制造商應當具備城市中心、交通要道、成熟的街區環境等必備要素。具體必備條件如下：

l）小戶型熱銷都出現在經濟發達的地區，而且這些地區的土地資源相當稀缺。

2)人地理位置優越，交通十分便捷，位于城市中心或者繁華大商圈內。

3）周邊配套相當齊備，休閑、娛樂、購物、健身，可以滿足生活多方位的需求。

4）戶內全套精裝修、首層公寓式大堂，整體櫥柜、整體浴室，寬帶接入，空間設計富有時代氣息。

5）低總價（相對于同地區大戶型而言）。

在房地產內，小戶型被多數人看作是一種過渡產品，長期以來很多人對小戶型的認識只停留在表面，得小戶型產品的居住功能更是充滿質疑，然而時至今日，小戶型產品豐富多樣，功能不斷完善，諸多小戶型在提高其使用率、性價比、居住舒適度的同時，其健康住宅的標準在一定程度上也得到提高，小產型產品的這些變化，引起了小戶型買家極大的關注，這就意味著，小戶型產品在真正意義上的到升級和升華。選擇小戶型并不是錢的問題，而是選擇一種生活方式，方便、快捷、時尚、優雅的生活方式。各式各樣小戶型的住房主要可針以下人群：

l）單身貴族：小戶型是一個漂泊中人暫時的家，沒有牽掛，不必花太大的精力去打理它。

2）新婚夫婦：不想太貴，買得起就行；不想太大，住得下就行：不想方豪華，精致舒服就行。因此，小戶型是我們理想的居家選擇。

3）外地客商：住酒店，不劃算，更不方便，出差在外，說長不長說短不短，酒店式小戶型公寓最理想，住起方便，轉手容易，一舉多得。

4）創業型公司：新型創業企業，公司不大，空間也不需大大，小戶型，成本不高，環境不差，關鍵是辦公居住兩相宜。

5）投資者：小戶型總價低、首付低、月供少，投資成本也就低；投資回報率高，增值潛力大，風險小，收益還穩定，不過關鍵得選好目標。

6）租房者；小戶型，低月供，價格同租房差不多，但住完了，房子別人的；自己買房，住完了，房子還是自己的。所以哪個更好，也就不用說了。

7）上班族：將此作為第二居住所或臨時居住所，上下班回家，難以忍受擁擠的交通，而且因行業關系，加班是常事，所以喲套就近的居所，還可贏得更多的休息時間。

8）老年人：年紀大了，想換個清靜的環境，也不想子女麻煩，環境好點，方便點就行，要不了多大。

在對小戶型住房投資的調查中，對投資者的年齡構成、投資計劃、付款方式等情況進行了調查。現場發放調查問卷100份，收回有效問卷86份。通過細致的分析，得出了一些有趣的結論。

l）投資低齡化

隨著投資市場的日益發展，投資群體也日間年輕化。與往年投資客中中老年占相當大比例的情況有所不同，在商業地產節上，25－29歲人群所占比例最大，25.49％。其次為30-34歲群體，占20.39％。30歲以下的投資者占到了近60％，可見，重慶的“黃金消費群”集中在此年齡段。業內人士認為，這是一個良好的發展態勢。

2）小戶型走俏市場

投資大戶型還是小戶型，這是個敏感話題。統計調查顯示，重慶買家中傾向于購買10-40間小鋪面的占60.68％。可能是因為此類商鋪投資總額低、資金壓力小，轉讓和出租都較容易，所以較受追捧。目前3000-10000元間的商鋪接受者最多，達59.95％。但根據經驗，此類調查被訪者一般對此問題的回答都比較保守，通常他們的答案與心中的底線仍有百分之二三十的保留。由此可知，目前乃至今后相當長的一段的一段時間理，價格在5000-15000元間的鋪面將最受買家的歡迎。而總價于上面的單價相對應，重慶的買家能夠承受的價格大多也在10-40萬元間，達67.61％。這說明重慶買家選擇商鋪仍傾向于面積較小，總價較低的類型。

3）按揭方式流行

在被調查人群中，有近70％的人選擇了采取按揭形式付款，并且有超過半數的人選擇了10萬元以下的首期款，10年的按揭年限，月供在1000-2000元左右最佳。許多投資者表示，以按揭作為付款方式，主要是希望首付及月供都不要太多，這于現在按揭利率為歷史新低有關。所以很多買家都愿意將按揭款項及年限加大，保留更多現金在手作為生意營運的流動資金。

4）固定返租頗受質疑

從調查中我們不難看出，重慶買家對目前市場上開發商所做的代租代管的承諾仍不十分信任。大多數人對此種承諾持懷疑態度：有55.37％的買家要看情況決定是否讓開發商提供代祖代管，67％的買家對開發商返租承諾的信任取決于鋪位和開發商的具體情況。甚至有16％的人直接表示，不需要開發商提供代租代管，不相信開發商所做的詞鐘承諾寧愿自己經營。這一方面反映了重慶買家目前投資心態仍然較保守外；另一方面也說明以前很多開發商在提供代租代管的服務方面沒有忠實兌現當初所作的承諾，導致信任度不高。小戶型房產作為一類特殊的商品，同樣也要接受市場杠桿的調節，受供求需求關系的影響。未來的小戶型走向，高端市場和黃金地段已經逐漸趨于飽和，而中端市場還有很大的空間。大致面積為64-90平方米，實用、緊湊的戶型將會取代小戶型，成為未來一段時間理的主流。