所得稅征管調研報告

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近幾年，房地產市場十分活躍，房價一漲再漲，國家相繼出臺了包括稅收制度在內的多項規章制度進行調控，但是收效甚微。房地產企業開發、銷售周期長，成本費用項目多，會計核算復雜，其收入與稅前扣除項目的計算，受納稅人會計核算健全程度影響較大，稅務機關對其管理有一定難度。日前，我們對宿遷市宿豫區房地產企業進行了調查，調查發現，新辦房地產企業數量和規模越來越大，房地產企業從2002年的2戶激增至2006年的30戶，銷售收入由2002年的0銷售增至2006年的23267萬元，繳納的所得稅也由2002年的0收入增加至262萬元，但是，企業豐厚的利潤與其繳納的稅收極不相稱。調查也發現，房地產企業虧損面較高，偷漏稅非常嚴重。由此可見，研究和加強房地產企業所得稅管理已經刻不容緩。

一、房地產企業偷逃所得稅的主要表現

（一）隱瞞收入。主要表現為：“預收賬款”結轉銷售收入時間滯后；提供虛假或不完整的銷售面積，如某房地產公司在2006年，未將與住房一起出售的門面房面積3000多平米并入銷售面積；以物易物隱匿收入；采取“體外循環”等方式，收入不入賬，逃避納稅；自用房產、出租用房產不及時從“開發成本”結轉至“固定資產”，而是混入“開發產品”科目中，直接轉增“經營成本”，例如，某房地產企業將自用的門面房866.76平方按照成本×（1+15%）/（1-5%）的方法結轉收入，而企業同期同類門市房平均售價2155元，兩種方法計算的收入相差近77萬元。企業通過這種貌似合法的方法達到少計收入從而少繳企業所得稅的目的。

（二）虛增成本。主要表現為：利用成本核算特點，自行加大早期單位平米的預算造價，虛增成本；通過有業務關系單位虛開發票達到虛增成本；將為政府代墊款項計入開發成本，如某企業為政府代墊土地補償金98萬元一次性計入開發成本中的拆遷補償；取得政府返還的土地出讓金不入賬；將應分攤的費用不分攤而一次性計入一期開發成本，如某房地產開發公司開發建設的道路排水景觀廣場250萬元未按規定在各期之間進行分攤，而是一次計入一期開發成本，僅此一項調減開發成本63萬元。

（三）超標準或用假發票列支費用。主要表現為：未在成本對象中分攤借款利息或高利率融資；虛列銷售費用，如某外資房地產開發有限公司2005年4月重復列支工資2.86萬元，同時，該企業還編造虛假出差記錄，以每天400元的標準發放出差補助，且該企業為工程承包商和銷售公司的銷售人員發放工資等累計達46萬多元；虛增費用；變換廣告費、業務招待費支出方式；用假發票列支費用，如某房地產企業在業務宣傳費中列支了8萬元的假發票等；列支與生產經營無關的費用，如某企業將個人購買的手機、攝相機等在企業的管理費用中列支。

（四）混淆費用成本界限。主要表現在：混淆開辦費和開發成本、期間費用的界限，有些開發企業將正常開工建設后發生的業務招待費、業務宣傳費、添置的固定資產等均作為開辦費，待工程開工后作為期間費用一次性稅前扣除；混淆當期費用和開發成本的界限，最常見的是將成本對象完工前發生的各種性質的借款費用直接在當期費用中列支，售樓部、樣板房的裝修費用未單獨核算時企業未記入開發成本直接作期間費用稅前扣除。

二、房地產企業偷逃所得稅的成因分析

（一）房地產行業特點客觀上為企業偷逃所得稅提供了便利。房產開發往往周期長，少則三、四年，多則十年以上，成本費用支出項目多，企業法人、財務人員變更頻繁，容易造成對工程建設編制的預算、簽訂的合同、變更書，各級項目審批部門的批文以及各項資料保管不善，形成資料缺失，給稅務機關審核檢查帶來困難。

（二）現行征管水平較低。房地產行業是一個業務涉及面廣、專業知識強、財務處理復雜的行業，稅務人員不僅要精通稅收業務，還要掌握相關的法律知識和房地產開發業務知識。目前，稅務人員的業務素質相對不高且征管時間不長，同時，基層國稅機關人員較為緊張，征管工作任務繁重，對企業信息掌握不及時，使房地產企業所得稅的征管質量得不到充分的保證。

（三）部門之間不夠協調。房地產企業所得稅之所以難管，主要是稅基構成要素多元化、復雜化所致。掌握房地產企業的收入、成本、費用單靠稅務部門是不夠的，在房地產企業監督管理的鏈條中，稅務部門管理處于監管的最末端，而前期的立項、審批、征地、開工、預售等信息分別有建委、土地、規劃、房管等多個部門掌握。而且，房地產銷售收入由地稅部門負責征收營業稅，房地產開發企業所使用的發票和開發成本列支中取得的建筑安裝工程發票由地稅部門負責管理，地稅部門在建筑業、房地產營業稅等稅收征管中掌握了大量的稅源信息和其他信息。但是，目前國稅與地稅、城建、房管、銀行等部門的信息交流不暢，直接影響了國稅部門房地產企業所得稅征管工作水平的提高。

（四）對房地產開發企業偷稅行為打擊力度不夠。在涉稅違法案件的查處過程中，往往受到各種因素的干擾，對涉嫌犯罪的房地產開發商很少有追究刑事責任的，多數是以補代罰、以罰代罪，造成偷稅成本較低，從而給房地產開發商偷稅帶來僥幸心理。

（五）稅收政策不夠健全。目前對房地產企業管理主要是依據《國家稅務總局關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》（國稅發〔2006〕31號）文件，該文件存在一定的不完善之處。一是預計毛利率標準偏低，開發項目位于省會城市及郊區的不得低于20%；地級市城區及郊區的不得低于15%；其他地區的不得低于10%。目前，各地為了促進地方經濟發展，一般都將預計毛利率規定在下限，計算的當期毛利額還要扣除相關的期間費用、營業稅金及附加，其中：營業稅5%、土地增值稅1-3%、城建稅教育費附加一般為0.45%，再扣除期間費用，對于其他地區10%的預計毛利率來說，預征所得稅趨向為“0”。二是開發企業需出具有關機構對該項開發產品實際銷售收入毛利額與預售收入毛利額之間差異調整情況的稅務鑒定報告以及稅務機關需要的其他相關資料。執行中，中介機構的稅務鑒定報告不準確、不夠嚴肅，沒有統一標準的格式，缺乏有效的約束。三是房地產企業普遍存在工程款結算不及時的問題，滯后取得的以往年度的工程款憑證，是否準予扣除，在哪個年度稅前扣除，沒有明確規定。

三、加強房地產企業所得稅征收管理的建議

（一）加強房地產企業日常監管。在開發初期，稅務機關可要求房地產開發公司上報項目立項書、項目規劃圖、建房方式、主要材料供應方情況、與建筑公司的承包合同、銷售方式、開工時間、預計竣工時間、項目總投資額等，總體掌握工程的開發情況，為后期的監管打下基礎。項目竣工后，要求企業及時上報成本費用分攤辦法，防止企業私自轉移利潤，逃避納稅。同時，要求企業按季度上報季度存量房產盤點表，以便稅務機關對其銷售情況實施過程監控。建立企業日常監控管理動態臺賬，逐戶分季度反映與有關部門的聯系情況、預售收入納稅情況、賬面收入、成本、利潤情況及稅務機關調整情況。對存在問題的企業進行檢查調整，對應繳未繳的稅款進行補征。

（二）強化稅務人員培訓，提高所得稅征管水平。房地產企業所得稅征管對國稅部門來說是一個系統工程，行業發展迅速，稅收管理難度大，對稅務人員業務素質要求高，就需要培養一批既精通房地產業務、又熟悉相關稅收政策的高素質的稅務人員，不斷提高所得稅管理水平。加強一線管理人員和稽查人員的業務培訓成為當務之急。

（三）努力實現職能部門的信息共享。政府要從規范、引導房地產業健康發展的高度，加強和完善法制建設，支持相關職能部門依法對房地產業的管理，逐步建立起國稅與國土、建設、規劃、房管、地稅等部門信息交流制度，實現從工商登記--立項--審批--征地--開工--預售等信息的共享。這樣既規范了房地產企業的經營行為，又有利于相關職能部門的管理，為稅務部門及時掌握房地產企業的開發信息、開發進展，強化動態監控提供保障。

（四）加大對稅收違法行為的打擊力度。稅源管理部門利用納稅評估等管理手段，加強對房地產企業稅收貢獻率、所得稅稅負率、銷售收入變動率、成本利潤率等主要指標的監控，季度申報特別是匯算清繳期發現有異常情況，及時加大評估和稽查力度，明顯存在偷稅情節的，依法嚴肅處理，問題特別嚴重的移送司法部門追究相關法律責任。

（五）進一步完善房地產管理的稅收政策。提高預計稅毛利率，增加稅收成本，促使企業盡快結算工程成本款項、取得合法憑證，及時竣工決算，提高稅收征管效率；按項目匯算清繳、多退少補。鑒于房地產企業每個項目都不可能在一個年度完成的實際，允許跨年度、按項目結束年度作匯算清繳，使計稅成本一次性準確結轉，匯繳結束后不再準予補充申報抵扣項目工程的計稅成本；嚴肅稅務鑒定報告制度，明確對不附送稅務鑒定報告的房地產開發企業處罰依據，嚴肅查處虛假或錯誤鑒定報告造成的偷稅行為；明確滯后取得的以往年度的工程款是否可以做稅前扣除，如何進行稅前扣除。