房地產(chǎn)所得稅管理思考

導(dǎo)語：房地產(chǎn)所得稅管理思考一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

隨著房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的稅收收入正逐年大幅增長，已成為地方收入的主要來源，同時也成為國稅新辦企業(yè)所得稅的重要組成部分。強化房地產(chǎn)企業(yè)的稅收管理已成為稅務(wù)部門的共識，而事實上當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)管理的現(xiàn)狀卻不容樂觀，前一階段我們就貫徹總局關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理的31號文件，再次對部分開發(fā)企業(yè)進(jìn)行了評估和調(diào)查，從日常征管掌握和專項評估了解的情況看，房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅管理還存在諸多問題，需要認(rèn)真研究解決。

一、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理存在的問題

（一）企業(yè)方面存在的問題

當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在所得稅申報方面普遍存在故意少申報收入多申報成本、費用，少計當(dāng)期應(yīng)納稅所得的現(xiàn)象。具體包括以下幾個方面：

1、隱匿預(yù)收房款。一是將預(yù)收購房者的預(yù)付款掛在“其他應(yīng)付款”等往來賬上，或記入“短期借款”等科目，賬面不反映收入，但管理人員審核企業(yè)當(dāng)季報送的報表和申報表，可以發(fā)現(xiàn)申報的收入與掌握的銷售進(jìn)度不符，報表上反映的往來款增加較多，再實地核查企業(yè)的會計核算憑證，不難發(fā)現(xiàn)企業(yè)故意隱瞞收入的現(xiàn)象。二是用自收憑證收取預(yù)收房款，存入非基本賬戶或其它銀行卡上，故意打埋伏，這種做法隱蔽性較強。雖然開發(fā)企業(yè)最終會因購房者需要開具發(fā)票而作收入處理，但明顯減少了當(dāng)期收入，減少當(dāng)期應(yīng)繳稅金。三是將預(yù)收的定金以購房者的名義存入銀行，改頭換面不作預(yù)收款申報收入等等。

2、隱瞞銷售收入。與銷售公司聯(lián)手操作，將部分房款存到銷售公司賬上少開票作收入；價外收取的代收費用不符合代收代繳規(guī)定的另用自制憑證收取不入賬或掛往來賬上；收到銀行撥付的按揭款后不及時入賬，開成賬外收入，或掛在“短期借款”科目。

3、延遲結(jié)轉(zhuǎn)收入。大多數(shù)開發(fā)企業(yè)都以辦理竣工決算為收入結(jié)轉(zhuǎn)的時點，通過延遲辦理竣工決算拖延收入結(jié)轉(zhuǎn)的時間，或者部分開發(fā)企業(yè)以款項收齊開具正式發(fā)票為結(jié)轉(zhuǎn)收入的時點，收入確認(rèn)由企業(yè)人為控制，這些做法在房地產(chǎn)企業(yè)較為普遍，總局新的31號文件明確了完工產(chǎn)品的三個條件，新的文件有效的遏制了企業(yè)故意延遲結(jié)轉(zhuǎn)收入的現(xiàn)象。

4、成本費用支出不實。房地產(chǎn)企業(yè)的成本費用項目多，構(gòu)成復(fù)雜，專業(yè)性強。因此雖然大都數(shù)企業(yè)成本費用的列支取得的票據(jù)是合法的，但稅務(wù)部門審核時對其支出的真實性和合理性難以準(zhǔn)確界定。主要有四種情形：一是開發(fā)項目分期進(jìn)行，對先期開發(fā)部分的成本確認(rèn)困難。如某房地產(chǎn)企業(yè)2005年從地稅部門開具一份建筑安裝發(fā)票，注明建筑安裝收入8000萬元，一次性列入開發(fā)成本，記賬憑證后未附任何明細(xì)，盡管企業(yè)仍處在一期開發(fā)階段，該支出額未超出期初預(yù)算，但企業(yè)也應(yīng)該提供成本支出的具體構(gòu)成，是包工包料的應(yīng)該提供本期開發(fā)產(chǎn)品的詳細(xì)的合同、竣工驗收報告等輔助資料，不能提供具體的成本支出明細(xì)內(nèi)容，那就存在人為加大先開發(fā)的項目成本的可能，影響當(dāng)期應(yīng)納稅所得。房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在重財務(wù)核算資料，輕工程建設(shè)審批資料收集保管的現(xiàn)象，財務(wù)部門與工程建設(shè)部門各司其職，對企業(yè)進(jìn)行評估或檢查時大多數(shù)企業(yè)都不能完整、準(zhǔn)確地提供稅務(wù)部門需要的的預(yù)決算資料、相關(guān)合同、規(guī)劃設(shè)計審批手續(xù)，造成未竣工決算工程項目成本結(jié)轉(zhuǎn)審核確認(rèn)的困難。二是實際開發(fā)成本超出預(yù)算的企業(yè)不能提供確鑿的證據(jù)。有部分企業(yè)存在開發(fā)成本的實際支出數(shù)明顯超過工程預(yù)算，企業(yè)一般只提供最終的決算資料，并不能提供相關(guān)的合同變更書，給出成本增加的合理理由，由中介機構(gòu)出具的房地產(chǎn)企業(yè)決算資料也因各自的利益關(guān)系，并不能真實反映企業(yè)的實際開發(fā)成本，由此給稅務(wù)部門的審核帶來難度；三是人員變動頻繁，公司前后的管理模式和資料的保管出現(xiàn)脫節(jié)。房地產(chǎn)開發(fā)項目立項后或已開盤銷售后，一些企業(yè)因投資人之間合作關(guān)系不佳或?qū)嶋H運作時資金困難等諸多因素撤資換人，由此帶來投資人和企業(yè)財務(wù)人員變動頻繁，相關(guān)資料保管不善，對審核中發(fā)現(xiàn)的有些問題無法給出合理的解釋，造成稅務(wù)部門審核難；四是部分期間費用的支出數(shù)額過大，與實際經(jīng)營需要不相符。這種情況也較為普遍，有些企業(yè)費用中出現(xiàn)大量的辦公費支出、勞保用品支出以及工資支出等，沒有附物品采購明細(xì)，沒有人員用工明細(xì)，明顯存在以虛開、代開的發(fā)票或工資支出單列支各種隱性支出，從而使不合法行為變?yōu)楹戏ǖ默F(xiàn)象。

5、人為多結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本。主要有兩種現(xiàn)象：一是加大先期開發(fā)成本費用。現(xiàn)有的大部分開發(fā)企業(yè)均為項目開發(fā)，開發(fā)項目雖不大，但多數(shù)分期滾動開發(fā)，這就給企業(yè)人為加大先期開發(fā)費用有機可趁。企業(yè)在整個開發(fā)項目完工前按土地出讓合同分期付清土地出讓金、拆遷補償費，在項目開發(fā)前期付清規(guī)劃設(shè)計費等前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費，企業(yè)全部計入開發(fā)成本，不按分期開發(fā)的項目分配計算當(dāng)期的開發(fā)成本，必然加大本期計稅成本。二是按預(yù)算預(yù)估開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)十分注重資金的時間價值，在未形成工程決算時，一般不會按合同總價款全額支付工程款，因此開發(fā)企業(yè)也就無法取得對方的合法票據(jù)，他們會從自身利益考慮根據(jù)已付的工程款計算開發(fā)成本，或者干脆按工程預(yù)算計算開發(fā)成本。這兩種方式都違背了國稅發(fā)（2000）84號文件第三條及總局31號第八條第4、5款要求開發(fā)產(chǎn)品成本必須真實、合法的基本原則，由此帶來的后果就是加大可售面積單位工程成本，和已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，減少了當(dāng)期應(yīng)納稅所得。

6、混淆期間費用和開發(fā)成本的界限。主要表現(xiàn)在：一是混淆開辦費和開發(fā)成本、期間費用的界限。有些開發(fā)企業(yè)將正常開工建設(shè)后發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費、業(yè)務(wù)宣傳費、添置的固定資產(chǎn)等均作為開辦費，待工程開工后作為期間費用一次性稅前扣除；二是混淆當(dāng)期費用和開發(fā)成本的界限。最常見的是將成本對象完工前發(fā)生的各種性質(zhì)的借款費用直接在當(dāng)期費用中列支，售樓部、樣板房的裝修費用未單獨核算時，企業(yè)也直接作期間費用稅前扣除。

7、財務(wù)核算欠規(guī)范。會計科目設(shè)置和運用較為隨意，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都未設(shè)立“開發(fā)產(chǎn)品”科目，對項目完工的確認(rèn)從財務(wù)資料上無法判斷。“預(yù)收賬款”、“其他應(yīng)付款”等往來科目的運用較為隨意。預(yù)收房款時繳納的地方稅金直接記入“主營業(yè)務(wù)稅金及附加”，在年前稅前扣除，未通過“遞延稅款”這一過渡科目核算。

8、視同銷售行為不確認(rèn)收入。企業(yè)發(fā)生這類行為時一般不會主動向稅務(wù)部門申報，被稅務(wù)部門檢查或評估發(fā)現(xiàn)后再確認(rèn)收入，如以房屋回建的形式作為拆遷戶的補償、將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)、用土地使用權(quán)換取開發(fā)產(chǎn)品等等，以少記當(dāng)期收入。

9、利用關(guān)聯(lián)關(guān)系轉(zhuǎn)移利潤。一是成立仍屬于自已的房地產(chǎn)銷售公司，轉(zhuǎn)移利潤少繳稅。二是關(guān)聯(lián)企業(yè)之間開具施工發(fā)票、預(yù)收預(yù)付款只記借款費用，不記應(yīng)收利息收入等。

（二）稅務(wù)部門管理存在的問題

一是政策不明朗。主要表現(xiàn)有四：

1、國稅發(fā)（2003）83號文存在完工結(jié)轉(zhuǎn)的時點不明確，期間費用扣除不統(tǒng)一等不完善之處。總局31號文下發(fā)前各地根據(jù)自行對政策的主觀理解去執(zhí)行，帶來完工確認(rèn)時間不一致，收入結(jié)轉(zhuǎn)不一致等問題。對預(yù)售期間發(fā)生的期間費用是否應(yīng)并入當(dāng)期申報，執(zhí)行口徑也不統(tǒng)一，影響到房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行的嚴(yán)肅性和公平性。

2、總局的關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理的兩個文件列出公式均注明按總成本和總可售面積計算單位銷售成本，以此作為結(jié)轉(zhuǎn)已售開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本。這種方法存在一定的弊端，其確認(rèn)的計稅成本與不同售價產(chǎn)品所確認(rèn)的收入不配比。例如，某城區(qū)以商貿(mào)經(jīng)營為主，但商鋪的價格定位較高，與商品房相比高出70%以上，有的甚至2-3倍，除個別處于市中心商鋪相對好賣、資金回籠快有較高的利潤外，大部分中小規(guī)模的企業(yè)均出現(xiàn)商品房已售完但商鋪遲遲賣不出去的局面，多數(shù)是微利或虧損，因此采取這種計算方法顯然違背了國稅發(fā)（2000）84號關(guān)于企業(yè)所得稅稅前扣除辦法規(guī)定的收入與成本費用相配比的基本原則，影響了當(dāng)期稅收的實現(xiàn)。

3、2006年以前文件未規(guī)定企業(yè)向稅務(wù)部門反饋房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)信息應(yīng)作為納稅人的義務(wù)，在征管力量不足的情況下，造成稅務(wù)部門不能及時掌握企業(yè)的開發(fā)進(jìn)展，管理不到位。

4、對賬證不健全擬實行核定征收的企業(yè)進(jìn)行征管，其實際操作有難度。總局31號文明確規(guī)定新辦房地產(chǎn)企業(yè)事先不得直接核定征收，那么對通過核查后擬核定征收的企業(yè)如何核定應(yīng)繳稅款，31號文只表述為“對其以往應(yīng)繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收、管理并逐步規(guī)范。”那么實際征收時會涉及三個問題：一是文件所指的“以往應(yīng)繳的企業(yè)所得稅”是指當(dāng)年應(yīng)繳的還是房地產(chǎn)企業(yè)開工以來應(yīng)繳的企業(yè)所得稅，未予明確；二是按國稅發(fā)（2000）38號核定征收企業(yè)所得稅暫行辦法第三條第三款規(guī)定，核定應(yīng)稅所得率征收是“根據(jù)納稅年度內(nèi)的收入總額或成本費用等項目的實際發(fā)生額，按預(yù)先核定的應(yīng)稅所得率計算繳納企業(yè)所得稅的辦法”，對房地產(chǎn)企業(yè)來說，如從開工以來計算則與38號核定征收辦法規(guī)定的“年度內(nèi)的收入總額或成本費用”相悖，如按當(dāng)年預(yù)收收入、銷售收入或當(dāng)年發(fā)生的成本費用計算核定稅款，則又因房地產(chǎn)企業(yè)成本按整個項目累計滾動計算而無法核定。三是由查賬征收改核定征收后，按38號文第六條規(guī)定：“企業(yè)所得稅征收方式鑒定工作每年進(jìn)行一次，時間為當(dāng)年的1至3月底。”再有31號文上述引用的政策告訴我們，按核定征收辦法后要促進(jìn)企業(yè)“逐步規(guī)范”，這說明核定后仍可再視企業(yè)建賬的規(guī)范程度在每年的1至3月份對企業(yè)改按查賬征收，那同樣存在再實行查賬征收時，如何計算企業(yè)的開發(fā)成本和計稅成本，因此新的31號文在核定征收的具體操作上仍存在缺陷，對實行過核定征收又改按查賬征收的企業(yè)如何進(jìn)行稅款清算，基層一線缺少明細(xì)的操作辦法。

二是國稅部門自身征管力量不足。當(dāng)前國稅部門具有一定房地產(chǎn)管理經(jīng)驗的人員很少，專職管理更難以到位，管理人員的業(yè)務(wù)水平和工作能力制約了房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅管理質(zhì)量。

三是管理和溝通難不利于房地產(chǎn)管理。一是房地產(chǎn)企業(yè)管理難。房地產(chǎn)開發(fā)周期長，少則三、四年，多則十年以上，成本費用支出項目多。工程建設(shè)編制的預(yù)算、簽訂的合同、變更書，各級項目審批部門的批文等企業(yè)沒有作為稅務(wù)機關(guān)必須審核的資料妥善保管，或者無法提供，造成稅務(wù)部門對成本確認(rèn)困難。加之跨年度審核工作量大、企業(yè)法人、財務(wù)人員變更頻繁，資料保管不善，帶來審核工作難以到位。二是房地產(chǎn)業(yè)各相關(guān)部門的管理信息溝通不到位，國地稅分設(shè)，部門之間信息的不對稱和各自為政，使總局提倡的實行房地產(chǎn)企業(yè)一體化管理難以在短期內(nèi)到位。

二、加強房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理的措施

（一）注重職能部門的信息共享。與國土、建設(shè)、規(guī)劃、房產(chǎn)管理所、地稅等部門建立房地產(chǎn)開發(fā)信息交流制度，以和職能部門信息共享，及時溝通。這樣既規(guī)范了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營行為，又有利于相關(guān)職能部門的管理，為稅務(wù)部門及時掌握了房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)信息、開發(fā)進(jìn)展，強化動態(tài)監(jiān)控提供保障。

（二）關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)的重點環(huán)節(jié)。從立項開始關(guān)注開發(fā)的幾個重點環(huán)節(jié)：立項報批環(huán)節(jié)、項目批準(zhǔn)環(huán)節(jié)、分期建設(shè)環(huán)節(jié)、竣工驗收環(huán)節(jié)、開盤銷售環(huán)節(jié)、清盤環(huán)節(jié)。掌握房地產(chǎn)企業(yè)每個環(huán)節(jié)發(fā)生的時點，針對每個環(huán)節(jié)適時采取管理措施，特別是抓住預(yù)售轉(zhuǎn)銷售的結(jié)轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，實地核查確認(rèn)完工時點，及時結(jié)轉(zhuǎn)銷售、成本。

（三）建立房地產(chǎn)企業(yè)管理軟件。全面反映企業(yè)開發(fā)項目的的基本情況：投資總額、開發(fā)面積、開發(fā)時間，開工時間，預(yù)計竣工時間、施工單位等；根據(jù)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的總平面圖制作開發(fā)產(chǎn)品備案臺賬，逐戶記載每一套開發(fā)產(chǎn)品的建、銷、存情況，在預(yù)售開始后企業(yè)必須在申報時向稅務(wù)部門報送，從房源上控管。

（四）嚴(yán)格政策界限,強化成本管理。嚴(yán)格按照稅法要求，注重審查支出的真實性，防止出現(xiàn)虛開代開人為加大成本費用的現(xiàn)象發(fā)生。要抓住幾個關(guān)鍵：一是注重建筑工程支出真實性的審核，重點審核土建成本、配套工程成本，參照本地區(qū)工程造價指導(dǎo)價查看企業(yè)建筑安裝工程合同，衡量成本費用水平是否真實、合理，如出入太大，必須要求企業(yè)說明超標(biāo)準(zhǔn)的原因。二是注重工程超預(yù)算企業(yè)成本費用的審核，要求其提供雙方簽訂的變更合同，說明變更的理由是否在合理的范圍以內(nèi)，如沒有變更合同與竣工驗收報告，稅務(wù)部門有權(quán)根據(jù)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)直接核定其計稅成本；三是按照收入成本配比的原則準(zhǔn)確結(jié)轉(zhuǎn)成本，要求企業(yè)在按工期分段確認(rèn)成本的基礎(chǔ)上，再按不同開發(fā)產(chǎn)品平均銷售價格比分配，計算不同類型開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，使利潤在不同價位開發(fā)產(chǎn)品之間分布均衡。

（五）強化日常評估和稅務(wù)稽查。稅務(wù)管理人員應(yīng)利用納稅評估軟件，加強對房地產(chǎn)企業(yè)稅收貢獻(xiàn)率、所得稅稅負(fù)率、銷售收入變動率、成本利潤率等主要指標(biāo)進(jìn)行監(jiān)控，季度申報特別是匯算清繳期發(fā)現(xiàn)有異常情況，及時加大評估和稽查力度，明顯存在偷稅情節(jié)的，依法嚴(yán)肅處理，問題特別嚴(yán)重、案件重大的移送司法部門追究相關(guān)法律責(zé)任。

（六）加大核定征收征管力度。通過日常巡查和評估，經(jīng)常性對企業(yè)進(jìn)行財務(wù)核算和稅收政策執(zhí)行的輔導(dǎo)和檢查，對房地產(chǎn)企業(yè)盡量采取查賬征收方式，最大限度用足用好稅收政策，真實體現(xiàn)房地產(chǎn)盈利率較高的客觀現(xiàn)狀。對財務(wù)核算確實不健全的企業(yè)，按收入額核定征收，對企業(yè)的核定征收從項目開始到銷售終結(jié)執(zhí)行到底，加大加強其征管力度。

（七）國地稅聯(lián)手管理。從辦證到年終的匯算清繳、項目結(jié)束后的最終清算由國地稅共同完成。對一些共性的環(huán)節(jié)共同把關(guān)，看其國地稅收入申報是否同步，特別是對施工企業(yè)業(yè)務(wù)的真實性，由地稅協(xié)助調(diào)查核實，對企業(yè)存在的違法問題共同采取控票、保全等稅收管理措施，達(dá)到對房地產(chǎn)業(yè)實施一體化管理、全面管理的目的。

（八）強化征管力量，提高業(yè)務(wù)技能。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅發(fā)展迅速，稅收管理工作量大，業(yè)務(wù)要求高，需要既精通房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，又熟悉相關(guān)稅收政策的高素質(zhì)的專職稅務(wù)人員來管理。因此，加強一線管理人員和稽查人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，盡快提高其業(yè)務(wù)水平成為當(dāng)前急需解決的問題。