商品房小區社區管理報告

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進入21世紀以來，隨著住房制度改革的深入和房地產市場的發展，城市新建商品房小區日趨增多，現代商品房住宅小區管理面臨新形勢。目前我國商品房小區的管理模式呈現多樣化，但是無論哪一種模式在運行中都無可避免地出現各種問題。因此，探討一種針對新建商品房小區的新型管理模式勢在必行。

本文以無錫市北塘區惠山街道金馬社區創建的“1＋3”協商共建模式為主要探討對象，就這種“四位一體”的社區管理模式的運行情況和存在困難進行分析，探討這種模式的優越性，并且指出其在城市商品房住宅小區中是否具有可推廣性。

一、目前無錫市商品房小區管理狀況

上世紀90年代以來我國實行住宅商品化的政策，逐步改變了計劃經濟時期的單位福利住房體制。經過十余年的改革，我國的住房制度由以前單一的福利公房產權逐漸向房屋產權私有化過渡。[①]這一改革的后果就是，在我國的各大中小城市，以往統一的單位福利分房制度逐漸退出了我國的住房分配體制。江蘇省無錫市與全國一樣，住房體制的改變，使得目前無錫市的住宅區大都以商品房小區、公私并存的混合型小區和一些原先的單位福利房小區為主。

（一）無錫城市商品房小區主要管理模式

近幾年來，無錫市經濟不斷發展，商品房市場蓬勃發展。商品房小區大量出現，城市商品房小區管理出現多樣性和復雜性。總結無錫市新建商品房小區的管理模式主要還是分為：政府主導型的“居委會模式”，市場主導型的“物業管理模式”和社會主導型的“業主委員會模式”為主，也有一些社區將幾種類型的管理模式結合在一起對小區進行管理。但是這些管理模式都不能很好適應現代城市商品房小區管理的要求。

1、政府主導型“居委會模式”

1954年第一屆全國人大常委會第四次會議通過《城市街道辦事處組織條例》和《城市居民委員會組織條例》，正式設立街道辦事處與居民委員會的社區組織體系，自此以后，城市街居工作成為社會結構與社會組織體系的重要組成部分。[②]特別是90年代以來，我國城市社區建設蓬勃開展，街居在城市社會基層管理和服務中的作用日益顯著。由街道及所轄各居委會對社區進行管理成為我國城市社區管理的主要方式。無錫市對社區的管理也主要采取這種方式。

居委會管理模式主要依靠社區居委會。社區居委會是基層群眾性自治組織，是在政府有關部門及政府派出機關的指導下開展工作，組織社區居民進行自我管理、自我教育、自我服務。其在法律的定性上為基層群眾性自治組織，在理論上應該是政府工作的監督者和居民事務的協調者。但是就目前而言，在居委會承擔的九大類過百項的工作中，90％屬于政府的工作，從某種意義上說社區居委會成為街道及其部門工作的承受層、操作層,承擔了相當的政府職能。[③]作為群眾自治組織的居委會在很大程度上被異化了。

目前，無錫市的大部分城市商品房小區包括新建商品房小區，即使有物業公司和業主委員會也還是由社區居委會進行統一管理。但是由于前幾年無錫市將居委會合并成為社區，社區居委會的管轄范圍擴大，通常一個社區居委會下屬會有好幾個住宅小區，為社區居委會的日常管理帶來很大的困難，不可能對每個住宅小區都管理得面面俱到，特別是對新建商品房小區的管理就顯得更薄弱了。甚至有些業主只知道小區物業公司的辦公地點，卻連自己小區所屬社區居委會在哪里都不知道，更別提參與到社區工作中來了。

因此在新建商品房小區中，政府主導型的“居委會模式”其社區管理效能無法得到充分發揮。

2、市場主導型“物業管理模式”

1981年我國深圳出現了第一家物業管理公司，至今我國城市社區的物業管理工作發展十分迅速，形成了一種新型的城市社區管理體制。它反映了我國社會由計劃體制向市場體制轉軌、從行政性社會整合向契約性社會整合方式的過渡過程。目前我國的物業管理公司主要分成三種類型：一種形態主要來源于政府和國營企事業單位直屬下的房屋管理部門，這種類型對住宅區的管理基本上還是采取行政手段；另一種是房地產開發公司的附屬機構，主要受開發商的支配；還有一種就是專門化物業管理公司，具有經營自主權，進行市場化運作方式。[④]

無錫市從1994年開始在城市住宅小區推行物業公司管理，據不完全統計，無錫市區5500多萬平方米，實施物業管理的大概達到了3500多萬平方米，其中大部分新建商品房小區都有物業管理公司對小區進行日常管理，物業公司根據業主的各項需求提供有償服務和管理。

這類社區通常既沒有成立社區居委會，也沒有成立業主委員會，業主與物業公司之間缺乏溝通、協調的中介機構。由于無錫市城市新建商品房小區的物業管理公司大都是房地產開發公司的附屬機構或者委托專業的物業公司，這些物業管理公司根本上是以盈利為目的，并不是站在為業主服務的角度對小區進行管理，所以在實際操作中，收費與服務的關系沒有很好的理順，就可能造成雙方矛盾的激化，久而久之造成小區管理的惡性循環。而且物業管理公司只管房子不管人，居民難以形成社區歸屬感。由此可見，僅僅依靠市場主導型的“物業管理模式”管理新建商品房小區顯然存在不足。

3、社會主導型“業主委員會模式”

業主作為城市商品房小區的主體，小區的發展離不開業主的參與。于是伴隨著我國房屋產權制度改革以及社區自治進程的客觀要求，業主委員會產生。業主委員會是在物業管理區域內代表全體業主實施自治管理的組織，由業主代表組成，代表業主利益，向社會各方面反映業主意愿和要求并監督物業管理公司管理行為的一個民間性組織。[⑤]

無錫市有老新村、住宅小區共400多個，其中實行物業管理的有300多個居民小區，成立業委會的僅100多個。未成立業委會的小區中，老新村居多。[⑥]無錫市的新建商品房小區中有一小部分成立了業主委員會，業委會成員是通過民主選舉出來的，基本都是小區內關心公益的精英式人物。業委會一般設立業委會主任一名，副主任兩名，委員若干名。所需的活動經費主要從物業公司收取的物業費中按比例提取，如果沒有物業管理公司的小區就向業主收取少量費用作為活動經費。應該說業委會的成立是社區居民自治的一項重要成果，對商品房小區的自治管理很有幫助。

雖然在城市基層社區自治的推進過程中,業主委員會扮演著重要的和不可替代的角色。但是，業委會畢竟只是一個松散的群眾自治組織，有的業委會成員是兼職、工作時間和精力沒有保障，沒有固定的工作報酬。除了維護業主的利益，業委會并不具有全面管理社區的功能，所以業委會也無法獨立地對社區進行管理。同時，如果缺乏有效的內外監督，業委會就可能出現被開發商或物業公司收買的腐敗現象，不可能代表業主的利益。

政府主導型的“居委會模式”其性質是群眾自治性組織，同時承擔政府的行政管理職責；“物業管理模式”這種市場主導型的模式主要通過市場運作，為社區提供物業管理服務的經營性機構；[⑦]而“業主委員會模式”是在特定的區域內，代表全體業主實施自治管理的組織。雖然三者管理小區的目的都是將小區管理好，讓業主滿意。但是由于三者的性質不同，他們的側重點也有所不同。居委會是政府機構最基層的部門，一方面為居民服務，同時也是將政府控制滲透到每個人的基層操作部門。物業管理公司作為市場經濟下的產物，它努力為業主創造好的環境，解決業主問題，其最終目的是獲取最大的經濟利益。應該說業委會模式與另外兩個相比是代表業主利益最多的模式，因為業委會成員本身也是小區業主，所以他們其實就是全體業主的代言人，但其本身的動員能力和組織能力還嫌不足。

通過上述對三種管理模式的比較分析說明，如果僅僅依靠單一的社區組織進行管理，都可能因為各組織的性質和目的的不一致而出現各種矛盾和沖突。

二、構建“1＋3”協商共建模式

無錫市北塘區惠山街道金馬社區作為一個新建的商品房社區，如何適應現代化高檔住宅小區管理的新形勢，發揮好社區黨組織的領導核心作用，這是擺在金馬社區黨總支面前的嶄新課題。早在2006年6月底，金馬社區就先在社區下屬的后龍船浜小區建立了共建和諧家園委員會，這就是以社區黨組織為龍頭，由社區居委會、業主委員會、物業公司三方攜手共同管理、協調小區事務的“1+3”協商共建模式。經過一年多的運作，“1+3”模式逐步完善和成熟，并逐步在金馬國際花園小區加以推廣，成為和諧社區建設的有力舉措。通過“1+3”協商共建模式來協調各方，把社區建設成為居民自治、管理規范、服務一流、治安良好、環境優美、文明祥和的社會生活共同體。

（一）金馬社區的基本概況

金馬社區主要由金馬國際花園和后龍船浜小區組成，社區東臨風景秀麗的江尖公園，西靠繁華的縣前西街，南臨古老的醬園浜河道，北靠交通便利的春申路。社區共有居民戶1750戶，共計4700多人。其中金馬國際花園是2004年新建成的高檔商品房小區，后龍船浜是1998年建成的商品房。（本文主要是對新建商品房小區社區管理模式的探討，所以主要以金馬國際花園為研究對象）。

1、金馬國際花園基本概況

金馬國際花園位于縣前西街218號，是2002年由無錫益多開發公司投資開發，于2004年底建成13幢樓房，32個門牌號，1446套的高檔住宅小區，該小區占地面積7萬平方米，建筑面積20萬平方米。小區內設有一個大型的電子監控中心和一個大型的可停放950輛汽車的地下停車場。整個小區充滿了江南水鄉的韻味，綠化面積達到3.88萬平方米，占整個小區總面積55.4%，該小區的綠化品種繁多，有雪松、嫁接銀杏、鐵樹、金合歡、桔花、香樟、山茶、紫鵑、毛鵑、杜鵑、櫻花等40多個品種分布在整個小區，樹林環繞小區，草坪在規定時間傳出優美的輕音樂。不同的景點如噴泉、長廊、風車、小橋流水、中心水景廣場分布在整個小區，給小區業主營造了安靜、舒適、優雅的生活環境。

2、小區業主構成情況

金馬國際花園人口總數約3000人，作為一個高檔住宅小區，小區內的業主主要是私營企業主（以外來人口較多，如浙江等地）、政府機關人員、事業單位職工及企業白領。業主文化程度比較高，基本都屬于高收入家庭。超過半數以上的業主擁有私家車，甚至有些家庭擁有好幾輛車。小區內沒有低保戶。年齡主要以中青年為主。總體上居民收入比較高，

3、金馬社區黨總支及居委會情況

金馬社區居委會于2006年6月正式成立，它是由于金馬國際花園的建成而成立的社區居委會。自成立以來社區本著“以人為本，共創和諧”的指導思想，積極探索新時期下的社區黨建工作思路，帶領廣大居民為建設環境優美、設施完善、管理有序、治安良好、生活便利、文明祥和的社區而不斷努力。近年來，先后獲得“無錫市民主法治社區示范點”、“無錫市無違法建設先進社區”、“北塘區充分就業社區”、江蘇省充分就業社區、“江蘇省節水型小區”、“無錫市園林式小區”、“北塘區綠色社區”、“北塘區社會治安安全社區”等榮譽。

4、金馬國際花園業主委員會情況

金馬國際花園業主委員會于2007年8月18日正式成立，委員會成員都是由小區內業主們通過民主選舉產生的。業委會委員總體文化水平較高，甚至其中有些委員社會地位很高，也為小區提供了很多社會資源。而且所有成員都是義務的，業委會的負責人認為只有不收取任何費用，處理事情的時候才能底氣足，他們都是因為出于對公共事務的關心才出來工作的。

業委會還規定每周二幾個主要業委會成員開碰頭會，每周有個業主接待日，在小區門口設置了意見箱，有專門的短信平臺，還在網上開設了金馬論壇。這些措施都有效增進了業委會成員之間、業委會與業主之間的聯系。切實地幫助業主解決了很多問題，這充分體現了居民自治的成果。

5、金馬物業公司情況

金馬物業公司是金馬國際花園的開發商無錫益都集團下屬的物業公司，是伴隨金馬國際花園建成的房產配套公司。通過收取業主物業管理費，對金馬國際花園小區內的治安、衛生、維修等等進行管理。特別設置了大型的電子監控中心，配備了13個保潔員進行保潔，42個保安人員進行巡邏值班。應該說金馬物業公司的工作還是得到絕大多數業主的肯定的。

（二）“1＋3”協商共建模式的組織網絡

“1＋3”協商共建模式建立了一套嚴格完備的組織網絡，創立了共建和諧家園委員會，并且確定會員大會為委員會的最高權力機構，下設單位會員和個人會員，并設有監督小組。原則上秘書長由社區黨組織負責人（社區黨組織負責人一般由社區居委會黨支部書記兼任）擔任，副秘書長分別由物業公司和業主委員會的代表擔任。同時還明確在黨員、業主、居民中各聘請一人，作為委員會監督員。見會員大會組織網絡圖。委員會下屬組織通過宣傳黨的方針政策，制定社區發展規劃；堅持以人為本，各司其職，維護各方權益；努力實現資源共享、優勢互補，推進和諧社區建設。組織網絡的健全，為工作的有效開展提供了有力的保障。

為保證該模式的有效運作，他們還制定了詳盡完備的規章制度，包括例會制會、民主協商制度、信息通報制度、聽證制度、為民服務制度、公示制度、經費使用制度。使各組織之間溝通順暢，處理問題有章可循。各種制度具體內容見文末附錄。

會員大會組織網絡圖

（三）“1＋3”協商共建模式的案例分析

“1＋3”協商共建模式創立以來，通過社區居委會、金馬業主委員會和金馬物業的協調溝通，切實解決了很多原先難以解決的問題。使金馬國際花園小區內呈現出和諧景象。在這些難題中，成功實現小區內“人車分流”，應該算是會員大會成立以來最成功的一個案例。

1、案例回顧

金馬國際花園小區有一個大型的地下停車場，可以說這對擁有私家車的業主來說是非常有利的，有效地保證了車子的安全。但是很多業主卻不愿意將車停到地下車庫中。

原因主要有兩個：一是這個地下車庫的車位“只賣不租”，而買一個車位的費用需要90000元，這其中還不包括停車的物業管理費；另一個原因是由于這個地下車庫太大了，而且地形錯綜復雜，業主下去取車非常不便。所以很多業主就將車直接停到小區路面上，起初由于入住的業主還不是很多，所以物業公司也就默認了，并且還特別劃定了車位。但是隨著小區入住業主的增多，原先劃定的車位漸漸不能滿足日益增多的車子，于是就出現了小區路面上車子亂停亂放的局面，給業主的生活以及物業公司的管理帶來了很大的不便。

對于這個情況，有些業主已經向物業公司提出了不滿，物業公司卻表示他們也無可奈何。這時金馬國際花園發生了一件令大眾震驚的事件：住在金馬國際花園10號門的一位業主突發心臟病，120急救車及時趕到，卻因為小區路面停滿私家車而無法將急救車直接開到10號門樓下，只得由急救人員將病人用擔架抬上停在小區外的急救車上。雖然最后這位業主平安脫險，但是這件事被媒體報道后在金馬社區內引起巨大反響。剛成立不久的會員大會決定正式介入，共同解決這個問題。

2、三方協商

作為“1＋3”協商共建模式的組織網絡，共建和諧家園委員會立即召開會員大會就“人車分流”提案進行舉手表決，結果全票通過。于是社區居委會、金馬業主委員會和金馬物業首先聯合向金馬國際花園的開發商益都集團提出建議：小區地下車庫車位應該廢除“只賣不租”的規定，對小區內業主實行“可買可租”的方法。其次，向小區內業主宣傳“人車分流”的益處，也得到了絕大部分業主的支持。對于不合作的業主，社區居委會請來了交警支隊的警察給予強制執行。應該說通過三方的共同努力，小區內“人車分流”很快得到了施行。

3、施行結果

目前，金馬國際花園小區路面上基本已經看不到任何車輛了，除了機動車輛，就是非機動車輛也全部停入了小區地下車庫內。而且這一舉措被媒體廣泛關注，對其他商品房小區的“人車分流”產生了積極的影響。同時，通過這件事的成功解決，剛成立不久的小區業委會也得到了業主的一致好評，在業主中樹立了威信。為以后處理其他小區矛盾打好了基礎。

“人車分流”是共建和諧家園委員會成立后解決的第一件大事，它充分說明了這種“1＋3”協調共建模式的優越性，三方互惠互利，達到了一種“三贏”的局面。

三、“1+3”協商共建社區管理模式的理論思考

金馬社區所推行的“1＋3”協商共建模式，就是以社區黨總支為核心，聯合社區居委會、業主委員會、物業公司，形成“四位一體”，共同參與社區事務管理，形成真正民主自治的社區管理模式。

（一）“1+3”協商共建模式的創立思路

“1＋3”協商共建模式以社區黨總支為龍頭，這符合我國憲法中所規定的：“中國共產黨是中國社會主義各項事業的領導者”，毋庸置疑，黨也是中國城市社區建設的領導核心。這是中國社區建設獨有的一大特色，也是中國社區自治的堅強有力的政治保證。

同時該模式將社區居委會、業主委員會和物業公司聯合起來，以三者在服務對象、內容、工作目標等方面的一致性為基礎。既加強了基層民主政治建設，也有效地實現了更好地為業主服務。

社區居委會、業主委員會和物業公司三者的關系

社區居委會的服務對象群體是全體社區居民，保障全體社區居民的利益；業主委員會的服務對象是商品房小區內的業主，維護著業主的權益；兩者都是圍繞著建設和諧社區，提高居民生活質量展開工作，均是居民（業主）利益的代表，維護居民的合法權益。物業管理公司則是通過收取業主的物業費，來對小區進行管理的一個營利性組織。

由于業主與物業公司之間可能會因為各種原因導致彼此矛盾，如物業公司忽視業主權益，不能嚴格按照制度辦事，服務質量和服務態度難以使業主滿意，有的業主不服從物業的合理管理，不按時繳納物業費。這時業主委員會和社區居委會就會介入調解，但是業委會畢竟是業主的代言人，可能會更多考慮業主的利益。而居委會因為與雙方沒有任何經濟糾葛，反而可以公正地處理雙方的沖突。

（二）“1+3”協商共建模式的理論基礎

“1+3”協商共建模式也可以被視為一種合作主義治理模式。我國多元化的社會經濟現象，使得社區整合也必然是多元化的。構建新型社區組織體系，最終實現社區管理的最優化，這就需要以社區黨建為核心，協調政府機制、社會機制和市場機制。

1、合作主義治理模式

合作主義治理模式著力于協調不同的利益需要,主張社會行為主體間的制度化合作與良性互動,要求治理主體各司其職、分工合作。合作主義治理模式的突出特點就是多元化的治理主體。在目前的社會中，單個資源本身無法孤立存在，它必須在特定的系統中根據自身的功能定位與其它資源進行交換合作方可發揮自身功用。隨著生產力的迅猛發展，市場化攜巨大的力量擊碎了社會資源結構,驅使壟斷資源不斷分化,實現資源擁有的社會化和多元化。由此,社會資源不再由幾個壟斷組織所獨享而由不同的治理主體共同擁有。[⑧]

“1＋3”協商共建社區管理模式很大程度上汲取了合作主義治理模式的特點，成功地將協商共治模式這一理論轉變成為了現實。

合作主義治理模式將不同組織，構建成有序的制度化伙伴關系，組建成最優化的社會組織結構網絡，實現公共利益。這樣的一種模式使得政府管理成本降低，居民自治程度提高。[⑨]

2、“1+3”協商共建模式的優越性

相較于“居委會模式”、“業主委員會模式”和“物業公司模式”三種模式，“1＋3”協商共建這種四位一體的社區管理模式主要有以下幾個優越性：

首先，它解決了傳統“居委會模式”包攬所有社區管理職能的問題。社區中政府權力無所不在，政府義務也無限擴大，并以社區居委會的微觀形式滲透到私人生活領域，使得社區居民缺乏獨立自主的權力和能力，一切事務不得不依賴政府、依賴于社區。而在“1＋3”協商共建模式中，社區居委會轉變職能，除了完成居委會基本職責外，主要充當了一個協調各方的角色。[⑩]這符合“合作主義理論”所倡導的國家與社會之間進行制度性合作，既要強調國家的主導作用,又要提升社會的自主性。“1+3”模式中各社區組織分工負責、各司其職，物業主要負責社區內的保潔和維修以及治安問題；業委會主要將業主的問題向社區和物業集中反映，協調各方關系；社區居委會主要是政策的宣傳者并且履行居委會的基本職責。意見不一致時會召開業主大會以及聽證會，或者由三方代表出面協商。這一模式加強了和諧社區建設的力量，減輕了居委會的管理負擔。

其次，這種模式通過共建和諧家園委員會這個組織網絡，協調了社區內的各種關系和資源，解決各種矛盾和問題，開展豐富多彩的文化娛樂活動，達到社區公共服務設施公用，資源共享，使得全體業主和管理各方從中收益。2008年以來，由金馬物業、業主委員會和金馬社區居委會共同舉辦了多項活動，如今年四川地震發生后三方聯合發起了“抗震救災倡議書”，得到廣大業主積極響應，短短幾天之內共募集捐款50000多元；暑假期間三方共同舉辦了第三屆金馬國際花園游泳比賽；9月初小區作為江蘇省節水型社區的代表被無錫市推薦給國家級節水型城市檢查小組，并獲得好評，這離不開物業公司和業主委員會對居委會的大力支持；今年9月底又將舉辦社區鄰居節活動，這些活動的順利開展都是三方共同的努力。在參與社區活動過程中，社區居民的“社區歸屬感”在這個過程中也得到極大的增強。

再次，有效解決了物業公司和業主的矛盾。在商品房小區中物業公司和業主之間產生對立是一個老大難問題。業主出于對物業公司管理的不滿拒交物業管理費的事例屢見不鮮，從而導致了小區管理進入惡性循環。而協商共建模式則提供了一個交流平臺，業主委員會向業主收集意見，整理后向物業公司反映，居委會進行協調，有效解決了因各自為陣、獨自處理事務而引發的各類矛盾，確保各方利益。

總之，“1+3”協商共建、四位一體的社區管理模式在最大程度上實現了社區居民自治。通過社區黨總支積極協調各方共商共議、共同參與公共事務治理，推進社區民主自治；宣傳黨的方針政策，組織學習《物業管理條例》和《物權法》；制定小區發展規劃；提供各類社區服務，為民排憂解難；協調矛盾，維護穩定；維護各方合法權益，督促各方履行應盡義務等等。各項工作的有力開展極大促進了社區建設，居民的參與度、滿意度顯著提高。

3、“1+3”協商共建模式的局限性

“1＋3”協商共建模式在新建商品房小區的管理上有其優越性，但是它的局限性也是不容忽視的。

第一，創建“1＋3”協商共建模式的關鍵就是“四位”必須健全。但是目前城市中的大多數社區尚不具備這種條件，特別是很多老社區主要還是依靠社區居委會管理。無錫市北塘區有新、老小區共61個，其中物業管理小區、大廈33個，現有業委會僅22個，有業委會的小區僅占36%。未成立業委會的住宅小區中，部分是老新村、部分是業主入住已兩三年的小區。[11]基本條件無法具備就會給這種新模式的推廣帶來很大的困難。“1+3”就可能變為“1+2”。

第二，這一社區管理模式的優越性就是它在最大程度地實現了社區居民自治。這種優越性的產生，固然有模式本身優勢的作用，更重要的這是由社區內居民要求自治的熱情所決定。金馬國際花園小區的居民素質普遍較高，家庭收入也高，所以他們對自己所處的生活環境有較高的要求，共同追求高質量的生活狀態。這些共性促使他們成立業主委員會以維護自己的權利不受任何侵犯，積極關注小區環境、投票選擇物業公司。業委會還通過網絡建立了金馬論壇，提供了一個業主相互交流的平臺，上面專門開辟了金馬社居委和金馬物業的版塊，業主通過論壇發表對小區物業管理及業委會的意見、建議，物業和業委會則予以及時答復。社區居委會也可以通過論壇向業主宣傳、通知有關的政策文件。但在普通社區，居民素質往往參差不齊，有的業主維權意識淡漠，很難有共同的目標讓他們走到一起，對于社區事務大都抱有“事不關己”的態度。因此這種新模式對社區居民的要求也頗高。

第三，協商共建模式最容易出現的困境就是幾個組織互相扯皮的狀況。由于這種模式是由四個組織共同管理社區，其中必然有些工作內容幾個組織之間會出現重合，這就容易引發三方(社區居委會、業主委員會和物業公司)都以各種理由推脫責任。一旦出現這樣的情況對社區的管理就會出現混亂局面。如何應對這種狀況也成為“四位一體”模式需要解決的問題。即在協商共建中，仍須有一個權威組織，實現決策的統一。

第四，如何發揮社區黨總支的領導作用，協調社區居委會、業主委員會和物業公司關系協調也是一大難題。在“1＋3”模式中，“1”黨總支的作用還體現得不夠具體明顯，在新型社區中如何處理黨組織與其他組織的關系，其領導作用如何體現還有待破解。各組織間仍存在一些不和諧之處。如有時業主委員會過于考慮業主們的利益而忽視了物業和居委會在實際工作中的困難。但筆者認為，這種意見的不完全一致正說明了不同組織是不同利益群體的代表，只要有順暢的利益表達機制和協調機制，社區就會達成和諧。另外，有些社區即使“四位”健全也沒能建立起協商共建模式。例如，與金馬社區同屬惠山街道的興隆橋社區，也有和金馬國際花園小區相類似的新建商品房香榭麗舍小區，兩個社區幾乎是同時籌備構建“1＋3”協商共建模式，但是金馬社區已經成功運作新模式將近一年時間，而興隆橋社區至今還沒有完成籌備工作。很重要的原因就是沒能很好地協調四個組織之間的關系。因此，各方之間必須學會達成共識，相互妥協和協商。

綜上所述，“1＋3”協商共建模式在實際運作中還存在很多不足，目前這種新模式只有在一些居民層次相對比較高并且各方面條件相對成熟的新建商品房小區才具有可操作性。

結論

社區是城市管理與城市建設的基本單元，也是城市功能的基本載體。社區發展狀況直接影響著城市居民的生活水平和生活質量，也反映著城市發展的現代化程度。無錫市北塘區金馬社區按照以人為本，共創和諧的理念，對城市新建商品房小區——金馬國際花園小區進行精細化管理。在無錫地區創造性地建立了“1＋3”協商共建模式，通過這個四位一體的社區管理新模式，促進了社區管理體制改革，避免了單純由居委會管理、業委會管理或物業公司管理的一些弊端,卻吸收了他們各自的優點,符合城市社區管理的發展方向。

“1+3”協商共建模式的有效運行既是商品房小區管理的需要，更是業主參與社區自治，進行自我管理、自我教育、自我監督的需要。通過搭建這一有效平臺，以“1+3”模式來協調各方，把小區建設成為業主自治、管理規范、服務一流、治安良好、環境優美、文明祥和的社會生活共同體。

附錄：

“1＋3”共建和諧家園委員會的工作內容及工作制度（節選）

工作內容

一、宣傳黨的方針政策，制定社區發展規劃。

1、適時宣傳各類政策法規如《物權法》、《物業管理條例》等，以講座和論壇討論的方式使之深入人心。

2、制定社區發展規劃，利用居民代表大會和業主大會等形式征求居民意見；收集整理居民群眾關心的熱點和難點問題，協調各方解決，并及時向政府有關部門反映，取得他們的理解和支持。

二、堅持以人為本，各司其職，維護各方權益。

1、黨組織要積極發揮好政治核心作用，團結、協調、監督社居委、業主委員會、物業公司依法行使職權。

2、通過溝通、對話、協商化解各類矛盾糾紛，切實維護和實現好居民、業主和物業公司的合法權益。

三、努力實現資源共享、優勢互補，推進和諧社區建設。

1、實現社居委、業主委員會、物業公司三方資源共享，“三位一體”，發揮各自優勢，推進社區民主自治。

2、豐富社區居民的精神文化生活，通過開展多層次的文化活動來提升居民素質、融洽鄰里關系、培育和諧共處的新型人際關系。

3、協調各方，為居民提供各類公共服務、便民服務，為民排憂解困。

工作制度

例會制度

一、本團體會員每月召開一次例會，時間為月末或月初。

二、會議由理事會秘書長召集，因故不能參加例會，事先需經批準同意。

三、會議內容主要傳達上級有關會議精神，學習有關文件，總結、部署近期工作，以及討論工作中出現的問題。

四、詳實做好會議記錄。

民主協商制度

一、由單位會員與個人會員的代表共同組成民主協商小組，由社區主任任組長。

二、民主協商小組每季度召開1次民主協商會議，由理事會秘書長主持，每次協商會前，應提前三天書面形式將開會日期及議程通知各民主協商小組成員，讓其作好充分準備，以保證會議效果。

三、民主協商小組要起好協商、監督、橋梁的作用，主要解決社區居民與各方出現的矛盾，民主協商時應坦誠相見，充分交換意見。

四、對民主協商中提出的問題、意見、建議、批評，組長應及時向上級有關部門反饋，認真研究解決，改進工作，并將研究處理結果及時轉告小組成員。

信息通報制度

一、堅持黨的領導，以實事求是、民主管理、民主協商、民主監督、依法辦事為通報準則。

二、建立規范的信息通報欄，定期向社區成員通報委員會工作情況，以便讓社區成員及時了解相關中心工作或所關心的熱點，難點問題。

三、對社區工作中正在解決的問題，要實行專題通報制度，及時向社區成員反饋處理情況和相關意見。

四、及時將工作中的相關信息和突出事跡對外進行宣傳報道。

聽證制度

一、聽證會議事議主要是涉及社區居民普遍關心、涉及居民切身利益的社區有關社會事務以及其它需要社區居民聽證的事項。

二、聽證會聽證事項由五分之一以上的居民戶或者三分之一以上的理事會成員提出，由理事會受理并決定召開社區聽證會。

三、聽證會成員由理事會確定，人數一般為30－50人，社區居民經理事會同意可旁聽會議，聽證會成員的聽證表決權，由理事會確定。

四、聽證會前，應對相關問題進行廣泛深入的調查摸底，掌握基本情況，征詢居民群眾意見，并同政府有關部門和街道辦事處聯系溝通。

五、聽證會一般在提出議題起15日內召開，召集人應在聽證會前3天，將會議的時間、地點主要議題向社會公示并通知會議人員。聽證會有應到人數的過半數出席，方可舉行；聽證會采取不記名投票表決的方式，由出席人員的過半數通過，形成聽證會的集中意見。

六、聽證會3日內，應將聽證會的表決結果采取適當方式公示，并及時將會議情況通報街道辦事處，凡涉及街道辦事處和有關政府職能部門的事項應及時同街道辦事處和有關部門溝通協調。

為民服務制度

一、開展社區教育動員和組織居民參加各類培訓、學習，幫助居民不斷提高自身素質。

二、為小區居民提供法律咨詢、法律援助、司法調解以及維護老年人贍養、財產、婚姻等合法權益的工作。

三、為小區居民提供購物、精神慰藉、家政服務等一般照料的服務。

四、利用社區醫療站，開展社區健康教育、建立老年健康檔案等服務。

五、組織開展具有社區特色的文化娛樂和體育健身活動，豐富小區居民的精神文化生活。

六、開展多種形式的幫扶救助活動，使生活困難的居民受到社區志愿者經常性的關愛和幫助。

公示制度

一、將委員會工作職責、成員分工、辦公時間、便民熱線電話、服務項目、服務地點、辦事程序、重大事項、財務收支、經費管理等，通過櫥窗、圖板、宣傳欄、例會等形式向居民公開，便于為居民服務并接受監督。

二、建立向居民承諾擬辦實事制度，每年年初將理事會通過的擬辦事項，向社區居民進行公示。

三、對社區工作中正在解決的問題，及時將處理情況和相關意見進行公示。

經費使用制度

一、經費由理事會副秘書長負責管理。

二、每年3月底，作好經費的預算、決算報表，經理事會審查，上報分管領導批準后執行。

三、經費支出嚴格按預算執行，并履行審批手續。未經秘書長同意，不得擅自動用經費。

四、理事會每年對經費的收支情況進行一次審計，并向全體會員報告審計結果。