建筑房地產(chǎn)業(yè)稅收調(diào)研報(bào)告

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隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，國(guó)內(nèi)城市的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目和建筑安裝工程項(xiàng)目投資規(guī)模日益增大，投資速度加快，房地產(chǎn)、建筑安裝行業(yè)稅收也逐步成為地方稅收收入的增長(zhǎng)點(diǎn)，對(duì)稅收的貢獻(xiàn)也日益提高，對(duì)建筑安裝企業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)的稅收管理也成為地方稅務(wù)部門(mén)管理的重點(diǎn)。南寧市作為**壯族自治區(qū)的首府城市，隨著中國(guó)東盟博覽會(huì)落戶南寧，各項(xiàng)基礎(chǔ)工程建設(shè)和房地產(chǎn)投資規(guī)模加速增長(zhǎng)，各類(lèi)建筑安裝企業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)范化稅收管理工作成為南寧市地稅部門(mén)的稅收管理工作重點(diǎn)。近年來(lái)，在對(duì)南寧市建筑安裝企業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)的稅收征管中，南寧市地方稅務(wù)局采取一些管理措施規(guī)范這些行業(yè)的稅收征收管理。現(xiàn)對(duì)南寧市建筑安裝、房地產(chǎn)企業(yè)的稅收屬地征管情況進(jìn)行分析研究。

一、南寧市建筑安裝、房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管現(xiàn)狀

根據(jù)《南寧市人民政府關(guān)于印發(fā)南寧市稅收屬地管理若干規(guī)定（試行）的通知》（南政發(fā)〔20**〕137號(hào)）精神，南寧市地稅局于20**年7月下發(fā)了《南寧市地方稅務(wù)局南寧市財(cái)政局關(guān)于貫徹落實(shí)南寧市稅收屬地管理若干規(guī)定（試行）的通知》（南地稅發(fā)[20**]174號(hào)）。目前南寧市對(duì)建筑安裝和房地產(chǎn)企業(yè)的這種管理方式，符合了南寧市政府關(guān)于稅收屬地管理的規(guī)定，利于協(xié)調(diào)與政府和財(cái)政的關(guān)系；方便了納稅人實(shí)行集中申報(bào)，不需在不同的城區(qū)多頭申報(bào)，也優(yōu)化了納稅服務(wù)；基本避免企業(yè)到不同城區(qū)進(jìn)行重復(fù)注冊(cè)，虛增戶數(shù)現(xiàn)象；同時(shí)在注冊(cè)地集中申報(bào)有利于對(duì)房地產(chǎn)、建筑安裝企業(yè)實(shí)行征管檔案一戶式管理。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，至2008年3月止，南寧市（含市轄縣）登記在冊(cè)的建筑安裝企業(yè)2，339戶，房地產(chǎn)企業(yè)1，269戶。2007年建筑安裝行業(yè)征收入庫(kù)營(yíng)業(yè)稅59，782萬(wàn)元，占全局營(yíng)業(yè)稅收入的23.96%；房地產(chǎn)行業(yè)征收入庫(kù)營(yíng)業(yè)稅94，339萬(wàn)元，占全局營(yíng)業(yè)稅收入的37.81%。

（一）征管模式

從20**年1月1日起，我市市區(qū)范圍內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目和建筑安裝工程項(xiàng)目的地方稅收，實(shí)行按項(xiàng)目進(jìn)行征收管理。具體規(guī)定為:

1.20**年1月1日以前取得《建筑工程施工許可證》、未完工（完稅）的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和建筑安裝工程項(xiàng)目（不含外來(lái)施工企業(yè)項(xiàng)目），各地方稅收仍由企業(yè)注冊(cè)地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)征收管理，稅款繳入注冊(cè)地城區(qū)（開(kāi)發(fā)區(qū)），并執(zhí)行相應(yīng)的財(cái)政體制。

2．20**年1月1日以后新批準(zhǔn)及新開(kāi)工的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和建筑安裝工程項(xiàng)目，一律由戶籍主管稅務(wù)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)征收稅務(wù)機(jī)關(guān)）征收管理，其營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、防洪保安費(fèi)、土地增值稅，稅款分稅種和分預(yù)算級(jí)次分別繳入項(xiàng)目所在地城區(qū)（開(kāi)發(fā)區(qū)），其他地方稅收統(tǒng)一申報(bào)繳入戶籍地城區(qū)（開(kāi)發(fā)區(qū)），并執(zhí)行相應(yīng)的財(cái)政體制。

對(duì)市區(qū)范圍內(nèi)20**年1月1日起新批準(zhǔn)及新開(kāi)工的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和建筑安裝工程項(xiàng)目，申報(bào)時(shí)必須按項(xiàng)目填寫(xiě)報(bào)送《營(yíng)業(yè)稅納稅申報(bào)表》（適用于房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅納稅人），申報(bào)多個(gè)項(xiàng)目的，應(yīng)按不同城區(qū)（開(kāi)發(fā)區(qū)）分別填列申報(bào)。

3．外來(lái)施工企業(yè)：外來(lái)施工項(xiàng)目的稅收，除所得稅按照自治區(qū)地方稅務(wù)局《建筑安裝企業(yè)外出經(jīng)營(yíng)活動(dòng)稅收管理證明管理辦法》（桂地稅發(fā)〔20**〕209號(hào)）進(jìn)行征收管理外，其他地方稅收由項(xiàng)目所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)征收管理，稅款繳入項(xiàng)目所在地城區(qū)（開(kāi)發(fā)區(qū)），并執(zhí)行相應(yīng)的財(cái)政體制，向項(xiàng)目所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開(kāi)發(fā)票。

（二）管理辦法

目前我市對(duì)房地產(chǎn)、建筑安裝工程項(xiàng)目的稅收實(shí)行“三級(jí)”監(jiān)控管理辦法。具體為：

1.市地稅局房地產(chǎn)、建筑安裝工程項(xiàng)目管理辦公室。主要負(fù)責(zé)對(duì)各征收管理單位的稅源監(jiān)控的業(yè)務(wù)輔導(dǎo)、檢查監(jiān)督和工作協(xié)調(diào)及軟件開(kāi)發(fā)和推廣應(yīng)用、優(yōu)化系統(tǒng)管理等工作，定期統(tǒng)計(jì)、分析和通報(bào)有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)稅源監(jiān)控管理的有關(guān)情況，根據(jù)工作的實(shí)際情況建立健全各項(xiàng)管理制度；定期從政府有關(guān)部門(mén)取得屬自治區(qū)級(jí)、南寧市級(jí)核發(fā)《建設(shè)工程施工許可證》的準(zhǔn)建項(xiàng)目信息，在5個(gè)工作日內(nèi)傳遞到各城區(qū)（開(kāi)發(fā)）局，同時(shí)，加強(qiáng)與各城區(qū)（開(kāi)發(fā)）的聯(lián)系，配合協(xié)助開(kāi)展有關(guān)稅源監(jiān)控的管理工作。

2.各城區(qū)（開(kāi)發(fā)區(qū)）主管地稅局。主要負(fù)責(zé)對(duì)房地產(chǎn)、建筑安裝企業(yè)稅源管理的具體工作。組織、指導(dǎo)稅收管理員對(duì)房地產(chǎn)、建筑安裝項(xiàng)目的信息采集、審核、錄入的管理和對(duì)稅源監(jiān)督、檢查等管理工作的監(jiān)控和考核，利用計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)軟件，定期查詢、統(tǒng)計(jì)和分析房地產(chǎn)、建筑安裝企業(yè)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)情況、樓盤(pán)銷(xiāo)售情況和繳納稅款情況，定期組織人員到實(shí)地進(jìn)行抽查審核，確保對(duì)房地產(chǎn)、建筑安裝項(xiàng)目稅源管理工作落到實(shí)處。

3.稅收管理員。主要負(fù)責(zé)對(duì)房地產(chǎn)、建筑安裝企業(yè)項(xiàng)目稅源的日常管理工作，了解掌握企業(yè)的“項(xiàng)目開(kāi)發(fā)”情況，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的樓盤(pán)建設(shè)、銷(xiāo)售、建筑安裝項(xiàng)目工程進(jìn)展及應(yīng)繳、已繳稅款等情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)跟蹤管理和監(jiān)控，及時(shí)將項(xiàng)目信息采集、審核、錄入計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)資源共享和動(dòng)態(tài)監(jiān)控管理；對(duì)列入稅源監(jiān)控管理的欠稅，要采取措施清繳入庫(kù)；對(duì)房地產(chǎn)、建筑安裝企業(yè)稅源監(jiān)控的有關(guān)信息資料，要做好存檔工作。

(三)房地產(chǎn)、建筑安裝項(xiàng)目管理信息化建設(shè)現(xiàn)狀

目前，南寧市地稅局房地產(chǎn)、建筑安裝工程項(xiàng)目也初步納入了稅務(wù)信息系統(tǒng)信息化管理，雖然《**信息系統(tǒng)》的“房地產(chǎn)建筑安裝明細(xì)管理項(xiàng)目”功能還比較簡(jiǎn)單，但南寧市地稅局在房地產(chǎn)、建筑安裝項(xiàng)目的信息化建設(shè)方面也具備了一定的條件，那就是：在硬件設(shè)備方面，目前南寧市地稅局已經(jīng)擁有3臺(tái)小型主機(jī)，市局與各城區(qū)局、縣局已經(jīng)實(shí)現(xiàn)2兆光纖網(wǎng)絡(luò)的數(shù)據(jù)集中，并且南寧市的所有城區(qū)局已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了人手一臺(tái)計(jì)算機(jī)，縣局的主要分局也基本實(shí)現(xiàn)了人手一臺(tái)計(jì)算機(jī)，這就為南寧局升級(jí)、改造現(xiàn)有房地產(chǎn)建筑項(xiàng)目信息管理系統(tǒng)或引進(jìn)、移植外省地稅局先進(jìn)的信息管理系統(tǒng)奠定了物質(zhì)基礎(chǔ)。

二、南寧市建筑安裝企業(yè)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)工程項(xiàng)目管理存在的主要問(wèn)題：

(一)注冊(cè)地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)征管模式執(zhí)行一年多來(lái)，解決了納稅評(píng)估、納稅申報(bào)、發(fā)票領(lǐng)購(gòu)多頭管理的問(wèn)題，但在注冊(cè)地稅務(wù)機(jī)關(guān)集中申報(bào)方式，對(duì)企業(yè)注冊(cè)地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)來(lái)說(shuō)，對(duì)項(xiàng)目地不歸其管轄的稅收只負(fù)責(zé)開(kāi)票但不入其城區(qū)金庫(kù)，且對(duì)項(xiàng)目不進(jìn)行管理，不利于注冊(cè)地主管稅務(wù)機(jī)監(jiān)控和掌握工程的進(jìn)度，管理的主動(dòng)性和積極性不高。

(二)建筑安裝工程企業(yè)稅收征管秩序不完善。建筑安裝工程企業(yè)的稅收在地方稅收中尤其是的第二產(chǎn)業(yè)占有舉足輕重的地位，以南寧市為例（包括六縣），近幾年來(lái)，建筑安裝業(yè)稅收在整個(gè)稅收收入中比例在20%以上，在第二產(chǎn)業(yè)地方稅收收入比重中所占的比重更是高達(dá)50%以上。在現(xiàn)行的財(cái)稅管理體制下，出現(xiàn)部分地區(qū)為確保自已全年財(cái)政收入、投資計(jì)劃任務(wù)的順利完成，給各部門(mén)各單位下達(dá)了協(xié)稅計(jì)劃任務(wù)，造成各地區(qū)、各部門(mén)為了各自的利益相互爭(zhēng)稅、搶稅，甚至擅自減免稅的不良現(xiàn)象。建筑安裝企業(yè)乘稅收征管秩序混亂之機(jī)，一方面利用各地的稅收優(yōu)惠政策鉆空子，為得到更多的稅收優(yōu)惠,跨地區(qū)掛靠進(jìn)行稅務(wù)注冊(cè)登記。另一方面利用建筑安裝工程所跨的時(shí)間較長(zhǎng)，稅款征收的額度較大，一些單位和個(gè)人為了局部利益到異地拉引稅款,給納稅人以回扣或其他好處，造成稅負(fù)不公平和稅款的流失。

(三)房地產(chǎn)、建筑安裝項(xiàng)目管理信息化建設(shè)存在的問(wèn)題

隨著《**信息系統(tǒng)》的推廣應(yīng)用，南寧市地稅局房地產(chǎn)、建筑安裝工程項(xiàng)目也初步納入了信息化管理，但《**信息系統(tǒng)》的“房地產(chǎn)建筑安裝明細(xì)管理項(xiàng)目”功能還比較簡(jiǎn)單，僅能滿足項(xiàng)目開(kāi)工、竣工、納稅申報(bào)情況的基礎(chǔ)管理，還不能通過(guò)網(wǎng)絡(luò)監(jiān)控功能，實(shí)現(xiàn)機(jī)構(gòu)所在地與勞務(wù)發(fā)生地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)之間信息管理一體化；不能解決發(fā)票信息與納稅申報(bào)中稅票信息、發(fā)票信息與納稅申報(bào)表的納稅信息、納稅申報(bào)表和財(cái)務(wù)報(bào)表、建筑企業(yè)發(fā)票信息與建設(shè)單位發(fā)票信息，以及總局?jǐn)M實(shí)行的“雙向申報(bào)”方式中，勞務(wù)地與機(jī)構(gòu)地稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)表的審核比對(duì)功能；不能及時(shí)有效地掌握工程項(xiàng)目的開(kāi)工、竣工、改建、停緩建、工程進(jìn)度、付款進(jìn)度，以及轉(zhuǎn)分包情況，實(shí)現(xiàn)對(duì)工程項(xiàng)目的全過(guò)程、全方位的監(jiān)控。

（四）外出經(jīng)營(yíng)管理不規(guī)范，異地施工稅收管理缺位。建筑安裝企業(yè)大都異地承包施工，新征管法雖規(guī)定了外出施工業(yè)戶的報(bào)驗(yàn)、登記和按期申報(bào)制度，但建安企業(yè)施工時(shí)真正能辦理的卻寥寥無(wú)幾，等工程決算后再開(kāi)票繳稅的情況似乎約定俗成，異地經(jīng)營(yíng)戶的登記、報(bào)驗(yàn)、申報(bào)制度缺乏體制保證。稅務(wù)機(jī)關(guān)可以通過(guò)工商信息交換得到本地固定經(jīng)營(yíng)業(yè)戶的有關(guān)登記信息，但對(duì)異地經(jīng)營(yíng)情況只能靠納稅人自覺(jué)辦理報(bào)驗(yàn)登記、申報(bào)，稅務(wù)部門(mén)異地的實(shí)地核查又難以操作，外地工程項(xiàng)目漏征漏管情形時(shí)有發(fā)生。

（五）由于適用房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)的《營(yíng)業(yè)稅納稅申報(bào)表》內(nèi)容多，填寫(xiě)復(fù)雜，有部分納稅人認(rèn)為填寫(xiě)和理解較困難，因此目前建筑安裝房地產(chǎn)業(yè)納稅人填寫(xiě)、報(bào)送的《營(yíng)業(yè)稅納稅申報(bào)表》（適用于房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅納稅人），填寫(xiě)效果不理想。

（六）目前南寧市地稅局尚不能和房產(chǎn)、土地、建設(shè)規(guī)劃等部門(mén)實(shí)施聯(lián)網(wǎng)，建立信息共享平臺(tái)。

三、加強(qiáng)建筑安裝工程企業(yè)稅收管理的建議

針對(duì)當(dāng)前建筑安裝工程企業(yè)稅收征管中存在的主要問(wèn)題以及結(jié)合南寧市地稅局2007年7月對(duì)福建省、廈門(mén)市、湖南省、湘潭市地方稅務(wù)局房地產(chǎn)、建筑安裝項(xiàng)目稅政管理及征管信息化建設(shè)考察學(xué)習(xí)情況，現(xiàn)就如何提高征管水平，加強(qiáng)征管力度，促進(jìn)稅收收入提高，提出幾點(diǎn)建議。

（一）施行真正意義上的完全屬地化管理。要實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)、建筑安裝項(xiàng)目管理的有效突破，是施行真正意義上的完全屬地化管理，即按照不動(dòng)產(chǎn)所在地和勞務(wù)發(fā)生地原則，由各個(gè)城區(qū)（開(kāi)發(fā)區(qū)）局對(duì)其行政（經(jīng)濟(jì)）區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)、建筑安裝項(xiàng)目實(shí)施稅收征管。在當(dāng)前房地產(chǎn)建筑安裝項(xiàng)目稅收管理日趨紛繁復(fù)雜的形勢(shì)下，信息技術(shù)對(duì)稅務(wù)管理的核心支持地位日益突出。要趕超先進(jìn)就必需全面實(shí)施科技興稅，加快推進(jìn)項(xiàng)目信息化建設(shè)步伐，加速南寧地稅房地產(chǎn)建筑安裝項(xiàng)目信息化的發(fā)展，縮小與國(guó)內(nèi)先進(jìn)省份在房地產(chǎn)建筑安裝項(xiàng)目信息化建設(shè)方面的差距，增強(qiáng)稅務(wù)管理的科技手段。改變過(guò)去建筑業(yè)各稅種分割管理的弊端，提高管理效率。同時(shí)，提高管理透明度高，防止了暗箱操作，達(dá)到了陽(yáng)光作業(yè)的目的。

（二）依托信息化手段，研發(fā)建筑安裝業(yè)相關(guān)管理軟件。利用信息化手段加強(qiáng)建筑安裝業(yè)管理勢(shì)在必行。目前對(duì)建安行業(yè)的屬地工程項(xiàng)目管理臺(tái)賬，從嚴(yán)格意義上講仍只停留在手工管理上，稅務(wù)部門(mén)對(duì)工程項(xiàng)目信息掌握非常有限，不同地區(qū)的稅務(wù)部門(mén)之間，以及稅務(wù)部門(mén)與規(guī)劃、建設(shè)等相關(guān)部門(mén)之間缺乏必須的信息溝通，稅收管理基礎(chǔ)比較薄弱。開(kāi)發(fā)建筑安裝業(yè)管理軟件，通過(guò)采集納稅申報(bào)信息、工程項(xiàng)目信息及規(guī)劃、建設(shè)等相關(guān)部門(mén)提供的工程項(xiàng)目信息，對(duì)建筑安裝施工企業(yè)的涉稅事項(xiàng)進(jìn)行信息共享，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)大集中，達(dá)到有效監(jiān)控。特別是有利于施工企業(yè)機(jī)構(gòu)所在地稅務(wù)部門(mén)與勞務(wù)發(fā)生地稅務(wù)部門(mén)建立信息交流，對(duì)跨地區(qū)經(jīng)營(yíng)的納稅人實(shí)行有效監(jiān)控。同時(shí)通過(guò)電腦實(shí)行數(shù)據(jù)稽核比對(duì)制度，即按季將建設(shè)單位的工程款支付、發(fā)票收取等情況與施工建安企業(yè)的發(fā)票開(kāi)具、申報(bào)納稅情況（通過(guò)信息系統(tǒng)查詢）進(jìn)行稽核比對(duì)，判斷施工建安企業(yè)應(yīng)繳稅費(fèi)申報(bào)是否準(zhǔn)確、及時(shí)、足額，以加強(qiáng)建設(shè)工程項(xiàng)目稅源控管。通過(guò)人機(jī)結(jié)合的綜合管理模式，全面加強(qiáng)和規(guī)范建筑安裝業(yè)稅收征管，很大程度上防止外來(lái)施工企業(yè)的偷逃稅現(xiàn)象。

在考察學(xué)習(xí)中我們發(fā)現(xiàn)，福建省地稅局建筑業(yè)的稅收信息系統(tǒng)，非常直觀且貼近南寧市地稅局征管實(shí)際，其先進(jìn)性和實(shí)用性及其強(qiáng)大的功能和涵蓋力是無(wú)可比擬的，因此從現(xiàn)實(shí)的可能性和有效性看，最快速有效的辦法就是移植改進(jìn)福建省成熟成功的軟件系統(tǒng)，這樣可以事半功倍。如果引進(jìn)和改良福建省地稅局的《建筑業(yè)稅收信息管理系統(tǒng)》，建議在整個(gè)系統(tǒng)的引進(jìn)、移植過(guò)程中，盡可能的考慮其整體性，除依照**地稅管理信息要求必須作適應(yīng)性調(diào)整的功能模塊外，盡量避免做更多的改動(dòng)。同時(shí)考慮在整個(gè)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中引入監(jiān)理機(jī)制，以確保項(xiàng)目實(shí)施的質(zhì)量和效率。

（三）加強(qiáng)稅源控管，完善工程項(xiàng)目管理。稅務(wù)機(jī)關(guān)要加強(qiáng)對(duì)工程項(xiàng)目的介入，從工程項(xiàng)目中標(biāo)、開(kāi)工之日起立即介入，責(zé)令納稅人提供相關(guān)合同備忘存檔，按月提供在建工程項(xiàng)目工程進(jìn)度，預(yù)收款收取情況；明確專(zhuān)人對(duì)工程項(xiàng)目跟蹤管理，加強(qiáng)實(shí)地稽核力度，掌握工程項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，督促納稅人如實(shí)申報(bào)；加強(qiáng)對(duì)外地工程臨工的勞務(wù)費(fèi)用支出的監(jiān)控，督促施工企業(yè)開(kāi)具勞務(wù)發(fā)票，規(guī)范勞務(wù)費(fèi)用列支；對(duì)完工項(xiàng)目，及時(shí)督促辦理竣工結(jié)算，辦理營(yíng)業(yè)稅、所得稅結(jié)算。

（四）積極主動(dòng)作好工作，爭(zhēng)取地方黨委、政府的重視和支持。切實(shí)加強(qiáng)與建設(shè)、規(guī)劃、國(guó)土、房產(chǎn)等職能部門(mén)的工作聯(lián)系，建立健全部門(mén)間符合征管實(shí)際需要的監(jiān)控網(wǎng)絡(luò)和監(jiān)控機(jī)制，疏通信息渠道，落實(shí)聯(lián)合控管措施，根據(jù)從以上幾個(gè)部門(mén)取得的結(jié)合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際完工進(jìn)度和銷(xiāo)售情況，評(píng)估納稅人納稅申報(bào)的真實(shí)性、準(zhǔn)確性，發(fā)現(xiàn)差異及時(shí)查明原因，采取應(yīng)對(duì)措施，確保房地產(chǎn)、建筑安裝項(xiàng)目管理落到實(shí)處。