市房地產企業調查報告

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近幾年來，全國房地產投資出現過快增長勢頭，部分城市房價上漲過快，住房供應結構不合理矛盾突出，房地產市場秩序比較混亂。為切實解決這些問題，自去年3月下旬開始，國家出臺了一系列穩定房價、遏制房地產過熱的措施，今年5月國務院轉發了九部委聯合出臺的《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》(簡稱《意見》下同)，掀起了對房地產市場新一輪的宏觀調控。為了搜集和了解*房地產企業的意見和看法，為*市的相關決策提供基礎信息和依據，*市統計局與房管局精心組織實施了房地產企業問卷調查。

對*的631家房地產企業發放問卷，全部收回有效問卷631份。現將情況分述如下：

一、調查情況

第一部分政策調查

針對國家九部委《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》，被調查的房地產企業普遍認為，《意見》具有一定的針對性和力度，對于規范市場，促進房地產健康發展將會起到積極的作用，但也有部分企業認為該《意見》對于區域市場是否都適用，有待商榷。各地經濟發展水平不同，購買力等因素也不一樣，對于房地產市場區域發展不均衡的現狀，是制定政策和執行政策中必須要慎重考慮的。*房地產市場近幾年發展較快，不管是從房地產投資規模、增長速度、資金來源、房價及增長幅度等來看，*房地產市場從總體上看是健康的，發展是平穩的，作為省會市，在全國比較而言，*房地產價格比較合理，甚至偏低。因此，《意見》的執行應當因地制宜，不能一刀切。應該根據各地具體情況，進行有效的調控，否則，就是“空調”。

（一）《意見》中明確指出“要重點發展滿足當地居民自住需求的中低價位、中小套型普通商品住房”得到了大多數企業的贊同。92.2%的被調查企業認為該項措施切合市場需求，有必要，《意見》的六項措施明確指出了“調整住房供應結構”及“重點發展滿足當地居民自住需求的中低價位、中小套型普通商品住房”問題，表明了國家在調整住房結構，引導合理消費、解決普通百姓買房難問題方面的決心。認為不符合市場需求，沒必要的僅占4.3%，說不清的占3.5%。

（二）《意見》中指出“凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房（含經濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70%以上”。對這項限制戶型的措施對我市應如何落實被調查的房地產企業中有68.3%在認為應該按照項目和區域結合調整；16.8%的企業認為應該按照區域實施調整；12%的企業認為應該按照項目實施調整，2.7%的企業認為無所謂。這也是國六條爭議最多的地方，許多企業表示，房地產行業有很強的地域性，由于經濟發展水平的差異，每個城市的房地產市場都有自己的特點，用同一標準對全國各地的房地產行業進行調控，肯定會在一些地方造成政策與市場的矛盾。因此，希望《意見》能因地制宜，滿足不同地區房地產行業的發展要求。

（三）《意見》中指出“為抑制房地產開發企業利用銀行貸款囤積土地和房源，對項目資本金比例達不到35%等貸款條件的房地產企業，商業銀行不得發放貸款。對空置3年以上的商品房，商業銀行不得接受其作為貸款的抵押物”。對此項嚴格房地產開發信貸條件，對引導和規范房地產市場方面，有53.3%的被調查房地產企業認為有一定作用，認為能起到積極作用的占33.4%，認為很難評價到的占10.1%，認為沒有影響的占3.2%。

（四）《意見》中指出“對超出合同約定動工開發日期滿1年未動工開發的，依法從高征收土地閑置費，并責令限期開工、竣工；滿2年未動工開發的，無償收回土地使用權。對雖按照合同約定日期動工建設，但開發建設面積不足1/3或已投資額不足1/4，且未經批準中止開發建設連續滿1年的，按閑置土地處置”。對此項加大閑置土地處罰力度的措施，73.7%的被調查企業認為可以在房地產開發中起到調節作用，認為作用不大的占18.2%，認為不起作用的占2.2%，說不清楚的占5.9%。被調查企業普遍認為此項措施的實施能切合市場需求，規范房地產行業一些不規范的行為，可以調節對閑置土地處罰力度的實施，加強和引導促進房地產業持續穩定健康發展，對穩定住房價格能起到很大的作用。

（五）《意見》中指出“加強房地產開發建設全過程監管”；“切實整治房地產交易環節違法違規行為”。這兩項措施，對于引導和促進房地產業持續穩定健康發展，25.7%的被調查企業認為能夠起到很大作用，67.2%的認為能夠起到一定的作用，認為作用不大的占6.2%。

（六）《意見》中指出：“完善房地產統計和信息披露制度”；“統計和房地產主管部門要定期公布市場供求和房價情況，全面、及時、準確地市場供求信息”。對于這項措施，82.57%的被調查企業認為十分必要，認為可有可無的占11.25%，認為沒有必要的占2.38%，認為不清楚的占3.49%。

第二部分房地產開發投資狀況調查

（七）認為本地區房地產開發投資規模對本地區經濟發展的影響程度較大的房地產企業占71.95%，認為一般的占25.52%，認為作用不大的占2.38%。

（八）認為本地區房地產開發投資規模適中的房地產開發企業占76.23%，認為開發投資規模偏大的企業占13.47%，認為開發投資規模偏小的企業占9.98%。

（九）對本地區房地產開發投資前景的判斷結果是樂觀的企業占59.59%，判斷結果是一般的企業占35.18%，判斷結果是不樂觀的企業占4.75%。

（十）認為影響本地區房地產開發投資的主要因素在被調查企業的認識上有較大的差異。有22.55%的企業認為首要影響因素是房地產市場需求情況，第二是有17.48%的企業認為是本地區經濟發展形勢的影響，第三是有17.43%的企業認為是土地政策的影響，第四是有16.94%的企業認為是房地產業宏觀調控政策的影響，第五是有14.49%的企業認為是國家宏觀經濟政策的影響，第六是有8.55%的企業認為是企業資金狀況的影響。

（十一）認為本公司未來兩年內房地產開發投資規模將加大的企業占58.32%，認為本公司未來兩年內房地產開發投資規模將不變的企業占33.28%，認為本公司未來兩年內房地產開發投資規模將縮小的企業占7.77%。

（十二）認為本地區個人購房能力一般的開發企業占61.97%，認為本地區個人購房能力較強的開發企業占29.32%，認為本地區個人購房能力不強的開發企業占8.24%。

（十三）房地產開發企業認為影響個人購房的主要因素居第一位的是價格因素，占25.25%，居第二位的是區位因素，占21.56%，居第三位的是家庭收入因素，占17.55%，居第四位的是設施配套因素，占9.95%。居第五、六、七位影響因素分別是戶型設計因素、物業管理因素和工程質量因素，分別占7.6%、4.98%和4.76%。

（十四）商品房空置對企業生產經營的影響，認為空置房會造成企業經營困難的居第一位，占45.48%，認為空置房對企業生產經營有些影響的居第二位，占44.53%，認為影響不大的占5.23%。

（十五）房地產公司認為未來兩年房地產開發投資的主要資金來源首先是自有資金，占25.88%；其次是自籌資金，占24.61%；第三位才是銀行貸款，占22.29%；第四位是個人按揭貸款，占10.12%。

（十六）房地產公司未來兩年房地產開發的投資意向首先是建普通住房，占31.64%；其次是建商業用房，占23.91%；第三是建經濟適用房，占17.45%；第四是建寫字樓，占13.25%；第五是向其他行業投資，占6.29%，第六是建別墅與高檔公寓，占4.97%。

（十七）房地產公司認為造成商品住宅空置的主要原因：第一是房價原因，占12.93%；第二是戶型面積過大原因，占12.22%；第三是戶型設計不合理，占11.51%；第四是小區周邊環境原因，占11.15%。

（十八）房地產公司認為目前本地區商品房銷售價格是適中的占43.58%，認為商品房銷售價格偏高的占38.67%；認為商品房銷售價格過高的占10.14%；認為商品房銷售價格偏低的占6.81%。

（十九）在不到一年的時間，國家針對房地產行業連續兩次出臺調控措施，對市場產生較大影響，企業對房地產市場發展的判斷趨于理性。對今后一段時期房價走勢，認為漲幅回落趨穩的占68.94%，19.02%被調查企業認為繼續快速上漲，認為價格下跌的占2.*%，不清楚的占9.51%。被調查企業普遍認為，盡管從總體上看*房地產市場發展是健康的，房價相對比較合理，但在目前這種大的政策背景下，受影響在所難免。

第三部分房地產開發土地市場調查

（二十）房地產公司認為我市土地供應不足的占50.4%，認為土地供應量不好說的占22.98%；認為土地供應適量的占21.*%；認為土地供應過量的占3.49%。

（二十一）房地產公司認為我市目前的土地供應區域結構是“結構不盡合理，發展失衡”，占45.8%，認為土地供應區域結構“結構合理，發展平衡”的占37.56%。

（二十二）今后我市應在中心城區的哪個區域或哪個行政區域增加土地供應量，房地產公司首選是西區，占19.97%，其次是東區，占14.1%；第三是鄭東新區，占10.46%；第四是南區，占8.72%；第五是北區等。有65.93%的房地產公司認為我市應該保持適度寬松的土地政策，15.53%的房地產公司認為我市應該保持適度從緊的土地政策，13.15%的房地產公司認為我市應該保持現狀。調查的大部分房地產公司需要土地大約在20畝——500畝之間，所能承受的價格大多在每畝50萬——100萬之間。

（二十三）房地產公司準備進行房地產開發的首選區域是東區，占14.58%，其次是在西區開發，占11.41%，第三是在北區開發，占11.09%。

第四部分住宅套型調查

結合“國辦發[20*]37號”套型面積控制規定，房地產公司認為符合我市實際的、適合三口之家現在及未來需要的緊湊、實用的套型面積是：

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二、房地產市場需要關注的幾個問題

*市房地產業整體上保持著快速、協調、健康的發展態勢，但在初級發展階段中仍存在以下幾個方面的問題：

1、普通商品住房和經濟適用住房供應仍顯不足。普通住宅需求占80%，且價格上漲相對較快，表明普通商品住房和經濟適用住房市場供應量相對不足。同時，受市場供求關系的影響，控制普通商品住房價格過快上漲的壓力較大。

2、商業營業用房空置面積繼續擴大。上半年，*市商業營業用房竣工面積10.2萬平方米，銷售面積為6.4萬平方米，累計空置面積45.2萬平方米。商業營業用房空置的繼續增加，應引起有關方面的密切關注，一方面造成積壓和占用資金，影響資金的回籠,另一方面不利于房地產企業的健康發展和*市商品房市場供需結構的合理。

3、房地產市場信息公開工作仍需加強，引導企業合理投資、消費者理性購房的作用尚未充分發揮。上半年*市房地產市場存在著企業投資不盡合理，消費者觀望等待，甚至出現不切實際的過度消費、超前消費等現象，急需加強引導。

4、房地產企業競爭實力不強。在目前*市有開發量的有200余家房地產企業，其余企業沒有開發量。在700多家房地產開發企業中，其中一級開發資質的有4家，二級以上資質的有47家；二級以上資質企業僅占8%左右。因此，本地開發企業整體上規模小，品牌意識不強，融資渠道單一，在全國市場上的競爭力，抵御市場風險的能力均較弱，影響力大、知名度高、綜合實力強的企業和企業集團尚未形成。

5、房地產經營不規范行為現象存在。在房地產開發、市場交易、物業管理、中介服務、租賃管理等環節還存在著一些不規范行為，一定程度阻礙了市場的健康發展，還需要進一步加大監管力度。

6、住房保障工作壓力加大。隨著*市城市框架的拉大，城市化進程的加快、城鎮人口的大量增加，中、低收入家庭的住房保障問題將日益突出，住房保障工作壓力將愈來愈大。

三、今后房地產發展的幾點建議

1、建議對土地資源應進行高效整合后，不斷投放到市場上，從而抑制土地價格的上漲趨勢。針對老城區土地供應緊張且價格高，建議政府應加快環線以外市政配套建設，拉大城市框架，應控制未來土地價格的上漲。

針對土地供應區域位置不均衡，建議側重加大東區和西區土地供應量，在西區和南區多開發適合中低階層人員的住房。

2、積極引導商品房開發結構，控制商業用房開發規模。調查顯示：單套戶型在80平方米——120平方米的兩室、三室是銷售較好的戶型，建議多建此類戶型房子。加大普通商品住房和經濟適用房建設，控制商業用房開發規模。要按照國家的宏觀調控政策的要求，在土地供應、稅收政策、信貸支持等方面向中、低檔商品房開發傾斜，滿足廣大中低收入者的購房需求。

3、采取有效舉措，抑制房價快速上漲勢頭。針對廣大居民不同層次的需求，開發出不同檔次、價位的商品房；多建中、低價位,滿足中、低收入家庭的住宅。盡快從供給上下功夫，讓中低收入水平的人群能買得起房子，能買到合適房子；切實穩定好住房價格，應制定具體措施限制“炒房”現象，加大對開發商和中介機構的管理，對有哄抬房價、亂漲價行為堅決制止。

4、合理引導住房消費。要建立健全完善的房地產市場信息體系，增大商品房開發硬成本的透明度；要制定并公布商品房開發的近期與遠期規劃，便于居民合理規劃住房消費。

5、提高房地產開發業的整體競爭實力。*市房地產企業經過這些年的發展，到目前為止登記注冊企業達631家，但企業良莠不齊，整體實力不強。面對*市房地產開發企業的現狀，房地產主管部門應嚴格控制“入口”，在加強管理與引導的基礎上，通過市場優勝劣汰，壓縮*市開發企業的數量，走規模化經營之路。各房地產企業在新的形勢下，應不斷加大改制、重組力度，強強聯合，適應市場需要，增強資金的運籌能力，提高經濟實力與競爭能力。

6、進一步規范房地產市場的發展。近年來，政府加大了對房地產市場的宏觀調控力度，運用多種手段規范房地產開發一系列政策的出臺，對房地產市場影響較大。*市應進一步貫徹有關房地產開發政策，規范房地產市場。加大對施工建設環節、房屋買賣環節、售后服務環節的監管力度，促進房地產市場的有序健康發展，為構建和諧社會，提高居住環境打下良好的社會基礎。