社區物業管理專題調研報告

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混合型小區即在同一小區內有商品房、售后房、使用權房及拆私還私四種類型。康建社區內有39個售后房小區均為混合型小區，占小區總數的64%，占住宅小區總面積的67%。針對混合型小區物業管理中存在的難點和問題，區人大代表組通過數據收集、調查研究、組織座談、實地察看等方式，全面了解我社區混合型小區物業管理現狀，反映群眾所關心的物業管理實際問題，促進和諧社會的建設和社區形象的提升。現將康建社區混合型小區物業管理的現狀問題和建議報告如下：

一、康建社區物業管理的基本現狀

1、居住小區的總體情況

地區地處西南部，面積4.07平方公里，現有居委24個，居住小區61個（其中22個是商品房小區，39個是售后房小區）。住宅小區總面積為253.9萬平方米，其中純商品房小區面積為83.6萬平方米，售后房小區面積為178萬平方米。

2、混合型小區的基本情況

61個住宅小區中有39個售后房小區均為混合型小區（即有商品房、售后房、公房及拆私還私四種類型），其中商品房面積約33萬平方米，占總面積的18.5%；售后房面積約128萬平方米，占總面積的72%；使用權房面積13萬平方米，占總面積的13%；拆私還私面積4萬平方米，占總面積的2.3%。

3、物業管理的基本情況

地區61個小區現由中房、申大、申城等23家物業公司進行專業管理，其中包括徐房及申大兩家區屬單位，徐房集團管理5個小區，面積為23萬平方米；申大物業管理7個小區，面積為28萬平方米；中房物業管理11個小區，面積約60萬平方米。

從硬件設施來講，地區的物業管理具有一定的優勢。目前61個小區均為80年代后期建造，全部為封閉式小區，住宅成套率100%；已全部解決多頭與多家管理的矛盾，全部實施了物業一體化管理的方式。

從軟件建設來講，物業管理納入社區管理的工作也走在前列。多年來，街道的領導在指導、布置社區工作的同時較早地介入了物業管理，并對物業管理的各方面給予了指導和極大的關心與支持。尤其是幾年來致力推進居住小區“三駕馬車”齊抓共管的管理模式，積極發揮居委、物業黨建聯建在物業管理中的作用，為物業管理整體水平的提高打下了基礎。

二、混合型小區物業管理的主要問題

1、售后公房比重較大（約占72%）

小區房屋老齡化，硬件設施不同程度上存在設施陳舊、管線老化、道路積水、墻面滲漏、車位稀缺等問題，嚴重影響居住質量。39個混合型小區中實施過“平改坡”綜合改造工程的只有20萬平方米，僅占混合型小區總面積的11%。

2、商品房維修基金不到位

維修基金存在很大缺口，業委會追繳困難。例如，桂花園有88家商品房維修基金不到位，追繳困難，使得“平改坡”綜合改造工程無法正常推進。再如月季園小區，因小區大部分是僑匯房，大部分商品房沒有維修基金，維修基金到位率僅為40%。此外，部分小區商品房為96年以前出售的，也有10%～20%維修基金無法收繳。

3、維修基金存量減少，業主不愿意補充維修基金

小區首次募集的維修基金經過多年的使用，基本上已經處于“臨界”狀態，后續資金的籌措方法、途徑均尚未落實，很大程度上對小區日常管理產生不良影響。以中房物業管理的8個混合型小區為例，房屋維修基金均已使用80%以上，加上部分小區維修基金到位率本來就低，造成小區的日常開銷只能依靠停車費等微薄收入維持補充。

4、停車難問題普遍

地區混合型小區大多在十幾年前建造，在規劃設計時對社會經濟建設發展的速度與人民生活水平提高的幅度估計不足，大多數小區機動車停車泊位考慮不夠，小區道路窄，在私人購車越來越多的情況下，這些小區的停車難問題就日益顯現，小區因亂停車而導致居民進出難，空氣污染、噪音污染增多，有些小區不允許業主停車，造成業主矛盾。這個問題也成為混合型小區物業管理中矛盾比較集中的焦點之一。

5、物業管理價質不符，企業虧損經營

同一小區，同一等級服務，卻存在兩種不同收費標準。以中房物業為例，其服務同一小區內，商品房每月收費0.5元/平方米，而售后房每戶僅7.5元/月，售后公房物業管理收費低廉，但享受的服務卻與商品房業主一樣。其他還有使用權房和拆私還私等業主，享受了服務卻不必繳納費用。而隨著生活水平的提高，業主對物業管理的要求也不斷提高，物業公司管理成本不斷提高。市最低平均工資標準由十幾年前的210元/月提高到960元/月，增幅達400%，而物業管理費收費標準十幾年來沒有提高。此外，對于部分困難居民，民政部以發文的形式要求物業公司減免費用，但卻沒有給與企業一定形式的補助，由企業自行消化。

三、混合型小區物業管理的意見建議

1、規范物業管理企業收費體系

推行“以質論價、質價相符、合同約定”的收費體系。隨著城市居民居住條件與工作環境的不斷改善，人們對物業管理認識也在不斷地深化，與之相應的是物業管理所涉及的服務內容越來越豐富，從原來單純的清潔、房屋維修等有限的項目，擴展到現在保潔、保安、綠化、共有部位和設施設備及小區內公共場所的維修養護等各個方面。在綜合服務方面，不斷有更新、更高的要求。隨著物價、工資等服務和管理成本的增長，按照原有的收費標準，承接售后公房占相當比例的物業公司經營入不敷出，勢必造成物業公司減少服務項目、壓縮維修開支、降低服務標準，導致服務質量下降。雖然當前已出臺了一系列扶持措施，如：給予售后公房每平方米0.2～0.4元的補助，但這只能是一種過渡，從長遠來看，要根本解決問題，政府應當考慮通過物價部門上調普通居住房屋的各類收費標準，從根本上緩解或解決物業管理虧損狀況，提高物業管理水平。

2、探索多樣化物業管理模式

對混合型小區管理可以針對不同檔次，采取不同的物業管理模式。除了收費標準應根據服務內容、服務檔次和服務質量確定外，物業管理的模式也要隨之變化。對于一些低檔的售后公房小區可以實行業主大會自營制，不一定要由物業公司來實施管理，可由業主自行管理。發動社區志愿者實行最簡單管理，只要有最基本的服務即可（保證有人對園區的道路、公共區域進行保潔就行，樓道內公共部位定期組織住戶自行清掃，由業委會進行檢查），以降低管理成本，減輕業主負擔，對小區內的房屋出租等收取一定比例的管理費，以補貼物業管理費用。日常維修由區房屋維修中心承擔，政府財政給予補貼和稅收上的支持。

3、加大投入，改善混合型小區居住條件

以迎世博和舊房綜合改造為契機和抓手，加大混合型小區的綜合資金投入和改造力度，排出綜合整治總體計劃，做好小區綜合維修工程、節能改造、二次供水改造，改善混合型小區居住條件。針對小區停車難問題，充分整合資源，利用社區內公共停車場，協商停車費用；利用公共綠地建造地下停車場。由街道牽頭，采用公開招標的形式，在社區內兩大綠地（康樂文化廣場/浦北路綠地）建造地下公共停車場，解決小區停車難問題。

4、建議完善小區物業管理的法律法規

一是完善稅收扶持政策。對承接售后公房為主體的混合型小區物業公司給予稅收上的優惠。政府對物業企業免稅、降低稅收或者進行企業稅返還，使企業能夠保本經營或微利經營，提高服務積極性，加大投入，提高服務質量。二是完善低收入家庭的幫扶政策。對困難居民申請獲得減免的費用，應該從政府的社會救助?？钪兄С?，列入社會保障公共財政。三是針對維修基金“籌集難，使用難”問題，建議在明確維修基金后續資金的籌措方法和途徑，同時，針對無故欠繳拒交維修基金、物業管理費的業主，也要制定相關的制約措施，明確民事責任和賠償責任。