廉價租房工作調研報告

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貫徹落實科學發展觀強調讓全體人民共享發展成果，而住房保障問題更是廣大群眾高度關注的重大民生問題之一。為了解決低收入困難群體的住房問題，市積極出臺了廉租房政策，并不斷加大政策力度，切實解決了部分群眾的住房困難。而區更是作為市唯一的實物配租試點區對廉租房政策的實施進行了積極的嘗試和探索。區人大代表組緊密圍繞廉租房政策在社區的落實情況，歷時半年，通過走訪、實地考察、座談等形式進行了詳細扎實的調研，對面臨的問題做了具體的分析，以便對今后的工作提供參考和決策的依據。

一、廉租房政策目前的基本情況

1、社區推進廉租房工作基本情況

社區自2年實施廉租房政策以來，截至2年10月，區街道共有179戶家庭享受租金補貼。其中，低保戶171戶，低收入群體8戶，含外來人員家庭占31%。每年的申請和退出情況動態、平穩（見下表）：

根據核定住房面積的差額不同，享受戶的租金補貼最低為620元/月，最高為3038元/月（只有一戶）。其中，月補貼額在1000元以下的家庭占絕大多數。月補貼額為最低標準620元的有153戶，約占85％以上（見下圖1）備注1。

這些享受對象不平均地分布在社區14個居委中，以人口密集的老式公房小區的居民為多。受益戶數超過20戶的均為該類型，如日六1、日六2、江南、日二（見下圖2）。

2、區的廉租房政策實施情況

市自年起試行廉租房政策以來，區積極響應上級要求和百姓需求，不斷加大對廉租房的財政投入，切實解決了部分群眾的住房困難（見下圖3）備注2。

2年，區在實物配租方面進行了嘗試，作為市唯一的廉租住房實物配租試點區，在、長橋、虹梅、田林四個社區開展試點工作。通過前期排摸、審核公示、編組搖號、選擇房源、合同簽定等程序，共有21戶居民享受到了此次實物配租試點工作的成果。

3、市的廉租房政策的不斷放寬

廉租住房政策的享受條件主要從人均收入和人均住房面積兩個方面來審核。市的廉租房政策不斷降低享受廉租房政策的準入條件，不斷提高租金補貼標準，不斷豐富補貼形式，不斷擴大受益群體。

從年6月7日實施的《市城鎮廉租住房實施意見（試行）的通知》來看，當時的申請基本條件是：最低生活保障以下（280元），連續6個月享受社會救助，并且人均住房面積低于5平方米。2003年以后，人均住房面積標準從5平方米提高到6平方米，后來達到7平方米。自2005年起，人均收入標準也隨著低保線的不斷提高從280元到320元到500元。2007年8月29日頒布的滬府（2007）68號文《關于本市擴大廉租住房受益面工作的意見的通知》首次將人均收入與低保脫鉤，采用低收入的概念，標準是600元，并不得擁有3萬元以上金融資產。2年10月27日的市府常務會議上研究并原則同意將準入標準提高到人均月收入800元，不得擁有9萬元以上金融資產，具體措施和相關辦法隨后相繼出臺。

2年1月召開的市住房保障體系座談會上，提出擴大實物配租比例，開始了在實物配租方面的新嘗試。

通過這些數據和事實說明：1、廉租房政策是保障民生的一項重要工作，符合社會需求和人民意愿，深受廣大群眾，特別是困難群眾的歡迎和肯定。2、各級政府在廉租房政策的制定和實施上，隨著經濟發展和群眾需求，不斷進行調整，擴大受益面，切實改善部分居民的居住條件。3、廉租房政策是一項長期的、系統的民生工程，要與社會經濟發展水平和政府財力相匹配，盡力而為、量力而行。

二、廉租房政策落實和推廣中存在的問題和困難

1、受益面范圍窄

從年啟動廉租房政策至今，市累計受理廉租住房申請家庭41777戶，經審核有39188戶符合條件，已經享受了廉租住房保障政策的有38783戶（截至2年9月底）備注3。但這離今年在“兩會”《住房保障十一五規劃》提出的五年內解決10萬戶的目標還有相當的距離。

與租金補貼相比，廉租房的實物配租更顯謹慎。以的此次實物配租試點為例，四個試點街道共有21戶（其中：9戶，長橋9戶，田林3戶，虹梅0戶）通過層層審核最終享受到了實物配租。雖然結局皆大歡喜，但這樣的受益比例還是讓大多數低收入群體“望房興嘆”。還有群眾質疑：政府和媒體這樣的大張旗鼓宣傳，卻只有極少數群體享受，廉租房政策“雷聲大雨點小”。

2、房源籌措難

由于特殊的地理位置和房地產市場環境，土地緊缺，房價居高不下，給房源的籌措帶來了很大的困難。目前房源籌措主要通過三個渠道，即“三個一點”：市房地局下撥一點；區政府建設一點；區房地局通過市場收購一點。相對于巨大的民生需求來說，目前房源的籌措渠道還比較單一，房源的儲備數量還比較有限，特別是中心城區的小房型尤為稀缺。

3、收入審核難

廉租房對象的界定大多以家庭收入和人均住房面積為標準，由于勞動者就業渠道和收入來源多元化，社會信用體系的缺失，家庭隱性收入形式多樣，給收入核定帶來了很大的難度。廉租房政策若被高收入者鉆了空子，不僅是對真正有需要的人的一種剝奪，也是對廉租房制度的嚴重褻瀆，更是對社會公平、公正的極大傷害。

4、退出機制尚待健全

相對于租金補貼，實物配租的退出機制更是難上加難。目前，所依據的法律法規還比較少。2年10月30日，由市住房保障和房屋管理局頒布的《市廉租住房實物配租管理暫行規定》對實物配租的退出作了相關規定。但還沒有通過立法主體以法律的形式加以規定，也缺乏具體的操作辦法。各地在廉租房管理普遍面臨退出難的問題。如果推出渠道不順暢，將增加政府的負擔，可能會影響整個廉租房政策的可持續發展。

5、媒體宣傳需要適度

由于廉租房政策關系到廣大低收入群體的切身利益，群眾的關注度高，媒體關于廉租房政策的宣傳要適時適度。否則，可能會出現“好心辦壞事”的情況。比如，2年2月就有媒體報道：廉租房中低收入的月收入標準將從600元提高到800元。而事實上，直至10月27日的市政府常務會議上才同意了將準入標準提高到800元。但自從年初媒體宣傳后，每天來質詢的群眾絡繹不絕，抱怨也很多，給基層操作的工作人員帶來很大被動。

三、關于完善廉租房政策的意見和建議

1、穩步擴大受益面

讓越來越多的群眾享受到廉租房政策帶來的實惠，是改善民生的要求，也是落實科學發展觀的重要內容。近年來，市政府關于廉租房享受條件不斷地放開，但與困難居民的實際需求還存在一定差距。并且，近年來的物價飛漲也在一定程度上抵消了月平均收入標準提高帶來的優惠，可以考慮在人均住房面積的標準設置上再予以一定的突破。

考慮到土地緊缺、房源有限的情況，特別是中心城區的實際操作成本，在條件設置上（尤其是實物配租）還需謹慎，要建立在充分調查研究的基礎上。一方面盡可能地擴大受益面，另一方面要使符合條件的群體數量與房源的實際情況和政府的財力相匹配，防止由于兩者之間差距過大而造成社會穩定問題。宜采用“小步快走”的方式循序漸進地推進，既讓群眾滿意，也要考慮政府財政的承受能力，保證可持續發展。

2、擴大房源籌措渠道

中心城區房源緊張，如果購買偏遠地區的房屋，廉租戶則會面臨遠離市區和原有生活環境，戶口所在地與居住地分離，生活成本提高等問題。建議可根據家庭收入和居住狀況等因素，對居住困難家庭建立階梯式審定和補貼措施：對于住房面積較小、收入較低但卻達不到享受廉租房政策的群體，政府以現金補貼等形式幫助其購買經濟適用房，同時把原有住房出售給政府，由其統一管理，出租給廉租戶。形成“經濟適用房+廉租房”、“實物配租+租金配租”的住房保障模式。這樣既解決了中心城區的小房型房源問題，也能改善更多中低收入群體的居住條件。

3、完善收入核對機制

目前，我市正在逐步建立一套“收入核對系統”，通過各部門的信息共享來掌握相關申請人的收入信息。但目前還是集中在社保金、公積金等民政和財稅部門的信息為主，對于未建立勞動合同關系的隱性就業以及其它現金收入則很難核查。如果能將金融部門、工商部門等更多的部門整合進來，將大大提高信息核對的準確率。

另外，加強法律的支撐和社會輿論的監督。依照相關法律明確弄虛作假、惡意騙租當事人所應承擔的法律責任，增加“鉆空子”的成本。并且可以通過召開聽證會、結果公示等方式引入社會監督機制。

4、暢通廉租房退出渠道

建立和完善立法律支持和保障，并加強社會輿論引導。隨著家庭收入提高，生活水平改善，廉租戶不再符合廉租條件時，可由政府補貼購買經濟適用房，從而退出廉租房。如果廉租戶不愿購房，可通過調高租金、直至按市場價格收取房租。如果廉租戶仍然置之不理的，可通過法律途徑解決。

5、正確引導輿論宣傳

從政策的醞釀到政策的出臺乃至政策的執行，需要有一個過程，并且可能會根據實際情況有一定的調整。對于廉租房等敏感的社會保障政策，媒體的過早和片面的宣傳，提高了群眾的預期標準，反而降低了對政策真正落實的滿意度，并且給具體操作帶來了干擾和難度，也給政府公信力帶來了一定的負面影響。

媒體的適度宣傳可以起到提高知曉度和正確引導的功能。除了為廉租房政策叫好之外，可以通過媒體引導市民對廉租房面臨的困難和問題進行思考，如何建立收入核對體系、暢通的退出機制等瓶頸問題進行探討和獻策，增加群眾的社會責任感和公共意識。