國土局科學(xué)發(fā)展觀項目思考

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20*年以來，受國家調(diào)控、貨幣緊縮和國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)不景氣等諸多因素影響，全國許多大中城市房地產(chǎn)市場迅速平淡，房地產(chǎn)開發(fā)用地成交量大幅萎縮。對我市的影響在下半年開始顯現(xiàn)，并直接影響到我市村莊改造土地供應(yīng)。結(jié)合當(dāng)前深入學(xué)習(xí)實踐科學(xué)發(fā)展觀活動的開展，為破解當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)等經(jīng)營性項目用地難題，我圍繞土地儲備中心工作職能，對20*年以來威海市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)用地情況進(jìn)行了調(diào)研，對當(dāng)前經(jīng)營性項目用地中遇到的有關(guān)問題提出了對策和建議，現(xiàn)將有關(guān)情況報告如下。

一、20*年以來市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)用地情況

（一）經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)情況

20*年以來，市區(qū)共組織拍賣（掛牌）出讓經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)用地167宗，成交面積9939畝，總成交金額114.1億元，實現(xiàn)政府土地出讓收益56.53億元。具體情況見下表：

從成交宗數(shù)看，市區(qū)在20*、20*年連續(xù)成功出讓成交土地后，20*年出讓成交地塊幅達(dá)到高峰，為66宗，超過20*、20*兩年的總和。20*年至今成交41宗，相對20*年成交宗數(shù)有較明顯的下滑勢頭。

從成交面積看，20*年至20*年穩(wěn)中有升，20*年成交面積激增，超過20*、20*兩年的總和。20*年至今成交3168畝，相對20*年成交面積也呈現(xiàn)出下滑狀況。

從市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)用地平均成交單價看，20*年平均成交單價為103.96萬元／畝；20*年平均成交單價為60.77萬元／畝；20*年平均成交單價達(dá)到126.67萬元／畝；20*年上半年地價基本延續(xù)了20*年的攀升勢頭，當(dāng)年平均成交單價達(dá)到132.92萬元／畝。

（二）經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)用地規(guī)劃用途結(jié)構(gòu)情況

20*年以來供應(yīng)的市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)用地中，村莊改造用地43宗，總面積4654畝，占出讓房地產(chǎn)開發(fā)用地總面積的46.8%；其他住宅用地（或以住宅為主）共110宗，總面積4822畝，占出讓房地產(chǎn)開發(fā)用地總面積的48.5%；商服用地14宗，總面積463畝，占出讓房地產(chǎn)開發(fā)用地總面積的4.7%。

從房地產(chǎn)開發(fā)用地用途分類比例可以看出，近幾年，我市對經(jīng)營性住宅用地集中大幅度地進(jìn)行了供應(yīng)，各類住宅用地所占比例達(dá)到95.3％，但同樣也反映出我市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展相對較為緩慢。

（三）經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房用地供應(yīng)情況

根據(jù)我市保障性住房用地計劃，在20*、20*年對經(jīng)濟(jì)適用房用地進(jìn)行了集中供應(yīng)，共劃撥土地6宗，面積540畝，可建建筑面積58.1764萬平方米。經(jīng)濟(jì)適用房供地量占20*-20*年供應(yīng)各類住宅供地總量的6％(詳見下表)。

二、經(jīng)營性項目用地供地工作主要經(jīng)驗與做法

20*年以來，在市委、市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，我局抓住房地產(chǎn)市場持續(xù)火爆的有利時機(jī)，把經(jīng)營性土地拍賣（掛牌）出讓作為工作重點，加大經(jīng)營性用地供應(yīng)力度，為全市房地產(chǎn)開發(fā)用地提供了有力保障。

（一）積極穩(wěn)妥地開展土地儲備工作。圍繞市級重點工程和企業(yè)“退二進(jìn)三”以及舊村改造工作，采取協(xié)議儲備、定價收購等多種方式，認(rèn)真做好土地儲備工作。

（二）科學(xué)制定經(jīng)營性土地年度供應(yīng)計劃。20*、20*年重點加大對搬遷企業(yè)“退二進(jìn)三”用地的儲備供應(yīng)，20*、20*年著力做好市區(qū)重點改造村莊的土地收回供應(yīng)工作。

（三）嚴(yán)格經(jīng)營性用地拍賣（掛牌）出讓工作，規(guī)范招標(biāo)拍賣掛牌出讓程序。通過健全和完善各項制度，建立了公開、公平、公正的土地市場供應(yīng)體系。

（四）集中時間組織力量抓好市區(qū)舊村改造供地工作。列入改造計劃的村（居）所需用地指標(biāo)、集體土地征收及規(guī)劃調(diào)整審批工作已全部落實，得到市政府領(lǐng)導(dǎo)的肯定。

三、市區(qū)目前經(jīng)營性用地土地供應(yīng)中出現(xiàn)的新問題

全國大中城市自20*年上半年房地產(chǎn)市場已陸續(xù)呈現(xiàn)疲軟態(tài)勢，成交量大幅萎縮，成交價格出現(xiàn)走低趨勢，流拍退地情況時有發(fā)生。我市市區(qū)經(jīng)營性用地在20*年下半年也開始呈現(xiàn)低迷態(tài)勢，主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

一是土地流拍及退地現(xiàn)象陸續(xù)發(fā)生。20*年以來，市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)用地拍賣(掛牌)出讓流拍多宗（村莊改造及普通住宅開發(fā)均有涉及），出現(xiàn)退地1起，因違約沒收保證金及收回土地1起。雖然數(shù)量不多，但形勢不容樂觀。

二是因貨幣緊縮，房地產(chǎn)商資金困難，已拿地在手的開發(fā)商，出現(xiàn)停建或閑置不建的現(xiàn)象；計劃拿地的開發(fā)商，出現(xiàn)觀望或干脆取消拿地計劃的現(xiàn)象。

三是房地產(chǎn)市場進(jìn)入停滯觀望期，樓市銷售低迷，反過來影響了開發(fā)商的購地意愿，對我市未來供地計劃執(zhí)行有較大影響，各區(qū)村莊改造供地計劃執(zhí)行形勢比較嚴(yán)峻。

四是對舊村改造來說，土地供應(yīng)面臨困境。在已取得土地的村莊改造用地中，部分開發(fā)商因資金緊張等原因，土地開發(fā)利用緩慢，直接影響了村民回遷房的建設(shè)。尚未實施的村莊改造，開發(fā)商合作開發(fā)熱情明顯降低，出現(xiàn)了觀望等待的現(xiàn)象，個別開發(fā)商也出現(xiàn)了撤資的跡象。

五是市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)用地閑置量有增長的趨勢。經(jīng)初步統(tǒng)計，在20*年前已出讓的房地產(chǎn)開發(fā)用地中，目前仍未動工開發(fā)建設(shè)的土地約有1500多畝，這其中有規(guī)劃設(shè)計前期工作未完成的原因，也不乏人為閑置土地情況。

四、當(dāng)前市區(qū)經(jīng)營性用地土地供應(yīng)對策與建議

在目前經(jīng)營性項目用地普遍低迷的情況下，我們應(yīng)高度關(guān)注土地市場走勢，努力規(guī)避土地市場風(fēng)險。

一是及時調(diào)整供地計劃，放緩房地產(chǎn)開發(fā)用地投放市場速度，降低土地出讓數(shù)量和規(guī)模。

二是調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，采取有保有壓適當(dāng)縮減的供地政策，在當(dāng)前重點保障舊村改造用地供應(yīng)的順利實施。對其他房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)可適當(dāng)推延至明后兩年實施。

三是調(diào)整宗地地塊供地面積，在市場低迷期，減少對大幅地塊的供應(yīng)，重點推出小幅地塊（或在規(guī)劃條件許可的前提下將大幅地塊切小），以降低每幅地塊的出讓總價，激發(fā)目前已處資金困境開發(fā)商的購地?zé)崆椤?/p>

四是關(guān)注地價走勢。根據(jù)房地產(chǎn)市場情況對宗地出讓單價適當(dāng)調(diào)整，但在近階段，價格調(diào)整幅度不宜過大，特別是對村莊改造用地，地價調(diào)整應(yīng)謹(jǐn)慎，避免引起已取得土地的村及開發(fā)商攀比等問題。

五是重點關(guān)注村莊改造用地面臨的問題。對已完成土地供應(yīng)的村莊改造用地，督促開發(fā)商按期開工建設(shè)，優(yōu)先保障村民安置房建設(shè)和回遷；對先期已實施拆遷的村莊改造，督促地方政府（管委）及早實施土地供應(yīng)；對其他村莊改造，建議在實施前全面評估分析可行性，盡可能規(guī)避目前土地市場風(fēng)險帶來的影響。