獨(dú)家原創(chuàng):物業(yè)管理分公司隊(duì)伍建設(shè)調(diào)研報(bào)告

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爭創(chuàng)“三個物業(yè)”，是當(dāng)前貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀的重要任務(wù)。作為門城分公司來說，我們黨員干部必須帶頭轉(zhuǎn)變觀念、開拓思路、創(chuàng)新求進(jìn)，研究新情況、解決新問題、迎接新挑戰(zhàn)，以真抓實(shí)干的作風(fēng)，努力克服“三大瓶頸”，推動“三個物業(yè)”目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

一、克服人才短缺的瓶頸，建設(shè)一支綜合素質(zhì)高、執(zhí)行能力強(qiáng)的干部職工隊(duì)伍

門城物業(yè)管理分公司員工隊(duì)伍的構(gòu)成主要是原門頭溝煤礦、城子煤礦破產(chǎn)劃轉(zhuǎn)分流人員，這部分人員大多為農(nóng)轉(zhuǎn)非人員和井下采掘一線員工，知識結(jié)構(gòu)相對偏低，人員年齡偏大，由于大部分員工是從井下采掘一線直接轉(zhuǎn)入后勤服務(wù)業(yè)，工作環(huán)境和工作內(nèi)容發(fā)生了根本變化，提高員工技術(shù)素質(zhì)，以適應(yīng)新環(huán)境、新崗位的需求，就顯得十分重要。經(jīng)初步統(tǒng)計(jì)，整個員工隊(duì)伍中近十年內(nèi)即將退休人員約占員工總數(shù)的60％，大專學(xué)歷以上的僅占員工總數(shù)的6.3%，35歲以下的員工占員工總數(shù)的1.7%，隊(duì)伍嚴(yán)重老化，知識結(jié)構(gòu)亟待更新。

門城物業(yè)管理分公司員工隊(duì)伍的構(gòu)成主要是原門頭溝煤礦、城子煤礦破產(chǎn)劃轉(zhuǎn)分流人員，這部分人員大多為農(nóng)轉(zhuǎn)非人員和井下采掘一線員工，知識結(jié)構(gòu)相對偏低，人員年齡偏大，由于大部分員工是從井下采掘一線直接轉(zhuǎn)入后勤服務(wù)業(yè)，工作環(huán)境和工作內(nèi)容發(fā)生了根本變化，提高員工技術(shù)素質(zhì)，以適應(yīng)新環(huán)境、新崗位的需求，就顯得十分重要。經(jīng)初步統(tǒng)計(jì)，整個員工隊(duì)伍中近十年內(nèi)即將退休人員約占員工總數(shù)的60％，大專學(xué)歷以上的僅占員工總數(shù)的6.3%，35歲以下的員工占員工總數(shù)的1.7%，隊(duì)伍嚴(yán)重老化，知識結(jié)構(gòu)亟待更新。

人才隊(duì)伍建設(shè)是物業(yè)公司今后發(fā)展的重要基礎(chǔ)，在人才培育方面要形成一個有規(guī)劃、有規(guī)模、結(jié)構(gòu)合理、配套有序。人才隊(duì)伍建設(shè)飽含二各組成部分；一是人才的管理，二是人才的培養(yǎng)，現(xiàn)在物業(yè)公司員工的技術(shù)水平，人才管理水平都有待提高。人才匱乏已成為制約物業(yè)公司業(yè)發(fā)展的瓶頸，而物業(yè)公司的發(fā)展需要的是更多的“專才”，我們現(xiàn)在缺乏優(yōu)秀的具有創(chuàng)新精神專業(yè)人才。根據(jù)目前人才缺口狀況，要努力做好拔尖創(chuàng)新人才的培養(yǎng)工作，加快急需人才和實(shí)用人才的培養(yǎng)開發(fā)。同時，加大基礎(chǔ)教育和培訓(xùn)工作力度，強(qiáng)化專業(yè)技術(shù)人員培訓(xùn)，進(jìn)一步提高員工隊(duì)伍整體素質(zhì)。建立健全人才管理組織機(jī)構(gòu)，建立一套切實(shí)可行管理辦法和考評機(jī)制以適應(yīng)物業(yè)公司發(fā)展的需要。進(jìn)一步提高管理人員的管理水平，建立技術(shù)培訓(xùn)中心成立電教室加快計(jì)算機(jī)培訓(xùn)，盡早實(shí)現(xiàn)無紙化辦公。借鑒其他企業(yè)通行的一些有利于激勵人才的制度，創(chuàng)新機(jī)制，完善政策，優(yōu)化結(jié)構(gòu)，不斷提高整體性人才資源開發(fā)的質(zhì)量和水平。

針對上述存在的問題，必須著力抓好以下幾項(xiàng)工作：一是先抓人的管理，整章建制，編制員工行為規(guī)范手冊和入戶服務(wù)八不準(zhǔn)及文明用語、服務(wù)忌語等；二是抓基礎(chǔ)設(shè)施改造采取急事急辦體現(xiàn)輕重緩急統(tǒng)籌安排，04年到08年用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程投資3808.8萬元（包括折舊資金、大修資金、補(bǔ)貼資金、公益基金）；三是抓計(jì)量管理，安裝水表和用電磁卡表；四是抓收費(fèi)率、抓清欠、成立綜合組，通過入戶催繳、法院住追繳等辦法，共清欠歷史欠水、電、暖、房費(fèi)一百多萬；這幾年在上級支持下，通過城子分公司全體員工共同努力奮斗，我們在安全、基礎(chǔ)設(shè)施改造、在經(jīng)營管理上、在收入上、在全體員工情緒上精神面貌上都有了大幅度改變和提高，初步體現(xiàn)了企業(yè)靠員工發(fā)展、員工靠企業(yè)生存的再認(rèn)識再提高再實(shí)踐。我們體會到科學(xué)發(fā)展觀在門城物業(yè)管理分公司得到了實(shí)踐，認(rèn)定抓好各項(xiàng)基礎(chǔ)工作才會實(shí)踐好“三個物”要求，才能有實(shí)力建設(shè)，才能為民辦好事、解難事、不誤事，才能達(dá)到和諧物業(yè)。

物業(yè)公司現(xiàn)面臨人員老化的不利局面，但是我們有一支經(jīng)驗(yàn)豐富、技術(shù)力量雄厚員工隊(duì)伍，這是物業(yè)公司寶貴的財(cái)富，物業(yè)公司應(yīng)集中技術(shù)優(yōu)勢組建專業(yè)施工隊(duì)伍，加大內(nèi)部自施工程，從而降低房、水、電、暖的工程造價(jià)增加收入減少費(fèi)用支出。各分公司要緊緊圍繞物業(yè)公司基礎(chǔ)設(shè)施的改造和今后主要工作在物業(yè)公司的統(tǒng)籌安排下，結(jié)合自身的實(shí)際情況開發(fā)一些投資少見效快的項(xiàng)目，使其成為物業(yè)公司在實(shí)現(xiàn)經(jīng)營物業(yè)過程中新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。物業(yè)公司下屬各分公司都有自己的優(yōu)勢和自己特點(diǎn)，我們在實(shí)踐經(jīng)營物業(yè)總體目標(biāo)的進(jìn)程中要發(fā)揮團(tuán)隊(duì)精神和團(tuán)隊(duì)優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)各分公司優(yōu)勢互補(bǔ)、互惠互利，在物業(yè)公司總體協(xié)調(diào)下，打造物業(yè)公司新的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行模式。

二、克服基礎(chǔ)設(shè)施差的瓶頸，盡快解決安全隱患多、服務(wù)質(zhì)量低的問題

2004年門城物業(yè)成立之初，老房和危舊房多，房屋底數(shù)和面積不清楚，部分水電無計(jì)量大鍋水大鍋電現(xiàn)象普遍，到了無序狀態(tài)，管路老化跑冒滴漏情況十分嚴(yán)重，門城兩個自備井的收費(fèi)不夠交自來水公司的水費(fèi)，供暖費(fèi)收取十分困難，城子78、79號樓供暖收費(fèi)不足25%，設(shè)備老化三率差，變電站事故率高，辦公環(huán)境差，開大會無會議室，分公司在同行業(yè)中干部員工收入最低，員工情緒差，居民欠費(fèi)較為嚴(yán)重，04年1-8月份出現(xiàn)虧損。門城物業(yè)絕大部分資產(chǎn)為門礦、城子礦存續(xù)期間修建的，許多資產(chǎn)的使用年限超過了40年，在門城物業(yè)組建初期，轄區(qū)內(nèi)51個街區(qū)、8741間平房中，完好房屋不足40%，危房達(dá)到房屋總數(shù)的50%以上；供電、供水系統(tǒng)，由于年久失修，計(jì)量不準(zhǔn)或根本沒有計(jì)量，估水、估電收費(fèi)、跑冒滴漏現(xiàn)象十分嚴(yán)重，浪費(fèi)驚人；供電設(shè)備老化、可靠性差、容量不足、電壓低、線路短路、接地、斷路現(xiàn)象頻繁，一遇打雷、刮風(fēng)和下雨，調(diào)度室電話就應(yīng)接不暇；供水管路嚴(yán)重腐蝕，有時更換下來的一米長的管路上面竟有10多個窟窿，水壓上不去，高處居民無水吃的現(xiàn)象時有發(fā)生；供暖系統(tǒng)更是老舊不堪，系統(tǒng)堵塞、不熱，環(huán)保設(shè)施不到位，排放標(biāo)準(zhǔn)不達(dá)標(biāo)，煤水電資源浪費(fèi)嚴(yán)重。

同時，歷史遺留問題也是制約發(fā)展的一個重要因素。在煤炭生產(chǎn)過程中先生產(chǎn)后生活理念的影響下，礦區(qū)居民的生活環(huán)境改善十分滯后，歷史欠賬太多，門城物業(yè)每年在信仿接待中，歷史遺留問題占到了90%以上，再加上歷史資料嚴(yán)重缺失，致使我們不得不抽出大量的人力、物力來調(diào)查解決這類問題，不僅增加了問題處理的難度，而且還給門城物業(yè)和諧穩(wěn)定埋下了隱患。

以上情況說明如不改變現(xiàn)狀，就根本談不上搞好“三個物業(yè)”，具體表現(xiàn)在安全隱患多、生產(chǎn)經(jīng)營差、服務(wù)質(zhì)量不高，幾年來門城分公司領(lǐng)導(dǎo)班子根據(jù)當(dāng)時的情況進(jìn)行大量的調(diào)查研究，探討思路、找準(zhǔn)對策，用發(fā)展的眼光判定方法，以“三個物業(yè)”理念為出發(fā)點(diǎn)，落實(shí)好各項(xiàng)工作，確定加大基礎(chǔ)設(shè)施投入，建立和完善規(guī)章制度，解決員工思想認(rèn)識等問題使門城分公司有了長足發(fā)展，企業(yè)面貌發(fā)生較大變化。

要解決上述問題，筆者以為，必須做好以下工作

一是提高設(shè)備的完好率，減少機(jī)械事故率，并通過節(jié)能降耗提高機(jī)械工作效率。

二是搞好房屋翻建，提高居民住房條件，改善居民生活環(huán)境，同時要減少汛期事故率。

三是盡快搞好管路改造，解決居民吃水難的問題，解決管路老化造成跑冒滴漏水無計(jì)量等問題，并適當(dāng)提高收費(fèi)率，我們通過對城子山上宿舍、礦建街、二斜井、和平南街等地區(qū)進(jìn)行改造社會效益和經(jīng)濟(jì)效益十分顯著。例如：在2008年11月份，和平南街水改造工程，更換主管路500余米，入戶管路5800余米，安裝水表199塊。改造前這一地區(qū)月總表耗水量為1700噸，查回水量為320噸，水平衡率為19%。改造后月總表耗水量為390噸，查回水量為315噸，水平衡率為81%，改造前與改造后總表相比月耗水量下降1310噸，每噸水按3.7元計(jì)算，每月可減少費(fèi)用支出4847元，全年減少費(fèi)用支出5.8萬元。

四是抓好危電改造，解決居民用電質(zhì)量問題，消滅減少用電事故，為提高安全度汛發(fā)揮積極作用，杜絕部分居民惡意拖欠房、水、電、暖行為。

五是加快九龍井供水改造工程步伐，為門礦居民用水提高保障，讓居民有水心中不慌，確保居民生活用水的需要。

三是克服資金不足的瓶頸，廣泛開展技術(shù)革新、修舊利廢等增收節(jié)支活動

由于我分公司基礎(chǔ)設(shè)施投入和大面積改造，加大計(jì)量更新改造工作力度及全體員工努力工作等因素，04年收入1570.4萬元，08年收入1866.8萬元，同比增加226.4萬元，05年至08年清欠收入134.82萬元，年平均33.7萬元。在員工收入方面，由于京煤集團(tuán)公司經(jīng)濟(jì)效益好，政策好，分公司正確把握經(jīng)營政策，在安全生產(chǎn)和創(chuàng)收上取得了好的成績，員工收入04年1.65萬元，05年1.99萬元，06年2.32萬元，07年2.48萬元，08年3.2萬元（08年比04年提高86%）。

除正常工資收入以外05年至08年員工福利待遇有了明顯增加，這種福利待遇不計(jì)算在工資收入之內(nèi)，這種福利完全是惠民之舉、惠民之策是實(shí)在在的實(shí)惠，貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀的具體表現(xiàn)。

盤活資產(chǎn)彌補(bǔ)資金不足。我們在集團(tuán)公司和物業(yè)公司的確領(lǐng)導(dǎo)下，在全體員工的努力下，充分調(diào)動一切積極因素，通過盤活資產(chǎn)彌補(bǔ)資金不足，這是實(shí)現(xiàn)經(jīng)營物業(yè)總體目標(biāo)的一個重要途徑，是實(shí)現(xiàn)經(jīng)營物業(yè)總體目標(biāo)的重要組成部分。通過盤活資產(chǎn)充分利用現(xiàn)有資產(chǎn)進(jìn)行改造出租增加收入，使其發(fā)揮最大的經(jīng)濟(jì)效益，另一方面根據(jù)集團(tuán)公司的長遠(yuǎn)規(guī)劃，充分利用現(xiàn)有邊角土地資源集資建房在解決部分員工住房困難的前提下增加企業(yè)收入彌補(bǔ)資金不足。

通過開展創(chuàng)收活動，進(jìn)一步提高全體員工的主人翁精神為出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，以調(diào)整不合理的生產(chǎn)環(huán)節(jié)和費(fèi)用支出為重點(diǎn)，逐步把物業(yè)公司建設(shè)成節(jié)約企業(yè)。我們要從強(qiáng)化經(jīng)營意識入手，教育職工樹立節(jié)約意識，節(jié)約一滴水、一度電、一兩煤。在治水、治電的同時，充分發(fā)揮全體員工的聰明才智和愛崗敬業(yè)精神，通過技術(shù)革新、小改小革和修舊利廢等項(xiàng)活動，以最小的投入獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益，從點(diǎn)滴做起，一級抓一級，一級帶一級，層層嚴(yán)格要求，嚴(yán)格考核，層層抓好節(jié)約，堵塞各種漏洞的同時加強(qiáng)各種物品管理，通過這項(xiàng)活動使全體員工的節(jié)約思想意識有明顯的提高，使物業(yè)公司全體員工愛崗敬業(yè)的思想意識有明顯的提高，激發(fā)物業(yè)公司全體員工的熱情，人人講節(jié)約、人人注意節(jié)約。通過創(chuàng)收活動增強(qiáng)了員工的主人翁意識，減少了不合理的費(fèi)用支出，增加了經(jīng)濟(jì)收入，同時鍛煉了一支勇于吃苦、樂于奉獻(xiàn)的員工隊(duì)伍。

要按照集團(tuán)公司和物業(yè)公司“安全可控、事在人為，安全第一、生產(chǎn)第二”的安全生產(chǎn)工作指導(dǎo)思想，從“以人為本，全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展”的高度出發(fā)，堅(jiān)持“安全第一，預(yù)防為主”這一方針。把安全工作放在一切工作的首位，物業(yè)管理的安全工作包含著企業(yè)內(nèi)部的安全生產(chǎn)及員工人身安全和為用戶服務(wù)設(shè)施安全及用戶周邊群眾安全兩部分，我們面臨著安全工作的范圍大，環(huán)境復(fù)雜，這就要求各級領(lǐng)導(dǎo)干部和全體員工不斷提高安全思想意識，進(jìn)一步加強(qiáng)安全制度的落實(shí)，加強(qiáng)安全檢查工作的力度，加強(qiáng)安全工作宣傳，增強(qiáng)全體員工和居民用戶的安全思想意識，確保全年無事故。