物業區域內設備維護與管理

導語：物業區域內設備維護與管理一文來源于網友上傳，不代表本站觀點，若需要原創文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

隨著人們消費觀念的不斷變化，現在業主買房不單是看價格、看環境、看質量,同時也看物業管理。先進的物業管理不僅為業主提供生活上的便利和保障，也是物業能否保值、升值維護業主根本利益的關鍵所在，然而在物業區域內，設施設備的維護與管理又是物業管理活動中重要的一環。人們對物業的工程維修工作常常有這么一個誤區，認為工程維修只要出現問題就去維修。這是片面的，物業工程維修人員的工作不僅是發現問題及時處理解決。實際工作中更需要工程人員有綜合管理能力，既要會日常維修，更要精通工程設施設備的管理，同時具有良好的客戶服務意識、服務理念，有認真負責的工作態度以及強烈的責任感和溝通表達能力。我們不僅僅要在出現問題時維修，更重要的是對設施設備進行有效維護與管理，制定合理的工程維修養護計劃，并遵照計劃去實施開展工作。作為一名物業工程人員不是等出現了問題再去做亡羊補牢的事，還要有防患于未然的工作意識。凡事預則立，無預則廢。主動的做好設備設施維保工作，既能節省設備維修成本，增加其使用壽命，使設施設備處于一種良好的運行狀態。我們管理項目工程部每年12月份開始就制定第二年詳細的全年維保計劃,小到一個燈頭、一個閥門都有詳細檢查及維保計劃，然后按照計劃不折不扣實施維保，漸漸地養成了一種好的工作習慣，并從習慣到自然。在具體工作中我們是按以下幾點操作的：1、制定詳細的工程維保管理計劃有了計劃，工作才有目標，我們首先把區域內所有設備、設施都列入維保計劃之中，需要維保的分一類需要檢查的分一類，設備按月份維保，比如一月份維保配電房，二月份維保消防泵房，依次類推，維保的設備必須全年覆蓋。針對運行頻率較高的設備比如生活泵房、配電房等24小時都運行的設備，我們列入季度保養。一年做四次維保。一般運行較低的設備比如潛水排污泵、假山、橋廊泵等一年維保一次，每月檢查一次。設施類我們小區重點的是排水部分和游樂設施。排水部分如果不暢通直接影響到業主的正常生活，游樂設施檢查不到位直接給業主帶來安全隱患。所以我們把排水部分定為每季度一次，游樂設施每月檢查四次。針對其他設施（公共照明、電控單元門等）每月檢查一次。我們在制定維保計劃時會根據小區的設備設施具休情況，因地制宜的制定計劃，重點的設施我們增加維保的頻率和檢查次數，具體編制的有年維保計劃、計劃實施方案、設施設備檢查記錄等等，同時我們在維保設備設施的時候，必須定好維保月份和檢查時間，比如電動伸縮門我們制定每年的七月份做維保，每月20日檢查一次。公共照明每月檢查4次（8、16、24、30日各檢查一次）。）2、按照編制的年度計劃嚴格實施維保工作，并在日常工作中檢查其落實情況。根據我們制定的工作計劃，工程部有條不紊的對小區設施設備進行維護與管理。在工作中我們把所有的計劃表全部掛在我們的工作室墻上，以便及時提醒我們去完成工作計劃，我們的計劃定的也比較詳細，落實到每季，每月、甚至每天，并根據各類設備的技術參數制定一個實施方案。比如小區使用頻率較高的電動伸縮門在保養項目上我們制定了5點1、各節點、機械部位做潤滑2、手動運行和物探頭靈敏性檢查3、各固定件和接線處螺絲緊固4、機頭銀屏顯示、照明和前驅動檢查5、軌道清潔再比如生活泵房我們制定了8點①變頻控制柜內一、二次線路螺絲緊固②小故障排除（信號燈、按鈕、繼電器異響等）③電壓和電機電流檢測④雙電源切換箱和水箱浮球閥可靠性檢查⑤管道、閥門接頭處螺絲緊固和油漆修補⑥出水口和吸水口止回閥檢查和閥芯除垢⑦柜內和墻地面衛生⑧水箱清洗（每年二次，定于3月、9月份）并制定了具體的清洗要求。在實際的設施設備維護工作中，管理處工程主管每周進行三次以上的監督檢查和指導，管理處經理每周至少一次進行檢查，由于采取了行之有效的層層監督管理機制，從而使我們的設施設備維保工作能有效的扎扎實實開展下去。3、完善維保檢查后的記錄我們在維保和檢查設備、設施結束后，必須詳細記錄在設備、設施維保記錄表中。在工作中，常常有的工程維修人員對維保工作記錄的重要性缺乏深刻的認識，實際上工程的維保后的記錄也是我們工作中的重要部份，它為給我們的工作留下痕跡，規范我們工程維保與管理工作，同時區域內的的設施設備出現問題和故障時，也能提供可靠的依據。例如：按照我們的服務標準，單元排污設備半年做一次維保，但根據小區的實際情況為了使我們的工作做的更細致，我制定的是每季度一次維保清理，工作完畢后進行詳細的記錄（時間、具體雨、污水口的編號，地點，清理污水井內異物的情況、清理人等）如果因業主使用不當，造成管道堵塞，甚至污水漫溢給業主造成的財產損失，我們拿出定期清理的記錄依據，也可規避物業公司的法律責任。根據以上幾點去對區域內的設施設備進行維護與管理，我們的工作就有了一定的條理性，并逐漸地養成一個好的工作習慣，習慣成自然。當然在實際工作中，我們既要按制定的計劃去做，但是也不能教條，俗話說；計劃不如變化，遇到特殊的情況，特殊季節也可能增加維保和檢查的次數，同時在按照計劃正常維保中，會發現制定的計劃有些方面還不夠完善，我們會及時記錄下來，及時補充和調整，通過日常工作經驗的積累，細致、完善我們的工程設施設備維護工作。