縣房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的思考

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房地產(chǎn)業(yè)是發(fā)展國民經(jīng)濟(jì)和改善人民生活的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)之一，具有很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性，被稱為第三產(chǎn)業(yè)中的龍頭。隨著美國次貸危機(jī)引發(fā)的全球經(jīng)濟(jì)下滑的影響，特別是近兩年（至2008年8月份前）國家宏觀調(diào)控政策的不斷緊縮，我國房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)下滑趨勢，全國范圍內(nèi)特別是大中城市房價大幅下跌。就**而言，由于本身人口基數(shù)較低，發(fā)展后勁不足，再加上房地產(chǎn)開發(fā)早、開發(fā)量多，以及農(nóng)民公寓、農(nóng)村留地建房及私人聯(lián)建房建設(shè)的影響，房地產(chǎn)業(yè)受到的沖擊更大更早。從2008年年初開始，我縣房地產(chǎn)市場需求不旺，供大于求現(xiàn)狀較突出，市場出現(xiàn)疲軟狀態(tài)。特別是2008年9月以來，受同心房產(chǎn)集資款抵付房款風(fēng)潮的影響，對于本來就處于低迷之中的我縣房地產(chǎn)業(yè)來說更無異于雪上加霜。

一、客觀認(rèn)識當(dāng)前我縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

近年來，隨著我縣“小縣大城”戰(zhàn)略的深入實(shí)施，縣域經(jīng)濟(jì)得到快速發(fā)展，**房地產(chǎn)業(yè)作為新興產(chǎn)業(yè)也保持了強(qiáng)勁的發(fā)展勢頭，2003年到2007年房地產(chǎn)投資、開發(fā)、銷售等呈逐年快速增長趨勢，成為**經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)，然而自2008年起開始我縣房地產(chǎn)業(yè)形勢卻發(fā)生了明顯變化：

一是商品房新開工面積同比下降。2008年，商品房新開工面積為6萬平方米，比2007年下降65.8%。

二是商品房銷售面積大幅下降。2008年，我縣銷售商品房372套，比去年下降23%；銷售面積為5.6萬平方米，同比下降19.5%。以前購房火爆的現(xiàn)象已不存在，商品房成交量持續(xù)下滑。

三是房地產(chǎn)開發(fā)稅收同比減少。2008年，房地產(chǎn)開發(fā)稅收為2528萬元，比2007年下降4%，比2006年增加4.4%，占地方財政收入的比重比2007下降6.4個百分點(diǎn)，比2006年下降3.1個百分點(diǎn)。

四是房地產(chǎn)投資額大幅下降。2008年全縣房地產(chǎn)開發(fā)投資完成9820萬元，同比下降66.9%，占規(guī)模以上投資的5.7%，比2007年下降了12個百分點(diǎn)。

五是土地出讓和使用量大幅減少。2008年全縣待開發(fā)土地面積7717平方米；購置土地面積894平方米，比上年下降98.7%，全年土地成交價款476萬元，比2007年下降96.4%。

二、準(zhǔn)確把握我縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在的問題及有利因素

㈠當(dāng)前我縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在的主要問題。

1、開發(fā)商集資款歸還難，社會反響強(qiáng)烈。受國家宏觀調(diào)控政策影響，金融政策從緊，開發(fā)商貸款難，大部分開發(fā)資金來自社會融資。由于社會融資成本高，風(fēng)險大，開發(fā)商承擔(dān)很大壓力。從9月中旬開始我縣同心房產(chǎn)、匯金房產(chǎn)由于資金緊張，不能按期支付到期的本金和利息，相繼出現(xiàn)了大量集資戶以集資款抵購商品房的事件，使大量集資戶利益受損，并多次上訪，給社會造成了很大不安定因素，影響了社會的和諧穩(wěn)定。開發(fā)商也因此減少了現(xiàn)金的流入，造成資金運(yùn)轉(zhuǎn)困難，進(jìn)而影響了工程建設(shè)進(jìn)度，企業(yè)面臨困境。此外，受此次集資款抵購風(fēng)潮的影響，我縣想買房且有能力買房的消費(fèi)者已基本購買，短短半個月的銷售量已達(dá)年銷售總量的1/3，我縣房地產(chǎn)市場需求基本飽和，且集資款抵購的商品房價格與正常銷售的商品房價格相差甚大，嚴(yán)重影響了我縣房地產(chǎn)市場正常的交易秩序，造成房地產(chǎn)市場后續(xù)發(fā)展無力，市場觀望度增強(qiáng)，信心嚴(yán)重不足。

2、商品房供大于求現(xiàn)狀突出，開發(fā)商壓力增大。我縣是一個小縣城，全縣11萬人口，**鎮(zhèn)常住人口5萬，城鎮(zhèn)人均住房已達(dá)到36平方米，大大地高出了很多大中城市，經(jīng)濟(jì)條件較好的居民住房條件已基本處于飽和狀態(tài)，房地產(chǎn)市場小，而商品房空置率高，目前尚未銷售的商品房可滿足我縣2-3年的銷售量。此外我縣目前的商品房價格與去年相差不大，而周邊縣市已達(dá)4000元/平方米左右，再加上這兩年人工、建筑材料價格的上漲，房價未能得到相應(yīng)增長，目前的房價與成本價基本持平，甚至有的小區(qū)房價已低于成本價，開發(fā)商壓力增大。

3、企業(yè)資金嚴(yán)重短缺，發(fā)展趨于停滯狀態(tài)。目前我縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顟B(tài)趨于停滯，主要由于資金的“三個難”：一是社會融資難，近段時間出現(xiàn)的集資風(fēng)潮使得絕大部分集資者不敢將錢再交給房地產(chǎn)開發(fā)商，開發(fā)商失去了一個重要的資金來源渠道；二是銀行貸款難，受國際金融危機(jī)、宏觀政策以及集資風(fēng)潮中開發(fā)商信用受損的影響，銀行減少或嚴(yán)格控制了對開發(fā)商的信貸支持；三是股本金注入難，房地產(chǎn)行業(yè)的不景氣，股東投入的股本金難以如期收回，預(yù)期收益未能實(shí)現(xiàn)，制約了股東再次投資。如：同心房產(chǎn)由于缺少現(xiàn)金和銀行信貸支持，水境佳苑第四期工程建設(shè)已停工；金豐房產(chǎn)由于資金短缺，不能支付到期的本金和利息，項(xiàng)目已于10月初停工；廣和、富錦園等房產(chǎn)公司，由于現(xiàn)房賣不了，開發(fā)成本不斷累計(jì)增加，只能賣一套吃一套，股本金無法歸還。

㈡**房地產(chǎn)發(fā)展的有利因素。

1、“小縣大城”發(fā)展戰(zhàn)略一以貫之地深入實(shí)施，農(nóng)村人口加速向城市轉(zhuǎn)移，加大了對住宅的需求。“小縣大城”戰(zhàn)略對房地產(chǎn)業(yè)最直接、最顯化的作用就體現(xiàn)在大量農(nóng)村人口涌入縣城，而這涌入的大量農(nóng)村人口勢必有一部分要購買商品房或二手房，這將在一定程度上促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。同時由于經(jīng)濟(jì)外向度的不斷擴(kuò)大，進(jìn)入**的企業(yè)越來越多，外來務(wù)工的人員不斷增加，愿意扎根**的外來人員越來越多。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2008年外來務(wù)工人員在我縣購房達(dá)98套，占當(dāng)年購房數(shù)的23.65％。

2、居民可支配收入的提高，促使我縣住宅消費(fèi)能力大幅提升。據(jù)資料統(tǒng)計(jì)，當(dāng)一國人均GDP達(dá)到600—800美元時，房地產(chǎn)業(yè)特別是住宅業(yè)開始步入高速發(fā)展期；當(dāng)人均GDP達(dá)到1300-8000美元，這個地區(qū)的房地產(chǎn)便步入住房需求、房價調(diào)整最快的高增長期。2007年，**縣城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到14556元，即2713美元，屬于高增長期。經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，居民可支配收入的提高，必將給**房地產(chǎn)業(yè)帶來巨大的商機(jī)。

3、我縣商品房銷售價與周邊縣（市、區(qū)）相比較低，相對來說潛力尤在。我縣的房價與兄弟縣市相比，結(jié)合縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平分析，處在一個比較合理的區(qū)間。目前，景寧商品房銷售均價為3600元/平方米左右，龍泉是3700元/平方米左右，而**商品房銷售均價為3200元/平方米左右，在全市可以說是最低的。鄰近縣（市）那些把房地產(chǎn)作為投資增值的人將必定會選擇**。

三、正確研判國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策走勢

2008年下半年以來，基于宏觀經(jīng)濟(jì)的新形勢，央行和財政部分別從貨幣政策和財稅政策調(diào)整的角度，圍繞支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，立足于“支持?jǐn)U大內(nèi)需和居民購買普通自住房”的原則，提出一系列刺激房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策措施。12月20日，國務(wù)院辦公廳又專門出臺了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》，要求加大保障性住房建設(shè)力度，進(jìn)一步鼓勵普通商品住房消費(fèi)，支持房地產(chǎn)企業(yè)積極應(yīng)對市場變化。概括起來說，主要體現(xiàn)在以下幾個方面：一是首次購房契稅降低，從2008年11月1日起，對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到

1%。二是個人買賣住房印花稅征收暫免，從11月1日起，個人銷售或購買住房的暫免征收印花稅，財政部同時明確指出，地方政府可制定鼓勵住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策。三是個人賣房土地增值稅征收暫免。從2008年11月1日起，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。四是首套房貸款利率和首付款比例優(yōu)惠條件增多，居民首次購買普通自住房或改善型普通自住房貸款利率下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20%。五是公積金貸款利率下調(diào)，下調(diào)后五年期以下(含)由現(xiàn)行的4.32%調(diào)整為4.05%，五年期以上由現(xiàn)行的

4.86%調(diào)整為

4.59%，分別下調(diào)0.27個百分點(diǎn)。六是商貸利率優(yōu)惠增加，自2008年10月27日起，商業(yè)性個人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20%。七是政府加大保障性住房建設(shè)規(guī)模，今后將加快廉租住房建設(shè)，規(guī)范廉租住房和經(jīng)濟(jì)適應(yīng)住房，保障城市低收入家庭住房需求，加大實(shí)物配租力度，擴(kuò)大廉租住房租賃補(bǔ)貼范圍，推進(jìn)棚戶區(qū)(危舊房)改造。從中可以看出國家一系列政策的出臺，主要是從降低房屋造價成本、降低開發(fā)商資金壓力、增強(qiáng)購買力的角度維持房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，防止大起大落。但也要看到，政策的出臺雖然從長遠(yuǎn)看是重大利好消息，但短期內(nèi)可能還會加重人們對新的救市政策出臺的預(yù)期。據(jù)有關(guān)方面調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，91%的被調(diào)查者認(rèn)為一年內(nèi)房價將下跌，91.2%的被調(diào)查者認(rèn)為現(xiàn)在不是購房良機(jī)，國家還將會出臺更多的政策。

四、保持我縣房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的對策建議

㈠加大保障性住房建設(shè)，實(shí)現(xiàn)政企雙贏。

加快保障性住房建設(shè)既是保障民生的需求，也是拉動經(jīng)濟(jì)的需求。但我縣的保障性住房建設(shè)可以根據(jù)我縣房地產(chǎn)市場商品房空置率較高、存量房較多這一實(shí)際情況，因地制宜，采取政府以成本價或略高于成本價的價格向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“團(tuán)購”商品房，再通過整合資源、加大補(bǔ)助等形式以適當(dāng)?shù)膬r格作為廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、拆遷安置房和農(nóng)民下山轉(zhuǎn)移用房。這樣，不僅為政府保障性住房建設(shè)減少了規(guī)劃、選地、建設(shè)等環(huán)節(jié)，而且可以使保障性住房迅速到位，加快保障性住房建設(shè)進(jìn)度，盡早解決中低收入者住房困難問題。此外，開發(fā)商也能減輕空置壓力，加快資金周轉(zhuǎn)，真正實(shí)現(xiàn)政企雙贏。

㈡建立協(xié)調(diào)溝通機(jī)制，加大銀行信貸支持。

多年來，在國家宏觀政策調(diào)控下，我縣大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目難以從國有商業(yè)銀行得到信貸支持，企業(yè)因而轉(zhuǎn)向企業(yè)內(nèi)部職工集資，并逐步擴(kuò)展到向社會公眾融資，以解決項(xiàng)目資金短缺問題。這種應(yīng)是小額短期周轉(zhuǎn)的臨時措施逐年演變?yōu)橐环N長期行為，集資規(guī)模也越來越大，這不僅使企業(yè)背上了沉重的負(fù)擔(dān)，更加重了資金使用周期的不確定性，稍有風(fēng)吹草動，集資人便趕緊抽回資金，對企業(yè)正常經(jīng)營以及社會穩(wěn)定埋下了隱患。因此，結(jié)合目前國家實(shí)行適度寬松的信貸政策，金融部門要加大信貸支持力度，增加有效的信貸投入，支持符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)的正常合理信貸需求，同時支持企業(yè)及時辦理住房按揭貸款手續(xù)，有效支持房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。同時，有關(guān)部門還要積極幫助企業(yè)拓展新的融資方式與渠道，大力發(fā)展多元化的房地產(chǎn)金融市場，引導(dǎo)鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用股本融資、項(xiàng)目債券融資、住房抵押貸款證券化等多種形式，確保房地產(chǎn)投資的融資需求。

㈢出臺優(yōu)惠政策，促進(jìn)市場健康發(fā)展。

相關(guān)職能部門要堅(jiān)決貫徹國家出臺的契稅、印花稅、土地增值稅調(diào)整減免政策，同時政府可根據(jù)我縣實(shí)際制定鼓勵住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策和補(bǔ)貼政策。如為刺激房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展，麗水為商品房購買者給予每平方米1000元的補(bǔ)貼，松陽則給予每平方米500元的補(bǔ)貼，我縣雖然出臺了《關(guān)于解決城鄉(xiāng)居民住房困難的若干意見》的補(bǔ)貼政策，但至今未真正落實(shí)到位。而且，目前隨著國家政策的調(diào)整和形勢的變化，該政策也應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整，以刺激購買需求，推動房地產(chǎn)市場發(fā)展。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目完工前的預(yù)售收入，要按國家稅收政策規(guī)定的預(yù)計(jì)利潤率下限標(biāo)準(zhǔn)預(yù)征企業(yè)所得稅，實(shí)行按季預(yù)繳、按年清算。要根據(jù)**房地產(chǎn)市場發(fā)展實(shí)際，科學(xué)合理地確定土地推出的節(jié)奏、數(shù)量、結(jié)構(gòu)和價格，不斷優(yōu)化土地出讓條件，吸引有實(shí)力的開發(fā)企業(yè)參與開發(fā)建設(shè)。可參照《麗水市人民政府關(guān)于取消暫停降低部分收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)的通知》，適當(dāng)減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，優(yōu)化企業(yè)環(huán)境和改善民生。此外，要加強(qiáng)對我縣城市建設(shè)、城市發(fā)展和房地產(chǎn)發(fā)展前景的宣傳，客觀、公正地報道房地產(chǎn)市場情況，加強(qiáng)對法律法規(guī)以及購房和購房投資風(fēng)險等知識的宣傳，引導(dǎo)廣大群眾樹立正確的住房消費(fèi)觀念。

㈣積極開展自救，盡快走出低迷狀況。

新一輪的房地產(chǎn)調(diào)控政策不是開發(fā)商期待的簡單“托市”，它一方面強(qiáng)調(diào)放松銀根，鼓勵消費(fèi)；另一方面強(qiáng)調(diào)調(diào)整結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)市場。開發(fā)商要抓住這一有利時機(jī)，采取積極的自救措施，讓企業(yè)走出低迷局面。首先，重新進(jìn)行成本核算，適當(dāng)降低房價。根據(jù)對開發(fā)項(xiàng)目的成本核算，目前，開發(fā)商應(yīng)采取保本或少量虧本來促銷，刺激消費(fèi)者購買欲望，以解決目前資金緊張問題，也可減少房源，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展。其次，重塑形象，提升企業(yè)信用。在今年的集資風(fēng)潮中，廣大集資戶對房地產(chǎn)企業(yè)的印象一落千丈，要想挽回民心，重獲社會集資，就必須提升自身的企業(yè)信用，對尚未到期的集資款要千方百計(jì)想辦法按時支付利息，對到期的集資款及時償還本金，通過媒體輿論宣傳，作出承諾，增加集資戶對企業(yè)的信任，改善企業(yè)形象。最后，認(rèn)真履行自身責(zé)任義務(wù)，提高質(zhì)量和服務(wù)水平。開發(fā)商要做好自身建設(shè)，不僅要增強(qiáng)自身的法律意識，認(rèn)真履行自身責(zé)任義務(wù)，而且要提高商品房的質(zhì)量和品味，建設(shè)融舒適、整潔、節(jié)能、環(huán)保于一體的高品位人居住宅環(huán)境。同時做好物業(yè)管理、售后服務(wù)工作，吸引更多的居民購買商品房。

㈤強(qiáng)化土地供應(yīng)管理，促使供求平衡。

根據(jù)房地產(chǎn)市場需求及價格，制定合理的土地供應(yīng)計(jì)劃，把握好房地產(chǎn)開發(fā)節(jié)奏，從源頭上調(diào)控房地產(chǎn)市場。一是堅(jiān)持“凈地”出讓，避免“毛地”出讓，使供應(yīng)的建設(shè)用地能夠及時轉(zhuǎn)化為市場上供應(yīng)的房屋，增加調(diào)控的及時性；二是實(shí)行大幅地塊整體出讓，避免小幅地塊出讓，造成零星分散建設(shè)，也不利于配套建設(shè)；三是實(shí)行建設(shè)條件意見書制度，作為土地出讓的附件一并公布，并作為監(jiān)管的依據(jù)。四要優(yōu)化商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。重點(diǎn)發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房，以增加有效供給，滿足大眾需求。而高層和小高層建筑由于造價成本高、公攤面積大、物業(yè)管理費(fèi)用高，不適合**大眾消費(fèi)水平，應(yīng)謹(jǐn)慎審批建設(shè)。