房屋租賃業稅收征管調研報告

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近年來，隨著社會主義市場經濟的建設和發展，各地城市化進程加快，房屋租賃在我國逐漸發展成為一種行業，給各地的房屋稅收征管工作提出了新的課題。

一、我國目前房屋租賃業所呈現的主要特點

房屋租賃業是指自然人、法人及非法人單位以其擁有所有權或處置權的房屋建筑物在合同規定期內讓渡使用權，并獲取一定經濟利益的行為。從用途上可

分為營業用房出租、辦公用房出租和住宅用房出租；從租賃方式上可分為直接出租、中介出租、變相出租、轉租和再轉租等類型；從權屬性質上可分為私房出租、公房出租、公房私租等。其主要特點：

1、隨經濟的發展而發展。它在市場經濟發展中，城市化和大量富余勞動力涌入城市經商和就業的情況下，迅猛興起，日趨活躍。

2、點多面廣、隱蔽性強。個人私房出租戶在現有的房屋出租戶構成群體中占主體地位，私下交易多；變相出租現象大量存在，如以親戚免費使用為名私下出租、以提供場地合作經營為名實際并不承擔相應的經營風險卻按期收取固定的租金；以合作建房為名，承租方以基建款沖抵租金等等，租金支付方式具有較大的隱蔽性和不確定性，稅收征管難度較大。

3、所涉及的地方稅種多。經營性房屋應收房產稅、土地使用稅（法律規定建制鎮、工礦區以上）等，租賃業房屋還包括營業稅、城建稅、教育附加、印花稅等。

4、名義稅收貢獻率較高。以個體出租門點為例：某人于2002年元月1日出租一縣城商業門點，合同確定租期為一年，年租金收入30000元，根據相關稅收法規，該人應納地方各稅如下：房產稅30000×12%=3600元，營業稅3000×5%=1500元，城建稅1500×5%=75元，教育費附加1500×3%=45元；印花稅30000×1‰=30元；個人所得稅（每月）[30000/12-800-(3600+1500+75+45+30)/12]×10%=126.25元(現行房屋租賃業個人所得稅減10%稅率征收)。全年應納個人所得稅1515元；各種稅費相加得出該人全年應納地方各稅（t）為6765元。即稅收貢獻絕對值為6765元；該納稅人的收入（c）為30000元，其稅收貢獻率pt=t/c×100%=6765/30000×100%=22.55%。

二、當前房屋租賃業稅收征管中存在的問題

1、房屋出租戶納稅意識淡薄，主動申報納稅少。近年來，各地房屋出租戶主動申報納稅的人數雖然逐年有所增加，但總體而言，納稅人自覺申報納稅的比例仍然不高，特別是個人房屋出租戶依法納稅的意識仍有待于進一步增強。

2、個人私房出租業務稅收負擔重，征管難度大。在開征房產稅的地區，房屋出租收入的名義稅收負擔高，其中個人最高可達27.65%以上（其中房產稅12%，租賃營業稅、城建稅及教育費附加5.5%，印花稅0.1%，個人所得稅10%，另外還有土地使用稅、政府有關基金、費用），并且個人的同一出租收入既要征房產稅，又要征收營業稅和個人所得稅，明顯存在重復征稅的現象。這種高稅負的名義負擔率不但增加了該項稅收征收管理工作的難度，同時也催生了一部分房屋出租人偷逃稅收的動機。

3、稅務機關稅收監控手段較落后，稅收漏洞多。房屋租賃業納稅主體多元化、課稅對象多樣化、租金標準復雜化、現金交易普遍化，大大增加了稅務機關對該項稅收的征管難度；同時，由于征收成本高，征收效率低，在“任務至上”的稅收考核計劃管理體制下，稅務機關往往對面廣量小、稅源分散的房屋出租稅收沒能給予足夠重視，在監控手段落后，國家稅收法規相對滯后情況下，造成許多業戶游離于稅收監管之外，使稅收增長速度大大低于其稅源增長速度。

4、涉及稅種過多且計稅依據不同，操作上不便。有關房屋租賃業所涉及的稅種最少有3種，多則7—8種，甚至上10種。這不僅使稅收征管帶來諸多不便，不便于征納雙方的理解和執行；不同行政區劃適用稅種的多寡，造成征納矛盾的激化，同時有損稅收法律公允、公正和嚴肅性；出租和自營房產稅收計稅依據不同以及分別適用不同稅率，納稅人抵觸情緒較強。

5、有關政策法規法律效力欠缺，易引起稅務糾紛。如國家稅務總局1998年下發《關于加強對出租房屋房產稅征收管理的通知》文件規定“對出租房屋征收房產稅，出租房屋的單位和個人未按規定向房產所在地的主管稅務機關在清理檢查時，可規定承租人為房產稅的代扣代繳義務人”。在征管工作中具有很強的現實操作性，但將承租人規定為代扣代繳義務人與現行《征管法》相違背，同時縱容了應納稅義務人逃避納稅、不主動申報納稅，并在具體工作中，由于法律效力不夠，容易引起稅務糾紛。

三、加強房屋租賃業稅收征管的對策和建議

1、加強稅法宣傳，增強人們依法納稅意識

大力進行稅法宣傳既是稅務部門政務公開的內容，也是房屋租賃業稅收征收工作順利開展的保證。由于房屋租賃業稅收涉及稅種多，征收起步晚，個人私本文章共2頁，當前在第2頁上一頁[1][2]房出租戶多且納稅意識普遍較差。為此，要加大投入，擴大宣傳效果，做到征收與宣傳相結合，做好各項服務，使房屋租賃業稅收深入人心，引導大家自覺申報納稅。

2、提高立法層次，提升有關政策法規效力

進一步完善稅收法律體系，提高稅收征管辦法政策的立法層次，使有關房屋租賃業稅收管理的行政規章有足夠的法律效力。同時，積極借鑒國際經驗，

堅持“寬稅基、少稅種，低稅率”的原則，將房屋租賃業稅收如房產稅、土地使用稅統一征收營業稅，設計合理的房屋租賃業營業稅稅率，建議選擇18%—20%之間較為適宜。

3、完善稅收管理辦法，健全稅收監控機制

(1)建立健全以房屋租賃合同（協議）為主要內容的房屋租賃業稅務登記管理制度，租賃雙方必須在《房屋租賃合同》簽訂后30日內持合同文本向主管地方稅務機關報驗貼花，并在規定期限內辦理稅務登記。

(2)探索和建立由付租方代扣代繳房屋出租稅款的征管辦法，嚴格實行由稅務機關開具《房屋租賃業發票》，承租方憑發票支付租金的制度，如果出租方未提供發票，承租方有權拒收。出租方不在當地的，由承租方扣留相當于應付租金30%的款項，于房屋租賃合同規定付款期到期之日15日內向主管稅務機關申報納稅。

(3)實行房屋租賃業稅收征繳情況的定期公布和舉報獎勵制度，對于各類出租房屋，稅務機關進行定期普查，摸清稅源，掌握底數進行動態跟蹤管理，并在廣泛調研的基礎上，根據房屋的地段、樓層、用途，分門別類進行管理，及時制定相對合理又與市場租金比較接近的最低租金標準，對于所提供租金收入明顯低于計稅租金標準又無正不當理由的，則按計稅租金標準征稅，規范租賃行為。

(4)建立健全以公安、房管、房屋租賃中介機構、居委會、村委會、物業管理等為依托的房屋租賃業稅收代征網絡和協稅護稅網絡，進一步提高對房屋租賃業稅源監控水平。

4、堅持依法治稅、加大違法行為打擊力度

簡化辦稅程序，引導納稅人自行申報納稅。建立催報催繳機制以及房屋租賃稅收的專項整頓、定期巡查制度，進一步加強對零星、監時稅源和漏征漏管戶的稅收征管。建立主動申報優惠稅率、被動補稅高檔稅率的納稅申報誘導機制，對查出和被舉報存在偷逃稅行為的納稅戶，按高稅率進行補稅和罰款；對不履行代扣代繳義務的單位和個人，按新《征管法》及其實施細則有關規定處理，增加偷稅的風險成本，降低偷逃稅的預期收益。強化稅務人員自身素質建設，提高征管和檢查水平，防止稅收執法中的不規范行為。

5、充分發揮網絡依托作用，堵塞征管漏洞

充分依托信息化手段，實現與城建、房產、計劃、規劃、公安等部門信息共享；協調規范同有關部門的租賃合同的文書管理，建立定期呈報(送)制度，從而實現對房屋出租稅收的即時、動態、有效的監控，堵塞征管漏洞。