縣級物業收費管理調研報告

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隨著城市建設規模的不斷提高和擴大，物業管理也逐漸深入到百姓生活中間。目前在縣城內的物業管理雖然不如大中城市，但也逐步趨于正軌。在這漸進的過程中，我們物價部門應該充分發揮好政府引導作用，恰當地利用價格管理職能，促進物業管理的良性發展。

一、縣級物業管理公司的現狀

縣級物業管理公司的管理范圍主要是居民住宅。一般來說，居民住宅中的經濟適用住房，其物業管理由房管局下設的物業管理公司負責；其他住宅或者商用樓由原房地產開發商成立物業公司負責管理，很少有專門從外界引入專職的物業管理公司進行獨立管理和運轉。因此，房屋建設方和物業管理方一般都有直接的隸屬關系，在經營理念、盈虧補缺等方面都有著千絲萬縷的關系。

從整體的物業管理公司經營情況看，物業管理公司主要負責母公司--房地產開發商所建設的樓盤管理，主要收費有物業管理費、小區停車場收費以及各類代收費用。物業管理收費依據《河北省物業服務收費管理實施辦法》，主要是分為兩種價格模式：一是普通住宅的物業管理費，實行政府指導價格；二是高檔住宅、商業用樓實行市場調節價。根據這一指導原則，我們會同市房管局等相關部門，2004年在召開制定物業管理費聽證會的基礎上，制定了我市的普通住宅物業管理三級收費方案，并得以執行。但隨著城市建設、物業管理水平、城市居民生活水平、經濟發展水平等因素的不斷提高，原有的物業收費標準確已不能適應形勢的發展，不少物業管理企業認為收費標準偏低，甚至有些單位違反備案管理，擅自調高收費；與此相對應的是消費者對物業管理的要求在逐步提高，對收費標準也充滿質疑和不滿，反映和意見頗多。

二、目前物業管理中存在的問題

（一）借前期物業管理合同的簽訂，提高物業管理收費。在房地產開發商交房的同時，一般要簽訂《前期物業管理合同》，主要是明確物業管理收費，為以后的正式物業管理合同進行鋪墊，服務的水平和項目有欠缺；基本上后期正式合同的價格只能高不會低，而且實際服務水準不可能再提高。不少房地產開發商借此機會，一路調高了物業收費標準，而購房的消費者為了拿到鑰匙也不得不接受。比如今年交房的物業費均在0.5元/平方米左右，遠遠高于原來的一級收費標準。

（二）物業管理公司在運轉一段時間后擅自調高價格。不少住宅小區的物業管理公司聲稱入不敷出，經營處在嚴重虧損狀態，部分公司不履行調價申報制度，也不與業主委員會協商或者征求大多數居民意見，擅自調高物業管理費，時有突破政府指導價的浮動幅度，與業戶發生矛盾。如某小區的物業費由原來的一級收費標準一下子提高到了0.7元/平方米，服務水平卻未見提高。

（三）部分小區的物業管理公司不執行價格備案制度和價格公示制度。物業管理費的備案制度是在《河北省物業服務收費管理實施辦法》中規定的，因此，作為一項價格管理制度，就必須得到落實。然而有少數物業公司不來備案，對此種行為我們又沒有合理準確的處罰依據，《價格法》以及《價格違法行為處罰規定》中遍尋無果，造成一些物業管理公司的僥幸心理，嚴重影響了我們執法的嚴肅性；同時在收費公示方面，也存在著公示內容不全面、公示的標準和服務內容含混不清的問題，甚至有不公示的情況。

（四）住宅小區停車場收費問題存在爭議。小區停車場收費屬于國家定價，必須辦理《收費許可證》。目前規格較低小區內的停車場是免費的，部分高檔小區建有地下停車場，車位已經賣給了業主，但物業公司因管理上需要，彌補燈、水、電以及管理人員等開支，收取了車位管理費、租用車位管理費以及臨時停車費等費用。如某小區把地下停車場以9萬元的價格賣給了業戶后，每月還收取車位管理費30元；租車位、臨時停車等也收費不等。這些都屬于停車收費衍生出的項目，應該采用什么樣的價格形式來管理并無恰當依據。

（五）對普通住宅小區和高檔住宅小區的定義模糊，造成監管不力。在《河北省物業服務收費管理實施辦法》中，明確了普通住宅小區物業管理實行政府指導價格，高檔小區、商業用樓實行市場調節價格。但在這個《辦法》中，并沒有明確什么是普通住宅小區，什么是高檔住宅小區。目前，在縣城小區住房建設中，6層以上和有電梯的樓盤、別墅很多，有不少小區是混建的。那么，從價格管理上該怎么劃分普通和高檔呢？一個住宅小區是不是可以同時存在多種物業費標準？如果說以6層以下、不帶電梯的住宅為界線劃分普通小區和高檔小區的話，那么在《河北省物業服務收費管理實施辦法》和相關的物業管理收費的文件中規定“對住宅電梯和加壓供水設施的維護費用實行政府指導價”與此相悖，因為這些是高檔小區的設施，應屬于高檔住宅小區市場調節的價格內容，市場調節價格的原則是自負盈虧。

（六）物業收費管理備案制度存在缺陷。目前我們要求的物業管理費備案，要求物業公司也必須按規定上報與業主簽訂的物業管理合同，或者是與業主委員會簽訂的合同。這是理論上的程序，在實際中執行不力。因為在房地產商交房時，根本不可能有業主委員會，就是在居住年久的小區內，擁有業主委員會的也寥寥無幾。這樣，因為缺少了備案硬件，造成物業管理公司備案不合格，甚至有的物業公司干脆就不備案。目前看來，實現了前期物業備案的寥寥無幾，提價備案的也是以前備案的公司，少而又少。

三、建議和對策

（一）建議上級物價管理部門盡早協同建設部門、房管部門對普通、高檔住宅小區做出規范性定義，至少應該在價格管理方面有個較為明確的界定，以便切實對普通住宅小區的物業收費管理到位，制定切實可行的物業管理收費標準，實現物業管理公司良性運轉，解決業主對物業收費疑惑和矛盾；同時徹底放開高檔小區的物業收費管理，使物業管理企業自主決定收費項目和標準，發揮物價部門的引導作用，促進物業公司的健康發展。

（二）建議上級物價部門明確下放的物業收費管理權限，以便使當地物價部門能夠根據當地的實際情況，及時監審物業管理成本的變動，制定切合本地經濟和消費水平的物業收費區域性標準；同時要明確物業管理中存在的其他收費，如停車場收費、車位管理等收費的核定權限、標準以及格管理形式、制定原則，以利于基層物價部門的管理和規范。

（三）認真開展縣區的物業管理收費水平的調查研究，按照當地的生活水平和消費水平核定，制定相應的價格標準。筆者以為，應當實現以下目標：對普通住宅小區，應該實現一個總體的區域性的指導價格標準，既要實現一定時期內的穩定，又要兼顧經濟社會的發展變化情況，具有一定的前瞻性；對于高檔小區，應當本著合理利潤的原則，適時開展高檔小區物業成本調查，公布社會平均價格，建立高檔小區經營成本公示制度，抑制不當得利和虛高收益問題；對于住宅電梯、供水輔助設備等設備維護費用的標準，應該核定社會成本，予以監督；實現一小區多級物業收費標準。

（四）完善價格備案制度，制定切實可行的處罰措施。價格備案制度是在房地產價格、物業管理收費方面經常使用的，由于它過于籠統，而且有時還偏于教條，應該予以糾正。特別是在價格管理中，要特別明確處罰依據和條款、處罰幅度，使那些不履行價格備案制度的單位得到重創，維護我們價格執法的嚴肅性。

（五）建議重新在物業收費管理中實行《收費許可證》制度。物業管理收費、停車場收費以及代收費用都基本上是政府指導價、定價的管理方式，辦理《收費許可證》既有據可依也便于管理；在《價格法》對備案制度無處罰條文的情況下，應用《收費許可證管理辦法》進行處罰，也不失為一個亡羊補牢的措施。