廉租住房保障問題的調研報告

導語：廉租住房保障問題的調研報告一文來源于網友上傳，不代表本站觀點，若需要原創文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

針對貴州省首創廉租住房“租售并舉”引起部分人士疑慮的問題，我們曾于2009年9月初以《對廉租住房保障問題的探索與思考》一文，就比較集中的“保障對象錯位、保障面積超標、國有資產流失、缺乏退出機制”四個質疑闡述了我們的觀點。在此，再就廉租住房保障下一步發展問題談談我們的思考。

一、實行“租售并舉”的廉租住房出售部分可先行與經濟適用住房并軌。我們在《對廉租住房保障問題的探索與思考》一文中曾提到“可將超出保障面積部分，按經濟適用住房計價并區分產權”，實質上就是將實行“租售并舉”的廉租住房出售部分與經濟適用住房并軌?，F行政策有無依據呢？2007年11月8日建設部等九部委《廉租住房保障辦法》（第162號令）第二條規定“城市低收入住房困難家庭的廉租住房保障及其監督管理，適用本辦法”。2007年11月19日建設部等七部委《經濟適用住房管理辦法》（建住房〔2007〕258號）第二條規定“本辦法所稱經濟適用住房，是指政府提供政策優惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標準建設，面向城市低收入住房困難家庭供應，具有保障性質的政策性住房”。這兩條規定，分別從廉租住房保障辦法適用范圍和經濟適用住房內涵界定角度指向城市低收入住房困難家庭，且兩條規定后款一字不差表述為“本辦法所稱城市低收入住房困難家庭，是指城市和縣人民政府所在地鎮的范圍內，家庭收入、住房狀況等符合市、縣人民政府規定條件的家庭”。由此可看出，兩者不管是保障范圍描述，還是對“城市低收入住房困難家庭”的解釋，都是一致的。兩者主要區別在于：一是廉租住房套型建筑面積控制在50㎡以內，而經濟適用住房建筑面積控制在60㎡左右；二是政府財政對廉租住房建設有一定資金補助，而對經濟適用住房建設無資金補助；三是經濟適用住房保障方式是出售，廉租住房保障方式是租賃補貼、實物配租以及各地正在探索的廉租住房部分出售（副總理2009年8月10日在推進城市和國有工礦棚戶區改造工作座談會上指出“有的地方對當下無力購買住房的，采取租售并舉的方式，待居民收入提高再行購買后，取得完全產權”。我們理解，這是對“租售并舉”方式的認可）。綜合比較廉租住房與經濟適用住房的聯系與區別，可以看出，兩者本質相同（均屬保障性住房性質）僅形式有異而已。因此，可以先行將實行“租售并舉”的廉租住房出售部分與經濟適用住房并軌。兩者并軌后可融合兩種保障方式各自的長處：既采用建筑面積在60㎡左右的經濟適用住房面積標準以適應人性化要求并可考慮較長遠的住房需求，又結合了50㎡以內國家政策性資金補助的規定。

為何只提出廉租住房出售部分先行與經濟適用住房并軌而不是完全并軌呢？一是因國家大政策有廉租住房與經濟適用住房之別。二是就低收入家庭而言，其收入也有層次差異，對其住房保障政策不能整齊劃一。首先，收入相對較高的低收入家庭可購買經濟適用住房；其次，具有一定經濟承受能力的低收入家庭可購買廉租住房；再次，最低收入家庭則可租住廉租住房或領取租賃補貼到市場租房。三是在現階段需要與可能之間，完全并軌還存在國家和地方財政承受能力的制約。

二、改按面積標準補助為按套數補助。既然廉租住房出售部分和經濟適用住房并軌后建筑面積可在60㎡左右，則該房屋建筑面積可能浮動且超過50㎡。在可供出售的廉租住房建筑面積浮動的情況下如何計算補助標準呢？我們認為，可改現行按每平方米標準補助為按每套（每戶）補助廉租住房建設。這樣，一是中央及省級財政僅在總盤子內改變補助方式，補助資金總量可不增加；二是可避免縣、市為追求中央、省級財政補助資金而擴大廉租住房建筑面積的情況發生；三是能賦予地方政府結合當地實際對單套可出售廉租住房建筑面積的一定調劑權力，以考慮保障家庭人口、性別、代際、民族等結構因素，盡可能滿足人性化需求。有的人士對我們原來已經回應的廉租住房出售不存在國有資產流失問題提出了新的質疑，即廉租住房在滿足轉售條件后房產價值溢價是國有資產流失。副總理在推進城市和國有工礦棚戶區改造工作座談會上指出“現在明確廉租住房建設和棚戶區改造要進行資金統籌、規劃統籌”、“讓群眾擁有完全產權和部分產權，增加群眾財富，既有利于推動棚戶區改造，又有利于增加群眾對生活和未來的希望”。我們理解，就是可以對廉租住房、棚戶區改造保障家庭讓利。因此，廉租住房出售后關鍵在于規定年限內嚴禁上市和私下交易，而在住滿規定年限并補繳土地收益和有關稅費后自主轉售的收益應歸購房人。同理，在我國住房制度改革進程中，房改房、經濟適用住房雖無政府直接資金補貼，但均有國家讓利成分在內，相較廉租住房出售而言，只是讓利對象不同而已。既然房改房、經濟適用住房滿足轉售條件后的溢價均歸購房人（單位職工、中低收入家庭，注：原經濟適用住房售房對象為中低收入家庭），廉租住房達到規定居住年限且低收入家庭通過自身努力有一定經濟實力后購買商品住宅，而轉售廉租住房所得溢價收益，為何又不能讓利于他們呢？況且，有關規定已明確廉租住房由政府優先回購。

三、“租售并舉”是多渠道融資推進廉租住房建設的有效方式。針對廉租住房面積浮動，導致資金總量尤其是地方配套增大的問題如何解決？對于中央及省級財政而言，其原對廉租住房建設的中央預算內投資及省級補助總盤子不變，可以不額外增加負擔。對于地方配套而言，因為廉租住房可以出售，將出售所回籠的資金又投入到廉租住房的在建項目，既能緩解地方政府財政資金投入不足的問題，又能形成一條建房資金鏈實現循環利用，還能加大廉租住房項目建設力度加快擴大實物保障覆蓋面。這樣的制度安排，并未增加財政負擔，因為除財政投入這個渠道而外，融匯了低收入住房困難家庭力所能及的投入，匯聚了各方面的努力共同解決住房保障這一個社會性的民生問題。尤其是對保障對象購買廉租住房而言，其在承擔力所能及的力量的同時，又得到了國家的政策優惠，實現擁有一套自己的房屋（政府與購房者共有產權）的夢想，還可以通過產權抵押增加改善生活條件的手段。對于社會而言，廉租住房出售，利于使保障家庭有恒產、有恒心，進而促進社會和諧穩定。所以，廉租住房出售，實際上是“政府主導出資，低收入家庭湊資”，共同加快解決低收入家庭住房困難的一件利國惠民之事。對廉租住房出售回籠建設資金，有的人士提出這樣一個問題，廉租住房出售回籠資金投入在建項目后，保障范圍擴大反過來會加劇資金投入的壓力。其實，對政府而言，劃定的住房保障范圍就是低收入住房困難家庭（低收入和住房困難兩條標準由市縣人民政府確定），在此范圍之內的，都是必須要保障的對象，都應該實現應保盡保。所以，不存在保障范圍擴大的問題，反而是通過廉租住房出售回籠資金加快建設，相對提前為保障對象提供了住房保障。

四、實物配租廉租住房建筑面積應控制在50㎡以內。實行“租售并舉”的廉租住房出售部分與經濟適用住房并軌后，建筑面積可在60㎡左右，是考慮到低收入住房困難購房家庭：一是有一定經濟承受能力，二是愿意購買，三是可實現其“居者有其屋”的夢想，四是其必然要考慮到家庭成員結構對面積的需求以及較為長遠的打算等方面因素而綜合確定的。而對于沒有一定經濟承受能力只能實行實物配租的低收入家庭，現階段用于實物配租的廉租住房建筑面積只能控制在50㎡以內，這是因為：一是政府財力所限，最低層次的住房保障標準不可能過高；二是政府當前只能優先解決“住有所居”問題，以后才能逐步解決“居者有其屋”的問題；三是享受實物配租的保障家庭大多靠低保金生活，要考慮其租金承受能力?！氨Ｕ闲宰》渴嵌档椎摹?，因此新建廉租住房必須首先留出足夠房源滿足實物配租需要，對符合保障條件的如“孤、老、病、殘”等無力購買以及無意購買廉租住房的低收入住房困難家庭提供實物配租保障。在新建廉租住房保證實物配租房源之后，出售可以同步開展，有條件的地區還可實行先租后買，即首先對保障對象采取實物配租方式讓其住進去，待其具有一定經濟承受能力后，地方政府再以成本價或略低于成本的價格出售給入住的保障對象。這樣分層次且優先保證最低收入住房困難家庭的制度安排，既充分體現了我們黨“以人為本”的執政理念，又澄清了部分人士對廉租住房出售可能導致“實現時序”倒置的疑慮（“實現時序”倒置，即廉租住房意在從最低收入家庭到收入稍好的低收入家庭提供保障，而廉租住房出售則可能導致收入狀況較好的低收入家庭先期“安居”）。

五、可允許新建廉租住房底層修建商業性用房。根據《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》（國土資源部令第11號，2002年7月1日起施行）第四條“商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓”的規定，以劃撥方式取得的廉租住房建設用地不得建商業性用房。但依據《城市居住區規劃設計規范》（GB50180—93，2002年4月1日起修訂施行）要求，居住人口規模1000—3000人的組團（多數廉租住房項目與其相當），公共服務設施建筑面積應達362—856㎡（用地面積488—1058㎡），其中商業服務設施建筑面積應達150—370㎡（用地面積100—400㎡），且其為強制性條文，必須嚴格執行。如何執行好這兩個規定？可以允許地方自籌資金在廉租住房底層修建商業性用房，但必須補繳土地出讓金和有關稅費辦理該類商業性用房用地手續，也不能用商業面積沖抵廉租住房面積。這樣，對于該部分用地而言，已不再是無償性質，可以修建商業性用房；對于居住組團而言，也滿足了國家標準強制性要求。同時，允許新建廉租住房底層修建商業性用房，一是為保障對象提供了生活便利，可減少保障對象生活成本；二是修建商業性用房可彌補拆遷償還商業性用房的需要；三是如可出售商業性用房，回籠的資金還可彌補征地、拆遷費用的不足，利于引導地方政府劃撥較好地塊建設廉租住房；四是商業性用房可租賃給具有一定經營能力的保障對象，增加其自理能力，解決其部分生活來源；五是商業性用房產權屬住房保障部門，其租金收入可用于廉租住房物業管理和房屋維修。加之，《廉租住房保障辦法》明確“廉租住房建設用地的規劃布局，應當考慮城市低收入住房困難家庭居住和就業的便利”，住房城鄉建設部、國家發展改革委、財政部《2009—2011年廉租住房保障規劃》要求“廉租住房建設用地項目要合理布局，盡可能安排在交通便利、公共設施較為齊全的區域，同步做好小區內外市政配套設施建設”，就是廉租住房項目要盡量布局在交通條件、區位優勢好的地塊，而這樣的地塊往往商業價值較高。允許新建廉租住房底層修建商業性用房，在符合有關規定要求的前提之下，發揮日益稀缺的土地資源的最大效益，何樂而不為呢？同時，允許在廉租住房底層修建商業性用房，只是對可在廉租住房項目周邊土地上修建的商業性用房“插花”配建在廉租住房項目中而已。當然，要絕對禁止廉租住房底層修建商業性用房占用廉租住房建筑面積指標，回籠資金也必須用于廉租住房項目建設和管理，確保國家解決低收入住房困難家庭住房問題這一民生工程、民心工程不被侵蝕。

以上所述的幾點想法，均是我們結合近年推進廉租住房和經濟適用住房建設實踐，為解決具體問題而逐步形成的一些思考。當然，并不盡善盡美。在以國家法律法規為準繩的基礎之上，可能一些具體操作方式與現行某些要求也不盡完全一致。但是，我們認為，以實事求是的態度、前進發展的眼光思考問題，能夠推動工作開展。因為，往往是事物情況發生變化而修訂規定，而不是等待規定修訂之后事物才發生其需要的變化。