縣商品房調查匯報

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近幾年以來樓市經歷了一輪大起大落，商品房銷售峰點分別在年的月份以及年月份至今，而低谷則主要在年下半年。一方面，由于股市觸底致使整個宏觀經濟環(huán)境低迷；另一方面，國內為抑制房價不理性上漲，政府出臺宏觀經濟政策對房市產生了巨大的影響。然而年底政府做出相應政策刺激過度下行的樓市，使得年房地產市場未像預期那樣步入較長時間的調整期，需求方即時走出觀望，年積壓的銷售潛力迅速推動樓市進入新一輪銷售高峰，房價出現回調。

自年下半年起，多數房地產發(fā)商為了推動商品房的銷售，采取帶看房團看房的方式而非像年商品房銷售火爆時期一樣坐等購房者前去案場，此后多家房地產媒介通了看房直通車，拉攏大批量的客戶集中到樓盤案場看房并且起到明顯的引導效應，以此激發(fā)客戶的購房信心。那么消費者需求情況究竟如何?對此，筆者采集了自年月份至年月份某看房團的部分消費者需求調查問卷，并對此進行了分析。

為了更實際的體現目前縣購房主體的需求情況，本調查報告采用抽樣調查的方法共采集有效樣本251份，調查對象全部為準購房客戶，購房目的包括購買婚房、改善性住房、投資性購房(出租、轉售)等，并且根據縣商品房網上信息平臺有關商品房成交數據，從供需兩方面來說明縣商品房市場購買群體現狀。

購房需求者主要為24-30歲適婚年齡青年，月收入在3000-5000元之間，購房目的傾向于剛性需求，并且多數為首次置業(yè)，可接受房價范圍一般在30-50萬元之間，在購房決定性因素中首要考慮的為房價因素。置業(yè)者意向購買高層以及多層建筑形式的商品房居多，戶型一般為二室一衛(wèi)以及三室一衛(wèi)或三室二衛(wèi)，面積段分布以80-143.999平米為主。考慮小區(qū)周邊設施主要為超市、幼兒園、醫(yī)院、銀行等，而較低程度的去注重會所等商務設施。

從調查結果來看，影響購房者購房的決定性因素中最為主要的因素為房價，86.5%的看房者會考慮房價因素；其次為地段、交通、戶型結構、周邊配套設施以及房屋質量，其中最為重視的為交通要素以及地段要素。

一、商品房價格變化

在房地產調控政策被調整、新城發(fā)展等因素不斷釋放刺激下，縣商品住宅市場價格明顯上漲勢頭已經整整維持了一年。新房如此，存量房也如此；銷售價格如此，租賃價格也如此。這種不回頭的價格走勢毫無疑問將延續(xù)。只有討論這種價格上漲幅度是大是小才具有實踐意義。

二、供給明顯不足。

由于近些年的農轉非人口不斷增多、老城搬入新城，加大土地供應和市場現實需求。很多商品房預售一空現實趨勢是即便加大了商品住宅竣工的推量，也未必會形成市場價格下跌，最多只能產生漲幅趨緩或停滯的結果。

三、成交慣性延續(xù)。

相當一批人認為，下半年縣商品住宅成交量低于上半年，標志著縣市場不接受高房價及其快速上漲，下一步將導致拐點的出現。實際情況是縣商品住宅需求并未減少，而是因為商品住宅供給不足而導致成交量稍遜。下半年幾個月的市場成交量和上半年高峰成交月相比，雖然少了點，但遠比去年同期要好得多。縣今年商品住宅成交量遠遠大于年已成定局。下半年商品住宅成交量總體上保持了慣性延續(xù)。這樣的顯赫成就依然被媒體稱作為“房價高，老百姓在觀望”。

四、低端帶頭走高。

下半年以來，低端房屋的銷售和租賃非常活躍，各板塊價格指數漲幅都比較平均，上漲的區(qū)域也始擴大。與上半年高端市場的積極表現形成明顯反襯。存量商品房市場占據整個市場的半壁江山。一些區(qū)縣如新區(qū)，存量房交易遠遠高于增量房交易；一些區(qū)域存量房交易價格和增量房交易價格不分伯仲；存量房同樣是商品房投資市場的主要組成部分。

五、后市繼續(xù)看好。

只要經濟恢復還不穩(wěn)定，國民經濟繼續(xù)需要房地產業(yè)當領頭大哥，房地產的現行政策也不會出現大的波動。即便明后年我國經濟恢復地挺好，也不可能再出臺像前幾年那樣的全國一刀切的全面打壓房地產業(yè)的調控政策。充其量哪個地方有問題，哪個地方采取相應的措施而已。實踐已經表明，較快增長的商品住宅市場價格并沒有帶來社會的不穩(wěn)定，因為城市中多數人都有了產權房屋，老百姓住房占了家庭財富的一半。也沒有給國民經濟造成全局性波動，反倒是在經濟出現嚴重滑坡時，中國房地產是拯救中國經濟的主要產業(yè)之一。作為發(fā)展中的縣，年其房地產成交量和市場價格都將維持發(fā)展。

（一）成本推動。普通商品房價格是由成本、利潤和稅金三個部分組成，而成本占整個價格的80%，主要由土地、建筑安裝工程、附屬公共配套、公共基礎設施和前期工程等五大項。從1997年起一類區(qū)域成本分類比較，土地從355元/㎡上漲到707元/㎡，上漲98%；建安工程從555元/㎡漲到706元/㎡，上漲27%；公共基礎設施從15元/㎡漲到290元/㎡，上漲1800%；附屬公共配套設施從15元/㎡漲到150元/㎡，上漲900%。成本中，主要是土地、建安工程、公共基礎設施和附屬公共配套設施費用的提高，企業(yè)利潤標準8%雖然沒有改變，但因利潤提取是隨成本基數計提的，利潤也水漲船高。

（二）市場拉動。房價的高低從某種意義上折射出這個地區(qū)的生活水平。據調查，年市人均收入13786元/年，年市人均收入14360元/年，20年市人均收入15940元/年，增幅分別為14.1%和11%。隨著人們生活水平的提高，迫切需要改善居住環(huán)境。他們已經不能滿足于原來的一般化住房標準和周圍環(huán)境，而是向更高的居住條件邁進，他們會把房屋的質量、結構、地理位置、環(huán)保、設施配套、安全等作為改善居住的條件，而市場滿足了群眾的需求。

（三）人為炒作。一是受外界影響。國家近幾年來雖然提出了一系列抑制房價上漲的措施，但從客觀來看，房價是目前刺激和推動gdp增長的最主要因素，因此，說實在，誰都不愿看到房價有明顯下降，中央政府強調“發(fā)展是大局”，地方政府可以從土價拍賣和房地產發(fā)中收取大量的資金用于城市建設，因此，地方政府更多的是希望以房價刺激經濟增長，尋求發(fā)展政績；一些經濟學家也以“市場經濟，有市場就應隨意發(fā)展”為口號，一方面高舉發(fā)展大旗，另一方面為房產商搖旗吶喊、歌功頌德，趁機謀取利益，使得老百姓產生一定的恐慌心理，趕漲買漲，造成房價總體上揚。二是媒體商業(yè)化炒作。一部分購房消費者因缺乏對當地房地產市場真實信息的掌握，只能輕信房屋銷售商、輕信廣告和社會上的傳聞，在房地產市場中，商業(yè)傳媒為謀求商業(yè)利益，夸大其詞，夸張宣傳，這不但表現在房地產，還表現在藥品、保健品、化妝品等廣告方面，給群眾造成誤導，使群眾對其價格運行的判斷產生了偏差，人為營造了一個巨大的市場。

（四）收費混亂。一是重復收費。在商品房價格中，水電增容、防盜門、配套設施等費用已包含在房價的成本中，但發(fā)商在實際銷售時又向購房戶每戶收取—4000元，用于水電增容，防盜門及各項配套設施。二是擅自提高樓層差價。通過向購房戶收取層次、朝向、位置差等手段，使樓層差價代數和大于零，而達到變相漲價的目的。三是搭車加價。強行為購房戶購置熱水器、防盜門等，如熱水器進價1000元/臺，售價1300元/臺，防盜門進價750元/扇，售價1000元/扇，從中謀利。四是車庫、閣樓銷售收入不按規(guī)定沖減建安成本，購房戶預收款利息也不沖減購房款。五是截留政府規(guī)費。有的發(fā)商實際發(fā)面積大于建設許可規(guī)劃面積，少的幾千平方米，多的上萬平方米，從而達到少解繳政府規(guī)費目的；有的巧立名目，擅自提高規(guī)費標準，如規(guī)定收取57元/㎡，實際收取72元/㎡。六是其它價格違規(guī)問題。如不明碼標價，模糊標價，明碼虛價，不報價等等，這些問題主要是發(fā)商利益的驅動。

相對于周邊的縣城如萬縣等地區(qū)的一般房價4000-5000元相比，縣如今的一般的房價3000左右來說并不算很高即使有其它客觀因素使縣房價長勢幅度降低或叫停也絕不會降低。