宅基地登記發證問題調研報告

導語：宅基地登記發證問題調研報告一文來源于網友上傳，不代表本站觀點，若需要原創文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

進一步增強和規范鄉村個人宅基地發證工作，有利于集約節省用地，有利于促進鄉村社會穩定和經濟可繼續發展,但是在鄉村宅基地登記發證工作中，還存在很多問題，當前就鄉村宅基地發證工作中如何處理存在的問題作一些討論，提出一些對策和建議。

一、宅基地使用權的特點

宅基地使用權是依法審批由鄉村集體經濟組織分派給其成員用于建造房屋的沒有使用期限限制的集體土地使用權，屬于用益物權，宅基地使用權是一種帶有社會福利性質的權益，是無償獲得、無償使用的；宅基地使用權是農民基于集體成員身份而享有的福利保證,宅基地使用權處理了農民的基礎寓居問題。

宅基地使用權的特點:權益主體具有非凡性；只要本集體經濟組織的成員才干獲得宅基地使用權，非本集體經濟組織成員不得獲得宅基地使用權，鄉村村民房屋用地要經由鄉（鎮）人民縣政府審核，經縣人民縣政府同意；依照司法規則可以承繼，宅基地使用權獲得、行使和讓渡，必需依照《土地管理法》、《物權法》、《土地登記方法》等司法法律的規則；按照《土地管理法》明確規則，宅基地的面積不得超越省、自治區、直轄市規則的規范；鄉村村民一戶只能擁有一處宅基地，鄉村村民出賣、出租住房后，再請求宅基地的，不予同意。

《物權法》的規則：“宅基地使用權人經本集體贊同，可以將建造的住房讓渡給本集體內符合宅基地使用權分派前提的農戶；住房讓渡時，宅基地使用權一并讓渡。制止城鎮居民在鄉村購置宅基地。”鄉村集體經濟組織內部成員符合建房請求宅基地前提的,依法享有宅基地使用權；非鄉村集體經濟組織內部成員,不得請求獲得宅基地使用權，尤其制止城鎮居民在鄉村獲得宅基地；鄉村宅基地使用權只能在本集體經濟成員內流轉，嚴格制止分歧集體經濟組織成員之間流轉，宅基地使用權人未經依法同意，不得改動宅基地用處符合前提房產讓渡時宅基地還讓渡。

依據《物權法》第一百六十五條“曾經登記的宅基地使用權讓渡或許祛除的，宅基地使用權人該當實時處理改變登記或許刊出登記。”依照司法法律的規則，權益人讓渡房屋及宅基地使用權的，該當將房屋及宅基地使用權讓渡給本集體經濟組織成員內符合建房請求宅基地前提的成員，讓渡給外村成員的，必需在本村子戶而且符合建房請求宅基地前提的，讓渡后宅基田主體發生轉變，并觸及受讓人獲得新的宅基地，應依法處理讓渡登記手續。

二、鄉村宅基地登記發證存在的問題

（一）、局部農民沒有充分認識到宅基地登記的主要性，農民自愿請求宅基地登記的認識不強，給宅基地登記發證工作帶來被動。農民以為本人的住房是本人的私有財富，土地使用權不登記無所謂；本人的房屋是本人建造的，本人寓居他人又不會搶去和占用。因為我國現行司法規則，鄉村宅基地使用權不能獨自流轉，不答應出讓、讓渡、典當。關于大多數農民來說，登記不登記對他們沒有多粗心義；都是比及改建、擴建房屋、擅自買賣后由買方購置寓居時才曉得沒有土地使用權證才去登記。還有局部農民外出打工、經商或有些村民外出打工很多年，曾經在外地安家落戶，家里只留下年邁的老人，行走不方便，有的甚至無法聯絡，給鄉村宅基地登記發證工作和第二次土地查詢工作帶來很多堅苦。

（二）、因為宅基地使用權是一種帶有社會福利性質的權益，是無償獲得、無償使用的；招致鄉村一戶多宅比較遍及,還有跨村、到外鄉鎮購房的，形成“一戶多宅”。因為我國近幾年出臺了很多惠農政策、減免了很多處理土地登記的費用，招致鄉村房屋買賣日益增多，很多農民紛繁在城鎮和交通便當的鄉村購置房屋，跨行政村購房很多，一是有前提的農民紛繁到交通便當的鄉村購置房屋；二是為了便利孩子們上學,在離學校鄰近的鄉村購置房屋。外鄉、外村居民不具有獲得鄉村宅基地使用權主體資歷,因為鄉村宅基地使用權的流轉按司法規則是受嚴格限制的,所以鄉村跨行政村或到外鄉鎮購置房屋，當前還不能處理宅基地使用權改變登記，必需是本村村民才干使用本集體土地使用權。

依據《中華人民共和國土地管理法》第六十二條規則，鄉村村民一戶只能擁有一處宅基地，即“一戶一宅”。但因為各類原因，在實踐中存在著不少村民“一戶多宅”的景象，發生這種景象的原因有很多，詳細包括：一是建新未拆舊，農民為改善寓居前提而建新房，舊房未拆，構成現實上的一戶多宅；二是因為村民屬于承繼房屋形成一戶多宅或村民承受贈與形成的一戶多宅；三是村民因為購置房屋形成的一戶多宅;五、有很多山區搬家戶已搬走，舊房未撤除；依據年《國務院關于促進節省集約用地的通知》（國發【】3號）文件精神，一戶只能請求登記一宗宅基地，并且用地上積不得超越各省、直轄市現定的用地上積，鄉村村民一戶多宅景象遍及存在，當前還有很多鄉村宅基地無法進行土地登記，依照文件規則要逐漸清算歷史遺留的“一戶多宅”問題。

（三）、不少農民群眾司法認識淡漠，在建房時批少占多。依據《土地管理法》第六十二條規則:“鄉村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超越省、自治區、直轄市規則的規范。但是在鄉村，他們需求房間堆放糧食和耕具，往往據有大面積的土地，他們以為只需不超越國家規則的面積即可。鄉村宅基地帶有福利性，目前國家出臺很多文件減免費用；只需求按順序辦個用地審批手續，又不必交任何費用，節省用地認識淡漠，有的農民群眾甚至以為處理手續太費事，任何手續都不處理，又不占用他人的土地，是本人的園田或曠地就私自建房，比及國土資源部分在每年上門辦證服務時，再去處理審批手續，又不必跑路。

（四）、當前國土資源管理方面存在法律力度不強，國土資源管理部分本身沒有強迫撤除權。依據《土地管理法》第七十六條規則，未經同意或許采取詐騙手段騙取同意，不合法占用土地建房屋的，國土資源管理部分可以責令退還不合法占用的土地，限日撤除在不合法占用土地上新建的房屋；關于違背土地應用總體規劃的私自將農用地改成建設用地的，限日撤除恢復近況；對已建成的違法占地建造的建筑物、建筑物，國土資源管理部分本身沒有強迫撤除權，只能按照法定順序請求法院強迫執行；順序復雜、時間長,很難操作。

（五）、因體制改革、縣政府裁人，招致基層國土資源管理所人員力量單薄，不能實時處理土地登記。基層國土所閱歷了幾回大的改革。每次改革都要分流人員,使得土地登記不足延續性。

三、處理存在問題的對策建議

(一)、充分認識鄉村宅基地使用權登記的需要性,大力宣傳司法法律,給鄉村宅基地登記供應了有力的司法保證。加強農民保證本身正當權益的認識，在建房時盡量占用閑暇地和舊宅基地。讓廣大農民群眾深入認識宅基地登記是一種物權維護。鄉鎮國土資源所要明確工作工作，積極爭奪各鄉（鎮）縣政府及相關部分的注重和支持，要積極與各鄉鎮縣政府、村委會工作聯接，要改變工作作風，加強服務認識，提高工作效率，積極為農民群眾處理土地登記，充分發揚基層地點鄉村宅基地使用權登記中的效果。

(二)、宅基地使用權進行登記時，要采取與戶籍證實相統一的實名制，讓每宗土地都有“身份證”，嚴格杜絕“一戶多宅”景象。執行信息化檔案管理，讓每宗土地信息內容存入電腦里，便利群眾公開查詢，規范檔案管理。在處理土地登記時在土地使用權證上注明多個共有使用權人，防止呈現鉆政策破綻，有的一家幾口人可以到本地公安機關獨自立戶，成為戶主，再進行買房或批地建房，有的處理用地審批手續后建新房，把舊宅出租和出賣，呈現“一戶多宅”的狀況。國土資源管理部分要真正做到嚴格把關、持證用地，依法依規管地用地的優越社會氣氛。嚴格杜絕“一戶多宅”。

(三)、制訂相關的獎勵政策，由鄉鎮人民縣政府與各村干部簽訂層層責任狀審核，作為年關審核的內容，削減“一戶多宅”景象。關于那些建房戶，村民請求新建住房時，必需簽訂承諾書，承諾期限內撤除舊房，按城市規劃和審批手續建房不得超占面積，建新房后在規則的期限內，限日將舊宅基地撤除后交村集體。監督村干部現場督促撤除舊房，限日交出舊宅基地，這樣可以削減在鄉村大面積占新不騰舊形成的“一戶多宅”景象。這項工作靠鄉鎮人民縣政府、國土資源管理部分、城市規劃部分和各村委會一起協調才干做好。在村民沒有撤除舊宅之前，土地登記機構不得處理新房發證登記工作。

(四)、房屋與土地登記發證分歧步和分歧集體經濟組織成員之間流轉，不是本村村民跨村、跨鄉鎮購置房屋，形成登記混難、無法登記。關于跨村、跨鄉鎮購置房屋，而不是本村村民的，建議由本地人民縣政府及相關管理部分一起研討，制訂出響應的準則，然后進行宅基地使用權改變登記。在實踐工作中，因為我國房屋管理部分與土地管理部分對房、地執行辨別管理，有的處理了房屋及宅基地使用權證，當房屋讓渡時，只到房屋管理部分處理產權改變登記手續，便以為其讓渡已正當有用。還有的當事人私自屢次買賣，而受讓人手上只要第一次讓渡人的房屋一切權證，沒有土地使用權證，甚至房屋一切權證也沒有改變；關于各種原因不能實時處理土地使用權證，依據《土地登記方法》第六十二條規則當事人簽署土地權益讓渡的和談后可以到本地的土地登記部分先處理預告登記，預告登記期限三個月到期之前處理土地使用權證，三個月內未請求土地登記的預告登記掉效，這樣對受讓人執行的一種維護；《土地登記方法》第四十條規則房產改變后再到土地管理機構處理土地使用權證，不處理土地使用權改變登記，受讓人的權益得不到維護，還不利于土地和房產市場的次序；建議由本地人民縣政府、房屋管理部分與土地管理部分一起商榷，制訂房屋管理部分與土地管理部分統一辦證的政策，這樣既便利群眾，又做到了房地統一的準則，又做到了兩證完全，規范管理和買賣。

(五)、對宅基地權屬存在爭議、產權不明晰的，要按照《土地權屬爭議調處處置方法》依法處置，關于復雜疑問的權屬問題，各基層所要積極共同鄉（鎮）人民縣政府，做好土地權屬爭議的查詢處置工作，不斷完善國土資源協管員準則。因為基層國土所人員偏少，處理登記人員過少的問題。可爭奪增加協管員的方法，由協管員協助國土所做好司法常識宣傳,維護好耕地、關于違法行為實時避免和迅速向國土所申報,關于一些簡略的地籍查詢,表格填寫可由村協管員完成,協助國土所做好與國土資源管理相關的工作。

(六)、積極推進新農村建設，統一按規劃建房，大力履行居民點集中建設。由本地人民縣政府統一規劃，按統一的形式在規則的當地讓農民群眾統一建房，建好新房后,為了提高做事效率、便利群眾，由城市規劃部分、房屋管理部分與國土管理部分統一集中上門辦證。