銀行資金介入保障房建設調研報告

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一、推動銀行資金進入保障房建設領域的難點

（一）國家現行政策導致銀行趨利性在保障房領域凸顯。一是整體信貸額度非常緊張。隨著銀根收緊，信貸投放、存款準備金、以及動態差額存款準備金率的實施，各個商業銀行的流動性資金緊缺，可用于投資的資金不足，銀行在用于投資的資金不足，銀行在可投資的資金選擇上，趨利性必然使商業利益考慮會多投放一些高收益的貸款項目。二是地方政府資本金難以足額支付保障房建設。財政收入較好的發達地區尚勉強支撐其保障房建設，而欠發達地區地方政府難以支撐保障房建設。

（二）國家對于保障房還款機制的優惠政策，補貼制度不明朗。一是低收益、長回收周期導致銀行不愿涉足。銀行投入到保障房建設的貸款還款周期長、收益率低，甚至租金難以覆蓋收益。二是還款來源不確定。還款來源是政府還款、開發商墊資還是租用保障房的人群以租金長期還款的制度不確定。三是政府、銀行和開發商之間沒有達成一致的利益鏈條。作為利益甚微的保障房領域，政府有多大的補貼，多少優惠措施，開發商和銀行之間有多少利益可圖均不明朗。這些政府和制度的缺失導致銀行和開發商對前景不明朗、利益不明確，不敢貿然進入保障房建設領域。

（三）貸款資金風險難以控制，管理難度大。一是出現風險后，抵押物的處置權不明。投入保障房的資金，租金回收漫長，且銀行無法拿到房屋產權，缺乏合乎規則的抵押物。二是只有當地政府控制的有巨資背景的央企，才能得到地方政府的青睞，而壟斷的競爭容易滋生腐敗，增加社會不穩定因素。三是還貸保障成為商業銀行最為關注的問題。公租房不能出售且租賃價格控制得較低，還貸現金比較有限且收回本息時間較長。此外，經適房和限價房雖然可以出售，在資金回流上風險小一些，但土地大多來自政府劃撥或限制性用途，因此盈利性受到嚴重限制。

二、對推動銀行資金保障房建設領域的政策建議

（一）確立優惠的政策指導方針，以引導銀行將信貸資金投入到保障房建設領域。一是探討研究將保障房貸款單獨計算、專戶管理、單獨核算，不受差額存款準備金率的制約，以此鼓勵銀行增加保障房貸款。二是建議出臺優惠政策，用以定向做地方平臺的資本金以支持保障房建設。

（二）加快制定相關優惠政策、補貼制度。一是給予銀行及開發商相關優惠，將普通商品房開發貸款業務與保障房開發貸款業務結合起來，確保銀行和開發商有利可圖。二是政策性銀行充分發揮其作用，在保障房建設中加大信貸支持力度。三是政府可對銀行提供有法律效力的擔保合同，確保貸款的還款來源，通過相關的財政配套政策進行擔保，將“定心丸”給予銀行，撬動銀行的這些“逐利”的資金。

（三）加大風險控制力度，合理分散管理風險。一是協調好風險與效益、財政政策與貨幣政策的關系。二是要給予開發商合理開發成本和合理利潤，保證其還本付息的能力，必要時可以有一些相應的政府補貼。三是在“打包”形式中，提高普通商品房未來的盈利，確保覆蓋保障房的信貸風險。四是政府在貸款銀行設立專門賬戶，用于存放公租房租金，銀行可以從租金中扣除貸款，一旦出現賬面缺口中，銀行可通過賣房，降低損失。

（四）加大對于保障房建設中金融業務的創新力度。一是保障性住房的信貸融資向國家開發銀行等政策性銀行傾斜，增加軟貸款發放量，向優質開發商、地方政府發放長期貸款。二是引導社會資金進入民生領域，嘗試間接融資，吸納各種社會資本進入民生領域。三是社?；鹨ㄟ^信托公司合理參與到保障房建設中，解決地方政府財政壓力。由于社?；鹜顿Y的風險容忍度極低，因而信托貸款必須要由銀行擔保，而由政府方面協調銀行出具保函。五是動用全國住房公積金，為保障性用房建設提供有力的資金支持。住房公積金中的閑置資金，能用于支持保障性住房建設。繳存住房公積金的中低收入住房困難職工，可優先購買或租賃。