住宅小區物業管理調研報告

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為了提升我縣城市品味，著力加強縣城小區物業管理，使我縣真正成為休閑、宜居、旅游縣城。在9月至10月間，縣政協組織部分政協常委、委員以及縣社區辦、縣房管局、縣城管局等部門組成調研組，實地考察我縣“好、中、差”多個小區物業管理情況，多次召開座談會，聽取小區業主和物業管理公司負責人的意見建議和縣房管局對全縣小區物業運行情況作的全面匯報，現將調研情況報告如下：

一、縣城居住小區基本情況

縣城小區建設形式：一是商品房開發小區：該類小區占縣城小區數量多，初步統計約有115個，22945套，其中200戶以上的小區有47個，通過開發程序基本形成封閉式小區，其硬件、設施、環境及管理要優于其他小區，有物業管理服務的基本上集中在這類小區。二是單位集資房小區：實施住房制度改革后，為解決干部職工住房問題而實施的全額集資建房形式而形成的小區，也是縣城建成最早的小區，大部分是在單位院內，初步統計有64個共4413戶。該類小區規模較小且硬件設施、環境稍次于商品房開發小區，此類小區基本由產權單位管理，隨著我縣城市改造升級和棚改的推動，此類小區的數量正不斷減少。三是合資建房、自建房小區：實施土地出讓招拍掛前，縣城有相當一部分居民通過合伙或拍賣形式取得宗地建成住宅而形成的小區。這類小區數量不多但大多住房已出租，居民不少。盡管政府在前幾年出資對該類小區實施道路、水電、雨污網、簡單綠化改造，但該類小區因基本上屬于開放式小區，難以實施封閉式管理，因此成了縣城最難管理的區域。四是保障房小區:這是政府為解決我縣低收入住房困難家庭而出資建成的居住小區，大約有5800余套，該類小區設施、環境較為完善，但居住人員均為低收入家庭。目前由房管部門委托物業企業實施物業管理。

小區目前管理模式：一是物業管理模式：商品房開發小區由房管部門通過預售許可證及辦證環節強制實施物業管理，該類小區在交付使用三年內基本都由物業企業實施管理，行業主管部門與小區業主及業主委員會共同監督物業企業的服務行為。在管理過程中，大多數規模小的小區物業企業因收費低，部分業主欠費不交等各種原因而先后撤離小區，撤離后小區業主自行請人管理。目前縣城規模較大及新建成小區均由物業企業實施市場化服務管理，全縣有37個小區實行物業公司服務管理。二是業主自治管理模式：小區業主或業主委員會自行聘請保安、保潔及維修維護人員對小區實施管理，目前縣城大部分小區是實施此類管理模式，此類管理模式收費較低，管理手段簡單，基本達到保潔及簡單的維修維護層次管理要求，全縣已有78個小區選舉產生了業主委員會，業主自治小區有69個。三是社區及環衛共同管理模式：該類小區均為開放式，房屋分散的建筑組成，大多數業主是通過合資建房形式取得房屋所有權，該類房屋主要集中縣城新華路兩側和贛江大道東段附近。該類小區因無法實施物業管理，也無法成立業委會進行自治管理，目前基本是由政府出資委托縣環衛所進行保潔服務。

二、存在的問題

近段時期，全縣通過創建全國衛生城市、全國文明城市等活動，城市管理水平得到了很大的提升，市民素質不斷提高，小區管理隨之得到了改善，從無物業到有物業，從無序到有序，小區居住環境不斷好轉。但是小區管理仍然存在一些問題和難點。

1.大局意識不強。從全縣現有的商品房開發小區、單位集資房小區、合資建房開放式小區和保障房小區等有179個小區中，能成立業主委員會的有78個，占43.5%，有物業管理公司的37個，占20.6%，由業委會自行管理的有69個，占38.5%。從以上數據分析，已成立業主委員會的、有物業公司進入管理的或業主自行管理的只占總小區的少數，說明居民和物業管理公司之間維護大局的意識還不夠，建立健全物業管理工作聯席會議等綜合協調機制不完善，業主的應盡義務不到位、物業公司管理職責不到位等問題引發矛盾，部分物業公司過度追求利益，不按協議規定提供相應服務。如小區設施、污水管道、房屋漏水等故障得不到及時維修，以及亂停車造成行車難、停車難等，造成業主不滿意，誘發業主群體性上訪。

2.小區配套設施不完善。我縣2010年以前開發的商品房小區配套設施不完善，如社區用房、業主活動用房基本上都沒有配置，小區的健身器材、安防系統、門禁系統、運動場等設施因年久失修大多損毀嚴重；小區停車位數量不夠，無法滿足需求；電動車棚、充電設備不完善，導致業主私拉電線進行充電，造成極大的安全隱患；地下雨污管網堵塞嚴重，污水四溢。這些都影響了小區業主的生活品質，帶來了管理上的困難。

3.物業費標準不一，繳費率較低有待提高統一。我縣物業費標準及收繳率一直在較低位停留，部分小區還是使用2003年省物價部門的物業費收費標準，隨著物價及人工工資的不斷上漲，物業費標準卻一直沒有調整，如井岡春天物業費是2005年定的0.28元/平方/月，廬陵小區0.32元/平方/月，歌之苑0.3元/平方/月，祥和園電梯房1元/平方/月等，導致物業公司的生存壓力太大，有些物業公司采取縮減人員，降低服務標準，減少經營成本的辦法，卻又引發業主對物業服務質量的不滿而拒繳物業費，最終導致物業企業撤出小區。

4.業主委員會成立及運轉困難。我縣共有78個小區成立了業委會，小區業委會無經費，成員無報酬，全憑公益心在為小區做公益事業，因此衍生出幾個問題：一是業主參與積極性不高，對成立業委會漠不關心；二是部分業主參與的動機不純，不是真正作為小區業主代表來監督物業做好服務，而是借助這一平臺和物業企業談條件，謀私利；三是部分業主對業委會的工作不信任，對業委會的決議有質疑甚至惡語相向，導致業委會換屆選舉時無以為繼，有些業委會成員還未到任期就辭職不干，或者不管不問小區事務拖到任期結束，這種現象在業委會自治管理的小區尤為突出。

三、幾點建議

1.實行小區分工協作自治管理。要加大宣傳力度，使廣大業主充分認識到物業公司既不是凌駕于業主之上的“管理者”，也不是逆來順受的“受氣包”，二者之間協作是“魚與水的關系”。業主不但要主動參與小區管理建設，還要支持業委會與物業公司建立起互相支持、互相配合的分工協作機制，加強溝通，形成合力，共同提高管理水平。

2.加強職能部門行政指導。社區辦、社區居委會要幫助小區加強業主委員會組織建設，完善業主公約、財務管理以及物業服務合同管理，幫助解決矛盾糾紛，共建和諧小區。對于沒有成立業主委員會的小區，政府住建部門、居委會要指導小區加快成立業主委員會，由業委會代表全體業主行使小區管理職權，發生物業管理方面的糾紛時，由業委會進行協調。

3.物業管理引入競爭機制。通過公開招標方式選聘物業公司，規范物業公司的管理行為，接受業主和業委會的公開監督，實行人性化管理，逐步樹立物業公司的責任意識、服務意識、質量意識。

4.建立規范的物業收費管理制度。根據部分小區存在的收費率偏低、入不敷出的實際，提倡按質論價、優質優價、質價相符的收費標準，對拒繳物業費的業主要制定一個完善的制約措施。每年年終由業主代表大會、居委會、物業公司等代表共同評議當年工作成績，根據合同服務項目的優劣給予獎勵和處罰。

5.完善小區設施，加強小區停車位配置和智能化建設。隨著社會的快速發展，我縣住宅小區停車位、電動車停車、充電問題日益突出，解決好小區停車位和電動車位的問題已迫在眉睫。建議開放地下車庫的轉讓手續。落實小區智能化建設，為順利實施新建小區智能化建設管理工作，建議政府在出讓土地條件里明確小區智能化、一體化建設一并納入規劃設計。加大改造完善老舊小區基礎設施，每年安排資金，力爭三年內完成老舊小區基礎設施功能。

6.加強對物業企業的監管。繼續按照條令條例要求切實抓好物業企業的監督管理。建立物業公司星級信用等級評定及項目經理星級等級體系監管平臺，對評定不合格的物業公司納入黑名單，限制公司再聘機制。

7.加大部門執法力度。建設規劃、城管、工商等有關職能部門要大力支持小區建設，加大執法力度，對于破壞房屋結構、違章搭建、違法裝修、違法改變物業用途或破壞環境，侵害業主公共利益等違法行為要及時介入，依法予以處置。