政府物業管理審議報告

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主任、各位副主任、秘書長、各位委員：

我受市人民政府委托，向市人大常委會報告“規范物業管理，營造良好生活環境”議案辦理情況暨《物業管理條例》執行情況審議意見的落實情況。20*年10月30日，市十二屆人大常委會第三十九次會議審議了市政府“規范物業管理，營造良好生活環境”議案辦理暨《物業管理條例》執行情況的報告，提出了審議意見，主要包括：健全物業管理體制和工作機制，進一步加強對住宅區物業服務的指導和管理；加大監管力度，規范物業企業行為，培育和完善物業服務市場；加強整頓和管理，妥善解決開發建設遺留問題；積極探索建立適合老舊小區的長效管理機制；盡快出臺物業管理政府規章，為物業服務行業的健康有序發展提供法制保障。針對審議意見，市政府高度重視，責成市相關部門及各區(縣)政府專項落實，擬定了《關于“規范物業管理，營造良好生活環境”議案辦理暨<物業管理條例>執行情況審議意見書落實工作責任分工》，制定了《20*年度平安物業行動綱要》。市各有關部門和區(縣)政府按照部署，采取措施全面整改。現就有關情況報告如下：

一、健全物業管理體制和工作機制，加強對住宅區物業服務的監督和管理

市政府各有關部門深入研究完善物業管理的各項制度，從健全物業管理體制和工作機制入手，大力規范物業管理活動，努力推動和諧社區建設，促進首都社會穩定。

(一)完善市、區兩級物業管理綜合協調工作機制。充分發揮全市物業管理工作聯席會議機制的作用，統一研究和部署物業管理工作，協調處理重大問題。各區(縣)政府也建立了本區(縣)物業管理工作聯席會議制度，積極做好轄區內物業管理的組織協調工作。在研究制定業主大會成立和業主委員會指導規則過程中，聯席會議發揮了重要作用。

20*年4月，市建委專門成立物業管理專家顧問組，顧問組由人大代表、政協委員以及法官、律師、學者、物業企業代表等25位專家組成，為*的物業管理提供專業研究和法律咨詢服務。在物業服務合同、業主臨時管理規約等文件研究論證過程中發揮了積極作用，集中開會9次，參與專家150余人次。

(二)推進物業管理納入社區建設。加強街道辦事處、社區居委會對物業管理的監督指導，將業主自我管理與社區居民自治有機銜接。2月22日，市法制辦、市社會辦、市建委等部門專題研究居住區物業管理中的主要問題和解決思路；6月11日，市社會辦和市建委組織有關部門召開座談會，進一步研究社區的物業管理以及業主大會運作問題。市社會辦起草了《*市社區建設工作辦法(試行)》，將物業管理納入社區建設范疇，該辦法已經市委常委會和市政府專題會審議通過，即將印發。另外，市社會辦、市建委等部門擬定了《關于加強住宅區物業管理工作的指導意見》。這些規定出臺后將為規范物業管理、推進和諧社區建設提供政策支持。

(三)建立物業管理糾紛人民調解機制，有效化解物業管理矛盾糾紛。20*年，市司法局、市建委聯合制定了《關于加強人民調解化解物業管理糾紛的指導意見》，明確建立市、區(縣)、街(鄉)、社區四級物業管理糾紛指導和調解組織體系，形成人民調解、行政調解、司法調解相互銜接的聯動機制。目前，全市建立了18個區(縣)及亦莊開發區的物業管理糾紛指導和調解委員會，招聘專職調解員32名，律師66名，專業人員91名，組建了一支高水平的調解隊伍。同時還建立了135個街道層面的人民調解委員會，共有調解員1064名，其中包括律師87名、專家學者66名、專職調解員294名。在規模較大社區也建立調委會，其他小區設立調解信息員，社區層面的調委會有4*個，調解員總數達5413名，信息員4698名。一年來，各級物業管理糾紛人民調解組織共受理矛盾糾紛6863件，調解成功5147件，成功率達75%。在調解過程中，涌現出30個先進集體、30個先進個人和70個優秀案例。通過開展物業管理糾紛人民調解工作，法院受理的糾紛數量有所下降，同比減少491件，取得了明顯的社會效果。

(四)深入研究房屋管理體制，充實物業管理力量。市編辦對本市房屋管理體制進行了深入調研，在此基礎上，20*年3月，了《關于完善區縣住房保障管理體制的通知》(京編辦發〔20*〕10號)，要求結合各區縣實際，區分不同情況，允許區縣逐步探索符合當地實際的改革路子；城八區沒有設置房屋管理局的可根據實際工作需要，在機構限額內，組建區房屋管理局，負責本區住房保障、物業管理等房屋行政管理和住房制度改革工作，完善了管理體制。同時，市建委主動轉變職能，強化服務。經市編辦批準，將原“*市居住小區管理辦公室”調整為“*市物業服務指導中心”，強化對物業管理具體活動的指導與監督職能，加大對區(縣)物業管理具體活動和事項的指導力度，進一步理順了市、區物業管理的工作職責。

(五)充分發揮物業管理協會職能。本市正在整合*市物業管理協會和*物業管理商會，組建成立一個行業協會，相關工作正在穩步推進過程中。海淀、東城等部分區(縣)已經成立了物業管理協會或物業管理分會。

二、加大工作力度，規范物業管理秩序

(一)規范物業企業行為。市工商局、市建委從20*年開始著手制訂物業服務合同等示范文本，廣泛征集社會各界的意見和建議，在“首都之窗”征求意見頁面瀏覽量達到2萬余次。經過一年多的調研、論證，于20*年4月了《*市前期物業服務合同》、《*市物業服務合同》示范文本，從5月1日起在全市范圍內推行使用。合同示范文本明確規定了前期和后期物業服務中的服務范圍、服務標準、合同期限、服務費用等事項。

(二)引導業主規范自我管理行為。20*年3月，經過反復修改和論證，市建委制定了《臨時管理規約》示范文本，自5月1日起推行使用。管理規約是業主自我管理的重要文件，對前期物業的使用、維護、管理以及業主的權利、義務、責任等事項依法做出約定，進一步引導業主依法有序自我決策、自我約束、自我監督，促進業主增強參與物業管理意識，提高規范物業管理的能力。

(三)建立物業服務標準體系，促進物業服務質價相符、公開透明。20*年6月至8月，市建委在西城區、石景山區和房山區開展了住宅物業服務一級標準的試點，產生了17個示范小區。以此為基礎，20*年11月，了《住宅物業服務等級規范(一級)(試行)》，隨后又于20*年1月出臺了《住宅物業服務等級規范(二、三級)(試行)》，并從之日起開始施行。其中一級標準是住宅項目物業服務的基本規范，具有強制性；二、三級標準則作為指導性標準，供業主和物業服務企業選擇使用。規范的實施將使物業服務逐步實現“菜單式”服務。

20*年，全市開展了住宅物業服務標準化活動，要求各物業服務項目要按規定實現達標；不達標的，限期整改，對拒不整改的，要給予嚴肅處理。4月，制定工作方案并召開了全市的動員大會。目前正在由企業進行自查和整改，從10月份開始，將在全市范圍內開展大檢查。

(四)加強資質管理，加大處罰力度。20*年，市、區建委、房管局加強了對物業服務企業的資質管理。同時，定期深入項目，增大對物業服務的檢查頻次。對存在問題的項目及時下發整改通知，對違規企業及時進行處罰。5月，注銷了*潤豐嘉誠等53家不符合條件的物業服務企業的資質。

(五)全面落實“平安奧運行動”，確保安全穩定。加大物業管理矛盾糾紛排查調處工作力度，從20*年年初開始在全市開展物業管理隱患排查整改工作，排查8次；做好住宅小區外來人口、地下空間、二次供水、自備水源衛生、集中空調通風系統清洗以及奧運場館等重點地區周邊自行車管理等項工作；全力做好國家體育場奧運期間的物業服務應急支援工作，奧運期間物業服務運行情況良好。

三、加強管理，從源頭上解決開發建設遺留問題

目前，市建委正在對全市的開發遺留問題進行調查摸底，結合近兩年工作，已經通過開發代征地清理整治、臨時用電改造等逐步解決開發遺留問題。

(一)從源頭抓起，避免出現新的開發遺留問題。貫徹落實市建委、規劃、國土等部門的《*市新建商品住宅小區住宅與市政公用基礎設施、公共服務設施同步交付使用管理暫行辦法》，采取措施加強開發過程監管：一是完善項目開發手冊制度，并要求房地產開發企業編制項目建設方案，在辦理施工招標投標手續前向項目所在地區(縣)建委備案，由市建委在*建設網上公示；二是修訂了房屋買賣交易合同，增加了房屋交付時市政公用基礎設施和公共服務等其他設施需達到的條件，規范預售商品住宅交接前房屋的查驗事宜；三是在全市范圍內開展住宅分戶驗收工作，由施工單位編制分戶驗收方案，建設單位組織分戶驗收；四是在土地一級開發中，擬開展由政府主導建設相關配套設施的試點工作。

(二)實施重點地區開發代征地清理整治。市“*環辦”牽頭組織有關區縣對影響奧運環境的重點地區22處空閑土地(含代征地)進行清理整治。對不按要求整治的個別房地產開發企業，采取了暫停新項目審批和限制網上簽約等處理措施。通過開發閑置土地及代征地的清理，清理了一批開發遺留問題，美化了涉奧重點地區的環境。

(三)解決部分房地產開發項目“臨時代永久”問題。為解決居民用電安全隱患問題，市建委對33個供電存在“臨時代永久”的房地產開發項目進行調查清理，其中“臨時代永久”問題基本得到解決的有6個，占18.2%；正在供電部門辦理報裝手續的有11個，占33.3%；存在資金問題的有9個，占27.3%；其他情況7個，占21.2%。對用電改造資金不到位的開發企業發出書面責令整改通知，督促其年內必須啟動用電改造工程。

四、加大老舊小區整治力度，探索建立適合老舊小區的長效管理機制

(一)全面落實城鎮房屋解危工作，實現“五無”目標。經過房屋安全鑒定，全市共有危房4049戶、7672間、12.1萬平方米。截至7月底，已完成10.95萬平方米、3650戶，6934間，分別占總規模、總戶數、總間數的90.5%、90.1%、90.4%。目前已有東城、海淀、石景山、門頭溝、昌平、通州、平谷、房山區及密云、延慶縣等十個區(縣)提前完成了“無城鎮危房戶”工作目標。

(二)實施歷史風貌保護區修繕整治計劃。按照《關于落實20*年奧運會前舊城內歷史風貌保護區整治工作的指導意見》提出的“修繕、改善、疏散”原則，采取政府主導、財政投入、居民自愿、專家指導、社會監督的實施方式，市建委組織有關區縣全面推進歷史風貌保護區整治工作。截至6月底，共計改造完成44條胡同，1954個院落，1.06萬戶居民，解除了危險，改善了居住條件，并保護了古都風貌。

(三)改善老舊小區的居住環境，開展老舊小區、城中村、邊角地環境整治。將老舊小區環境整治工作，列入市政府實事工程和折子工程。在20*年完成整治200個的基礎上，20*年全市計劃整治老舊小區300個。市市政管委、市建委牽頭，組織有關區縣積極推進此項工作，上半年已完成251個。共粉飾樓體1400萬平方米，修復甬路177萬平方米，綠化補建118萬平方米，安裝路燈4229盞。

(四)健全老舊小區長效管理機制。從老舊小區的實際情況出發，充分尊重居民意愿，因地制宜地建立起符合老舊小區特點和居民基本需求的長效管理機制，提高老舊小區的居住質量。根據試點小區情況來看，目前老舊小區主要有單位自管、物業企業管理和居委會管理三種模式。根據老舊小區的管理現狀，市政府有關部門將總結經驗，建立規則，把老舊小區管理作為物業管理的一種形式納入地方規章予以規范，逐步實現老舊小區管理的良性循環。

五、完善政策法規，為物業管理發展提供法制保障

(一)研究起草*市的物業管理政府規章。《物業管理條例》出臺后，為了規范*市的物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，在總結經驗、不斷創新的基礎上，已起草*市物業管理的政府規章，內容包括業主大會的成立與運作、物業服務與維護、前期物業管理以及物業管理區域劃分等，目前正在進一步修改完善。

(二)研究制定業主大會和業主委員會的指導規則。針對當前矛盾比較突出、社會反映強烈的業主大會成立難、業主委員會運作不規范、難以監督等問題，市社會辦、市建委研究制定了《*市住宅區業主大會和業主委員會指導規則(試行)》，其主要內容包括區(縣)建委、房管局、街道、鄉鎮、社區的職責分工，業主大會和業主委員會的成立、運作以及指導監督等。旨在推進業主大會成立和規范運作，支持、幫助業主參與物業管理，提高自律意識，促進社區和諧。

(三)完善物業服務收費政策。按照《*市物業服務收費管理辦法(試行)》規定，對經濟適用住房和危改小區物業服務收費實行政府指導價。20*年，市發改委對本市32個經濟適用住房(危改房)小區的2004年至2006年度的物業服務成本進行了調查，重新核定了經濟適用住房物業服務收費標準。

(四)進一步加強住宅專項維修資金管理。截至目前，全市已累計歸集商品住宅專項維修資金176.3億元，使用2168.6萬元；累計歸集房改維修資金55億元，使用6億元。同時，從以下三個方面進一步加強監督和管理：一是實施統一管理。維修資金的日常管理工作將劃歸市住房資金中心，實施專業化的統一管理；二是增加維修資金監督的透明度。自20*年元月起，在全市范圍內向已交納商品住宅維修資金的業主發放查詢卡，發卡前首先向社會進行公告，目前領卡告知率達95%，已發卡45萬張；三是修訂完善住宅專項維修資金交存標準。20*年6月，了《關于住宅專項維修資金交存標準的通知》。

六、關注民生，推進物業管理健康發展

物業管理是住房制度改革和住房商品化的產物，當前處于向市場化物業管理轉軌時期，相關的法律制度還有待逐步完善，業主的消費意識和自我管理能力尚需增強，物業服務市場仍需加大規范力度。雖然本市在規范物業管理方面取得了積極進展，但是物業管理的發展和完善還需要一個長期的過程，潛在的問題仍然不少，與各位代表的期望、居民的要求相比還有不小的差距。下一步，我們將按照市人大常委會的要求，從保障居民合法權益、維護首都社會和諧穩定的大局出發，進一步完善法規政策體系，理順物業管理與社會管理、物業服務與公共服務之間的關系，規范物業服務市場秩序，努力化解物業管理矛盾糾紛，促進宜居城市建設。

(一)加強立法與政策調研。針對目前物業管理存在的問題，不斷加強立法與政策調研，適時出臺相關的法規政策，強化解決此類問題的處理手段，從法律層面杜絕出現新的問題。

(二)加大行業治理力度，建立物業服務企業動態資質管理體系，規范物業服務行為，加大執法力度。同時，發揮街道、社區作用，指導監督業主委員會，引導業主有序管理。

(三)完善住宅維修資金管理，加強維修資金使用監管，研究制定*市的實施細則，解決當前面臨的使用、續籌等問題。

(四)制定規劃，采取措施，逐步解決開發遺留問題。在調查摸底的基礎上，通過分類匯總，區分不同類別、不同情況確定解決方法，制定年度計劃，采取有針對性的措施，逐步解決一批建設項目遺留的開發問題。

(五)加強宣傳，引導規范物業管理和諧發展。通過電視、網絡等多種形式廣泛開展宣傳，引導業主委員會依法活動，促進業主依法履責和維權；加大物業服務企業先進典型宣傳力度，發揮示范和帶動作用。同時，曝光服務質量低下企業，促進優勝劣汰。

主任、各位副主任、秘書長、各位委員：

審議意見書對規范物業管理，營造良好生活環境方面提出了寶貴的意見和建議，促進了本市物業管理工作，非常感謝各位委員的支持和幫助。同時，希望委員們繼續關注、支持物業管理，讓我們共同努力，扎實工作，有序推進，為首都居民營造良好的生活環境。

以上報告，提請市人大常委會審議。