房地產(chǎn)論文范文10篇

一、房地產(chǎn)營銷產(chǎn)品策略（Product）

在制定房地產(chǎn)產(chǎn)品策略時，需要從以下幾個方面進行考慮：

（一）位置條件。房地產(chǎn)產(chǎn)品的位置條件是打造核心產(chǎn)品的首要條件，位置條件的優(yōu)劣直接影響著房地產(chǎn)企業(yè)獲得利潤的多少，一般而言，應(yīng)選擇拆遷補償費用低、交通方便、服務(wù)設(shè)施較為齊全的地段進行開發(fā)。就商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)而言，開發(fā)項目應(yīng)處在交通便利區(qū)、人流量集中區(qū)，把握好交通及客流“兩大動線”，商鋪投資的回報率才可能實現(xiàn)。從交通便利性來講，軌道交通、公共交通都發(fā)達的地方自然能帶來更多人氣，例如，北京老牌商圈西單、王府井就具備了這些交通優(yōu)勢。另外要注意的是，商業(yè)的最佳位置一定不要在交通主干道旁，因為這相當(dāng)于多了一個天然的交通隔離帶。外部交通固然重要，但商業(yè)體內(nèi)部的交通流線如果不順暢，同樣會將消費者拒之門外。如果說交通動線決定了多少人會經(jīng)過商業(yè)房地產(chǎn)項目，那客流動線就決定了消費者與商品摩擦的機會。曾有這樣的例子，很多大商家對一個商業(yè)項目的外部環(huán)境非常滿意，但一進到商場內(nèi)部就馬上放棄了進駐的想法，往往只因為電梯數(shù)量不夠。因此，從客流動線這個角度講，商業(yè)房地產(chǎn)項目的內(nèi)部的合理設(shè)計能夠讓消費者在商業(yè)體中逗留更長的時間，從而產(chǎn)生更多消費，更多的利潤。就一般居民住宅而言，要注意交通便利、環(huán)境安靜、服務(wù)設(shè)施齊全等方面的條件。

（二）產(chǎn)品設(shè)計：為了滿足消費者需要，對設(shè)計者而言，應(yīng)放下專業(yè)人士的架子去聽一聽你設(shè)計的房子中住戶的想法，去聽聽策劃人員的意見；對策劃者而言，加強自己專業(yè)知識的學(xué)習(xí)，真正的深入群眾去探求市場的聲音。關(guān)鍵是整合設(shè)計的產(chǎn)品屬性與策劃的市場屬性，找到中間的最佳結(jié)合點。設(shè)計建筑設(shè)計師與策劃專員應(yīng)該共同商討、相互協(xié)作，根據(jù)目標(biāo)客戶的特性分析，作出房產(chǎn)項目的規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計、環(huán)境設(shè)計、戶型設(shè)計、配套設(shè)計、物業(yè)服務(wù)等。

（三）品牌設(shè)計：我國目前房地產(chǎn)品牌策略以副品牌為主導(dǎo)，即將現(xiàn)有品牌與一個新品牌相結(jié)合，從而為產(chǎn)品冠牌的方法。如萬科開發(fā)的萬科-星園、萬科-青青家園等樓盤，既可以從整體上對公司品牌的聯(lián)想和價值加以利用，又可以創(chuàng)造具體的品牌信念，幫助消費者更形象地了解新產(chǎn)品。

建立產(chǎn)品品牌之后，更要注重品牌關(guān)系，樹立良好的品牌關(guān)系，首先就是保證房屋質(zhì)量，實現(xiàn)品牌承諾，這是基本的要求。其次，提供附加產(chǎn)品，這是消費者購房時所得到的附加服務(wù)和附加利益。最后，實施客戶關(guān)系管理（CRM），通過網(wǎng)絡(luò)、市場調(diào)查等手段收集信息建立數(shù)據(jù)庫，對客戶信息進行長期跟蹤管理。

內(nèi)容摘要:本文闡述了客戶滿意的概念和特點,分析了房地產(chǎn)客戶滿意的構(gòu)成要素,論述了房地產(chǎn)客戶滿意的意義,提出了提高客戶滿意的模型。

關(guān)鍵詞:客戶滿意房地產(chǎn)客戶關(guān)系管理

作為一種提升企業(yè)競爭力的工具,客戶關(guān)系管理(CustomerRelationshipManagement,CRM)已經(jīng)引起了房地產(chǎn)業(yè)界的極大關(guān)注,并且在一些知名的房地產(chǎn)公司得到了應(yīng)用。但是,目前還有很多人對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要實施CRM持反對態(tài)度經(jīng)濟論文。這些人之所以持有這種觀點,主要是因為他們沒有正確認識到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)客戶滿意的意義。因此,正確認識房地產(chǎn)客戶滿意的構(gòu)成要素和意義對于房地產(chǎn)業(yè)成功引入客戶關(guān)系管理,有著重要作用。

客戶滿意的概念

“滿意”是一個心理學(xué)術(shù)語,是指人的一種肯定性的心理狀態(tài)。這種狀態(tài)是由于外界的某種刺激使人的某種需求或期望得到滿足及“合意”(即符合人的本意),從而使人感到某種“快意”(即心理上的愉悅)。滿意的前提是外界的這種刺激,包括物質(zhì)、精神及二者結(jié)合的刺激。因此,市場營銷學(xué)大師菲利普•科特勒(PhilipKotler)給客戶滿意下了一個定義:“客戶滿意是指一個人通過對一個產(chǎn)品的可感知的效果(或結(jié)果)與他的期望值相比較后形成的感覺狀態(tài),是可感知的效果和期望值之間的差異函數(shù)。”

客戶滿意與否是一種心理評價的過程,它具有以下特征:

1993年到2003年，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資從1937.5億元增長至10106.1億元，10年間增長了4.2倍，平均每年增長17.96％，盡管比同期全社會固定資產(chǎn)投資增長率低約1.5個百分點，但卻遠遠超過了同期GDP的增長速度。2004年1－5月房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長速度雖然逐月回落，但同比增長仍達32％，占固定資產(chǎn)投資的比例為26.1％。在新一輪的投資增長中，在進入統(tǒng)計的19個行業(yè)中，房地產(chǎn)業(yè)占固定資產(chǎn)投資的比重僅次于制造業(yè)居第二位。

一、房地產(chǎn)開發(fā)投資的主要問題

1、資金來源結(jié)構(gòu)存在嚴重缺陷，銀行貸款和經(jīng)營性欠款數(shù)量巨大。1997年以來，房地產(chǎn)投資的各種資金渠道中，國家預(yù)算內(nèi)資金、債券、利用外資，以及外商直接投資均呈現(xiàn)回落趨勢，而國內(nèi)貸款、自籌資金和其他資金來源則迅速上升。論文百事通2003年國內(nèi)貸款、自籌資金和其他資金來源占當(dāng)期房地產(chǎn)開發(fā)投資總額的比例高達98.5％，三項總計12932.29億元。2004年1－5月國內(nèi)貸款、自籌資金和其他資金來源占當(dāng)期房地產(chǎn)開發(fā)投資總額的比例上升到98.7％，而銀行貸款和經(jīng)營性欠款兩項合計就達3772.13億元，占全部資金來源的61.1％。

2、資金投向結(jié)構(gòu)不合理，經(jīng)濟適用房建設(shè)投入不足。1997－2003年住宅開發(fā)投資穩(wěn)定增長，2003年達到6782.41億元，占當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)投資的67.1％；雖然經(jīng)濟適用房的開發(fā)投資規(guī)模在各類住宅建設(shè)中所占的比例并不是最低的，但是與我國的收入結(jié)構(gòu)比，這一比例明顯偏低。2004年1－5月在房地產(chǎn)和住宅開發(fā)投資增長分別高達32.0％和32.2％的同時，經(jīng)濟適用房開發(fā)投資的增長只有9.1％。因此，造成供給與需求的結(jié)構(gòu)性矛盾有加劇之勢。一些城市普通商品房和經(jīng)濟適用房供不應(yīng)求，高檔商品房卻不同程度地空置積壓。截至2004年6月末全國商品房空置面積高達9697萬平方米，其中空置一年以上的商品房達5673萬平方米，占空置商品房總面積的58.5％；全國商品房空置面積同比增加0.2％。

二、房地產(chǎn)開發(fā)投融資體制面臨挑戰(zhàn)

1、降低國內(nèi)貸款和預(yù)售籌資比例帶來的融資渠道相對收縮。隨著中國銀行體制改革，房地產(chǎn)投融資體制發(fā)生了很大變化。特別是隨著中國人民銀行總行出臺的關(guān)于住宅開發(fā)貸款和住宅按揭貸款的限制性文件的進一步落實，各家銀行對房地產(chǎn)開發(fā)貸款將更為慎重。另外，由于期房銷售受到限制，依靠預(yù)售房款籌集開發(fā)資金的渠道也越來越狹窄了。上述變化表明，我國房地產(chǎn)投資體制正在發(fā)生變化，將扭轉(zhuǎn)長期以來房地產(chǎn)開發(fā)過度依靠銀行貸款和預(yù)售貨款，從而加大金融風(fēng)險的局面。另一方面，由于貸款難度加大，使開發(fā)商面臨開發(fā)資金緊張和還貸的雙重壓力，不僅會迫使開發(fā)商調(diào)整價格策略，以維持企業(yè)的有效運轉(zhuǎn)，同時也推動有關(guān)方面加大金融創(chuàng)新力度。

[摘要]2005年的“房產(chǎn)新政”對抑制我國房地產(chǎn)市場過熱起到了一定的作用，但房地產(chǎn)市場反彈、房產(chǎn)泡沫重新膨脹的因素依然存在。房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定事關(guān)和諧社會的協(xié)調(diào)發(fā)展，對其調(diào)控不應(yīng)放松，仍應(yīng)以中央政府為主導(dǎo)。調(diào)控政策需進一步完善，行政調(diào)控手段應(yīng)逐步退出，而以包括稅率、利率、土地、匯率和道義勸告等在內(nèi)的宏觀經(jīng)濟政策為主。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)市場調(diào)控宏觀經(jīng)濟政策

一、2005年“房產(chǎn)新政”的特點及效果

2005年是中國的“房產(chǎn)新政”年。在這一年，國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控呈現(xiàn)許多特點。特點之一就是中央政府高度重視房地產(chǎn)市場的調(diào)控并重新收回調(diào)控的主導(dǎo)權(quán)，政令的密集程度也前所未有。2005年3月下旬，國務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》。4月27日，國務(wù)院第88次常務(wù)會議研究了進一步調(diào)控的指導(dǎo)思想、總體思路和基本原則。5月11日，國務(wù)院辦公廳公布了《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》，下發(fā)了建設(shè)部等七部委聯(lián)合制定和出臺的包括土地、信貸和財稅政策等在內(nèi)的系列宏觀政策措施。特點之二是調(diào)控手段有所創(chuàng)新。國家宏觀經(jīng)濟政策，包括利率政策、信貸政策、土地政策、稅收政策等，在這次房地產(chǎn)市場調(diào)控中得到了組合使用。特點之三是傳統(tǒng)的行政調(diào)控手段仍然發(fā)揮作用。按照國家統(tǒng)計局副局長邱曉華的說法就是“對一些地方不依法行政、不按規(guī)章制度辦事的人員采取了組織措施”①。國務(wù)院辦公廳2005年3月下發(fā)的《通知》中明確規(guī)定“對住房價格上漲過快、控制措施不力，造成當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場大起大落，影響經(jīng)濟穩(wěn)定運行和社會發(fā)展的地區(qū)，要追究相關(guān)負責(zé)人的責(zé)任”。

在房產(chǎn)新政的組合拳之下，房地產(chǎn)市場的非理性繁榮終于開始降溫。從2005年第三季度開始，房地產(chǎn)開發(fā)投資、銷售、交易價格、土地購置、開竣工面積等各項行業(yè)指標(biāo)的漲幅開始回落。根據(jù)全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2005年第三季度，全國70個大中城市房屋銷售價格比去年同季上漲6.1%，漲幅比去年同期回落3.8個百分點，比第二季度回落1.9個百分點。初步預(yù)計，今年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長21%，增幅比去年同期回落約7個百分點，低于同期全社會城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資同比增幅約4個百分點。遏制投機炒作效果初步顯現(xiàn)，消費者購房行為漸趨理性，購房者中自住比例持續(xù)上升，部分投資者和投機者開始降價出售商品房。

二、對房地產(chǎn)市場要加大調(diào)控力度

抵押作為債的擔(dān)保方式的一種，由于能夠較好地擔(dān)保債的履行，在實踐中被廣泛采用，而房地產(chǎn)又以其現(xiàn)實性、穩(wěn)定性、保值性、安全性最強等特性成為普遍采用的抵押物。本文擬就我國房地產(chǎn)抵押中的幾個法律問題作一探討，以期推動我國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

一、房地產(chǎn)抵押權(quán)標(biāo)的物的范圍問題

設(shè)立抵押的目的是，一旦債務(wù)人不履行債務(wù)，抵押權(quán)人可依法定程序?qū)Φ盅何镒儍r優(yōu)先受償。因此，抵押物應(yīng)有變價價值，應(yīng)為可轉(zhuǎn)讓之物。

我國實行土地的社會主義公有制，按照憲法的規(guī)定，城市市區(qū)的土地屬于國家所有，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有。國有土地和農(nóng)民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個人使用。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓，但禁止土地所有權(quán)的買賣和非法轉(zhuǎn)讓。因而，在我國，土地所有權(quán)不得設(shè)定抵押權(quán)，土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押，但受到了一定的限制。

（一）以地上無定著物（包括建筑物、構(gòu)筑物及在建工程）的國有土地使用權(quán)設(shè)定抵押的問題

我國法律有關(guān)國有土地使用權(quán)的取得方式規(guī)定有兩種：一是通過土地使用權(quán)出讓的方式取得國有土地使用權(quán)，二是通過以土地使用權(quán)劃撥的方式取得國有土地使用權(quán)。目前我國禁止單獨以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)設(shè)定抵押。

跨入2002年的房地產(chǎn)市場在熱鬧的求錢聲中又走到了年末，在一片不見刀光劍影，只聞你吆我喝和你上市我結(jié)盟的游戲面前，演繹了一出出“幾家歡喜幾家愁”的找錢故事。房地產(chǎn)業(yè)在做大做強的旗號和指引下從未有過像2002年這樣熱烈聯(lián)手金融機構(gòu)和向資本市場邁進。連橫也好，合作也罷，上市也好，買殼也罷，這個年輕又“貧乏”的產(chǎn)業(yè)確實是在一步步走向成熟和“富有”。

透過喧鬧的聲音和紛繁的腳步，我們最關(guān)心的自然是熱鬧下面實實在在的房地產(chǎn)融資新渠道的出現(xiàn)，透過對本年度房地產(chǎn)六大投融資的成功以及艱難的經(jīng)歷，讓我們真正明白：房地產(chǎn)融資還需要太多的支持和關(guān)愛!

房企借殼上市真忙

游蕩于證券市場多年的廣州恒大終于可以把自己的資產(chǎn)“上市”了。今年8月底，恒大公司成功受讓了在深圳上市的“瓊能源”，成為“瓊能源”的第一大股東，順利實現(xiàn)了借殼上市。這可以說是房地產(chǎn)企業(yè)艱難上市的一個縮影。

可以說，買殼上市，在2002年已開始成為很多新銳房地產(chǎn)公司快速擴張的必由之路，并引發(fā)了房地產(chǎn)行業(yè)的巨大能量。繼陽光股份、光彩建設(shè)、珠江控股、金融街被北京的房地產(chǎn)企業(yè)成功買殼后，房地產(chǎn)資產(chǎn)忙于“上市”成了資本市場上一道亮麗的風(fēng)景線。

在北京，一些開發(fā)商頻繁地出入投資銀行或者咨詢顧問的寫字樓，或者直接聘請投資銀行顧問為自己講課，熟悉如何進入資本市場。作為一位投資銀行家，林先生近幾個月來已經(jīng)為4位開發(fā)商咨詢過有關(guān)資本市場的項目。他說：“這些人都是近幾年在北京成功做過

摘要：隨著房價的不斷上漲，房地產(chǎn)過熱和泡沫問題越來越引起人們的關(guān)注。文章從房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的原因入手，對美國、日本和東南亞房地產(chǎn)泡沫進行了國際比較，并提出了房地產(chǎn)泡沫的防治措施，希望能對我國不斷升溫的房地產(chǎn)熱潮有所警示。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)泡沫；國際比較；防治措施

一、前言

對于泡沫一詞，根據(jù)前美國經(jīng)濟學(xué)會會長金德爾伯格的定義，它是指一種或幾種資產(chǎn)價格在一段時期內(nèi)連續(xù)地陡然地上升，引發(fā)投資者產(chǎn)生在未來獲得收益的預(yù)期，從而投入大量投機資本，最終使價格飚升脫離其價值而形成的一種經(jīng)濟狀態(tài)。

所謂房地產(chǎn)泡沫是指由房地產(chǎn)投機等因素所引起的房地產(chǎn)價格脫離市場基礎(chǔ)的持續(xù)上漲，也就是土地和房屋價格極高，與其市場基礎(chǔ)價值不符，雖然賬面上價值增長很快，但實際上很難得到實現(xiàn)，形成一種表面上的虛假繁榮。

本文從房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的原因入手，對美國、日本和東南亞房地產(chǎn)泡沫進行了比較，并提出了房地產(chǎn)泡沫的防治措施，希望能對我國不斷升溫的房地產(chǎn)熱潮有所警示。

[摘要]僅從實體經(jīng)濟的角度來研究房地產(chǎn)現(xiàn)在已不適應(yīng)房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展。在經(jīng)濟虛擬化的趨勢下，從虛擬經(jīng)濟的角度來重構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)濟理論被提上日程。本文提出重構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)濟理論的基本思路，并指出這種重構(gòu)對于理解房地產(chǎn)在當(dāng)代經(jīng)濟中穩(wěn)定經(jīng)濟的職能具有重要意義。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)虛擬經(jīng)濟重構(gòu)穩(wěn)定

在市場經(jīng)濟中，房地產(chǎn)有三個基本功能：一是為消費者提供居住和工作場所；二是為個人和企業(yè)提供投資或投機機會；三是為整個信用制度提供最基本的抵押資產(chǎn)（在發(fā)達的市場經(jīng)濟中銀行抵押資產(chǎn)的90％是房地產(chǎn)）。前者是房地產(chǎn)的自然屬性，與是否市場經(jīng)濟無關(guān)，后兩者則是房地產(chǎn)在市場經(jīng)濟運行中的基本功能，沒有市場經(jīng)濟就沒有這兩個功能。房地產(chǎn)在市場經(jīng)濟運行中的基本功能引發(fā)房地產(chǎn)在市場經(jīng)濟中正反兩個方面的基本作用：其正面的基本作用在于房地產(chǎn)可以迅速通過房地產(chǎn)信貸的杠桿撬動大量資金流向房地產(chǎn)發(fā)達地區(qū)，導(dǎo)致該地區(qū)經(jīng)濟進一步發(fā)展（在中國這總是為地方政府帶來巨大的土地出讓和稅收收入）；而基本的負面作用就是它可能帶來泡沫經(jīng)濟的風(fēng)險。可見，房地產(chǎn)在現(xiàn)代經(jīng)濟運行中具有很強的虛擬經(jīng)濟的運行特征，把房地產(chǎn)作為虛擬經(jīng)濟的部門之一來進行研究更能體現(xiàn)房地產(chǎn)在市場經(jīng)濟中的特性。

然而，在傳統(tǒng)經(jīng)濟理論中，房地產(chǎn)（realestate）一直被認為是一種最重要的實物資產(chǎn)（realassets），屬于實體經(jīng)濟的研究范疇，房地產(chǎn)的變動應(yīng)該與經(jīng)濟基本面相吻合。但是，現(xiàn)實經(jīng)濟中的“房經(jīng)背離”和“房地產(chǎn)泡沫”等種種“異象”又說明了僅把房地產(chǎn)作為一種實物資產(chǎn)是遠遠不夠的，我們必須從當(dāng)今經(jīng)濟虛擬化的現(xiàn)實出發(fā)，運用虛擬經(jīng)濟理論對之進行合理的解釋。

一、房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性研究

在現(xiàn)代經(jīng)濟中，資本化定價方式越來越普遍，整個經(jīng)濟系統(tǒng)中虛擬經(jīng)濟部分的影響日益增強，相應(yīng)地，虛擬經(jīng)濟的研究也越來越重要。國內(nèi)外學(xué)者對虛擬經(jīng)濟的定義和稱呼有很多種，但是它與“實體經(jīng)濟”相對獨立而存在的看法卻是共同的。虛擬經(jīng)濟概念的本質(zhì)意在概括一種不同于以往的經(jīng)濟運行方式，其基礎(chǔ)就是資本化的定價方式。它是觀念支撐或心理支撐的價格形成系統(tǒng)，而實體經(jīng)濟是成本支撐的價格形成系統(tǒng)。從這樣的認識出發(fā)，房地產(chǎn)的價格形成無疑屬于虛擬經(jīng)濟系統(tǒng)。

[摘要]僅從實體經(jīng)濟的角度來研究房地產(chǎn)現(xiàn)在已不適應(yīng)房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展。在經(jīng)濟虛擬化的趨勢下，從虛擬經(jīng)濟的角度來重構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)濟理論被提上日程。本文提出重構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)濟理論的基本思路，并指出這種重構(gòu)對于理解房地產(chǎn)在當(dāng)代經(jīng)濟中穩(wěn)定經(jīng)濟的職能具有重要意義。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)虛擬經(jīng)濟重構(gòu)穩(wěn)定

在市場經(jīng)濟中，房地產(chǎn)有三個基本功能：一是為消費者提供居住和工作場所；二是為個人和企業(yè)提供投資或投機機會；三是為整個信用制度提供最基本的抵押資產(chǎn)（在發(fā)達的市場經(jīng)濟中銀行抵押資產(chǎn)的90％是房地產(chǎn)）。前者是房地產(chǎn)的自然屬性，與是否市場經(jīng)濟無關(guān)，后兩者則是房地產(chǎn)在市場經(jīng)濟運行中的基本功能，沒有市場經(jīng)濟就沒有這兩個功能。房地產(chǎn)在市場經(jīng)濟運行中的基本功能引發(fā)房地產(chǎn)在市場經(jīng)濟中正反兩個方面的基本作用：其正面的基本作用在于房地產(chǎn)可以迅速通過房地產(chǎn)信貸的杠桿撬動大量資金流向房地產(chǎn)發(fā)達地區(qū)，導(dǎo)致該地區(qū)經(jīng)濟進一步發(fā)展（在中國這總是為地方政府帶來巨大的土地出讓和稅收收入）；而基本的負面作用就是它可能帶來泡沫經(jīng)濟的風(fēng)險。可見，房地產(chǎn)在現(xiàn)代經(jīng)濟運行中具有很強的虛擬經(jīng)濟的運行特征，把房地產(chǎn)作為虛擬經(jīng)濟的部門之一來進行研究更能體現(xiàn)房地產(chǎn)在市場經(jīng)濟中的特性。

然而，在傳統(tǒng)經(jīng)濟理論中，房地產(chǎn)（realestate）一直被認為是一種最重要的實物資產(chǎn)（realassets），屬于實體經(jīng)濟的研究范疇，房地產(chǎn)的變動應(yīng)該與經(jīng)濟基本面相吻合。但是，現(xiàn)實經(jīng)濟中的“房經(jīng)背離”和“房地產(chǎn)泡沫”等種種“異象”又說明了僅把房地產(chǎn)作為一種實物資產(chǎn)是遠遠不夠的，我們必須從當(dāng)今經(jīng)濟虛擬化的現(xiàn)實出發(fā)，運用虛擬經(jīng)濟理論對之進行合理的解釋。

一、房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性研究

在現(xiàn)代經(jīng)濟中，資本化定價方式越來越普遍，整個經(jīng)濟系統(tǒng)中虛擬經(jīng)濟部分的影響日益增強，相應(yīng)地，虛擬經(jīng)濟的研究也越來越重要。國內(nèi)外學(xué)者對虛擬經(jīng)濟的定義和稱呼有很多種，但是它與“實體經(jīng)濟”相對獨立而存在的看法卻是共同的。虛擬經(jīng)濟概念的本質(zhì)意在概括一種不同于以往的經(jīng)濟運行方式，其基礎(chǔ)就是資本化的定價方式。它是觀念支撐或心理支撐的價格形成系統(tǒng)，而實體經(jīng)濟是成本支撐的價格形成系統(tǒng)。從這樣的認識出發(fā)，房地產(chǎn)的價格形成無疑屬于虛擬經(jīng)濟系統(tǒng)。

[摘要]僅從實體經(jīng)濟的角度來研究房地產(chǎn)現(xiàn)在已不適應(yīng)房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展。在經(jīng)濟虛擬化的趨勢下，從虛擬經(jīng)濟的角度來重構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)濟理論被提上日程。本文提出重構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)濟理論的基本思路，并指出這種重構(gòu)對于理解房地產(chǎn)在當(dāng)代經(jīng)濟中穩(wěn)定經(jīng)濟的職能具有重要意義。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)虛擬經(jīng)濟重構(gòu)穩(wěn)定

在市場經(jīng)濟中，房地產(chǎn)有三個基本功能：一是為消費者提供居住和工作場所；二是為個人和企業(yè)提供投資或投機機會；三是為整個信用制度提供最基本的抵押資產(chǎn)（在發(fā)達的市場經(jīng)濟中銀行抵押資產(chǎn)的90％是房地產(chǎn)）。前者是房地產(chǎn)的自然屬性，與是否市場經(jīng)濟無關(guān)，后兩者則是房地產(chǎn)在市場經(jīng)濟運行中的基本功能，沒有市場經(jīng)濟就沒有這兩個功能。房地產(chǎn)在市場經(jīng)濟運行中的基本功能引發(fā)房地產(chǎn)在市場經(jīng)濟中正反兩個方面的基本作用：其正面的基本作用在于房地產(chǎn)可以迅速通過房地產(chǎn)信貸的杠桿撬動大量資金流向房地產(chǎn)發(fā)達地區(qū)，導(dǎo)致該地區(qū)經(jīng)濟進一步發(fā)展（在中國這總是為地方政府帶來巨大的土地出讓和稅收收入）；而基本的負面作用就是它可能帶來泡沫經(jīng)濟的風(fēng)險。可見，房地產(chǎn)在現(xiàn)代經(jīng)濟運行中具有很強的虛擬經(jīng)濟的運行特征，把房地產(chǎn)作為虛擬經(jīng)濟的部門之一來進行研究更能體現(xiàn)房地產(chǎn)在市場經(jīng)濟中的特性。

然而，在傳統(tǒng)經(jīng)濟理論中，房地產(chǎn)（realestate）一直被認為是一種最重要的實物資產(chǎn)（realassets），屬于實體經(jīng)濟的研究范疇，房地產(chǎn)的變動應(yīng)該與經(jīng)濟基本面相吻合。但是，現(xiàn)實經(jīng)濟中的“房經(jīng)背離”和“房地產(chǎn)泡沫”等種種“異象”又說明了僅把房地產(chǎn)作為一種實物資產(chǎn)是遠遠不夠的，我們必須從當(dāng)今經(jīng)濟虛擬化的現(xiàn)實出發(fā)，運用虛擬經(jīng)濟理論對之進行合理的解釋。

一、房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性研究

在現(xiàn)代經(jīng)濟中，資本化定價方式越來越普遍，整個經(jīng)濟系統(tǒng)中虛擬經(jīng)濟部分的影響日益增強，相應(yīng)地，虛擬經(jīng)濟的研究也越來越重要。國內(nèi)外學(xué)者對虛擬經(jīng)濟的定義和稱呼有很多種，但是它與“實體經(jīng)濟”相對獨立而存在的看法卻是共同的。虛擬經(jīng)濟概念的本質(zhì)意在概括一種不同于以往的經(jīng)濟運行方式，其基礎(chǔ)就是資本化的定價方式。它是觀念支撐或心理支撐的價格形成系統(tǒng)，而實體經(jīng)濟是成本支撐的價格形成系統(tǒng)。從這樣的認識出發(fā)，房地產(chǎn)的價格形成無疑屬于虛擬經(jīng)濟系統(tǒng)。