房屋購買合同范文10篇

房屋買賣合同無效的七種情形

房屋買賣，是指房屋所有權人將房屋所有權轉讓給房屋買受人，而買受人為此支付相應價款的行為。買賣房屋必須簽訂房屋買賣合同，并必須由買賣雙方到房屋所在地的房管機關辦理產權過戶手續。這既是確立房屋買賣關系的必要程序和憑據，也是日后處理房屋買賣糾紛的重要依據。公務員之家，全國公務員共同天地

實踐中房屋買賣糾紛時有發生。房屋買賣糾紛涉及到產權、價款、原承租戶的利益等多種問題，但都離不開買賣合同的有效性問題。那么，究竟哪些房屋買賣合同屬無效合同呢？歸納起來，主要有以下七種：

一、房地產分離出賣，合同無效。由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋所有權通過買賣而轉讓時，該房屋占用范圍內的土地使用權也必須同時轉讓。如果賣方將房產和土地分別賣于不同的買方，或者出賣房屋時只轉讓房屋所有權而不同時轉讓土地使用權，買方可以提出這種買賣合同無效。二、產權未登記過戶，合同無效。房屋買賣合同的標的物所有權的轉移以買賣雙方到房屋所在地的房管部門登記過戶為標志，否則，房屋買賣合同不能生效，也就不能發生房屋所有權轉移的法律效果。即使房屋已實際交付也屬無效。故只要房屋沒有正式辦理登記過戶手續，即使賣方已收取了房價款，并將房屋交付買方使用，當事人仍可提出合同無效的主張。公務員之家，全國公務員共同天地

三、產權主體有問題，合同無效。出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權人。非所有權人出賣他人房屋的，其買賣行為無效。房屋的產權為數人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。出賣共有房屋時，須提交共有人同意的證明書。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行為也無效。

四、侵犯優先購買權，合同無效。房屋所有人出賣共有房屋時，在同等條件下，共有人有優先購買權。房屋所有人出賣租出房屋時，須提前3個月通知承租人，在同等條件下，承租人有優先購買權。所謂“同等條件”，主要是指房價同等，還包括房價交付期限、方式同等等。房屋所有人出賣房屋時侵犯共有人、承租人優先購買權的，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。

［內容摘要］房屋承租人的優先購買權是由《合同法》規定的一項法定權利，在性質上屬于形成權。該權利自房屋租賃合同生效之日起產生，在出租人出賣租賃房屋時可以行使。承租人如何行使其優先購買權，需要根據現行法的規定加以解釋。一旦承租人行使優先購買權，即在承租人與出租人之間成立一個買賣合同，承租人據此可享有買方的一切權利，但不能直接取得房屋的所有權。盡管出租人可以將租賃房屋與其他房屋或者附屬設施捆綁出售，但承租人仍有權行使優先購買權。當承租人與共有人或者人民政府之間發生優先購買權沖突時，應當使共有人優先于承租人、承租人優先于人民政府行使其優先購買權。承租人的優先購買權受到侵害后，如何予以救濟，應依具體情況而定。

［關鍵詞］優先購買權；承租人；房屋租賃；合同法

一、承租人優先購買權概述

優先購買權，又稱先買權，是指特定人依法律規定或合同約定而享有的、在出賣人出賣標的物于第三人時，得以同等條件優先于他人而購買的權利。［1］這一制度在法國、德國、瑞士等國的民法典以及我國臺灣地區的相關立法中均有所規定。在我國大陸，《中華人民共和國民法通則》（以下簡稱為《民法通則》）、《中華人民共和國公司法》、《中華人民共和國合伙企業法》以及《中華人民共和國合同法》（以下簡稱為《合同法》）等法律分別規定了共有人的優先購買權、有限責任公司股東的優先購買權、合伙人的優先購買權、房屋承租人的優先購買權等等。這些不同類型的優先購買權之間，既具有一定的共性，也具有不少個性。對于其共性，筆者曾經著文做過探討，［2］此處不再詳論。本文擬專就房屋承租人的優先購買權問題進行討論。

所謂房屋承租人的優先購買權，是指在房屋租賃關系中，承租人按照法律規定所享有的、在出租人出賣租賃房屋給第三人時，承租人得以同等條件優先于他人而購買的權利。［3］關于承租人的優先購買權，最高人民法院早在《解答關于處理房戶行使優先購買權案件，發生疑義問題的函》（1952年5月17日法監字第8012號）中就曾提出過一些指導性意見。改革開放以后，國務院的《城市私有房屋管理條例》（1983年12月17日）第11條規定：“房屋所有人出賣租出房屋，須提前三個月通知承租人。在同等條件下，承租人有優先購買權。”該條明文確立了城市私有房屋租賃關系中承租人的優先購買權，此后有關承租人優先購買權的各種規定，多以此為基礎。在有關司法解釋中，《最高人民法院關于貫徹執行民事政策法律若干問題的意見》（1984年8月30日）第57條規定：“房主出賣房屋時，在同等條件下，原房客優先購買的權利應予保護。”這一規定雖然較為粗疏，但不妨視為司法實務界對承租人優先購買權的承認和強調。在此基礎上，《最高人民法院關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》（1988年1月26日）（以下簡稱為《民通意見》）第118條規定：“出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優先購買權；出租人未按此規定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。”該條明確規定了出租人的通知義務、承租人優先購買權的行使條件以及出租人違反通知義務的法律后果，比《城市私有房屋管理條例》的規定顯然更進了一步。后來，建設部的原《城市公有房屋管理規定》（1994年3月23日）第36條對公有房屋租賃關系中承租人的優先購買權也作了規定。不過，以上關于承租人優先購買權的規定，僅局限于行政法規、部門規章乃至司法解釋的層面，雖然司法實踐中也應遵照執行，但其效力未免較低。迨至1999年頒布的《合同法》，才將承租人優先購買權作為一項民事基本制度，在效力僅次于憲法的民事基本法律中加以規定。該法第230條規定：“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。”顯然，這一規定沒有再對私房和公房進行區分。

由上可見，承認并保護承租人的優先購買權，乃是我國的一貫政策。之所以如此，恐怕主要出于以下考慮：一是維護和穩定承租人對租賃房屋的現實利用關系，盡量使房屋的所有人和利用人合而為一，減少承租人尋找房屋和搬遷的麻煩，從而降低交易成本，提高房屋的利用效率；二是在現代社會中，租賃他人房屋用于居住或經商者日眾，承租人相對于房屋所有人而言，已經形成一個較為龐大的社會弱勢群體，法律賦予承租人以優先購買權，也是出于保護這一弱勢群體的政策考慮。因此，我國現行法承認并保護承租人的優先購買權，是有其正當的利益考量的。

目前，我國存在著多種性質的房屋，主要可分為商品房和非商品房。商品房是指房地產公司開發建造的可在市場上自由流通的房屋。非商品房主要包括：公房改制出售給個人的房改房，按照地方人民政府政策指導價購買的經濟適用房，這主要是指單位集資房和安居房，城鎮私有房屋以及在農村集體土地上建造的村證房等。最高人民法院于2003年出臺了《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，為審理商品房買賣合同糾紛提供了法律上的依據。而在現實生活中，更為常見的則是非商品房買賣合同糾紛。非商品房因其地理位置優越，價格相對便宜，吸引了眾多二手房買主。但因為我國對非商品房的買賣設置了許多限制，又沒有很明確的對二手房買賣的司法解釋，致使在買賣發生后容易產生糾紛。大多數的情況是一方在買賣后反悔，要求認定買賣合同無效。那么，這幾種房屋的買賣合同是否有效呢？

一。房改房買賣合同效力。

1．1994年，國務院出臺《國務院關于深化城鎮住房制度改革的決定》，將國有公房產權出售給職工。分為三種方式，一種是以市場價購買，產權完全歸個人；一種是以成本價購買，產權也歸個人；一種是低于成本價的標準價購買，產權由個人和單位共有。

2．1999年，為了促進房地產市場的發展和存量房的流通，建設部出臺了《已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理暫行辦法》，對房改房的首次上市出售規定了許多限制條件。比如：已取得房產證的房改房才允許買賣；個人擁有部分產權的住房（指標準價房），還應當提供原產權單位在同等條件下保留或者放棄優先購買權的書面意見；如果有共有權人時應當征得共有人的同意；在出賣時應當補交國有土地使用權出讓金或土地收益，以及交納其他稅費等。《河北省公有住房售后首次交易管理暫行辦法》也規定了類似內容。對于賣房款，辦法規定，以成本價購買的住房，其交易收入按規定繳納有關稅費后歸住房所有權人所有。以標準價購買的住房可以先按照成本價補足房價款，全部產權歸住房所有權人所有后再進行交易，交易收入按前款的規定執行。也可以直接進行交易，按規定繳納有關稅費后，交易收入由住房所有權人與原產權單位按房屋的產權比例分成。原產權單位撤銷的，其應當得所部分上交同級財政，專項用于住房補貼。

3．實踐當中，原房主享受福利分房政策以三、四千元的價格從單位購買房改房，后以三、四萬元的市場價格賣出，但兩三年以后房價漲至十幾萬時，連腸子都悔青了，拒不履行向新房主辦理房屋過戶登記的義務。原房主往往起訴至人民法院，以種種理由要求認定原房改房買賣合同無效。其主要理由可能是：原房主在簽訂買賣合同時房產證尚在辦理之中，還沒有取得房主證，無權賣房；簽訂合同時夫妻一方未到場簽名，夫妻一方無權獨自處分夫妻共同財產；房改時是以標準價購買的房屋，單位有優先購買權，在出賣時未征得單位同意應屬無效；《城市房地產管理法》和〈〈城市私有房屋管理條例〉〉規定，城市房地產、私有房屋進行轉讓、買賣時均需到房地產管理部門辦理變更登記手續，當初買賣時違法沒有進行登記導致合同無效等等。那么，原房主的說法是不是能站得住腳呢？是否能導致買賣合同無效呢？

4．以尚未辦理房產證為由主張合同無效者，其理由是根據〈〈城市房地產管理法〉〉和〈〈物權法〉〉的相關規定，只有取得房產證和房產登記以后，原房主才有房產所有權，才能將房產轉讓。因此，在未取得房產證前，原房主還不是法律上認可的所有權人，對房屋就進行出賣的行為當然無效。趙律師認為，此說法不對。理由有二：1。雖然在房產證辦理下來之前，原房主尚未取得法律上的所有權，但其在向單位出資購買所住房屋后，已經構成了事實上的房主，且房產證也正在申辦之中，應當認定原房主具有處分該房產的權利。2。即使原房主沒有房產證就出賣房產，依據〈〈合同法〉〉51條的規定，也是一種效力待定的合同，而不是無效的合同。當房產證辦理下來之后，房產證寫的是原房主的名時，此時效力待定的合同就轉化為有效的合同。

目前，我國存在著多種性質的房屋，主要可分為商品房和非商品房。商品房是指房地產公司開發建造的可在市場上自由流通的房屋。非商品房主要包括：公房改制出售給個人的房改房，按照地方人民政府政策指導價購買的經濟適用房，這主要是指單位集資房和安居房，城鎮私有房屋以及在農村集體土地上建造的村證房等。最高人民法院于*年出臺了《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，為審理商品房買賣合同糾紛提供了法律上的依據。而在現實生活中，更為常見的則是非商品房買賣合同糾紛。非商品房因其地理位置優越，價格相對便宜，吸引了眾多二手房買主。但因為我國對非商品房的買賣設置了許多限制，又沒有很明確的對二手房買賣的司法解釋，致使在買賣發生后容易產生糾紛。大多數的情況是一方在買賣后反悔，要求認定買賣合同無效。那么，這幾種房屋的買賣合同是否有效呢？

一。房改房買賣合同效力。

1．*年，國務院出臺《國務院關于深化城鎮住房制度改革的決定》，將國有公房產權出售給職工。分為三種方式，一種是以市場價購買，產權完全歸個人；一種是以成本價購買，產權也歸個人；一種是低于成本價的標準價購買，產權由個人和單位共有。

2．*年，為了促進房地產市場的發展和存量房的流通，建設部出臺了《已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理暫行辦法》，對房改房的首次上市出售規定了許多限制條件。比如：已取得房產證的房改房才允許買賣；個人擁有部分產權的住房（指標準價房），還應當提供原產權單位在同等條件下保留或者放棄優先購買權的書面意見；如果有共有權人時應當征得共有人的同意；在出賣時應當補交國有土地使用權出讓金或土地收益，以及交納其他稅費等。《河北省公有住房售后首次交易管理暫行辦法》也規定了類似內容。對于賣房款，辦法規定，以成本價購買的住房，其交易收入按規定繳納有關稅費后歸住房所有權人所有。以標準價購買的住房可以先按照成本價補足房價款，全部產權歸住房所有權人所有后再進行交易，交易收入按前款的規定執行。也可以直接進行交易，按規定繳納有關稅費后，交易收入由住房所有權人與原產權單位按房屋的產權比例分成。原產權單位撤銷的，其應當得所部分上交同級財政，專項用于住房補貼。

3．實踐當中，原房主享受福利分房政策以三、四千元的價格從單位購買房改房，后以三、四萬元的市場價格賣出，但兩三年以后房價漲至十幾萬時，連腸子都悔青了，拒不履行向新房主辦理房屋過戶登記的義務。原房主往往起訴至人民法院，以種種理由要求認定原房改房買賣合同無效。其主要理由可能是：原房主在簽訂買賣合同時房產證尚在辦理之中，還沒有取得房主證，無權賣房；簽訂合同時夫妻一方未到場簽名，夫妻一方無權獨自處分夫妻共同財產；房改時是以標準價購買的房屋，單位有優先購買權，在出賣時未征得單位同意應屬無效；《城市房地產管理法》和〈〈城市私有房屋管理條例〉〉規定，城市房地產、私有房屋進行轉讓、買賣時均需到房地產管理部門辦理變更登記手續，當初買賣時違法沒有進行登記導致合同無效等等。那么，原房主的說法是不是能站得住腳呢？是否能導致買賣合同無效呢？

4．以尚未辦理房產證為由主張合同無效者，其理由是根據〈〈城市房地產管理法〉〉和〈〈物權法〉〉的相關規定，只有取得房產證和房產登記以后，原房主才有房產所有權，才能將房產轉讓。因此，在未取得房產證前，原房主還不是法律上認可的所有權人，對房屋就進行出賣的行為當然無效。趙律師認為，此說法不對。理由有二：1。雖然在房產證辦理下來之前，原房主尚未取得法律上的所有權，但其在向單位出資購買所住房屋后，已經構成了事實上的房主，且房產證也正在申辦之中，應當認定原房主具有處分該房產的權利。2。即使原房主沒有房產證就出賣房產，依據〈〈合同法〉〉51條的規定，也是一種效力待定的合同，而不是無效的合同。當房產證辦理下來之后，房產證寫的是原房主的名時，此時效力待定的合同就轉化為有效的合同。

「內容概要」隨著我國房地產行業的興起和快速發展，商品房預售作為一種新型房屋銷售制度應運而生。由于商品房銷售在我國屬于一種新鮮事物，立法中存在空擋，實踐中存在許多模糊認識，理論界也對一些問題爭論不休。商品房銷售市場較為混亂，糾紛層出不窮，本文就商品房預售合同性質、預售商品房抵押、轉賣和預售過程中常見的糾紛及其處理進行簡單探討。本文作者從商品房預售合同的特點及其與承攬合同存在的區別進行了分析，認為是一種非即時交付的買賣合同，它不同于承攬合同和附期限合同；文章對預售商品房設立抵押的三種情況進行了分析，提出開發商設立抵押應建立登記備案制度和設立嚴格的條件限制；同時作者認為預售商品房可以轉賣并履行嚴格手續，并簡述商品房預售中常見的糾紛，針對不同情況提出了不同的處理意見。

近年來，隨著我國房地產市場的建立與蓬勃發展，商品房買賣市場日益活躍，一種新型的房屋銷售制度--商品房預售應運而生。商品房預售俗稱“賣樓花”，是指房地產開發商將正在建設中的商品房預先出售給預購人，由預購人根據預售合同支付房款(既可一次付清，也可分期支付，視合同約定而為)并在房屋竣工驗收合格后依法取．得房屋所有權的一種房銷售形式。可見，相對于一般的現房交易，該種銷售方式有利于房地產開發吸收資金，對于解決房屋在開發建設中資金不足的問題起重要作用。但是，商品房的預售在我國還剛剛起步，現行立法尚不夠完善，實踐經驗也還欠缺，對房屋預售中的一些基本問題還模糊不清。因此，有必要加強對商品房預售制度的法律研究，澄清一些理論與實踐問題，使之能在房屋交易市場上發揮最大的經濟功能。

一、預售合同的法律性質

我國《城市商品房預售管理辦法》第十條規定：“商品房預售，開發經營企此應當與承購人簽訂商品房預售合同。預售人應當在簽約之日起30曰內持商品房預售合同向縣級以上人民政府房地產管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續。依據該條，我國的商品房預售以當事人雙方簽訂書面合同為形式要件。站在預防法學的觀點來看，就是先以“契約"的方法，將當事人彼此的權義關系加以定位，俾減少因權義不明所生的爭執或糾紛。另外，對該種契約的性質也必須予以明確，這是對當事人彼此權利義務具體定位的必然要求，也是保證法律能夠具體準確地調整社會關系的客觀需求。

（一）預售合同是買賣合同

1、商品房預售合同符合買賣合同性質。《臺灣民法典》第98條規定:"解釋意思表示應探求當事人之真意，不得拘泥于所用之辭句。"因此應該從當事人真實意志的角度去探求預售合同的法律性質。房屋預售合同簽訂之時房屋尚未開工或正在施工，合同的標的物并非現實物而是將來物，有一個"成長"過程。但雙方的意圖都在于房屋竣工后的產權轉讓。預購人支付價款是為了取得房屋所有權，開發商接受價款也自然負有了交付房屋的義務，這與買賣合同是出賣人轉移標的物所有權于買受人，買受人支付價款的基本特性是相吻合的。預售合同實為房屋作為商品交換形式在法律上的必然表現，合同當事人的行為在本質上仍是買賣行為。預售合同有關付款、標的物交付、權利擔保、瑕疵擔保和違約責任等條款內容也多與買賣合同相同，具有明顯的買賣合同性質。

所謂房屋承租人的優先購買權，是指當出租人出賣房屋時，承租人在相同條件下，依法享有先于其他人而購買房屋的權利。在此我們可以看出，房屋承租人的優先購買權作為一種附條件的形成權，其行使的前提是以同等條件依法排除出賣人將標的物出賣給第三人的可能，這同等條件主要指出價條件，包括價格、交付房款期限、方式等。我國以往的立法和司法解釋對房屋承租人的優先購買權已有相應規定，《中華人民共和國合同法》第二百三十條再次予以了明確。

所謂拍賣，是指以公開競價的形式，將特定物品或者財產權利轉讓給最高應價者的買賣方式。拍賣本身是價高者得的公開競價程序。當正處于租賃期間的房屋被拍賣時，價高者得的拍賣原則與承租人于同等條件優先購得的權利就出現了沖突，由此就將出現一個悖論：拍賣合同作為一種特殊的買賣合同，是以槌落為成交標志的諾成性合同。在確認承租人的優先購買權的前提下，如果承租人不參加拍賣，拍賣師在宣布成交后還必須詢問承租人是否行使優先購買權，愿意以與最高競價者相同價格買下房屋標的物，如愿意則最高兌價者必須再次出價的話，則拍賣師的槌落成交的標志便形同虛設，拍賣就不成為拍賣；而如果承租人參加拍賣，宣布承租人與最高兌價者出價相同時房屋標的物由承租人購得的話，無疑影響了拍賣程序的公正，摧毀了拍賣行為價高者得的基礎準則，使其他競買人失去了參加競買的意義，實質上是剝奪了所有權人以拍賣方式處理標的物的權利。因此，有一種觀點認為，拍賣作為一種特殊的買賣方式，是以“價高者得”為原則，并無“同等條件”可言。在拍賣場合，優先購買權應該不得行使。但為保護承租人利益，出租人應將拍賣的有關情況及時通知承租人，以便其決定是否參加競買。

筆者不能贊成這種簡單地否定承租人在拍賣中優先購買權的觀點。這種觀點主要是從實務操作的可行性方面考慮，但由此而剝奪承租人的優先購買權于法無據。房屋承租人的優先購買權是由法律賦予的，應以法條規定的精神來衡量決定。首先應當有優先購買權作為形成權的所附條件—租賃房屋被所有權人出賣這一法律事實的出現，其次是承租人依法主張優先購買權，這是與拍賣場合、拍賣方式無關的問題。拍賣方式本身并不能決定優先購買權可否行使。要否定承租人的優先購買權，必須有一種法律規定較之更優越的優先權的出現，比如房屋共有人基于物權取得的優先購買權就大于房屋承租人基于租賃合同的債權取得的優先購買權。而拍賣盡管是一種特殊的買賣方式，究其本質來說仍是一種買賣，而承租人的優先購買權正是在買賣中相對于作為第三人的其他競買人實現的。

在實務中是否可以既使拍賣正常進行，又能保護承租人的優先購買權呢？筆者認為有一種方式是可行的：首先房屋出賣人應當在將房屋將付拍賣之前的合理期限內通知承租人，承租人應當在合理期限屆滿前主張優先購買權。國務院《城市私有房屋管理條例》第11條及最高人民法院《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》（試行）第118條均把提前通知的期限規定為三個月，因此，拍賣前的合理通知期限也應定為三個月為宜。其次，由于房屋需交由拍賣，承租人為實現優先購買權，應當于拍賣之前，在拍賣底價以上出價承諾購買，但這是個附條件的合同。最后，拍賣應當以行使優先購買權的承租人的承諾出價為拍賣底價。承租人可不參加拍賣，若在該底價無人應拍，則承租人應當以該承諾出價購買該房屋，若有人出價，承租人則喪失購買該房屋的機會。承租人亦可參加拍賣，視現場情況靈活增加出價以爭取購得該房屋，但此時他享有與其他競買人相同的權利，以價高者得為原則，不再享有優先購買權。此方式既可避免價高者得的拍賣原則與承租人于同等條件優先購得權利的沖突，有利于出賣人和優先購買權人的利益保護，又可防止出現債務人為對抗其不動產因強制拍賣而喪失所有權，故意與第三人偽造租賃契約，并將租賃的始期提前至其他權利設定前，該第三人以承租人身份出現的情況發生。但必須明確的是，如果出賣人在房屋交由拍賣前未在合理期限內通知承租人，承租人可以享有優先購買權為由申請法院宣告拍賣無效。這一方式同樣適用于保護房屋共有人在拍賣中的優先購買權。

所謂房屋買賣，是指房地產開發商將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買房者，買房者支付價款的民事行為。隨著住房制度的改革和城鎮居民住房的社會化、商品化，房地產業迅猛發展起來，但同時房屋買賣矛盾糾紛也日益突出，并呈逐年上升的趨勢，成為了社會矛盾的焦點

一、房屋買賣合同糾紛產生的原因

由于我國的商品房市場從上世紀90年代后期才開始形成，我國在這方面的法律法規和行政管理規范至今仍處于一個不斷完善的階段，加之各方當事人對房屋買賣合同的法律特征不了解或認識上有偏差，致使商品房合同糾紛的產生原因紛繁復雜、表現形式千差萬別，近年來審理房屋買賣合同糾紛案件來看，主要有以下四個方面：

（一）、審批手續不全：1、由于房地產開發商的項目審批手續不健全或開發施工的資金不足，導致新建商品房買受人在簽訂合同時就已經潛伏了無法及時取得產權證或不能按合同約定及時入住的危險。2、擅自將租賃給他人的房屋、與他人共有的房屋、單位集資房或經濟適用住房出售，導致買受人因第三人提出異議而不能取得產權證或無法及時使用房屋。3、房屋銷售廣告宣傳與實際項目的質量或環境差距懸殊，使房屋買受人無法獲得理想中的房屋，無端增添許多煩惱。

（二）、房地產市場變化過快：由于房屋屬于價款較高的大宗商品，而房屋買賣從簽訂合同到實際履行往往需要一段時間，每當房屋市場的交易價格發生重大變化時，都有許多買家或是賣家，特別是期房或必須在一定期限后才能過戶的單位集資房和經濟適用住房的當事人，寧愿承擔違約責任，也不愿按照合同的約定購買或交付房屋。受市場影響而大量發生的另一類糾紛就是房貸糾紛，這類糾紛主要發生于國家對房地產貸款實行緊縮政策的背景下。由于銀行對于個人房貸審查嚴格，特別是對購房人的資信或首付比例要求提高，讓很多購房人出現貸款難或者首付增多，從而使許多購房者或者客觀上湊不齊首付的購買人無法繼續履行支付剩余房款的義務。

（三）、交易機制不健全：很多人將合同與物權變動混為一談，一些人以買賣的房屋未進行登記過戶而主張房屋買賣合同無效，而故意不履行合同約定的義務；還有一些人以為只要簽訂了房屋買賣合同或完成了房屋交付就自然取得了房屋所有權，對是否及時辦理買賣房屋的登記過戶手續并不在意，由此給一些心術不正的售房方留下了進行欺詐或毀約的機會。

商品房預售是我國近年來房地產市場發展的產物，對于解決開發建設資金的不足起了重要的作用。它與成品房買賣已成為我國商品房市場中兩種主要的房屋銷售形式。但是，由于商品房的預售在我國還剛剛起步，現有的法律法規還很不完善，在實踐中已出現了許多問題，因此有必要加強對預售商品房相關法律問題的探討與研究。

一、關于商品房預售的法律性質。商品房預售是房地產開發公司即預售方將正在建造的尚未建成的商品房賣給預購方，預購方支付部分房款或定金的行為。商品房預售由于其交易方式和標的物的特殊性，即交易時，交易的標的物――房屋尚不存在，正在建造中，交易標的物所有權的轉移是在約定的未來一定日期。

何謂商品房預售合同，我國的《城市房地產管理法》沒有作出明確規定。我們認為，商品房預售合同是指商品房預售方和預購方雙方約定，預售方在約定時間內將建成的商品房所有權轉移于預購方，預購方向預售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的書面協議。商品房預售合同是以建造中的房屋為標的物的，屬于買賣合同的一種，但商品房預售合同與一般買賣合同又有所不同，因而，理論上對于商品房預售合同性質的認識，還存在著許多不同的意見。

商品房預售合同的標的物是尚不存在或尚未建成的房屋，所以，房屋的交付期限一般都很長。正是由于商品房預售合同的這種特殊性，有的人將商品房預售合同稱之為房屋的期貨買賣合同。作者認為，將商品房預售合同稱之為期貨買賣合同是錯誤的，是對期貨買賣合同的一種誤解。所謂期貨買賣合同，是指期貨交易所為進行期貨交易而制訂的統一規定商品的等級或證券的種類和數量、交貨期限和地點等的合同，通常采用“標準合同”形式。期貨買賣合同具有如下主要特征：1、期貨買賣的標的物的價格不是當事人事先約定的，而是在期貨交易所通過公開競價的方式而確定的；2、期貨買賣的標的是合同本身，而不是期貨買賣合同中所約定的貨物；3、期貨買賣的主要目的是為了套期保值和價格發現，而不在于獲取現實的貨物，所以，在期貨買賣中，極少有進行實物交割的：4、期貨買賣的商品必須具備數量大、價格波動大、便于儲存、易于標準化等條件，如糧食、石油、鋼材等。但是，在商品房預售合同中，第一，商品房的價格是雙方在訂立合同時就已經明確的，而不是通過公開競價的方式確定的；第二，商品房預售合同的標的物是商品房，而不是合同本身；第三，商品房預售合同的目的在于獲取房屋，不具有套期保值和價格發現的功能；第四，由于房屋的面積、座落、單元等方面存在著諸多的差別，不具有標準化的特征，所以在國際慣例上，房屋不是期貨交易的商品，不能用于期貨交易。可見，商品房預售合同與期貨買賣合同是有很大區別的，商品房預售合同不是期貨買賣合同。明確商品房預售合同不是期貨買賣合同，可以避免利用商品房預售合同進行變相的期貨交易，以維護房地產市場交易秩序。

也有人認為商品房的預售是商品房的預約交易行為，商品房預售合同即商品房交易預約合同。在合同法中，合同有預約合同與本合同之分，它們是根據訂立合同是否有事先約定的關系來劃分的。預約合同是當事人約定將來訂立一定合同的合同，簡稱預約；本合同是為了履行預約合同而訂立的合同。預約合同與本合同具有不同的性質和法律效力，二者不能混淆。預經合同當事人的義務是訂立本合同，所以，當事人一方只能請求對方訂立合同，而不能依預約的本合同內容請求對方履行。作者認為，因為商品房預售合同在成立之時，房屋并不存在或尚未建成，所以帶有“預售”的字樣，但商品房預售合同絕不是預約合同。因為：在商品房預售合同中，預售方與預購方關于房屋的座落與面積、價款的交付方式與期限、房屋的交付期限、房屋的質量、違約責任等都有明確的規定，雙方無須將來另行訂立一個房屋買賣合同，即可以按照商品房預售合同的規定直接履行，并辦理房屋產權過戶登記手續，達到雙方的交易目的。當然，作者并不否定在商品房銷售過程中，雙方當事人不能訂立預約合同，而只是想明確商品房預售合同本身不是預約合同。

因此，商品房預售與成品房買賣相比具有特殊的法律性質與特點。1、商品房預售是一種附期限的交易行為。即商品房買賣雙方在預售合同中約定了一個期限，并把這個期限的到來作為房屋買賣權利義務發生法律效力或失去效力的根據。也就是就，預售的商品房及房屋所有權不是在交易成立時轉移的，而是在預售合同約定的將來某個日期。為此，很多人把商品房的預售稱為房屋的期貨交易，以區別于現房買賣。但是，作者認為，商品房的預售與期貨交易是有區別的。在預售商品房中，商品房雖尚未建成，但房屋的數量、規格、質量標準、價格及交付時間都已在預售合同中約定。而期貨買賣的價格不是事先約定的，而且也無法約定，它是在期貨交易所公開成交時才最終確定的。且按國際慣例，房屋一般不是期貨交易的標的物。因此，商品房的預售在性質上不是期貨買賣，而應屬于遠期交易行為或附期限的交易行為。

第一章總則

第一條為貫徹落實國務院《住房公積金管理條例》、《**省住房公積金條例》，根據《**市個人住房公積金貸款管理暫行辦法》（溫公積金管委〔**〕4號）的有關規定，結合個人住房貸款管理的有關規定和我市住房公積金管理工作的實際，制訂本實施辦法。

第二條本實施辦法適用于本市市區和各縣（市）的個人住房公積金貸款的管理。

第三條**市住房公積金管理中心負責全市個人住房公積金貸款的管理工作，**市住房公積金管理中心下設的各管理部和分中心（以下統稱管理機構）負責各自行政區域內的個人住房公積金貸款的管理和具體業務的辦理。

第四條**市住房公積金管理委員會指定的有關商業銀行分支機構（以下稱受托銀行）受管理機構的委托具體承辦我市個人住房公積金貸款的發放、回收等金融業務。

第二章貸款對象和條件

三自行轉租的法律后果

在放任主義立法模式的國家，依其立法本意，承租人的自行轉租在未違反禁止性約定或者對于租賃物的所有人無害的前提下屬于合法行為，其法律后果當與同意轉租相同。而承租人違反特約或轉租對租賃物所有人有害，則轉租與限制主義、區別主義立法模式中的非同意轉租法律后果相當。因此，本文所謂的自行轉租即指此二種情形，并且，依法國、德國等國通例，承租人的家屬、傭雇人、親屬、至密的朋友對租賃物的使用，不包含在其中。

我們需要研討的第一個問題是承租人與次承租人的行為的效力問題。關于此點，法、德、意、日、俄等國民法及我國臺灣地區民法均無明文規定，我國《合同法》也僅規定“出租人可以解除合同”。學說上認為，此種情形下，承租人與次承租人之間的租賃合同成立并生效，與一般租賃合同效力并無二致。[3]依合同自由原則及合同的相對性原理，似可認為自行轉租關系僅為承租人與次承租人之間的關系，雙方合意的達成即成立合同。但是，承租人畢竟是未經出租人的同意而再次出租租賃物，其合同的效力受到出租人意志的約束。根據我國《合同法》第224條第2款的規定，發生自行轉租時，出租人可能解除合同，也可能不解除合同。出租人不解除合同時，轉租關系仍然存續，不致受到影響；而當出租人解除合同時，轉租合同是否亦因此而同時終止呢？答案應當是肯定的。由于次承租人與出租人并無直接的租賃關系，次承租人自然無權要求出租人承擔違約責任。至于次承租人是否可向承租人提出請求，則應視次承租人是否為善意而定。次承租人知道或者應當知道承租人未取得出租人的同意而仍與之訂立轉租合同的，應無權要求承租人承擔違約責任。只有在次承租人不知或不應當知道承租人未取得出租人的同意，即誤信承租人的轉租為同意轉租的，承租人才應對次承租人負違約責任。并且，自次承租人一旦知道轉租為非同意的轉租時起，即應賦予承租人的轉租合同解除權。

另一個問題是承租人與出租人之間的法律關系問題。承租人自行轉租，本質上為違約行為，此時，采限制主義和區別主義立法模式的國家或地區均允許出租人解除租賃合同。（注：參見《德國民法典》第550條，《日本民法典》第612條第2項，我國《合同法》第224條第2款，我國臺灣地區民法第443條第2款等等。）若依嚴格主義解釋，只要承租人有自行轉租的行為存在，出租人即有權解除合同。如此，對出租人利益的保護的確十分有利。假若承租人僅以租賃物的一部分轉租，出租人是否得解除整個租賃合同？又假若出租人是在轉租關系終止后才發現承租人自行轉租，出租人是否仍可以解除合同？日本判例采取肯定說，而不少學者主張否定說。[3]筆者認為，合同以誠實信用為理念，自行轉租本身即有違背誠實信用的嫌疑，我國的合同司法實踐宜采用日本判例的觀點。

再者，承租人自行轉租，是否構成侵權行為，亦值得探討。王澤鑒先生認為，當出租人為租賃物的所有權人時，承租人的轉租構成對出租人所有權的侵權行為。[6]上述觀點值得商榷。因為出租是物之所有權人（僅討論所有人以自有物出租這種情形）通過合同將租賃物的占有、使用、收益權能移轉給承租人，而其自己僅保留處分權能并收取租金以為其他權能移轉之代價，當承租人自行轉租時，盡管出租人與承租人之間的誠信程度受到動搖，租賃物的占有層次增加、受損可能性加大，但承租人應就租賃物的損害向出租人負賠償責任。因此，出租人的所有權難說受到了侵害。因此，對于出租人的此種侵權損害賠償請求權不宜支持。

另外，承租人自行轉租時，其收取的租金是否為不當得利，德國學說多采肯定說，[6]王澤鑒先生主張否定說。[6]筆者亦認為否定說較為科學。出租人通過租賃合同收取租金而使承租人對租賃物為占有、使用、收益，承租人的自行轉租，其租金的收取，是其使用、收益的變相形式而已，出租人的租金并不因此而受損害。可見，承租人取得的租金并非毫無法律依據，同時又不損害他人利益（尤其是次承租人的利益），與不當得利的構成相去甚遠。