房屋預(yù)售合同范文

導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房屋預(yù)售合同，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

買方（以下簡(jiǎn)稱乙方）：____________

甲方根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及有關(guān)規(guī)定，已依法通過劃撥方式取得北京市________區(qū)（縣）________地塊的國(guó)有土地使用權(quán)，土地使用面積為________平方米，國(guó)有土地使用證件為________。甲方在上述地塊上建設(shè)的________，現(xiàn)已具備規(guī)定的預(yù)售條件，經(jīng)北京市房屋土地管理局批準(zhǔn)，準(zhǔn)予上市預(yù)售，經(jīng)濟(jì)適用住房銷售許可證號(hào)為京房?jī)?nèi)證（經(jīng)）字第____號(hào)。

乙方自愿購(gòu)買甲方的________房屋，房屋用途為普通住宅。乙方預(yù)購(gòu)房屋的定金為人民幣_(tái)_______元。雙方經(jīng)協(xié)商，就該房屋的預(yù)售預(yù)購(gòu)事項(xiàng)訂立本合同。

第一條　________房屋，該房屋狀況詳見附件一。房屋建筑面積為________平方米（包括：套內(nèi)建筑面積________平方米，分?jǐn)偟墓灿泄灿媒ㄖ娣e________平方米），共有共用部位詳見附件二。上述建筑面積為甲方暫測(cè)面積，房屋竣工后以測(cè)繪部門實(shí)測(cè)面積為準(zhǔn)。

甲方出售該房屋時(shí)亦同時(shí)將該房屋所占用范圍內(nèi)的劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方，土地使用面積（含分?jǐn)偟墓灿泄灿妹娣e）為______平方米，該土地使用面積為甲方暫測(cè)面積，房屋竣工后以測(cè)繪部門實(shí)測(cè)面積為準(zhǔn)。

第二條　甲方雙方同意，結(jié)算房?jī)r(jià)款時(shí)，房屋的實(shí)測(cè)建筑面積與暫測(cè)建筑面積的誤差不超過暫測(cè)建筑面積的±____％（含）時(shí)，按照本合同第三條所述房屋單價(jià)據(jù)實(shí)結(jié)算；房屋建筑面積誤差超過上述約定幅度時(shí)，自甲方向乙方出示測(cè)繪部門實(shí)測(cè)面積數(shù)據(jù)之日起____日內(nèi)，甲乙雙方同意按下述第 ________種（大寫）方式處理：

1．乙方有權(quán)解除本合同，合同解除自乙方書面通知送達(dá)甲方之日起生效。甲方除在合同解除之日起30日內(nèi)向乙方雙倍返還定金外，并須將乙方已付房?jī)r(jià)款及利息全部退還乙方。利息按____利率計(jì)算。

2．按照本合同第三條所述房屋單價(jià)據(jù)實(shí)結(jié)算。

3．______________________________________________________________。

第三條　雙方同意上述預(yù)售房屋售價(jià)為每建筑平方米人民幣_(tái)__元，價(jià)款合計(jì)為人民幣（大寫）__仟__佰__拾__萬__仟__佰__拾__元整（小寫）__元。付款方式見本合同附件三。乙方同意按雙方訂的付款方式如期將購(gòu)房?jī)r(jià)款當(dāng)面交付甲方或匯入甲方指定的銀行。乙方所支付的定金在乙方最后一次付款時(shí)轉(zhuǎn)為購(gòu)房?jī)r(jià)款。甲方售樓款監(jiān)管銀行為________，銀行帳號(hào)為________。

篇2

    為保護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益，規(guī)范商品房銷售行為，根據(jù)建設(shè)部《關(guān)于認(rèn)真貫徹執(zhí)行〈房產(chǎn)測(cè)繪規(guī)范〉加強(qiáng)房產(chǎn)測(cè)繪管理的通知》（建住房〔2000〕166號(hào)）精神，結(jié)合本市實(shí)際情況，我局修訂了《北京市商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。執(zhí)行中的有關(guān)問題通知如下：

    一、自本通知下發(fā)之日起，各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申辦商品房預(yù)售許可證時(shí)，應(yīng)按本規(guī)定提交預(yù)售商品房面積測(cè)量報(bào)告和分?jǐn)偣媒ㄖ课坏臅娌牧稀?/p>

    二、商品房預(yù)售面積的測(cè)量，由本市具有測(cè)繪資質(zhì)的測(cè)繪單位承擔(dān)。

    三、在本通知下發(fā)之日前，已申領(lǐng)了商品房預(yù)售許可證的項(xiàng)目，其該幢樓房的分?jǐn)偣媒ㄖ课患懊娣e已經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn)的，不再變更。已領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證，并已辦理商品房預(yù)售預(yù)購(gòu)登記的，亦不再辦理公用建筑面積分?jǐn)偟淖兏掷m(xù)。

    四、預(yù)售商品房竣工后，房地產(chǎn)交易管理部門應(yīng)將該項(xiàng)目的面積測(cè)量報(bào)告及分?jǐn)偣媒ㄖ课坏臅娌牧限D(zhuǎn)交權(quán)屬登記部門。

    五、房地權(quán)屬管理部門、測(cè)繪部門進(jìn)行商品房產(chǎn)權(quán)登記、測(cè)繪，應(yīng)遵守本暫行規(guī)定。

    北京市商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定

    一、根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》（試行），結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本暫行規(guī)定。

    二、商品房建筑面積應(yīng)按國(guó)家現(xiàn)行的《建筑面積計(jì)算規(guī)則》（附件一）進(jìn)行計(jì)算。

    三、商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積為套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（以下簡(jiǎn)稱套內(nèi)建筑面積），與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。

    商品房銷售面積＝套內(nèi)建筑面積十分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e

    四、套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋陽(yáng)臺(tái)建筑面積

    （一）套內(nèi)的使用面積

    住宅套內(nèi)的使用面積，按《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》（GBJ96－86）第2．5．2條（附件二）的規(guī)定計(jì)算。其他建筑可參照上述規(guī)范或按專用建筑設(shè)計(jì)規(guī)范計(jì)算。

    （二）套內(nèi)墻體面積

    商品房各套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體，分為共用墻及非共用墻兩種。

    共用墻指商品房各套之間分隔墻、套與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）。共用墻墻體水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。

    非共用墻墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。

    （三）陽(yáng)臺(tái)建筑面積，按國(guó)家現(xiàn)行《建筑面積計(jì)算規(guī)則》進(jìn)行計(jì)算。

    1．封閉式的陽(yáng)臺(tái)，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積；

    2．挑陽(yáng)臺(tái)（底陽(yáng)臺(tái)）按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積；

    3．凹陽(yáng)臺(tái)按其凈面積（含擋板墻墻體面積）的一半計(jì)算建筑面積；

    4．半挑半凹陽(yáng)臺(tái)，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積，凹進(jìn)部分按其凈面積的一半計(jì)算建筑面積。

    五、公用建筑面積分?jǐn)傇瓌t

    （一）商品房公用建筑面積的分?jǐn)傄源睘閱挝弧７謹(jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為本幢內(nèi)的公用建筑面積，與本幢不相連的公用建筑面積不得分?jǐn)偟奖敬狈课輧?nèi)。

    （二）為整幢商品房服務(wù)的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分?jǐn)偅粸榫植糠秶?wù)的公用建筑面積，由受益的各套商品房分?jǐn)偂?/p>

    多次分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的，分別計(jì)算分?jǐn)傁禂?shù)。各套商品房應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，為各次分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。

    （三）公用建筑面積分?jǐn)偤螅粍澐指魈咨唐贩繑偟媒ㄖ娣e的具體部位，但任何人不得侵占或改變?cè)O(shè)計(jì)的使用功能。

    六、可分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e

    （一）大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機(jī)房、消防通道、變（配）電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房。

    （二）套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻（包括山墻）墻體面積水平投影面積的一半。

    七、不應(yīng)計(jì)入的公用建筑空間

    （一）倉(cāng)庫(kù)、機(jī)動(dòng)車庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車庫(kù)、車道、供暖鍋爐房、作為人防工程的地下室、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間。

    （二）售房單位自營(yíng)、自用的房屋。

    （三）為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房。

    八、其他購(gòu)房人受益的其他非經(jīng)營(yíng)性用房，需要進(jìn)行分?jǐn)偟模瑧?yīng)在銷（預(yù)）售合同中寫明房屋名稱、需分?jǐn)偟目偨ㄖ娣e。

    九、分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的計(jì)算方法

    分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e＝套內(nèi)建筑面積×公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)

    公用建筑分?jǐn)傁禂?shù)＝公用建筑面積／套內(nèi)建筑面積之和

    公用建筑面積＝整幢建筑的建筑面積－套內(nèi)建筑面積之和－不應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e

    十、售房單位在預(yù)售商品房前，應(yīng)向商品房預(yù)售管理部門提交預(yù)售商品房的面積測(cè)量報(bào)告。預(yù)售商品房設(shè)計(jì)方案變更涉及預(yù)售房屋面積的，應(yīng)重新提交面積測(cè)量報(bào)告。

    十一、售房單位在銷（預(yù)）售商品房時(shí)，在銷（預(yù)）售合同（含補(bǔ)充協(xié)議）中應(yīng)明確商品房銷售面積、分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e及公用建筑部位。

    十二、建設(shè)項(xiàng)目部分竣工，售房單位申請(qǐng)對(duì)已竣工商品房銷售面積進(jìn)行計(jì)算，因分?jǐn)偟牟糠止媒ㄖ騾⒓臃謹(jǐn)偟钠渌唐贩可形纯⒐ぃ枰砸?guī)劃批準(zhǔn)的建筑面積為依據(jù)的，要經(jīng)國(guó)土房管部門同意，并需書面承諾：先按預(yù)售合同的約定，用先行計(jì)算的商品房銷售面積與購(gòu)房人結(jié)算房?jī)r(jià)。在建設(shè)項(xiàng)目全部竣工后，與測(cè)繪部門最終實(shí)測(cè)的結(jié)果相比，面積增加的，應(yīng)維持已結(jié)算的房?jī)r(jià)不變；面積減少的，售房單位應(yīng)按實(shí)際售價(jià)退款。

    十三、商品房如按整層或整樓門銷售，其銷售面積包括本層或本樓門公用建筑面積的，不參加其他樓層（樓門）相同公用建筑面積的分?jǐn)偅黄涔媒ㄖ娣e亦不被其他樓層或樓門分?jǐn)偂Ｆ渌媒ㄖ娣e的分?jǐn)偅幢疽?guī)定執(zhí)行。

    任何人不得侵占或改變?nèi)珮枪媒ㄖ臻g（包括整層、整樓門銷售面積中含有的公用建筑面積）原始設(shè)計(jì)的使用功能。

    十四、樓房按套計(jì)算建筑面積的，參照本規(guī)定；單位按房改政策及價(jià)格出售的公有住房，不適用本規(guī)定。

    十五、商品房銷售面積的測(cè)繪，按《北京市商品房（樓房）測(cè)繪技術(shù)規(guī)定》執(zhí)行（附件三）。

    十六、本規(guī)定下發(fā)之日起實(shí)行。原市房屋土地管理局《北京市商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定》（京房地權(quán)字〔1998〕1285號(hào)）同時(shí)廢止。

    附件一：國(guó)家經(jīng)委《建筑面積計(jì)算規(guī)則》（略）

篇3

關(guān)鍵詞：高職學(xué)生；留守兒童；研究

【中圖分類號(hào)】G64.28【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A【文章編號(hào)】

基金項(xiàng)目：本文系重慶水利電力職業(yè)技術(shù)學(xué)院2010年度科研項(xiàng)目“高職院校（學(xué)生）如何服務(wù)地方留守兒童生活與教育研究”的階段性研究成果（項(xiàng)目批準(zhǔn)號(hào)：渝水職院[2011]3號(hào)）

隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市化建設(shè)，農(nóng)村進(jìn)城務(wù)工人員數(shù)量猛增，留守兒帝數(shù)量的增多。高職院校學(xué)生參與到留守兒童生活與教育的調(diào)查研究中，對(duì)促進(jìn)當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和提高學(xué)生的社會(huì)責(zé)任感有著非常重要的意義。

朱沱鎮(zhèn)位于重慶永川區(qū)南部長(zhǎng)江之濱。全鎮(zhèn)幅員面積128平方公里，轄18個(gè)行政村，2個(gè)社區(qū)居委會(huì)，總?cè)丝?.5萬人，是永川區(qū)第一大鎮(zhèn)，調(diào)查朱沱鎮(zhèn)留守兒童狀況對(duì)于永川區(qū)留守兒童總體狀況研究有典型意義。

1永川區(qū)朱沱鎮(zhèn)農(nóng)村留守兒童成長(zhǎng)狀況

1.1朱沱鎮(zhèn)農(nóng)村留守兒童生活狀況調(diào)查

筆者對(duì)朱沱鎮(zhèn)留守兒童的日常飲食、零用錢和使用狀況、衣著衛(wèi)生情況、遇到困難的傾訴對(duì)象和對(duì)生活現(xiàn)狀的滿意度有幾項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行調(diào)查分析。

留守兒童的日常飲食及其滿意度調(diào)查：調(diào)查的四個(gè)行政村鎮(zhèn)均為朱沱鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)條件較好的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，這些農(nóng)民除了土地上的收人和打工收入外，還有一定的土地賠償和征用收入，收入水平交其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)較高。但部分偏遠(yuǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村中大多數(shù)家庭的日常飲食都是粗茶淡飯，種類比較單一。

衣著衛(wèi)生狀況調(diào)查：有些留守幾童的父母外出務(wù)工能夠改善家里的經(jīng)濟(jì)情況，能給孩子多買衣服鞋襪，所以，被調(diào)查留守兒童中對(duì)自己的衣著總體是比較滿意的，不滿意和非常不滿意的只占5.9%。

遇到困難的傾訴對(duì)象調(diào)查：好友和同伴是農(nóng)村留守兒童的第一傾訴對(duì)象，比重為46.8%，其次是監(jiān)護(hù)人，占25%，再其次是班主任老師，占11%，其他占2.2%，也有15%的人悶在心里，獨(dú)自解決。

對(duì)生活現(xiàn)狀的滿意度調(diào)查：留守兒童對(duì)生活狀況感覺“滿意”的占65.2%，感覺“生活一般”的占25.8%，而對(duì)生活“不滿意”的留守兒童占9%。可以看出，朱沱鎮(zhèn)農(nóng)村留守兒童對(duì)生活現(xiàn)狀總體比較滿意。

1.2朱沱鎮(zhèn)留守兒童學(xué)習(xí)狀況調(diào)查

學(xué)習(xí)動(dòng)機(jī)與學(xué)習(xí)興趣調(diào)查：留守兒童的學(xué)習(xí)動(dòng)機(jī)主要有以下幾個(gè)：考大學(xué)、為父母增光、減輕父母負(fù)擔(dān)和為了找個(gè)好工作。其中考大學(xué)、、找個(gè)好工作和減輕父母負(fù)擔(dān)占了很大的比例，分別為39.2%、27.5%和25%。認(rèn)為學(xué)習(xí)重要的占95%以上，主要原因是因長(zhǎng)期不與父母在一起生活，使留守兒童懂事一些，生活的艱辛和懂事進(jìn)而激發(fā)孩子進(jìn)一步學(xué)習(xí)。

學(xué)習(xí)成績(jī)情況調(diào)查：學(xué)習(xí)成績(jī)一般。調(diào)查顯示，雖然認(rèn)識(shí)到學(xué)習(xí)的重要性，但朱沱鎮(zhèn)留守兒童70%以上成績(jī)?yōu)橹邢拢瑑?yōu)秀者不到25%，主要原因是臨時(shí)監(jiān)護(hù)人文化較低，不能輔導(dǎo)孩子學(xué)習(xí)，或根本沒有輔導(dǎo)孩子學(xué)習(xí)的意識(shí)，只注意孩子的生活而沒有重視學(xué)習(xí)，致使留守兒童的學(xué)習(xí)得不到有效的督促和引導(dǎo)。

1.3朱沱鎮(zhèn)農(nóng)村留守兒童心理情感和行為品德狀況調(diào)查

設(shè)計(jì)了有關(guān)農(nóng)村留守兒童學(xué)生問卷和訪談提綱以及教師問卷，其中學(xué)生共收回有效問卷190份，對(duì)25名學(xué)生進(jìn)行訪談，收回68份針對(duì)留守兒童教師的有效問卷。

留守兒童的養(yǎng)成習(xí)慣較差。留守兒童的行為問題較多，在學(xué)校不遵守規(guī)章制度，說謊，拉幫結(jié)派，欺負(fù)同學(xué)，小偷小摸；在家里不聽代養(yǎng)人的教導(dǎo)，頂撞祖輩，我行我素。

留守兒童心理狀況出現(xiàn)偏差。留守兒童大多處于在8―15歲的年齡段，正是性格、品德、情感形成的重要階段，與父母分長(zhǎng)時(shí)間分離，使他們心理上和生理的需要得不到滿足，情緒消極，表現(xiàn)出孤僻內(nèi)向、失落自卑、或焦慮、任性等性格特征，有的存在叛逆怨恨情緒。通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)問題已不是留守兒童的首要問題，而目前存在的主要問題是留守兒童養(yǎng)成習(xí)慣、感情空白和心理偏差問題。

2對(duì)策探討

2.1家庭角度

一是父母提高責(zé)任意識(shí)。父母是孩子的第一監(jiān)護(hù)人，外出務(wù)工人員應(yīng)提高責(zé)任意識(shí)，應(yīng)從各方面對(duì)孩子盡責(zé)任，認(rèn)真履行教育子女的法定監(jiān)護(hù)職責(zé)。二是選好臨時(shí)監(jiān)護(hù)人作托管對(duì)象。三是父母與孩子之間應(yīng)經(jīng)常保持聯(lián)絡(luò)和溝通。家長(zhǎng)外出務(wù)工時(shí)不要忘記與孩子經(jīng)常溝通交流。

2.2學(xué)校角度

一是完善學(xué)校教育，構(gòu)建學(xué)校監(jiān)督網(wǎng)絡(luò)。建立留守兒童專門檔案，多角度的了解他們的心里狀況和家庭狀況并關(guān)注他們的成長(zhǎng)。二是關(guān)愛活動(dòng)和教育活動(dòng)并重。重視留守兒童的心理輔導(dǎo)和咨詢，建立專門心理檔案，關(guān)注孩子發(fā)生的心理健康問題。

5.3社會(huì)角度

一是加強(qiáng)宣傳，建立社會(huì)義工組織。呼吁社會(huì)各方面人士對(duì)農(nóng)村留守兒童的基本權(quán)利進(jìn)行關(guān)注。二是建立農(nóng)村留守兒童教育和監(jiān)護(hù)組織建設(shè)。加強(qiáng)對(duì)父母和臨時(shí)監(jiān)護(hù)人的家庭教育指導(dǎo)，整合鎮(zhèn)、村的資源，讓每一個(gè)孩子的身心健康成長(zhǎng)。三是加強(qiáng)留守兒童監(jiān)護(hù)人學(xué)校建設(shè)。利用農(nóng)民空閑之時(shí)舉辦監(jiān)護(hù)人學(xué)校，使得監(jiān)護(hù)人的教育水平和自身素質(zhì)得以提高。

5.4政府角度

一是形成機(jī)制，建立機(jī)構(gòu)。制定相應(yīng)的專門機(jī)構(gòu)和組織，加大投入，不斷創(chuàng)新關(guān)愛方式和實(shí)效，使留守兒童健康成長(zhǎng)。二是因地制宜，發(fā)展經(jīng)濟(jì)。大力發(fā)展當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)，鼓勵(lì)農(nóng)民在本地區(qū)就業(yè)，減少留守兒童數(shù)量。三是進(jìn)一步推進(jìn)寄宿制教育，繼續(xù)提供“愛心午餐”等優(yōu)惠政策。

參考文獻(xiàn)：

[1]周宗奎等.農(nóng)村留守兒童心理發(fā)展與教育問題[J].北京師范大學(xué)學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版），2005，（1）.

[2]張艷萍.農(nóng)村留京子女的教育問題及對(duì)策研究[J].當(dāng)代教育科學(xué)。2005，（13）.

[3]王秀敏，張梅.現(xiàn)代人精神生活質(zhì)量?jī)?nèi)涵的理性闡釋[J].理論與改革，2008，（3）.

作者簡(jiǎn)介：

篇4

[關(guān)鍵詞] 商品房預(yù)售,優(yōu)惠廣告,生效要件,預(yù)售備案,預(yù)告登記

商品房預(yù)售是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)近年出現(xiàn)的新事物 ,由于它能為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)籌集資金 ,緩解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)資金的不足 ,因而成為眾多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競(jìng)相采用的售房模式。由于商品房預(yù)售在我國(guó)剛出現(xiàn)不久 ,國(guó)家有關(guān)的法律法規(guī)尚不完善 ,導(dǎo)致實(shí)踐中出現(xiàn)不少問題。本文擬就商品房預(yù)售合同的若干法律問題作一初步探討。

一、商品房預(yù)售合同的法律性質(zhì)和特征

商品房預(yù)售合同是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(預(yù)售方)與購(gòu)房者(預(yù)購(gòu)方)簽訂 ,由預(yù)購(gòu)方先支付定金或預(yù)付款 ,預(yù)售方在合同約定時(shí)間內(nèi)將建成的商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移給預(yù)購(gòu)方的書面協(xié)議。筆者認(rèn)為,商品房預(yù)售合同雙方當(dāng)事人的行為的本質(zhì)仍是買賣行為,預(yù)購(gòu)人支付價(jià)款是為了取得房屋所有權(quán),開發(fā)商接受價(jià)款負(fù)有交付房屋的義務(wù)。商品房預(yù)售合同是一種特殊的房地產(chǎn)買賣合同。除其特殊性外,具有買賣合同的一般性質(zhì)。商品房預(yù)售合同有關(guān)付款、標(biāo)的物交付、權(quán)利瑕疵擔(dān)保和違約責(zé)任等條款內(nèi)容與一般買賣合同基本相同。因此,在實(shí)踐中遇到商品房預(yù)售合同糾紛缺乏專門的法律規(guī)定時(shí),應(yīng)按買賣合同一般規(guī)定來處理。

合同有預(yù)約與本約之分,兩者的性質(zhì)及效力不同。筆者認(rèn)為,商品房預(yù)售合同是屬于本約。商品房預(yù)售合同雖名為預(yù)售,但不是買賣預(yù)約,而是本約,是買賣合同,只是房屋交付期在約定的將來的某一時(shí)間。商品房預(yù)售合同,因買賣的房屋在合同成立之時(shí),并未開工或正在施工,即是將要建設(shè)或正在建設(shè)的房屋,甚至是尚在圖紙?jiān)O(shè)計(jì)過程中的樓宇,所以帶有預(yù)售字樣。但雙方關(guān)于房屋面積、價(jià)金、付款方式、交房期限、違約責(zé)任等問題均明確約定,無須將來另行訂立買賣合同,即可直接依約履行并辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶,達(dá)到雙方交易目的。上海市《土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理實(shí)施細(xì)則》第19條規(guī)定:“房屋竣工驗(yàn)收合格后按《房屋預(yù)售合同》辦理房屋交付手續(xù),房屋交付后,購(gòu)房人應(yīng)憑《房屋預(yù)售合同》及房屋交付憑證辦理房產(chǎn)登記、過戶手續(xù)。”就此類規(guī)定而言,商品房預(yù)售合同屬于本約是明確的、肯定的。因此,若當(dāng)事人一方違反預(yù)售合同,守約一方可以依約定內(nèi)容請(qǐng)求對(duì)方履行。

商品房預(yù)售合同是一種特殊的房地產(chǎn)買賣合同,它具備房地產(chǎn)買賣合同的一般法律特征之外,還具有如下特征:(1)商品房預(yù)售合同的標(biāo)的物在簽約時(shí)尚不存在。一般的房屋買賣合同的標(biāo)的物是現(xiàn)成的物,而商品房預(yù)售合同的標(biāo)的物是正在建造的、在未來約定的時(shí)期內(nèi)竣工的商品房。(2)商品房預(yù)售人在未來約定的時(shí)間交付商品房,而商品房預(yù)購(gòu)人則預(yù)付商品房?jī)r(jià)金。(3)商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門備案。

二、購(gòu)房?jī)?yōu)惠廣告的性質(zhì)和效力

在現(xiàn)實(shí)生活中,購(gòu)房?jī)?yōu)惠是商業(yè)常事,這種廣告屢見不鮮。它與通常的廣告有所不同,表現(xiàn)在其吸引顧客的手段不是通常的物美或價(jià)廉,而是優(yōu)惠打折。優(yōu)惠廣告兌現(xiàn)與否直接關(guān)系到當(dāng)事人雙方的利益,并對(duì)社會(huì)信用產(chǎn)生影響。因此,探討優(yōu)惠廣告的性質(zhì)與效力具有重要的法律意義。

法律對(duì)事實(shí)的規(guī)范歸根到底是對(duì)利益關(guān)系的規(guī)范,利益關(guān)系分析由此是法理分析的基礎(chǔ),其對(duì)制度創(chuàng)立、總體把握之下的定性尤有直接意義。從利益分析,預(yù)售方做優(yōu)惠廣告旨在吸引和促進(jìn)更多的不特定人與其訂立商品房預(yù)購(gòu)合同,以讓利與雙贏策略獲得自身利益。由于現(xiàn)代商業(yè)快速發(fā)展下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的激烈和購(gòu)房者的眾多,優(yōu)惠廣告最終是服務(wù)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身的利益,這應(yīng)成為法律調(diào)整的立足點(diǎn)。從一般法理上講,優(yōu)惠廣告對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)具有法律上的約束力,否則顯然不利于規(guī)范商業(yè)信用和保護(hù)廣大購(gòu)房者的利益。試想,如優(yōu)惠廣告因?qū)Ψ康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)無約束力而滿天飛,作為社會(huì)秩序的廣大購(gòu)房者的利益亦無從保護(hù),最終房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利益也將受損。

在筆者看來,優(yōu)惠廣告應(yīng)是附條件的單方承諾行為。[1]簡(jiǎn)言之,即以相對(duì)方訂立合同為條件而給予相對(duì)方一定的優(yōu)惠,該承諾直接約束廣告的商家。單方法律行為也叫單獨(dú)行為,其特點(diǎn)是不需要他人同意即能發(fā)生法律效力。[2]優(yōu)惠廣告從形式即表現(xiàn)為一種承諾,將優(yōu)惠廣告定位于單方行為便于直接而非間接確認(rèn)其對(duì)于廣告主的效力,避免邏輯上的復(fù)雜化和基于邏輯中間環(huán)節(jié)在實(shí)際處理中所產(chǎn)生的諸多問題。而這里所附條件即相對(duì)方對(duì)其訂立合同。從利益關(guān)系上看,正是在相對(duì)方與其訂立合同并由此給其帶來商業(yè)利益的情況下,廣告主才能讓渡部分利益,此前這種利益僅是作為誘引處于假設(shè)或虛擬狀態(tài)。以訂立合同作為兌現(xiàn)讓渡利益的方式,符合優(yōu)惠廣告下當(dāng)事人雙方的實(shí)際。從學(xué)理上,從有利于維護(hù)當(dāng)事人的利益和交易安全考慮,把優(yōu)惠廣告作為單方行為可以強(qiáng)化對(duì)廣告人的拘束,擴(kuò)大享有報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)的范圍,減輕相對(duì)人在求償時(shí)的舉證責(zé)任。

優(yōu)惠廣告與要約邀請(qǐng)相似,但優(yōu)惠廣告不是要約邀請(qǐng)。所謂要約邀請(qǐng),是指希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示。要約邀請(qǐng)有三個(gè)特點(diǎn):(1)它是指一方邀請(qǐng)對(duì)方向自己發(fā)出要約;(2)它不是一種意思表示,而是事實(shí)行為,是訂立合同的預(yù)備行為;(3)它對(duì)要約邀請(qǐng)人原則上無約束力,要約邀請(qǐng)人撤回要約,只要沒有給要約善意相對(duì)人造成信賴?yán)娴膿p失,要約邀請(qǐng)人不承擔(dān)法律責(zé)任。[3]一般而言,商業(yè)廣告即屬要約邀請(qǐng),《合同法》第15條對(duì)此有明確規(guī)定。一般商業(yè)廣告作為要約邀請(qǐng),在內(nèi)容上并不提出擬訂立合同的主要條款。同時(shí),商業(yè)廣告發(fā)出后,因根本無法知道有多少人看到了廣告,亦不知道多少人將作出意向,因此不能使任何人接受廣告的條件便使合同成立,否則廣告人將要承擔(dān)不可預(yù)見的違約責(zé)任。[4]可見,一般商業(yè)廣告的內(nèi)容與其效力是一致的。反之,如果廣告在內(nèi)容上符合要約的規(guī)定,則應(yīng)視為要約,《合同法》第15條對(duì)此亦有規(guī)定。據(jù)此,優(yōu)惠廣告應(yīng)不同于一般商業(yè)廣告,兩者內(nèi)容并不一致。優(yōu)惠廣告通常即涉及合同價(jià)金,而合同價(jià)金顯然不能說不是合同的主要條款。因此,優(yōu)惠廣告雖同一般商業(yè)廣告一樣,有推銷某種商品或服務(wù)的作用,但并不等于一般商業(yè)廣告。換言之,優(yōu)惠廣告雖有要約邀請(qǐng)的作用,但并非要約邀請(qǐng)。

優(yōu)惠廣告作為附條件單方承諾,對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)生約束力,在雙方訂立合同時(shí)生效,在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不履行其單方承諾的義務(wù)時(shí),應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

由此,優(yōu)惠廣告雖非雙方的合同條款,但直接決定雙方的權(quán)利義務(wù)。換言之,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者的法律關(guān)系實(shí)際上是廣告和優(yōu)惠廣告的結(jié)合。在雙方發(fā)生爭(zhēng)議時(shí),如兼涉及合同和優(yōu)惠廣告,應(yīng)作為一個(gè)法律關(guān)系對(duì)待。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在廣告中承諾給與其訂立合同的購(gòu)房者法律上所認(rèn)可和保護(hù)的利益的,此種廣告均屬于以訂立合同為條件的單方承諾,對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)生法律上的約束力。 三、商品房預(yù)售合同的生效要件

1、預(yù)售方主體資格條件

預(yù)售方主體分為兩種情況:(1)開發(fā)企業(yè)自行銷售;(2)開發(fā)企業(yè)委托中介機(jī)構(gòu)銷售。自行銷售的開發(fā)企業(yè)必須是具有獨(dú)立法人資格,取得房地產(chǎn)開發(fā)主管部門核發(fā)的資質(zhì)證書的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。對(duì)于委托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行商品房預(yù)售的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的銷售行為承擔(dān)責(zé)任。受委托的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)必須取得相應(yīng)的資格。房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在預(yù)售商品房或進(jìn)行商品房預(yù)售宣傳時(shí),要出示房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的委托書,委托書必須載明委托單位的權(quán)限。此外商品房預(yù)售的開發(fā)企業(yè)還必須滿足我國(guó)1995年1月1日施行的《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》(以下簡(jiǎn)稱《房地產(chǎn)管理法》)對(duì)預(yù)售商品房主體資格所作的嚴(yán)格限定:(1)預(yù)售方必須是經(jīng)土地管理部門核準(zhǔn),已全部交付土地使用權(quán)出讓金,取得了商品房開發(fā)項(xiàng)目的土地使用權(quán);(2)商品房屋的開發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)當(dāng)?shù)赜?jì)劃管理部門立項(xiàng),已申領(lǐng)了固定資產(chǎn)投資許可證;(3)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證;(4)按提供預(yù)售的商品房計(jì)算,投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上,并已確定施工進(jìn)度和峻工交付日期;(5)預(yù)售方已向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記,取得了《商品房預(yù)售許可證》的。

2、商品房預(yù)售合同雙方意思表示真實(shí)一致

由于合同雙方對(duì)于預(yù)售商品房的真實(shí)情況的信息的知情不對(duì)稱,承購(gòu)方往往處于弱勢(shì)地位。因此預(yù)售方應(yīng)按照預(yù)售合同所規(guī)定的有關(guān)內(nèi)容向承購(gòu)方真實(shí)、完整地披露有關(guān)承購(gòu)方所要購(gòu)買的商品房的真實(shí)情況。由于是預(yù)售,承購(gòu)方不可能真實(shí)地感受到商品房的客觀存在,也不可能對(duì)商品房作任何的評(píng)價(jià),所以這就更要要求預(yù)售方按照誠(chéng)實(shí)信用的原則履行自己的告知義務(wù),以保護(hù)承購(gòu)人的合法權(quán)益。也只有如此,承購(gòu)人才能在知情的基礎(chǔ)上作出自己真實(shí)的意思表示。任何一方尤其是開發(fā)企業(yè)都不得采取脅迫、欺詐、乘人之危等簽訂商品房預(yù)售合同,否則此合同為無效合同,并不受到國(guó)家法律的保護(hù)。

3、商品房預(yù)售合同內(nèi)容的合法性

預(yù)售合同必須遵守我國(guó)現(xiàn)行法律、法規(guī)的規(guī)定,尊重社會(huì)公德,不得擾亂社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序和損害社會(huì)公共利益。

篇5

[關(guān)鍵詞] 商品房預(yù)售，優(yōu)惠廣告，生效要件，預(yù)售備案，預(yù)告登記

商品房預(yù)售是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)近年出現(xiàn)的新事物 ，由于它能為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)籌集資金 ，緩解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)資金的不足 ，因而成為眾多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競(jìng)相采用的售房模式。由于商品房預(yù)售在我國(guó)剛出現(xiàn)不久 ，國(guó)家有關(guān)的法律法規(guī)尚不完善 ，導(dǎo)致實(shí)踐中出現(xiàn)不少問題。本文擬就商品房預(yù)售合同的若干法律問題作一初步探討。

一、商品房預(yù)售合同的法律性質(zhì)和特征

商品房預(yù)售合同是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（預(yù)售方）與購(gòu)房者（預(yù)購(gòu)方）簽訂 ，由預(yù)購(gòu)方先支付定金或預(yù)付款 ，預(yù)售方在合同約定時(shí)間內(nèi)將建成的商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移給預(yù)購(gòu)方的書面協(xié)議。筆者認(rèn)為，商品房預(yù)售合同雙方當(dāng)事人的行為的本質(zhì)仍是買賣行為，預(yù)購(gòu)人支付價(jià)款是為了取得房屋所有權(quán)，開發(fā)商接受價(jià)款負(fù)有交付房屋的義務(wù)。商品房預(yù)售合同是一種特殊的房地產(chǎn)買賣合同。除其特殊性外，具有買賣合同的一般性質(zhì)。商品房預(yù)售合同有關(guān)付款、標(biāo)的物交付、權(quán)利瑕疵擔(dān)保和違約責(zé)任等條款內(nèi)容與一般買賣合同基本相同。因此，在實(shí)踐中遇到商品房預(yù)售合同糾紛缺乏專門的法律規(guī)定時(shí)，應(yīng)按買賣合同一般規(guī)定來處理。

合同有預(yù)約與本約之分，兩者的性質(zhì)及效力不同。筆者認(rèn)為，商品房預(yù)售合同是屬于本約。商品房預(yù)售合同雖名為預(yù)售，但不是買賣預(yù)約，而是本約，是買賣合同，只是房屋交付期在約定的將來的某一時(shí)間。商品房預(yù)售合同，因買賣的房屋在合同成立之時(shí)，并未開工或正在施工，即是將要建設(shè)或正在建設(shè)的房屋，甚至是尚在圖紙?jiān)O(shè)計(jì)過程中的樓宇，所以帶有預(yù)售字樣。但雙方關(guān)于房屋面積、價(jià)金、付款方式、交房期限、違約責(zé)任等問題均明確約定，無須將來另行訂立買賣合同，即可直接依約履行并辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶，達(dá)到雙方交易目的。上海市《土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理實(shí)施細(xì)則》第19條規(guī)定：“房屋竣工驗(yàn)收合格后按《房屋預(yù)售合同》辦理房屋交付手續(xù)，房屋交付后，購(gòu)房人應(yīng)憑《房屋預(yù)售合同》及房屋交付憑證辦理房產(chǎn)登記、過戶手續(xù)。”就此類規(guī)定而言，商品房預(yù)售合同屬于本約是明確的、肯定的。因此，若當(dāng)事人一方違反預(yù)售合同，守約一方可以依約定內(nèi)容請(qǐng)求對(duì)方履行。

商品房預(yù)售合同是一種特殊的房地產(chǎn)買賣合同，它具備房地產(chǎn)買賣合同的一般法律特征之外，還具有如下特征：（1）商品房預(yù)售合同的標(biāo)的物在簽約時(shí)尚不存在。一般的房屋買賣合同的標(biāo)的物是現(xiàn)成的物，而商品房預(yù)售合同的標(biāo)的物是正在建造的、在未來約定的時(shí)期內(nèi)竣工的商品房。（2）商品房預(yù)售人在未來約定的時(shí)間交付商品房，而商品房預(yù)購(gòu)人則預(yù)付商品房?jī)r(jià)金。（3）商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門備案。

二、購(gòu)房?jī)?yōu)惠廣告的性質(zhì)和效力

在現(xiàn)實(shí)生活中，購(gòu)房?jī)?yōu)惠是商業(yè)常事，這種廣告屢見不鮮。它與通常的廣告有所不同，表現(xiàn)在其吸引顧客的手段不是通常的物美或價(jià)廉，而是優(yōu)惠打折。優(yōu)惠廣告兌現(xiàn)與否直接關(guān)系到當(dāng)事人雙方的利益，并對(duì)社會(huì)信用產(chǎn)生影響。因此，探討優(yōu)惠廣告的性質(zhì)與效力具有重要的法律意義。

法律對(duì)事實(shí)的規(guī)范歸根到底是對(duì)利益關(guān)系的規(guī)范，利益關(guān)系分析由此是法理分析的基礎(chǔ)，其對(duì)制度創(chuàng)立、總體把握之下的定性尤有直接意義。從利益分析，預(yù)售方做優(yōu)惠廣告旨在吸引和促進(jìn)更多的不特定人與其訂立商品房預(yù)購(gòu)合同，以讓利與雙贏策略獲得自身利益。由于現(xiàn)代商業(yè)快速發(fā)展下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的激烈和購(gòu)房者的眾多，優(yōu)惠廣告最終是服務(wù)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身的利益，這應(yīng)成為法律調(diào)整的立足點(diǎn)。從一般法理上講，優(yōu)惠廣告對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)具有法律上的約束力，否則顯然不利于規(guī)范商業(yè)信用和保護(hù)廣大購(gòu)房者的利益。試想，如優(yōu)惠廣告因?qū)Ψ康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)無約束力而滿天飛，作為社會(huì)秩序的廣大購(gòu)房者的利益亦無從保護(hù)，最終房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利益也將受損。

在筆者看來，優(yōu)惠廣告應(yīng)是附條件的單方承諾行為。[1]簡(jiǎn)言之，即以相對(duì)方訂立合同為條件而給予相對(duì)方一定的優(yōu)惠，該承諾直接約束廣告的商家。單方法律行為也叫單獨(dú)行為，其特點(diǎn)是不需要他人同意即能發(fā)生法律效力。[2]優(yōu)惠廣告從形式即表現(xiàn)為一種承諾，將優(yōu)惠廣告定位于單方行為便于直接而非間接確認(rèn)其對(duì)于廣告主的效力，避免邏輯上的復(fù)雜化和基于邏輯中間環(huán)節(jié)在實(shí)際處理中所產(chǎn)生的諸多問題。而這里所附條件即相對(duì)方對(duì)其訂立合同。從利益關(guān)系上看，正是在相對(duì)方與其訂立合同并由此給其帶來商業(yè)利益的情況下，廣告主才能讓渡部分利益，此前這種利益僅是作為誘引處于假設(shè)或虛擬狀態(tài)。以訂立合同作為兌現(xiàn)讓渡利益的方式，符合優(yōu)惠廣告下當(dāng)事人雙方的實(shí)際。從學(xué)理上，從有利于維護(hù)當(dāng)事人的利益和交易安全考慮，把優(yōu)惠廣告作為單方行為可以強(qiáng)化對(duì)廣告人的拘束，擴(kuò)大享有報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)的范圍，減輕相對(duì)人在求償時(shí)的舉證責(zé)任。

優(yōu)惠廣告與要約邀請(qǐng)相似，但優(yōu)惠廣告不是要約邀請(qǐng)。所謂要約邀請(qǐng)，是指希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示。要約邀請(qǐng)有三個(gè)特點(diǎn)：（1）它是指一方邀請(qǐng)對(duì)方向自己發(fā)出要約；（2）它不是一種意思表示，而是事實(shí)行為，是訂立合同的預(yù)備行為；（3）它對(duì)要約邀請(qǐng)人原則上無約束力，要約邀請(qǐng)人撤回要約，只要沒有給要約善意相對(duì)人造成信賴?yán)娴膿p失，要約邀請(qǐng)人不承擔(dān)法律責(zé)任。[3]一般而言，商業(yè)廣告即屬要約邀請(qǐng)，《合同法》第15條對(duì)此有明確規(guī)定。一般商業(yè)廣告作為要約邀請(qǐng)，在內(nèi)容上并不提出擬訂立合同的主要條款。同時(shí)，商業(yè)廣告發(fā)出后，因根本無法知道有多少人看到了廣告，亦不知道多少人將作出意向，因此不能使任何人接受廣告的條件便使合同成立，否則廣告人將要承擔(dān)不可預(yù)見的違約責(zé)任。[4]可見，一般商業(yè)廣告的內(nèi)容與其效力是一致的。反之，如果廣告在內(nèi)容上符合要約的規(guī)定，則應(yīng)視為要約，《合同法》第15條對(duì)此亦有規(guī)定。據(jù)此，優(yōu)惠廣告應(yīng)不同于一般商業(yè)廣告，兩者內(nèi)容并不一致。優(yōu)惠廣告通常即涉及合同價(jià)金，而合同價(jià)金顯然不能說不是合同的主要條款。因此，優(yōu)惠廣告雖同一般商業(yè)廣告一樣，有推銷某種商品或服務(wù)的作用，但并不等于一般商業(yè)廣告。換言之，優(yōu)惠廣告雖有要約邀請(qǐng)的作用，但并非要約邀請(qǐng)。

優(yōu)惠廣告作為附條件單方承諾，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)生約束力，在雙方訂立合同時(shí)生效，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不履行其單方承諾的義務(wù)時(shí)，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。由此，優(yōu)惠廣告雖非雙方的合同條款，但直接決定雙方的權(quán)利義務(wù)。換言之，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者的法律關(guān)系實(shí)際上是廣告和優(yōu)惠廣告的結(jié)合。在雙方發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，如兼涉及合同和優(yōu)惠廣告，應(yīng)作為一個(gè)法律關(guān)系對(duì)待。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在廣告中承諾給與其訂立合同的購(gòu)房者法律上所認(rèn)可和保護(hù)的利益的，此種廣告均屬于以訂立合同為條件的單方承諾，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)生法律上的約束力。

三、商品房預(yù)售合同的生效要件

1、預(yù)售方主體資格條件

預(yù)售方主體分為兩種情況：（1）開發(fā)企業(yè)自行銷售；（2）開發(fā)企業(yè)委托中介機(jī)構(gòu)銷售。自行銷售的開發(fā)企業(yè)必須是具有獨(dú)立法人資格，取得房地產(chǎn)開發(fā)主管部門核發(fā)的資質(zhì)證書的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。對(duì)于委托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行商品房預(yù)售的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的銷售行為承擔(dān)責(zé)任。受委托的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)必須取得相應(yīng)的資格。房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在預(yù)售商品房或進(jìn)行商品房預(yù)售宣傳時(shí)，要出示房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的委托書，委托書必須載明委托單位的權(quán)限。此外商品房預(yù)售的開發(fā)企業(yè)還必須滿足我國(guó)1995年1月1日施行的《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》（以下簡(jiǎn)稱《房地產(chǎn)管理法》）對(duì)預(yù)售商品房主體資格所作的嚴(yán)格限定：（1）預(yù)售方必須是經(jīng)土地管理部門核準(zhǔn)，已全部交付土地使用權(quán)出讓金，取得了商品房開發(fā)項(xiàng)目的土地使用權(quán)；（2）商品房屋的開發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)當(dāng)?shù)赜?jì)劃管理部門立項(xiàng)，已申領(lǐng)了固定資產(chǎn)投資許可證；（3）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（4）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進(jìn)度和峻工交付日期；（5）預(yù)售方已向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得了《商品房預(yù)售許可證》的。

2、商品房預(yù)售合同雙方意思表示真實(shí)一致

由于合同雙方對(duì)于預(yù)售商品房的真實(shí)情況的信息的知情不對(duì)稱，承購(gòu)方往往處于弱勢(shì)地位。因此預(yù)售方應(yīng)按照預(yù)售合同所規(guī)定的有關(guān)內(nèi)容向承購(gòu)方真實(shí)、完整地披露有關(guān)承購(gòu)方所要購(gòu)買的商品房的真實(shí)情況。由于是預(yù)售，承購(gòu)方不可能真實(shí)地感受到商品房的客觀存在，也不可能對(duì)商品房作任何的評(píng)價(jià)，所以這就更要要求預(yù)售方按照誠(chéng)實(shí)信用的原則履行自己的告知義務(wù)，以保護(hù)承購(gòu)人的合法權(quán)益。也只有如此，承購(gòu)人才能在知情的基礎(chǔ)上作出自己真實(shí)的意思表示。任何一方尤其是開發(fā)企業(yè)都不得采取脅迫、欺詐、乘人之危等簽訂商品房預(yù)售合同，否則此合同為無效合同，并不受到國(guó)家法律的保護(hù)。

3、商品房預(yù)售合同內(nèi)容的合法性

預(yù)售合同必須遵守我國(guó)現(xiàn)行法律、法規(guī)的規(guī)定，尊重社會(huì)公德，不得擾亂社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序和損害社會(huì)公共利益。

4、商品房預(yù)售合同形式的合法性

商品房預(yù)售合同屬不動(dòng)產(chǎn)買賣合同，涉及金額較大，履行期限較長(zhǎng)，且內(nèi)容比較復(fù)雜。為保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益，我國(guó)法律法規(guī)規(guī)定，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同并履行登記備案手續(xù)。《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》明確規(guī)定：“商品房銷售，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同”，我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，商品房預(yù)售合同簽訂后，“商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案”，建設(shè)部1994年11月15日的《城市商品房預(yù)售管理辦法》也明確規(guī)定：“商品房預(yù)售，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)應(yīng)與承購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)”。

四、建立商品房預(yù)售合同的預(yù)告登記制度

（一）登記備案的行政法意義

上文中提到的商品房預(yù)售合同生效要件的第四個(gè)生效要件，是我國(guó)對(duì)于商品房預(yù)售合同的登記備案制度。從實(shí)踐來看，商品房預(yù)售合同備案只具有行政意義。《城市商品房預(yù)售管理辦法》第13條規(guī)定：“開發(fā)企業(yè)在預(yù)售商品房中有下列行為之一的，由房地產(chǎn)管理部門處以罰款。……[3]未按規(guī)定辦理備案和登記手續(xù)的……”由此可見，合同備案與否導(dǎo)致的是行政責(zé)任，不辦理合同備案只是讓開發(fā)企業(yè)承擔(dān)一定的行政責(zé)任，并沒有承擔(dān)合同無效的民事責(zé)任。從行政立法與民事立法的分工來看，應(yīng)當(dāng)將違反行政性規(guī)定的行為后果與違反民事法律規(guī)定的行為后果分開處理。行政立法是為了調(diào)整行政管理法律關(guān)系，而民事立法卻是為了調(diào)整平等主體之間的民事法律關(guān)系。這兩種法律關(guān)系獨(dú)立存在時(shí)，尚不存在爭(zhēng)議；行政責(zé)任與民事責(zé)任發(fā)生競(jìng)合時(shí)，同樣應(yīng)依據(jù)這兩種法律規(guī)范，分別處理，分別承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。如果以違反行政性規(guī)范為由而導(dǎo)致民事行為無效，相當(dāng)于用行政法規(guī)調(diào)整民事法律關(guān)系，也就混淆了兩種法律規(guī)范的作用。在此方面，最高人民法院最近頒布的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（法釋[2003]7號(hào)）是比較符合實(shí)際的，該解釋第六條規(guī)定，“當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無效的，不予支持。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外。”

因此，筆者認(rèn)為，預(yù)售合同備案的法律性質(zhì)是國(guó)家對(duì)商品房預(yù)售行為的行政管理行為和措施。

確立登記備案制度，從立法的原意來說，主要目的在于從行政管理的角度和試圖規(guī)范整個(gè)商品房預(yù)售市場(chǎng)所做出的規(guī)定。當(dāng)然，經(jīng)過法律本身的不斷發(fā)展，同時(shí)也由于經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，商品房預(yù)售合同登記的法律意義也在發(fā)生變化，其已經(jīng)由一種行政管理效力向確立一種法律權(quán)利，尤其是賦予該登記以一定的物權(quán)效力發(fā)生轉(zhuǎn)變。

（二）登記備案與預(yù)售合同本身的效力相分離，登記與否并不影響預(yù)售合同的效力

根據(jù)民法的一般原理，以及根據(jù)合同法及相關(guān)司法解釋的規(guī)定，法律行為的效力是否以登記為準(zhǔn)，應(yīng)以法律規(guī)定為準(zhǔn)；在法律沒有明確規(guī)定合同沒有登記，合同無效的，登記本身并不影響到合同的效力。如前所述，法律對(duì)于商品房預(yù)售都要求進(jìn)行登記，但同時(shí)又都明確指出登記只是備案，同時(shí)并未明確規(guī)定登記與否是否影響到合同的效力。也就是說，商品房預(yù)售合同登記只是從行政管理的角度，要求備案，合同的效力是另外一個(gè)問題。這一點(diǎn)，在當(dāng)前理論界已經(jīng)取得了一致的認(rèn)識(shí)。最高人民法院的有關(guān)司法解釋中，都體現(xiàn)了這樣一種精神，即設(shè)立商品房預(yù)售合同登記備案制度的核心目的在于加強(qiáng)對(duì)商品房預(yù)售的行政管理，商品房預(yù)售合同的效力與登記備案是相分離的。《最高人民法院關(guān)于適用《合同法》若干問題的解釋（一）》第九條規(guī)定“……法律、行政法規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。”依據(jù)該條，凡法律、行政法規(guī)規(guī)定了合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)但未同時(shí)規(guī)定合同登記后才生效的，如果當(dāng)事人沒有依照法律、行政法規(guī)定辦理登記手續(xù)的，合同效力不因此受到影響，即如果合同除未登記外都合法，那么合同生效。關(guān)于商品房預(yù)售登記與預(yù)售合同本身的效力關(guān)系問題，最高人民法院最近頒布的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（法釋[2003]7號(hào)）第六條的規(guī)定（見前文），很顯然是明確了二者相分離，登記與否不影響合同效力的問題。

現(xiàn)行法律規(guī)定已對(duì)合同債權(quán)行為和登記產(chǎn)生物權(quán)效力的行為進(jìn)行了區(qū)分，將合同備案行為和預(yù)售合同效力捆綁在一起不符合民法理論，更與有關(guān)的法律規(guī)定不相吻合。如果因預(yù)購(gòu)人沒有辦理預(yù)售合同備案，就導(dǎo)致預(yù)售合同無效，就不能保障雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益。實(shí)踐中，假如因開發(fā)企業(yè)違法不能辦理預(yù)售合同備案，預(yù)購(gòu)人也要承擔(dān)合同無效的后果，對(duì)預(yù)購(gòu)人不利；或者因預(yù)購(gòu)人原因不能辦理預(yù)售合同備案，開發(fā)企業(yè)也要承擔(dān)合同無效的后果，則對(duì)開發(fā)企業(yè)不利。所以，預(yù)售合同是否辦理備案不應(yīng)影響合同效力。我們判斷商品房預(yù)售合同是否生效的主要標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)是上文談到的四個(gè)生效條件，而不應(yīng)該把商品房預(yù)售登記看作商品房預(yù)售合同的生效要件。登記備案與預(yù)售合同本身的效力相分離，登記與否并不影響預(yù)售合同的效力。

（三）登記是商品房預(yù)售合同的對(duì)抗要件

在實(shí)踐中 ，對(duì)商品房預(yù)售合同的登記是合同的有效要件 ，還是對(duì)抗要件 ，學(xué)者們的看法并不一致。我們認(rèn)為 ，商品房預(yù)售合同的登記是合同的對(duì)抗要件 ，而不是有效要件。首先 ，從法律的規(guī)定來看 ，如前所述 ，《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》都規(guī)定 ，預(yù)售方應(yīng)當(dāng)將預(yù)售合同報(bào)有關(guān)部門登記備案。這就十分明確地說明 ，商品房預(yù)售合同簽訂在先 ，登記備案在后 ，而登記機(jī)關(guān)只能對(duì)有效的商品房預(yù)售合同予以登記備案 ；其次 ，在商品房預(yù)售合同中 ，預(yù)購(gòu)方處于比較弱的地位 ，面臨的風(fēng)險(xiǎn)比預(yù)售方要大得多。所以 ，如果認(rèn)為登記備案是商品房預(yù)售合同的有效條件 ，那么沒有經(jīng)過登記備案的預(yù)售合同就是無效合同。這樣 ，一旦商品房預(yù)售合同沒有登記備案 ，預(yù)售方就不會(huì)受合同的約束 ，可以任意將商品房再預(yù)售第三人 ，預(yù)購(gòu)方也就無法追究預(yù)售方的違約責(zé)任 ，這極不利于保護(hù)預(yù)購(gòu)方的利益。所以 ，登記備案不是商品房預(yù)售合同的有效條件 ，而應(yīng)當(dāng)是對(duì)抗要件。

（四）改造商品房預(yù)售備案制度為預(yù)告登記制度，賦予其準(zhǔn)物權(quán)的效力

在我國(guó)商品房預(yù)售過程中，當(dāng)開發(fā)房商與預(yù)購(gòu)人簽訂了商品房預(yù)售合同之后，預(yù)購(gòu)人基于預(yù)售合同享有商品房建成之后獲得產(chǎn)權(quán)的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，然而債權(quán)請(qǐng)求權(quán)是一種只能向特定的相對(duì)人主張的權(quán)利，即相對(duì)權(quán)。預(yù)售人在預(yù)售合同簽定后仍然一直占有標(biāo)的物，此時(shí)，預(yù)售人雖然負(fù)有于將來約定的時(shí)間轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的義務(wù)，但當(dāng)房屋價(jià)格不斷上漲的情況下，預(yù)售人很有可能將房屋賣給第三人，即出現(xiàn)“一物數(shù)賣”的情況。而出現(xiàn)上述情況，由于預(yù)購(gòu)人只享有債權(quán)請(qǐng)求權(quán)這種相對(duì)權(quán)，因此預(yù)購(gòu)人的合法利益得不到有效保護(hù)，進(jìn)而損害預(yù)購(gòu)人利益，不利于交易安全，破壞了交易秩序。

為保護(hù)預(yù)購(gòu)人的利益，《最高人民法院關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問題的解答》第27條規(guī)定：“預(yù)售商品房合同簽訂后，預(yù)購(gòu)方尚未取得房屋所有權(quán)證之前，預(yù)售方未經(jīng)預(yù)購(gòu)方同意，又就同一預(yù)售商品房與他人簽訂預(yù)售合同的，應(yīng)認(rèn)定后一預(yù)售合同無效；如后一合同的預(yù)購(gòu)方已取得房屋所有權(quán)證的，可認(rèn)定后一合同有效，但預(yù)售方給前一合同的預(yù)購(gòu)方造成損失的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。”經(jīng)過分析這一規(guī)定，不難發(fā)現(xiàn)，此時(shí)雖有違約制度予以救濟(jì)，預(yù)售人的處分行為并未得到充分控制，預(yù)購(gòu)人的交易目的并沒有實(shí)現(xiàn)，因此需要在法律上設(shè)計(jì)一種制度來對(duì)預(yù)購(gòu)人進(jìn)行更充分的救濟(jì)，以保護(hù)交易的安全。在大陸法系，采取的是不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度。保全不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的請(qǐng)求權(quán)，是預(yù)告登記制度的出發(fā)點(diǎn)和歸宿所在。

所謂預(yù)告登記是指為了保全債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，保全物權(quán)的順位請(qǐng)求權(quán)等而進(jìn)行的提前登記。[5]它是與本登記或者終局登記相對(duì)應(yīng)的一個(gè)概念。預(yù)告登記作為一種制度，源于德國(guó)。《德國(guó)民法典》第883條[預(yù)告登記的性質(zhì)和效力]規(guī)定：“為保全目的在于轉(zhuǎn)讓或廢止一項(xiàng)土地上的物權(quán)的請(qǐng)求權(quán)，或者土地負(fù)擔(dān)的物權(quán)請(qǐng)求權(quán)，或者變更這些物權(quán)的內(nèi)容或其順位的請(qǐng)求權(quán)，可以在土地登記薄中將其納入預(yù)告登記的。被保全的請(qǐng)求權(quán)附條件或者附期限時(shí)，預(yù)告登記也為許可。預(yù)告登記之后，對(duì)土地權(quán)利或者土地權(quán)利負(fù)擔(dān)的權(quán)利所為的對(duì)被保全的請(qǐng)求權(quán)的一部分或者全部構(gòu)成損害的處分，為無效。以強(qiáng)制執(zhí)行或者假扣押方式所為的處分，以及由破產(chǎn)管理人所為之處分，亦同。”[6]自德國(guó)民法創(chuàng)設(shè)預(yù)告登記制度以來，大陸法系的一些國(guó)家，也設(shè)立了這一制度。如《瑞士民法典》第960條第二款規(guī)定：“處分的限制，經(jīng)預(yù)告登記后，始得對(duì)土地后取得權(quán)利有對(duì)抗的效力。”[7]臺(tái)灣地區(qū)《土地法》第 79條規(guī)定：“關(guān)于土地權(quán)利移轉(zhuǎn)之請(qǐng)求權(quán)，得申請(qǐng)保全之預(yù)告登記。此項(xiàng)預(yù)告登記未涂銷之前，登記名義人就其土地所為之處分，對(duì)于所登記的請(qǐng)求權(quán)有妨礙者無效。”[8]隨著不動(dòng)產(chǎn)交易的發(fā)展，預(yù)告登記制度的適用范圍擴(kuò)展到土地以外的不動(dòng)產(chǎn)交易，尤其是附著于土地之上的房屋。

預(yù)告登記是為保全一項(xiàng)以將來發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)為目的的請(qǐng)求權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)登記，以確保權(quán)利人于將來能夠取得物權(quán) ，它具有排他性 ，可以對(duì)抗第三人。預(yù)告登記是將物權(quán)法的規(guī)則施加于債權(quán)法 ，給予屬于債權(quán)法的請(qǐng)求權(quán)以排的物權(quán)效力 ，其本質(zhì)屬于物權(quán)法向債權(quán)法的擴(kuò)張。[9] 預(yù)告登記制度的現(xiàn)實(shí)意義是，解決所有權(quán)保留買賣中，在合同成立后，標(biāo)的物所有權(quán)轉(zhuǎn)移前，買受人基于合同產(chǎn)生的移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)這樣一種債權(quán)所有權(quán)得不到保護(hù)的問題。預(yù)告登記制度賦予買受人的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)以物權(quán)的效力，對(duì)于經(jīng)預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)，可以對(duì)抗不動(dòng)產(chǎn)的所有人其他物權(quán)人，也可以對(duì)抗任意第三人，具有了絕對(duì)性和排他效力。所以，王澤鑒先生認(rèn)為，預(yù)告登記制度與“買賣不破租賃”一樣，都是債權(quán)物權(quán)化的重要表現(xiàn)。[10]

在我國(guó)，盡管通過一系列司法解釋、相關(guān)部門規(guī)章的規(guī)定，逐步賦予了預(yù)售商品房預(yù)售登記以一定的法律效力。但是由于有關(guān)規(guī)定散見于不同的司法解釋或地方性法規(guī)中，規(guī)定的內(nèi)容也相對(duì)比較雜亂無章，甚至是零星的、破碎的，對(duì)于賦予商品房預(yù)售登記相應(yīng)的法律效力內(nèi)涵方面仍然缺乏比較全面、體系化的規(guī)定。這與商品房預(yù)售登記所能解決的問題、所要保障的利益顯然是不能相稱的。

目前，我國(guó)現(xiàn)行法律未對(duì)期房買賣的預(yù)告登記作出規(guī)定，但從實(shí)務(wù)工作和法學(xué)界主流觀點(diǎn)來看，應(yīng)建立預(yù)告登記制度。因此，我國(guó)應(yīng)當(dāng)根據(jù)物權(quán)立法的進(jìn)展將現(xiàn)有的商品房預(yù)售登記制度適時(shí)地改造為預(yù)告制度。當(dāng)前物權(quán)立法正在推進(jìn)，由梁慧星先生主持的《中國(guó)物權(quán)法草案建議稿》第35條、第36條、第37條對(duì)于預(yù)告登記制度中的效力、涂銷及義務(wù)人的抗辯等問題做了規(guī)定。[11]我們通過把商品房預(yù)售登記備案制度改造為與預(yù)告登記制度，可以更好的保護(hù)購(gòu)房者的利益，克服商品房預(yù)售備案制度的缺陷，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。

我國(guó)所建立的商品房預(yù)售合同的預(yù)告登記制度，應(yīng)使預(yù)告登記請(qǐng)求權(quán)的物權(quán)性質(zhì)得到法律的承認(rèn)。這種預(yù)售合同登記所產(chǎn)生的一種請(qǐng)求權(quán) ，有學(xué)者將其稱之為準(zhǔn)物權(quán)。[12] 預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)作為準(zhǔn)物權(quán)，應(yīng)具有以下四個(gè)方面的物權(quán)效力：

（1）保全效力。主要為保障以發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)為目的的合同債權(quán)等請(qǐng)求權(quán)將來肯定發(fā)生預(yù)期物權(quán)效果的法律效力。在不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)行為成立之后、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移之前，雖然不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人已經(jīng)承擔(dān)了未來轉(zhuǎn)移其所有權(quán)或其他物權(quán)的義務(wù)，但由于合同相對(duì)人享有的債權(quán)無對(duì)抗第三人的效力，僅靠債權(quán)的請(qǐng)求權(quán)，債權(quán)行為的目的不一定能實(shí)現(xiàn)。如果將這種請(qǐng)求權(quán)以預(yù)告登記的方式登記，不動(dòng)產(chǎn)出賣人違背預(yù)告登記所為的變更或處分不動(dòng)產(chǎn)的行為就會(huì)無效，經(jīng)預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)就會(huì)得到保證。

（2）順位保護(hù)效力。順位，是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上依設(shè)立的時(shí)間先后在排列的順序中所占據(jù)的位置。順位的確立，取決于登記的先后順序，先登記順位的物權(quán)優(yōu)于后登記順位的物權(quán)，只有先登記的順位的物權(quán)實(shí)現(xiàn)后，后順位的物權(quán)權(quán)利才能實(shí)現(xiàn)。預(yù)告登記在保全請(qǐng)求權(quán)實(shí)體權(quán)利的同時(shí)，還保全可請(qǐng)求權(quán)的順位，即依靠登記而為請(qǐng)求權(quán)人取得了在先的有利順位，使其具有排斥后續(xù)登記權(quán)利的效力。

（3）破產(chǎn)保護(hù)效力。相對(duì)人破產(chǎn)時(shí)，經(jīng)預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)具有排斥債權(quán)人保障其將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)的效力。如果請(qǐng)求權(quán)的履行條件已經(jīng)成熟或者期限已經(jīng)到來，該請(qǐng)求權(quán)的內(nèi)容為轉(zhuǎn)移所有權(quán)，請(qǐng)求權(quán)人可以行使取回權(quán)；如果該請(qǐng)求權(quán)內(nèi)容為設(shè)定抵押權(quán)，請(qǐng)求權(quán)人可以行使別除權(quán)。預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)不當(dāng)可以對(duì)抗不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人和其他物權(quán)人的意思而使保全請(qǐng)求權(quán)人達(dá)到取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的目的，而且還可以在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人破產(chǎn)時(shí)對(duì)抗其他的債權(quán)人而確保保全請(qǐng)求權(quán)目的的實(shí)現(xiàn)。

篇6

郝某在辦理收付款手續(xù)時(shí)得知，該房產(chǎn)公司尚未取得《房屋預(yù)售許可證》，于是拒絕繼續(xù)交納首付款，并要求房產(chǎn)公司雙倍返還其定金10萬元，遭到拒絕。雙方屢次協(xié)商不成后，2015年1月，郝某向廊坊市安次區(qū)人民法院提訟，要求房產(chǎn)公司雙倍返還其定金10萬元。并以5萬元定金為基數(shù)，按照中國(guó)人民銀行同期貸款利率，向其支付自交納定金日起計(jì)算至之日利息5000元。

法院經(jīng)審理查明，房產(chǎn)公司已于2014年12月取得涉案小區(qū)的《商品房預(yù)售許可證》。法院認(rèn)為，《商品房?jī)?nèi)部認(rèn)購(gòu)意向書》屬于商品房預(yù)約合同。當(dāng)事人一方只能請(qǐng)求對(duì)方依照預(yù)約合同訂立正式合同，而不能依照預(yù)約合同的內(nèi)容請(qǐng)求對(duì)方履行。郝某與被告雙方?jīng)]在協(xié)議中約定有關(guān)預(yù)售證的內(nèi)容，且被告在前已經(jīng)取得了爭(zhēng)議房屋的商品房預(yù)售許可，郝某的合同目的可以實(shí)現(xiàn)，故此郝某以被告未取得爭(zhēng)議房屋的商品房預(yù)售許可為由，要求被告雙倍返還定金并支付利息的主張沒有事實(shí)與法律依據(jù)，法院不予支持。

據(jù)此，安次法院一審駁回了郝某訴求。

■以案釋法

預(yù)約合同與預(yù)售合同不同

承辦該案的法官解釋稱，目前我國(guó)商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度，商品房預(yù)售合同是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋出售給承購(gòu)人，承購(gòu)人支付定金或房屋價(jià)款的合同。在商品房A售合同中，預(yù)售方與預(yù)購(gòu)方關(guān)于房屋的坐落與面積、價(jià)款的交付方式與期限、房屋的交付期限、房屋的質(zhì)量、違約責(zé)任等都有明確的規(guī)定，雙方無須將來另行訂立一個(gè)房屋買賣合同，即可以按照商品房預(yù)售合同的規(guī)定直接履行，并辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，達(dá)到雙方的交易目的：

本案中，郝某與房產(chǎn)公司簽訂的《商品房?jī)?nèi)部認(rèn)購(gòu)意向書》應(yīng)為商品房預(yù)約合同，而非商品房預(yù)售合同。在合同法中，預(yù)約合同是當(dāng)事人約定將來訂立一定合同的合同，預(yù)約合同當(dāng)事人的義務(wù)是訂立本合同。因此，本案中，房產(chǎn)公司是否取得爭(zhēng)議房屋的《房屋預(yù)售許可證》并不是商品房預(yù)約合同生效的前提要件。

篇7

我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第45條規(guī)定，商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國(guó)務(wù)院規(guī)定。應(yīng)視為允許預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓。允許預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓實(shí)現(xiàn)了所有權(quán)人對(duì)其所有物的處分權(quán)。這一規(guī)定對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，一方面可以加速資金回籠，減輕借貸壓力，另一方面也可以加快工程進(jìn)度，縮短建設(shè)周期，使購(gòu)買人盡快收回投資。同時(shí)也要看到預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的并不是房屋的真正的所有權(quán)，而是對(duì)所有權(quán)的期待權(quán)。在所附期限屆滿前后，房屋的價(jià)格隨市場(chǎng)行情變化很大。一般來講，預(yù)售價(jià)格遠(yuǎn)低于現(xiàn)房?jī)r(jià)格。這種差額利潤(rùn)就是多數(shù)炒作者熱衷于“炒樓花”的動(dòng)機(jī)。因此，允許預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓就勢(shì)必會(huì)出現(xiàn)投機(jī)，這些投機(jī)活動(dòng)一方面會(huì)損害真正購(gòu)房者的利益；另一方面也會(huì)擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)，哄抬市場(chǎng)價(jià)格，致使大量資金流入個(gè)人腰包。因此，對(duì)待預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓既要看到其有利的一面，也要看到其不利的一面，不能因噎廢食，也不能放任自流，應(yīng)當(dāng)通過健全的法律制度和行政管理對(duì)其實(shí)施監(jiān)督。

一、預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的條件

我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第45條規(guī)定“商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國(guó)務(wù)院規(guī)定。”說明預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓是有條件的。預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的條件如下：

1、依照法律、法規(guī)等規(guī)定，允許預(yù)售的商品房轉(zhuǎn)讓的可以轉(zhuǎn)讓；不允許轉(zhuǎn)讓的不得轉(zhuǎn)讓，例如《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)商品住宅外銷管理辦法》第12條規(guī)定：“預(yù)售的外銷商品住宅，在未領(lǐng)取房地產(chǎn)證前不得轉(zhuǎn)讓，否則轉(zhuǎn)讓無效。”

2、轉(zhuǎn)讓人必須持有經(jīng)過登記備案的商品房預(yù)售合同和轉(zhuǎn)讓合同才能成為轉(zhuǎn)讓人，未登記備案的預(yù)售商品房不得轉(zhuǎn)讓。這種規(guī)定有利于國(guó)家加強(qiáng)宏觀管理。因?yàn)轭A(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓主體與預(yù)售主體不同，轉(zhuǎn)讓人具有雙重身份，它是前一商品房預(yù)售合同的預(yù)購(gòu)方，同時(shí)又是后一轉(zhuǎn)讓合同的轉(zhuǎn)售方，而不是未竣工商品房預(yù)售方，故轉(zhuǎn)讓人不具備預(yù)售方的主體資格，也不必具有商品房預(yù)售許可證，但轉(zhuǎn)讓人必須持有經(jīng)過登記備案的預(yù)售合同和轉(zhuǎn)讓合同才具有預(yù)售轉(zhuǎn)讓的主體資格。

3、預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物必須是尚未竣工的、正在建設(shè)中的預(yù)售商品房，如果轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物已經(jīng)竣工驗(yàn)收，預(yù)購(gòu)方已經(jīng)實(shí)際取得預(yù)售商品房產(chǎn)權(quán)后，將商品房再轉(zhuǎn)讓給他人，不是預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓，應(yīng)按商品房買賣關(guān)系處理，同時(shí)預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓行為必須是行為人真實(shí)意思表示，否則轉(zhuǎn)讓行為無效。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格不穩(wěn)定，轉(zhuǎn)讓人將預(yù)售的商品房提前轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)移跌價(jià)風(fēng)險(xiǎn)；新預(yù)購(gòu)人自愿承擔(dān)跌價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，冒著風(fēng)險(xiǎn)提前買受，然后再次轉(zhuǎn)讓，這種轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)和買受風(fēng)險(xiǎn)必須是平等自愿的。當(dāng)然，與之相對(duì)應(yīng)也有獲得利益的機(jī)會(huì)。

4、商品房的預(yù)售合同必須合法有效，才允許預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓，否則預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓無效。最高人民法院民（1996）2號(hào)文件第28條規(guī)定：“商品房的預(yù)售合同無效的，預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓合同，一般也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。”從商品房的預(yù)售合同內(nèi)容看，分以下幾種情況：第一，如果商品房預(yù)售合同對(duì)轉(zhuǎn)讓有約定，當(dāng)雙方約定的轉(zhuǎn)讓條件已經(jīng)具備時(shí)，可以轉(zhuǎn)讓。例如分期付款中，商品房預(yù)售合同約定必須付清前二次應(yīng)付款項(xiàng)或者付清應(yīng)付款項(xiàng)達(dá)到2/3后方可轉(zhuǎn)讓。第二，商品房預(yù)售合同未約定轉(zhuǎn)讓條件，合同履行中，預(yù)購(gòu)方提出轉(zhuǎn)讓，必須征得預(yù)售人同意，否則轉(zhuǎn)讓無效。這樣規(guī)定既可預(yù)防預(yù)購(gòu)人倒賣合同，牟取非法利益。又可以保證預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓及預(yù)售合同的順利履行。第三，預(yù)購(gòu)方已經(jīng)全部履行商品房預(yù)售合同規(guī)定的全部義務(wù)，對(duì)預(yù)售商品房的再行轉(zhuǎn)讓，不必征得預(yù)售人的同意，但事后應(yīng)及時(shí)通知預(yù)售人知道，使其正確履行合同。通知人是轉(zhuǎn)讓人和新預(yù)購(gòu)人，轉(zhuǎn)讓人和新預(yù)購(gòu)人持原經(jīng)過登記備案的預(yù)售合同和新簽訂的預(yù)售轉(zhuǎn)讓合同通知預(yù)售人，并了解原預(yù)購(gòu)人履行合同情況。

5、預(yù)售的商品房轉(zhuǎn)讓需要簽訂轉(zhuǎn)讓合同，不必重新簽訂新預(yù)售合同。因?yàn)檗D(zhuǎn)讓人與新預(yù)購(gòu)人簽訂合同將原商品房預(yù)售合同的預(yù)購(gòu)人（轉(zhuǎn)讓人）更名為新的預(yù)購(gòu)人，新預(yù)購(gòu)人通過預(yù)售轉(zhuǎn)讓合同取得原預(yù)售合同預(yù)購(gòu)人的地位。這種預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)依法繳納有關(guān)稅費(fèi)。轉(zhuǎn)讓人無論是債權(quán)轉(zhuǎn)讓，還是權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓，都只是合同主體的變更，而合同內(nèi)容即權(quán)利義務(wù)并沒有改變。如果轉(zhuǎn)讓人是債權(quán)轉(zhuǎn)讓，預(yù)售人拒絕重新簽訂預(yù)售合同，將阻止轉(zhuǎn)讓人對(duì)債權(quán)的處分權(quán)，故新預(yù)購(gòu)人沒有必要與預(yù)售人重新簽訂預(yù)售合同，預(yù)售轉(zhuǎn)讓合同依法成立后，具有不可逆轉(zhuǎn)性，即新的法律關(guān)系形成，原預(yù)購(gòu)人和新預(yù)購(gòu)人均不得反悔，但新預(yù)購(gòu)人符合轉(zhuǎn)讓條件時(shí)仍可以再行轉(zhuǎn)讓。

篇8

    為進(jìn)一步規(guī)范全省房地產(chǎn)交易市場(chǎng)收費(fèi)行為，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)國(guó)家和省有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)將房地產(chǎn)交易手續(xù)收費(fèi)問題通知如下：

    一、收費(fèi)范圍交易手續(xù)費(fèi)是指房地產(chǎn)管理部門設(shè)立的房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)為房屋權(quán)利人提供交易場(chǎng)所、信息服務(wù)和代辦房屋產(chǎn)權(quán)審查、登記等所發(fā)生費(fèi)用的合理補(bǔ)償。

    凡經(jīng)過房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)辦理房屋買賣、租賃、抵押、分割、交換、贈(zèng)與、繼承等房地產(chǎn)流通過程中的各種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，房屋權(quán)利人應(yīng)按規(guī)定向房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)交納一定的交易手續(xù)費(fèi)。

    二、收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)

    1.房屋買賣，按成交價(jià)總額的2.5％收取。其中，職工按房改政策購(gòu)公有住房首次上市交易和實(shí)行差價(jià)換房的，交易手續(xù)按成交價(jià)的0.5％交納。買賣雙方各負(fù)擔(dān)一半。

    2.新建商品房交易手續(xù)費(fèi)，按成交價(jià)的0.5％交納，（經(jīng)濟(jì)適用住房按價(jià)格主管部門核準(zhǔn)價(jià)格的0.5％交納）買賣雙方各負(fù)擔(dān)一半。

    3.出租生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性用房，按年租金總額的3％交納，出租非生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性用房按年租金總額的2％交納，租賃雙方各負(fù)擔(dān)一半。

    4.房地產(chǎn)抵押，按抵押額0.2％？0.4％交納，由抵押人負(fù)擔(dān)。具體執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，由地、市價(jià)格主管部門會(huì)同建設(shè)行政主管部門制定，報(bào)省備案。

    5.房地產(chǎn)分割、交換，按評(píng)估價(jià)的1％交納。雙方各負(fù)擔(dān)一半。

    6.房地產(chǎn)贈(zèng)與、繼承，按評(píng)估價(jià)的1％交納。由受贈(zèng)人、繼承人負(fù)擔(dān)。

    7.為體現(xiàn)對(duì)企業(yè)特別是國(guó)有企業(yè)改革的支持，切實(shí)減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，凡企業(yè)在改革、改組、改造過程中發(fā)生的房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的，免收交易手續(xù)費(fèi)。

    為方便房地產(chǎn)交易當(dāng)事人，房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)內(nèi)含房屋產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)（權(quán)證工本費(fèi)），由房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)統(tǒng)一代征。房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)按本通知規(guī)定收取交易手續(xù)費(fèi)后，房地產(chǎn)管理部門辦理房屋權(quán)屬登記不得再重復(fù)收取房屋產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)（權(quán)證工本費(fèi)），也不得以任何形式向交易雙方征收其他費(fèi)用。

篇9

一、商品房預(yù)售登記備案制度的法律基礎(chǔ)

1、《城市房地產(chǎn)管理法》第44條第2款規(guī)定“商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案”。

2、《城市商品房預(yù)售管理辦法》第10條規(guī)定“商品房預(yù)售，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)”。

第13條還規(guī)定：“開發(fā)企業(yè)未按本辦法辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明預(yù)售商品房的，責(zé)令停止預(yù)售、補(bǔ)辦手續(xù)，沒收違法所得，并可處以已收取的預(yù)付款1％以下的罰款”。

3、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第27條第2款規(guī)定“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)，到商品房所在地的縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門和負(fù)責(zé)土地管理工作的部門備案”。

上述條款是我國(guó)現(xiàn)行法律對(duì)商品房預(yù)售進(jìn)行登記備案的規(guī)定，不難看出國(guó)家實(shí)行登記備案制度的立法目的主要是通過對(duì)商品房預(yù)售合同的管理，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售商品房行為的合法性進(jìn)行審查，以保護(hù)預(yù)購(gòu)人的合法權(quán)益，進(jìn)而防止預(yù)售期間“一房多賣”現(xiàn)象的發(fā)生。但是如何理解商品房預(yù)售登記備案制度的法律性質(zhì)？經(jīng)登記備案的商品房買賣合同能產(chǎn)生什么樣的法律效力，未經(jīng)辦理登記備案又能產(chǎn)生什么樣的法律后果，此類法律規(guī)定并未予以明確。那么，地方性法規(guī)對(duì)此是否加以補(bǔ)充，對(duì)該法律制度進(jìn)行完善呢？我們通過對(duì)上海和廣東兩地的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)目前對(duì)該制度的認(rèn)識(shí)與做法也存在不同的觀點(diǎn)與分歧：

1、《上海市房地產(chǎn)登記條例》第32條規(guī)定：“下列房地產(chǎn)權(quán)利的文件，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)備案登記：（1）商品房預(yù)售及變更合同；……當(dāng)事人未辦理前款所列文件登記的不得對(duì)抗第三人”，可見，其認(rèn)為登記備案為商品房預(yù)售合同的對(duì)抗要件，不否認(rèn)未經(jīng)登記備案的預(yù)售合同的法律效力，但沒有對(duì)抗第三人的效力。

2、《珠海市房地產(chǎn)登記條例》第47條規(guī)定：“商品房預(yù)售人不依法辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)，造成商品房預(yù)售合同無效……”，可見，其認(rèn)為登記備案為商品房預(yù)售合同的生效要件，沒有登記備案的商品房預(yù)售合同是無效并得不到法律保護(hù)的。

3、《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》第38條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)按房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的規(guī)定將預(yù)售房地產(chǎn)的 買賣合同向房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)備案”。第61條還規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售房地產(chǎn)，未按規(guī)定將房地產(chǎn)買賣合同報(bào)登記機(jī)關(guān)備案而預(yù)售房地產(chǎn)的，由主管機(jī)關(guān)對(duì)轉(zhuǎn)讓人處以轉(zhuǎn)讓價(jià)款百分之五以下的罰款；轉(zhuǎn)讓人持有房地產(chǎn) 開發(fā)資質(zhì)證的，可視情節(jié)輕重做出警告、不予資質(zhì)年審或者吊銷房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證的處罰”，可見，其認(rèn)為未經(jīng)登記備案不影響商品房預(yù)售合同的民事法律效力，但開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的行政處罰責(zé)任。

二、商品房預(yù)售登記備案制度的性質(zhì)與法律效力分析

由于國(guó)家未曾對(duì)商品房預(yù)售登記備案制度的性質(zhì)有明確的界定，各地對(duì)此的做法也極不統(tǒng)一，那么，如何對(duì)該制度進(jìn)行正確地認(rèn)識(shí)與對(duì)待，就成為方家進(jìn)行分析與探討的一個(gè)熱點(diǎn)。

筆者認(rèn)為，商品房預(yù)售的登記備案制度可以保護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益，也可以避免和預(yù)防一些不必要的糾紛，在很大程度上起著維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易安全的作用。但該制度本身并不是一種物權(quán)登記，它使購(gòu)房者取得了對(duì)尚未實(shí)際存在即尚在建的商品房的具有物權(quán)性質(zhì)的期待權(quán)，而且我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)只賦予了商品房預(yù)售登記行政上的意義，卻未賦予其法律強(qiáng)制上的意義。如果將登記備案的行政義務(wù)與商品房預(yù)售合同的民事法律效力捆綁在一起，顯然是不符合民法理論及相關(guān)法律規(guī)定的。

一直以來，我國(guó)的房地產(chǎn)管理法帶有濃厚的行政管理色彩，從行政立法與民事立法的分工來看，同樣應(yīng)當(dāng)將違反行政性規(guī)定的行為后果與違反民事法律規(guī)定的行為后果分開處理。行政立法是為了調(diào)整行政管理法律關(guān)系，其行政處罰方式多種多樣，不但可以進(jìn)行行政處罰，還可以進(jìn)行經(jīng)濟(jì)制裁，甚至可以兩者并用。但民事立法卻是為了調(diào)整平等主體之間的民事法律關(guān)系，但不具有處罰性質(zhì)。當(dāng)這兩種法律關(guān)系獨(dú)立存在時(shí)，尚不存在爭(zhēng)議；當(dāng)行政責(zé)任與民事責(zé)任發(fā)生競(jìng)合時(shí)，同樣應(yīng)由這兩種法律規(guī)范各司其責(zé)任，分別處理。如果以違反行政性規(guī)范為由而牽涉到民事行為無效，就相當(dāng)于是用行政法規(guī)調(diào)整民事法律關(guān)系，從而混淆了兩種規(guī)范的分工界限。從法理上來講，行政法律規(guī)范的效力和適用范圍，僅能限于行政法律關(guān)系本身，而不能越權(quán)涉及至民事法律關(guān)系，這是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)法制化的基本要求。因此，只有法律和行政法規(guī)明確規(guī)定，違反了這種強(qiáng)制性規(guī)范的后果為無效時(shí)，才能依法認(rèn)定這種行為無效。否則，只能按照相應(yīng)的行政法規(guī)進(jìn)行相應(yīng)的行政處罰或經(jīng)濟(jì)制裁。

商品房預(yù)售合同的登記備案只作為一種行政意義上的義務(wù)，并非合同的生效要件，其所登記的是商品房預(yù)售合同中約定的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。在傳統(tǒng)民法中，登記制度是針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)歸屬和變動(dòng)而設(shè)計(jì)的，而預(yù)售的商品房是在建設(shè)中的期房，在買賣時(shí)還未建好，也不可能和現(xiàn)房那樣成立完整意義上的房屋所有權(quán)或其他物權(quán)，更談不上因物權(quán)的變動(dòng)問題而產(chǎn)生對(duì)期房產(chǎn)權(quán)的登記。同時(shí)按照我國(guó)現(xiàn)行的“房屋登記是房屋所有權(quán)的制唯一公示方法”的原則，購(gòu)房人在辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記之前只能是債權(quán)人，不可能取得所購(gòu)房屋的所有權(quán)，因此，商品房預(yù)售合同的登記備案也無法產(chǎn)生如同產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記那樣的對(duì)抗力的順位保留的效力。

故此，可以認(rèn)為，商品房預(yù)售合同的登記備案性質(zhì)上應(yīng)為國(guó)家對(duì)商品房預(yù)售所為的行政管理行為和措施，不是確認(rèn)合同效力的必備條件，與商品房預(yù)售合同的民事法律效力是沒有關(guān)系的。對(duì)此，近年來出臺(tái)的廣東省乃至最高人民法院的相關(guān)司法解釋也都做過明確的確認(rèn)。其中，廣東省高院《關(guān)于合同法施行后認(rèn)定房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)合同效力問題的指導(dǎo)意見》第19條曾規(guī)定：“預(yù)售合同未經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的，不影響預(yù)售合同的效力”，2003年6月1日正式施行的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第6條第1款也作了同樣的規(guī)定：“當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無效的，不予支持”。

三、 商品房預(yù)售登記備案的制度缺陷與補(bǔ)救正是由于相關(guān)法律法規(guī)和司法解釋都只

賦予了商品房預(yù)售登記行政上的意義，卻未賦予其法律強(qiáng)制上的意義，致使商品房的預(yù)售登記成為一個(gè)擺設(shè)，并導(dǎo)致商品房的一房多售和商品房抵押與預(yù)售的沖突，無法真正起到保護(hù)購(gòu)房人之權(quán)益，維護(hù)財(cái)產(chǎn)交易安全的功能與作用。當(dāng)商品房預(yù)售登記備案對(duì)一個(gè)買賣合同的效力問題并不產(chǎn)生任何影響，最多只承擔(dān)一些行政處罰責(zé)任的時(shí)候，它就顯得沒有那么重要了，這樣，承購(gòu)人的合法權(quán)益遭受不良房地產(chǎn)開發(fā)商的不法侵害也就難以避免了。

也正因?yàn)槿绱耍康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以將房屋多次銷售給不同的人，也可以待樓價(jià)上漲后賣給他人賺取更高的利潤(rùn)。于是，商品房的一房多售、抵押后預(yù)售、預(yù)售后抵押的現(xiàn)象就多了起來，不久前在深圳發(fā)生的“香珠花園”事件，開發(fā)商一房多賣涉及房屋247套，涉案金額2億多元；在上海發(fā)生的“天天花園”事件，279套房產(chǎn)被開發(fā)商賣了600多次，一套房產(chǎn)竟重復(fù)賣了7家；還有被數(shù)百業(yè)主和諸多媒體鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的號(hào)稱“廣州生態(tài)第一盤” 的“廣地花園”事件，開發(fā)商涉嫌騙貸，重復(fù)售樓資金過億元……

篇10

為進(jìn)一步規(guī)范商品房預(yù)售行為，保障商品房預(yù)售當(dāng)事人的合法權(quán)益，現(xiàn)就貫徹《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》，加強(qiáng)商品房預(yù)售管理的若干問題通知如下：

一、市房屋土地管理局（以下簡(jiǎn)稱市房地局）負(fù)責(zé)核發(fā)外銷商品房、外資內(nèi)銷商品房預(yù)售許可證；浦東新區(qū)綜合規(guī)劃土地局、各區(qū)（縣）房屋土地管理局、房產(chǎn)管理局、崇明縣建委（以下簡(jiǎn)稱區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門）負(fù)責(zé)核發(fā)內(nèi)資內(nèi)銷商品房預(yù)售許可證。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需預(yù)售內(nèi)資內(nèi)銷商品房的，應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地的區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng)；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需預(yù)售外銷商品房、外資內(nèi)銷商品房的，應(yīng)直接向市房地局提出申請(qǐng)。

對(duì)未按照《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》第三十二條以及本通知規(guī)定核發(fā)的商品房預(yù)售許可證，由市房地局予以糾正。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房未經(jīng)初始登記領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證（俗稱“大產(chǎn)證”）前，銷售商品房的行為均系商品房預(yù)售行為，必須持有商品房預(yù)售許可證。

未依法取得商品房預(yù)售許可證而以預(yù)訂、預(yù)約、認(rèn)購(gòu)、定購(gòu)等方式變相預(yù)售商品房的，均屬無證預(yù)售行為，由市房地局或區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門依據(jù)《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》第五十條第一款第四項(xiàng)的規(guī)定予以處罰。

無證預(yù)售外銷商品房、外資內(nèi)銷商品房的，由市房地局予以處罰；無證預(yù)售內(nèi)資內(nèi)銷商品房的，由區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門予以處罰。

三、申請(qǐng)預(yù)售商品房須提交下列材料：

1.申請(qǐng)報(bào)告。申請(qǐng)報(bào)告須寫明申請(qǐng)預(yù)售的商品房基本情況，包括具體座落，申請(qǐng)預(yù)售的房屋面積、幢數(shù)、編號(hào)等和申請(qǐng)預(yù)售的理由；

2.《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》；

3.土地使用權(quán)出讓合同和房地產(chǎn)權(quán)證；

4.建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

5.建設(shè)工程施工許可證；

6.建筑工程質(zhì)量監(jiān)督部門核發(fā)的商品房基礎(chǔ)驗(yàn)收合格證明或由已按規(guī)定簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議的銀行出具的商品房已完成其建筑安裝工作量25％以上的證明；

7.與本市注冊(cè)的銀行簽訂的預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議；

8.水、電、煤等配套已落實(shí)的有關(guān)證明；

9.與建筑工程承包公司或施工單位簽訂的總承包合同或施工合同及工程進(jìn)度計(jì)劃；

10.商品房預(yù)售方案。內(nèi)容包括：商品房座落、結(jié)構(gòu)、裝修與設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)，預(yù)售計(jì)劃、預(yù)售價(jià)格、地點(diǎn)與方式、交付使用日期等內(nèi)容；

11.房屋使用公約、與所聘物業(yè)管理公司簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同、物業(yè)公司的資質(zhì)證書；

12.商品房總平面圖、分層平面圖及建筑明細(xì)表；

13.經(jīng)審核批準(zhǔn)的自制商品房預(yù)售合同樣本或采用市房地局制定的商品房預(yù)售合同示范文本的書面承諾；

14.申請(qǐng)預(yù)售時(shí)上月的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)月報(bào)表；

外資企業(yè)還須提供外資委的企業(yè)批準(zhǔn)證書。

四、市房地局、區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門在受理商品房預(yù)售申請(qǐng)前，應(yīng)將有關(guān)商品房預(yù)售條件、預(yù)售申請(qǐng)應(yīng)提交的材料、核發(fā)商品房預(yù)售許可證程序及時(shí)限明確告之申請(qǐng)人；受理商品房預(yù)售申請(qǐng)后，應(yīng)對(duì)提交的各項(xiàng)材料的真實(shí)性、合法性、時(shí)效性進(jìn)行審核，并對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)查勘，符合商品房預(yù)售條件的，自受理之日起10日內(nèi)核發(fā)商品房預(yù)售許可證；不符合商品房預(yù)售條件的，自受理之日起10日內(nèi)作出不準(zhǔn)預(yù)售的決定并書面通知商品房預(yù)售申請(qǐng)人。

核發(fā)商品房預(yù)售許可證的同時(shí)，應(yīng)將準(zhǔn)予預(yù)售的商品房及經(jīng)審核批準(zhǔn)的自制商品房預(yù)售合同樣本或采用商品房預(yù)售合同示范文本的書面承諾抄告交易管理部門。

五、關(guān)于商品房轉(zhuǎn)讓合同1.商品房轉(zhuǎn)讓合同分為商品房預(yù)售合同、商品房出售合同。商品房預(yù)售合同在商品房預(yù)售時(shí)采用，房屋竣工交付后可直接辦理過戶手續(xù)；商品房出售合同適用于未經(jīng)預(yù)售階段的商品房現(xiàn)房（竣工驗(yàn)收合格取得房地產(chǎn)權(quán)證的商品房，下同）銷售。

商品房預(yù)售、出售合同示范文本由市房地局制定、市工商局監(jiān)制，分為《上海市內(nèi)銷商品房預(yù)售合同》、《上海市外銷商品房預(yù)售合同》、《上海市內(nèi)銷商品房出售合同》、《上海市外銷商品房出售合同》四種版本（以下簡(jiǎn)稱97版合同文本）。

2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售、出售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)參照97版合同文本與承購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售、出售合同。也可以采用97版合同文本與承購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售、出售合同。

企業(yè)參照97版合同文本自制合同文本的（以下簡(jiǎn)稱自制合同），在申請(qǐng)商品房預(yù)售時(shí)（或出售前）應(yīng)送審。自制合同的審核由市房地局委托市房地局法律顧問室審核。

3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在1998年5月31日前可以繼續(xù)采用根據(jù)滬房地交（1995）387號(hào)文規(guī)定由市房地局印制、市工商局監(jiān)制的商品房預(yù)售、出售標(biāo)準(zhǔn)合同文本（以下簡(jiǎn)稱95版合同文本）與承購(gòu)人訂立合同。

1997年5月31日前，預(yù)售商品房采用95版合同文本訂立合同的，仍需按合同本身約定在房屋交付使用后簽訂出售合同，方能辦理過戶手續(xù)。

1997年6月1日后預(yù)售商品房采用95版合同文本訂立合同的，在直接辦理預(yù)售商品房過戶手續(xù)時(shí)，須提交有關(guān)合同雙方當(dāng)事人對(duì)交易行為最后確認(rèn)的書面材料。

4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售外銷商品房簽訂的預(yù)售合同須經(jīng)上海市公證處公證。

5.97版合同文本由各房地產(chǎn)交易中心向社會(huì)公開發(fā)售，購(gòu)買對(duì)象與購(gòu)買份數(shù)不予限制。

六、申請(qǐng)與核發(fā)商品房預(yù)售許可證的其它管理要求：

1.1995年1月1日前以劃撥方式取得土地使用權(quán)建造的內(nèi)資內(nèi)銷商品房，有完整的建設(shè)用地劃撥手續(xù)、市商品房建設(shè)計(jì)劃批文，可視作符合了《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》第三十二條第（一）、（二）款規(guī)定。

2.商品房預(yù)售申請(qǐng)人必須與土地使用權(quán)出讓合同的受讓人一致，商品房預(yù)售申請(qǐng)人是項(xiàng)目公司的，項(xiàng)目公司的組成人須與受讓人一致。

3.若干個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合作開發(fā)的商品房，可以項(xiàng)目為單位核發(fā)一張商品房預(yù)售許可證，也可以合作各方所占份額核發(fā)多張商品房預(yù)售許可證。

4.申請(qǐng)商品房預(yù)售的建筑面積不得大于土地使用權(quán)出讓合同約定的房屋建筑面積。

5.已核發(fā)商品房預(yù)售許可證的、在建的房屋建設(shè)工程按規(guī)定轉(zhuǎn)讓的，受讓方須持市房地局核發(fā)的同意轉(zhuǎn)讓批復(fù)、轉(zhuǎn)讓合同及受讓方的房地產(chǎn)權(quán)證申請(qǐng)變更商品房預(yù)售許可證。

6.商品房預(yù)售許可證正、副本由市房地局統(tǒng)一印制。核發(fā)商品房預(yù)售許可證時(shí)，正本發(fā)給一份，副本可根據(jù)申請(qǐng)人需要一式多份，正副本具有同等效力。