簽訂購房合同范文

導語：如何才能寫好一篇簽訂購房合同，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

1、認購書問題。在目前商品房交易過程中，許多開發(fā)商在與購房人簽訂正式商品房買賣合同前，要求購房人簽訂認購書，交納認購款。開發(fā)商要求購房人簽訂認購書一般兩種情況：一種情況是開發(fā)商所銷售房屋倘未取得預售許可證，以向內(nèi)部職工認購的名義進行銷售，俗稱內(nèi)部認購；另一種情況是開發(fā)商已取得預售許可證或者銷售的是現(xiàn)房，開發(fā)商為購房人保留預訂的房屋，作為交換，要求購房人簽訂認購書，并交納一定數(shù)額的認購款，如果在規(guī)定的時間里，購房人不想購買該房屋，就可能無權(quán)要回所交納的認購款。

第一種情況的認購書，由于我國《城市房地產(chǎn)管理法》和《商品房銷售管理辦法》都明確規(guī)定，在未取得預售許可證前，是不能預售商品房的，而依據(jù)我國《合同法》第52條的規(guī)定，違反法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效，因此第一種情況的認購書在法律上是無效的。但最高人民法院于2003年4月28日公布，于2003年6月1日起施行的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《最高法院解釋》)第2條規(guī)定：出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售證明的，可以認定有效。根據(jù)該條規(guī)定，在取得預售許可證之前所簽訂的認購書，如果開發(fā)商在購房人起訴前仍未取得預售許可證，該認購書肯定是無效的；如果開發(fā)商在購房人起訴前取得預售許可證，那么該認購書的地位將和開發(fā)商已取得預售許可證或者銷售的是現(xiàn)房的情況一樣，即和下面要討論的第二種情況的認購書的性質(zhì)相同。

第二種情況的認購書，需要看認購書是否滿足了合同成立的要件，主要是看合同條款是否完備。《最高法院解釋》第5條規(guī)定：商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同，肯定具有法律效力。但是實踐中大多數(shù)認購書都不具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，這些認購書的法律效力如何?《最高法院解釋》并未作明確規(guī)定，筆者認為不能從《最高法院解釋》第5條的規(guī)定，反推出不具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同主要內(nèi)容的認購書，就必然沒有法律效力。但是如果認購書僅規(guī)定了房號、面積和價格等條款，那么該認購書未滿足合同應具備的基本條款，不具有法律效力。

2、補充協(xié)議問題。在商品房買賣過程中，開發(fā)商除和購房人根據(jù)《示范文本》所訂立的商品房買賣合同外，還要求購房人簽訂一份補充協(xié)議，該補充協(xié)議的內(nèi)容很多，由開發(fā)商的專業(yè)律師事先擬訂好。這種補充協(xié)議常包含許多對購房人不利的條款，如交房時間的確定、不可抗力條款的解釋、共有面積的確定分攤、關(guān)于基礎(chǔ)設施和公共配套建筑的開發(fā)利用等方面，甚至包含許多針對開發(fā)商的免責條款。比如有些開發(fā)商在補充協(xié)議中規(guī)定：“政府部門有關(guān)文件批準的延遲、市政配套批準及安裝的延誤，導致開發(fā)商不能按期交付房屋，開發(fā)商有權(quán)按實際影響的時間而相應延遲交付房屋，而不用承擔延遲交付房屋的責任。”由于補充協(xié)議大多含有建筑、房地產(chǎn)、法律等專業(yè)術(shù)語，一般購房人很難完全搞懂。因此，購房人不要急于和開發(fā)商簽訂補充協(xié)議，先將補充協(xié)議拿回來，找專家進行咨詢，將補充協(xié)議中不合理的地方找出來，并對其進行修改。同時由于補充協(xié)議是由開發(fā)商擬定的，保護購房人的條款很少，因此，應在專家的指導下，在補充協(xié)議中增加保護購房人的條款。如果開發(fā)商不能滿足購房人以上的合理要求，那么，購房人最好不要和開發(fā)商簽訂補充協(xié)議。

3、售樓廣告問題。開發(fā)商為宣傳、推銷其商品房，一般都散發(fā)售樓書，商品房銷售廣告，作出不少許諾。從法律角度來說，售樓書，廣告等都是開發(fā)商向不特定的對象發(fā)放的用以介紹其商品房的文字、圖片材料，主要是為了美化商品房形象、優(yōu)勢，遠不具備商品房買賣合同的基本條款。此類廣告法律上一般視其為要約邀請，不能直接成為合同的內(nèi)容。對于開發(fā)商的虛假廣告行為，購房人雖不能依據(jù)合同追究開發(fā)商的違約責任，但可以追究開發(fā)商虛假廣告的責任。根據(jù)《廣告法》第37、38條規(guī)定，虛假廣告，欺騙和誤導消費者，使購買商品或者接受服務的消費者的合法權(quán)益受到損害的，不僅要承擔行政違法責任，而且要依法承擔民事責任。因此，購房人發(fā)現(xiàn)受了虛假售樓書或廣告的欺騙和誤導，就要及時向政府有關(guān)管理機關(guān)舉報，申請予以查處，或訴請人民法院要求責任方賠償損失。

同時，國家工商行政管理總局的《商品房廣告暫行規(guī)定》也對房地產(chǎn)廣告所應遵循的原則、事項以及禁止出現(xiàn)的內(nèi)容作了規(guī)定，購房人也可根據(jù)該暫行規(guī)定檢查銷售廣告問題。

不過為了避免不必要的麻煩，購房人最好在簽訂合同時，要求開發(fā)商將廣告承諾的內(nèi)容寫入雙方協(xié)議中，使其成為合同內(nèi)容的一部分，以便在廣告名不副實時告開發(fā)商違約。

4、樣板房問題。目前在商品房銷售過程中，開發(fā)商都要設置樣板房或樣板間。購房人入住后，發(fā)現(xiàn)房屋和樣板房有差距，當購房人要求退房時，開發(fā)商卻認為樣板房不是“樣本房”或“樣品房”，設置的目的是為了推銷商品房。在購房合同中并沒有約定商品房與樣板房不一致時，購房人有權(quán)退房，因此購房人無權(quán)要求退房。事實并不如此?！渡唐贩夸N售管理辦法》第31條明確規(guī)定，開發(fā)商設置樣板房的，應當說明實際交付的商品房質(zhì)量、設備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實際交付的商品房應當與樣板房一致。開發(fā)商未作說明，致使購房人因重大誤解而訂立商品房買賣合同的，購房人可以根據(jù)《合同法》關(guān)于重大誤解的規(guī)定，請求人民法院或者仲裁機構(gòu)變更或撤銷購房合同(變更還是撤銷購房合同由購房人進行選擇)。

5、質(zhì)量問題。有些購房人認為，商品房竣工后已經(jīng)過政府主管部門組織的竣工驗收，驗收合格后才允許交付使用，因此商品房不應當出現(xiàn)質(zhì)量問題。而且根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，開發(fā)商在交付商品房時，應同時向購房人交付《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，這兩書已對商品房質(zhì)量的細節(jié)作了規(guī)定，是購房合同的重要組成部分，因此也就沒有必要在合同中約定商品房的質(zhì)量問題。但事實并非如此。

商品房竣工驗收，是以抽查的方式進行驗收，因而不能保證每一套商品房的質(zhì)量都合格。而且竣工驗收的質(zhì)量標準和購房人所希望的質(zhì)量要求也可能有差距。至于《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》關(guān)于房屋質(zhì)量的規(guī)定，都是由開發(fā)商擬訂，側(cè)重保護開發(fā)商的利益，因此有必要在購房合同中約定房屋的質(zhì)量問題。

篇2

為了賣掉房子，開發(fā)商往往會在售樓廣告中(包括沙盤、售樓書等)對綠化、會館、學校、幼兒園、游泳池、健身房、車位、超市、容積率、樓房間距等配套設施做美好的描述，但對于這種承諾又不寫在合同里。結(jié)果當出現(xiàn)規(guī)劃變更、綠地變停車場、房屋底下有大水泵、道路開通遙遙無期等情況，買房人要求有一個說法時，開發(fā)商卻以規(guī)劃變更已經(jīng)通過規(guī)劃部門批準為由，推卸責任，或以合同約定不清搪塞，消費者一般很難得到補償。房地產(chǎn)開發(fā)商或商就是利用購房者想當然地以為廣告內(nèi)容都會寫入合同的心理，瞞天過海。結(jié)果，發(fā)生爭議、對簿公堂時，法官一般會以合同條款作為依據(jù)判斷是非曲直，而不完全是廣告。

2、注意銷售陷阱

其一，以小利誘之，在拿到預售證之前搞內(nèi)部認購。內(nèi)部認購是指房地產(chǎn)開發(fā)商小規(guī)模、不公開地預售商品房。由于內(nèi)部認購的商品房價格相對較低，對那些買房人自然有吸引力。在此過程中，買房人認為自己得到了便宜，開發(fā)商也借此機會籌到了資金。然而，內(nèi)部認購的商品房是在開發(fā)商未取得《商品房預售許可證》的情況下銷售的，其銷售行為是不合法的，因此，一旦出了問題，購房者的合法權(quán)益往往無法受到法律的充分保障。這樣，買房人的投資就充滿了風險。

其二，制造假象，在房子數(shù)量、戶型、朝向等的推出和價格的制定上做文章。前者關(guān)系到售樓進程的快慢，后者決定了售樓利潤的厚薄。開發(fā)商的做法是推出預售房屋總量的四分之一或三分之一，并且對所推出的單元進行精心搭配。通常是選最差的戶型和樓層先出手，這樣一方面可聲稱那些好的單元已經(jīng)“名花有主”，另一方面還可以避免這些“丑女”到最后“待字閨中”。

在價格的制定上，則會根據(jù)前期所推單元的銷售情況，對其余單元的定價進行調(diào)整。一般而言，剛開始銷售(開盤)時，開發(fā)商往往一般總會把價格定得低一些，以所謂的“最低價”(通常是該樓盤樓層、朝向最差的一間)來吸引客戶，而一旦有客戶來購房，那個“最低價”也就不翼而飛了。在實踐中我們會看到，只要銷控和銷售現(xiàn)場布置以及廣告炒作成功，價格都會節(jié)節(jié)升高，甚至從開盤時的三四千元暴漲到收盤時的五六千元都不稀奇。

其三，大力營造現(xiàn)場道具和售樓氣氛。為了制造一種銷售興旺的假象，開發(fā)商(售樓人員)往往會找來一些親戚、朋友到銷售現(xiàn)場做“托兒”，在銷售業(yè)績示意圖上偽裝得一片紅?紅色標識代表已售單元?，讓人覺得樓盤好賣、銷售興旺，從而引發(fā)客戶的購買欲望。

其四，設置訂金陷阱。我們經(jīng)常會碰到這樣的情況，一旦客戶看中某種戶型、表現(xiàn)出一點點購房的意向，售樓人員就會告訴你說這個戶型就只有一套了，如果不交付訂金別人就會買走，要求客戶馬上交付訂金。如果客戶說沒有帶夠訂金，售樓人員就會要求客戶先交五百到一千元的“小訂”，簽訂認購協(xié)議書，然后要求客戶次日交齊“大訂”。而一旦客戶把“大訂”也交了，售樓人員也就完成了把客戶套住的任務。因為，我們看到的認購協(xié)議書經(jīng)常會有這樣的條款：“如果在約定的時間內(nèi)未能簽約，所付訂金不予退還”。有許多客戶在簽署認購協(xié)議書后，經(jīng)過再三考慮不想購買已經(jīng)認購的房子時，考慮到認購協(xié)議書約定不簽約就不退還訂金，為了避免訂金的損失，就會簽署自己并不愿意簽的合同，從而給自己帶來更大的損失。

3、注意“五證”陷阱

一個合法正規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)商，必須具備齊全的“五證”、“二書”。所謂“五證”，是指《國有土地使用權(quán)證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程施工許可證》也叫建設工程開工證、《商品房銷售預售許可證》;“二書”是指《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，這也是法律對銷售方的基本要求。但在實踐中，有些開發(fā)商(售樓人員)為了掩蓋虛假情況，經(jīng)常找借口不出示這些文件的原件，要么說正拿著相關(guān)文件在報批某項手續(xù)，要么就說文本放在離售樓處很遠的公司本部。售樓人員往往會先要求客戶簽訂認購書或合同，而客戶一旦交完訂金或購房款，再有什么問題，開發(fā)商(售樓人員)便會即刻變臉，客戶再也見不到售樓人員在推銷房屋時那充滿春意的笑臉。

篇3

    預售合同（期房）和出售合同（現(xiàn)房）區(qū)別：

    購房合同一般包括商品房預售契約（期房）和商品房買賣契約（現(xiàn)房）兩種。

    二者區(qū)別在于：

    預售合同在商品房預售時采用，房屋竣工交付使用，買受方付清全部房價款后，可直接辦理過戶手續(xù)。

    商品房出售合同適用于商品房現(xiàn)居（竣工驗收合格取得房地產(chǎn)權(quán)證的商品房）銷售。

    因此，如果是現(xiàn)在簽的預售合同，交房時不再簽出售合同，可以直接辦理過戶手續(xù)。如果預售合同是在1997年5月31日前簽訂的，仍需按合同本身約定，在房屋交付使用時簽訂出售合同，方能辦理證戶手續(xù)。

    購房合同的主要內(nèi)容包括以下幾方面：

    1. 甲方土地使用依據(jù)及商品房狀況，包括位置、面積、現(xiàn)房、期房、內(nèi)銷房、外銷房等；

    2. 房價，包括稅費、面積差異的處理、價格與費用調(diào)整的特殊約定等；

    3. 付款約定，包括優(yōu)惠條件、付款時間、付款額、違約責任等；

    4. 交付約定，包括期限、逾期違約責任、設計變更的約定、房屋交接與違約方責任等；

    5. 質(zhì)量標準，包括裝飾、設備的標準、承諾及違約責任和基礎(chǔ)設施、公共配套建筑正常運轉(zhuǎn)的承諾、質(zhì)量爭議的處理等；

    6. 產(chǎn)權(quán)登記和物業(yè)管理的約定；

    7. 保修責任；

    8. 乙方使用權(quán)限；

    9. 雙方認定的爭議仲裁機構(gòu)；

    10. 違約賠償責任；

    11. 其他相關(guān)事項及附件，包括房屋平面圖、裝飾、設備標準等。

    在簽訂上述各項條款時，購房者尤其需要關(guān)注以下幾項基本問題：

    1、購房合同的各項內(nèi)容要盡可能全面、詳細、各項規(guī)定之間要避免相互沖突，尤其是不能與國家的政策法規(guī)相沖突；文字表述要清晰、準確；簽訂合同的買賣雙方身份、責任要明確，如合同中的甲方（賣方）不能是商或律師樓，而應是項目立項批準文件的投資建設單位，也不能以上級主管單位或下屬機構(gòu)的名義簽訂合同，簽字人應是法人代表本人，或公司章程上授權(quán)的主要負責人。

    2、合同上的項目名稱，一定要與項目位置聯(lián)系在一起，以免日后有出入。標明項目位置時，一定要具體、明確，如××市××區(qū)××街××號××花園××號樓××層××房。房屋的戶型、面積一定要標示清楚，建筑面積、使用面積及公用面積分攤原則等要明確說明，如以建筑面積計價還要標明使用率。

    3、房屋的檔次和裝修標準一般采用附件形式附在購房合同之后，這一內(nèi)容的表述一定要詳細、具體。如技術(shù)的等級、材料的品牌、內(nèi)部設施的種類、負荷標準、供應能力等一一予以說明。水、暖、電、通訊等設施要說明安裝到什么程度。

    4、其他如付款方式、產(chǎn)權(quán)保證等都應詳細、具體的加以說明。同時合同中一定要確定物業(yè)管理單位的產(chǎn)生辦法或具體的物業(yè)管理單位以及物業(yè)的收費標準，并對房屋整體結(jié)構(gòu)、各部位配套設施及其部件的保修期給予明確規(guī)定。

    5、違約責任的約定一定要對等，否則最終吃虧的是消費者。一般承擔違約責任的違約事項包括：

    （1） 簽訂認購書后，購房者不買房或要求換房，開發(fā)商不賣房或要求換房；

    （2） 購房者不按期付款；

    （3） 開發(fā)商不按期交房；

    （4） 面積變動超過約定幅度；

篇4

    買房是件大事，自然要多思慎行。對老百姓而言，買房又往往是外行，經(jīng)?？床欢渲械摹伴T道”，結(jié)果在各類房產(chǎn)銷售人員“花好桃好”的勸誘下，常常辨不清方向，從而喪失交易的主動權(quán)，成為仰著頭看房產(chǎn)商的處于被動狀態(tài)的購房者。

    但其實，只要掌握些必備的購房知識與策略技巧，你完全可以成為有底氣的篤定泰山的購房者。

    本文主要談些簽訂預售合同的知識與技巧，供期房購買者參考。

    根據(jù)我國《城市房地產(chǎn)管理法》第48條的規(guī)定，商品房預售應符合下列條件：開發(fā)商已交付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書，土地使用權(quán)未經(jīng)抵押；持有建設工程規(guī)劃許可證；投入開發(fā)建設的資金應達到工程建設總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付時間；同金融機構(gòu)已簽訂預售款監(jiān)管協(xié)議；經(jīng)向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。

    與購買現(xiàn)房相比，購買期房會有一定的風險，比較常見的正常風險如商品房造價調(diào)整，預售方延期交房和無房履約等，無法預料的還有火災等非正常風險。所以為了降低購房風險，購房者完全可以理直氣壯地請房產(chǎn)商予以配合，提供上述資信證明，有針對性地做好對房產(chǎn)商的有關(guān)資信了解工作。

    一般情況下，房產(chǎn)開發(fā)商與銷售商是一致的。購房者買房首先要看房產(chǎn)商的身份資格，即看其企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照。其次，選擇好的房產(chǎn)開發(fā)商是很關(guān)鍵的。

    房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)資質(zhì)等級、開發(fā)商信譽和開發(fā)商的開發(fā)業(yè)績是選擇時需注意的三大要點。開發(fā)資質(zhì)是按企業(yè)注冊資金的多少來劃分的。根據(jù)建設部的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》的要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級一般分為資質(zhì)一級、資質(zhì)二級、資質(zhì)三級三個級別。俗話說，大樹底下好乘涼。一般而言，級別越高的房地產(chǎn)企業(yè)，信用較好，其開發(fā)的樓盤較能適應市場需求，物業(yè)管理和服務水平也較高。所以購房者在商品房價格、房型、環(huán)境、交通等條件差不多的情況下，應盡量選擇信譽好，實力強的房產(chǎn)開發(fā)商。

    如果房屋的出售是由房地產(chǎn)中介公司，購房者則應查驗該中介公司是否有工商營業(yè)執(zhí)照和中介資格，其服務人員是否持有房地產(chǎn)經(jīng)紀人許可證。另外，購房者要注意購房合同是同房產(chǎn)開發(fā)商簽訂還是同中介商簽訂。如果是與中介商簽訂，就必須在合同中明確一旦發(fā)生諸如交房、質(zhì)量、包修等爭議后法律責任由誰承擔，以防止開發(fā)商與中介商扯皮，相互推諉，使購房者的利益得不到保證。

    另外，由于期房尚在建造工程中，甚至尚屬建造初期，因此，購房者在預購期房時，應在綜合了解開發(fā)商有關(guān)情況的基礎(chǔ)上，實地考察建房基地，核對開發(fā)商提供的有關(guān)售樓資料和刊登的廣告，驗明預售合同的內(nèi)容和售樓書的說明是否與實際情況相符。正所謂“知己知彼，百戰(zhàn)不殆?！辟彿空呷裟苤匾暽鲜鲆c，做到心里有底，買起房子來就會放心與得多。

    二、切勿迷信格式合同，簽約時做到有理、在房產(chǎn)商提供的預售合同都是由市工商局監(jiān)制，房管局印制的格式合同，這比以前由房產(chǎn)商自行擬訂的五花八門的合同要完整規(guī)范的多，尤其是97版《上海市內(nèi)銷商品房預售合同》（以下簡稱合同），在保護購房者利益上下了不少功夫，但購房者不要盲目迷信這類格式合同，因為在實踐過程中發(fā)現(xiàn)合同中有許多條款仍不夠嚴密，有的甚至偏袒了房產(chǎn)商的利益。

    所以盡管有了這樣的標準合同以及一系列規(guī)范房屋交易的法律文件，由于房產(chǎn)商處于一種較為有利的地位，一些房產(chǎn)商仍然會想出一些花樣，如對預售合同中不利于其的某些條款不填或劃掉；讓某些對己不利的條款用補充條款的方式使其不起作用；在補充條款中訂一些對雙方貌視公正實際上卻很可能嚴重損害購房者利益的條款。因此，購房者仍需慎重地逐條逐款審清合同內(nèi)容。對于房產(chǎn)商的介紹，應持客觀審慎的態(tài)度，不要輕信，碰到說得“天花亂墜”和無理的房產(chǎn)商，尤其要加以警惕。在對一些切實維護自身購房利益的條款磋商中，要堅定自己的原則與立場，在與房產(chǎn)商平等協(xié)商的基礎(chǔ)上，訂好有關(guān)補充條款，明明白白地簽約，切不可讓房產(chǎn)商“牽著鼻子走”。

    讓我們根據(jù)預售合同的內(nèi)容，具體談簽約知識與技巧。

    1、查驗預售許可證，弄清產(chǎn)權(quán)證性質(zhì)。

    合同第一條是“甲方通過___________方式取得______區(qū)/縣_________地塊土地使用權(quán)，并依法登記取得房地產(chǎn)權(quán)證，證書號為……。上述內(nèi)銷商品房已具備《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》規(guī)定的預售條件，經(jīng)_________局批準上市預售（預售許可證編號：……?！?/p>

    在我國預售商品房實行許可證制度。故若房產(chǎn)商未取得預售許可證，則其與購房者所簽的合同應為無效。作為房產(chǎn)商，理應在售樓廣告和說明書中載明該證編號，并向購房者出示《商品房預售許可證》。而作為購房者，在簽預售合同之前，必須有針對性地查驗一下房產(chǎn)商是否確已取得該證，以防止自己辛辛苦苦簽的合同成為廢紙一張。購房者還要特別注意自己購買的物業(yè)、樓號和層號是否在預售許可證的范圍內(nèi)，避免日后造成麻煩吃“啞巴虧”。

    關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)證。對期房而言，房產(chǎn)商在商品房竣工驗交時能否取得大產(chǎn)證，取得何種性質(zhì)的產(chǎn)證主要得看其土地取得方式。若是通過“出讓、轉(zhuǎn)讓”方式取得的土地，其房地產(chǎn)權(quán)證（包括大產(chǎn)證、小產(chǎn)證）為“綠證”，可直接上市轉(zhuǎn)讓變現(xiàn)；若是通過“劃撥”方式取得的土地，房地產(chǎn)權(quán)證則是“黃證”，轉(zhuǎn)讓時要按房價的1%補繳土地收益，出租時也要按標準補繳土地收益，所以購房者要弄清產(chǎn)權(quán)證的性質(zhì)，避免日后支付“黃證”所引起的額外費用。

    2、有必要補充約定使用面積，并依法約定以后發(fā)生面積誤差時的處理方法。

    在預售合同中的面積均為“建筑面積”，這是一個在日后交房時易產(chǎn)生糾紛的問題。相同的建筑面積，因使用率不同，使用面積會相差很大。購房者從自身利益出發(fā)，可就某些房屋部分具體約定使用面積，作為合同的補充條款。如約定“衛(wèi)生間的使用面積應達到8平方米”。

    預售商品房從動工到竣工、驗收，這期間有許多不確定的因素，可能導致購房者所購置的期房面積多少有所變化。合同中根據(jù)面積誤差的多少約定了三種處理方式：“總房價款保持不變”、“多退少補”和“退房”。就“多退少補”而言，實踐中可能會與購房者的初衷相違背，增加了購房者的經(jīng)濟負擔，使得購房者的利益得不到維護。根據(jù)《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》第44條規(guī)定：“建筑面積超過預售合同約定的，受讓人可以不承擔增加建筑面積部分的價款；建筑面積不足合同約定的，房地產(chǎn)企業(yè)應當將減少建筑面積部分的價款退還受讓人；但預售合同另有約定的，從其約定。”這一規(guī)定體現(xiàn)了“多退少不補”的原則，明顯傾向于保護購房者，故購房者可以據(jù)此在補充條款中約定對面積發(fā)生誤差時的處理方法。若面積誤差達到±2%或±3%，購房者則可提出退房。

    3、慎重付款，配合監(jiān)管銀行對房產(chǎn)商的監(jiān)督。

    房產(chǎn)商有預售款監(jiān)管銀行，購房者付款時請直接交至銀行，而切勿以現(xiàn)金形式直接支付給房產(chǎn)商，這可以起到銀行對房產(chǎn)商的監(jiān)管作用，保證房產(chǎn)商?？顚Ｓ?，避免其挪作他用，導致工程停建、緩建，從而能更好地保護購房者的利益。購房者應等監(jiān)管銀行通知付款后前往付款，而且每期付款之后，購房者均應取得由房產(chǎn)商開具的發(fā)票，而不僅僅是收據(jù)。

    4、購房者與房產(chǎn)商地位平等，因而責任對等。

    購房者與房產(chǎn)商作為合同的兩個主體，地位平等，因而彼此承擔對等責任。在合同第七條中規(guī)定“乙方如未按合同約定的時間付款，甲方有權(quán)按逾期應付款向乙方追索逾期利息，利息按____利率計算?！边@就規(guī)定了購房者逾期付款應承擔的違約責任。那么當房產(chǎn)商逾期交房時，就應承擔對等的違約責任，以示公正。所以合同第十一條“……甲方如未在本合同約定期限內(nèi)將該房屋交付乙方，乙方有權(quán)按已支付的房價款向甲方追索利息。……利息按_____利率計算。若逾期超過_____天，乙方有權(quán)選擇下列第_____種方案追究甲方的違約責任……”應與第七條相一致。但是這并不是說只要開發(fā)商交付了違約金，就可以遙遙無期地拖延交房。一般來講，若逾期交房90天，購房者就可以提出終止合同，要求房產(chǎn)商退回房款并支付違約金。

    5、要求房產(chǎn)商在“房屋平面圖”上具體標明各室朝向、尺寸及面積，必要時注明公共配套設施，以減少設計變更隱患。

    合同第八條稱“甲方未征得乙方同意變更該房屋的建筑設計，乙方有權(quán)退房……”但其實若真就設計變更打起官司來容易吃虧的還是購房者。為什么？缺少有力的證據(jù)啊。你說甲方改變了設計，證據(jù)何在？若你要求房產(chǎn)商在“房屋平面圖”上具體標明各室朝向、尺寸及面積，如標明廚房、衛(wèi)生間面積；注明是算全部建筑面積的室內(nèi)陽臺還是只算一半建筑面積的開放式陽臺。若你選擇該房的一個主要原因是特別喜歡房產(chǎn)商所宣傳的住宅小區(qū)內(nèi)的公共配套設施，如配有地下車庫，室內(nèi)溫水泳池等，那么你就要求房產(chǎn)商在補充條款中列明以示承諾，這樣發(fā)生糾紛時你就“手中有證據(jù)，心里不慌”了。

    6、拒絕不合理條款，減少購房風險，交房時驗明有關(guān)證件。

    合同第九條規(guī)定：“該房屋的交付必須符合下列條件：1、經(jīng)本市建設工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)核驗合格；2、辦理了房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，取得新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證；3_________.”有的房產(chǎn)商在交房時還未辦出產(chǎn)權(quán)證，僅有《住宅交付使用許可證》，這時購房者可以拒簽合同，所以購房者有必要在補充條款中列明如開發(fā)商逾期不能辦出產(chǎn)權(quán)證的賠償方法。除了以上《工程質(zhì)量竣工核驗證書》、《房地產(chǎn)權(quán)證》和《住宅交付使用許可證》外，購房者還需要求房產(chǎn)商提供《新建住宅質(zhì)量保證書》和《新建住宅使用說明書》，這可在第三款中明確約定。房產(chǎn)商除了按期交付房屋外，還應保證購房者順利辦理小產(chǎn)證而完成整個購房過程。

    合同第十條約定了房產(chǎn)商延期交房的免責條款，購房者須細心明辨。對于房產(chǎn)商提出的如將“施工單位責任引起的工期遲延”作為免責條件的要求要懂得加以拒絕。

    7、重視附件內(nèi)容和補充條款，保存合同原件。

    合同第二十四條規(guī)定：“……本合同及其補充條款、附件及補充協(xié)議中的手書文字與鉛印文字具有同等效力?！彼再彿空卟灰恢匾暫贤恼亩雎粤烁郊脱a充條款的重要性。合同第十四條規(guī)定：“甲方交付的該房屋裝修、設備標準達不到本合同附件二約定的標準，乙方在辦理房屋交接手續(xù)時有權(quán)要求退房或要求甲方補償_____倍的裝修、設備差價?！边@也說明了附件的重要性。所以購房者應與開發(fā)商就房屋主體結(jié)構(gòu)、外墻、內(nèi)墻、門窗、樓梯、露臺、地面、屋頂?shù)鹊慕Y(jié)構(gòu)材料、水平以及水、電、煤、空調(diào)、電話、電視等方面的安裝標準作一個詳細的約定，以便在日后發(fā)生矛盾交涉時有據(jù)可查。

篇5

具體流程：

1、確定所購房源；

2、繳納定金交首付；

3、簽訂購房合同；

4、辦理住房貸款；

5、驗房交房；

篇6

地址：福建省xx縣xx街60號，電話：傳真：

方：福州xx房產(chǎn)營銷顧問有限公司（以下簡稱乙方）

地址：福州市xx路xx花園前座302，電話：

甲乙雙方經(jīng)過友好協(xié)商，就甲方委托乙方獨家銷售甲方開發(fā)經(jīng)營的“宏城麗景”（暫定）項目事宜，達成以下協(xié)議，以期共同信守。

第一條總則：

甲、乙雙方在實施本項目銷售經(jīng)營活動中，必須嚴格遵守中華人民共和國的現(xiàn)行法律、法規(guī)及政策性規(guī)定，所簽署合同必須合法、有效。

第二條樓盤名稱位置及權(quán)限：

甲方委托乙方獨家銷售的座落于福建省長汀縣西外街60號“宏城麗景”樓盤。在本合同有效期限內(nèi)，乙方在中國境內(nèi)外享有獨占銷售權(quán)。乙方不得以甲方的名義從事本合同規(guī)定的代售房地產(chǎn)以外的任何其他活動，乙方也不得以其名義與他人簽訂購房合同及收款。

第三條范圍：

甲方委托乙方本案全部開發(fā)項目，總建筑面積為平方米。其中，住宅面積為平方米在，店面面積為平方米。車庫面積為平方米。

第四條：代銷期限：

本合同期限為本項目開盤后365天或交房后二個月，兩者取其后。開盤日暫定為XX年1月5日。

第五條底價銷售保證金

為保證項目順利進行，乙方于本合同簽訂之日起三日內(nèi)向甲方交納人民幣壹佰萬元整，作為履約保證金，打入甲方指定帳戶。當乙方守約且其銷售率達到95％以上時，甲方在次月10號之前退還乙方履約保證金50萬元；當乙方守約且項目結(jié)束后，甲方在次月10號之前向乙方退還剩余的30萬元保證金。

第六條：收款及簽訂購房合同。

1、收款：購房合同產(chǎn)生的任何款項，包括且不限于購房款、定金、罰息、違約金等均由甲方收取，乙方應引導客戶直接向甲方交款，乙方不得收取客戶任何形式的購房款項，乙方不得以任何理由、任何方式截留甲方款項。

2、簽訂購房合同：購房合同的簽約主體為甲方和購房者，所有形式的購房合約并由甲方審訂及簽章。乙方應嚴格按照本合同約定的售房條件與客戶談判，乙方有權(quán)根據(jù)甲方提供的合同范本代填購房合同，非經(jīng)甲方許可，乙方不得超越合同范本之條款。

第七條：乙方代銷房產(chǎn)的成功標準

購房者與甲方簽訂正式商品房買賣合同并符合以下任意一項：1、一次性付款，購房者向甲方支付全部購房款。2、非銀行按揭的分期付款購房者向甲方支付房屋總價款50％以上（含本數(shù)）的首付款。3、按揭購房者向甲方支付房屋總價款30%以上的首付款，且提供了全部按揭必備手續(xù)，并經(jīng)銀行確認。）

第八條：乙方銷售率的確認標準

乙方已售面積除以甲方開發(fā)總面積。

第九條：乙方費用

乙方以底價銷售的方式代銷甲方房地產(chǎn)，乙方代銷所產(chǎn)生的超出代銷均價和底價之外的溢價部分為乙方應得費用（乙方底于均底價銷售造成的損失由乙方承擔，從費中抵扣）。

篇7

    1、提供購房所需的各項政策法規(guī)。

    2、提供購房所需專業(yè)房地產(chǎn)法律咨詢。

    3、對擬購物業(yè)進行綜合分析。

    4、對房產(chǎn)商資信進行調(diào)查。

    5、對擬購物業(yè)是否存在抵押、查封等權(quán)利限制狀況進行調(diào)查。

    二、購房階段的律師服務的內(nèi)容包括：

    1、陪同看房、審閱售樓資料。

    2、審查、修改、補充購房認購書。

    3、審查、修改、補充購房合同。

    4、購房者與房產(chǎn)商（或者出售人）談判、簽訂購房合同。

    5、為購房合同提供律師見證服務。

    6、代辦購房合同公證、登記備案手續(xù)。

    7、代辦個人住房貸款手續(xù)。

    8、代辦房屋驗收交接手續(xù)。

    9、購房款資金監(jiān)管。

    10、辦個人所得稅抵扣手續(xù)。

    11、各類購房糾紛的調(diào)解、仲裁和訴訟。

    三、購房后的律師服務的內(nèi)容包括：

    1、為房屋裝潢提供法律服務。

    2、提供物業(yè)管理方面的政策法規(guī)。

篇8

一、如何防范購房合同的風險

1.購房者可以簽訂合同前先在網(wǎng)上查詢是否有示范合同或者進行律師咨詢，然后對比示范合同與開發(fā)商提供的合同是否有不同之處。

2.購房者最好和開發(fā)商約定對等的違約責任，并就違約金的金額或者具體算法在合同中予以明示。

3.不良開發(fā)商一般會在最終房屋面積核算中和測繪單位串通一氣，增加你的公攤面積，讓套內(nèi)建筑面積縮水，最終的總面積增加，但增加的幅度往往不突破3%，目的是讓購房者多掏錢。

對此，購房者可以拒絕3%以內(nèi)的據(jù)實結(jié)算，并要求約定買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，無論是否在3%以內(nèi)，超出部分的房價款均由出賣人承擔，產(chǎn)權(quán)歸買受人。

4.出現(xiàn)爭議后，可以先進行律師咨詢，律師建議購房者向法院起訴。理由是：首先，法院的訴訟費下降了許多，而仲裁收費相對較高。其次，仲裁實行的是一裁終局，一旦“黑哨”出現(xiàn)，撤銷仲裁裁決的難度很大。

二、簽購房合同有什么風險

(一)開發(fā)商利用自制合同格式條款損害購房人合法權(quán)益

合同格式條款是指合同文本提供方為了重復使用而預先擬定，并在訂立合同時未與消費者協(xié)商的條款。它有著節(jié)省交易成本增進安全等優(yōu)點，但也存在著不能協(xié)商等缺陷。部分開發(fā)商不惜違反法律、法規(guī)，以自制不平等合同格式條款的方式，利用消費者急于購房的心理，強迫消費者簽字表示認可。

(二)開發(fā)商排除或回避將商品房銷售廣告、宣傳資料內(nèi)容視為要約，損害購房人合法權(quán)益

開發(fā)商為了吸引消費者購房，通常會在售樓廣告、宣傳資料中對綠化、會館、學校、幼兒園、游泳池、健身房、車位、超市、容積率、樓房間距等配套設施作美好的描述，卻不將這種承諾寫入合同里。

如：開發(fā)商在合同中預先單方約定：“出賣人針對該商品房項目所做的效果圖、樣板間、沙盤、模型、廣告、售樓書、折頁、戶型資料、宣傳資料等僅供參考，不作為要約，交房標準以政府最后批準的規(guī)劃方案及本合同約定為準?！保枰耘懦N售前期廣告內(nèi)容和宣傳資料作為要約的可能性，當出現(xiàn)廣告中的內(nèi)容難以兌現(xiàn)的情況時，買房人討要說法，開發(fā)商便以合同已約定為由回絕消費者。

篇9

2、簽購房合同。要辦理二手房過戶手續(xù)，首先買賣雙方要簽訂有效的購房合同，針對二手房購房合同中的內(nèi)容一定要細看，二手房買賣合同中需要對房屋所在位置，房屋產(chǎn)權(quán)交互時間等內(nèi)容進行約束，房屋過戶的過程中有很大的風險，購房者可以預留部分費用來作為對賣家的約束，然后確認無誤之后就可以簽字了。

3、交首付辦貸款。如果買賣雙方針對房子和房屋價格都沒有異議的話，就可以直接進入簽訂購房合同辦理貸款手續(xù)的環(huán)節(jié)了，因為辦理貸款手續(xù)是需要提供購房合同的，所以通常購房者在跟賣家簽訂了購房合同繳納了首付款之后，就可以去銀行辦理貸款手續(xù)了。大家要注意辦理貸款手續(xù)，根據(jù)貸款方式的不同，所需時間也不同，一般辦理公積金貸款需要的時間更久一些。

4、交稅。二手房交易產(chǎn)生的稅費可不少，很多人都不會計算二手房的交易稅費，所以在購買二手房的時候也可以考慮通過中介公司購買，這些麻煩事就少了很多。選擇中介公司也可以，購房者要注意選擇正規(guī)房地產(chǎn)中介機構(gòu)作為交易雙方的資金、房屋交割，確保交錢后能順利過戶，而針對稅費的計算，最好自己心里也要有數(shù)，不能全聽中介公司所說的。

篇10

    購房能力評估,買房前的資金準備和房產(chǎn)基礎(chǔ)知識的學習。

    買房前的資金準備中“房價”是重要組成部分,但需明確的是,買房所涉及的費用不僅為房價,如果買房前只注重房價而忽略其他問題,往往會造成整個購房預算的超支,甚至達到買得起而住不起的尷尬境地。

    第二步 實地看房

    選中合適的房子,查看樓盤五證二書。

    第三步 買房認購 簽訂簽定認購書

    簽認購書不是買房必經(jīng)程序,只是大多數(shù)樓盤買房多須先認購,輕易不簽認購書。根據(jù)《合同法》規(guī)定,認購書屬“預約合同”,也就是在認購書上要對之后要簽的購房合同基本條款給予明確,如果置業(yè)者未見購房合同,那么則不存在預約法效。一旦商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備了商品房買賣合同的主要內(nèi)容,并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的,那么該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同。

    第四步 商品房購房合同簽訂

    看好了房子,就與開發(fā)商簽訂合同,內(nèi)容與二手房基本一致,但因為大多數(shù)在售房屋都是期房,因此必須約定交房時間,還有面積誤差的處理辦法等。

    第五步 交首付款 辦理貸款事項

    交首付后,把相關(guān)資料給開發(fā)商,他會幫你辦理貸款。