購房貸款合同范文

導(dǎo)語：如何才能寫好一篇購房貸款合同，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

在生活中，合同涉及的范圍方方面面，由于合同是用來約定雙方的義務(wù)與權(quán)益，因此非常重要。比如購房貸款合同，對于購房者來說是一種保障。那么，購房貸款合同不小心丟了怎么辦？進(jìn)來看一下。

貸款購房 其實(shí)，購房貸款合同不小心丟失了，還是有辦法補(bǔ)救的。申貸人只要攜帶本人有效的身份證件到貸款銀行，向工作人員告知原因，銀行會(huì)重新給申貸人一份原合同復(fù)印件，然后加蓋銀行公章即可。

如果銀行不予受理，申貸人也可以到房產(chǎn)抵押部門去查檔，但這種方式需要支付一定的手續(xù)費(fèi)。由于購房貸款合同補(bǔ)辦比較麻煩，所以我們在生活中一定要養(yǎng)成保管好重要物品的習(xí)慣。

（來源：文章屋網(wǎng) ）

篇2

購房者選擇按揭買房時(shí)，需向提供按揭的銀行提供以下資料：

1、具有法律效力的身份證明。

2、固定經(jīng)濟(jì)收入證明。

3、經(jīng)房地產(chǎn)管理部門見證的商品房買賣契約正本。

4、貸款行要求的其他文件。

銀行對購房者提供的資料進(jìn)行真實(shí)性、可靠性、合法性審查。審查合格后，由貸款行、開發(fā)商和購房者簽訂《房地產(chǎn)抵押合同》、《樓宇按揭貸款合同》。三方共同去房地產(chǎn)管理部門辦理購房貸款抵押登記。其中，購房者應(yīng)提交如下證件：

1、房地產(chǎn)管理部門見證的商品房買賣契約正本。

2、身份證明復(fù)印件。

3、依此生效的樓宇按揭貸款合同。

4、抵押申請表及抵押合同原件。

5、委托他人代為登記的，需提交有效的授權(quán)委托書原件。

根據(jù)《房地產(chǎn)抵押合同》、《樓宇按揭貸款合同》規(guī)定，購房者必需履行以下義務(wù)：

1、將房地產(chǎn)抵押登記證明連同契約正本交貸款行執(zhí)管。

2、期房交付后，三個(gè)月內(nèi)辦理房屋過戶手續(xù)，取得《土地使用證》、《房屋所有權(quán)證》和《房屋他項(xiàng)權(quán)證》，直接將三證交貸款行保管。

3、自費(fèi)為抵押的房產(chǎn)辦理保險(xiǎn)，保險(xiǎn)期不短于按揭期，投保金額不低于抵押物總值，并以貸款行為第一受益人，將保險(xiǎn)單交貸款行持有。

4、未經(jīng)貸款銀行書面同意，買房者不能對房產(chǎn)進(jìn)行出租、出售、拆除、改建、再行抵押或以其他方式處分抵押物。

5、每月按時(shí)歸還本息，逾期則按天數(shù)加收罰金。

6、結(jié)清全部貸款本息、罰金和應(yīng)負(fù)擔(dān)的各項(xiàng)費(fèi)用后，會(huì)同貸款行向原抵押登記機(jī)關(guān)辦理注銷抵押登記，收回《土地使用證》、《房屋所有權(quán)證》及保險(xiǎn)單。

所謂按揭是指購房者向開發(fā)商購買房屋時(shí)，先預(yù)付購房款的一部分，其余房價(jià)款向銀行貸款，而以購房合同項(xiàng)下的房地產(chǎn)及其相關(guān)權(quán)益抵押給銀行做為還貸的保證，并由開發(fā)商為購房者作擔(dān)保的行為。

購房者選擇按揭買房時(shí)，需向提供按揭的銀行提供以下資料：

1、具有法律效力的身份證明。

2、固定經(jīng)濟(jì)收入證明。

3、經(jīng)房地產(chǎn)管理部門見證的商品房買賣契約正本。

4、貸款行要求的其他文件。

銀行對購房者提供的資料進(jìn)行真實(shí)性、可靠性、合法性審查。審查合格后，由貸款行、開發(fā)商和購房者簽訂《房地產(chǎn)抵押合同》、《樓宇按揭貸款合同》。三方共同去房地產(chǎn)管理部門辦理購房貸款抵押登記。其中，購房者應(yīng)提交如下證件：

1、房地產(chǎn)管理部門見證的商品房買賣契約正本。

2、身份證明復(fù)印件。

3、依此生效的樓宇按揭貸款合同。

4、抵押申請表及抵押合同原件。

5、委托他人代為登記的，需提交有效的授權(quán)委托書原件。

根據(jù)《房地產(chǎn)抵押合同》、《樓宇按揭貸款合同》規(guī)定，購房者必需履行以下義務(wù)：

1、將房地產(chǎn)抵押登記證明連同契約正本交貸款行執(zhí)管。

2、期房交付后，三個(gè)月內(nèi)辦理房屋過戶手續(xù)，取得《土地使用證》、《房屋所有權(quán)證》和《房屋他項(xiàng)權(quán)證》，直接將三證交貸款行保管。

3、自費(fèi)為抵押的房產(chǎn)辦理保險(xiǎn)，保險(xiǎn)期不短于按揭期，投保金額不低于抵押物總值，并以貸款行為第一受益人，將保險(xiǎn)單交貸款行持有。

4、未經(jīng)貸款銀行書面同意，買房者不能對房產(chǎn)進(jìn)行出租、出售、拆除、改建、再行抵押或以其他方式處分抵押物。

5、每月按時(shí)歸還本息，逾期則按天數(shù)加收罰金。

6、結(jié)清全部貸款本息、罰金和應(yīng)負(fù)擔(dān)的各項(xiàng)費(fèi)用后，會(huì)同貸款行向原抵押登記機(jī)關(guān)辦理注銷抵押登記，收回《土地使用證》、《房屋所有權(quán)證》及保險(xiǎn)單。

所謂按揭是指購房者向開發(fā)商購買房屋時(shí)，先預(yù)付購房款的一部分，其余房價(jià)款向銀行貸款，而以購房合同項(xiàng)下的房地產(chǎn)及其相關(guān)權(quán)益抵押給銀行做為還貸的保證，并由開發(fā)商為購房者作擔(dān)保的行為。

購房者選擇按揭買房時(shí)，需向提供按揭的銀行提供以下資料：

1、具有法律效力的身份證明。

2、固定經(jīng)濟(jì)收入證明。

3、經(jīng)房地產(chǎn)管理部門見證的商品房買賣契約正本。

4、貸款行要求的其他文件。

銀行對購房者提供的資料進(jìn)行真實(shí)性、可靠性、合法性審查。審查合格后，由貸款行、開發(fā)商和購房者簽訂《房地產(chǎn)抵押合同》、《樓宇按揭貸款合同》。三方共同去房地產(chǎn)管理部門辦理購房貸款抵押登記。其中，購房者應(yīng)提交如下證件：

1、房地產(chǎn)管理部門見證的商品房買賣契約正本。

2、身份證明復(fù)印件。

3、依此生效的樓宇按揭貸款合同。

4、抵押申請表及抵押合同原件。

5、委托他人代為登記的，需提交有效的授權(quán)委托書原件。

根據(jù)《房地產(chǎn)抵押合同》、《樓宇按揭貸款合同》規(guī)定，購房者必需履行以下義務(wù)：

1、將房地產(chǎn)抵押登記證明連同契約正本交貸款行執(zhí)管。

2、期房交付后，三個(gè)月內(nèi)辦理房屋過戶手續(xù)，取得《土地使用證》、《房屋所有權(quán)證》和《房屋他項(xiàng)權(quán)證》，直接將三證交貸款行保管。

3、自費(fèi)為抵押的房產(chǎn)辦理保險(xiǎn)，保險(xiǎn)期不短于按揭期，投保金額不低于抵押物總值，并以貸款行為第一受益人，將保險(xiǎn)單交貸款行持有。

4、未經(jīng)貸款銀行書面同意，買房者不能對房產(chǎn)進(jìn)行出租、出售、拆除、改建、再行抵押或以其他方式處分抵押物。

篇3

引言

在一定程度上，購房按揭強(qiáng)制保險(xiǎn)的設(shè)立無論是對于借款人的利益來說還是對于貸款人利益來說均具有重要的意義。但其在辦理的過程中也存在著諸多問題，例如保險(xiǎn)人問題、保險(xiǎn)險(xiǎn)種問題、貸款人問題及保險(xiǎn)金額及期限問題。這些問題的存在，在很大程度上影響了購房按揭相關(guān)保險(xiǎn)積極效應(yīng)的發(fā)揮。因此，我們應(yīng)對其存在的問題進(jìn)行認(rèn)真的分析。

一、購房強(qiáng)制保險(xiǎn)概述

我國法律規(guī)定，借款人在進(jìn)行住房貸款時(shí)，若將房屋產(chǎn)權(quán)作為抵押物時(shí)，借款人或者委托借款人需要先完成房屋保險(xiǎn)等相關(guān)手續(xù)的辦理，之后才能簽訂借貸合同。同時(shí)，貸款人為房屋保險(xiǎn)單的法定保管者。從上述規(guī)定中可以看出，個(gè)人在進(jìn)行房屋借貸時(shí)，無論是將房屋作為抵押物還是將其他財(cái)產(chǎn)作為抵押物，都是符合法律法規(guī)的。同時(shí)，在實(shí)際生活中，銀行作為被借款人，要求借款人將房產(chǎn)作為抵押物也是合情合理的。但是，該法律條例也存在有一定的問題，它雖然給銀行或者是保險(xiǎn)公司提供了詳細(xì)的保險(xiǎn)操作章程，但其法律效力卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足。銀行一般所處的市場環(huán)境有兩種：一種為壟斷市場，另一種為競爭市場。若是在市場競爭條件下，銀行為了確保自身債權(quán)利益而向借款人提出一定的要求，甚至要求借款人以辦理房屋保險(xiǎn)作為合同簽訂的前提，這無論對于法律規(guī)定還是道德約束來說，都是合乎情理的，同時(shí)也是符合公平原則的。然而，若是在市場壟斷的條件下，銀行強(qiáng)迫借款人以辦理房屋保險(xiǎn)作為貸款合同簽訂的前提，這既違反了法律的規(guī)定及道德的約束，同時(shí)也違反了公平的原則。目前由于我國資金市場供求不平衡問題的存在，銀行的一些行為已經(jīng)超出了法律規(guī)定及道德約束的范圍。這也使得借款人在辦理房屋保險(xiǎn)時(shí)，多數(shù)認(rèn)為自己是受銀行強(qiáng)迫的。

二、強(qiáng)制保險(xiǎn)相關(guān)問題

（一）保險(xiǎn)人問題

目前我國法律規(guī)定的房屋保險(xiǎn)辦理方式有兩種：一種由借款人自己完成保險(xiǎn)辦理，另一種由委托貸款人完成房屋保險(xiǎn)辦理。同時(shí)，只要能夠確保貸款人債權(quán)的利益，那么借款人對于保險(xiǎn)公司的選擇是不受限制的。然而，多數(shù)的商業(yè)銀行都只會(huì)選擇一家保險(xiǎn)公司進(jìn)行合作。這也被多數(shù)借款人認(rèn)為是銀行剝奪了自身選擇的權(quán)利，危及了自身的利益。事實(shí)上，多數(shù)商業(yè)銀行并不是故意要這樣做，其之所以只選擇一家保險(xiǎn)公司進(jìn)行合作，多數(shù)是因?yàn)槭芟嚓P(guān)法律的約束。銀行與保險(xiǎn)公司所進(jìn)行的合作，真正意義上是指銀行與保險(xiǎn)公司之間所維持的保險(xiǎn)關(guān)系，而這種保險(xiǎn)關(guān)系通常只限于銀行與一家保險(xiǎn)公司之間。因此，貸款銀行不僅是貸款人，同時(shí)也是保險(xiǎn)公司的人。其在接受借款人的借款申請時(shí)，只能向借款人推薦自身所的保險(xiǎn)公司。但是，如果銀行未與保險(xiǎn)公司簽訂保險(xiǎn)合同，那么銀行在接受借款人委托時(shí)，就可以向借款人推薦多家保險(xiǎn)公司的相關(guān)險(xiǎn)種。但是，一些銀行為了自身的利益，不僅強(qiáng)行與保險(xiǎn)公司進(jìn)行保險(xiǎn)，同時(shí)強(qiáng)迫借款人購買自身銀行所的保險(xiǎn)。這使得借款人的利益不僅受到銀行雙重身份的損害，同時(shí)也會(huì)受到保險(xiǎn)公司隨意制定保險(xiǎn)險(xiǎn)種的損害。除此以外，這也在一定程度上影響了各保險(xiǎn)公司之間的公平競爭。

（二）保險(xiǎn)險(xiǎn)種問題

貸款抵押房屋保險(xiǎn)及房屋貸款保證保險(xiǎn)是目前我國法律規(guī)定的兩種房屋保險(xiǎn)貸款方式。然后無論是貸款抵押房屋保險(xiǎn)還是房屋貸款保證保險(xiǎn)，本質(zhì)上兩者均處于財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)的范疇之內(nèi)。但與其他的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)有所不同，貸款抵押房屋保險(xiǎn)及房屋貸款保證保險(xiǎn)不僅與房屋貸款合同有密切的聯(lián)系，同時(shí)在很大程度上保障了房屋保險(xiǎn)相關(guān)的抵押權(quán)。針對于貸款抵押房屋保險(xiǎn)來說，其具體是指借款人以房屋產(chǎn)權(quán)作為抵押物進(jìn)行借款委托時(shí)，貸款人要求借款人先完成所抵押房屋的相關(guān)保險(xiǎn)手續(xù)的辦理，之后才能簽訂借貸合同。這種保險(xiǎn)提高了貸款人房屋抵押貸款的安全性。而針對于房屋貸款保證保險(xiǎn)來說，其制定的目的主要是為了避免借款人沒有按期或沒有能力償還債務(wù)時(shí)，給貸款人帶來利益損害。這種保險(xiǎn)的承保范圍不僅適用于借款人未能履行房屋貸款合約的問題，同時(shí)也適用于借款人因意外死亡而造成的貸款合同繼承或受讓問題。

目前在我國的購房貸款保險(xiǎn)市場中，常見的房屋保險(xiǎn)類型主要分為兩種：一種為單一險(xiǎn)，另一種為綜合險(xiǎn)。單一險(xiǎn)具體又指貸款抵押房屋保險(xiǎn)。而綜合險(xiǎn)中不僅包括貸款抵押房屋保險(xiǎn)的成分，同時(shí)還包括房屋貸款保證保險(xiǎn)的成分，為兩種保險(xiǎn)的綜合體。這與目前我國的購房貸款行業(yè)中以抵押房屋作為貸款前提的實(shí)際情況有所不相對應(yīng)。例如，在借款人以抵押房屋作為借貸條件過程中，若貸款人要求購買綜合險(xiǎn)，這無論是對于抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)來說還是對于債權(quán)的保障來說，都是超出范圍的。除此以外，個(gè)人在進(jìn)行房屋借貸時(shí)，若在此之前已經(jīng)購買了其他相關(guān)的房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，此時(shí)借款人就無須再購買貸款抵押房屋保險(xiǎn)。

（三）貸款人問題

從理論上來講，財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)中出現(xiàn)的更多的是受害人這個(gè)概念而不是受益人。同時(shí)，投保人及被保人是財(cái)務(wù)保險(xiǎn)中常見的兩個(gè)概念。在這里，被保人即可以是除投保人以外的其他人，也可以是投保人本身。在保險(xiǎn)事故發(fā)生后，及時(shí)地彌補(bǔ)受害人的損失是財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)的核心內(nèi)容。此時(shí)，若被保人就是投保人本身，即保險(xiǎn)標(biāo)為投保人自身的利益，那么這種財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)又可稱之為投保人自身保險(xiǎn)；反之，被保人即可以是除投保人以外的其他人，即保險(xiǎn)標(biāo)為他人的利益，那么從該財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)合同中所獲得的保險(xiǎn)受益理所當(dāng)然就由其他人所擁有，該種財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)形式又稱之為被保險(xiǎn)人保險(xiǎn)。但是與上述財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)有所不同，對于信用保險(xiǎn)來說，無論是單一的信用保險(xiǎn)還是保證保險(xiǎn)，保險(xiǎn)標(biāo)與被保人可有所不同。具體來說，投保人在簽訂信用保險(xiǎn)合同中的保險(xiǎn)標(biāo)及被保人時(shí)，通常有兩種方式。一種常見方式為：保險(xiǎn)標(biāo)為其他人的信用利益，被保險(xiǎn)人也同樣為其他人；另一種常見方式為：保險(xiǎn)標(biāo)為其他人的信用利益，而被保人為投保人自身。然而，無論是哪種方式均在一定程度上提高了其他人所面對的信用安全性。

貸款抵押房屋保險(xiǎn)合同的簽訂無論是對于借款人的利益來說還是對于貸款人利益來說都具有重要的意義。從結(jié)果上來看，若不進(jìn)行貸款抵押房屋保險(xiǎn)合同的簽訂，那么不僅加重了借款人承擔(dān)房屋損失的負(fù)擔(dān)，也加重了借款人還款責(zé)任的負(fù)擔(dān)，同時(shí)不僅使得貸款人的抵押權(quán)無法有效實(shí)現(xiàn)，也使得貸款人的債權(quán)無法得到有效確保。因此，確保貸款人及時(shí)的收回貸款，從而有效地保全銀行的利益是貸款抵押房屋保險(xiǎn)訂立的最初想法。但從本質(zhì)上說，若在進(jìn)行貸款抵押房屋保險(xiǎn)合同簽訂時(shí)，保險(xiǎn)標(biāo)為信用保險(xiǎn)利益，而不是貸款人的抵押權(quán)保險(xiǎn)利益，那么保險(xiǎn)人的保險(xiǎn)金償付則是以借款人拒絕或無力清償為條件，而不是以抵押權(quán)的最終喪失為前提。雖然貸款抵押房屋保險(xiǎn)也同樣屬于財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)中的一種，但其與信用保證保險(xiǎn)有本質(zhì)上的不同。

（四）保險(xiǎn)金額及期間問題

若想要進(jìn)一步有效地確保銀行的利益，在進(jìn)行購房貸款保險(xiǎn)合同簽訂時(shí)，應(yīng)該以貸款本金及利息的總和作為保險(xiǎn)金額的標(biāo)準(zhǔn)。保險(xiǎn)金額在很大程度上取決于借款人的債務(wù)金額。目前隨著借款人借貸金額的逐年減少，所需償還債務(wù)金額隨之減少，從而借款人的保險(xiǎn)金額也逐年減少。為了解決債務(wù)人借貸期限提前或拖延的問題，同時(shí)為了提高購房貸款的靈活性，保險(xiǎn)合同內(nèi)容較前有所不同。目前最為常見的是“一年一保”的保險(xiǎn)形式及“一年一繳”的還款方式。除此以外，若到達(dá)續(xù)保時(shí)間，但借款人卻因其他因素?zé)o法及時(shí)續(xù)繳保險(xiǎn)，此時(shí)貸款人可代替借款人完成保險(xiǎn)的續(xù)繳，但因替繳所額外產(chǎn)生的費(fèi)用由借款人擔(dān)負(fù)。針對保險(xiǎn)金額方面，通常有兩種說法。一種說法認(rèn)為，作為不動(dòng)產(chǎn)，房屋的價(jià)值是無法割裂的。因此，無論是要求計(jì)算整房價(jià)格來完成保單設(shè)計(jì)，還是要求貸款抵押房屋保險(xiǎn)合同中的全額投保，均是合情合理的。另一種說法認(rèn)為，工程建設(shè)所處的階段不同，其保險(xiǎn)金額也應(yīng)有所不同。在對企業(yè)財(cái)產(chǎn)進(jìn)行投保時(shí)，在對建筑工程進(jìn)行投保時(shí)，應(yīng)將工程承包的金額總和作為該工程的保險(xiǎn)金額。對安裝工程進(jìn)行投保時(shí)，工程安裝所產(chǎn)生的價(jià)值總和作為該工程的保險(xiǎn)金額。在進(jìn)行企業(yè)財(cái)產(chǎn)投保時(shí)，應(yīng)將該企業(yè)固定資產(chǎn)的價(jià)值總和作為保險(xiǎn)金額。目前我國鼓勵(lì)多數(shù)企業(yè)進(jìn)行足額的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，這使得相關(guān)的保險(xiǎn)操作更為簡單。但是與建筑工程的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)相比較而言，購房貸款保險(xiǎn)所處的情況有所不同。購房貸款保險(xiǎn)合同中的保險(xiǎn)標(biāo)一般分為兩種：一種以抵押權(quán)作為保險(xiǎn)利益，另一種以信用作為保險(xiǎn)利益。它的利益價(jià)值不僅包括貸款本金，同時(shí)還包括所產(chǎn)生的利息。而關(guān)于不動(dòng)財(cái)產(chǎn)分割問題，其在購房貸款保險(xiǎn)中通常是不存在的。同時(shí)，房屋的價(jià)值也不是根據(jù)足額與否來進(jìn)行衡量的。尤其是對于家庭財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)來說，因?yàn)榈谝晃ｋU(xiǎn)賠償形式的存在，保險(xiǎn)標(biāo)中物的真實(shí)價(jià)值應(yīng)該用保險(xiǎn)公司所能賠償?shù)淖罡呓痤~，而不是用保險(xiǎn)金額來代表。

篇4

十多年鐵板一塊的住房按揭保險(xiǎn)要“變臉”了。昨天（7月24日），記者從華泰保險(xiǎn)重慶分公司獲悉，該公司首創(chuàng)的一款住房按揭保險(xiǎn)-“個(gè)人抵押商品房綜合保險(xiǎn)”下周將在渝推出。這新險(xiǎn)種與傳統(tǒng)住房按揭保險(xiǎn)相比實(shí)現(xiàn)了三大突破：為購房者的意外傷害保險(xiǎn)；保費(fèi)貼現(xiàn)用于抵押保費(fèi)；期房期限不交保費(fèi)。

據(jù)介紹，傳統(tǒng)的住房按揭保險(xiǎn)保的僅僅是房屋財(cái)產(chǎn)和銀行還貸，并不管購房者在還貸期間是否有能力償還貸款。而華泰的新保險(xiǎn)不僅包含了傳統(tǒng)險(xiǎn)的保障范圍，還要替購房者遭遇的意外傷害“買單”。也就是說，在未還清銀行貸款前，購房者發(fā)生意外傷害事故，視其死亡或者是傷殘程度，保險(xiǎn)公司將為其還清部分乃至全部銀行借款。

現(xiàn)有住房按揭保險(xiǎn)中，最讓購房者感覺成了“冤大頭”的就是保費(fèi)不計(jì)息問題，泰康的新保險(xiǎn)解決了這一問題，保費(fèi)產(chǎn)生的利息將用于沖抵保費(fèi)。這樣如果房屋按揭期限為30 年的保戶，保費(fèi)產(chǎn)生的利息可以抵7年多的保費(fèi)。

在傳統(tǒng)的住房按揭保險(xiǎn)規(guī)定，如買的是期房，繳費(fèi)日期要從簽訂購房貸款合同日開始計(jì)算，使用權(quán)都還沒有到手，就不得不為保險(xiǎn)公司做“貢獻(xiàn)”，不少購房者為此惱火。泰康的新險(xiǎn)種約定，在預(yù)定的交房期內(nèi)，購房者不必繳保費(fèi)，但保險(xiǎn)公司責(zé)任不變。

文章來源：重慶晨報(bào)

篇5

申請住房公積金進(jìn)行貸款裝修首先要由申請人攜帶身份證、大修自住住房的合同、結(jié)婚證（沒有可不帶）、收入證明、公積金繳存憑證（公積金存折）等材料到住房公積金管理中心申請貸款，住房公積金管理中心會(huì)對上述材料進(jìn)行審核，審核通過后，住房公積金管理中心會(huì)與申請人簽訂貸款合同，可能需要辦理公證或者抵押等手續(xù)，銀行會(huì)通過住房公積金管理中心的通知進(jìn)行放貸，申請者記得每個(gè)月按時(shí)還貸。

法律依據(jù)

《住房公積金管理?xiàng)l例》第二十四條：職工有下列情形之一的，可以提取職工住房公積金賬戶內(nèi)的存儲(chǔ)余額：1、購買、建造、翻建、大修自住住房的；2、離休、退休的；3、完全喪失勞動(dòng)能力，并與單位終止勞動(dòng)關(guān)系的；4、出境定居的；5、償還購房貸款本息的；6、房租超出家庭工資收入的規(guī)定比例的。依照前款第2、3、4項(xiàng)規(guī)定，提取職工住房公積金的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)注銷職工住房公積金賬戶。職工死亡或者被宣告死亡的，職工的繼承人、受遺贈(zèng)人可以提取職工住房公積金賬戶內(nèi)的存儲(chǔ)余額；無繼承人也無受遺贈(zèng)人的，職工住房公積金賬戶內(nèi)的存儲(chǔ)余額納入住房公積金的增值收益。

（來源：文章屋網(wǎng) ）

篇6

從我國現(xiàn)行按揭中的法律關(guān)系來看，其所涉各方主體主要包括銀行、開發(fā)商、購房人（亦即借款申請人）、保險(xiǎn)公司四方。上述主體在從按揭貸款中包括了商品房買賣、借款、抵押、保證等一系列民事法律行為。各方主體之間的法律關(guān)系分別為：

1、銀行與購房人之間的借貸關(guān)系。購房人在與開發(fā)商簽訂買賣合同后，應(yīng)按規(guī)定提供相應(yīng)文件資料，向銀行申請個(gè)人住房（或商業(yè)）抵押貸款，銀行則根據(jù)申請人的身份情況、資信狀況確定同意借款的年限及成數(shù)，雙方同時(shí)簽署借款合同。因此，購房人與銀行之間系借貸關(guān)系，銀行為出借人，購房人為借款人。

2、購房人與開發(fā)商之間的商品房買賣關(guān)系。購房人欲以按揭的形式購買房屋，首先必須與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同，約定購買特定的房屋，并在付款方式中約定以銀行按揭的方式付款。顯然，借款申請人同時(shí)也就是購房人，其與開發(fā)商之間系房屋買賣關(guān)系，開發(fā)商為出賣人，購房人系買受人。

3、購房人與銀行之間的抵押關(guān)系。購房人在向銀行申請借款的同時(shí)，要將所購房屋在取得產(chǎn)權(quán)證后抵押給銀行，為向銀行申請的按揭貸款設(shè)立抵押，如購房人在未按借款合同約定償還銀行借款時(shí)，銀行可以實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，將購房人抵押之房屋折價(jià)、變賣或申請法院拍賣并以所得款項(xiàng)優(yōu)先受償。購房人與銀行之間還存在抵押關(guān)系，其中購房人為抵押人，銀行為抵押權(quán)人。

4、開發(fā)商與銀行、購房人之間的擔(dān)保關(guān)系。在按揭過程中，雖然購房人將所購抵押給銀行，但由于多數(shù)房屋為期房，即通常我們所說的“樓花”，在我國目前房產(chǎn)證辦理完畢之前無法辦理抵押登記手續(xù)，而房屋抵押又以登記為生效要件，因此，銀行在放款后，即使有抵押合同，但抵押行為尚未生效，也無法保障銀行的放款風(fēng)險(xiǎn)。基于此，銀行往往會(huì)要求開發(fā)商為購房人提供階段性的擔(dān)保，即在購房人所購房屋辦理完抵押登記之前，由開發(fā)商為購房人所欠銀行債務(wù)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，購房人若不還款，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)保證責(zé)任，也就是我們通常說的階段性連帶保證責(zé)任。個(gè)別銀行還會(huì)要求開發(fā)商在貸款期間承擔(dān)全程的連帶保證責(zé)任。因此，開發(fā)商與銀行、購房人存在擔(dān)保關(guān)系，其中銀行是債權(quán)人，購房人為債務(wù)人（又稱被保證人），開發(fā)商為保證人。

5、購房人、銀行與保險(xiǎn)公司之間的保險(xiǎn)關(guān)系。為確保銀行的放貸風(fēng)險(xiǎn)，購房人在將所購房屋抵押給銀行時(shí)，必須就抵押物（所購房屋）在借款期間投保財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)，并指定銀行為第一受益人，如果發(fā)生保險(xiǎn)事故，由保險(xiǎn)公司承擔(dān)保險(xiǎn)責(zé)任，所支付的保險(xiǎn)理賠費(fèi)用優(yōu)先償還購房人所欠銀行借款，購房人為投保人，保險(xiǎn)公司為保險(xiǎn)人，銀行為受益人。

6、開發(fā)商與銀行的回購關(guān)系。有些銀行在與開發(fā)商的按揭合作協(xié)議中，還要求開發(fā)商承擔(dān)回購義務(wù)。在該情形下，開發(fā)商與銀行之間還存在通常我們所說的回購關(guān)系。回購從其字面理解仍是買賣，但從法律角度看，按揭過程中的回購存在兩種不同的情形：一種是在購房人所購房屋取得房屋產(chǎn)權(quán)證之前，開發(fā)商履行回購義務(wù)的，其實(shí)質(zhì)是由開發(fā)商解除與購房人的買賣合同，并非法律意義上的回購行為；另一種是在購房人取得所購房屋的產(chǎn)權(quán)證后，開發(fā)商按條款約定回購購房人的房屋，雙方又產(chǎn)生一次房產(chǎn)的過戶行為，此時(shí)才是真正的法律意義上的回購。

上述各法律關(guān)系看似獨(dú)立，實(shí)際上它們之間聯(lián)系緊密，共同構(gòu)成了按揭貸款的各方法律關(guān)系體系，甚至可以說從中的某些聯(lián)系無法割裂。例如在按揭中，銀行一般是依據(jù)買賣合同審查購房人的借款申請，因此可以說買賣關(guān)系是借貸關(guān)系的前提；但實(shí)際操作中大多數(shù)購房人在選中某一樓盤后，先會(huì)確定自己的付款方式，如選擇按揭的年限和成數(shù)，在條件接受的前提下，才會(huì)選擇購買房屋，由此看，借貸關(guān)系又是買賣關(guān)系的前提。所以，一定程度上看，按揭中的貸款關(guān)系和買賣關(guān)系應(yīng)當(dāng)作為一個(gè)整體，不能拋開一種法律關(guān)系來談另一種法律關(guān)系的權(quán)利義務(wù)。也正是由于該關(guān)系的復(fù)雜性，容易導(dǎo)致按揭中發(fā)生糾紛，如：銀行不放款開發(fā)商能否追究購房人的違約責(zé)任？兩種關(guān)系的認(rèn)定將導(dǎo)致截然不同的結(jié)果，把買賣關(guān)系作為前提，開發(fā)商當(dāng)然可以追究購房人的違約責(zé)任；把貸款關(guān)系作為前提，購房人則不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。至于其它法律關(guān)系的聯(lián)系則相對簡單，基于保證、抵押法律關(guān)系的保證和抵押合同都是借貸合同的從合同，保險(xiǎn)關(guān)系和回購關(guān)系是對借貸關(guān)系保障的補(bǔ)充。

二、商品房按揭貸款的類型

商品房按揭貸款的類型，主要是兩種：一是期房按揭貸款，二是現(xiàn)房按揭貸款。

期房按揭貸款，即預(yù)售按揭，是指在商品房建設(shè)期間，購房人、開發(fā)商和銀行之間約定，開發(fā)商與購房人簽訂商品房預(yù)售合同，由購房人向開發(fā)商預(yù)付一定比例的房款，其余房款則由購房人向銀行申請貸款，購房人將其預(yù)購的房屋抵押給銀行并獲取購房貸款，同時(shí)開發(fā)商或其他企業(yè)作為貸款擔(dān)保人，保證銀行為第一受償權(quán)人。

現(xiàn)房按揭是指在商品房建成之后，購房人與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同并支付部分價(jià)金，不足部分向銀行申請貸款并將所購房產(chǎn)的有關(guān)權(quán)證提交銀行作為貸款擔(dān)保的購房方式。

三、按揭貸款中銀行所存在的風(fēng)險(xiǎn)

從前文分析可以看出，在商品房按揭貸款中存在著四方當(dāng)事人的法律關(guān)系，每一方當(dāng)事人在某一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，都有可能給銀行帶來風(fēng)險(xiǎn)。可以說，在商品房按揭貸款中，銀行風(fēng)險(xiǎn)隨時(shí)存在，且來源多方，表現(xiàn)形式也多種多樣。具體而言，銀行在商品房按揭貸款中主要存在以下風(fēng)險(xiǎn)：

（一）來源于購房人的風(fēng)險(xiǎn)

購房人的風(fēng)險(xiǎn)往往是信用風(fēng)險(xiǎn)，又稱違約風(fēng)險(xiǎn)，是指貸款人因借款人不依約按時(shí)償還貸款本息而所面臨的風(fēng)險(xiǎn)。這種風(fēng)險(xiǎn)一般來自客觀和主觀兩個(gè)方面的因素。

1、客觀原因造成的風(fēng)險(xiǎn)

商品房按揭貸款的期限目前各商業(yè)銀行均按照中國人民銀行1999年9月21日頒布的《個(gè)人住房貸款管理辦法》中規(guī)定的最高期限為30年，如此長期的借款期限，購房人自身因素往往會(huì)發(fā)生各種變化，這期間的風(fēng)險(xiǎn)，主要包括自然原因造成的風(fēng)險(xiǎn)和社會(huì)原因造成的風(fēng)險(xiǎn)。前者主要表現(xiàn)為借款人因不幸事故、意外傷害、疾病等原因?qū)е滤劳觥麣垺适Чぷ髂芰Χミ€款能力可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)；后者主要表現(xiàn)為借款人因所在單位倒閉、撤消、被兼并、政策性裁員等個(gè)人無法抗拒的原因而失業(yè)，或造成收入下降，致使借款人無法繼續(xù)歸還購房貸款可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。

2、主觀原因造成的風(fēng)險(xiǎn)

這種風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為借款人可能基于經(jīng)濟(jì)利益的考慮而故意違約。當(dāng)違約所帶來的經(jīng)濟(jì)利益超過所帶來的損失，如樓價(jià)下降，抵押該房價(jià)值低于應(yīng)償債務(wù)和應(yīng)交罰金時(shí)，借款人可能會(huì)主動(dòng)違約，從而使購房貸款存在風(fēng)險(xiǎn)。

（二）來源于開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)

1、開發(fā)商的欺詐行為

開發(fā)商取得貸款后，可能將貸款挪為他用甚至攜款逃走。此時(shí)，銀行可能會(huì)被購房者指控資金監(jiān)管不力，主觀存在過錯(cuò)而影響債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。

2、開發(fā)商延期交房

開發(fā)商由于經(jīng)營管理不善或其他原因?qū)е卵悠诮粯巧踔翗潜P“爛尾”，致使購房合同無法履行，從而導(dǎo)致購房人對按揭貸款合同的履行失去信心，由此使銀行貸款受到損害。

3、開發(fā)商所建房屋與合同不符

雖然房屋按期竣工，但由于存在質(zhì)量、面積誤差等種種問題，導(dǎo)致購房者不能正常按約償還銀行貸款本息，從而損害銀行的利益。

4、開發(fā)商所建成房屋存在法律手續(xù)上缺陷

開發(fā)商開發(fā)樓盤未取得土地使用權(quán)，無法取得房證或違法預(yù)售等而使銀行面臨債權(quán)得不到實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。

5、開發(fā)商用“假按揭”的方式套用銀行信用

開發(fā)商因資金不足，或樓盤銷售不暢，或根本無法銷售出去的房屋等情況，通過“假按揭”獲取貸款而達(dá)到籌集資金或回籠的目的，導(dǎo)致銀行很難或無法實(shí)現(xiàn)債權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)。

此外，在商品房交付使用后，由于物業(yè)管理的原因，也容易造成購房者對開發(fā)商不滿，從而不積極還貸，使銀行蒙受損失。

（三）來源于被按揭房產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)

出現(xiàn)這種情況的風(fēng)險(xiǎn)在于按揭房產(chǎn)價(jià)值滅失、下降或者處分成本太高而使借款人遭受損失的風(fēng)險(xiǎn)。由于商品房預(yù)售按揭期間一般較長，在按揭期間，按揭房產(chǎn)可能會(huì)因?yàn)楦鞣N自然災(zāi)害或者人為因素而遭到損毀，價(jià)值也隨之滅失或下降；此外，按揭房產(chǎn)還可能因?yàn)槭袌鲈颉艺叩恼{(diào)整以及經(jīng)濟(jì)區(qū)域的布局、交通布局的調(diào)整而貶值；另外，在處分按揭房產(chǎn)時(shí)，可能因?yàn)楦鞣N費(fèi)用的上漲而導(dǎo)致處分成本太高，從而使銀行無法得到處分的價(jià)值補(bǔ)償，擔(dān)保權(quán)落空。

在我國，按揭房產(chǎn)的貶值風(fēng)險(xiǎn)尤為銀行所擔(dān)心。目前，由于我國市場機(jī)制不完善，競爭的盲目性以及其他原因，相對于我國居民的收入水平，房產(chǎn)價(jià)格普遍偏高。因此，一旦房價(jià)的波動(dòng)發(fā)生比較大的變化，銀行承擔(dān)的房屋貶值風(fēng)險(xiǎn)很大。

（四）來源于銀行的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)和管理風(fēng)險(xiǎn)

我國各商業(yè)銀行發(fā)放按揭貸款的資金來源主要是儲(chǔ)蓄存款，基本上屬于短期資金來源。而商品房按揭一般為個(gè)人住房貸款，貸款期限一般較長，少則三五年，多則 10年、20年，甚至30年，因此，銀行就存在著以短期資金負(fù)擔(dān)長期貸款的風(fēng)險(xiǎn)，即流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。目前，由于商業(yè)銀行的商品房按揭貸款還處于起步階段，尚缺乏成熟經(jīng)驗(yàn)和有效的手段，容易形成管理和決策風(fēng)險(xiǎn)，如對借款人資信審查不嚴(yán)、對借款人發(fā)放了超過其支付能力的款項(xiàng)等。

（五）來源于經(jīng)濟(jì)通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)和利率風(fēng)險(xiǎn)

如果通貨膨脹率過高，銀行貸款利率就會(huì)呈現(xiàn)出負(fù)數(shù)。而作為發(fā)放按揭貸款這種長期抵押業(yè)務(wù)而言，銀行遭受風(fēng)險(xiǎn)就更大。在發(fā)放商品房按揭貸款的同時(shí)，其還款方式和利率應(yīng)當(dāng)同時(shí)確定下來，在未來的還款期限內(nèi)，利率波動(dòng)有可能導(dǎo)致借款人還貸負(fù)擔(dān)加重，影響按期還貸；或銀行利息收入不足以彌補(bǔ)利息支出。

（六）來源于法律法規(guī)和政策的風(fēng)險(xiǎn)

我國《合同法》第286條規(guī)定：“發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣，建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償。” 2002年6月1日，最高人民法院又出臺(tái)了《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償問題的批復(fù)》，明確規(guī)定了建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。上述法律和司法解釋的規(guī)定，其直接后果就是銀行抵押權(quán)的優(yōu)先受償受到限制，這無疑對銀行資金運(yùn)作產(chǎn)生了巨大的沖擊。此外，最高人民法院于2004年10月26 日出臺(tái)的《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第五條、第六條、第七條中規(guī)定的對被執(zhí)行人生存權(quán)問題的保護(hù)，這也加大了銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)，使銀行的債權(quán)保護(hù)面臨著一個(gè)嚴(yán)峻而復(fù)雜的局面。

四、銀行風(fēng)險(xiǎn)的防范措施

（一）加強(qiáng)對購房者的調(diào)查工作

銀行在提供按揭貸款之前，要調(diào)查了解借款人（購房者）的個(gè)人信用情況、收入來源，要制定適用的個(gè)人資信評定標(biāo)準(zhǔn)和評定工作程序，對借款人（購房者）的個(gè)人素質(zhì)、實(shí)際收入、財(cái)產(chǎn)狀況、付款能力等信用狀況進(jìn)行調(diào)查、分析和評估，特別要注意借款人收入的穩(wěn)定性，逐步實(shí)現(xiàn)對個(gè)人住房貸款申請人的資信調(diào)查工作的科學(xué)化、標(biāo)準(zhǔn)化和程序化。

（二） 強(qiáng)化對開發(fā)商的審查和監(jiān)管

1、強(qiáng)開發(fā)商的按揭申請審查

主要包括：（1）資信審查，如開發(fā)商是否依法設(shè)立，是否具有相應(yīng)的資質(zhì)等級、公司的注冊資金是否到位、公司以往的經(jīng)營業(yè)績等；（2）開發(fā)項(xiàng)目的審查，如要求開發(fā)商提供按揭開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、項(xiàng)目開發(fā)資金情況、商品房預(yù)售業(yè)績情況以及開發(fā)項(xiàng)目的工程進(jìn)度等。

2、化開發(fā)商的擔(dān)保責(zé)任

開發(fā)商在按揭貸款中作為擔(dān)保人可以說是我國內(nèi)地商品房按揭的一大特色。 目前，我國商品房按揭實(shí)務(wù)中，開發(fā)商的保證責(zé)任主要有兩種：（1）保證將《房屋產(chǎn)權(quán)證》和《土地使用證》交給按揭權(quán)人（即銀行）；（2）代位償付責(zé)任。這種保證責(zé)任看起來似乎對開發(fā)商過于苛刻，但就我國目前的商品房銷售，尤其是在商品房預(yù)售中還是很有必要的。理由是：（1）從商品房按揭貸款設(shè)定來看，在將取得的商品房上設(shè)定擔(dān)保是購房人的本意，一旦房屋建成，按揭便應(yīng)自然轉(zhuǎn)化為現(xiàn)房抵押，開發(fā)商在商品房竣工辦理有關(guān)手續(xù)后，將兩證交到銀行手里，使雙方得以辦理現(xiàn)房抵押，按揭權(quán)真正得到實(shí)現(xiàn)，可以說是按揭人設(shè)立按揭的自然結(jié)果。（2）從商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展看，市場競爭越來越激烈，銀行貸款安全性越來越差，單獨(dú)的房地產(chǎn)抵押已經(jīng)不能適應(yīng)銀行對貸款安全性的需求，為減少貸款風(fēng)險(xiǎn)，在抵押的基礎(chǔ)上再設(shè)立一種保險(xiǎn)機(jī)制，以求達(dá)到雙重保險(xiǎn)已經(jīng)是房地產(chǎn)抵押的趨勢。在房地產(chǎn)抵押貸款十分發(fā)達(dá)的美國，也出現(xiàn)了“押上加保”的方式。所以，要求開發(fā)商提供保證，不僅符合房地產(chǎn)抵押貸款發(fā)展趨勢，而且符合我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和企業(yè)、個(gè)人信用等各方面實(shí)際情況。

（三）加強(qiáng)銀行自身對貸款風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)控和管理

銀行應(yīng)建立一套全面評估貸款行為的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控體系，加強(qiáng)對抵押物的資產(chǎn)評估，加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的研究分析，以保證房地產(chǎn)金融市場的良性運(yùn)作。

1、學(xué)評估抵押房產(chǎn)

在評估方面， 銀行最好要培養(yǎng)自己的房地產(chǎn)估價(jià)員，進(jìn)行科學(xué)的估價(jià)，以防范價(jià)格高估。對預(yù)售商品房的估計(jì)要尤為慎重，要把自己的估價(jià)與現(xiàn)行市價(jià)進(jìn)行比較，然后確定按揭貸款的比例，以降低抵押房屋所含的債務(wù)成分。

2、好商品房按揭貸款合同的簽訂工作

首先，對開發(fā)商的協(xié)議中應(yīng)明確按揭貸款的房源、質(zhì)量、貸款資金的使用計(jì)劃，開發(fā)商應(yīng)協(xié)助銀行和購房者作好房地產(chǎn)抵押登記等事項(xiàng)。其次，在與購房者簽訂的按揭貸款合同中，要明確利率是固定的，還是浮動(dòng)的，同時(shí)要求開發(fā)商為購房者能按期還款付息提供擔(dān)保，直到回購。另外，還要明確借款人與房產(chǎn)商之間的買賣合同關(guān)系，確保其自愿性和合法性。

3、寬融資渠道

房地產(chǎn)開發(fā)是周期長、風(fēng)險(xiǎn)高、資金密集型和管理密集型的投資行為。在國際市場中，房地產(chǎn)業(yè)有信托投資基金、企業(yè)上市融資、企業(yè)債券、銀行房貸等多種融資方式。由于金融改革滯后，目前我國房地產(chǎn)開發(fā)融資渠道非常單一，基本上只有銀行貸款一條路。商品房按揭貸款一般都很長，而銀行的存款又是短期性的，因此，最根本的風(fēng)險(xiǎn)防范還在于開放金融市場，讓市場擁有更多的金融工具，改革銀行一家獨(dú)自支撐整個(gè)市場的局面，讓更多的公民可以有更多的投資渠道參與市場的經(jīng)營，并獲取收益，分散金融風(fēng)險(xiǎn)。

（四）引入保險(xiǎn)介入機(jī)制

利用保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移銀行風(fēng)險(xiǎn)是各國、各地區(qū)發(fā)展商品房按揭的經(jīng)驗(yàn)。基于銀行資產(chǎn)的安全性的保障和抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)分散的考慮，在開展商品房按揭貸款過程中，許多國家和地區(qū)都引進(jìn)了保險(xiǎn)機(jī)制。在此項(xiàng)業(yè)務(wù)中，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)主要經(jīng)營兩個(gè)方面業(yè)務(wù)：（1）為按揭房地產(chǎn)辦理抵押保險(xiǎn)，在抵押房地產(chǎn)遭到意外風(fēng)險(xiǎn)而毀損、滅失時(shí)提供保險(xiǎn)；（2）為房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)發(fā)放抵押貸款辦理貸款保險(xiǎn)，主要是在借款人無力償還而至違約時(shí)提供保險(xiǎn)。

此外，在國外還有一種新的按揭保險(xiǎn)機(jī)制，即購房者人壽保險(xiǎn)。

最有代表性的國家是荷蘭。“荷蘭模式”的核心是要求購房者購買相應(yīng)年限和金額的人壽保險(xiǎn)（如養(yǎng)老保險(xiǎn)），作為借款的另一種擔(dān)保。購房者只需支付全部房價(jià) 15%～20%的首期房價(jià)，即可購房。一方面，購房者每月僅需支付貸款的利息，人壽保險(xiǎn)期滿后，其保險(xiǎn)金恰好可還貸款的本金，經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)可大大減輕；另一方面，又可確保銀行債權(quán)不會(huì)因購房者中途意外而喪失。

篇7

住房抵押貸款證券化是指銀行等金融機(jī)構(gòu)對住房抵押貸款進(jìn)行包裝組合，將一定數(shù)量的貸款在期限、利率、抵押房產(chǎn)類型等方面具備共性的抵押貸款匯集重組成抵押組群，經(jīng)過擔(dān)保和信用加強(qiáng)，以發(fā)行債券的方式(包括抵押債券及由抵押貸款支持、擔(dān)保的各種證券)出售給投資者的融資過程。

其作用可以有效地分散和轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。住房抵押貸款經(jīng)過證券化處理以后，發(fā)行的證券可以在證券二級市場上自由地流通轉(zhuǎn)讓，這樣住房抵押貸款面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)均可以通過證券市場得到轉(zhuǎn)移。另一方面以住房抵押貸款為擔(dān)保發(fā)行證券之后，集中在銀行的住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)就被分散到眾多的投資者手中，使每個(gè)參與者都能把風(fēng)險(xiǎn)控制在與收益對稱的可接受范圍內(nèi)。由于抵押證券不以具體的房地產(chǎn)為標(biāo)的物，而是一組房地產(chǎn)的組合所對應(yīng)的住房抵押貸款集合，是一種住房抵押貸款的投資組合，個(gè)別違約或抵押風(fēng)險(xiǎn)就顯得微不足道，因而可以有效地分散違約風(fēng)險(xiǎn)和抵押的風(fēng)險(xiǎn)。

建立住房抵押保險(xiǎn)制度

購房抵押保險(xiǎn)，是指被保險(xiǎn)人因意外事故或病故等原因，或因所在單位倒閉、撤消、被兼并、政策性裁員而失業(yè)或收入下降等社會(huì)性原因?qū)е聼o法繼續(xù)歸還購房貸款時(shí)，由保險(xiǎn)公司一次給付被保險(xiǎn)人在保險(xiǎn)事故發(fā)生時(shí)按貸款合同尚需歸還的貸款本息。由保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)向放貸銀行提供抵押貸款，人壽保險(xiǎn)和貸款信用保險(xiǎn)介入住房消費(fèi)信貸也是當(dāng)前銀行化解風(fēng)險(xiǎn)的較好途徑。

法國早在70年代末就將壽險(xiǎn)產(chǎn)品與銀行業(yè)務(wù)組合起來運(yùn)行，如死亡險(xiǎn)，法國的銀行在發(fā)放個(gè)人信用貸款時(shí)，強(qiáng)制性要求客戶必須購買。死亡險(xiǎn)雖在法國極為低廉，但個(gè)人一旦發(fā)生意外喪亡，其遺產(chǎn)繼承者就能獲得一份不薄的保險(xiǎn)賠償金，而且不用繳納遺產(chǎn)稅，銀行、貸款個(gè)人、保險(xiǎn)公司三者皆可得益。我國也可借鑒法國的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，推出相應(yīng)的保險(xiǎn)品種進(jìn)入我國住房消費(fèi)信貸市場。

個(gè)人住房抵押貸款需政策支持

在一些發(fā)達(dá)國家中，政府設(shè)立專門機(jī)構(gòu)對個(gè)人住房抵押貸款提供擔(dān)保，購房者違約，政府機(jī)構(gòu)代為承擔(dān)清償貸款本息的責(zé)任。政府提供保險(xiǎn)、保證，乃至出資設(shè)立金融機(jī)構(gòu)，并不意味著政府要拿出大量資金，它只是表明政府堅(jiān)定地立于一種“最終貸款者”的地位上，其要旨是給借貸雙方以信心，并為整個(gè)融資活動(dòng)確定規(guī)范。這種政府對抵押貸款市場的干預(yù)，是一種間接干預(yù)。

研究抵押房產(chǎn)處置的途徑

隨著個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的迅速發(fā)展，不良貸款絕對數(shù)量會(huì)明顯增加。認(rèn)真研究抵押房產(chǎn)處置的途徑，可減少不良資產(chǎn)，有效化解風(fēng)險(xiǎn)，一方面當(dāng)確認(rèn)借款人喪失還款能力時(shí)，應(yīng)將其抵押房產(chǎn)處置交由專門機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)，以提高效率和規(guī)范性。另一方面要采取各種可行的方式處置抵押物，能夠?qū)⒌盅何镏苯幼儸F(xiàn)，清償債權(quán)最好；也可以通過調(diào)換住房縮小面積、調(diào)整住房位置等方式，使借款人既有房屋可住，又能重新具有償債能力；還可以通過借款人放棄住房所有權(quán)改為租賃住房支付租金的方式解決清償債權(quán)問題。

建立相關(guān)配套措施和制度

1)銀行拓展房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)是貸款風(fēng)險(xiǎn)防范的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。由于銀行降低貸款風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵之一是采取抵押，而對抵押物的估價(jià)，則是抵押的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。特別是對作為抵押物的房地產(chǎn)的評估，由于其評估的價(jià)值大，隱蔽性較強(qiáng)，如果估價(jià)不準(zhǔn)確，銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)大打折扣，一旦銀行貸款發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)，作為中介機(jī)構(gòu)的估價(jià)部門并不承擔(dān)任何法律責(zé)任。銀行要擺脫這種困境，提高抵押物的資產(chǎn)質(zhì)量，迫切需要自己的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)，自己承辦房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)。

篇8

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)抵押；抵押房地產(chǎn)保險(xiǎn)；抵押房地產(chǎn)保險(xiǎn)合同

隨著房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)的改革和發(fā)展 ，房地產(chǎn)抵押作為一種重要的融資和信用方式越來越被廣泛采用。由于房地產(chǎn)是大宗商品 ，以其作為擔(dān)保的債權(quán)少則幾萬元 ，多則幾億元。對抵押的房地產(chǎn)而言 ，自然災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn)、意外事故風(fēng)險(xiǎn)、道德風(fēng)險(xiǎn)是普遍存在的 ，通過保險(xiǎn)的形式轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)和尋求經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償 ，應(yīng)當(dāng)引起抵押當(dāng)事人的足夠重視。

一、抵押房地產(chǎn)保險(xiǎn)的含義及特點(diǎn)

所謂抵押房地產(chǎn)保險(xiǎn)是指房地產(chǎn)抵押貸款的貸款人 （即抵押權(quán)人 ）為了保障房地產(chǎn)抵押貸款的安全 ，而要求借款人 （即抵押人 ）將作為抵押的房地產(chǎn)向保險(xiǎn)人投保的房地產(chǎn)保險(xiǎn)。

抵押房地產(chǎn)保險(xiǎn)有如下特點(diǎn) ：

（一）抵押房地產(chǎn)保險(xiǎn)的標(biāo)的是抵押房地產(chǎn)。即借款人通過貸款人的貸款購買、建造、大修竣工后的房地產(chǎn) ，不是使用貸款人的貸款而購建的房地產(chǎn)或者借款人借購房后因裝修、改造、或者其他原因購置的附屬于房地產(chǎn)的有關(guān)財(cái)產(chǎn)和其他室內(nèi)財(cái)產(chǎn)都不屬于抵押房地產(chǎn)保險(xiǎn)的保險(xiǎn)范圍。

（二）抵押房地產(chǎn)保險(xiǎn)最終目的是保障貸款人的貸款安全。抵押房地產(chǎn)保險(xiǎn)是將抵押物財(cái)產(chǎn)損失保險(xiǎn)與貸款信用保險(xiǎn)合二為一的綜合保險(xiǎn)形式。保險(xiǎn)公司即要對抵押房地產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)損失承擔(dān)賠償責(zé)任 ，還要就抵押期限屆滿投保人因發(fā)生保險(xiǎn)事故無法償還的本息負(fù)責(zé)向貸款人償還。

（三）抵押房地產(chǎn)保險(xiǎn)屬于商業(yè)保險(xiǎn)。所謂商業(yè)保險(xiǎn)是指投保人和保險(xiǎn)人在自愿、公平的基礎(chǔ)上 ，經(jīng)協(xié)商一致而成立的保險(xiǎn)。它與國家通過立法強(qiáng)制征集專門資金 ，用于被保險(xiǎn)人在年老、疾病、殘廢、傷亡、生育、失業(yè)情況下給予物質(zhì)幫助的社會(huì)保險(xiǎn)是不同的。二者的區(qū)別主要是 ：商業(yè)保險(xiǎn)是通過自愿訂立保險(xiǎn)合同產(chǎn)生的 ，而社會(huì)是通過國家立法產(chǎn)生 ，強(qiáng)制實(shí)施 ，依法承保 ，無需簽訂保險(xiǎn)合同。由于我國《房地產(chǎn)抵押管理辦法》規(guī)定抵押當(dāng)事人可以約定對抵押的房地產(chǎn)投保。所以抵押房地產(chǎn)是否保險(xiǎn) ，取決于抵押當(dāng)事人的約定 ，抵押當(dāng)事人和保險(xiǎn)人應(yīng)當(dāng)在自愿的原則下依法簽訂保險(xiǎn)合同 ，抵押房地產(chǎn)保險(xiǎn)屬于商業(yè)保險(xiǎn)。

二、抵押房地產(chǎn)保險(xiǎn)的法律適用及險(xiǎn)種保險(xiǎn)法是以保險(xiǎn)關(guān)系為調(diào)整對象的法律規(guī)范的總稱。我國現(xiàn)行法律中涉及保險(xiǎn)方面的法律、法規(guī)比較多 ，比如《中華人民共和國保險(xiǎn)法》（以下簡稱《保險(xiǎn)法》）、《中華人民共和國勞動(dòng)法》、《中華人民共和國海商法》、《房地產(chǎn)抵押管理法》等等。從保險(xiǎn)法體系而言 ，相關(guān)法律、法規(guī)所涉及的保險(xiǎn)內(nèi)容不僅包括商業(yè)保險(xiǎn)法 ，還包括社會(huì)保險(xiǎn)法。由于抵押房地產(chǎn)保險(xiǎn)是一種商業(yè)保險(xiǎn) ，而我國《保險(xiǎn)法》第二條又有“本法所稱保險(xiǎn) ，是指投保人根據(jù)合同約定 ，向保險(xiǎn)人支付保險(xiǎn)費(fèi) ，保險(xiǎn)人對于合同約定的可能發(fā)生的事故因其發(fā)生所造成的財(cái)產(chǎn)損失承擔(dān)賠償責(zé)任 ，或者當(dāng)被保險(xiǎn)人死亡、傷殘、疾病或者達(dá)到合同約定的年齡、期限時(shí)承擔(dān)給付保險(xiǎn)金責(zé)任的商業(yè)行為”之規(guī)定 ，因此抵押房地產(chǎn)保險(xiǎn)完全適用我國《保險(xiǎn)法》 ，而不適用社會(huì)保障等其他性質(zhì)的保險(xiǎn)法。

根據(jù)我國《保險(xiǎn)法》的有關(guān)規(guī)定 ，以保險(xiǎn)標(biāo)的不同 ，保險(xiǎn)可分為 ：

（一）財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)

即對于合同中約定的可能發(fā)生的事故因其發(fā)生所造成的財(cái)產(chǎn)損失由保險(xiǎn)人承擔(dān)賠償保險(xiǎn)金的保險(xiǎn)。在財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)中又包括財(cái)產(chǎn)損失險(xiǎn)、責(zé)任保險(xiǎn)、信用保險(xiǎn)等保險(xiǎn)險(xiǎn)種 ；

（二）人身保險(xiǎn)

即當(dāng)被保險(xiǎn)人死亡、傷殘、疾病、或者達(dá)到合同約定的年齡、期限時(shí)由保險(xiǎn)人給付保險(xiǎn)金的保險(xiǎn)。在人身保險(xiǎn)中有包括人壽保險(xiǎn)、健康保險(xiǎn)、意外傷害保險(xiǎn)等保險(xiǎn)險(xiǎn)種。我國現(xiàn)行的抵押房地產(chǎn)保險(xiǎn)總的說來屬于財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn) ，但這種保險(xiǎn)既不是單純的財(cái)產(chǎn)損失保險(xiǎn) ，也不是單純的信用保險(xiǎn) ，而是將抵押物財(cái)產(chǎn)損失保險(xiǎn)與貸款信用保險(xiǎn)合二為一的綜合保險(xiǎn)形式 ，險(xiǎn)種稱“商品房抵押貸款保款”、“住房抵押貸款綜合保險(xiǎn)”、“房地產(chǎn)抵押貸款保險(xiǎn)”等。目前中國人民保險(xiǎn)公司、太平洋保險(xiǎn)公司、華泰保險(xiǎn)公司、友邦保險(xiǎn)公司等多家保險(xiǎn)公司已經(jīng)開展了此項(xiàng)綜合保險(xiǎn)業(yè)務(wù)。

三、抵押房地產(chǎn)保險(xiǎn)合同條款

我國《保險(xiǎn)法》第 1 8條規(guī)定 ，保險(xiǎn)合同一般包括下列事項(xiàng) ：（一 ）保險(xiǎn)人名稱和住所 ； （二 ）投保人、被保險(xiǎn)人名稱和住所以及人身保險(xiǎn)的受益人的名稱和住所 ； （三 ）保險(xiǎn)標(biāo)的 ； （四 ）保險(xiǎn)責(zé)任和責(zé)任免除 ； （五 ）保險(xiǎn)期間和保險(xiǎn)責(zé)任開始時(shí)間 ； （六 ）保險(xiǎn)價(jià)值 ； （七 ）保險(xiǎn)金額 ； （八 ）保險(xiǎn)費(fèi)以及支付辦法 ； （九 ）保險(xiǎn)金賠償或者給付辦法 ； （十 ）違約責(zé)任和爭議處理 ； （十一 ）訂立合同的年月日。由于抵押房地產(chǎn)保險(xiǎn)合同是將抵押物財(cái)產(chǎn)損失保險(xiǎn)與貸款信用保險(xiǎn)合二為一的綜合保險(xiǎn)合同 ，其合同條款除了具備上述條款外 ，根據(jù)抵押當(dāng)事人的約定和《房地產(chǎn)抵押管理辦法》第2 3條“抵押當(dāng)事人約定對抵押房地產(chǎn)保險(xiǎn)的 ，由抵押人為抵押房地產(chǎn)投保 ，保險(xiǎn)費(fèi)由抵押人負(fù)擔(dān)。抵押房地產(chǎn)投保的 ，抵押人應(yīng)當(dāng)將保險(xiǎn)單移送抵押權(quán)人保管。在抵押期間抵押權(quán)人為保險(xiǎn)賠償?shù)牡谝皇芤嫒恕敝?guī)定 ，抵押房地產(chǎn)保險(xiǎn)合同還應(yīng)具備下列條款 ：

第一 ，抵押房地產(chǎn)保險(xiǎn)的投保人是抵押人 ，保險(xiǎn)費(fèi)用抵押人負(fù)擔(dān)。如果抵押當(dāng)事人約定抵押房地產(chǎn)保險(xiǎn) ，抵押人為投保人 ，并承擔(dān)保險(xiǎn)費(fèi)。在目前的房地產(chǎn)抵押貸款中 ，貸款人在貸款合同中都要求將抵押房地產(chǎn)保險(xiǎn) ，而且為了保障抵押貸款的安全 ，具體保險(xiǎn)業(yè)務(wù)都不是抵押人親自辦理 ，而是全權(quán)由抵押權(quán)人代辦。

第二 ，在抵押期間 ，抵押權(quán)人都是第一受益人。這里需要明確 ，并不是有關(guān)該房地產(chǎn)的所有保險(xiǎn)賠款 ，抵押權(quán)人都是第一受益人 ，貸款人只是抵押房地產(chǎn)保險(xiǎn)賠款的第一受益人。如果抵押人將已經(jīng)抵押的房地產(chǎn)以自己為投保人和受益人投保財(cái)產(chǎn)損失險(xiǎn) ，該保險(xiǎn)賠款 ，貸款人無權(quán)優(yōu)先受益。反之 ，如果抵押當(dāng)呈事未約定抵押房地產(chǎn)保險(xiǎn) ，對借款人自己投保的財(cái)產(chǎn)損失險(xiǎn)的保險(xiǎn)賠款 ，貸款人不能作為第一受益人。

第三 ，抵押房地產(chǎn)保險(xiǎn)的保險(xiǎn)期間不得短于貸款期間。抵押房地產(chǎn)保險(xiǎn)期間應(yīng)由抵押當(dāng)事人約定 ，但約定的期間應(yīng)當(dāng)長于或者等于貸款期間 ，不得短于貸款期間 ，以保貸款的安全。

第四 ，抵押房地產(chǎn)保險(xiǎn)的投保金額不得低于借款的全部本息額。這里的全部本息額僅指本金和利息 ，不包括違約金、損害賠償金和實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用。一般來說 ，抵押房地產(chǎn)保險(xiǎn)的投保金額上限不能超過抵押房地產(chǎn)的房價(jià) ，下限不得低于借款的全部本息額。違約金、損害賠償金和實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用不在全部本息之列。

第五 ，抵押房地產(chǎn)保險(xiǎn)單應(yīng)由抵押權(quán)人保管 ，以防止抵押人在抵押期間有中斷、撤銷或者擅自解除保險(xiǎn)合同等行為發(fā)生 ，損害抵押權(quán)人的利益。

四、抵押房地產(chǎn)保險(xiǎn)與該房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)抵押房地產(chǎn)保險(xiǎn)與該房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)是兩種不同標(biāo)的的保險(xiǎn)險(xiǎn)種。抵押房地產(chǎn)保險(xiǎn)屬于財(cái)產(chǎn)損失險(xiǎn)和貸款信用保險(xiǎn)合二為一的綜合保險(xiǎn)形式。其中的抵押物財(cái)產(chǎn)損失保險(xiǎn)是針對所購房屋安全的財(cái)產(chǎn)險(xiǎn) ，一旦貸款所購房屋遭受火災(zāi)、爆炸、暴風(fēng)暴雨等情況并發(fā)生事故時(shí) ，所造成損失由保險(xiǎn)公司負(fù)責(zé)賠償。而其中的貸款信用保險(xiǎn)是針對購房人因人身意外或失業(yè)等無法償還貸款的風(fēng)險(xiǎn) ，一旦投保人在保險(xiǎn)內(nèi)因疾病、意外事故造成死亡或高度殘疾而無法償還購房貸款 ，或投保人因個(gè)人無法抗拒的原因而失業(yè)達(dá)一定時(shí)間以上 ，以致無法償還購房貸款 ，由保險(xiǎn)公司償還出險(xiǎn)后尚需償還的購房貸款本息。房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)是一種單純的財(cái)產(chǎn)損失保險(xiǎn) ，如果發(fā)生保險(xiǎn)事故 ，由保險(xiǎn)公司賠償投保人的房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)損失。需要明確的一點(diǎn)是抵押房地產(chǎn)保險(xiǎn)可與該房地產(chǎn)其他保險(xiǎn)同時(shí)并存于同一房地產(chǎn)。抵押房地產(chǎn)保險(xiǎn)與該房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)之所以可同時(shí)并存于同一房地產(chǎn) ，是因?yàn)橘J款人和借款人對抵押的房地產(chǎn)存在不同的保險(xiǎn)利益。就貸款人而言 ，為保險(xiǎn)貸款人貸款的安全可以與借款人約定對抵押房地產(chǎn)保險(xiǎn) ；就借款人而言 ，為了轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)和尋求發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)后所受損失的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償 ，還可以就該房地產(chǎn)另行投保房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。盡管這兩種保險(xiǎn)的投保人都是借款人 ，保險(xiǎn)費(fèi)都是由借款人承擔(dān) ，但貸款人是抵押房地產(chǎn)保險(xiǎn)的第一受益人 ，借款人是該房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)的受償者。

抵押房地產(chǎn)保險(xiǎn)是一新興保險(xiǎn)險(xiǎn)種 ，該保險(xiǎn)不論是在險(xiǎn)種設(shè)立 ，還是在合同條款的確定以及合同的履行上 ，都有待于在實(shí)踐中作進(jìn)一步的摸索和不斷完善。在抵押房地產(chǎn)保險(xiǎn)方面法律、法規(guī)尚未建立、健全的情況下 ，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)審慎對待抵押房地產(chǎn)的保險(xiǎn)問題。

參考文獻(xiàn) ：

篇9

    （2003年3月24日最高人民法院審判委員會(huì)第1267次會(huì)議通過）

     中華人民共和國最高人民法院公告《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》已于2003年3月24日由最高人民法院審判委員會(huì)第1267次會(huì)議通過。現(xiàn)予公布，自2003年6月1日起施行。

    為正確、及時(shí)審理商品房買賣合同糾紛案件，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國擔(dān)保法》等相關(guān)法律，結(jié)合民事審判實(shí)踐，制定本解釋。

    第一條 本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下統(tǒng)稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。

    第二條 出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。

    第三條 商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

    第四條 出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。

    第五條 商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。

    第六條 當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認(rèn)合同無效的，不予支持。

    當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的除外。

    第七條 拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予支持。

    被拆遷人請求解除拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，按照本解釋第八條的規(guī)定處理。

    第八條 具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：

    （一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；

    （二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。

    第九條 出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：

    （一）故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；

    （二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；

    （三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。

    第十條 買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無法取得房屋為由，請求確認(rèn)出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應(yīng)予支持。

    第十一條 對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。

    房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān)；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。

    第十二條 因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

    第十三條 因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

    交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。

    第十四條 出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：

    （一）面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)（含3％），按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買受人請求解除合同的，不予支持；

    （二）面積誤差比絕對值超出3％，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3％部分的房價(jià)款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價(jià)款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3％部分的房價(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。

    第十五條 根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。

    法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。

    第十六條 當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30％為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。

    第十七條 商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：

    逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

    逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。

    第十八條 由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：

    （一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；

    （二）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

    （三）商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。

    合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

    第十九條 商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

    第二十條 出賣人與包銷人訂立商品房包銷合同，約定出賣人將其開發(fā)建設(shè)的房屋交由包銷人以出賣人的名義銷售的，包銷期滿未銷售的房屋，由包銷人按照合同約定的包銷價(jià)格購買，但當(dāng)事人另有約定的除外。

    第二十一條 出賣人自行銷售已經(jīng)約定由包銷人包銷的房屋，包銷人請求出賣人賠償損失的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。

    第二十二條 對于買受人因商品房買賣合同與出賣人發(fā)生的糾紛，人民法院應(yīng)當(dāng)通知包銷人參加訴訟；出賣人、包銷人和買受人對各自的權(quán)利義務(wù)有明確約定的，按照約定的內(nèi)容確定各方的訴訟地位。

    第二十三條 商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當(dāng)事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。

    第二十四條 因商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。

    第二十五條 以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當(dāng)事人一方請求確認(rèn)商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔(dān)保權(quán)人作為有獨(dú)立請求權(quán)第三人提出訴訟請求，應(yīng)當(dāng)與商品房擔(dān)保貸款合同糾紛合并審理；未提出訴訟請求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔(dān)保權(quán)人就商品房擔(dān)保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。

    商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的、出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人。

    第二十六條 買受人未按照商品房擔(dān)保貸款合同的約定償還貸款，亦未與擔(dān)保權(quán)人辦理商品房抵押登記手續(xù)，擔(dān)保權(quán)人起訴買受人，請求處分商品房買賣合同項(xiàng)下買受人合同權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)通知出賣人參加訴訟；擔(dān)保權(quán)人同時(shí)起訴出賣人時(shí)，如果出賣人為商品房擔(dān)保貸款合同提供保證的，應(yīng)當(dāng)列為共同被告。

    第二十七條 買受人未按照商品房擔(dān)保貸款合同的約定償還貸款，但是已經(jīng)取得房屋權(quán)屬證書并與擔(dān)保權(quán)人辦理了商品房抵押登記手續(xù)，抵押權(quán)人請求買受人償還貸款或者就抵押的房屋優(yōu)先受償?shù)模粦?yīng)當(dāng)追加出賣人為當(dāng)事人，但出賣人提供保證的除外。

    第二十八條 本解釋自2003年6月1日起施行。

    《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》施行后訂立的商品房買賣合同發(fā)生的糾紛案件，本解釋公布施行后尚在一審、二審階段的，適用本解釋。

篇10

一、據(jù)以研究的案例

1998年7月8日，贏嘉公司與原北京市房屋土地管理局簽訂《北京市國有土地使用權(quán)出讓合同》，依法取得了本市朝陽區(qū)東三環(huán)南路2號的國有土地使用權(quán)。1999年4月26日，贏嘉公司取得了市朝港澳臺(tái)國用（1999）字第10020號臨時(shí)《中華人民共和國國有土地使用證》，后于2001年2月5日正式取得了《中華人民共和國國有土地使用證》。贏嘉公司在該土地上建設(shè)“富裕隆大廈”，現(xiàn)更名為“贏嘉中心”。期間，市國土房管局向贏嘉公司分批核發(fā)了《北京市外銷商品房預(yù)售許可證》。1999年11月8日，贏嘉公司與中融公司簽訂了《北京市外銷商品房預(yù)售契約》，中融公司預(yù)購贏嘉中心B座16-24層房屋。2000年7月25日中融公司與亞運(yùn)村支行簽訂《流動(dòng)資金借款合同》，約定借款2.1億元，用途為采購鋼材。同日又簽訂了《最高額抵押合同》，抵押人為中融公司，抵押權(quán)人為亞運(yùn)村支行，《抵押物清單》中注明抵押物為富裕隆大廈B座16-24層。

2000年8月23日，中融公司、亞運(yùn)村支行向市國土房管局申請辦理房地產(chǎn)抵押登記，提交的申請材料有：《北京市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)抵押登記申請書》；中融公司持有的《北京市外銷商品房預(yù)售契約》；抵押當(dāng)事人的企業(yè)營業(yè)執(zhí)照副本、法定代表人身份證明、授權(quán)委托書、董事會(huì)決議及董事會(huì)成員名單；亞運(yùn)村支行持有的《流動(dòng)資金借款合同》、《最高額抵押合同》、《抵押物清單》；付購房款的《證明》。此后，市國土房管局又從該局檔案中調(diào)取了土地使用人為贏嘉公司的京房地出讓[合]字[98]第178號《北京市國有土地使用權(quán)出讓合同》。申請當(dāng)日，市國土房管局依據(jù)《北京市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第五條第（二）項(xiàng)、第十八條的規(guī)定，向亞運(yùn)村支行出具了《預(yù)售商品房抵押登記證明》，并在中融公司所持的《北京市外銷商品房預(yù)售契約》上加蓋了“北京市房屋土地管理局他項(xiàng)權(quán)利登記專用章”，注明權(quán)利種類為“抵押”。

2001年2月2日，贏嘉中心為嘉華銀行貸款，向市國土房管局了解贏嘉中心房產(chǎn)抵押情況。市國土房管局向贏嘉中心出具了《城鎮(zhèn)房地產(chǎn)抵押意見書》，認(rèn)定贏嘉中心A座已有2582.24平方米商品房辦理了預(yù)售登記手續(xù)，可抵押范圍為A座9-17層及B座全部“。2001年3月，贏嘉中心申請國有土地使用權(quán)抵押登記。市國土房管局出具了《土地他項(xiàng)權(quán)利證明書》，載明抵押范圍為贏嘉中心B座地上24層、地下3層、A座9-17層及相應(yīng)分?jǐn)偟叵虏糠帧保坏盅簷?quán)人為嘉華銀行。

2002年6月，因中融公司未如期履行還款協(xié)議，被亞運(yùn)村支行申請法院對贏嘉中心B座16—24層房屋進(jìn)行了查封。贏嘉公司要求北京市國土房管局撤銷為中融公司與亞運(yùn)村支行辦理的預(yù)售商品房合同抵押登記行為，向法院提起行政訴訟。一審法院經(jīng)過審查認(rèn)為，被告未依法審核中融公司、亞運(yùn)村支行的抵押申請，即作出準(zhǔn)予登記的行政行為是無效的。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于執(zhí)行〈中華人民共和國行政訴訟法〉若干問題的解釋》第五十七條第二款第（三）項(xiàng)的規(guī)定，判決被告市國土房管局于2000年8月23日對第三人中融公司、工行亞運(yùn)村支行作出的抵押權(quán)登記行政行為無效。被告市國土房管局、第三人中融公司、第三人工行亞運(yùn)村支行對一審判決不服，依法提起上訴。二審法院經(jīng)過審查，判決駁回上訴，維持一審判決。

二、問題的提出

預(yù)售商品房抵押是一個(gè)非常復(fù)雜的問題，其中涉及到很多法律問題。結(jié)合本案而言，包含這樣幾種不同的法律關(guān)系：中融公司與亞運(yùn)村支行之間的預(yù)售商品房抵押關(guān)系，市國土房管局對該抵押行為進(jìn)行登記行為；贏嘉中心與嘉華銀行之間的商品房抵押貸款關(guān)系，市國土房管局對該抵押行為進(jìn)行登記行為。在這些法律關(guān)系中，中融公司與亞運(yùn)村支行之間的預(yù)售商品房抵押效力問題，市國土房管局的登記行為的效力問題是這起行政案件審理的關(guān)鍵所在。因?yàn)樾姓徟袑彶榈闹攸c(diǎn)是具體行政行為的合法性，所以本文的分析主要建立對市國土房管局的登記行為的效力問題分析基礎(chǔ)上。

三、相關(guān)法律問題分析

（一）預(yù)售商品房抵押的概念、特征和條件

預(yù)售商品房抵押在我國房地產(chǎn)市場中大量存在。根據(jù)建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三條第四款的規(guī)定，預(yù)購商品房貸款抵押，是指購房人在支付首期規(guī)定的房價(jià)款后，由貸款銀行代其支付其余的購房款，將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。根據(jù)我國傳統(tǒng)的民法理論，抵押的標(biāo)的物應(yīng)是現(xiàn)實(shí)存在的特定物，抵押人以未來的財(cái)產(chǎn)作抵押的，抵押合同無效。從國外一些國家的立法來看，大陸法系國家和英美法系國家的作法差異很大。大陸法系國家，例如法國立法允許以未建成的或者待建的建筑物或者附屬物作抵押，而英美法系國家的立法則不允許。在我國，效力層次較高的《城市房地產(chǎn)管理法》和《擔(dān)保法》對此均沒有作出規(guī)定。近幾年，為了推動(dòng)房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，緩解房地產(chǎn)市場的資金短缺，加快資金周轉(zhuǎn)，解決購房人的資金問題，一些省、市和行業(yè)主管部門制定了預(yù)售商品房抵押的規(guī)定。例如，最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國擔(dān)保法>若干問題的解釋》第四十七條規(guī)定：“以依法獲準(zhǔn)尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，當(dāng)事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認(rèn)定抵押有效。”《北京市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第五條第二項(xiàng)規(guī)定，依法取得所有權(quán)或期得權(quán)益的房屋（含附屬物）可以依照本法抵押。建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三條第四款的對預(yù)售商品房抵押作出了明確規(guī)定。綜觀這些規(guī)定，可以看出預(yù)售商品房抵押具有以下幾個(gè)方面特征：

1、從抵押標(biāo)的物來看，預(yù)售商品房抵押的標(biāo)的物尚未形成。這是預(yù)售商品房抵押與其他抵押一個(gè)非常明顯的區(qū)別。一般抵押的標(biāo)的物在設(shè)定抵押時(shí)已經(jīng)存在，并且能夠?yàn)榈盅喝怂谢蛘邔?shí)際控制。而預(yù)售商品房設(shè)定抵押時(shí)，抵押標(biāo)的物即商品房仍然處于在建或者待建之中。因此，用于抵押的預(yù)售商品房存在一定風(fēng)險(xiǎn)。

2、從購房資金支付來看，購房人已經(jīng)按照規(guī)定支付了首期規(guī)定的房價(jià)款，然后由銀行代其支付其余的購房款。因此，在設(shè)定預(yù)售商品房抵押時(shí)，購房人應(yīng)該已經(jīng)先行支付了首期規(guī)定的房價(jià)款。這里需要明確的是購房人不僅有先行支付購房款行為，而且所支付購房款必須符合規(guī)定。

3、從權(quán)屬關(guān)系來看，抵押人對于預(yù)售商品房并不享有所有權(quán)。只有當(dāng)售房人把商品房建成后交付給購房人并在房屋管理部門辦理房屋登記手續(xù)，才對該商品房享有所有權(quán)。因此，預(yù)售商品房抵押實(shí)質(zhì)上是一種期待權(quán)的抵押。購房人與售房人因簽訂商品房預(yù)售合同，二者之間存在的是一種債權(quán)關(guān)系，而不是物權(quán)關(guān)系。

4、從合同屬性來看，預(yù)售商品房抵押合同是一種從屬于購房貸款合同的從合同。抵押目的是為了擔(dān)保購房人能夠按照約定支付購房貸款。因此，抵押人與抵押權(quán)人之間簽訂預(yù)售商品房抵押合同是為了擔(dān)保抵押人能夠依照合同約定支付購房貸款，而不是其他貸款。如果抵押人與抵押權(quán)人因其他貸款而簽訂預(yù)售商品房抵押合同，就直接背離了預(yù)售商品房抵押的立法宗旨。

為了保障房地產(chǎn)市場的規(guī)范運(yùn)行，保護(hù)預(yù)售商品房抵押關(guān)系當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)規(guī)定，以預(yù)售商品房設(shè)立抵押，應(yīng)當(dāng)具備以下條件：

1、預(yù)售商品房抵押的主體合法。在預(yù)售商品房抵押關(guān)系的當(dāng)事人中，“抵押人只能是預(yù)購人，不能是預(yù)售商品房的開發(fā)商。”[2]因此，預(yù)售商品房抵押關(guān)系抵押人是預(yù)購人，不是開發(fā)商，抵押權(quán)人是依法可以提供預(yù)售貸款業(yè)務(wù)的銀行。當(dāng)開發(fā)商作為抵押關(guān)系當(dāng)事人，即抵押人時(shí)，這屬于“在建工程抵押”，而不是預(yù)售商品房抵押。根據(jù)建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三條第四款規(guī)定，在建工程抵押是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。主體是否合法、適格是判斷預(yù)售商品房抵押關(guān)系能否依法成立的前提條件。

2、合法有效的商品房預(yù)售合同。當(dāng)購房人需要對預(yù)售商品房進(jìn)行抵押時(shí)，必須建立在開發(fā)商與購房人之間已經(jīng)簽訂了商品房預(yù)售合同。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條規(guī)定，商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；（4）向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。因此，商品房預(yù)售必須符合上述規(guī)定。在此前提下，商品房預(yù)售人與預(yù)購人才可以簽訂商品房預(yù)售合同。同時(shí)，預(yù)售商品房的預(yù)售人與預(yù)購人之間是否簽訂了合法有效的商品房預(yù)售合同也是判斷預(yù)售商品房抵押能否成立的基本要件。

3、抵押人貸款符合預(yù)售商品房抵押貸款基本要求。根據(jù)建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》規(guī)定，預(yù)售商品房貸款抵押必須以購房人已經(jīng)支付首期規(guī)定的房價(jià)款后，才能向銀行申請預(yù)售商品房抵押貸款。因此，從建設(shè)部的規(guī)定來看，預(yù)售商品房抵押貸款的基本要求是：首先，購房人必須按規(guī)定支付首期的房價(jià)款，否則，就不可能進(jìn)入預(yù)售商品房貸款抵押程序。當(dāng)然，購房人按規(guī)定支付了首期房價(jià)款，應(yīng)該提供符合財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)結(jié)算要求的付款憑證。因此，以購房人是否按規(guī)定先行支付首期房價(jià)款是判斷預(yù)售商品房抵押能否合法有效成立的標(biāo)準(zhǔn)之一。其次，由貸款銀行支付其余的購房款。也就是說，在購房人支付首期規(guī)定的房價(jià)款后，其余的購房款由銀行支付。因此，從貸款的提供者來說，是銀行而不是其他單位；從貸款用途來說，是為了支付除購房人首期支付的房價(jià)款之外其余的購房款，而不是其他用途。從本案來看，中融公司和亞運(yùn)村支行雖然簽訂了《流動(dòng)資金借款合同》，用途為采購鋼材。這顯然與建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》關(guān)于預(yù)售商品房抵押貸款用途規(guī)定不相符合。

4、必須按規(guī)定辦理預(yù)售商品房抵押登記。預(yù)售商品房抵押屬于房地產(chǎn)抵押，不動(dòng)產(chǎn)抵押范疇。我國法律對于抵押登記的規(guī)定采用兩種方式，即登記生效要件主義和登記對抗主義。對于不動(dòng)產(chǎn)（例如房地產(chǎn)）采用登記生效要件主義，就是說法律規(guī)定需要登記，只有當(dāng)事人依照規(guī)定辦理登記，那么抵押合同才能生效。例如，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第六十一條規(guī)定，房地產(chǎn)抵押時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門辦理抵押登記。同時(shí)，《擔(dān)保法》第四十一條規(guī)定，當(dāng)事人以本法第四十二條規(guī)定的財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。

（二）預(yù)售商品房抵押登記行為性質(zhì)

預(yù)售商品房抵押雙方當(dāng)事人，把符合登記要求的材料向登記機(jī)關(guān)申請登記，由預(yù)售商品房抵押登記主管部門進(jìn)行登記的行為，屬于行政行為還是民事行為，長期以來人們對此在認(rèn)識(shí)上存在一定偏差。有一些人認(rèn)為預(yù)售商品房抵押登記行為屬于民事行為，這是對民事行為和行政行為的錯(cuò)誤理解。預(yù)售商品房抵押的雙方當(dāng)事人，即抵押人和抵押權(quán)人，對預(yù)售商品房進(jìn)行抵押，這屬于私法關(guān)系。抵押行為顯然屬于民事行為。從民法理論來說，民事行為是平等主體的公民、法人或者其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利和民事的行為。因此，從民事主體上說，作為民事行為的雙方當(dāng)事人應(yīng)該是平等主體之間的公民、法人或者其他組織。從法律關(guān)系的內(nèi)容來說，其中涉及到民事權(quán)利和民事義務(wù)，而不是其他權(quán)利。

這種在平等主體之間設(shè)立的抵押關(guān)系，由于涉及到不動(dòng)產(chǎn)抵押，根據(jù)國家相關(guān)法律規(guī)定，必須由預(yù)售商品房抵押登記主管部門進(jìn)行登記才能完成，因而，登記當(dāng)然是國家行政主管機(jī)關(guān)的一種行使行政職權(quán)的活動(dòng)。預(yù)售商品房抵押登記行為屬于行政行為。這兩種行為的顯著差異在于行為的主體和內(nèi)容上不同。從主體上，進(jìn)行預(yù)售商品房抵押登記機(jī)關(guān)屬于國家行政機(jī)關(guān)，而不是一般組織。從行使權(quán)力方面來說，預(yù)售商品房抵押登記機(jī)關(guān)在登記過程中行使的是行政權(quán)力，而不是民事權(quán)利。登記機(jī)關(guān)在登記過程中需要行使審查職責(zé)。如果按照有些人的認(rèn)識(shí)，把這種登記行為視為民事行為，顯然不符合民事行為的特性。作為民事主體對于民事權(quán)利既可以行使，也可以放棄。但是，對于登記行為來說，這種登記審查的權(quán)力或者職責(zé)，登記機(jī)關(guān)顯然不能放棄。從國家設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)抵押登記目的來看，國家登記主管部門對于不動(dòng)產(chǎn)抵押進(jìn)行登記，其目的就是為了保護(hù)交易安全，保護(hù)抵押關(guān)系雙方當(dāng)事人以及善意第三人的合法權(quán)益。只有通過國家登記主管部門的登記行為，事實(shí)上對該預(yù)售商品房抵押行為起到一種公示作用。從抵押登記效力來看，抵押登記具有強(qiáng)制性。換言之，不動(dòng)產(chǎn)抵押的雙方當(dāng)事人如果對于不動(dòng)產(chǎn)抵押不進(jìn)行登記，那么這種抵押關(guān)系就不生效，就不會(huì)受到國家法律保護(hù)。雖然國家對于當(dāng)事人是否辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押不進(jìn)行干預(yù)，這屬于私法自治范疇，但是一旦當(dāng)事人之間辦理了不動(dòng)產(chǎn)抵押，就應(yīng)該向國家登記主管部門進(jìn)行登記，以尋求對雙方當(dāng)事人之間的私法關(guān)系進(jìn)行保護(hù)，對整個(gè)社會(huì)的交易安全進(jìn)行保護(hù)。當(dāng)然，由于不動(dòng)產(chǎn)抵押關(guān)系屬于私法關(guān)系，行政權(quán)對于不動(dòng)產(chǎn)抵押登記介入的程度，可能較其他行政管理領(lǐng)域行政職權(quán)要弱。但是，這并不能否認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)抵押登記行政行為的性質(zhì)。因此，預(yù)售商品房抵押登記行為屬于行政行為，并且屬于行政確認(rèn)行為。行政確認(rèn)行為有利于保護(hù)個(gè)人、組織的合法權(quán)益。行政確認(rèn)行為的本質(zhì)在于使個(gè)人、組織的法律地位和權(quán)利義務(wù)關(guān)系取得法律上的承認(rèn)。通過行政確認(rèn)行為，個(gè)人、組織才能申請各種需要取得但尚未取得的權(quán)利，才能保護(hù)各種業(yè)已存在或者已經(jīng)取得的權(quán)利。行政確認(rèn)行為可以使當(dāng)事人的法律地位和權(quán)利義務(wù)都得以明確，不致于因含糊不清而發(fā)生爭議。同理，作為預(yù)售商品房抵押登記行為從性質(zhì)上說，就是房屋管理部門依法對行政相對人的預(yù)售商品房抵押的法律事實(shí)進(jìn)行甄別，給予確定，并予以宣告的具體行政行為，是行政確認(rèn)行為。雖然在預(yù)售商品房抵押登記行為中，作為登記機(jī)關(guān)往往處于平等主體之間的預(yù)售商品房抵押權(quán)人和抵押人之外的超然地位，但是登記機(jī)關(guān)的確認(rèn)權(quán)是根據(jù)法律法規(guī)的明確規(guī)定而行使的，是國家行政管理權(quán)的實(shí)現(xiàn)方式之一，而不是基于相對人的委托。并且，由于行政確認(rèn)行為是對特定法律事實(shí)或法律關(guān)系是否存在的宣告，而某種法律事實(shí)或法律關(guān)系是否存在，是由客觀事實(shí)和法律決定的。因此，作為預(yù)售商品房抵押登記的機(jī)關(guān)對于預(yù)售商品房抵押進(jìn)行登記的確認(rèn)行為，沒有自由裁量權(quán)，只能嚴(yán)格按照法律規(guī)定進(jìn)行。

（三）預(yù)售商品房抵押登記行為效力

預(yù)購人對于預(yù)售商品房享有的是一種期待權(quán)（或者期得權(quán)）。關(guān)于期待權(quán)的性質(zhì)和界定是目前民法學(xué)中頗有爭議的問題。期待權(quán)就是為權(quán)利取得的必要條件和某部分雖已實(shí)現(xiàn)，但未全部實(shí)現(xiàn)之暫時(shí)的權(quán)利狀態(tài)。對于期待權(quán)的性質(zhì)，德國聯(lián)邦最高法院稱期待權(quán)為與完整權(quán)利“類似的權(quán)利”，是“所有權(quán)的預(yù)備階段”；期待權(quán)“與所有權(quán)相比并非異質(zhì)，而是同質(zhì)之模型。”據(jù)王澤鑒先生德說法，期待權(quán)“自消極意義言，取得權(quán)利之過程尚未完成，權(quán)利尚未發(fā)生；自積極意義言，權(quán)利之取得，雖未完成，但已進(jìn)入完成之過程，當(dāng)事人已有所期待”。[3]因此，王澤鑒先生認(rèn)為期待權(quán)跨越物權(quán)和債權(quán)兩個(gè)領(lǐng)域，兼具債權(quán)與物權(quán)二種因素之特殊權(quán)利，系一種“物權(quán)”，但其具有債權(quán)上之附從性，系一種“債權(quán)”，但物權(quán)之若干特性。[4]因此，期待權(quán)不是完整意義上的物權(quán)。期待權(quán)是與既得權(quán)相對而言的，期待權(quán)屬于正在進(jìn)行還沒有完成的具有物權(quán)性質(zhì)的權(quán)利。對于物權(quán)來說，物權(quán)人對于自己的物享有直接的占有、使用、收益、處分的權(quán)利，并且物權(quán)是一種絕對權(quán)，但是作為期待權(quán)的來說，期待權(quán)人顯然不能完全行使這些權(quán)利。因?yàn)槠诖龣?quán)人所期待的物還沒有完全形成，只能借助于相對人的協(xié)助才能實(shí)現(xiàn)。因此，從這個(gè)意義上說，期待權(quán)雖然具有物權(quán)性質(zhì)，并不是物權(quán)，僅僅屬于接近于物權(quán)的權(quán)利，逐漸獲得物權(quán)特征的權(quán)利，但其本身還不是獨(dú)立的物權(quán)。期待權(quán)也不是典型意義的債權(quán)。債權(quán)是一種相對權(quán)，債權(quán)人的權(quán)利實(shí)現(xiàn)需要借助于債務(wù)人的協(xié)助才能實(shí)現(xiàn)。期待權(quán)作為債權(quán)，具有物權(quán)的特性。因此，預(yù)購人對于預(yù)售商品房享有的權(quán)利，屬于一種期待權(quán)（或者期得權(quán)益），這種權(quán)利雖然具有物權(quán)特性，但本身不是物權(quán)。預(yù)購人對于預(yù)售商品房的權(quán)利建立與預(yù)售人之間形成的預(yù)售合同基礎(chǔ)上。根據(jù)合同的相對性，預(yù)購人權(quán)利的實(shí)現(xiàn)需要借助于預(yù)售人的協(xié)助。由于預(yù)售商品房還處于在建或者待建狀態(tài)之中，預(yù)購人對于預(yù)售商品房享有的權(quán)利真正實(shí)現(xiàn)，需要在商品房建成以后由開發(fā)商交付給預(yù)購人并辦理相關(guān)的登記手續(xù)，此時(shí)預(yù)購人的期待權(quán)才從債權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槲餀?quán)，期待權(quán)也就變成了既得權(quán)。因此，在本案中，作為中融公司認(rèn)為其對預(yù)購商品房享有所有權(quán)的說法是不成立的。預(yù)售商品房抵押也僅僅屬于一種期待權(quán)抵押。

我國對不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行登記生效要件主義，換言之，對于不動(dòng)產(chǎn)的交易、抵押等，只有雙方當(dāng)事人依法辦理登記手續(xù)，那么交易或者抵押方為有效。國家設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)抵押登記制度具有重要意義。首先，有利于保護(hù)抵押權(quán)人的合法權(quán)益。當(dāng)?shù)盅喝瞬荒苈男屑s定義務(wù)，抵押權(quán)人依照規(guī)定可以變賣抵押物的價(jià)款優(yōu)先受償。通過不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)對抵押事實(shí)進(jìn)行登記可以對抵押人任意處分抵押物的權(quán)利進(jìn)行限制。其次，有利于保護(hù)善意第三人的合法權(quán)益。不動(dòng)產(chǎn)登記作為一種公示手段，主要是為了保護(hù)交易安全，保護(hù)善意第三人的合法權(quán)益。登記具有公示公信效力，經(jīng)過登記可以向社會(huì)宣告不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)交易或者抵押的事實(shí)，從而保護(hù)善意第三人的合法權(quán)益。其三，有利于維護(hù)社會(huì)交易安全。因此，“世界各國幾乎無一例外地規(guī)定了對抵押權(quán)的取得、設(shè)定、喪失或者變更須予以登記的法定程序，這一制度對于維護(hù)市場經(jīng)濟(jì)條件下交易的安全，保護(hù)善意第三人利益，強(qiáng)化抵押擔(dān)保的社會(huì)功能，避免糾紛的發(fā)生，具有重要的法律意義。”[5]因此，我國目前相關(guān)法律對于不動(dòng)產(chǎn)抵押都采取了登記生效要件主義。也就是說，對于不動(dòng)產(chǎn)抵押，如果向法定登記機(jī)關(guān)辦理登記手續(xù)，抵押生效；如果沒有辦理登記手續(xù)，抵押不生效。不動(dòng)產(chǎn)抵押登記關(guān)系中，一個(gè)非常重要的環(huán)節(jié)就是向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記。因此，預(yù)售商品房抵押也應(yīng)實(shí)行抵押登記生效要件主義，也就是說，只有預(yù)售商品房抵押人和抵押權(quán)人依法辦理登記手續(xù)，那么預(yù)售商品房抵押才具有法律效力。

不動(dòng)產(chǎn)抵押登記機(jī)關(guān)對于不動(dòng)產(chǎn)抵押登記的審查是采用形式審查，還是實(shí)質(zhì)審查，這也是長期以來頗有爭議的一個(gè)問題。所謂形式審查，就是登記機(jī)關(guān)僅僅對于需要提供的申請人身份證件、權(quán)屬證書等是否符合法定形式要求進(jìn)行審查，不對這些登記材料的真實(shí)性進(jìn)行審查。所謂實(shí)質(zhì)審查就是登記機(jī)關(guān)不僅需要對申請人是否提供具有法定形式要求的材料進(jìn)行審查，還要對這些材料的真實(shí)性進(jìn)行審查。從我國目前登記機(jī)關(guān)審查的實(shí)際情況來看，經(jīng)常出現(xiàn)登記機(jī)關(guān)“往往對申請人提供的身份證件，提供的權(quán)屬證書在形式上的真實(shí)性都不予審查，不與登記薄原有的記載進(jìn)行對比，就予以登記，造成許多錯(cuò)誤登記，甚至為當(dāng)事人的欺騙提供了方便。”[6]顯然，登記機(jī)關(guān)的這種審查實(shí)際上已經(jīng)背離了我國有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)抵押登記立法的宗旨，根本發(fā)揮不了保護(hù)抵押權(quán)人和善意第三人的合法權(quán)益，維護(hù)交易安全的功能。但是，如果對不動(dòng)產(chǎn)抵押登記采取實(shí)質(zhì)審查似乎也不現(xiàn)實(shí)，因?yàn)檫@樣做必然會(huì)耗費(fèi)登記機(jī)關(guān)巨大的精力，并且使當(dāng)事人無法如期地完成登記，造成時(shí)間上的拖延，登記成本提高，這對于當(dāng)事人而言也是一種負(fù)擔(dān)。同時(shí)，也會(huì)因?yàn)榈怯洉r(shí)間過長，使社會(huì)關(guān)系處于不確定狀態(tài)，影響交易安全。因此，對于不動(dòng)產(chǎn)抵押登記審查標(biāo)準(zhǔn)的確定事實(shí)上涉及公正與效率的問題。如果單純強(qiáng)調(diào)審查的效率，很容易犧牲公正；如果單純強(qiáng)調(diào)審查的公正，又很犧牲效率。針對這種情況，有學(xué)者提出在建立統(tǒng)一的登記機(jī)關(guān)、統(tǒng)一的登記程序及配備高素質(zhì)的登記官員后，使用形式審查制度，要求等級機(jī)關(guān)僅對當(dāng)事人提供的材料進(jìn)行形式意義的審查，只要手續(xù)齊全，就給予登記，但是，如果登記機(jī)關(guān)發(fā)生登記錯(cuò)誤，就應(yīng)該賠償責(zé)任。當(dāng)然，如果登記機(jī)關(guān)登記錯(cuò)誤，是由于當(dāng)事人提供虛假的證明材料來騙取登記的，就應(yīng)該追究當(dāng)事人的相應(yīng)法律責(zé)任。

（四）預(yù)售商品房抵押登記行為的司法審查

根據(jù)行政訴訟法以及最高法院司法解釋的規(guī)定，人民法院對于被訴具體行政行為進(jìn)行合法性審查。換言之，人民法院僅審查被訴具體行政行為的合法性，而無須審查原告行為是否合法。從本案來說，預(yù)售商品房抵押登記由預(yù)售商品房抵押合同的雙方當(dāng)事人按照規(guī)定向房地產(chǎn)登記管理部門辦理登記，并按照規(guī)定提交相關(guān)文件，然后由房地產(chǎn)登記管理部門對申請人提供的材料進(jìn)行審查。作為預(yù)售商品房抵押登記的法定主管部門，市國土房管局對于預(yù)售商品房抵押登記申請進(jìn)行審查是其應(yīng)該履行的法定職責(zé)，這屬于具體行政行為，而不是民事行為。根據(jù)《北京市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第十八條規(guī)定：辦理抵押登記須持下列文件：（1）抵押合同；（2）土地使用權(quán)出讓合同或轉(zhuǎn)讓合同；（3）抵押當(dāng)事人的身份證明或法人資格證明；（4）《國有土地使用證》和《房屋所有權(quán)證》，共有的房屋須提交《房屋共有權(quán)證》和其他共有人同意抵押的證明；（5）以期得權(quán)益得房屋作抵押的，須提交生效的預(yù)售（購）合同。因此，從這個(gè)規(guī)定可以看出，辦理預(yù)售商品房抵押登記，當(dāng)事人必須提供上述文件。《北京市房地產(chǎn)抵押管理辦法》之所以規(guī)定當(dāng)事人須提交這五個(gè)方面的文件，是因?yàn)檫@五個(gè)方面的文件具有重要作用。對于這些文件，立法規(guī)定需要當(dāng)事人提供給登記進(jìn)行審查，其本意應(yīng)該是這些文件直接關(guān)系到抵押權(quán)人、善意第三人的合法權(quán)益，以及交易安全。登記機(jī)關(guān)如果只審查其中的部分文件，就可能導(dǎo)致侵犯抵押權(quán)人、善意的三人合法權(quán)益，危及交易安全。因此，對于預(yù)售商品房抵押登記而言，如果當(dāng)事人對于上述五個(gè)方面的文件，缺少其中任何一個(gè)或者幾個(gè)，就屬于手續(xù)不齊全，作為登記機(jī)關(guān)就不應(yīng)該進(jìn)行登記。對于登記機(jī)關(guān)來說，無論是形式審查，還是實(shí)質(zhì)審查，要求當(dāng)事人提供法律規(guī)定的文件，這是進(jìn)行審查和登記的前提條件。在本案中，市國土房管局在辦理中融公司與亞運(yùn)村支行預(yù)售商品房抵押登記過程中，在當(dāng)事人未提交《土地使用權(quán)出讓合同》的情況下，沒有依法要求當(dāng)事人提交這些文件，而是采用自行調(diào)取該合同的方式免除了當(dāng)事人須提交法定文件的義務(wù)，該行為違反了《北京市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第十八條的規(guī)定。對于第十八條該辦法規(guī)定的需要當(dāng)事人提交的五個(gè)方面文件，這屬于法律法規(guī)明確規(guī)定的文件，不屬于登記機(jī)關(guān)自由裁量權(quán)的范疇，登記機(jī)關(guān)只能嚴(yán)格審查當(dāng)事人是否提交了這五個(gè)方面的文件，而不能僅要求當(dāng)事人或允許當(dāng)事人提交其中的部分文件，否則就屬于無效行為。