登記合同范文

導語：如何才能寫好一篇登記合同，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

河南省工商行政管理局 監制

合同使用須知

一、本合同文本是根據《中華人民共和國合同法》和《北方產權交易共同市場股權登 記托管實施細則》制定的示范文本。

二、為更好地維護當事人的權益，簽訂合伺時應當慎重，力求具體、嚴密。訂立具體條款，需要約定的必須表述清楚。

三、合同涉及的當事人基本概況的填寫：按合同要求載明清楚，如委托人是自然人的，應載明其姓名、國籍、身份證號碼（護照號碼）、居住地址、郵編、電話、開戶銀行帳號等。

四、登記托管費用：是指托管企業在登記托管機構辦理股權登記托管，向登記托管機構交納的登記托管費。

本合同涉及的當事人

登記托管機構（以下簡稱甲方）：______

法定代表人：________________________

住所：_____________　郵編：_________

電話：_____________　傳真：_________

開戶銀行帳號：______________________

托管企業（以下簡稱乙方）：__________

法定代表人：________________________

住所：_____________　郵編：_________

電話：_____________　傳真：_________

開戶銀行帳號：______________________

為規范股權登記托管行為，維護公開、公平、公正的市場秩序，根據國家有關法律法規和北方產權交易共同市場相關規定，經甲、乙雙方平等協商，達成協議如下：

第一條　約定事項

乙方共有股本________。包括國家出資（股）________，法人出資（股）____________，自然人出資（股）____________，委托甲方辦理登記托管。

第二條　甲方的權利和義務

（一）甲方義務

1．對乙方提供的相關資料進行審核確認，辦理登記托管手續。

2．向乙方股東核發統一監制的股權證。

3．為乙方股東或投資者辦理股權登記托管及轉讓過戶、查詢、掛失、凍結等業務。

4．按照乙方提供的分紅派息決定向乙方投資人（股東）提供安全便捷的分紅派息服務。

5．為乙方提供投資人（股東）情況及相關資料的查詢、統計服務。

6．向乙方股東或投資人披露乙方重大信息及生產經營等情況。

7．向國資、工商等行政管理部門出具股權轉讓鑒證憑證。

8．接受乙方股東咨詢服務。

（二）甲方權利

1．按要求取得乙方登記托管、分紅派息、轉讓過戶等所需的全套文件資料。

2．有權及時了解乙方發生的重大事項和生產經營情況。

3．有權監督企業按時披露年度財務報告、重大事項的臨時報告及召開股東大會。

4．按約定收取服務費用。

第三條　乙方的權利和義務

（一）乙方義務

1．乙方須向甲方提供下列文件資料：

①股權登記托管申請表；

②批準企業改制及設立的有關文件（股東出資協議、驗資報告、章程等）；

③企業營業執照復印件；

④企業簽發的出資或股權憑證、出資人或股東名冊；

⑤企業最近年度會計報表及審計報告；

⑥甲方要求提供的其他文件。

2．乙方須向甲方提供公司已核發的全部出資（股權）憑證及完整的出資人（股東）名冊、軟盤等資料，乙方對所提供資料的準確性和真實性負有完全責任。

3．乙方應以書面形式向甲方及時通報重大事項及生產經營情況。

4．按規定在每年度結束后三個月內召開股東會（股東會召開公告應提前30日書面通知甲方），向全體投資人（股東）公布年度報告，六個月內提供股東會召開情況。

5．按照規定向甲方提交股東大會通過的分紅派息決議，并在除權日前三個工作日將現金紅利款和分紅派息手續費劃入甲方指定的銀行帳戶。

（二）乙方權利

1．要求甲方為其投資人（股東）提供登記托管、轉讓過戶、信息披露等項服務。

2．要求甲方按規定及時為其投資人（股東）提供分紅派息服務。

3．查詢、統計出資人（股東）情況及有關資料。

第四條　登記托管費用及支付方式

1．股權登記托管服務費

乙方須在本合同簽訂之后______日內，一次性向甲方交納股權登記托管費人民幣（大寫）________元；以后每年第一季度結束前5個工作日內交納股權登記托管服務費人民幣（大寫）______萬元。

2．分紅派息手續費

乙方委托甲方辦理分紅派息業務，應按當年分配紅利額的2%（最低不少于1萬元）、向甲方交納分紅派息手續費。

第五條　違約責任

1．甲方沒有在規定時間內把紅股或現金紅利派送給出資人（股東），乙方有權要求甲方以最快速度進行分派，并按每天應分現金紅利總額的________、標準向甲方收取違約金

2．甲方沒有按乙方要求及時提供出資人（股東）資料，由此造成的后果由甲方負責。

3．乙方沒有在規定時間內將應分現金紅利和分紅派息手續費劃人甲方指定的帳戶，由此造成的后果由乙方負責。

4．乙方必須向甲方提供準確、完整的出資人（股東）名冊，如因出資人（股東）名冊提供有誤造成的損失，由乙方負責；若甲方在托管當中或過戶當中造成錯誤，由此造成的損失，由甲方負責。

第六條　爭議的解決方式

合同涉及當事人對本合同內容有爭議的，應友好協商解決。協商不成的，雙方一致同意選擇________仲裁委員會合同仲裁中心申請仲裁；雙方不愿仲裁的，可依法向有管轄權的人民法院起訴。

第七條　其他

上述條款未盡事項的約定：________________________________________________

第八條　合同的生效

本合同經甲、乙雙方簽字蓋章后生效。

“合同使用須知”和合同所必備的附件與本合同具有同等的法律效力。本合同一式______份，甲、乙雙方各執______份。

甲方：______________________　乙方：____________________

（蓋章） （蓋章）

篇2

    王利生經營需十七萬元進貨款,經協商,夏斌同意借給王利生十七萬元,借款期六個月,但要王利生提供借款抵押。王利生的好朋友陳大明愿以自己的房產作為王利生的借款抵押物,并與夏斌簽訂了以房屋作為借款抵押物的合同。

    由于經營不善,六個月期滿王利生無錢歸還借款,夏斌持借款抵押合同找到陳大明,要求陳大明按合同履行,陳大明認為借款人是王利生,與已無關。無奈,夏斌將陳大明告上法庭,要求法院判決王利生歸還借款、陳大明承擔抵押擔保責任。

    審理:

    人民法院經審理查明:一、王利生向夏斌借款十七萬元,有王利生與夏斌簽訂的借款合同,雙方認可,并已實際履行;二、為向夏斌借款十七萬元,陳大明將自己房屋抵押給夏斌,并簽訂了房屋為抵押物的借款合同,但未進行登記。

    判決:

    一、王利生在判決生效十日內歸還夏斌借款十七萬元;

    二、陳大明不承擔抵押擔保責任。

    評析:

    本案涉及借款和借款抵押兩個法律關系,人民法院依據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國擔保法》的相關規定,判決王利生與夏斌的借款合同合法有效,受法律保護,王利生在判決生效十日內歸還夏斌十七萬元,而陳大明與夏斌簽訂的借款抵押合同因違反《中華人民共和國擔保法》而無法律效力,不受法律保護,陳大明不承擔抵押擔保責任,這是因為:

    一、王利生與夏斌簽訂的借款合同符合《中華人民共和國合同法》的相關規定,該法第二百一十條規定:“自然人之間的借款合同,自貸款人提供借款時生效。”夏斌與王利生簽訂了借款合同,夏斌同時提供了十七萬元的借款,王利生收到了借款,期間的各項活動符合《中華人民共和國合同法》的相關規定,借款合同合法有效,應受法律保護。

    二、陳大明與夏斌簽訂的房屋借款抵押合同恰恰是因違反了《中華人民共和國合同法》和《中華人民共和國擔保法》的規定,違反法律、行政法規的合同,至始無效,不受法律保護。

    1、陳大明與夏斌簽訂的以房屋作為抵押物的合同違反《中華人民共和國合同法》第一百九十八條的規定:“訂立借款合同,貸款人可以要求借款人提供擔保。擔保依照《中華人民共和國擔保法》的規定。”該條是對借款合同的擔保提出了強制性的要求。

    所謂強制性,是指法律法規明文規定的行為,不管當事人主觀上是否愿意,客觀上都必須執行的行為,既然《中華人民共和國合同法》第一百九十八條“借款抵押合同應當按照《中華人民共和國擔保法》的規定執行”。當事人簽訂的以房屋為抵押物的借款合同就應當符合《中華人民共和國擔保法》的規定,凡不符合規定的合同,當然無效,不受法律保護。

    2、《中華人民共和國合同法》第一百九十八條是強制性規定。違反強制性規定的合同無效。該法第五十二條規定:“有下列情形之一的,合同無效:一、……;二、……;三、……;四、……;五、違反法律、行政法規強制性規定的。 ”五利明與夏斌簽訂的以房屋為抵押物的借款合同,正是違反了法律、行政法規的強制性規定──“借款抵押合同應當按照《中華人民共和國擔保法》的規定”的要求。

篇3

1． 企業名稱核準

2． 申請設立登記

3． 企業變更登記

（1） 名稱變更

（2） 法定代表人變更

（3） 注冊資本（資金）變更

（4） 股東或股權變更

（5） 住所

（6） 經營范圍變更

4． 企業注銷登記

5． 企業改制

6．權限為：_________________________。

二、雙方權利義務

1．甲方應保證提供真實、合法、有效的登記注冊材料，合同簽訂后，甲方預付定金_________元，甲方領取“受理通知單”時，一次付清全部費用。

2．乙方接受委托，在約定時間內，完成上述登記注冊事項，因登記材料或政策調整被核駁，需補交或及時修正，領取營業執照時限順延。

3．乙方的責任：

（1）維護甲方合法權益，保護甲方委托登記材料的完整性，予以保護知悉的商業秘密；

（2）乙方應在甲方提供的登記注冊材料齊備后_________個工作日內完成業務；

（3）對甲方提供虛假注冊材料的，乙方有權終止業務，依約所收取的預付金，不預退還。

三、違約責任

1．合同一經依法簽定，甲乙雙方應認真自覺遵守，履行各自的權利和義務，不得擅自變更、終止合同。

2．因甲方原因使合同不能履行，甲方預付金不能收回，并支付相應的用金，因乙方違約，應全部返還甲方已付的預付金。

3．合同履行期間，因法律、法規及政策調整，不能繼續履行的，委托合同自動解除，乙方已取得的預付金100％退還給甲方

4．其他：_________________________________。

四、合同有效期

_________年_________月_________日至_________年_________月_________日。

五、合同費用

金額：_________元，預付：_________元，欠付：_________元。

六、合同糾紛解決方式

1． 協商

2． 協會調解

3． 仲裁

4． 法院起訴

七、其他約定事項

衛生：_________________________________；

環保：_________________________________；

消防：_________________________________；

外經委：_______________________________；

計劃委：_______________________________；

市商務局：_____________________________；

計監局：_______________________________；

建委開發：_____________________________。

八、本合同一式兩份，甲、乙雙方各一份，雙方簽字之日起有效。

委托方（甲方）（蓋章）：________

法定代表人（簽字）：____________

__________年_________月_______日

簽訂地點：______________________

受托方（乙方）（蓋章）：________

法定代表人（簽字）：____________

篇4

一、案情回顧――買賣合同確認無效

某市天水新村1-1、1-2號房屋(房管編號都是1號)原是房管公房，由李甲、李乙(二人系兄妹)的父親李某承租。李某去世后，承租人變更為李甲。后李乙強行入住天水新村1號房屋，與李甲發生矛盾并引發訴訟。經法院審理判決，李甲和李乙對該房分戶承租。該市房產管理局據此判決對上述房屋分戶，分別與二人建立承租關系(李甲承租天水新村1-1號，李乙承租天水新村1-2號)。但李甲對該判決不服，申請再審。1999年4月，該市中級人民法院再審后判決天水新村1號全部由李甲承租。但李乙沒有履行再審判決，并和其子、媳一直居住在內，而且該市房管局對這份再審判決也不知情。

2007年11月2日，根據李乙的申請，該市房管局與其訂立房屋買賣合同，將天水新村1-2號房屋(房管編號仍是1號)出售給李乙夫妻，并辦理了所有權轉移登記。2007年12月25日，李乙夫妻又與張某夫妻訂立買賣合同，以16000元的價格將此房出售給對方(但房管部門實際以22000元為計稅依據收取契稅)，同樣辦理了所有權轉移登記。

李甲得知此事后，分別于2008年1月、2009年1月向法院，要求確認關于該房屋的兩次買賣均無效。法院先以李乙并非合法承租人、房管局的出售行為侵犯李甲的優先購買權為由，判決房管局與李乙夫妻訂立的買賣合同無效。后又以張某夫妻并非以合理價格購得該房等理由認定不構成善意取得，判決李乙夫妻與張某夫妻訂立的買賣合同無效。張某不服，上訴至中院，中院審理后判決駁回上訴、維持原判。現李甲以終審判決書請求房屋登記機構撤銷關于天水新村1號的兩次房屋所有權轉移登記。

二、問題的提出與評析――天水新村1號房屋如何登記

就本案而言，房屋登記機構面臨兩個問題。

第一，房屋買賣合同被法院確認無效，會對房屋權屬登記產生何種影響?關于這個問題，爭議并不大。因為我國并沒有完全接受德國民法中的物權無因性理論。所謂物權無因性，是指將合同行為和物權行為視為兩個獨立的行為，并且認為二者在效力上互不影響；即使合同宣告無效，已經完成的物權登記仍然是有效的。物權無因性理論存在損害出賣人利益的重大缺陷，所以我國民法對這一理論采取了保守態度。試想房屋辦理轉移登記之后，如果發現買賣合同不成立、無效或被撤銷，按照該理論，所有權轉移登記是有效的，也就意味著出賣人已經喪失了對該房屋的所有權，他只能以債權人的身份對買受人主張返還不當得利，而不能以物權人的身份請求返還房屋，這對出賣人而言顯然有失公平。《物權法》第15條里區分了合同行為和物權行為的效力(《物權法》第15條規定：“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力”。)，可以說這是我國民事立法的一大進步，因為它糾正了以往的法律對于合同生效要件和物權生效要件混淆不清(例如，將抵押登記作為抵押合同生效的要件)的錯誤認識。但是，《物權法》并沒有承認物權行為的無因性，事實上，根據現行的相關民事立法，對物權行為的無因性也是持否定態度的。《民法通則》第58條規定：“無效的法律行為，從行為開始時就沒有法律約束力”；第61條規定：“民事行為被確認為無效或者被撤銷后，當事人因該行為取得的財產，應當返還給受損失的一方。有過錯的一方應當賠償對方因此所受的損失，對方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任”。《合同法》第56條規定：“無效的合同或者被撤銷的合同自始沒有法律約束力”；第58條規定：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任”。由此可見，合同無效產生的法律后果是自始不發生法律約束力，基于合同引起的權利義務關系應當恢復原狀。回到本案，房屋買賣合同被法院確認無效，意味著買受人(張某夫妻、李乙夫妻)取得房屋所有權的基礎事實和原因行為已不存在，那么基于該基礎和原因而完成的物權變動(天水新村1號的兩次所有權轉移登記)也應當被否定，即該房屋的權屬登記應當恢復到轉移之前的狀態(恢復成某市房管局的公房)。

第二，房屋登記機構如何恢復登記?這是一個涉及到操作層面的技術規范問題，而現行《房屋登記辦法》(以下簡稱《辦法》)并沒有對因房屋買賣合同被法院確認無效之后房屋登記機構該如何作為作出明確規定。但是，換個角度思考，房屋買賣合同無效必然導致登記簿記載的權利狀況和真實的權利狀況不一致，因為登記簿記載的權利人因買賣合同無效實際上不能取得該房屋的所有權，因此記載權利人并非真正權利人，屬于“登記錯誤”，可以通過更正登記來糾正。實踐中常見的導致登記錯誤的原因主要有兩類：一是登記行為中的瑕疵導致的登記錯誤。具體包括三種情況：1.登記過程中單純由于登記機構或其工作人員的失誤導致的登記錯誤。2.登記申請人提供虛假材料騙取登記。3.中介機構或者其他機關出具的法律文書導致的登記錯誤。二是登記行為本身并不存在瑕疵，但因登記原因不成立或者無效、被撤銷導致登記記載與真實權利狀況不一致。本案顯然屬于第二種類型，因登記原因無效而導致的登記錯誤。那么，本案是否可以按照更正登記操作呢?

按照《辦法》的規定，更正登記一般需要權利人或利害關系人申請，并且提供證明登記錯誤的材料，而且如果錯誤涉及權利歸屬的，還需權利人的書面同意(見《辦法》第74、75條規定)。如果依照更正登記的一般規定，本案中李甲顯然很難完成更正，因為只要登記權利人(張某夫妻、李乙夫妻)不配合、不同意更正，李甲就不可能恢復自己的合法權益。當然，除一般規定，《辦法》還規定了特殊情形的更正登記，即《辦法》第80條和第81條(第80條：人民法院、仲裁委員會的生效法律文書確定的房屋權利歸屬或者權利內容與房屋登記簿記載的權利狀況不一致的，房屋登記機構應當按照當事人的申請或者有關法律文書，辦理相應的登記。第81條：司法機關、行政機關、仲裁委員會發生法律效力的文件證明當事人以隱瞞真實情況、提交虛假材料等非法手段獲取房屋登記的，房屋登記機構可以撤銷原房屋登記，收

回房屋權屬證書、登記證明或者公告作廢，但房屋權利為他人善意取得的除外)。從本質上看，這兩個條款也屬于更正登記的內容，但又有別于更正的一般程序：第一，此類更正的登記錯誤需要法院、仲裁委員會等機構的生效法律文書確認，因為此類登記錯誤常涉及民事實體法律關系，登記機構無權審查和認定；第二，當此類更正的登記錯誤涉及權利歸屬時，更正程序的啟動不依賴于登記權利人，即無需登記權利人的書面同意也可以更正。值得注意的是，這兩個條款的適用情形有所不同：第81條針對的是當事人以隱瞞真實情況、提供虛假材料等非法手段獲取房屋登記的情形，而第80條無此限定。結合本案，第81條首先可以排除適用，因為法院的判決書中并沒有認定房屋買賣合同無效是由于當事人隱瞞真實情況、提交虛假材料等非法手段所致。那是否可以適用第80條的規定進行更正呢?嚴格說來，筆者認為本案適用第80條仍欠妥當。因為法院判決確認的是房屋買賣合同的效力，并沒有確認房屋的歸屬和內容。登記機構能否對判決的內容進行引申，由合同無效推定確定房屋權利的歸屬，這是需要慎重對待的問題。當然如果要在現行的法律框架內解決本案的難題，《辦法》第80條可能是一條路徑。

三、問題的解決――完善更正登記制度

篇5

    如果我們購買“動產”，比如說杯子、彩電、家具等，則當買家向我們交付這些東西時，其所有權便歸我們所有。但如果我們購買不動產，情況就不一樣。依據我國《土地管理法》、《城鎮私有房屋管理條例》等法律、法規規定，不動產的所有權變動應登記才生效，也就是我們通常說的過戶登記。

    但現在模糊的是，登記后是什么生效？是買賣合同生效，還是所有權轉移生效，實踐中往往混淆不清。法學界目前認為，《城鎮私有房屋管理條例》以及《擔保法》關于抵押權成立部分的規定中，對此問題都是混淆的。實際上，政府的登記只是所有權轉移的要件，并不是合同成立的要件。登記與否只管所有權是否發生變動，但與合同是否成立、是否有效無關。如果因為沒有辦理過戶登記手續便認定合同無效，則一旦房屋價格看漲，賣方便可隨意毀約；而一旦房屋價格看跌，買方又將隨意退房，這哪里還有法律、秩序可言。

    因此，《合同法》第135條規定：“出賣人應當履行向買受人交付標的物或者交付提取標的物的單證，并轉移標的物所有權的義務”。也就是說，《合同法》將合同的效力與所有權轉移的效力區分開來，買賣合同從依法成立時即成立與生效，所有權從登記過戶或交付時成立與生效。如果買賣標的是不動產，則賣方就有法定的義務辦理過戶登記手續。

篇6

內容提要: 本條規定了批準（登記）生效合同“成立后生效前”的“申請”義務以及違反該義務所生的責任，可作為請求權核心規范，與其他條文一起完成請求權規范鏈條，為此應在體系之中，按民法規范“要件—效果”的理念予以構造。在法教義學體系上，應重新審視本條與預約、條件、同意（追認）及違反強制性規定的關系。在適用范圍上，一要注意基礎行為與履行行為的區分，二要注意基礎行為自身與前置行為的區分。在申請義務上，應作擴張解釋，并靈活把握其主體及屬性。在效果上，應綜合考量批準要求之法規目的、信賴保護、機會損失等各種因素，妥當選擇實際履行和損害賠償等救濟方式，厘定復雜的規范層次。尤須避免（違約責任進路下）締約強制過于猛烈的影響。

（接上篇）

三、難點注釋

本條明確規定了“申請義務”以及義務違反的救濟方式，實已取得請求權核心規范（zen-tralnorm）的地位，而與其他條文一起完成請求權規范鏈條（anspruchkette ）。本文評注條文，目的即在于厘清規范層次，協調概念體系，以深描請求權規范鏈條有疑義的環節。上文對制度關系和適用范圍的評論無不如此；此處再以條文文義為背景，專注于注釋其難點。整個評注工作的背后，都有民法規范“要件-效果”的構造理念在。wWw.133229.cOM

（一）申請義務及其違反

本條稱“有義務辦理申請批準或者申請登記等手續的一方當事人”，在文義上似專指某種特別的“申請義務”。但是在此效力未定階段，當事人互負的義務實較單純的“申請”要復雜得多。

在批準作出之前，當事人其實已被特別要求：在他控制范圍內為一切行為以促成批準，又應不為一切可能給批準帶來問題的行為。[55]例如，他必須將口頭訂立的合同制成書面以滿足提交機關的要求，或者另外按照批準程序的要求作出必要的表示。對于批準程序可能的遲誤，應該一開始就要有所關注。這樣當事人就必須以合適的手段，保證在作出批準時他們能夠履行。[56]再如，根據《外商投資企業投資者股權變更的若干規定》第20條，此類股權轉讓協議須批準始生效，[57]申請人卻不是協議當事人中的任何一方，而是該外商投資企業（該規定第9條），但是這絕對不是意味著當事人就沒有“申請義務”了，他們仍有義務互相協助，促成外商投資企業依法申請。[58]這都是基于誠信原則產生的協作義務（mitwirkungspflicht）之一部分。[59]協作義務與給付忠實義務（leistungstreuepflicht）、保護義務（schutzpflicht）及說明義務（ aufklarungspflicht）同為附隨義務（nebenpflicht）之典型，[60]是指雙方當事人不能滿足于僅僅就事論事地履行其主義務，他們還有義務按照誠實信用的要求如此合作：使合同實施的前提條件得以實現；履行障礙得以消除；使對方當事人可以享用給付。[61]它在批準生效合同之中尤具重要性。[62]可見本條征引《合同法》第42條第3項，將申請義務系于誠信原則，是恰當的。不過這一協作關系所提出的要求并非純粹的“申請”所可容納，對于“申請義務”應作擴張解釋，而覆蓋上述協作義務。

關于申請義務的第二個問題是由誰承擔申請義務。首先，因對申請義務作擴張解釋而包括協作義務，所以雙方都可能應予協作而承擔義務，對此應依實際情形根據誠實信用原則判斷。[63]例如在農村承包土地外包時，預定的承包方須就其資信情況、經營能力接受審查（《農村土地承包法》第48條2款），如果他拒絕接受的話，申請批準即不可能，此時雙方在申請程序中顯然都承擔了義務，任何一方違反其義務都有可能依本條承擔責任。另外，在上述外商投資企業股權轉讓協議審批的場合，雖然直接申請人是該外商投資企業，但是協議當事人仍負有協作型“申請義務”。[64]其次，在具體個案中具體辦理申請手續的往往只能是其中一方，就此《國際商事合同通則》第6.1.14條就國際商事合同批準申請義務提供了規則：有關法律或有關情況都無其他表明的（即其他法定或意定做法的），由在批準國有營業地的一方采取必要措施；雙方都有或都無營業地的，由履行須經批準的那方當事人采取必要措施。[65]這套規則在涉外合同中具有較大參考價值。例如中外合作合同或技術進口合同，在中國政府審批程序上自應由中方承擔申請義務。其他無涉外因素的合同，應根據實際情況作出判斷，一般來說這主要應該是債務人的事，因為他提出給付的能力往往系于批準。[66]此外，因為批準程序多涉及管轄權力的行使，所以由被管轄方提起申請也是可行的解釋規則。例如企業國有資產轉讓、劃撥土地使用權轉讓或農村承包土地外包，其中出讓方、發包方均為被管轄一方，在無另外約定時，即應承擔申請義務。值得注意的是，有時具體申請批準的人可能根本就不是交易雙方，例如上文所舉的外商投資企業股權轉讓協議，批準申請人是當事人之外的外商投資企業，它所承擔的申請義務屬企業法上對股東和利益相關者承擔的義務，應可在訴訟中將其列為無獨立請求權的第三人（《外資糾紛規定（一）》第6條）。[67]

關于申請義務的第三個問題，即此等義務究屬附隨義務還是從給付義務（主給付義務尚待批準）的問題，可能存在爭議。[68]首先，通說以是否可獨立訴求履行為區別二者的標準—作肯定回答者方為給付義務。[69]其次，如果是附隨義務的違反，可能是合同義務之違反而生違約責任，也可能是先合同義務違反，致生締約過失責任，[70]此時才符合《解釋（二）》第8條文義所選擇的路徑；而假如是從給付義務的違反則當然歸屬于違約責任，絕非締約過失責任，[71]則還須修正《解釋（二）》第8條。筆者認為，就可否在一定條件下訴請實際履行或者依違約責任的賠償范圍謀求救濟的問題，必須務實地做出肯定的回答。也正因如此，前引德國文獻雖將此類義務歸入附隨義務卻仍支持實際履行的請求，且下文還將顯示，即使按締約過失救濟，仍可能支持履行利益賠償而與違約賠償一般無二。如此又可以說，此一附隨義務、從給付義務之辯似無實益，而且值得警惕的是：《解釋（二）》第8條雖如德國的做法，按概念法學的標準來看，似乎在實際履行、履行利益和信賴利益之際進退失據，但是比上述貌似秩序井然的“違約責任”說更具彈性，在復雜情況下更能得到務實的處理結果。

關于申請義務的第四個問題是義務違反問題。首先，參考違約形態，其違反也應有履行拒絕、履行不能和履行遲延。[72]其次，當義務違反導向合同清算時，應依實際情況允許適用《合同法》第96條以下有關解除權的規定。[73]這樣既可避免使效力未定合同之當事人受到比有效合同之下更嚴苛的約束，又可保障該類合同進入“清算”前就效力決定有章可循。最后，其義務違反是否以過錯為要件，端視締約過失之構成而定。

我國學說一般認為，締約過失應以過錯為要件。[74]在舉證責任、減輕或免責方面都應對義務人不利。所以在違反基于締約過失而定的交易安全義務時，原則上由義務人證明自己已盡必要注意。同樣說明義務人也要證明，他做出了必要的安排，以使合同對方可依法了解情況。[75]此外，在受害人與有過失方面，一般而言應持保守態度。[76]

當然，無論如何，只要義務人證明自己無過錯，就能避免責任發生。可是值得注意的是，我國合同法學通說認為現行法下違約責任的歸責原則是采嚴格責任的，[77]除了依《合同法》第117條適用免責事由之外，即使債務人證明自己無過失仍不能免責。這在立法論上存在爭議。[78]有關合同法體系內部違約責任、締約過失責任之歸責原則的體系矛盾，以往學說也略有涉及，[79]只是因為這一體系矛盾似非常見，所以尚未為學說所不可容忍。但在本條所涉及的場景里，正好可以觀察到二者狹路相逢時的后果：違約-嚴格責任，締約過失-過錯責任，依本條一般適用締約過失，但是如上文所述，在此合同成立后生效前的“敏感”階段又時有預約的解釋空間，此時歸責原則的不同就可能導致截然相反的后果。這種后果應予避免，其方法在立法論上無非是使違約與締約過失的歸責原則統合起來，至于當前解釋論上的對策，應從兩個方面人手：對于那些在締約終止自由和信賴保護之權衡時應向前者傾斜的，則無論“義務人”出于故意、過失或是無過失，都盡量使之免除責任；另一方面，假如在上述價值衡量上應傾斜于后者，則提高義務人舉證無過失免責的難度，以求接近預約違約的法律效果。

（二）實際履行及“判決相對人自己辦理”

本條文義中沒有明確列舉實際履行，參與制定的法官認為，就此救濟方式存在理論和實踐中的難題。理論上的難題是指因合同尚未生效，所以辦理批準或登記手續的義務也無約束力。[80]這種理解是錯誤的，合同未生效并不意味著合同之上無有效的義務存在，事實上本條“判決相對人自己辦理”和損害賠償都是以此義務存在為前提的。施陶丁格評注甚至提到，在一個須批準合同中當事人可以按照需要為未定狀態期間允諾一定的主給付義務。例如當事人就立即提存價款可以達成合意，且德國法院確有判決支持執行此等合意，于是盡管批準仍闕，買方卻已可能陷于遲延。[81]可見申請義務或曰“協作義務”等附隨性的義務更不會有任何障礙。

所謂“實踐中的難題”是指，因執行不便所以沒有包括在救濟方式之中。[82]這種理解也不妥當，因為在我國現行法（受大陸法系影響）下，實際履行較損害賠償一向處于優先地位，當事人訴請實際履行時，不可能僅因執行不便就判決敗訴。而本條所稱“判決相對人自己辦理有關手續”，顯然不是以判決賦予相對人義務，甚至也不是受害人之減損義務，而更像是對申請義務人拒絕申請的間接強制執行—實際履行，但是由相對人代為申請，而后由申請義務人承擔費用。在判決主文的寫作上，似仍應明確判令義務人實際履行申請義務，再附以“相對人自己辦理有關手續”，否則直接判令相對人自己辦理，實有混淆權利義務之嫌。鑒此可知，實際履行仍是可行的救濟方式之一。

但以上還只是肯定實際履行為的可能選項，至于法院是否“必須”（或者“應該”）支持這種請求，則仍未回答。德國法對此問題的回答也頗有借鑒價值，而且還導向更深的理論思考。一般情況下德國法上的締約過失絕不支持實際履行請求，最多也就延及于履行利益的損害賠償而已（與下節所引bamberger評注的論述互參）。在批準生效合同這一特殊場合，于“申請義務”違反時可否實際履行，則還存在爭議，這一點從“引言”所引弗盧梅的敘述可知。爭議的落腳點仍在于締約過失和違約之間，這又回到了“引言”闡發的“法教義學難題”。依循《解釋（二）》第8條的文義，應取締約過失之進路而支持一定條件下的實際履行請求，這也是比弗盧梅主張的違約進路而一般性地支持實際履行請求更合理的做法。因為后者由違約而強制履行，缺乏彈性，有過度締約強制之嫌，這也正是締約過失制度在傳統上就一直警惕的。晚近德國預約理論的反思也正是向此過度締約強制“開炮”的，這一走向與此處主題交相輝映，發人深省。[83]而前一進路在此警惕性傳統之下略作修正，較好地尊重了當事人意思，也更切合于法定批準要件的意旨，或許合理很多。

隨之而來的問題是，究竟哪些情形下可以請求實際履行，本條似有以相對人自己辦理為約束條件之意。此外，《合同法》第116條后段所列的三項審查也是必經的（此處只是“評價性”的引證該條，而非由此導入“違約責任”），其中“不適于強制履行”與上述締約過失進路的警惕性傳統正可相得益彰。具體來說，以下類型的合同應屬“不適于強制履行”申請義務的：其一，繼續性合同，如中外合資、合作合同，多以雙方信賴為合同基礎，申請義務人合同生效前的拒絕申請足可表明信賴基礎喪失；其二，審批要求在法律政策上有賦予申請義務人“猶豫期”特點的，如國有資產轉讓、劃撥土地使用權轉讓、農村承包土地轉包等。批準機關也會視申請義務人的意愿為必要前提，此時若違逆申請義務人意愿判由相對人申請，恐怕也是一紙空文；其三，其他缺乏申請義務人合作即便批準、登記也不可實際履行的合同。例如涉及商業秘密的技術進出口合同，判由相對人申請顯然缺乏實益。在實踐中真正有意義的“自己辦理”是很少的。

有必要考慮的是，假如申請義務人已就申請程序制作好所有文書并交由相對人持有，此時能否不做如上區分地判由相對人“自己辦理”。德民第873條的規定具有參考意義，根據該條，當事人就土地權利物權變動已將意思表示做成公證證書，或已向土地登記處做出意思表示，或已向土地登記處提出意思表示，或權利人已向相對人交付《土地登記法》規定的登記許可證書時，當事人將受合意的約束。[84]這種做法在劃撥土地抵押登記的場合可能尤其有現實意義，因為劃撥土地使用權抵押只是為日后轉讓提供了一種可能，與即時轉讓不可同日而語，相應地其審查更為寬松，如果相對人已能提交申請義務人親自制作的法定申請文書，被受理登記的可能性是很大的。

法院判由相對人“自己辦理”的判決對批準機關有何意義，也值得推敲。首先，這種判決不是強制執行協助通知書，在相對人自己提交申請時，是否批準申請仍在該機關的職權范圍。但是，這種判決是否就對批準機關毫無意義呢？例如劃撥土地使用權人在簽訂抵押合同之后拒不申請登記，相對人依本條取得勝訴判決“自己辦理”，此時他是否應該將該判決一并提交批準機關？假如提交的話有何意義？如果不必提交的話，那么所謂判由自己辦理只是阻卻相對人借用申請義務人名義時的姓名（名稱）侵權而已，對于審批無實際影響。而且因為相對人自己就是受害人，所以判由他自己辦理的判決對他強制執行也是無稽之談。若是如此，這種判決實為一紙空文，本條所追求的理應不止于此。筆者認為，該類判決可由相對人一并提交批準機關，相對人提交之后，批準機關應視為申請義務人自己提交的申請，并不可允許申請義務人單方撤銷申請。就此可參考《德國民事訴訟法》第894條1款1句的規定—“若債務人被判令做出某意思表示，則一旦判決生效即視為該意思表示已經做出。”這種意思表示做出之擬制，或許正是此處判決所欲追求的效果。[85]

以上所探討的“實際履行”僅限于“申請義務”的實際履行，其實還有另外可訴請履行的標的存在，那就是批準后生效合同上的給付義務。現在的問題就是，可否訴請實際履行申請批準的義務同時又訴請實際履行主給付義務？當然后一實際履行的判決應包含嗣后取得批準的前提。前述問題與依預約訴請締結并履行本約頗為接近，如果對后者予以肯定回答的話，[86]那么前者就更有支持的必要，因為這已經是“本約”自身。但由此也更加體現出，這種“意定的締約強制”的影響力是多么的猛烈。如前所述，預約方面已有學說竭力反思，而就批準生效合同來說，較好的柔化方式依本文所言，仍是采締約過失進路（而不是違約進路），維持對締約強制傳統的警惕心，又不將實際履行徹底地關在門外。

（三）損害賠償

本條規定的“實際損失”之賠償，應為與“相對人自己辦理”相并稱的救濟方法，一為損害賠償，一為實際履行。實際損失并非傳統民法及民法學的固有概念，在我國立法上，也僅見于《著作權法》（第49條）、《商標法》（第65條）、《郵政法》（第47條）、《鐵路法》（第17條）等，而為《民法通則》、《合同法》等民事基本法所未見，且在上述特別法偶爾出現時也未體現出確定內涵。《解釋（二）》除本條之外，在第22、28、29條也使用了同一術語。參與制定的法官在對《解釋（二）》第22條的注釋里，試圖區分《合同法》第113條規定的違約責任為財產實際損失和可得利益的損失，而后將可得利益排除在“實際損失”之外。[87]但是在《解釋（二）》第28、29條的注釋里，這種區分并不明顯，尤其是該第28條以實際損失替代《合同法》第114條第2款所稱“造成的損失”而為違約金之最高限額，似更不應該將“可得利益”排除在外。可見該術語在此一司法解釋之中也無一定內涵。本條使用“實際損失”一詞并沒有體現出要在傳統民法損失分類之外另辟蹊徑的意圖，而只是強調對納入賠償范圍的損失的謹慎態度—是“實際的”而非“空想的”。相應地，在確定賠償范圍時，仍須借助傳統的分析框架。

我國學說一般認為，與締約過失責任對應的損害賠償是信賴利益損失的賠償。[88]在德國法中，bamberger評注則層次分明地總結道：

受害人可以要求回復到若無對方損害行為原本可以處于的狀態。該請求權一般覆蓋信賴損害（所謂消極利益），但是與德民第122條1款，第179條2款不同，并不限于履行利益。損害必須被受侵害義務的保護目的所覆蓋。假如若非這一締約過失行為該法律行為就會按受害人期待的內容實際成立，或者受侵害義務的保護目的含相關要求的話，該損害賠償請求權可以例外地延伸至履行利益。就此直接適用德民第280條1款；而第280條3款并合第281至283條的規定于此并不發揮阻斷作用。假如一份土地買賣合同因賣方的過錯而形式無效的話，買方只能將某塊同等價值的土地的高出價格差異作為損害賠償予以主張；恢復原狀，即訂立一開始意圖簽訂的合同的請求權并不成立。[89]

可見締約過失的賠償范圍有從信賴利益到履行利益擴張的趨勢，但是這一趨勢又有所限制。其中體現了締約過失在受害人信賴保護和義務人中止締約之自由之間平衡的努力：因為對基于締約過失的締約強制抱有警惕，其賠償范圍至今原則上仍排除履行利益，[90]而僅在例外情況下有所擴展，即便如此，對于強制締約式“恢復原狀”（見以上引文末尾），則仍明確否定。對機關批準生效合同中的“申請義務”違反，因德國法的實踐也導向締約過失責任，所以以上觀點在這類合同中也是適用的。[91]

相對于前述我國學說的通常理解（即限于“信賴利益損失”），德國法以上做法在損害賠償與強制締約、信賴利益賠償與履行利益賠償之間取舍時，權衡精當，巨細靡遺，使締約過失保持了合理的彈性，甚值取法。[92]但是本條涉及的問題與一般締約過失似仍有兩處不同：一是合同已成立，只是未生效而已，這一特點意味著“締約過失”救濟方式可能因此契機而向實際履行擴張；二是機關批準意味著不可控的“機會”和不可歸責的“風險”，這會支持一些特殊的抗辯理由。在取法德國法經驗的基礎上，本條將給締約過失帶來繼續發展的機會。綜合起來，其效果約有如下可能：

第一，如果在法律政策上批準、登記手續具有促使申請義務人慎重考慮、提供“猶豫期”的色彩，那么只要申請義務人確無惡意，即不應判由相對人辦理，也無損害賠償的余地；

第二，如果申請義務人違反義務的行為使所引起的信賴落空，則應賠償信賴利益的損失；

第三，若無申請義務人違反義務情事，則合同理應生效的，可由相對人辦理者，判由相對人自己辦理，辦理后若仍有遲延損害等，應予賠償，如果因違反義務而確定不可生效，或者受害人可解除合同的，則應賠償履行利益的損失；

第四，在損害賠償方面可能還有一種特殊的抗辯值得考慮，即類似于假設因果關系的情況—雖然申請義務人違反義務而阻礙了批準取得，但即使他全面履行義務，批準也因其他不可歸責于他的事由而不可取得。[93]畢竟申請之后能否批準還有諸多變數，如果申請義務人能夠確切證明“縱履行申請義務亦不能獲得批準”，并且不能獲得批準的原因不可歸責于義務人的話，此時強令其擔責即為無理。這在農用地對外承包審批、商品房預售批準等情況下很難適用，因為批準機關的自由裁量權小，若申請而被拒絕基本上都可以歸責于當事人；但在外資并購批準、反壟斷法上的營業集中批準的場合，政策性強，自由裁量權大，批準拒絕常為當事人預先承受的風險，此時申請義務人就很可能因證明“縱履行申請義務亦不能獲得批準”而免責。[94]

需要特別強調的是，支持實際履行請求不能簡單的“換算為”支持履行利益賠償請求，因為實際履行針對的僅是“申請義務”，而不是當然的合同主給付義務。所以即使在允許實際履行和損害賠償訴訟并合的場合，[95]就履行利益還須經過以上綜合意見之第三、四項審查，并與前引bamberger評注所稱“例外地延及于履行利益”的審查標準保持一致，其精義仍在于避免（違約責任進路下）締約強制過于猛烈的影響。如此方如“引言”所言，“保持著締約過失的彈性，但又汲取了違約責任的評價因子”。

注釋:

[55]staudingerkommentar/ gursky, 2001 , vor§§182ff. rn.54.

[56] munchenerkommentar/roth,2001，§ 242, rn.217. vgl．volker emmerich，見前注[4]，s. 78f

[57]這一法律文件屬部門規章，不屬于《解釋（二）》第8條文義涉及的法律依據之列，但仍對股權轉讓協議的效力產生影響。較低效力層級的“強制性規定”對合同效力的影響實未可一筆抹殺，參見崔建遠，見前注[39]，頁286以下。

[58]參見劉貴祥：“股權轉讓糾紛的若干問題”，《人民法院報》2009年12月10日，第6版。

[59]palandt/heinrichs, 2006，§242, rn.33.

[60]heinrichs，同上注[59]，rn. 27ff。

[61]munchenerkommentar/roth,2001，§242，rn. 214.

[62]roth，同上注，rn. 216

[63]joachim gernhuber，見前注[30]，s. 190。

[64]參見劉貴祥，見前注[58]。

[65]此處的“必要措施”是指義務人不僅要提出申請，而且應盡當地可獲得的救濟措施以獲取許可，即應盡“最大努力的義務”（這種義務被規定于該通則第5.1.4條）。參見商務部條約法律司編譯：《國家統一私法協會國際商事合同通則》，法律出版社2004年版，頁317。

[66]volker emmerich，見前注[4]，s. 79

[67]若因該企業“不作為”而致批準不可合理期待，此時受讓方能否依《解釋（二）》第8條要求作為第三人的企業承擔“締約過失責任”？此處似可借鑒德民第311條3款第三人責任的規定，對《解釋（二）》第8條作擴張適用。

[68]例如劉貴祥法官就認此申請義務為從給付義務，參見劉貴祥，見前注[58]。

[69]參見王澤鑒：《債法原理（一）》，中國政法大學出版社2001年版，頁40、41。

[70]有學者認為先合同義務與附隨義務絕不相容，似非確論。參見侯國躍：《契約附隨義務研究》，法律出版社2007年版，頁78。

[71]劉貴祥法官在討論外商投資企業股權轉讓協議時認為，違反申請義務這一“次給付義務”所導致者是違約責任。參見劉貴祥，見前注[58]。

[72]vgl. volker emmerich，見前注[4],s.79。此處作者徑稱義務人對批準不聞不問或拒絕協助的行為為“履行拒絕”。

[73]《外資糾紛規定（一）》第5 、6 、8條可供參考；學理上可參見崔建遠：“合同解除的疑問和釋答”，《法學》2005年第9期；volker emmerich，見前注[4]，s. 78 ; rolf sack，見前注[32]，rn. 169

[74]關于我國學說就此問題的辯論以及肯定的結論，參見崔建遠主編：《合同法》，法律出版社2010年版，頁123 。

[75]volker emmerich，見前注[4]，s. 138。

[76]volker emmerich，見前注[4]，s. 138。

[77]參見梁慧星：“從過錯責任到嚴格責任”，載梁慧星主編：《民商法論叢》（第8卷），法律出版社1997年版，頁1 -7；崔建遠，見前注[74]，頁297以下；王利明：《合同法研究》（第二卷），中國人民大學出版社2006年版，頁428;韓世遠：《合同法總論》，法律出版社2009年版，頁528。

[78]參見崔建遠：“嚴格責任？過錯責任？—中國合同法歸責原則的立法論”，載梁慧星主編：《民商法論叢》（第11卷），法律出版社1999年版，頁190以下；韓世遠：《違約損害賠償研究》，法律出版社1999年版，頁88以下。

[79]參見王利明，見前注[77]，頁432、433。

[80]沈德詠等，見前注[41]，頁75。

[81] gursky，見前注[30],rn.54。

[82]沈德詠等，見前注[41]，頁75。

[83]參見robert freitag，見前注[13]，313。

[84]參見（德）鮑爾、施蒂爾納：《德國物權法》（上冊），張雙根譯，法律出版社2004年版，頁400、401;孫憲忠、常鵬翱：“論法律物權與事實物權的區分”，《法學研究》2001年第5期。

[85]該條在德國法上的效果是僅替代債務人意思表示之做出，至于追求效果所須其他要件一仍其舊，如涉及第三人同意（特別是機關批準）要件時更必須補足，就此請參閱munchenerkommentar zur zpo/gruber,2007，§ 894, rn. 1，16。

[86]r. bork，見前注[14]，rn. 67.

[87]沈德詠等，見前注[41]，頁166。

[88]崔建遠，見前注[74]，頁124;韓世遠，見前注[77]，頁127。另我國多有學者主張以上信賴利益應以履行利益為限，參見張廣興：《債法總論》，法律出版社1997年版，頁56；王利明：《違約責任論》，中國政法大學出版社2000年版，頁743；李永軍：《合同法》，法律出版社2004年版，頁156；韓世遠，見前注[77]，頁127。這一觀點與德國法上不受履行利益限制的實務做法不同，參見volker emmerich，見前注[4], s. 137，因德國上述做法是在精細分辨一般締約過失與德民第122條1款、第179條2款項下責任的基礎之上形成的（見本段下引bamberger評注的闡述），個見以為似更有力；崔建遠教授早期論文《締約上過失責任論》所持觀點近此，文載《吉林大學學報》（哲社）1992年第3期。但是我國現行法就錯誤下的賠償責任明確要求過錯（《民法通則》第61條1款后句、《合同法》第58條后句），對上述“精細分辨”有何影響尚待繼續評估。關于此一錯誤制度比較法上的出入本身，可參葉金強教授的分析，見氏著：“私法效果的彈性化機制”，《法學研究》2006年第1期。最后又及：我國也有學者已經涉及締約過失賠償范圍的多樣性，參見王洪亮：《締約過失制度研究》，中國政法大學2001年博士論文，頁25 。

[89]bambergerkommentar/roth, 2003，§280，rn. 35f.

[90]vgl. munchkomm/ emmerich, 2001，vor§275，rn. 192，194.

[91]volker emmerich，見前注[4]，s. 77

[92]《外資糾紛規定（一）》第5條與第6條將基本相同的報批義務違反分別“解釋”為締約過失和違約，也顯示出最高人民法院已認識到，應賦予締約過失環節必要的彈性。但是該規定以“生效判決”這種剛性的前置條件作為劃分標準，卻又抵消了原本追求的“彈性”。關于參與制定該規定的法官的條文解讀，參見，見前注[11]，頁76、86以下。

[93]關于假設因果關系請參閱曾世雄：《損害賠償法原理》，中國政法大學出版社2001年版，頁192以下；王澤鑒：《債法總論：侵權行為1》，中國政法大學出版社2001年版，頁196、197;廖煥國：“假設因果關系與損害賠償”，《法學研究》2010年第1期。

篇7

    被告  張某

    案由  房屋買賣合同糾紛

    1997年4月30日，原告將其所有的房屋賣與被告，雙方簽訂了房產交易協議書，約定：房價為38500元，有關交易一切費用均由買方承擔，辦理手續同時一次交付全部房款。1997年5月3日，原告收到被告給付的房款，并將房照交給被告從該房屋搬出，隨后被告搬入該房屋，居住至今。但雙方一直未辦理房產過戶手續。2001年5月，原告以其得知被告一直未辦理法定過戶手續后多次督促，但被告一直拖著未辦為由，訴至法院，請求依法判決買賣房屋合同無效。

    被告以自己已支付房款，原告已將房屋交付使用并已居住四年為由，請求判決買賣合同合法有效。

    法院經審理認為：原、被告之間的房屋買賣合同是有效的。且已實際交付房照，被告已付給原告房款。房屋買賣合同生效后，被告應及時辦理房屋過戶手續，原告應當予以協助。原告要求判決房屋買賣關系無效之請求，因過戶登記是已經生效合同一方當事人應當履行的義務，過戶登記手續僅是房屋產權轉移的必要條件，并不是買賣合同有效的要件，因此，原告之請求于法無據，不予支持。依照《中華人民共和國民法通則》第七十二條，《中華人民共和國合同法》第一百三十五條之規定，遂判決：原、被告之間的房屋買賣合同有效；爭議房屋歸被告所有。

    （祖素華　車中秋）

    點 評

    本案涉及的法律問題是：房屋買賣交易未辦理產權過戶登記是否有效；應由誰辦理過戶手續。

    在房屋買賣案件中，因雙方當事人未到房管部門辦理房屋所有權轉移登記手續，常常被認為該房屋買賣行為無效。這種看法在認識上存在一個誤區，有必要加以澄清。房屋買賣行為是否有效，取決于房屋買賣合同是否有效。《中華人民共和國合同法》第四十四條規定：依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規規定應當辦理批準、登記等手續才生效的，依照其規定。據此可以看出，合同生效有兩種形式：一是依法必須辦理批準、登記等手續才生效的，以辦理該手續為確認生效的時間。這種批準、登記，指的是當事人之間在簽訂合同后，將合同在規定的部門辦理批準或登記，合同即生效。二是合同一經簽訂，即具有法律效力，合同本身無須批準或登記就生效。房屋買賣合同的效力問題，屬第二種情況，買賣后的產權過戶登記并不是合同生效的要求，而是物權變動的要求，即當事人要憑簽訂的合同及原產權證件去辦理標的物所有權變動的登記。所以，是否辦理房屋過戶手續，影響的是標的物的所有權是否依法轉移，而對買賣合同及其效力沒有影響。不能因為當事人還未辦理產權過戶手續，就認定當事人的買賣合同無效。這是依法判決本案之買賣合同生效的理由和依據。

篇8

貨物準于_________年_________月_________日搬入，指定于_________年_________月_________日裝車或船

地點：_________

換裝清單順序號碼：_________

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│車種│車號│標記│整車或│承運│　│第一轉││第二轉│　│

│││載重│另擔　│船名│　│出船名││出船名│　│

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││││　│航次│　│航　次││航　次│　│

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││││　│航線│　│航　線││航　線│　│

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│發站（局）港│到站（局）│　│第一│港名│第二│港名│第三│港名│

││　│　│換裝├──┤換裝├──┤換裝├──┤

│或起運港│或到達港　│　│地點│站名│地點│站名│地點││

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│發貨│名稱│　│開戶銀行││承運人記載事項　│

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│　人│地址電話│　│帳號│││

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│收貨│名　稱　│　│開戶銀行│││

│├────┤　├────┼──┤│

│　人│地址電話│　│帳　號　│││

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│發貨│貨物名稱│包裝│件數│貨物重量的確定││

│人　│││├───┬───┤│

│標記││││發貨人│承運人││

││││├───┼───┤│

│││││公斤　│公斤　││

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│合件數計││ 合計重量 │　│　││

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│發記項│　│　││

│貨載　│　│　││

│人事　│　│　││

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│運單提│年　月　日　發貨人│　││

篇9

現將國家科委〔91〕國科發市字512號《關于加強技術合同認定登記工作的通知》轉發給你們，請認真貫徹執行。

一、做好專利技術合同的認定登記工作，是加快專利技術實施的一項重要措施，各專利管理機關對這項工作應給予充分的重視，努力使專利申請權轉讓、專利權轉讓、專利實施許可（包括專利申請技術的許可）合同的管理逐步走上法律化、規范化的軌道。

二、各專利管理機關在當地科委的統一歸口、協調下盡快建立、明確專利技術合同認定登記機構，并根據《專利法》、《技術合同法》和《技術合同認定登記管理辦法（草案）》，制定適合本地區的專利技術合同認定登記管理辦法。各專利合同登記機構要在當地科委的領導和技術市場管理機構的指導下，積極開展工作，切實負起專利技術合同認定登記的責任。

三、為了加強專利技術合同的登記工作，我局將與國家科委技術市場管理辦公室有計劃地加強對專利技術合同認定登記人員的培訓工作，并協調解決認定登記工作中的其它重要問題。請各專利管理機關將專利技術合同認定登記工作中遇到的問題，以及對于這項工作的建議、意見和要求及時向我局反映。

國家科委《關于加強技術合同認定登記工作的通知》

（91）國科發市字512號 （1991年7月26日）

各省、自治區、直轄市和計劃單列市科委、技術市場管理辦公室，國務院各有關部委、直屬機構科技司（局）及有關單位：

為加強技術合同管理，保障技術合同法的正確實施和監督，促進技術市場的健康發展，根據《技術合同法》及其實施條例，國家科委于一九九0年施行了《技術合同認定登記管理辦法》（以下簡稱《辦法》）及兩個配套文件（技術合同認定規則〔試行〕、技術合同示范文本）。《辦法》和相應配套文件的施行，有助于指導當事人正確訂立和全面履行技術合同；有利于正確貫徹執行國家扶植技術市場的信貸、稅收、獎勵政策，有利于加強技術市場的統計，有利于國家從宏觀上調控技術成果的轉移和流向等。實踐表明，總的情況是好的。但也存在著一些值得注意的問題。例如，少數技術合同登記機構工作程序混亂，管理與經營不分，個別地區對登記人員的資格培訓、考核過于草率，或是無證人員繼續從事技術合同認定登記工作；極個別地區規定技術合同進行認定登記后，還一定要申請鑒證。這些情況影響了技術市場的健康發展。因此，為了進一步規范技術市場的行為，促進技術市場健康發展，現就技術合同認定登記工作，通知如下：

一、技術合同進行認定登記，是技術合同法實施條例所規定的法律制度，屬政府行政管理工作。各省、自治區、直轄市和計劃單列市科委，必須嚴格按照“管理與經營分離”和“服務于基層”等原則，進一步確認、理順和健全技術合同登記機構，對管理與經營不分、工作程序混亂、不依法進行認定登記工作的機構，要限期整頓。對工作認真、成績優異的技術合同登記機構要給予表彰和獎勵。

二、專利技術是技術合同的重要標的之一。為了加強對這類合同的管理，各省、自治區、直轄市和計劃單列市科委，可以根據各自實際情況，決定在本行政區劃內的專利管理機關中設立登記機構，受理本地區有關專利權轉讓、專利申請權轉讓、專利實施許可合同的認定登記申請。專利管理機關的合同登記機構受所在地區科委的領導和技術市場管理機構的業務指導。

三、按照國家科委制定的培訓考核大綱，進一步認真做好技術合同認定登記人員的資格培訓、考核和發證工作。1991年底以前，技術合同登記員一律持證上崗，無證人員一律不得從事技術合同認定登記工作，各地區科委、技術市場管理機構應當加強對本地區技術合同登記員的監督、管理和指導，并建立、健全登記員的工作業績考核制度。

四、依法申請認定登記是一項政策性很強的工作。未經申請認定登記和未予登記的合同，不得享受國家和地方在信貸、稅收和獎勵等方面的優惠。對違反此項規定的，除追回違法取得的科技貸款、減免的稅收和已發的獎酬金外，還要追究當事人和直接責任人員的責任。

篇10

一、渝中區數據基本情況

渝中區作為重慶市政治、經濟中心，轄11個街道，陸地面積18.5平方公里。已全部城市化，屬于典型的老城區，城建工作以舊城改造為主。因此，完成了渝中區的“不動產登記系統”上線，在國有土地、房屋數據整合方面頗具代表性，因為相對于新區來說情況更復雜，歷史跨度更長，所涉及的疑難問題更多。重慶市不動產登記中心在職責整合前主要負責轄區范圍內的房屋交易和登記工作。直至2015年12月14日正式上線后，土地登記統一納入不動產登記。

回顧渝中區的登記工作，可以把數據情況分為3個有特點的階段。第一階段：2001年前手工辦案且無樓盤表。根據權利人的申請辦理房屋登記業務，業務手次相連歸于戶室中，以戶室為單位進行臺賬式管理；第二階段：2001年開始新建樓盤表進行客體管理。即以樓盤表作為客體管理對象，以樓盤表中的基本單元受理登記業務。客體管理不再顯得散落和凌亂，而是通過樓盤表的形式完成了組棟，客體管理有了質的提高。2009-2011年花了近一年半的時間對區域內所有有產權的房屋進行補建樓盤并完成樓盤與宗地的關聯，第一次初步完成了地、房數據的合一，并于2011年按照全市要求在“地房籍系統”上辦理土地、房屋的登記業務。但由于主城區土地和房屋登記由區國土局和區登記中心分別承擔，因此，時間一長，土地基礎數據與房屋基礎數據由于缺乏及時的銜接，導致出現數據的關聯度和關聯的正確性均得不到保證。辦證機構在順利辦結登記業務后對土地、房屋的客體管理關注較少。第三階段：達到不動產登記的數據要求。2015年6-12月，用了近半年的時間再次開展數據清理工作，在原有的基礎上進行清理和補充完善，完成宗地-自然幢（房框） -戶室的正確關聯，滿足不動產登記工作的需要。

此次上線“不動產登記系統”用時較短，是得益于第二階段數據已基本完成土地、房屋數據的合一，第三階段主要是查漏補缺的工作。重慶國土、房管合并管理多年，為不動產統一登記工作創造了有力條件。

二、數據整合中的三個關鍵環節

根據《不動產登記暫行條例》第八條“不動產以不動產單元為基本單位進行登記。不動產單元具有唯一編碼”和國土資源部《不動產單元設定與代碼編制規則》之規定，28位編碼承載了行政區劃、地籍區子區、土地、房屋等相關信息，如下：

340103 002001 GB00025 F00280016

宗地 自然幢 戶室

以上每一個數段都關聯了相應的信息。特別是從第15位開始，分別用5位數段號代表宗地+4位數段號代表自然幢（房屋外框）+4位數段號代表戶室，三者之間的正確關聯是每一個不動產單元編碼的核心。因此，實現房屋與土地的正確關聯后獲得的不動產單元編碼才是做好不動產登記工作的基礎所在。錯誤的編碼由于其隱蔽性強、不影響登記業務的辦理從而不易被發現，但潛在的風險極大。為此，我們地、房數據整合的目標除了定量，更重要的是定性――關聯正確。如果僅為滿足辦理登記業務需要而隨意編碼，一定會得不償失，會付出數倍乃至更高的代價來修改，目前很多登記中心對此認識不足。從對渝中區多年來分階段完成的數據整合工作來看，要達到相關質量要求，重點應抓好以下三個關鍵環節：

一是補建正確的樓盤表。首先，樓盤表是管理房屋戶室的抓手，對于缺失樓盤表的不動產單元，必須進行樓盤表的補建，這一步至關重要（前提是檔案信息已完成與戶室正確關聯）。補建樓盤表的基本原則是按最小棟（邏輯幢）為單元，以獨立的地籍號為基準，依照現行樓盤表規范建立。操作步驟首先外業集中調查需補建樓盤表的樓棟的分層分戶房號情況，繪制樓層、房屋編號立面圖；其次，填寫樓盤房屋申報表，包含幢、單元、物理層、名義層、房號、面積、用途、產權人以及各類登記信息；再次，根據需補建樓盤表房屋情況，查詢預售登記、產權登記、抵押登記、司法查封及行政限制等相關登記信息；最后，完成樓盤表的補建后開始通過樓盤表進行業務受理。

二是樓盤與自然幢（房框）的關聯。通俗地講就是將樓盤表還原其空間位置。采取以1：500地籍圖為工作底圖，利用最新影像資料室內預判加外業補充調查的方式完成。外業調查可通過坐落、房號、樓層、結構、產權年代等多項要素的比對來開展。對實地有房屋而地籍圖上沒有的還應先行在1：500地籍圖上進行地物補測。另外，要處理好邏輯幢與自然幢的對應關系。通常因管理的需要樓盤表是以邏輯幢為單位建立的。邏輯幢與自然幢存在著一對一或多對一的關系：當實地為一幢房屋時表現為一對一，當實地有塔樓和裙樓共存時表現為多對一。因此，在完成樓盤表與自然幢的關聯時，還要建立多對一情形下的對應關系，以便于追溯。

三是自然幢與宗地的關聯。這個環節重點是要確定宗地的權屬正確與否及相關權利人的信息有無。由于地、房登記的長期分置，缺乏相互之間基礎數據的有效銜接。因此，需要國土部門對宗地的權屬和權利人信息予以核實和完善。

綜上，只有真正把樓盤表、自然幢及宗地緊密結合在一起綜合清理才能達到地、房數據合一，從而確保不動產單元編碼的正確性，為不動產登記提供準確、可靠的數據來源。

三、新系統下的數據維護

新系統下對不動產單元的客體管理重心轉為了如何做好權籍調查和動態的數據維護。結合工作實際，我們把不動產的客體變化重點考慮以下兩個方面：一是新增不動產登記的權籍調查；二是原有不動產滅失后的及時注銷。