小產(chǎn)權(quán)買賣合同范文

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篇1

小產(chǎn)權(quán)房買賣合同模板一

出賣方(甲方)： 身份證號(hào)碼：

買受方(乙方)： 身份證號(hào)碼：

一、甲方自愿將其位于靈寶市車站路四街協(xié)坊153號(hào)六層單元房的二樓北單元，建筑面積122.5平方米,以人民幣(大寫)壹拾伍萬叁仟元整(￥：153000.00元)的價(jià)款出售給乙方。

二、此地皮屬國(guó)有土地，甲方不承諾辦理房產(chǎn)證手續(xù)。

三、交款辦法：購(gòu)房款一次性付清，即交付乙方鑰匙。

四、乙方在簽訂購(gòu)房合同后，不得隨意要求退房，若有特殊理由，經(jīng)甲方同意后，必須接受按乙方交款總額的5%，賠償給甲方，作為賠償給甲方的經(jīng)濟(jì)損失。

五、購(gòu)房戶應(yīng)得房屋設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)：(1)水、電入戶;(2)外墻甲方采用水泥壓光刷外墻漆為標(biāo)準(zhǔn);(3)室內(nèi)墻面水泥壓光，地板為毛地板;(4)廚房、衛(wèi)生間、上下水預(yù)留接口到位(不包括潔具);(5)陽臺(tái)鋁合金封閉(包括推拉扇);(6)入戶門為三防盜(室內(nèi)門由用戶安裝)。

六、房屋所屬權(quán)：永久性歸乙方所有(乙方有權(quán)出讓，甲方不能以任何理由阻擋，否則要承擔(dān)經(jīng)濟(jì)責(zé)任和法律責(zé)任)。

七、車站路四街坊153號(hào)六層樓內(nèi)的場(chǎng)地、樓梯、通道、屬所有住戶公共所有，任何人不得私自占用。

八、乙方不經(jīng)甲方同意，任何人都不能私自改變主體結(jié)構(gòu)，若違犯合同規(guī)定的住戶，要承擔(dān)一切經(jīng)濟(jì)責(zé)任及法律責(zé)任(輕者甲方責(zé)令恢復(fù)原狀、重者移交人民法院)，有權(quán)行使甲方職責(zé)。

九、購(gòu)房戶居住期間必須服從樓房負(fù)責(zé)管理規(guī)定的各項(xiàng)制度，違者樓房負(fù)責(zé)人有權(quán)采取措施停電、停水給予制約。

十、本合同簽字蓋章后生效。

十一、此合同一式二份，甲乙雙方各執(zhí)一份，若有購(gòu)房戶提出公證，由乙方向公證單位交公證費(fèi)，甲方概不承擔(dān)。

甲方：

乙方：

年 月 日

小產(chǎn)權(quán)房買賣合同模板二

出賣方(甲方)： 身份證號(hào)碼：

買受方(乙方)： 身份證號(hào)碼：

甲、乙雙方就房屋買賣事項(xiàng)在平等、真實(shí)、自愿、協(xié)商一致前提下訂立本合同，以昭信守。

一、甲方自愿將其位于_______________________________ 的房屋(建筑面積_____ 平方米)以人民幣 拾 萬 仟 佰 拾 元整(￥ 元)的價(jià)款出售給乙方，若因最終產(chǎn)權(quán)登記面積與此有差異的，雙方互不找補(bǔ)。該房屋為現(xiàn)房，乙方在簽訂本合同前已現(xiàn)場(chǎng)踏勘該房屋，對(duì)房屋的相關(guān)情況已經(jīng)知曉。

二、乙方于該合同簽訂之日起三日內(nèi)一次性將房款支付給甲方。

三、本合同簽定時(shí)，該房屋尚不具備過戶條件，甲乙雙方對(duì)此予以認(rèn)可，且不影響甲乙雙方的交易。甲方提供取得該房屋的相關(guān)資料并待乙方付清全款后交付給乙方。乙方如果交易該房屋,若有需要,甲方無條件配合。等具備過戶條件時(shí)，甲方應(yīng)無條件協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù),界時(shí)發(fā)生的所有稅費(fèi)均由乙方自行承擔(dān)。

四、本合同簽訂后，甲方對(duì)該房屋的使用、收益、出租、擔(dān)保、抵押、買賣、占有等權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓給乙方。甲方不得就該房屋再與他人訂立協(xié)議、合同或其它任何方式的處分。

五、乙方在支付完畢所有購(gòu)房款后，甲方即將該房屋交付給乙方。該房屋正式交付時(shí)，物業(yè)管理、水、電、燃?xì)狻⒂芯€電視等費(fèi)用，甲方結(jié)清已發(fā)生的費(fèi)用，甲方已經(jīng)預(yù)繳的費(fèi)用，其權(quán)益由乙方享有，雙方不再另行結(jié)算。自合同簽定日起之后發(fā)生的任何費(fèi)用(指物業(yè)管理處增收費(fèi)用以及其它相關(guān)雜費(fèi))均由乙方支付。

六、違約責(zé)任

1、甲方應(yīng)當(dāng)于乙方付清房款同時(shí)交付乙方該房屋。甲方未按時(shí)交付房屋，應(yīng)支付按日計(jì)算的房?jī)r(jià)千分之一的違約金給乙方。逾期超過兩個(gè)月，乙方有權(quán)解除本合同。解約時(shí)，甲方需將已收的房款即時(shí)全額退還、支付五萬元違約金作為乙方損失賠償。小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同2、乙方未按本合同規(guī)定的付款日期及方式付款的。其逾期部分應(yīng)加付按日千分之一計(jì)算的違約金給甲方。逾期超過兩個(gè)月時(shí)，甲方有權(quán)解除合同。解約時(shí)，甲方將已收房款即時(shí)全額退還乙方,扣除兩萬元作為甲方損失賠償。

3、甲方保證本房屋無查封、交易、抵押、通知拆除等現(xiàn)象、保證無隱瞞房屋歷史或其它非善意行為。若有所列情形之一，影響到乙方權(quán)利的行使，甲方則放棄先訴抗辯權(quán),并按所收款項(xiàng)雙倍返還給乙方,以為違約處罰。

4、本合同簽訂、房款付清后，任何一方不得擅自變更或解除合同，否則提出變更或解除方需按本房屋屆時(shí)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的雙倍支付給對(duì)方。

5、如因政府規(guī)劃部門、設(shè)計(jì)部門的原因?qū)е路课莶鸪蚴褂霉δ茏兏?，甲方不承?dān)任何風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任。

七、甲方應(yīng)及時(shí)將可能影響本合同或該房屋價(jià)值的任何事件(包括但不限于公司、法人、通訊方式發(fā)生改變,該房屋的查封、扣押、訴訟、仲裁或其它爭(zhēng)議事件)通知乙方。

八、本合同自各方簽字或蓋章之日起生效，并對(duì)雙方都具有約束力，應(yīng)嚴(yán)格履行。本房屋屬拆遷統(tǒng)建用房，國(guó)家政策限制，合同簽定生效后乙方是實(shí)際產(chǎn)權(quán)人和實(shí)際所有人，在不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證及土地使用證前合同屬有效期內(nèi)，待房屋產(chǎn)權(quán)證及土地使用證辦理后該合同自動(dòng)失效。

九、合同履行過程中發(fā)生爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決，協(xié)商不成的依法向合同簽署地人民法院起訴，違約方應(yīng)支付守約方因訴訟而支付的律師費(fèi)、交通費(fèi)等費(fèi)用。

十、中介方積極協(xié)調(diào)雙方交易，保證此交易真實(shí)有效,否則承擔(dān)連帶責(zé)任。本合同簽訂后，中介費(fèi)即付。

十一、本合同一式4份，甲乙方各執(zhí)一份，甲乙雙方見證人各一份。

十二、附件：甲乙雙方身份證復(fù)印件、戶口本復(fù)印件。

甲方： 乙方：

聯(lián)系地址： 聯(lián)系地址：

聯(lián)系電話： 聯(lián)系電話：

年 月 日 年 月 日

甲方見證人： 乙方見證人：

聯(lián)系地址： 聯(lián)系地址：

聯(lián)系電話： 聯(lián)系電話：

年 月 日 年 月 日

小產(chǎn)權(quán)房買賣合同模板三

出售人(賣方)：______________________________

買受人(買方)：______________________________ 福建省建設(shè)廳

監(jiān)制

一、本合同文本為示范文本，主要用于福建省范圍內(nèi)，房屋出售人(賣方)、買受人(買方)就存量房買賣事宜達(dá)成協(xié)議時(shí)使用。

二、本合同所稱存量房，也稱二手房，是指已經(jīng)交付使用且已申領(lǐng)房屋所有權(quán)證的房屋。

三、在簽訂本合同之前，買賣雙方當(dāng)事人可要求對(duì)方出示身份證明、企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、產(chǎn)權(quán)證等有關(guān)證明文件，并認(rèn)真審閱合同內(nèi)容，仔細(xì)確認(rèn)其中的選擇性、補(bǔ)充性、修改性內(nèi)容。對(duì)合同條款有疑問時(shí)，可向法律人士咨詢。

四、買方在簽訂本合同前，建議對(duì)本合同所涉房產(chǎn)進(jìn)行實(shí)地考察;并對(duì)房產(chǎn)周圍的環(huán)境、交通、學(xué)校、戶口等情況進(jìn)行充分了解。賣方有義務(wù)如實(shí)提供包括產(chǎn)權(quán)狀況、租賃情況、戶口等有可能影響交易的真實(shí)信息。

五、為保證交易資金安全，建議買賣雙方通過經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在銀行開設(shè)的存量房交易結(jié)算資金專用存款帳戶劃轉(zhuǎn)的第三方托管方式進(jìn)行資金監(jiān)管，并以協(xié)議方式明確約定資金監(jiān)管賬戶及資金交付條件等相關(guān)事宜。

六、合同文本中相關(guān)條款后都有空白行，供雙方自行約定或補(bǔ)充約定，對(duì)不選擇的內(nèi)容，用橫線將其劃去。合同生效后，未被修改的文本打印或印刷文字視為雙方當(dāng)事人同意內(nèi)容。

七、合同生成不等于產(chǎn)權(quán)過戶。合同生成到產(chǎn)權(quán)過戶，有一個(gè)時(shí)間過程，期間可能會(huì)出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)被查封等特殊情況，因此請(qǐng)買賣雙方務(wù)必注意風(fēng)險(xiǎn)，及時(shí)辦理過戶手續(xù)。 存量房買賣合同

出售人(賣方)：______________________________

身份證號(hào)：____________________________________

聯(lián)系地址：____________________________________

人：__________________身份證號(hào)：__________

聯(lián)系地址：____________________________________

買受人(買方)：______________________________

身份證號(hào)或營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：____________________

聯(lián)系地址：____________________________________

人：__________________身份證號(hào)：__________

聯(lián)系地址：____________________________________

根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》等法律、規(guī)章的規(guī)定，經(jīng)友好協(xié)商，本著平等互利的原則，就該存量房買賣的有關(guān)事項(xiàng)達(dá)成一致，訂立本合同。

第一條 房產(chǎn)基本情況

1.賣方房產(chǎn)(下稱該房產(chǎn))座落于

______________________________________________________，建筑面積：____________平方米(其中單元面積：____________平方米，附屬間面積：___________平方米，其它：______________________)。詳見___________房權(quán)證___________字第___________號(hào)《房屋所有權(quán)證》，___________房共字第___________號(hào)《房屋共有權(quán)證》(若上述表述與房屋登記簿不符，則以房屋登記簿記載內(nèi)容為準(zhǔn))。

第二條 賣方對(duì)該房產(chǎn)現(xiàn)狀的聲明

1.賣方根據(jù)國(guó)家的規(guī)定已依法取得該房產(chǎn)所有權(quán)，對(duì)該房產(chǎn)現(xiàn)狀負(fù)全責(zé)，并保證該房產(chǎn)符合國(guó)家及所在地房產(chǎn)上市的有關(guān)政策及規(guī)定。賣方保證所提供的相關(guān)資料完整、真實(shí)、合法、有效，否則由此產(chǎn)生的后果由賣方承擔(dān)。

2.賣方特此告知買受人上述房產(chǎn)存在下列情況：

(1)抵押狀態(tài)：【存在抵押、不存在抵押】，關(guān)于抵押權(quán)的補(bǔ)充約定及說明：________________________________________________________________________。

(2)出租狀態(tài)：【存在出租、不存在出租】，若該房產(chǎn)存在出租，則賣方保證承租方已明確表示在同等條件下放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，關(guān)于租賃的補(bǔ)充約定及說明：

_____________________________________________________________________________。

(3)土地證狀態(tài)：【已辦理、未辦理】

(4)房產(chǎn)內(nèi)戶口情況：【該房產(chǎn)內(nèi)已有、未有戶口落戶;該房產(chǎn)享受過、未享受過政府相關(guān)“外地人購(gòu)房落戶”政策】

關(guān)于戶口問題的補(bǔ)充約定及說明：

_____________________________________________________________________;

(5)其他：

_______________________________________________________________________________ 。

第三條 買方對(duì)購(gòu)買情況的聲明

1.買方已親自實(shí)地看房，并對(duì)該房產(chǎn)的現(xiàn)狀及疑慮詢問過賣方，在明確賣方所告知

的事項(xiàng)后自愿簽訂本合同。買方已親自審查過該房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)相關(guān)權(quán)屬信息資料，了解產(chǎn)權(quán)相關(guān)信息，愿意購(gòu)買該房產(chǎn)。

2.買方保證所提供的相關(guān)資料完整、真實(shí)、合法、有效，否則由此產(chǎn)生的后果由買方承擔(dān)。

第四條 房產(chǎn)成交價(jià)

買賣雙方商定上述房產(chǎn)成交價(jià)為人民幣(大寫)：__________________(￥：

___________)【包括、不包括】該房產(chǎn)的附屬設(shè)施、設(shè)備等物品(物品內(nèi)容可另立清單附件)。

第五條 交易定金

買方應(yīng)向賣方支付的定金為人民幣(大寫)：______________________(￥：___________)。(說明：____________________________________________)

上述定金交由[買方直接支付給賣方]、[存入______________________經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在銀行設(shè)立的存量房交易結(jié)算資金專用存款賬戶劃轉(zhuǎn)]。

買賣雙方約定定金通過經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在銀行設(shè)立的專用存款賬戶劃轉(zhuǎn)的，買方將定金在合同約定期限內(nèi)存入專用存款賬戶的，即視為賣方收訖。在合同履行過程中，定金自動(dòng)轉(zhuǎn)為購(gòu)房款，但買賣雙方另有約定的除外。

第六條 房款交付

合同簽訂后，買賣雙方同意，買方按下列第___________種方式給付除定金、交房保證金之外的剩余房款：

(1)一次性付款：

買方于___________年___________月__________日前或__________將支付購(gòu)房款人民幣(大寫)：_______________(￥：__________)。

(2)分期付款：

①買方于__________年__________月__________日前或__________將支付購(gòu)房款人民幣(大寫)：_______________(￥：__________);

②買方于__________年__________月__________日前或__________將支付購(gòu)房款人民幣(大寫)：_______________(￥：__________);

③買方于__________年__________月__________日前或__________將支付剩余購(gòu)房款人民幣(大寫)：__________(￥：__________)。

(3)買方向【銀行按揭貸款、公積金貸款】方式付款

①買方須于__________年__________月__________日之前支付除定金、交房保證金之外的剩余首期款人民幣(大寫)：____________________(￥：__________)，并在買方辦理貸款審批時(shí)存入貸款銀行指定帳戶。

②買方須于__________年__________月__________日之前向銀行提交抵押貸款申請(qǐng)

的相關(guān)資料，并配合銀行辦理貸款審批手續(xù)，抵押貸款金額以銀行承諾發(fā)放貸款金額為準(zhǔn)。

因買方辦理貸款手續(xù)所產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用由買方自行承擔(dān)。

(4)買賣雙方約定的其它付款方式：

______________________________________________________________________________ 。

上述款項(xiàng)由買方【直接支付給賣方]、[存入____________________經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在銀行設(shè)立的存量房交易結(jié)算資金專用存款賬戶劃轉(zhuǎn)]。

____________________經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)設(shè)立的存量房交易結(jié)算資金專用存款賬戶開戶行為：______________________________，賬號(hào)為：____________________。

買方在取得房屋所有權(quán)證書后，持賣方已登記在買方名下的產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件到備案的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或交易保證機(jī)構(gòu)按照《存量房交易結(jié)算資金劃轉(zhuǎn)協(xié)議》的約定辦理資金劃轉(zhuǎn)手續(xù)。

第七條 交房保證金

為保證按約定如期交付該房產(chǎn)并結(jié)清該房產(chǎn)項(xiàng)下的水、電、管道煤氣、閉路電視______________________________等所有費(fèi)用，買賣雙方協(xié)商同意從房產(chǎn)成交價(jià)中預(yù)留人民幣(大寫)：______________________________(￥：__________)作為交房保證金(不超過交易總價(jià)款的__________%)。該款項(xiàng)在賣方實(shí)際交付房產(chǎn)及完成產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記時(shí)進(jìn)行結(jié)算，由買方【直接支付給賣方]、[存入經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)專用存款賬戶劃轉(zhuǎn)、其他：____________________】

第八條 有關(guān)稅費(fèi)

1.買賣過戶所涉及稅、費(fèi)，買賣雙方約定按下列方式承擔(dān)：

買方承擔(dān)：________________________________________;

賣方承擔(dān)：________________________________________。

【按有關(guān)規(guī)定，賣方需付稅費(fèi)：(1)營(yíng)業(yè)稅及附加(2)印花稅;(3)個(gè)人所得稅;

(4)土地增值稅;(5)交易手續(xù)費(fèi)。買方需付稅費(fèi)：(6)印花稅;(7)契稅;(8)交易手續(xù)費(fèi);(9)房屋登記費(fèi)。其它費(fèi)用：以實(shí)際發(fā)生的稅費(fèi)為準(zhǔn)?！?/p>

本合同在履行過程中因政策原因須繳納新的稅費(fèi)的，由政策規(guī)定的繳納方繳納;政策中未明確繳納方的，由【賣方、買方】繳納。

2.土地證辦理費(fèi)用：土地證從賣方名下過戶至買方名下的全部費(fèi)用由【賣方、買方】承擔(dān);如房產(chǎn)所屬土地為劃撥地，則土地出讓金由【賣方、買方】承擔(dān);雙方約定其他承擔(dān)方式：__________________________________________________。

3.配套設(shè)施過戶費(fèi)：配套設(shè)施的相關(guān)證件過戶手續(xù)費(fèi)用由【賣方、買方】承擔(dān)。

4.買賣雙方商定，對(duì)該房產(chǎn)的住宅專項(xiàng)維修資金，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定另行簽訂過戶

協(xié)議，結(jié)余部分隨房屋所有權(quán)同時(shí)過戶。

5.買賣雙方商定，賣方在交付該房產(chǎn)時(shí)，對(duì)該房產(chǎn)附隨的水、電、煤氣、__________等度數(shù)進(jìn)行確認(rèn)，并結(jié)清水費(fèi)、電費(fèi)、煤氣費(fèi)、有線電視費(fèi)、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、____________________等費(fèi)用，并經(jīng)雙方簽字確認(rèn)。

第九條 房屋的交付

賣方在買方支付扣除交房保證金外的購(gòu)房款之日起__________日內(nèi)或__________年__________月__________日前，將上述房產(chǎn)正式交付給買方，并履行下列手續(xù)：

1.賣方在交房前保證維護(hù)上述房產(chǎn)的現(xiàn)有固定裝修(固定裝修指構(gòu)成該房裝修之固定部分，經(jīng)拆除將破壞設(shè)施完整性，包括但不限于地板面、墻體、燈具、水龍頭、嵌入式排氣扇、壁櫥、門、門把、門窗、防盜網(wǎng)、廚衛(wèi)設(shè)施及其它設(shè)施等)，在買方接收時(shí)移交。

2.買方在接收該房產(chǎn)時(shí)對(duì)該房產(chǎn)及附屬設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、相關(guān)物品清單等約定事項(xiàng)進(jìn)行驗(yàn)收，交接確認(rèn)后對(duì)該房產(chǎn)及附屬配套設(shè)施負(fù)全責(zé)。

3.如雙方認(rèn)為在上述房產(chǎn)及附屬設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、相關(guān)物品的描述有不詳盡之處，可另行補(bǔ)充書面約定，在交接時(shí)以書面約定為準(zhǔn)，雙方僅對(duì)書面內(nèi)容承擔(dān)責(zé)任。

第十條 房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記

按下列第項(xiàng)辦理登記手續(xù)(選一項(xiàng))，選擇第(1)項(xiàng)的第十一條不生效。

(1)買賣雙方同意，自本合同簽訂之日起__________日內(nèi)，雙方共同到房屋登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

(2)買賣雙方在簽訂合同后__________日內(nèi)共同向房屋登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。

(3)買賣雙方在簽訂合同后__________日內(nèi)由買受方單方向房屋登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。

第十一條 關(guān)于預(yù)告登記的約定

1.預(yù)告登記自__________內(nèi)有效(約定的預(yù)告登記有效期最長(zhǎng)不超過自預(yù)告登記之日起一年)。

2.申請(qǐng)預(yù)告登記的，在預(yù)告登記有效期內(nèi)買賣雙方共同辦理該房屋預(yù)告登記轉(zhuǎn)為房屋轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

3.買賣雙方因故終止存量房買賣合同時(shí)，預(yù)告登記的申請(qǐng)人應(yīng)在__________日內(nèi)向房屋登記機(jī)構(gòu)辦理預(yù)告登記注銷手續(xù)。

第十二條 違約認(rèn)定

1.買賣雙方簽訂本合同后，一方未按合同約定擅自變更或解除合同的，或未按合同及合同相關(guān)附件的約定履行義務(wù)的，視為違約。

2.賣方保證上述房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)清晰，在房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記前，若發(fā)生與賣方有關(guān)的產(chǎn)權(quán)糾紛或債務(wù)糾紛概由賣方負(fù)責(zé)，如因此造成合同履行障礙，視為其違約;若該房產(chǎn)已出

租，賣方未在交房前妥善解決租賃事項(xiàng)的，視為其違約。

第十三條 違約責(zé)任

(一)自違約行為發(fā)生之日起，違約方按成交價(jià)款每日萬分之向守約方支付違約金。該違約金的認(rèn)定及支付不影響合同在違約行為終止之后繼續(xù)履行。

(二)自違約行為發(fā)生之日起超過___________日,守約方即向違約方發(fā)出函件促其履約,發(fā)函即日起超過__________日仍未回復(fù)并履約的，守約方可解除合同。若賣方違約，則賣方除應(yīng)將扣除定金金額的買方已付購(gòu)房款退還給買方外，還應(yīng)向買方雙倍返還定金;若買方違約，則賣方應(yīng)將扣除定金金額的買方已付購(gòu)房款退還給買方，買方已支付的定金則作為對(duì)賣方的賠償。同時(shí)守約方有權(quán)要求違約方支付產(chǎn)生的傭金、服務(wù)費(fèi)、交易過程中所產(chǎn)生的其他費(fèi)用、因違約行為給守約方增加的費(fèi)用、律師費(fèi)、差旅費(fèi)等。(收件人地址以合同落款處所留地址為準(zhǔn)，因地址不詳或有誤而無法送達(dá)，視為送達(dá)。因此而產(chǎn)生的責(zé)任由應(yīng)提供地址方自行承擔(dān)。)

第十四條 合同變更

本合同在履行期間，買賣雙方任何一方要求變更合同條款的，應(yīng)及時(shí)通知對(duì)方，并征得對(duì)方的同意后，在約定的時(shí)限內(nèi)，簽訂補(bǔ)充協(xié)議，注明變更事項(xiàng)。未征得對(duì)方同意，擅自變更造成的經(jīng)濟(jì)損失，由責(zé)任方承擔(dān)。

第十五條 因不可抗力或政策的改變等原因?qū)е卤竞贤瑹o法履行，買賣雙方免責(zé)。交易過程中已產(chǎn)生的費(fèi)用由買賣雙方各自承擔(dān)。根據(jù)本條款免責(zé)，雙方應(yīng)簽訂具結(jié)報(bào)告。 第十六條 爭(zhēng)議解決方式

本合同在履行過程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決;也可請(qǐng)求當(dāng)?shù)叵M(fèi)者委員會(huì)調(diào)解處理，或者向當(dāng)?shù)毓ど绦姓芾聿块T申訴。協(xié)商不成的，按下述第__________種方式解決：

1.提交__________仲裁委員會(huì)仲裁;

2.依法向人民法院起訴。

第十七條 合同附件

本合同未盡事項(xiàng)，可由買賣雙方協(xié)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議作為合同附件。合同附件與本合同具有同等法律效力。

第十八條 合同數(shù)量及持有

本合同經(jīng)買賣雙方簽字即生效，本合同一式__________份，買方、賣方各執(zhí)__________份，房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)構(gòu)__________份，具有同等法律效力。

第十九條 合同生效

本合同自買賣雙方簽字(或蓋章)之日起生效。

第二十條、特別條款

賣方應(yīng)當(dāng)在所售房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移之日起日內(nèi)，向房屋所在地的戶籍管理機(jī)關(guān)辦理原

有戶口遷出手續(xù)。如因賣方自身原因未如期將與本房屋相關(guān)的戶口遷出的，應(yīng)當(dāng)向買方支付____________________元的違約金;逾期超過__________日未遷出的，自逾期超過__________日起，賣方應(yīng)當(dāng)按日計(jì)算向買方支付全部已付房款__________的違約金。(本合同履行過程中，若涉及戶口問題，適用本條款。)

出售人：______________________ 買受人：___________________________

電話：________________________ 電話：_____________________________

人：______________________

電話：________________________

篇2

買受人（乙方）____________ 身份證號(hào)碼：____________________

甲、乙雙方就房屋買賣事項(xiàng)在平等自愿，協(xié)商一致前提下訂立本合同條款如下，以資共同遵守。

一、甲方自愿將其村證房位于____市_______區(qū)__________的房屋（建筑面積______平方米）以人民幣_(tái)____仟____佰 _____拾____萬_____仟____佰____拾____元整（￥________ 元）的價(jià)款出售給乙方。（含地下室______號(hào)_______平方米）

二、乙方支付甲方合同保證定金________元，如甲方反悔本合同，雙倍賠償；如乙方反悔本合同，定金不退。

三、本合同簽定時(shí)，甲乙雙方都不具備過戶條件。等過戶條件成熟時(shí)，甲方應(yīng)協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。本合同發(fā)生的契稅，土地出讓金等由乙方負(fù)擔(dān)。其他稅費(fèi)按有關(guān)法律規(guī)定負(fù)擔(dān)。乙方一次性將房款交付甲方。

四、本合同簽訂后，甲方對(duì)__________________的房屋使用、收益、出租、擔(dān)保、抵押、買賣、占有等權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓給乙方。

五、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權(quán)利，乙方保證按期繳納各項(xiàng)物業(yè)費(fèi)用。本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》；

六、違約責(zé)任

1、甲方應(yīng)當(dāng)于________年____月____日交付乙方房屋，甲方如不按合同規(guī)定的日期交付房屋，每逾期1天按房?jī)r(jià)總額千分之一計(jì)算違約金支付給乙方。逾期超過_______個(gè)月時(shí)，乙方有權(quán)解除本合同。解約時(shí)，甲方除將已收的房?jī)r(jià)款全部退還乙方外，并應(yīng)賠償乙方經(jīng)濟(jì)損失人民幣 ________元。

2、乙方全部或部分不履行本合同規(guī)定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方應(yīng)加付按日千分之一計(jì)算的違約金給甲方。逾期超過_____個(gè)月時(shí)，甲方有權(quán)解除合同。解約時(shí)，乙方已付房?jī)r(jià)款的_________作為甲方的損失賠償金。

3、如果甲方出售的房屋存在質(zhì)量問題影響到乙方居住權(quán)利的行使，一切責(zé)任由甲方承擔(dān)，并應(yīng)賠償乙方的損失。

4、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因?qū)е卤竞贤慕獬?，甲方?yīng)按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)返還乙方房屋價(jià)款，并賠償乙方的房屋裝修費(fèi)用。

5、如因規(guī)劃部門、設(shè)計(jì)部門的原因?qū)е路课葙|(zhì)量和使用功能的，甲方應(yīng)當(dāng)通知乙方，如有補(bǔ)償款發(fā)放，甲方應(yīng)當(dāng)全額退還乙方。

七、本合同在履行過程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的按下述第_______種方式解決。

1、提交______________仲裁委員會(huì)仲裁。

2、依法向____________區(qū)人民法院。

八、其他約定

九、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。

十、本合同一式三份，甲乙方各執(zhí)一份，見證人各一份。

甲方：____________ 乙方：____________ 見證人：__________

簽訂日期：____________________

附：小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同有哪些注意事項(xiàng)？

第一，根據(jù)北京市建委發(fā)出購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)提示指出，“使用權(quán)”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”、“小產(chǎn)權(quán)”的房屋無產(chǎn)權(quán)保障，不具有房屋所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利，且不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。

第二，像小產(chǎn)權(quán)中的“鄉(xiāng)產(chǎn)房”、“村產(chǎn)房”等并沒有國(guó)家的產(chǎn)權(quán)證書，只有鄉(xiāng)政府或村委會(huì)給的產(chǎn)權(quán)證，不能像大產(chǎn)權(quán)的房子一樣抵押、流轉(zhuǎn)。如果遇到國(guó)家征地或拆遷，購(gòu)房人的利益將很難保證。雙方簽署的購(gòu)房合同也不是法律認(rèn)可的正式購(gòu)房合同，如果房產(chǎn)出現(xiàn)糾紛，缺少法律支持。

篇3

買受人（乙方）：身份證號(hào)碼：

甲、乙雙方就房屋買賣事項(xiàng)在平等自愿，協(xié)商一致前提下訂立本合同條款如下，以資共同遵守。

一、甲方自愿將其村證房位于石家莊市___________ 區(qū)_______________________________________ 的房屋（建筑面積_________ 平方米）以人民幣_(tái)______ 仟_______ 佰_______ 拾_______ 萬_______ 仟_______ 佰_______ 拾_______ 元整（￥________元）的價(jià)款出售給乙方。（含地下室__號(hào)__平方米）

二、乙方支付甲方合同保證定金壹萬元，如甲方反悔本合同，雙倍賠償；如乙方反悔本合同，定金不退。

三、本合同簽定時(shí)，甲乙雙方都不具備過戶條件。等過戶條件成熟時(shí)，甲方應(yīng)協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。本合同發(fā)生的契稅，土地出讓金等由乙方負(fù)擔(dān)。其他稅費(fèi)按有關(guān)法律規(guī)定負(fù)擔(dān)。乙方一次性將房款交付甲方。

四、本合同簽訂后，甲方對(duì)__的房屋使用、收益、出租、擔(dān)保、抵押、買賣、占有等權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓給乙方。

五、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權(quán)利，乙方保證按期繳納各項(xiàng)物業(yè)費(fèi)用。本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》；

六、違約責(zé)任

1 、甲方應(yīng)當(dāng)于2009年月日交付乙方房屋，甲方如不按合同規(guī)定的日期交付房屋，每逾期1 天按房?jī)r(jià)總額千分之一計(jì)算違約金支付給乙方。逾期超過____五___ 個(gè)月時(shí)，乙方有權(quán)解除本合同。解約時(shí)，甲方除將已收的房?jī)r(jià)款全部退還乙方外，并應(yīng)賠償乙方經(jīng)濟(jì)損失人民幣_(tái)__ 四萬______元。

2 、乙方全部或部分不履行本合同規(guī)定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方應(yīng)加付按日千分之一計(jì)算的違約金給甲方。逾期超過___ 五____個(gè)月時(shí)，甲方有權(quán)解除合同。解約時(shí)，乙方已付房?jī)r(jià)款的_________ 作為甲方的損失賠償金。

3 、如果甲方出售的房屋存在質(zhì)量問題影響到乙方居住權(quán)利的行使，一切責(zé)任由甲方承擔(dān)，并應(yīng)賠償乙方的損失。

4 、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因?qū)е卤竞贤慕獬?，甲方?yīng)按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)返還乙方房屋價(jià)款，并賠償乙方的房屋裝修費(fèi)用。

5 、如因規(guī)劃部門、設(shè)計(jì)部門的原因?qū)е路课葙|(zhì)量和使用功能的，甲方應(yīng)當(dāng)通知乙方，如有補(bǔ)償款發(fā)放，甲方應(yīng)當(dāng)全額退還乙方。

七、本合同在履行過程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的按下述第_________ 種方式解決。

1 、提交______________________________________仲裁委員會(huì)仲裁。

2 、依法向__區(qū)人民法院。

八、其他約定

九、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。

十、本合同一式5 份，甲乙方各執(zhí)一份，見證人各一份。

甲方：乙方：

年月　日年月日

見證人：年月日

篇4

[關(guān)鍵詞] 丙泊酚；瑞芬太尼；靜脈推注；人工流產(chǎn)術(shù)；認(rèn)知功能

[中圖分類號(hào)] R713[文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]B [文章編號(hào)]1673-7210（2008）04（b）-094-02

人工流產(chǎn)術(shù)為婦產(chǎn)科常見門診手術(shù)，以往人流術(shù)一般不麻醉，這給患者帶來恐懼、痛苦與不適，其術(shù)后并發(fā)癥給婦女造成很大影響。短時(shí)效靜脈全麻藥丙泊酚問世，使門診手術(shù)的麻醉得以廣泛開展，雖然其誘導(dǎo)迅速，蘇醒快，但其無鎮(zhèn)痛作用，臨床應(yīng)用時(shí)為了保證麻醉效果確切經(jīng)常輔用鎮(zhèn)痛藥。二者復(fù)合應(yīng)用確實(shí)可以取得良好的鎮(zhèn)靜、鎮(zhèn)痛麻醉效果, 但易并發(fā)呼吸和循環(huán)抑制?，F(xiàn)選我院在丙泊酚靜脈全麻基礎(chǔ)上分別復(fù)合短效和超短效鎮(zhèn)痛藥實(shí)施無痛人流手術(shù)100例，進(jìn)行臨床對(duì)比觀察如下：

1 資料與方法

1.1 一般資料

100例患者均為我院2006年5月～2007年5月?lián)衿谝蠼K止妊娠的健康孕婦,年齡17～36歲，ASAⅠ級(jí)，隨機(jī)分為丙泊酚復(fù)合芬太尼組(PF)及丙泊酚復(fù)合瑞芬太尼組(PR) 。兩組患者均經(jīng)婦檢及B超檢查確診為宮內(nèi)妊娠,術(shù)前行血常規(guī)、尿常規(guī)、白帶常規(guī)、心電圖檢查。無心、肺、肝、腎及內(nèi)分泌疾病,無藥物過敏史及長(zhǎng)期服用精神藥物史,兩組患者性別、年齡、體重及手術(shù)時(shí)間比較差異無統(tǒng)計(jì)學(xué)意義(P>0.05) 。

1.2 麻醉方法

所有病人術(shù)前6 h禁食水，無術(shù)前用藥，入室后開放靜脈5%葡萄糖注射液維持, 取截石位，面罩吸氧，應(yīng)用監(jiān)護(hù)儀連續(xù)監(jiān)測(cè)心率( HR ) 、無創(chuàng)平均動(dòng)脈壓(MAP) 、脈搏血氧飽和度( SpO2 ) 、舒張壓( SBP)和收縮壓(DBP) 。PF組：先靜脈推注芬太尼0.1 mg, 2 min后靜脈推注丙泊酚1.5～2 mg/kg。在靜脈推注丙泊酚20～30 s后患者進(jìn)入睡眠狀態(tài),對(duì)疼痛刺激無反應(yīng),手術(shù)醫(yī)師開始吸宮術(shù)或鉗刮術(shù)。PR 組: 先靜脈推注瑞芬太尼1.0～1.5 μg/kg 之后立即靜脈推注丙泊1.5 mg/kg( 20～30 s內(nèi)推完), 待患者意識(shí)消失后由同一術(shù)者實(shí)施手術(shù)。兩組患者若術(shù)中肢體活動(dòng)劇烈，影響手術(shù)則追加靜安20～30 mg/kg, 間隔2 min, 若仍有影響手術(shù)的肢體活動(dòng)則繼續(xù)追加，直至不影響手術(shù)。

1.3 觀察項(xiàng)目

記錄兩組孕婦手術(shù)結(jié)束后丙泊酚的用量，及在誘導(dǎo)前、誘導(dǎo)時(shí)、手術(shù)過程中、蘇醒后相對(duì)應(yīng)時(shí)段的HR、MAP，術(shù)后均做NCSE檢查。

1.4 統(tǒng)計(jì)學(xué)處理

計(jì)量資料以（x±s）表示,采用SPSS 10.0統(tǒng)計(jì)軟件進(jìn)行分析各項(xiàng)指標(biāo):計(jì)量資料采用t檢驗(yàn)分析各組間差異,計(jì)數(shù)資料采用χ2 檢驗(yàn)分析, P

2結(jié)果

兩組孕婦的年齡、體重、手術(shù)時(shí)間的比較無顯著差異。所有孕婦術(shù)中均無記憶。表1 結(jié)果顯示兩組孕婦的MAP、HR 麻醉手術(shù)中均有降低,但組間差異無統(tǒng)計(jì)學(xué)意義。

結(jié)果顯示:術(shù)中丙泊酚的用量 ,PF、PR組之間無顯著差異。兩組患者術(shù)畢6 min后NCSE測(cè)試，PF組滿意率60%,PR組滿意率90%，結(jié)果比較差異有統(tǒng)計(jì)學(xué)意義（P＜0.05），兩組孕婦術(shù)中均面罩吸氧，SpO2 均在97%以上，但都出現(xiàn)數(shù)例呼吸抑制和暫停，持續(xù)60 s以上,均給予面罩加壓給氧,直至呼吸恢復(fù)。兩組孕婦沒有人工流產(chǎn)綜合征發(fā)生，也沒有惡心、嘔吐等發(fā)生。

3討論

隨著全民整體素質(zhì)的提高,有效鎮(zhèn)痛的問題日益受到臨床醫(yī)師的重視。有文獻(xiàn)報(bào)道,無麻醉下行人流術(shù)時(shí),患者留下痛苦記憶者43% ,血壓下降者達(dá)43% ,脈率減慢者達(dá)70% ,且其并發(fā)癥發(fā)生率也很高。為保護(hù)婦女的身心健康，無痛手術(shù)屬臨床首選。短效靜脈丙泊酚,因其起效快,深度易掌控，蘇醒迅速而廣泛用于無痛人流術(shù)[1]，但其無鎮(zhèn)痛作用,遇疼痛等強(qiáng)刺激時(shí)需要加深麻醉,而隨著麻醉劑量的增加,對(duì)呼吸和循環(huán)的抑制作用增加,蘇醒時(shí)間也延長(zhǎng)[2]。因此需要復(fù)合其他鎮(zhèn)痛藥來達(dá)到較好的麻醉效果。芬太尼起效雖較快,但作用時(shí)間偏長(zhǎng),消除半衰期3～4 h 。而瑞芬太尼為新一代速效、超短效麻醉鎮(zhèn)痛藥, 鎮(zhèn)痛作用相似或略強(qiáng)于芬太尼, 藥物起效快, 作用時(shí)間短, 約維持5～10 min, 體內(nèi)非特異性脂酶代謝迅速而完全, 持續(xù)給藥無阿片蓄積, 對(duì)心血管系統(tǒng)影響輕微, 無遲發(fā)性呼吸抑制, 應(yīng)用于臨床具有副作用小、安全性高、術(shù)后恢復(fù)快等特點(diǎn)[3]。經(jīng)臨床觀察術(shù)后NCSE測(cè)試瑞芬太尼組滿意率明顯好于芬太尼組。NCSE對(duì)認(rèn)知功能的評(píng)估涵蓋認(rèn)知領(lǐng)域的各個(gè)方面，包括意識(shí)和注意力水平、定向力、語言能力、結(jié)構(gòu)能力、記憶能力、計(jì)算能力及推理能力[4]。同時(shí)NCSE操作簡(jiǎn)便適用于門診患者麻醉后的評(píng)估。因此，丙泊酚復(fù)合瑞芬太尼用于門診無痛人流術(shù)，鎮(zhèn)痛效果好、滿意度高、且對(duì)認(rèn)知功能無影響。比芬太尼更適合與丙泊酚配伍用于無痛人流術(shù)。

[參考文獻(xiàn)]

[1]王玲, 任洪智, 葉鐵虎, 等.異丙酚作為人工流產(chǎn)術(shù)麻醉的臨床觀察[J].中華麻醉學(xué)雜志, 1994, 4(2): 90-92.

[2] Boer F.Effects of propofol in perpheral vascular resistance during cardiopulmopulmonary by pass[J].Br J Anuesth, 1997, 65, 184.

[3]莊心良,曾因明,陳伯鑾.現(xiàn)代麻醉學(xué)[M].北京：人民衛(wèi)生出版社, 2003.481.

[4]朱燕，，王文敏.神經(jīng)行為認(rèn)知狀態(tài)檢查介紹[J].中國(guó)臨床心理學(xué)雜志，2003，11:151-152.

篇5

【關(guān)鍵詞】小產(chǎn)權(quán)房；買受人；利益保護(hù)

中圖分類號(hào)：D92文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1006-0278（2012）06-082-01

2006年宋莊畫家村"李玉蘭案"宣判以來，"小產(chǎn)權(quán)房"問題得到廣泛的關(guān)注?？梢?，由于法律和現(xiàn)實(shí)的原因，在小產(chǎn)權(quán)房買賣中買受人是最容易受到利益損失的一方。本文從目前小產(chǎn)權(quán)房買賣市場(chǎng)現(xiàn)狀出發(fā)，重點(diǎn)談小產(chǎn)權(quán)房買受人的利益保護(hù)。

一、"小產(chǎn)權(quán)房"問題概述

（一）"小產(chǎn)權(quán)房"的含義及產(chǎn)生原因

我國(guó)目前廣泛存在的小產(chǎn)權(quán)房，是由村委會(huì)或鄉(xiāng)政府單獨(dú)或聯(lián)合房地產(chǎn)開發(fā)商在農(nóng)民集體所有的土地上以城中村改造或新農(nóng)村建設(shè)為名，建造的對(duì)農(nóng)民集體組織以外的人出售的商品房。"小產(chǎn)權(quán)房"，顧名思義與"大產(chǎn)權(quán)房"相對(duì)。"大產(chǎn)權(quán)房"是指產(chǎn)權(quán)人擁有國(guó)家房管部門頒發(fā)的房產(chǎn)證，享有完全的國(guó)有土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)。小產(chǎn)權(quán)房買受人沒有國(guó)家房管部門頒發(fā)的房產(chǎn)證，能證明其權(quán)屬的往往只有村委會(huì)或鄉(xiāng)政府頒發(fā)的證書。因此，小產(chǎn)權(quán)房買受人當(dāng)然不具有完全的所有權(quán)，其房產(chǎn)的占有和流轉(zhuǎn)都受限制，我們不能稱其為所有人，只能稱其為買受人。

小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的現(xiàn)實(shí)原因是居高不下的房?jī)r(jià)。小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生之初，多為高收入階層出于休閑等目的購(gòu)買。隨著市場(chǎng)的發(fā)展，當(dāng)前小產(chǎn)權(quán)房買受人大多是中低收入的城鎮(zhèn)居民，其目的主要是居住。小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的根本原因是我國(guó)城鄉(xiāng)二元制結(jié)構(gòu)。當(dāng)前，大量閑置的農(nóng)村土地，只有經(jīng)過征地變成國(guó)有土地之后才能進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)流轉(zhuǎn)，政府和開發(fā)商將大部分土地增值收益拿走，農(nóng)村和農(nóng)民收益甚少。在這樣的現(xiàn)實(shí)下，村委會(huì)和鄉(xiāng)政府為增加收入，借改革之名，大量開發(fā)房地產(chǎn)，造成當(dāng)前我國(guó)小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量多、范圍廣的局面。

（二）我國(guó)"小產(chǎn)權(quán)房"市場(chǎng)現(xiàn)狀

從2010年到2012年，國(guó)土資源部曾先后多次公開表態(tài)要在全國(guó)范圍內(nèi)或試點(diǎn)城市調(diào)研、清理小產(chǎn)權(quán)房，但從未公布調(diào)研結(jié)果和清理情況。地方政府不配合調(diào)研和我國(guó)小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)的復(fù)雜都是主要原因。目前，全國(guó)小產(chǎn)權(quán)房的存量、規(guī)模等情況沒有權(quán)威的數(shù)據(jù)。但可以肯定的是，小產(chǎn)權(quán)房在我國(guó)各地十分普遍，大城市尤為突出。據(jù)房地產(chǎn)公司的調(diào)查，深圳小產(chǎn)權(quán)房占百分之四十以上，北京、上海、廣州、鄭州等地小產(chǎn)權(quán)房比重都在百分之二十以上。

二、"小產(chǎn)權(quán)房"買受人利益保護(hù)

（一）"小產(chǎn)權(quán)房"買受人地位的確定

一般商品房所有人往往被稱為"業(yè)主"，是指在區(qū)分所有建筑物內(nèi)或者在一個(gè)建筑區(qū)劃內(nèi)擁有一個(gè)或者一個(gè)以上專有建筑物空間或者房屋的所有權(quán)人。由于小產(chǎn)權(quán)房買受人不享有房屋所有權(quán)，其當(dāng)然不能被稱為"業(yè)主"，不能按照建筑物區(qū)分所有權(quán)中對(duì)業(yè)主的界定享有權(quán)利承擔(dān)義務(wù)。對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房買受人地位應(yīng)按照公序良俗觀念，只要買受人持有購(gòu)房合同、公然合法的占有房屋，就應(yīng)認(rèn)定其可以所有形式行使權(quán)利。[3]

（二）買賣合同被判無效時(shí)買受人的利益保護(hù)

"李玉蘭案"不是第一個(gè)關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的案件，但是第一個(gè)被宣判的案件，因此產(chǎn)生了很大的影響。我國(guó)雖不是判例法國(guó)家，但典型案例對(duì)理論界和實(shí)務(wù)界都有很大的影響。該案最終宣判買賣合同無效，理由是我國(guó)法律限制農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)，禁止其用于非農(nóng)建設(shè)。李玉蘭不是農(nóng)村集體組織的成員，其購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的行為必然導(dǎo)致農(nóng)村集體建設(shè)用地向外流轉(zhuǎn)，因此觸犯了法律的強(qiáng)制性規(guī)定。這個(gè)判決從保護(hù)國(guó)家土地制度的角度出發(fā)，是意料之中的。

但從合同法的角度，小產(chǎn)權(quán)房買賣是一種合同行為，對(duì)其效力的認(rèn)定應(yīng)該依據(jù)《合同法》的有關(guān)規(guī)定，只要其符合《合同法》規(guī)定的合同有效要件："當(dāng)事人具有完全民事行為能力；合同的內(nèi)容是雙方當(dāng)事人意思的真實(shí)表示；不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定；合同的形式也符合《合同法》的規(guī)定"，該合同就是有效合同。在法律沒有明確禁止小產(chǎn)權(quán)房買賣的情況下，只要小產(chǎn)權(quán)房買賣合同符合合同有效要件，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效。小產(chǎn)權(quán)房買賣雙方是在協(xié)商一致的情況下簽訂的《房屋買賣合同》，符合"雙方當(dāng)事人意思真實(shí)表示"的要件。同時(shí)也符合主體要件和內(nèi)容合法的要件，所以應(yīng)認(rèn)定合同有效。"李玉蘭案"中，原告在買賣之初就應(yīng)知道李玉蘭不是本集體組織成員，不具有購(gòu)買宅基地資格，其后又以此為借口主張合同無效是為追逐更大的經(jīng)濟(jì)利益，法院支持其主張固然有其考慮，但這必然造成法治不公，不利于社會(huì)公平正義的發(fā)展。

（三）解決"小產(chǎn)權(quán)房"買受人利益保護(hù)問題的根本途徑

我們固然能從民法的基本原則角度確認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房買受人的地位，從一定程度上保障其利益，但無法從根本上轉(zhuǎn)變其不受法律保護(hù)的地位。只有解決農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)問題才能解決小產(chǎn)權(quán)房合同效力問題，從而真正保障小產(chǎn)權(quán)房買受人的利益。我國(guó)限制農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)是為保障城鄉(xiāng)二元制結(jié)構(gòu)，現(xiàn)在城鄉(xiāng)二元制結(jié)構(gòu)的弊端已逐步顯現(xiàn)，它極大地阻礙了資源的整合和流轉(zhuǎn)，阻礙了農(nóng)村發(fā)展，只有打破城鄉(xiāng)二元制結(jié)構(gòu)，使農(nóng)村土地和城市土地享有同樣的地位和流轉(zhuǎn)能力，才能從根本上解決小產(chǎn)權(quán)房問題，保障小產(chǎn)權(quán)房買受人利益。

參考文獻(xiàn)：

篇6

小產(chǎn)權(quán)房土地流轉(zhuǎn)制度合同無效

“小產(chǎn)權(quán)房”不是法律上的概念，而是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂，與國(guó)家頒發(fā)房產(chǎn)證的“大產(chǎn)權(quán)房”相對(duì)，通常所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”，也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國(guó)家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)，即是一些村集體組織或者開發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的商品房。小產(chǎn)權(quán)房是伴隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和住房制度的改革而產(chǎn)生和發(fā)展的，是一個(gè)復(fù)雜的社會(huì)現(xiàn)象。

一、小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生原因。

1.農(nóng)地制度不合理。城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的土地制度導(dǎo)致集體土地所有權(quán)虛無化。小產(chǎn)權(quán)房是農(nóng)民集體直接自發(fā)在其集體所有的集體建設(shè)用地和宅基地上建設(shè)的房產(chǎn)，不需要繳納類似開發(fā)商為獲取土地交給政府的土地使用權(quán)出讓金；此外，由村集體牽頭開發(fā)，也省去了開發(fā)商；而建筑商就是當(dāng)?shù)剞r(nóng)民。如此一來，小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)就又省去了基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等市政建設(shè)費(fèi)用。另外工程設(shè)計(jì)建設(shè)的投入、配套開發(fā)建設(shè)費(fèi)用、應(yīng)繳納的稅款等房地產(chǎn)商成本費(fèi)用也都大大節(jié)省，這也是小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)價(jià)格低廉的決定性因素。

2.國(guó)家土地流轉(zhuǎn)政策不合理，商品房房?jī)r(jià)過高和經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等社會(huì)保障性住房明顯供應(yīng)不足。國(guó)家規(guī)定，征用土地的，按照被征用土地的原用途給予補(bǔ)償。征用耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。但是事實(shí)是一些地方政府又以高于支付給失地農(nóng)民費(fèi)用幾倍的價(jià)款出賣給開發(fā)商，以此作為地方財(cái)政的重要收入來源，被稱為“土地財(cái)政”。導(dǎo)致開發(fā)成本較高，房?jī)r(jià)較貴，經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等社會(huì)保障性住房明顯供應(yīng)不足，人們紛紛將目光轉(zhuǎn)向低價(jià)的小產(chǎn)權(quán)房。

3.對(duì)違法小產(chǎn)權(quán)房處理不嚴(yán)格。城市人口購(gòu)買集體土地房屋屬非法行為，但“小產(chǎn)權(quán)”房熱銷多年且大部分房屋并未被強(qiáng)拆，政府方面雖制止“小產(chǎn)權(quán)房”銷售，但并未追究鄉(xiāng)政府、村委會(huì)的違法行為。依據(jù)我國(guó)《土地管理法》第73條、76條、77條、83條，以及《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第64條、65條、66條和68條均規(guī)定了“限期拆除”強(qiáng)制措施，這是我國(guó)法律針對(duì)違法建設(shè)的否定性評(píng)價(jià)，也是違法所導(dǎo)致法律后果，但在實(shí)際中并未嚴(yán)格執(zhí)行。

二、小產(chǎn)權(quán)房的困境。

1、嚴(yán)重影響社會(huì)誠(chéng)信。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》規(guī)定，法院不能適用商品房買賣法律規(guī)定及司法解釋處理涉及“小產(chǎn)權(quán)房”的案件，購(gòu)房人權(quán)益很難得到維護(hù)。同時(shí)，由于購(gòu)買“小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同是無效，因此根據(jù)法律規(guī)定購(gòu)房人只能要求出售方退還購(gòu)房款并按銀行同期貸款利率支付利息等，但根據(jù)目前已審結(jié)案件來看，由于“小產(chǎn)權(quán)房”不受法律認(rèn)可，不能在房管部門備案，根本不在政府機(jī)構(gòu)監(jiān)管范圍內(nèi)，因此即使出售方違約，由于合同無效，購(gòu)買人要求賠償損失訴訟請(qǐng)求也將無法得到滿足。在使用房屋過程中，如果遇到房屋質(zhì)量問題、公共設(shè)施維護(hù)等問題，購(gòu)房者救濟(jì)途徑非常有限。

2、引起法律之間沖突。從法律規(guī)定上看，依據(jù)《物權(quán)法》30條規(guī)定：因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或消滅物權(quán)，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。房屋蓋成后就取得了物權(quán)，并不需要取得產(chǎn)權(quán)證即享有物權(quán)?！段餀?quán)法》第31條規(guī)定：依照本法第28條至第30條規(guī)定享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，處分該物權(quán)時(shí)，依照法律規(guī)定需要辦理登記，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。同時(shí)，《物權(quán)法》第15條規(guī)定：當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記，不影響合同效力。據(jù)此，“小產(chǎn)權(quán)房”屋買賣合同應(yīng)該有效。然而，根據(jù)《合同法》第52條第（五）項(xiàng)規(guī)定，因違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，“小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同一般應(yīng)認(rèn)定為無效合同。

3、造成社會(huì)資源浪費(fèi)。違法用地和違法建設(shè)一般都是惡意行為，并且主觀意圖在于為謀取非法利益進(jìn)而損害了國(guó)家權(quán)益。在法律上講，大多都違法了國(guó)家強(qiáng)制性規(guī)定，即主要表現(xiàn)為違反了“土地利用總體規(guī)劃”，又無法補(bǔ)辦用地或建設(shè)手續(xù)。在一定程度上，“小產(chǎn)權(quán)房”雖然解決了城鎮(zhèn)中低收入階層居住需求，但“小產(chǎn)權(quán)房”不受法律保護(hù)且多采取強(qiáng)拆方式。強(qiáng)拆“小產(chǎn)權(quán)房”不僅是對(duì)社會(huì)財(cái)富巨大浪費(fèi)，而且很可能激化社會(huì)矛盾，甚至影響社會(huì)穩(wěn)定。

4.引起法律風(fēng)險(xiǎn)。一是無法取得產(chǎn)權(quán)證。即使買方取得有鄉(xiāng)政府或村委會(huì)蓋章所謂“產(chǎn)權(quán)”或類似文件，也不受法律保護(hù)，如果鄉(xiāng)政府或村委會(huì)反悔，收回房屋，買方只能要求返還房屋價(jià)款，無法繼續(xù)保留房屋。二是存在交易風(fēng)險(xiǎn)。買方如果購(gòu)買預(yù)售“小產(chǎn)權(quán)房”，由于售房者不受政府監(jiān)管，行政機(jī)關(guān)也無法對(duì)預(yù)售行為審查，一旦出現(xiàn)房屋不能按期交付或無法交付情形，買方無法討回房款。三是質(zhì)量L險(xiǎn)。“小產(chǎn)權(quán)房”建設(shè)可能根本沒有經(jīng)過房屋質(zhì)量驗(yàn)收等程序，一旦出現(xiàn)房屋質(zhì)量問題，買方利益很難得到維護(hù)。

三、結(jié)論

綜上所述，我們要充分看到，小產(chǎn)權(quán)房的存在有其深刻的背景原因也因此產(chǎn)生了巨大的困境。小產(chǎn)權(quán)房的問題實(shí)質(zhì)上是以土地為主的利益分配問題。但我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定小產(chǎn)權(quán)房是非法的，目前法律層面上對(duì)小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行法律規(guī)制，效果并不理想。正如博登海默所說：“一個(gè)法律制度之所以成功，是由于它成功地到達(dá)并且維持了極端任意的權(quán)力與極端受限制的權(quán)力之間的平衡。文明的進(jìn)步會(huì)不斷使法律制度喪失平衡。通過理性適用于經(jīng)驗(yàn)之上，然后恢復(fù)這種平衡，而且也只有憑靠這種方式，政治組織和社會(huì)才能使自己得以永久地存在下去?！币虼?，在當(dāng)下大力推進(jìn)社會(huì)主義和諧社會(huì)建設(shè)，發(fā)展成果由人民共享的時(shí)代，各方面更應(yīng)認(rèn)清問題癥結(jié)，著力在法律制度上突破創(chuàng)新，與時(shí)俱進(jìn)，敢于破除慣性思維，科學(xué)地進(jìn)行分析，以便對(duì)癥下藥，科學(xué)合理解決小產(chǎn)權(quán)房的問題。

參考文獻(xiàn)：

[1]宋若男，付梅臣.小產(chǎn)權(quán)房違法建設(shè)空間行為特征分析[J].中國(guó)人口?資源與環(huán)境，2015（S2）.

篇7

【關(guān)鍵詞】 小產(chǎn)權(quán)房；市場(chǎng)；法律問題；建議

【中圖分類號(hào)】 TU-0 【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】 A 【文章編號(hào)】 1727-5123（2013）06-002-04

1 小產(chǎn)權(quán)房概念和類型分析

近幾年來， 房?jī)r(jià)問題已成為我國(guó)社會(huì)大眾密切關(guān)注的熱點(diǎn)話題，伴隨著全國(guó)各大中小城市的房?jī)r(jià)頻頻高漲，農(nóng)村建設(shè)的房屋大量空置，相較于城市住房，價(jià)格比較低廉，套型也比較合理，于是所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”便引起了社會(huì)各界的廣泛關(guān)注。究于“小產(chǎn)權(quán)房”的概念，理論和實(shí)務(wù)界均沒有統(tǒng)一的定義，從法律角度看，小產(chǎn)權(quán)房不是一個(gè)法律概念，因?yàn)闆]有任何一部法律法規(guī)對(duì)小產(chǎn)權(quán)進(jìn)行明確規(guī)定，因而從法律上對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的界定也就無從談起了；從當(dāng)前政策角度看，2008年3月上旬，中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室副主任、中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室主任陳錫文接受《南方周末》記者專訪的時(shí)明確指出，中央從來沒有允許過“小產(chǎn)權(quán)房”的存在，“小產(chǎn)權(quán)房”這一概念是媒體誤導(dǎo)的結(jié)果。所以，從黨和國(guó)家的政策上看“小產(chǎn)權(quán)房”也是沒有權(quán)威概念的；從目前實(shí)務(wù)上，“小產(chǎn)權(quán)房”是相對(duì)于“大產(chǎn)權(quán)”抑或“完全產(chǎn)權(quán)”而言的， “大產(chǎn)權(quán)房”是指依法有償使用國(guó)有土地，由國(guó)家有償將國(guó)有土地出讓給建設(shè)單位，依法開發(fā)建設(shè)、銷售，由國(guó)家主管部門登記、征收稅費(fèi)，頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證書，并可進(jìn)行市場(chǎng)流轉(zhuǎn)的住房。

我們認(rèn)為，“小產(chǎn)權(quán)房”是指房屋建設(shè)開發(fā)無償取得土地使用權(quán)、占用農(nóng)民集體所有土地建造的房屋，持有鄉(xiāng)政府或村委會(huì)發(fā)給的產(chǎn)權(quán)證明，甚至沒有權(quán)利證書，且不能對(duì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以外人員流轉(zhuǎn)的住宅，所占用的土地包括農(nóng)村宅基地、農(nóng)村建設(shè)用地或農(nóng)用地。包含以下四種類型：

1.1 農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員依照法定程序無償取得農(nóng)村宅基地使用權(quán)后，自行建設(shè)住宅，并持有鄉(xiāng)政府或村委會(huì)出具的產(chǎn)權(quán)證明，農(nóng)民在宅基地上建設(shè)住宅，許多農(nóng)民在進(jìn)城誤工或者有多處住宅后，面向市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓自己的小產(chǎn)權(quán)房，引起許多的糾紛。這一形式是小產(chǎn)權(quán)房的典型代表。

1.2 農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，在符合土地利用規(guī)劃的前提下，由集體成員（集體企業(yè)職工或者該村村民）共同出資集中建設(shè)的住宅，并持有鄉(xiāng)政府或村委會(huì)出具的產(chǎn)權(quán)證明。

1.3 農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員利用無償取得的農(nóng)村宅基地使用權(quán)建造的住宅，轉(zhuǎn)讓給非本集體經(jīng)濟(jì)組織的個(gè)人或組織，受讓人持有鄉(xiāng)政府或村委會(huì)出具的產(chǎn)權(quán)證明。這是第一種類型流轉(zhuǎn)后的類型。

1.4 農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織與房地產(chǎn)開發(fā)商從謀取經(jīng)濟(jì)利益出發(fā)，占用農(nóng)用地、農(nóng)村建設(shè)用地或者農(nóng)村宅基地，變相進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，并將開發(fā)建設(shè)的房屋進(jìn)行銷售，持有鄉(xiāng)政府或村委會(huì)出具的產(chǎn)權(quán)證明。這種類型使得小產(chǎn)權(quán)房大規(guī)模成批量的向社會(huì)銷售，許多老百姓誤以為是商品房，或意識(shí)到權(quán)利受限制但價(jià)格便宜而爭(zhēng)相購(gòu)買。

小產(chǎn)權(quán)房與大產(chǎn)權(quán)房的比較分析：①房屋所依附的土地性質(zhì)不同。大產(chǎn)權(quán)房建造于有償出讓取得的國(guó)有城鎮(zhèn)土地上的，而小產(chǎn)權(quán)房則修建于農(nóng)村無償取得的集體所有的土地上的。②房屋所依附的土地使用權(quán)不同。大產(chǎn)權(quán)房的土地使用權(quán)為城市建設(shè)用地使用權(quán)，而小產(chǎn)權(quán)房的土地使用權(quán)是農(nóng)村集體所有權(quán)。城市建設(shè)用地使用權(quán)人可以將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出資、互換、贈(zèng)與或者抵押，其依法自由處置。而農(nóng)村集體土地使用權(quán)不得隨意流轉(zhuǎn)，只能有條件的在該集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部進(jìn)行流轉(zhuǎn)。③房屋權(quán)屬證件頒發(fā)主體不同。小產(chǎn)權(quán)房因依附的土地性質(zhì)，不屬于國(guó)家政府機(jī)關(guān)頒發(fā)房屋所有權(quán)證的對(duì)象，所以只能由不具備發(fā)放產(chǎn)權(quán)證的主體資格的鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)放產(chǎn)權(quán)歸屬的證明，因?yàn)猷l(xiāng)村組集體是國(guó)家所有權(quán)的基層人。[1]大產(chǎn)權(quán)房則是法律所規(guī)定頒發(fā)城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)證的范疇。④房屋權(quán)屬流轉(zhuǎn)對(duì)象的不同。大產(chǎn)權(quán)房的流轉(zhuǎn)對(duì)象是沒有限制的，而小產(chǎn)權(quán)房的流轉(zhuǎn)對(duì)象只能是本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的成員，城鎮(zhèn)等非本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人員是不能作為流轉(zhuǎn)對(duì)象的，這當(dāng)然是由小產(chǎn)權(quán)房的土地性質(zhì)和具有保障性決定的。⑤權(quán)利人行使權(quán)利的限制不同。我國(guó)《土地管理法》第62條第4款規(guī)定，農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。沒有地，也就無法建房。而大產(chǎn)權(quán)房只要符合轉(zhuǎn)讓和受讓的條件，均有自由處分和購(gòu)置房產(chǎn)。⑥所訂立買賣契約的效力不同。我國(guó)對(duì)于大產(chǎn)權(quán)房，只要依法成立的買賣契約，均認(rèn)定為協(xié)議有效，所形成的該項(xiàng)債權(quán)應(yīng)當(dāng)作為發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的原因；而小產(chǎn)權(quán)房，因不符合《合同法》第五十二條中第五款的情形：違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，所訂立的買賣合同當(dāng)然無效。

2 小產(chǎn)權(quán)房涉及的法律問題

2.1 小產(chǎn)權(quán)房土地的法律問題。小產(chǎn)權(quán)房之所以能夠熱銷，最吸引民眾的地方就在于其價(jià)格優(yōu)勢(shì)，在房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的當(dāng)今社會(huì)，即使經(jīng)過中央政府的調(diào)控打壓，房?jī)r(jià)的丈夫得到有效地控制，但是期望房?jī)r(jià)大幅度的下跌幾乎是不可能的。處在房?jī)r(jià)如此高企的時(shí)代，幾乎要讓工薪階層的家庭用一輩子的收入來購(gòu)買一套住房，小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格是同地段商品房?jī)r(jià)格的三分之一甚至還低，中低收入的家庭爭(zhēng)相購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房也就在情理之中了。雖然小產(chǎn)權(quán)房在占有、使用、收益、處分四項(xiàng)權(quán)能中，收益、處分兩項(xiàng)權(quán)能得不到法律的保障，但這通常是投資人重點(diǎn)關(guān)注的，對(duì)于要解決基本居住問題的中低收入老百姓來言，并不重要，其更關(guān)注的是占有、使用這兩項(xiàng)權(quán)能。

小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格為什么會(huì)這么便宜？在建筑安裝的人工等硬性成本費(fèi)用方面，與商品房相差并不多，當(dāng)然，商品房對(duì)建筑材料的質(zhì)地等要求較小產(chǎn)權(quán)房要高，價(jià)格相對(duì)高，其實(shí)，差異并不在這，而是：小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)在集體土地上，該幅土地是沒有繳納土地出讓金，土地對(duì)其來說，是沒有經(jīng)濟(jì)成本的，其價(jià)值是由建筑安裝等成本和適當(dāng)?shù)睦麧?rùn)，這就造成了兩者之間價(jià)格懸殊的緣由。

因此，我們認(rèn)為探討小產(chǎn)權(quán)房的法律問題就必須深入地探討研究小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)的土地法律問題。

根據(jù)我國(guó)根本大法《憲法》第十條的規(guī)定，我國(guó)土地實(shí)行社會(huì)主義公有制和勞動(dòng)群眾集體所有制，即國(guó)家所有和集體所有，任何組織和個(gè)人都不能擁有國(guó)有土地的所有權(quán)，國(guó)有土地的所有權(quán)是不允許轉(zhuǎn)移的。國(guó)家將國(guó)有土地的使用權(quán)通過有償出讓的方式進(jìn)入到土地市場(chǎng)。土地使用權(quán)的出讓，是指國(guó)家將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，有土地使用者向國(guó)家支付土地使用出讓金的行為。在土地出讓的過程中，政府是國(guó)有土地產(chǎn)權(quán)的唯一代表人，有權(quán)代表國(guó)家的縣級(jí)以上人民政府出讓土地使用權(quán)，市縣地方人民政府的土地管理部門具體代表市縣人民政府主管國(guó)有土地使用權(quán)出讓的行政管理工作。

出讓土地使用權(quán)僅限于城市規(guī)劃以內(nèi)的國(guó)有土地，集體所有的土地需經(jīng)政府一發(fā)征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，才能由政府出讓土地使用權(quán)。根據(jù)《土地管理法》第四十三條規(guī)定，“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法神清使用國(guó)有土地”，但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有土地的，或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地除外?！锻恋毓芾矸ā返诹龡l規(guī)定：除“符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的情況以外”，“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租，用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”，如果要在集體土地上進(jìn)行建設(shè)，只能在以下三種情況下才被允許：建設(shè)鄉(xiāng)辦鎮(zhèn)辦企業(yè)，集體成員建住宅，建公共設(shè)施和公益設(shè)施等，這三種情況也都需要依法批準(zhǔn)，才能使用農(nóng)民集體所有的土地，法律嚴(yán)格限制了集體建設(shè)用地的使用。

《物權(quán)法》第一百五十一條規(guī)定，集體所有的土地作為建設(shè)用地，應(yīng)當(dāng)依照土地管理法等法律規(guī)定辦理；《物權(quán)法》第一百五十二條規(guī)定宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅以及其他附屬設(shè)施；《物權(quán)法》第一百二十五條規(guī)定，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人依法對(duì)其承包經(jīng)營(yíng)的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)對(duì)以上法律規(guī)定的解讀，我們可以看出：只有縣級(jí)以上人民政府才能待編國(guó)家出讓城市規(guī)劃內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)；農(nóng)村集體土地所有權(quán)是一種不完整的權(quán)利，集體所有的土地需要經(jīng)政府依法征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，才能由政府出讓土地使用權(quán)。一旦國(guó)家建設(shè)需要使用集體所有的土地時(shí)，國(guó)家只需要通過征用集體土地就可以了，征地是國(guó)家的行政行為，帶有強(qiáng)制性，被征用者只有無條件的服從。按照世界各國(guó)的通行做法，征用范圍是嚴(yán)格限定在“公共利益”的需要之上的，即為了國(guó)防、環(huán)境保護(hù)，公共活動(dòng)場(chǎng)所建設(shè)的需要，我國(guó)則擴(kuò)大到國(guó)家的一切經(jīng)濟(jì)活動(dòng)范圍。

因此，無論是對(duì)我國(guó)城市規(guī)劃區(qū)的國(guó)有土地使用權(quán)的處置，還是對(duì)農(nóng)村集體土地使用權(quán)的處置，政府是處于權(quán)威的權(quán)利中心，擁有絕對(duì)的話語權(quán)。

政府壟斷了土地交易的一級(jí)市場(chǎng)，房?jī)r(jià)從九十年代房改以來已經(jīng)被推上高位，經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房又不能有保障地供應(yīng)，在集體土地上建房，買房自然成為中低收入老百姓的選擇。在沒有土地出讓金的集體土地上建設(shè)起來的小產(chǎn)權(quán)房，成為住房市場(chǎng)需要洪流中的一塊凹地，面對(duì)政府對(duì)土地的控制，高不可及的房?jī)r(jià)幾座大坎的圍堵，住房需求的洪流自然就傾瀉到這塊凹地上來。

據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，2008年小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)占到北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的20%，占到西安房地產(chǎn)市場(chǎng)的25～30%，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的40～50%，小產(chǎn)權(quán)房總面積已相當(dāng)于我國(guó)城鎮(zhèn)住宅的40%以上。[2]

“小產(chǎn)權(quán)房問題的出現(xiàn)，反映了我國(guó)長(zhǎng)期城鄉(xiāng)分治的格局以及由此形成的法律、政策與現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間的脫節(jié)——，它是鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村對(duì)機(jī)會(huì)的均等，利益的平衡，城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展的一種要求”[3]。

《土地管理法》第十條，對(duì)集體土地產(chǎn)權(quán)作了明確的規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地，依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由本村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村解題經(jīng)濟(jì)組織的或者村民小組經(jīng)營(yíng)管理；已經(jīng)屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村集體所有的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營(yíng)管理。從該規(guī)定中我們可以看出：集體土地產(chǎn)權(quán)有四級(jí)主體，村集體經(jīng)濟(jì)組織，村民委員會(huì)，村民小組，鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織。

法律的這一規(guī)定已不能適應(yīng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的形勢(shì)，存在很多缺陷與弊端。一是許多村集體經(jīng)濟(jì)組織比如村農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社，早已經(jīng)名存實(shí)亡或不復(fù)存在了；二是村民委員會(huì)從理論上雖是一個(gè)村民自治組織，但實(shí)際上它已經(jīng)具有政府智能，除了發(fā)展本村的生產(chǎn)、經(jīng)濟(jì)，協(xié)調(diào)民間糾紛等，更多的是協(xié)調(diào)政府完成計(jì)劃生產(chǎn)、稅收、征兵等政府職責(zé)。因此，村民委員會(huì)很難集中精力行使管理農(nóng)村土地資產(chǎn)這一農(nóng)民最為重要的財(cái)產(chǎn)管理工作。三是村民小組在后基本解除了，原歸屬村民小組的土地也都由村民委員會(huì)進(jìn)行管理了，并且，村民小組僅僅是集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，不是一級(jí)集體組織，也不宜作為集體土地所有制的代表；四是其他農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織的規(guī)定很不明確，其他農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)組織在農(nóng)村有很多個(gè)，特別是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的農(nóng)村，農(nóng)、工、商、貿(mào)平行開發(fā)經(jīng)營(yíng)，到底由哪個(gè)農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營(yíng)、管理是不明確的。

由于我國(guó)長(zhǎng)期城鄉(xiāng)分治，城鄉(xiāng)發(fā)展嚴(yán)重失衡，農(nóng)村在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面滯后，大部分農(nóng)村地區(qū)醫(yī)療、養(yǎng)老保險(xiǎn)等社會(huì)保障措施十分匱乏，在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有的土地上建房，首先是滿足本集體組織成員居住的基本要求，“農(nóng)村宅基地制度是保障農(nóng)民居住權(quán)的一種帶有福利性質(zhì)的保障制度”[4]，鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體企業(yè)為解決職工居住問題，在經(jīng)過審批的集體建設(shè)用地上建房，同樣是滿足成員的基本居住要求。其次，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委員會(huì)單獨(dú)開發(fā)建設(shè)房屋，或者將土地發(fā)包出去，由開發(fā)商建設(shè)，或者約定利潤(rùn)分配比例與開發(fā)商聯(lián)合建設(shè)房屋，縣級(jí)以上政府雖然無法獲取土地出讓金，但是象征政府或村委員會(huì)是直接獲得的，開發(fā)商也獲得部分建設(shè)開發(fā)利潤(rùn)，購(gòu)房者以遠(yuǎn)低于商品房的價(jià)格取得房屋居住權(quán)，這部分購(gòu)房者中絕大部分是當(dāng)?shù)卮迕?，外地到該地區(qū)打工的人員，城市中的的、中低收入人群。近幾年來，我國(guó)的GDP每年都是高速增長(zhǎng)，折射出社會(huì)保障體制建設(shè)方面的嚴(yán)重不足，首先受到侵害得不到保障的是廣大社會(huì)中下階層，城鄉(xiāng)法杖不平衡首先受損害的是鄉(xiāng)村。因此，在這種情況下建成的小產(chǎn)權(quán)房使得鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府獲益，中下階層的老百姓獲益，在社會(huì)發(fā)展的宏觀大局來看，是可以接受的，只要開發(fā)商在建設(shè)過程中獲益的是正常標(biāo)準(zhǔn)的行業(yè)利潤(rùn)就可以，我們不能茍求開發(fā)商參建無利可圖，只要和經(jīng)濟(jì)適用房的利潤(rùn)差不多或者稍高些就可以，這樣，最終解決社會(huì)中下階層的居住問題，使得鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、村委會(huì)獲益，也有利于社會(huì)的和諧穩(wěn)定，這雖然不是中央政府積極推進(jìn)的一項(xiàng)措施，也是基層組織自發(fā)探索集體土地流轉(zhuǎn)的一種形式。

對(duì)于侵占耕地，在耕地上建造房屋，應(yīng)眼里給予打擊，堅(jiān)決拆除并予以處罰；對(duì)于違反土地利用總體規(guī)劃，在農(nóng)村集體建設(shè)用地上違規(guī)建房，對(duì)耕地威脅不大，主要是行政違法，可以追究責(zé)任，進(jìn)行處罰，補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)。以上兩種情況在執(zhí)行過程中需要嚴(yán)格甄別，加大對(duì)耕地的保護(hù)力度，防止魚目混珠，逃避打擊處罰占用耕地的行為。

2.2 小產(chǎn)權(quán)房處分的法律問題。小產(chǎn)權(quán)房的占有、使用權(quán)利在業(yè)主入住該房后就得到保障，出租未獲取收益也是能得到保障，但是想通過二次轉(zhuǎn)讓未獲取價(jià)差受益，就存在一定的保障，因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房的處分權(quán)利本身就得不到法律的保障。因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房沒有土地使用權(quán)證，沒有國(guó)家統(tǒng)一頒發(fā)的房產(chǎn)證，僅有鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府頒發(fā)的房產(chǎn)權(quán)屬證，甚至沒有房產(chǎn)證，沒有法律意義上的物權(quán)，在流轉(zhuǎn)過程中極易產(chǎn)生糾紛，糾紛產(chǎn)生后又不能適用商品房買賣過程中的法律法規(guī)，存在法律風(fēng)險(xiǎn)。

由于小產(chǎn)權(quán)房全力本身的不清楚，不充分，小產(chǎn)權(quán)房買賣協(xié)議的效力處于不確定狀態(tài)，在農(nóng)村土地（房屋）大幅增長(zhǎng)的情況下，許多已出售小產(chǎn)權(quán)房的農(nóng)民紛紛反悔，訴至法院要求判決買賣合同無效，收回原有房屋，這也使得小產(chǎn)權(quán)糾紛成為全國(guó)性的司法難題。

北京由于房?jī)r(jià)上漲很快，城市化進(jìn)程迅速，大量流動(dòng)人口蜂擁而至，周邊郊縣小產(chǎn)權(quán)房發(fā)展迅猛，小產(chǎn)權(quán)房的糾紛也頻頻發(fā)生。2004年北京市高級(jí)人民法院的《關(guān)于印發(fā)農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認(rèn)定及處理原則研討會(huì)會(huì)議紀(jì)要的通知》規(guī)定，農(nóng)村私有房屋合同應(yīng)以認(rèn)定無效為原則，以認(rèn)定有效為例外。同時(shí)，要綜合權(quán)衡買賣雙方的利益，要根據(jù)拆遷補(bǔ)償所獲利益，和房屋現(xiàn)值和原價(jià)的差異對(duì)買受人賠償損失；其次，對(duì)于買受人已經(jīng)翻建、擴(kuò)建房屋的情況，應(yīng)對(duì)其添附價(jià)值進(jìn)行補(bǔ)償。

我們可以通過被媒體追蹤報(bào)道的李玉蘭和北京宋莊村民馬海濤房屋買賣糾紛一案來解讀北京高級(jí)人民法院的規(guī)定在具體案例是如何理解應(yīng)用的。2002年7月，李玉蘭在北京宋莊與村民馬海濤簽訂了一份買賣合同，馬海濤將正房五間，廂房三間以及整個(gè)院落以4.5萬的價(jià)格賣給了李玉蘭，并將集體建設(shè)用地使用證交給了她。買賣合同上除雙方簽字外，還有所在大隊(duì)的蓋章以及見證人的簽名。

2006年12月，馬海濤一紙?jiān)V狀將李玉蘭告上法庭，要求確認(rèn)雙方協(xié)議無效，李玉蘭返還房屋。北京市通州區(qū)人民法院經(jīng)審理后認(rèn)為李玉蘭是居民，依法不得買賣農(nóng)村住房，因此判決李玉蘭和村民簽訂的房屋買賣合同無效，責(zé)令他們?cè)谂袥Q生效90天內(nèi)騰退房屋，與此同時(shí)，馬海濤要給副李玉蘭夫婦93808元的補(bǔ)償款。該案上訴至北京市第二中級(jí)人民法院作出雙方簽署的房屋買賣協(xié)議無效的判決，李玉蘭必須在90天內(nèi)騰房。但二中院同時(shí)認(rèn)定，造成合同無效的主要責(zé)任在于農(nóng)民反悔，李玉蘭可另行主張賠償。2008年3月，李玉蘭依照北京市第二中級(jí)人民法院終審判決書所確定的索賠原則，在北京市通州區(qū)人民法院，要求馬海濤按照2004年的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)賠償其經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金共計(jì)48萬元。經(jīng)審理，通州區(qū)人民法院認(rèn)為，李玉蘭作為買受人的經(jīng)濟(jì)損失，其金額的計(jì)算應(yīng)基于出賣人因土地升值或者拆遷補(bǔ)償所獲的利益，以及房屋現(xiàn)值和原價(jià)的差異所造成損失這兩個(gè)因素予以確定。該房屋的市值評(píng)估約為26萬元。最后，通州區(qū)人民法院判決房屋所有人馬海濤賠償買房人李玉蘭經(jīng)濟(jì)的損失約占房屋評(píng)估價(jià)的70%。

如果是商品房買賣，在成交四年后因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲，而賣房人反悔而至人民法院，幾乎不可能勝訴，但是小產(chǎn)權(quán)房買賣就截然相反了，因?yàn)檗r(nóng)民在自己宅基地上建成的房屋出賣時(shí)，因宅基地是農(nóng)民集體所有只能在同村村民之間轉(zhuǎn)讓，外來的居民不可能享有宅基地使用權(quán)而不能買地此小產(chǎn)權(quán)房，外來的居民不具備購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的主體資格，所以只要賣房人后悔，這樣的買賣就不受法律的保護(hù)。在合同違反法律禁止性規(guī)定而無效的情況下，合同自始不產(chǎn)生效力，農(nóng)民是否反悔并不影響合同的效力。法院以農(nóng)民反悔造成損害為由支持李玉蘭的賠償主張，明顯是在尋找一種平衡。如果賣房人不反悔，買房人就會(huì)因買賣合同而實(shí)際占有、使用該房屋，就不會(huì)形成民事訴訟。如果機(jī)械地以主體不適格為由認(rèn)定合同自始無效，雙方各自返還，是違反民法的公平原則的，畢竟買賣四年以來，房?jī)r(jià)上漲許多，各自返還，明顯是賣房人違約，卻是獨(dú)享四年的價(jià)格漲幅。最終，村民馬海濤雖然要回房屋，但卻要賠償李玉蘭185290元的損失，李玉蘭雖然退還房屋，卻拿到房屋市場(chǎng)70%的賠償，相當(dāng)于4.5萬元最初的投資而言，還是獲得了較高的經(jīng)濟(jì)回報(bào)。因此，小產(chǎn)權(quán)房的買賣必須雙方自愿，雙方都不能反悔，否則這樣的買賣很脆弱，得不到和商品房一樣的法律保護(hù)。由于小產(chǎn)權(quán)房不受法律認(rèn)可，無法在房管部門備案，無法辦理合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù)，不在政府部門的監(jiān)管范圍內(nèi)的，一旦產(chǎn)生房屋質(zhì)量問題、公共設(shè)施維護(hù)問題，以及房屋建設(shè)資金周轉(zhuǎn)困難，小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)無法向銀行貸款融資等問題時(shí)，救濟(jì)途徑非常的有限。

2.3 小產(chǎn)權(quán)房的政策問題。在我國(guó)，黨的政策對(duì)法律的制定有指導(dǎo)作用，黨的政策是我國(guó)制定具體法律的依據(jù)。近年來小產(chǎn)權(quán)房迅速發(fā)展，現(xiàn)行法律存在諸多急需完善地方，了解小產(chǎn)權(quán)房方面的政策，對(duì)預(yù)測(cè)相關(guān)法律的制定和修改是大有幫助的。

1999年國(guó)務(wù)院辦公廳頒布的【1999】39號(hào)文件，《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》，明確限制了小產(chǎn)權(quán)房買賣。該通知規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購(gòu)買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證?！闭窃撏ㄖ沟贸鞘芯用裨谵r(nóng)村購(gòu)買的房屋無法辦理產(chǎn)權(quán)登記，而成為小產(chǎn)權(quán)房。2007年建設(shè)部風(fēng)險(xiǎn)提示，申明法律法規(guī)不允許在集體土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，不允許將集體土地上建設(shè)的房屋向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員銷售。如果非集體經(jīng)濟(jì)組織成員購(gòu)買了這類房屋，將無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，合法權(quán)益難以得到保護(hù)。

2007年12月11日，國(guó)務(wù)院召開的國(guó)務(wù)院常委會(huì)會(huì)議上也再次申明，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”，單位和個(gè)人不得非法租用、占用農(nóng)民集體土地搞開發(fā)。2008年用國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》規(guī)定，“農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房”，“其他任何單位和個(gè)人進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地?！?/p>

從法理上看，國(guó)辦通知建設(shè)部的風(fēng)險(xiǎn)提示既非法律也非行政法規(guī)，但可以看出中央政府是禁止小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)的，如果小產(chǎn)權(quán)房不能流轉(zhuǎn)，只能限于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員才擁有，那么小產(chǎn)權(quán)房就沒有發(fā)展空間，還要面臨已建成已經(jīng)銷售的小產(chǎn)權(quán)房如何處理的問題，在當(dāng)前情況下，小產(chǎn)權(quán)房處理已不是以一個(gè)單純的法律問題，而更多的是一個(gè)政治問題。

3 對(duì)小產(chǎn)權(quán)房合理制度安排的建議

3.1 長(zhǎng)期安排：農(nóng)村集體土地的流轉(zhuǎn)使得小產(chǎn)權(quán)房的土地（集體土地）逐步縮小與城市國(guó)有土地的價(jià)格差距，因此，解決小產(chǎn)權(quán)房的問題，首先要妥善解決農(nóng)村集體土地的流轉(zhuǎn)問題。

長(zhǎng)期以來，我國(guó)城鎮(zhèn)土地實(shí)行無償無限期的使用制度，使得土地使用權(quán)處于靜態(tài)狀態(tài)之下，土地不能按照價(jià)值規(guī)律發(fā)揮作用，也不能反映供求關(guān)系，更不能形成地產(chǎn)市場(chǎng)，因而土地資源也難得到合理的配置。

我國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)制度的改革的成果就是實(shí)現(xiàn)了從國(guó)有土地的“三無制度”即無流動(dòng)、無償、無期限到“三有制度”即有流動(dòng)、有償、有期限的土地使用制度的轉(zhuǎn)變。國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)通過有償出讓的方式進(jìn)入土地市場(chǎng)，逐步建立起地產(chǎn)市場(chǎng)，促使土地使用權(quán)的合理流動(dòng)，通過交易明確規(guī)定土地使用者可以依法自由開展土地使用權(quán)的買賣、租。中國(guó)未來要解決的最大難題，是8億農(nóng)民的致富問題，建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村任重道遠(yuǎn)。土地是人類的財(cái)富之母，土地的巨大效益離不開土地的合理利用及有效配置。國(guó)有土地制度改革的成功無疑給農(nóng)村集體起到了良好的示范作用。伴隨者高速城市化的發(fā)展過程，許多農(nóng)村人口進(jìn)程務(wù)工，舉家遷徙居住，保留農(nóng)村住房已無必要，但如果房產(chǎn)不能流轉(zhuǎn)，就抑制物的效用，也剝奪了農(nóng)民自住籌措資金發(fā)展的權(quán)利，人為加劇了農(nóng)民的貧困。也有許多農(nóng)村人口沒有進(jìn)程務(wù)工，但現(xiàn)在農(nóng)業(yè)發(fā)展必須通過機(jī)械化、產(chǎn)業(yè)化才能謀求飛躍，低水平的耕作肯定不能使農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)升級(jí)。農(nóng)村土地必須有效正和，進(jìn)行流轉(zhuǎn)，才能打破戶戶割據(jù)、村村占有的局面。

2008年黨的明確提出，允許農(nóng)民按照自愿有償?shù)脑瓌t，以轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、個(gè)分合作等形式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，發(fā)展多種形式適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)，有條件的地方可以發(fā)展專業(yè)大戶，家庭農(nóng)場(chǎng)，農(nóng)民專業(yè)合作社等規(guī)模主體，《中央推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題決策》中規(guī)定：土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)，不得改變土地集體所有權(quán)性質(zhì)，不得改變土地用途，不得損害農(nóng)民土地承包權(quán)益。這“三個(gè)不得”也就明確規(guī)定了集體土地流轉(zhuǎn)的底限。

現(xiàn)在城市居民享有社會(huì)保障，農(nóng)村村民享有集體土地使用權(quán)，可以嘗試進(jìn)行置換，完成農(nóng)民向市民的轉(zhuǎn)變；鼓勵(lì)農(nóng)民將承包地向?qū)I(yè)大戶，農(nóng)業(yè)園區(qū)流轉(zhuǎn)，發(fā)展農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營(yíng)；建立流轉(zhuǎn)土地登記制度，對(duì)轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、入股、抵押集體土地的行為統(tǒng)一登記，集中管理，逐步實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)土地一體化，當(dāng)農(nóng)村集體土地與城市國(guó)有土地沒有差別，實(shí)現(xiàn)了“同地同價(jià)”的時(shí)候，小產(chǎn)權(quán)房的主要問題自然就迎刃而解了。

3.2 近期安排：區(qū)別類型、逐步消化、避免強(qiáng)拆。

3.2.1 對(duì)于違反土地利用總體規(guī)劃，建造在建設(shè)用地（宅基地除外）的房屋，地方人民政府優(yōu)先考慮收購(gòu)，不能夠補(bǔ)辦手續(xù)的，作為廉租房使用，能夠補(bǔ)辦手續(xù)的就作為經(jīng)濟(jì)適用房使用，彌補(bǔ)政府在廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)方面的不足。

3.2.2 以后能逐步流轉(zhuǎn)，規(guī)定同村村民享有優(yōu)先受讓權(quán)，就賦予了農(nóng)民處分權(quán)，幫助農(nóng)民盤活資產(chǎn)，最大限度地發(fā)揮物的效能。集體土地包括：農(nóng)地（耕地和其他種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)的土地）、建設(shè)用地（宅基地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、鄉(xiāng)村公益事業(yè)用地）

3.2.3 對(duì)于鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)經(jīng)過審批為職工建造的住宅，應(yīng)當(dāng)規(guī)定集體企業(yè)內(nèi)部員工享有優(yōu)先受讓權(quán)，以后也可以逐步流轉(zhuǎn)

3.2.4 對(duì)于違反《土地管理法》，在農(nóng)地上建造的房屋，堅(jiān)決打擊，拆除同時(shí)進(jìn)行處罰。任何制度都是不同利益主體多方利益的博弈的過程，而該制度也會(huì)隨著博弈的持續(xù)進(jìn)而不斷調(diào)整。我國(guó)的改革始于農(nóng)村，經(jīng)過城市化的發(fā)展，又面臨者新一輪的深層次的改革，還是要回到農(nóng)村，只有立足農(nóng)村，逐步消除城鄉(xiāng)差距，開展城鎮(zhèn)化建設(shè)，建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村，才具有規(guī)劃時(shí)代的現(xiàn)實(shí)意義！

參考文獻(xiàn)

1 楊宇著.農(nóng)民土地權(quán)益與農(nóng)村基層民主建設(shè)研究：試論農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度與村民自治關(guān)系，北京：中國(guó)社會(huì)出版社，2007

2 第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)，2008

篇8

合法的小產(chǎn)權(quán)房買賣體現(xiàn)了當(dāng)事人意思自治的原則，司法判決基本傾向于認(rèn)定合同有效。

【法律依據(jù)】

《城市房地產(chǎn)管理法》第38、39條的規(guī)定是法律限制未依法登記取得權(quán)屬證書的房屋轉(zhuǎn)讓的管理性規(guī)范，而非效力性規(guī)范，未取得權(quán)屬證書的房屋買賣合同不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)依法認(rèn)定有效。

（來源：文章屋網(wǎng) ）

篇9

小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)房協(xié)議范本

出賣人(甲方)：

身份證號(hào)碼：

買受人(乙方)：

身份證號(hào)碼：

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法 律、法規(guī)的規(guī)定，甲、乙雙方就房屋買賣事項(xiàng)在平等自愿，協(xié)商一致前提下訂立本合同條款如下，以資共同遵守。

一、甲方自愿將其村證房位于_________市___________區(qū)________________________的房屋(建筑面積 _________平方米)以人民幣_(tái)______仟_______佰_______拾_______萬_______仟_______佰_______ 拾_______元整(￥________ 元)的價(jià)款出售給乙方。(含地下室_____號(hào)_____平方米)

二、乙方支付甲方合同保證定金壹萬元，如甲方反悔本合同，雙倍賠償;如乙方反悔本合同，定金不退。

三、本合同簽定時(shí)，甲乙雙方都不具備過戶條件。等過戶條件成熟時(shí)，甲方應(yīng)協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。本合同發(fā)生的契稅，土地出讓金等由乙方負(fù)擔(dān)。其他稅費(fèi)按有關(guān)法律規(guī)定負(fù)擔(dān)。乙方一次性將房款交付甲方。

四、本合同簽訂后，甲方對(duì)________________________________________的房屋使用、收益、出租、擔(dān)保、抵押、買賣、占有等權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓給乙方。

五、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權(quán)利，乙方保證按期繳納各項(xiàng)物業(yè)費(fèi)用。本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》;

六、違約責(zé)任

1、甲方應(yīng)當(dāng)于___年__月__日交付乙方房屋，甲方如不按合同規(guī)定的日期交付房屋，每逾期1天按房?jī)r(jià)總額千分之一計(jì)算違約金支付給乙方。逾期超過_______個(gè)月時(shí)，乙方有權(quán)解除本合同。解約時(shí)，甲方除將已收的房?jī)r(jià)款全部退還乙方外，并應(yīng)賠償乙方經(jīng)濟(jì)損失人民幣_(tái)__四萬______元。

2、乙方全部或部分不履行本合同規(guī)定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方應(yīng)加付按日千分之一計(jì)算的違約金給甲方。逾期超過_______個(gè)月時(shí)，甲方有權(quán)解除合同。解約時(shí)，乙方已付房?jī)r(jià)款的_________作為甲方的損失賠償金。

3、如果甲方出售的房屋存在質(zhì)量問題影響到乙方居住權(quán)利的行使，一切責(zé)任由甲方承擔(dān)，并應(yīng)賠償乙方的損失。

4、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因?qū)е卤竞贤慕獬?，甲方?yīng)按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)返還乙方房屋價(jià)款，并賠償乙方的房屋裝修費(fèi)用。

5、如因規(guī)劃部門、設(shè)計(jì)部門的原因?qū)е路课葙|(zhì)量和使用功能的，甲方應(yīng)當(dāng)通知乙方，如有補(bǔ)償款發(fā)放，甲方應(yīng)當(dāng)全額退還乙方。

七、本合同在履行過程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的按下述第_________種方式解決。

1、提交______________________________________仲裁委員會(huì)仲裁。

2、依法向____________________________________區(qū)人民法院起訴。

八、其他約定

九、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。

十、本合同一式5份，甲乙方各執(zhí)一份，見證人各一份。

甲方：______________ 乙方：______________

___年__月__日 ___年__月__日

見證人： ___年__月__日

小產(chǎn)權(quán)房的買賣合同范本

出賣人(甲方)：身份證號(hào)碼：

買受人(乙方)：身份證號(hào)碼：

甲、乙雙方就房屋買賣事項(xiàng)在平等自愿，協(xié)商一致前提下訂立本合同條款如下，以資共同遵守。

(一)、甲方自愿將其村證房位于石家莊市___________區(qū)_______________________________________的房屋(建筑面積_________平方米)以人民幣_(tái)______仟_______佰_______拾_______萬_______仟_______佰_______拾_______元整(￥________元)的價(jià)款出售給乙方。(含地下室——號(hào)——平方米)

(二)、乙方支付甲方合同保證定金壹萬元，如甲方反悔本合同，雙倍賠償;如乙方反悔本合同，定金不退。

(三)、本合同簽定時(shí)，甲乙雙方都不具備過戶條件。等過戶條件成熟時(shí)，甲方應(yīng)協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。本合同發(fā)生的契稅，土地出讓金等由乙方負(fù)擔(dān)。其他稅費(fèi)按有關(guān)法律規(guī)定負(fù)擔(dān)。乙方一次性將房款交付甲方。

(四)、本合同簽訂后，甲方對(duì)——的房屋使用、收益、出租、擔(dān)保、抵押、買賣、占有等權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓給乙方。

(五)、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權(quán)利，乙方保證按期繳納各項(xiàng)物業(yè)費(fèi)用。本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》;

(六)、違約責(zé)任1、甲方應(yīng)當(dāng)于20xx年月日交付乙方房屋，甲方如不按合同規(guī)定的日期交付房屋，每逾期1天按房?jī)r(jià)總額千分之一計(jì)算違約金支付給乙方。逾期超過____五___個(gè)月時(shí)，乙方有權(quán)解除本合同。解約時(shí)，甲方除將已收的房?jī)r(jià)款全部退還乙方外，并應(yīng)賠償乙方經(jīng)濟(jì)損失人民幣_(tái)__四萬______元。

2、乙方全部或部分不履行本合同規(guī)定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方應(yīng)加付按日千分之一計(jì)算的違約金給甲方。逾期超過___五____個(gè)月時(shí)，甲方有權(quán)解除合同。解約時(shí)，乙方已付房?jī)r(jià)款的_________作為甲方的損失賠償金。

3、如果甲方出售的房屋存在質(zhì)量問題影響到乙方居住權(quán)利的行使，一切責(zé)任由甲方承擔(dān)，并應(yīng)賠償乙方的損失。

4、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因?qū)е卤竞贤慕獬?，甲方?yīng)按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)返還乙方房屋價(jià)款，并賠償乙方的房屋裝修費(fèi)用。

5、如因規(guī)劃部門、設(shè)計(jì)部門的原因?qū)е路课葙|(zhì)量和使用功能的，甲方應(yīng)當(dāng)通知乙方，如有補(bǔ)償款發(fā)放，甲方應(yīng)當(dāng)全額退還乙方。

(七)、本合同在履行過程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的按下述第_________種方式解決。

1、提交______________________________________仲裁委員會(huì)仲裁。

2、依法向——區(qū)人民法院起訴。

(八)、其他約定九、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。

(九)、本合同一式5份，甲乙方各執(zhí)一份，見證人各一份。

甲方：乙方：

見證人：年月日

有關(guān)小產(chǎn)權(quán)房合同范本

甲方(售房人)：

乙方(買房人)：

見證人:

第一條

甲方自愿將其房屋出售給乙方，乙方也已充分了解該房屋具體狀況，并自愿買受該房屋。該房屋具體狀況如下：

(一)座落于________，建筑面積為__________平方米(此面積不含地下室面積);

(二)出售房屋的所有權(quán)證證號(hào)為_________ ;

(三)房屋平面圖及其四至見房產(chǎn)證;

該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨該房屋一并轉(zhuǎn)讓。

該房屋的相關(guān)權(quán)益隨該房屋一并轉(zhuǎn)讓。

第二條購(gòu)房合同范本甲方保證已如實(shí)陳述上述房屋權(quán)屬狀況和其他具體狀況，保證該房屋不受他人合法追索。

第三條

乙方在_______前付給甲方定金(人民幣)，(大寫)_______________元，(小寫)___________元。

上述定金在乙方最后一次付款時(shí)充抵房款在___________時(shí)由甲方退還乙方。

第四條

該房屋協(xié)議價(jià)格為(人民幣)(大寫)_________元，(小寫)___________元。

房?jī)r(jià)款的支付方式和支付時(shí)間為:_____________________

第五條

1、甲、乙雙方定于__________時(shí)正式交付該房屋;甲方應(yīng)在正式交付房屋前騰空該房屋。

2、雙方定于__________前向有關(guān)部門申請(qǐng)辦理相關(guān)附屬設(shè)施和相關(guān)權(quán)益的更名手續(xù)。

4、甲方未按規(guī)定履行以上義務(wù)的，則按下列約定承擔(dān)違約責(zé)任：_____________________________________________________________________

第六條

甲、乙雙方確認(rèn)，雖然房屋所有權(quán)證未作記載，但依法對(duì)該房屋享有共有權(quán)的權(quán)利人均已書面同意將該房屋出售給乙方。

第七條

甲、乙雙方同意，在本契約生效后__________日內(nèi)，共同向房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記;并在乙方領(lǐng)取《房屋所有權(quán)證》后，按有關(guān)規(guī)定向土地管理部門申請(qǐng)辦理該房屋土地使用權(quán)變更手續(xù)。

該房屋土地使用權(quán)的變更手續(xù)按下列約定辦理：

a、該房屋土地使用權(quán)為出讓取得，其土地使用權(quán)證證載權(quán)利和相關(guān)出讓合同的權(quán)利、義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給乙方。

b、該房屋土地使用權(quán)為劃撥取得，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，其轉(zhuǎn)讓需交納土地出讓金或土地收益金;雙方約定，該費(fèi)用由 甲方承擔(dān) 乙方承擔(dān) 。(自行選擇)

c、除本條第二款已有約定外，辦理以上手續(xù)應(yīng)當(dāng)繳納的稅費(fèi)，由 甲、乙雙方按國(guó)家規(guī)定各自承擔(dān) 甲方承擔(dān) 乙方承擔(dān) 。(自行選擇)

第八條

甲、乙雙方向房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，登記機(jī)關(guān)準(zhǔn)予登記的，則雙方提出申請(qǐng)的時(shí)間為該房屋權(quán)利轉(zhuǎn)移時(shí)間。

第九條

該房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自

a、房屋正式交付之日 b、權(quán)利轉(zhuǎn)移之日 起轉(zhuǎn)移給乙方。(自行選擇)

第十條

該房屋正式交付時(shí)，物業(yè)管理、水、電、燃?xì)?、有線電視、通訊等相關(guān)雜費(fèi)，按下列約定處理：______________________________

(可雙方自行約定)

第十一條

本契約未盡事宜，甲、乙雙方可另行訂立補(bǔ)充條款或補(bǔ)充協(xié)議。補(bǔ)充條款或補(bǔ)充協(xié)議以及本契約的附件均為本契約不可分割的部分。

第十二條

本契約 a、自甲乙雙方簽訂之日 b、自_________之日起生效。(空白處可自行約定)

第十三條

甲、乙雙方約定補(bǔ)充條款如下：______________________________________________

篇10

產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同范文一出賣人(甲方) _________________________________________________________ 買受人(乙方)_________________________________________________________ 房產(chǎn)所在地___________________________________________________________ 簽訂地點(diǎn)_____________________________________________________________ 簽訂日期_______年_______月_______日

出賣人(甲方)___________身份證號(hào)碼? (房屋共有產(chǎn)權(quán)人)_________ 身份證號(hào)碼? (房屋共有產(chǎn)權(quán)人)_________ 身份證號(hào)碼?

(房屋共有產(chǎn)權(quán)人)_________ 身份證號(hào)碼? 以上_______人是本合同中所述房屋的共有產(chǎn)權(quán)人。 出賣人及共有人以下均稱簡(jiǎn)稱甲方。

買受人(乙方)?_____________ 身份證號(hào)碼?

以下簡(jiǎn)稱乙方。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)經(jīng)濟(jì)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方向甲方購(gòu)買房產(chǎn)簽訂本合同，以資共同信守執(zhí)行。

第一條、房屋的基本情況?

甲方房屋座落在________________________________?位于第_ ___層?共

______(套)(間)?房屋結(jié)構(gòu)為________?建筑面積為______平方米?房屋用途為_______。并附帶_________間?位于___________________?面積為______平方米。

(詳見土地房屋權(quán)證第_______________號(hào))。乙方對(duì)甲方所要出售的房屋做了充分了解，愿意購(gòu)買該房屋。

第二條、房屋內(nèi)部設(shè)施設(shè)備?

包括__________________________________________。

第三條、本合同中所述房屋____________________的家庭(夫妻)共同安臵房產(chǎn)。 原建房售房單位允許轉(zhuǎn)賣。該房屋沒有產(chǎn)權(quán)糾紛，不存在房屋抵押、債權(quán)債務(wù)以及其他權(quán)利瑕疵。交易后如因權(quán)屬問題有上述事項(xiàng)，由甲方承擔(dān)，乙方不負(fù)任何責(zé)任。

第四條、上述房產(chǎn)的交易價(jià)格?

成交價(jià)格為每平米____________元。房款總計(jì)人民幣_(tái)__________元整(大寫?____拾____萬____仟____佰____拾____元整)。

第五條、付款時(shí)間與辦法?

甲乙雙方同意以現(xiàn)金付款方式分批付款

第一筆于________年________月________日將首付款(定金)人民幣_(tái)________萬元整交付甲方，付首款付款當(dāng)天甲方開出收款收條給乙方，并注明收款數(shù)額及款項(xiàng)用途。

第二筆房款人民幣 _ ______萬元整于_____年____月___日付給甲方。

第三筆(尾款)房款人民幣_(tái)___拾____萬____仟____佰____拾____元整，待該房產(chǎn)辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)成為可能且房產(chǎn)已順利過戶至乙方名下支付給甲方?乙方應(yīng)

在過戶手續(xù)辦理完畢之日起三個(gè)工作日內(nèi)將第三筆尾款付給甲方。

第六條 甲方承諾及權(quán)利和義務(wù)

1、甲方享有按照約定的日期收取房屋款項(xiàng)。

2、甲方應(yīng)保證其房產(chǎn)不存在質(zhì)量和技術(shù)等有可能危害居住安全的問題?能夠辦理產(chǎn)權(quán)證書且順利過戶。

3、甲方保證并承諾對(duì)上述房屋及土地?fù)碛兴袡?quán)。除上述甲方各當(dāng)事人外，不存在其他共有權(quán)人，且甲方各方均對(duì)處分該標(biāo)的房產(chǎn)不存在任何異議。對(duì)于該房屋及土地的出售，不存在任何享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的人。該房屋及土地沒有任何諸如抵押等他項(xiàng)權(quán)利。該房屋也不存在任何諸如法院查封等權(quán)利處分受到限制的情況。

4、 甲方保證已如實(shí)陳述該房屋權(quán)屬狀況、附屬設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修情況和相關(guān)關(guān)系。附件一所列的該房屋附屬設(shè)施設(shè)備及其裝飾裝修隨同該房屋一并轉(zhuǎn)讓給乙方。

5、 甲方承諾乙方在第二筆購(gòu)房款交付與甲方任何一方后，本合同項(xiàng)下房產(chǎn)實(shí)際所有者為乙方。甲方將此房產(chǎn)上的一切權(quán)利同時(shí)轉(zhuǎn)讓給乙方所有。甲方僅因自身及房產(chǎn)問題暫時(shí)無法為乙方辦理過戶手續(xù)，房屋暫時(shí)為甲方名下，但甲方對(duì)該房產(chǎn)不享有任何權(quán)利，乙方對(duì)該房產(chǎn)享有完全的權(quán)利。

6、 甲方確認(rèn)此房產(chǎn)在乙方履行第二筆房款的交付后實(shí)際所有人為乙方，甲方不再對(duì)其主張任何權(quán)利，包括但不限于對(duì)外贈(zèng)與、買賣、繼承、出租等。

第七條 乙方承諾及權(quán)利與義務(wù)

1、乙方承諾擁有良好履行合同的經(jīng)濟(jì)能力和信譽(yù)，能夠按照合同約定按時(shí)交付購(gòu)房款。

2、乙方給付首付款時(shí)，甲方將該房屋，例如?拆遷安臵協(xié)議、房產(chǎn)登記證明憑證、村委安臵房證明、房屋鑰匙等交給乙方保管。乙方在付清第二筆款項(xiàng)時(shí)即表明甲方完全轉(zhuǎn)讓本合同項(xiàng)下安臵房產(chǎn)及附屬其上的一切權(quán)利。

3、乙方對(duì)該房產(chǎn)享有權(quán)利包括但不限于轉(zhuǎn)讓、出租、使用、裝修裝潢、拆除重建、享有拆遷補(bǔ)償款等一切所有權(quán)基礎(chǔ)上的附屬權(quán)利，甲方僅在乙方要求配合時(shí)出面全力配合。

第八條 房屋及土地過戶

1、 本合同簽定時(shí)該房屋為小產(chǎn)權(quán)房，暫時(shí)不具備過戶條件，但本合同為甲乙雙方平等協(xié)商自愿達(dá)成財(cái)產(chǎn)及財(cái)產(chǎn)權(quán)交易之協(xié)議，并未違反相關(guān)法律法規(guī)。

2、 雙方約定今后國(guó)家政策允許過戶時(shí)?甲方在取到房產(chǎn)證等房屋權(quán)屬憑證的當(dāng)日應(yīng)交予乙方保管并且辦理預(yù)告登記手續(xù)，當(dāng)日因其他合理的原因不能交予乙方且辦理預(yù)告登記有困難時(shí)也應(yīng)于當(dāng)日通知乙方且于乙方協(xié)商具體的交付日期。

3、 甲方在取得產(chǎn)權(quán)證等相關(guān)權(quán)屬憑證后三個(gè)工作日內(nèi)應(yīng)無償協(xié)助乙方辦理房屋及土地的過戶手續(xù)。

4、 本合同履行過程中?買賣雙方應(yīng)按照國(guó)家及地方相關(guān)規(guī)定繳納各項(xiàng)稅、費(fèi)買賣雙方承擔(dān)稅費(fèi)的具體約定如下：

第九條 特別約定

一、關(guān)于房產(chǎn)拆遷。本合同簽訂后，若該房屋遇到政府拆遷，甲方同意由乙方全權(quán)辦理該房屋及土地的拆遷手續(xù)，領(lǐng)取拆遷補(bǔ)償款、安臵房等全部收益歸乙方所有，甲方不得干涉。拆遷過程中若需要甲方配合的，甲方需無償配合。

二、關(guān)于房產(chǎn)再次買賣?

1、本合同簽訂后，乙方有權(quán)將該房屋轉(zhuǎn)售給其他人，所售金額全部歸乙方所有，甲方不得干涉。

2、本合同中乙方擁有的權(quán)益，新的買受人同樣擁有，甲方需要積極配合。

三、關(guān)于房產(chǎn)收回

由于該房屋屬于小產(chǎn)權(quán)房，甲方有權(quán)隨時(shí)收回該房屋，甲乙雙方約定乙方收回房屋需按收回時(shí)該房屋市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格的叁倍一次性支付給乙方。

第九條 違約責(zé)任

1、乙方?jīng)]有按照約定的期限內(nèi)將房款交付給甲方，逾期達(dá)到一個(gè)月的，甲方有權(quán)解除本合同，乙方首付(定金)給甲方的房款歸甲方所有，其余款項(xiàng)退回給乙方。

2、甲方不得擅自解除合同，若甲方擅自解除合同，乙方有權(quán)要求甲方繼續(xù)履行合同或要求甲方退還乙方已付房款，并有權(quán)要求甲方支付按照同期銀行貸款利率的二倍計(jì)算的利息損失，同時(shí)有權(quán)要求甲方支付違約金人民幣貳拾萬元整給乙方。

3、因甲方隱瞞房屋已交易事實(shí)或者以其他任何形式將本合同項(xiàng)下房屋出賣給第三人，將視為甲方收回房產(chǎn)，應(yīng)適用本合同第八條關(guān)于房產(chǎn)收回的約定支付乙方回購(gòu)款，同時(shí)乙方有權(quán)要求甲方支付違約金人民幣貳拾萬元整給乙方。

4、甲方不根據(jù)本合同的約定將房屋和產(chǎn)權(quán)證書交付給乙方且不配合乙方辦理預(yù)告登記手續(xù)?視為甲方違約，乙方有權(quán)要求甲方交付房屋和產(chǎn)權(quán)證書，并有權(quán)要求甲方支付違約金人民幣貳拾萬元整。

5、甲方未按約定協(xié)助和配合乙方辦理過戶手續(xù)，乙方有權(quán)要求甲方支付違約金人民幣貳拾萬元整。并繼續(xù)按照約定辦理過戶手續(xù)。

6、甲方不同意授權(quán)乙方全權(quán)辦理拆遷手續(xù)、不同意無償配合時(shí)、私自與拆遷方接觸簽訂文件、在乙方不知情的情況下私吞因拆遷所應(yīng)獲得之利益的，乙方有權(quán)要求甲方返還因拆遷所獲利益，并且按照拆遷時(shí)房屋評(píng)估價(jià)格的50%支付違約金。

7、其他以上未明確約定之事宜導(dǎo)致合同無法履行，過錯(cuò)方應(yīng)賠償損失并承擔(dān)人民幣貳拾萬元整的違約金。

8、以上違約情形如有重復(fù)發(fā)生，違約金重復(fù)計(jì)算。

第十條 保證人責(zé)任?

甲乙雙方充分了解上述合同，甲方各當(dāng)事人愿向乙方提供連帶責(zé)任保證，且本擔(dān)保不可撤銷。保證范圍是因甲方不履行本合同或者違反合同約定產(chǎn)生的全部債務(wù)包括退款、違約金、損害賠償金、利息、評(píng)估費(fèi)、律師費(fèi)等實(shí)現(xiàn)債權(quán)的綜合費(fèi)用等。

第十一條、雙方約定的其他事項(xiàng)

第十二條、合同主體

1、甲方是_____________________________________共_____人?委托人為_________即甲方代表人。甲方及甲方代表人保證出售本房屋，簽定本合同的時(shí)候經(jīng)本房屋所有房屋共有產(chǎn)權(quán)人同意。

2、乙方____________?代表人是____________。

3、鑒于_________系未成年人?_________、_________系其法定監(jiān)護(hù)人_________、_________承諾其有權(quán)出售該房屋并全權(quán)_________簽訂本合同，且無其他糾紛，否則由此產(chǎn)生的相關(guān)責(zé)任由_________、_________自行承擔(dān)。(注本條適用于甲方安臵戶中有未成年人時(shí)使用。)

第十三條、本合同如需辦理公證?經(jīng)國(guó)家公證機(jī)關(guān)________________公證處公證;但本合同不經(jīng)過任何法律公證具有同等的法律效力。本合同在雙方簽字之日(_________年_____月_____日)起生效。本合同中空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等法律效力。

第十四條、本合同需由甲乙雙方共同簽字后方能生效。本合同一式_____份，一份_____張。甲方產(chǎn)權(quán)人及甲方委托人共持一份，乙方一份，留存?zhèn)洳椤?/p>

第十五條、本合同發(fā)生爭(zhēng)議的解決方式

雙方本著友好協(xié)商，公平合理的原則簽訂本合同，簽訂本合同后，雙方應(yīng)嚴(yán)格遵守執(zhí)行，不得以任何理由反悔。在履約過程中發(fā)生的爭(zhēng)議，雙方可通過協(xié)商解決。協(xié)商不成的，雙方同意按以下的第_______方式解決糾紛。

1. 提交____________市仲裁委員會(huì)仲裁。

2.向本合同項(xiàng)下不動(dòng)產(chǎn)所在地的人民法院提起訴訟。

第十六條、本合同未盡事宜，甲乙雙方可另行約定。其補(bǔ)充約定由甲乙雙方共同協(xié)商解決?與本合同同具法律效力。

甲方(簽字)? 乙方(簽字)? 身份證號(hào)碼? 身份證號(hào)碼?

年 月 日 年 月 日

產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同范文二甲方(出賣人)：_________

地址：___________________________

聯(lián)系電話：_________ 身份證號(hào)：_________

乙方(買受人)：_________

地址：___________________________

聯(lián)系電話：_________ 身份證號(hào)：_________

根據(jù)國(guó)家和天津市法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就下列房地產(chǎn)買賣事宜達(dá)成如下協(xié)議：

第一條 房屋的基本情況

1、甲方房屋(以下簡(jiǎn)稱該房屋)坐落于_________ _________，房屋結(jié)構(gòu)為_________，建筑面積_________平方米(以最終取得的產(chǎn)權(quán)證記載為準(zhǔn));該房屋平面圖見本合同附件一，該房屋內(nèi)部附著設(shè)施見附件二;本合同項(xiàng)下房屋相應(yīng)的土地使用權(quán)隨房屋一并轉(zhuǎn)讓。

2、甲方同該房屋開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》(編號(hào)： )，但該房屋尚未取得房地產(chǎn)權(quán)證。

3、甲方保證對(duì)所出賣的房屋享有完全的處分權(quán)并保證符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定，而且沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛。

第二條 房屋面積的特殊約定

1、本合同第一條所約定的面積為《商品房買賣合同》(編號(hào)： )所記載面積。如房屋最終取得房地產(chǎn)權(quán)證的面積與《商品房買賣合同》(編號(hào)： )不一致，則以房地產(chǎn)權(quán)證記載為準(zhǔn)。

2、如房屋最終取得房地產(chǎn)權(quán)證的面積與《商品房買賣合同》(編號(hào)： )不一致，每平方米價(jià)格保持不變，房?jī)r(jià)款總金額按房地產(chǎn)權(quán)證記載面積計(jì)算。

第三條 房地產(chǎn)權(quán)證辦理的約定

如本合同項(xiàng)下房屋已具備辦理房地產(chǎn)權(quán)證的條件，甲方應(yīng)積極予以辦理，其中產(chǎn)生的稅費(fèi)由甲方承擔(dān)。如在前述條件具備的前提下甲方一個(gè)月內(nèi)未予辦理，則逾期一日按合同金額的1‰向乙方支付違約金。

第四條 價(jià)格

暫按《商品房買賣合同》(編號(hào)： )記載面積計(jì)算，該房屋售價(jià)為每平方米_________元人民幣(大寫： )，總金額為_________元人民幣(大寫： )。

第五條 付款方式

1、乙方應(yīng)于本合同簽訂之日起____日內(nèi)向甲方支付定金_________元整(合同總金額的20%)，定金最終抵作房款。

2、待該房屋取得房地產(chǎn)權(quán)證后，甲方與乙方辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，剩余房款按照法律及相關(guān)部門規(guī)定通過房款資金監(jiān)管賬戶支付，甲方已收取定金應(yīng)用于辦理房產(chǎn)過戶和資金監(jiān)管手續(xù)。

第六條 房屋交付

1、甲方應(yīng)于本合同簽訂之日起_________日內(nèi)，將該房屋交付乙方使用，并于交付當(dāng)日辦理完畢配套交接手續(xù)。

2、乙方可對(duì)房屋按自己意愿進(jìn)行裝修。

3、如房屋需辦理物業(yè)、入住或管理等手續(xù)甲方應(yīng)于配合辦理。

第七條 關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定

甲方應(yīng)于本合同項(xiàng)下房屋取得房地產(chǎn)權(quán)證后7日內(nèi)與乙方辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù);如該房屋有貸款則應(yīng)于取得房地產(chǎn)權(quán)證后7日內(nèi)辦理貸款清償及房產(chǎn)過戶等手續(xù)。

第八條 違約責(zé)任

1、如因甲方原因，造成該房屋不能過戶到乙方名下或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的，乙方有權(quán)選擇解除合同，并要求甲方雙倍返還定金。

2、如甲方單方解除合同，應(yīng)雙倍返還定金。

3、甲方如未按本合同規(guī)定的期限將該房屋交付乙方使用，自本合同規(guī)定的交付期滿次日起，甲方遲延交付一日則應(yīng)向乙方支付本合同價(jià)款1‰的違約金;逾期超過_________日，則視為甲方不履行本合同，乙方有權(quán)選擇以下方式追究甲方的違約責(zé)任：

(1)終止合同，在支付遲延交房違約金的同時(shí)甲方還應(yīng)雙倍返還定金?；?2)甲方遲延交付一日則應(yīng)向乙方支付本合同價(jià)款1‰的違約金，合同繼續(xù)履行。

4、如發(fā)生本條1至3款的違約情況，導(dǎo)致合同無法履行或最終解除的，甲方還應(yīng)賠償乙方對(duì)房屋的裝修損失。

5、如甲方未能按照本合同第九條的期限辦理手續(xù)，則每遲延一天按照本合同價(jià)款的1‰向乙方支付違約金

6違約方應(yīng)賠償守約方為買賣本合同項(xiàng)下房屋支付的中介費(fèi)。

第九條 稅費(fèi)的交納

因本房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移所發(fā)生的_________稅費(fèi)由甲方承擔(dān)，_________稅費(fèi)由乙方承擔(dān)。

第十條 聲明及保證

甲方：

1、甲方有權(quán)簽署并有能力履行本合同，如為人則人已經(jīng)過權(quán)利人的授權(quán)。

2、在簽署本合同時(shí)，任何法院、仲裁機(jī)構(gòu)、行政機(jī)關(guān)或監(jiān)管機(jī)構(gòu)均未作出任何足以對(duì)甲方履行本合同產(chǎn)生重大不利影響的判決、裁定、裁決或具體行政行為。

乙方：

1、乙方有權(quán)簽署并有能力履行本合同。

第十一條 合同的轉(zhuǎn)讓

除合同中另有規(guī)定外或經(jīng)雙方協(xié)商同意外，本合同所規(guī)定雙方的任何權(quán)利和義務(wù)，任何一方在未經(jīng)征得另一方書面同意之前，不得轉(zhuǎn)讓給第三者。任何轉(zhuǎn)讓，未經(jīng)另一方書面明確同意，均屬無效。 第十二條 爭(zhēng)議的處理

1、本合同受中華人民共和國(guó)法律管轄并按其進(jìn)行解釋。

2、本合同在履行過程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決，協(xié)商不成的，雙方同意將爭(zhēng)議提交乙方所在地法院通過訴訟解決。 第十三條 不可抗力

1、如果本合同任何一方因受不可抗力事件影響而未能履行其在本合同下的全部或部分義務(wù)，應(yīng)在該不可抗力事件發(fā)生后_________日內(nèi)書面通知對(duì)方，該義務(wù)的履行在不可抗力事件妨礙其履行期間應(yīng)予中止。如導(dǎo)致合同不能履行雙方均不視為違約。

2、本合同所稱不可抗力是指受影響一方不能合理控制的，無法預(yù)料或即使可預(yù)料到也不可避免且無法克服，并于本合同簽訂日之后出現(xiàn)的，使該方對(duì)本合同全部或部分的履行在客觀上成為不可能或不實(shí)際的任何事件。此等事件包括但不限于自然災(zāi)害如水災(zāi)、火災(zāi)、旱災(zāi)、臺(tái)風(fēng)、地震，以及社會(huì)事件如戰(zhàn)爭(zhēng)(不論曾否宣戰(zhàn))、動(dòng)亂、罷工，政府行為或法律規(guī)定等。

第十四條 合同的效力

1、本合同自雙方簽字之日起生效。

2、本協(xié)議一式_________份，甲方、乙方各_________份，具有同等法律效力。

3、本合同的附件和補(bǔ)充合同均為本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等的法律效力。

甲方(簽字)：_________ 乙方(簽字)：_________

______年____月____日 ______年____月____日

產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同范文三出賣人(甲方)：

買受人(乙方)：

甲、乙雙方在平等自愿、協(xié)商一致前提下，訂立本合同，條款如下，以共同遵守。

一、甲方將其村南 樓 室(建筑面積_____平方米)以人民幣_(tái)___萬____仟___佰____拾____元整(￥____ 元)的價(jià)款出售給乙方。(含車庫(kù) 號(hào)24平方米)

二、本合同簽訂后，甲方對(duì)本房屋使用、擔(dān)保、抵押、買賣、占有等權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓給乙方。

三、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有對(duì)本房屋的使用權(quán)和所有權(quán)。乙方保證按期繳納各項(xiàng)物業(yè)費(fèi)用。

四、本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》。

五、違約責(zé)任

1、如果甲方出售的房屋存在質(zhì)量問題影響到乙方居住權(quán)利的行使，一切責(zé)任由甲方承擔(dān)，并應(yīng)賠償乙方的損失。

2、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大原因?qū)е卤竞贤慕獬追綉?yīng)按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)返還給乙方房屋所有款，并賠償乙方的房屋裝修費(fèi)用。

3、如因國(guó)家規(guī)劃設(shè)計(jì)部門的原因?qū)е路课葙|(zhì)量和使用功能的，甲方應(yīng)當(dāng)通知乙方，如有補(bǔ)償款發(fā)放，甲方應(yīng)當(dāng)全額退還乙方。

六、本合同未盡事宜，由甲、乙雙方協(xié)商解決。如協(xié)商不成，可向當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ浩鹪V。

七、本合同一式兩份，甲、乙雙方各持一份，自簽訂之日生效。

甲方(簽章)：