房產(chǎn)評估申請書范文
時間：2023-04-07 18:40:44
導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房產(chǎn)評估申請書，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。
篇1
申請人：于**，曾用名，毛帥，女，漢族，20xx年10月02日出生，戶籍地，天津市南***
法定人：于**，系原告之母，女，20xx年11月17日出生，漢族，戶籍地，天津市南開區(qū)**
被申請人：牛*，女，漢族，20xx年5月4日生，住南開區(qū)**
被申請人：毛**，女，漢族，20xx年10月6日生，住址同上
被申請人：毛*，女，20xx年10月21日生，住址同上
申請事項：
申請人民法院委托評估機(jī)構(gòu)對本案訴爭遺產(chǎn)南開區(qū)萬德莊大街**房產(chǎn)的市場價格依法評估。
事實與理由:
申請人訴被申請人遺產(chǎn)繼承一案訴于貴院，業(yè)經(jīng)受理，現(xiàn)因本案訴爭遺產(chǎn)屬被申請人毛**(本案第三人)、毛*(本案第三人)與被繼承人共有，庭審中各方同意對遺產(chǎn)依法分割，但對該遺產(chǎn)的市場價值不能達(dá)成一致意見，因此，申請人向貴院提出申請，請求法院委托評估機(jī)構(gòu)對本案訴爭的位于南開區(qū)萬德莊**的市場價格依法評估。
此致
天津市南開區(qū)人民法院
申請人：
人：
20xx年9月29日
價格評估申請書二：房產(chǎn)價格評估申請書
申請人：朱xx，女，19xx年x月x日出生，漢族，住xx市xx區(qū)xx北路xx號，聯(lián)系電話：xxxxxx
被申請人：朱xx，男，19xx年x月x日出生，漢族，住xx區(qū)xx路xxxxx號 ，聯(lián)系電話：xxxxxx
申請事項：
申請人民法院委托評估機(jī)構(gòu)對本案訴爭遺產(chǎn)xx區(qū)xx路xxxxx號房產(chǎn)的市場價格依法評估。
事實與理由:
申請人訴被申請人遺產(chǎn)繼承一案已訴于貴院，因被申請人對申請人所持公證遺囑不予認(rèn)可，不能對該遺產(chǎn)的處理達(dá)成一致意見，因此，申請人向貴院提出申請，請求法院委托評估機(jī)構(gòu)對本案訴爭的位于xx區(qū)xx路xxxxx房產(chǎn)的市場價格依法評估。
此致
xx區(qū)人民法院
申請人：
年 月 日
價格評估申請書三：車輛價格評定申請書
申請人：xxx，男，19x1年x月xx日生，住址濟(jì)南市歷下區(qū)xxx街x7號。
被申請人：xx，女，198x年8月xx日生，住址濟(jì)南市市中區(qū)舜耕路xx號x號樓x單元xxx號。
申請事項：
請求法院依法對號牌魯axxxxx寶馬牌轎車進(jìn)行價格評定。 事實及理由：
申請人與被申請人因返還財產(chǎn)糾紛訴至法院,已經(jīng)貴院審理。申請人現(xiàn)依法申請法院委托有關(guān)部門對爭議車輛魯axxxxx寶馬牌轎車進(jìn)行價格評定。
此致
濟(jì)南市市中區(qū)人民法院
篇2
房屋過戶委托書范本
委托人：性別：出生日期：
身份證編號：
住址：
被委托人：性別：出生日期：
身份證編號：
住址：
委托原因及事項：
本人需將位于____________________房屋(購房合同號：房產(chǎn)證號為：_____________)過戶至名下，現(xiàn)因本人工作繁忙，不能親自辦理相關(guān)手續(xù)，特委托____________作為我的合法人全權(quán)代表我辦理如下事項：
1：代為辦理該房產(chǎn)立契過戶，稅務(wù)登記及與之相關(guān)的一切手續(xù)
2：代為領(lǐng)取房產(chǎn)證
3：代為簽署與交易有關(guān)的合同文件等
對委托人在辦理上述事項過程中所簽署的有關(guān)文件，我均予以認(rèn)可，承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
委托期限：自簽字之日起至上述事項辦完為止
委托人有轉(zhuǎn)委托權(quán)
委托人：
年月日
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【房產(chǎn)過戶流程】
1、簽訂合同交付定金;
2、去銀行申請購房貸款;
3、銀行指定律師與申請人談話，審核貸款申請人的相關(guān)資料(包括身份證件、收入證明等等);
4、銀行指定阿評估師對出售房產(chǎn)進(jìn)行評估，確定評估價值;
5、律師出具《法律意見書》、評估師出具《評估報告》，連同申請人提交的相關(guān)資料一起送交銀行進(jìn)行審核;
6、銀行確定申請人具備貸款條件之后，發(fā)放貸款承諾書(銀行按照評估價格確定貸款金額，所發(fā)放的貸款額度一般是評估價格的70%);
7、銀行發(fā)放貸款承諾書之后通知買賣雙方辦理過戶手續(xù);
8、買賣雙方同時到房地局辦理過戶，遞交相關(guān)資料，大多數(shù)情況下最遲應(yīng)該在辦理產(chǎn)權(quán)過戶當(dāng)日由買方向產(chǎn)權(quán)人支付首付款，也可以按照約定在簽訂合同之日支付首付款，部分銀行要求貸款申請?zhí)峤缓髱讉€工作日內(nèi)將首付款交給銀行由銀行暫時凍結(jié);
9、過戶后銀行會在幾個工作日之內(nèi)將貸款部分的錢款轉(zhuǎn)交原業(yè)主;
10、新產(chǎn)權(quán)人(貸款申請人)房產(chǎn)證下發(fā)后將產(chǎn)權(quán)證留存于銀行或者是銀行辦理抵押登記之后將蓋有抵押登記章的產(chǎn)權(quán)證書原件交給新產(chǎn)權(quán)人。
由于各個地區(qū)以及各個銀行的規(guī)定會有所差異，所以建議還是詳細(xì)咨詢貸款銀行。
【房產(chǎn)過戶提交的資料】
一、送件評估(12個工作日)
到房管機(jī)關(guān)辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶送件，需提供以下材料;
1、房產(chǎn)證原件及復(fù)印件一份;
2、房地產(chǎn)買賣契約一份及復(fù)印件一份;
3、房地產(chǎn)買賣申請審批表一份;
4、房屋產(chǎn)權(quán)登記申請書一份;
5、賣方身份證原件核對及復(fù)印件一份;
6、買方身份證原件核對及復(fù)印件二份。
如委托他人代辦、需提供委托公證書及被委托人身份證。
二、申請減免稅(21個工作日)
經(jīng)房管機(jī)關(guān)評定房屋價格后，到地稅局申請減免稅，需提供以下材料：
1、填寫減免稅申請審批表(一式三份);
2、房產(chǎn)證復(fù)印件二份;
3、房地產(chǎn)買賣契約復(fù)印件二份;
4、評估表復(fù)印件二份;
5、原買賣發(fā)票(或合同)復(fù)印件二份;
6、買賣雙方身份證復(fù)印件各二份。
篇3
培訓(xùn)是給有經(jīng)驗或無經(jīng)驗的受訓(xùn)者傳授其完成某種行為必需的思維認(rèn)知、基本知識和技能的過程。基于認(rèn)知心理學(xué)理論可知，職場正確認(rèn)知(內(nèi)部心理過程的輸出)的傳遞效果才是決定培訓(xùn)效果好壞的根本。瀏覽更多報銷培訓(xùn)費用申請書格式請點擊“申請書格式”查看。
報銷培訓(xùn)費用申請書公司領(lǐng)導(dǎo)：
_4人已于完成編錄員、記錄員培訓(xùn)課程，并通過考試成績及格。本次培訓(xùn)及食宿交通費用共計人民幣陸仟零陸拾陸元整(￥：_)，特申請公司予以報銷此費用，請領(lǐng)導(dǎo)審批為荷。
特此申請!
此致
敬禮!
申請人：申請書模板
__年__月__日
公司報銷要提供什么發(fā)票一般公司報銷都會要求員工提供增值稅發(fā)票，這樣公司可以憑增值稅發(fā)票抵扣進(jìn)項稅。
增值稅發(fā)票和普通發(fā)票的區(qū)別在于：發(fā)票的印制要求不同，發(fā)票的使用的主體不同，發(fā)票的內(nèi)容不同，發(fā)票的聯(lián)次不同，發(fā)票的作用不同。
納稅人有下列行為的不得開具增值稅專用發(fā)票：向消費的個人銷售貨物或者應(yīng)稅勞務(wù)的;銷售貨物或者應(yīng)稅勞務(wù)適用免稅規(guī)定的;小規(guī)模納稅人銷售貨物或者應(yīng)稅勞務(wù)的。
費用報銷的一般規(guī)定遵循“實事求是，準(zhǔn)確無誤”的原則，有明確的發(fā)生原因、費用項目、發(fā)生時間、地點、金額及報銷人、審批人;
報銷的費用項目、報銷標(biāo)準(zhǔn)和報銷審批程序符合企業(yè)制度的規(guī)定;
報銷人取得相應(yīng)的報銷單據(jù)，且報銷單據(jù)上面經(jīng)辦人、驗收證明(復(fù)核)人、審批人簽名齊全，報銷單據(jù)所附原始憑證應(yīng)是稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可的合法、完整、有效憑證;
報銷單據(jù)一律用黑色鋼筆或簽字筆填寫;
報銷單各項目應(yīng)填寫完整，大小寫金額一致，并經(jīng)部門領(lǐng)導(dǎo)有效批準(zhǔn);
有實物的報銷單據(jù)需列出實物明細(xì)表并由驗收人驗收后在發(fā)票背面簽名確認(rèn)，低值易耗品等需入庫的實物單據(jù)還應(yīng)附入庫單;
出租車票據(jù)需注明業(yè)務(wù)發(fā)生時間、起至地點、人物事件等資料，每張出租車票背面需有主管領(lǐng)導(dǎo)簽字確認(rèn);
招待費的報銷單據(jù)需注明其招待人員及人數(shù)并附用餐費用水票作為餐費發(fā)票的附件。
公司報銷費用有哪些一、不管什么行業(yè)，費用都包括生產(chǎn)費用和期間費用。只要發(fā)生的費用真實、合法都可報銷。
二、一般生產(chǎn)費用的內(nèi)容好分清，期間費用內(nèi)容多不好分清。給你提供一下期間費用核算的內(nèi)容：
(一)營業(yè)費用的核算內(nèi)容
營業(yè)費用是指企業(yè)在銷售商品過程中發(fā)生的各項費用以及為銷售本企業(yè)商品而專設(shè)的銷售機(jī)構(gòu)(含銷售網(wǎng)點、售后服務(wù)網(wǎng)點等)的經(jīng)營費用。商品流通企業(yè)在購買商品過程中發(fā)生的進(jìn)貨費用也包括在營業(yè)費用之中。
營業(yè)費用一般包括以下5個方面的內(nèi)容：
1.產(chǎn)品自銷費用：包括應(yīng)由本企業(yè)負(fù)擔(dān)的包裝費、運輸費、裝卸費、保險費。
2.產(chǎn)品促銷費用：為了擴(kuò)大本企業(yè)商品的銷售而發(fā)生的促銷費用：展覽費、廣告費、經(jīng)營租賃費(為擴(kuò)大銷售而租用的柜臺、設(shè)備等的費用，不包括融資租賃費)、銷售服務(wù)費用(提供售后服務(wù)等的費用)。
3.銷售部門的費用：一般指為銷售本企業(yè)商品而專設(shè)的銷售機(jī)構(gòu)(含銷售網(wǎng)點、售后服務(wù)網(wǎng)點等)的職工工資及福利費、類似工資性質(zhì)的費用、業(yè)務(wù)費等經(jīng)營費用。
但企業(yè)內(nèi)部銷售部門屬于行政管理部門，所發(fā)生的經(jīng)費開支，不包括在營業(yè)費用中，而是列入管理費用。
4.委托代銷費用：主要指企業(yè)委托其他單位代銷按代銷合同規(guī)定支付的委托代銷手續(xù)費。
5.商品流通企業(yè)的進(jìn)貨費用：指商品流通企業(yè)在進(jìn)貨過程中發(fā)生的運輸費、裝卸費、包裝費、保險費、運輸途中的合理損耗和入庫前的挑選整理費等。
(二)管理費用的核算內(nèi)容
管理費用是指企業(yè)為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動所發(fā)生的各種費用。包括企業(yè)的董事會和行政管理部門在企業(yè)的經(jīng)營管理中發(fā)生的，或者應(yīng)當(dāng)由企業(yè)統(tǒng)一負(fù)擔(dān)的負(fù)項費用，個體包括以下幾項：
1.企業(yè)管理部門及職工方面的費用
(1)公司經(jīng)費：指直接在企業(yè)行政管理部門發(fā)生的行政管理部門職工工資、修理費、物料消耗、低值易耗品攤銷、辦公費和差旅費等。
(2)工會經(jīng)費：指按職工工資總額(扣除按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放的住房補貼，下同)的2%計提并撥交給工會使用的經(jīng)費。
(3)職工教育經(jīng)費：指按職工工資總額的1.5%計提，用于職工培訓(xùn)、學(xué)習(xí)的費用。
(4)勞動保險費：指企業(yè)支付離退休職工的退休金(包括按規(guī)定交納地方統(tǒng)籌退休金)、價格補貼、醫(yī)藥費(包括支付離退休人員參加醫(yī)療保險的費用)、異地安家費、職工退職金、6個月以上病假人員工資、職工死亡喪葬補助費、撫恤費、按規(guī)定支付給離休人員的其他費用。
(5)待業(yè)保險費：指企業(yè)按規(guī)定交納的行業(yè)保險基金。)
2.用于企業(yè)直接管理之外的費用
(1)董事會費：指企業(yè)董事會或最高權(quán)力機(jī)構(gòu)及其成員為執(zhí)行職權(quán)而發(fā)生的各項費用，包括成員津貼、差旅費、會議費等。
(2)咨詢費：指企業(yè)向有關(guān)咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行生產(chǎn)技術(shù)經(jīng)營管理咨詢所支付的費用或支付企業(yè)經(jīng)濟(jì)顧問、法律顧問、技術(shù)顧問的費用。
(3)聘請中介機(jī)構(gòu)費：指企業(yè)聘請會計師事務(wù)所進(jìn)行查賬、驗資、資產(chǎn)評估、清賬等發(fā)生的費用。
(4)訴訟費：指企業(yè)向法院起訴或應(yīng)訴而支付的費用。
(5)稅金：指企業(yè)按規(guī)定交納的房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅等。(6)礦產(chǎn)資源補償費：指企業(yè)在中華人民共和國領(lǐng)域和其他管轄海域開采礦產(chǎn)資源，按照主營業(yè)務(wù)收入的一定比例繳納的礦產(chǎn)資源補償費。
3.提供生產(chǎn)技術(shù)條件的費用
(1)排污費：指企業(yè)根據(jù)環(huán)保部門的規(guī)定交納的排污費用。
(2)綠化費：指企業(yè)區(qū)域內(nèi)零星綠化費用。
(3)技術(shù)轉(zhuǎn)讓費：指企業(yè)使用非專利技術(shù)而支付的費用。
(4)研究與開發(fā)費：指企業(yè)開發(fā)新產(chǎn)品、新技術(shù)所發(fā)生的新產(chǎn)品設(shè)計費、工藝規(guī)程制定費、設(shè)備調(diào)試費、原材料和半成品的試驗費、技術(shù)圖書資料費、未納入國家計劃的中間試驗費、研究人員的工資、研究設(shè)備的折舊、與新產(chǎn)品、新技術(shù)研究有關(guān)的其他經(jīng)費、委托其他單位進(jìn)行的科研試制的費用以及試制失敗損失等。
(5)無形資產(chǎn)攤銷：指企業(yè)分期攤銷的無形資產(chǎn)價值。包括專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、土地使用權(quán)、非專利技術(shù)和商譽等的攤銷。
(6)長期待攤費用攤銷：指企業(yè)對分?jǐn)偲谙拊谝荒暌陨系母黜椯M用在費用項目的受益期限內(nèi)分期平均攤銷，包括按大修理間隔期平均攤銷的固定資產(chǎn)大修理支出、在租賃期限與租賃資產(chǎn)尚可使用年限兩者孰短的期限內(nèi)平均攤銷的租入固定資產(chǎn)改良支出以及在受益期內(nèi)平均攤銷的其他長期待攤費用的攤銷。
篇4
第一條為貫徹落實國務(wù)院《住房公積金管理條例》、《**省住房公積金條例》，根據(jù)《**市個人住房公積金貸款管理暫行辦法》（溫公積金管委〔**〕4號）的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合個人住房貸款管理的有關(guān)規(guī)定和我市住房公積金管理工作的實際，制訂本實施辦法。
第二條本實施辦法適用于本市市區(qū)和各縣（市）的個人住房公積金貸款的管理。
第三條**市住房公積金管理中心負(fù)責(zé)全市個人住房公積金貸款的管理工作，**市住房公積金管理中心下設(shè)的各管理部和分中心（以下統(tǒng)稱管理機(jī)構(gòu)）負(fù)責(zé)各自行政區(qū)域內(nèi)的個人住房公積金貸款的管理和具體業(yè)務(wù)的辦理。
第四條**市住房公積金管理委員會指定的有關(guān)商業(yè)銀行分支機(jī)構(gòu)（以下稱受托銀行）受管理機(jī)構(gòu)的委托具體承辦我市個人住房公積金貸款的發(fā)放、回收等金融業(yè)務(wù)。
第二章貸款對象和條件
第五條申請個人住房公積金貸款的對象，必須是已按規(guī)定繳存住房公積金的職工并且是購買、建造、翻建、大修自住普通住房的產(chǎn)權(quán)人或共有人。
第六條職工（以下稱借款人）申請個人住房公積金貸款還必須同時具備下列條件：
（一）、貸款時正常連續(xù)繳存住房公積金12個月以上（以貸款時向前推移計算）；
（二）、在本市范圍內(nèi)購買、建造、翻建、大修自住普通住房，其房屋座落的具置已明確，有關(guān)手續(xù)合法、有效，且申請時購買、建造、翻建、大修的時間在3個月以內(nèi)；
（三）、有購買、建造、翻建、大修自住普通住房總價款30%以上（含30%）的自有資金且已落實并投入使用；
（四）、具有完全民事行為能力，有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，良好的信用和按規(guī)定償還貸款本息的能力；
（五）、同意以所購買、建造、翻建、大修的自住普通住房作為抵押；
（六）、在購買、建造、翻建、大修的自住普通住房未辦理抵押登記前，能提供管理機(jī)構(gòu)和受托銀行認(rèn)可的其他階段性擔(dān)保；
（七）、管理機(jī)構(gòu)和受托銀行及上級有關(guān)部門規(guī)定的其他條件。
第三章貸款額度和期限
第七條貸款額度為以下三項計算結(jié)果的最低值：
（一）、以借款人及其配偶繳存住房公積金的月工資收入的最高50%的還貸比例（每月還貸本息額占工資收入的比例）計算的最高月還貸款額，從而按不同還款方式計算出的貸款額度。
（二）、購買、建造、翻建、大修自住普通住房的房價款或修、建費用總額及評估值（兩者取低值）的最高70%的貸款比例計算的貸款限額。
（三）、**市住房公積金管理委員會確定的各行政區(qū)域的住房公積金貸款最高額度。
第八條貸款期限根據(jù)借款人的貸款金額、還款能力以及其他相關(guān)條件確定，最長不得超過30年（360個月），同時借款人最后一期還款時的年齡不得超過65周歲。
第四章貸款的擔(dān)保
第九條借款人申請個人住房公積金貸款時，須以所購買、建造、翻建、大修的自住普通住房作為取得貸款的擔(dān)保。如借款人購買、建造、翻建、大修的自住普通住房已取得房屋所有權(quán)證的，直接以所購買、建造、翻建、大修的自住普通住房抵押；如借款人購買、建造、翻建、大修的自住普通住房未取得房屋所有權(quán)證的，還應(yīng)提供貸款申請地其他自有或第三人擁有的已取得房屋所有權(quán)證的住房或者由管理機(jī)構(gòu)和受托銀行認(rèn)可的房屋建設(shè)（開發(fā)）單位、房屋交易中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行階段性擔(dān)保。
在貸款期內(nèi)，經(jīng)管理機(jī)構(gòu)和受托銀行同意，借款人可根據(jù)實際情況變更貸款階段性擔(dān)保方式及抵押物，并按規(guī)定辦理變更擔(dān)保手續(xù)。
第十條借款人購買、建造、翻建、大修的自住普通住房，抵押人與抵押權(quán)人必須簽訂書面抵押合同并依法辦理住房抵押登記或預(yù)購商品房貸款抵押登記手續(xù)。
第十一條以貸款申請地其他自有住房或第三人擁有的已取得房屋所有權(quán)證的住房作為階段性抵押擔(dān)保的，其價值需進(jìn)行評估確認(rèn)，抵押率最高不得超過評估現(xiàn)值的70%，抵押人與抵押權(quán)人必須簽訂書面抵押合同并依法辦理住房抵押登記手續(xù)。
第十二條由房屋建設(shè)（開發(fā)）單位和房屋交易中介機(jī)構(gòu)提供階段性保證擔(dān)保的，房屋建設(shè)（開發(fā)）單位、房屋交易中介機(jī)構(gòu)必須與管理機(jī)構(gòu)簽訂合作協(xié)議并就每一借款人簽訂書面保證合同。
第五章貸款的償還方式和方法
第十三條貸款期限在一年以內(nèi)（含一年）的，實行到期一次性還本付息。
貸款期限在一年以上的，實行按月分期還本付息。借款人可以按照下列兩種方式之一歸還貸款本息：
（一）等額本息還款方式，即貸款期內(nèi)每月以相等的額度平均償還貸款本息。計算公式為：
每月還款額=貸款金額×月利率×（1+月利率）期數(shù)÷[（1+月利率）期數(shù)－1]
其中：每月還利息額=剩余貸款本金額×月利率
每月還本金額=每月還款額－每月還利息額
（二）等額本金還款方式，即貸款期內(nèi)每月確定相等的還本金額并支付利息。計算公式為：
每月還款額=每月還本金額+每月還利息額
其中：每月還本金額=貸款金額÷期數(shù)
每月還利息額=剩余貸款本金額×月利率
第十四條采取按月分期還本付息方式償還貸款的，借款人貸款時確定的每月還本付息額最高不得超過計算住房公積金的月工資收入的55%，最低不得低于計算住房公積金的月工資收入的30%。
第十五條借款人與管理中心和受托銀行在借款合同中約定還款方式，一經(jīng)確定，不得更改。
第十六條貸款統(tǒng)一采取由借款人委托受托銀行代扣的方法進(jìn)行償還。
第六章申請貸款需提供的資料
第十七條借款人的個人資料：
（一）身份證；
（二）住房公積金繳存證明或?qū)~單；
（三）婚姻情況證明（結(jié)婚證、夫妻關(guān)系證明書等）。
第十八條借款人配偶的個人資料：
（一）身份證；
（二）住房公積金繳存證明或?qū)~單。
第十九條借款人的其他房屋共有人（除配偶以外）的個人資料：
（一）婚姻情況證明；
（二）本人及配偶的身份證。
第二十條借款人除按上述規(guī)定提供本人、配偶及其他房屋共有人的個人資料外，還需根據(jù)購買、建造、翻建、大修自住普通住房的不同情況，分別向管理機(jī)構(gòu)提供以下購買、建造、翻建、大修自住普通住房的情況資料：
（一）購買、建造、翻建、大修的自住普通住房未取得房屋所有權(quán)證的：
1、購買預(yù)購商品房的：
（1）商品房預(yù)售（買賣、銷售）合同（已實行備案登記制度的縣（市、區(qū)）需先經(jīng)備案登記）；
（2）首付款或自付款的收款收據(jù)。
2、購買經(jīng)濟(jì)適用房的：
（1）經(jīng)濟(jì)適用房銷售（買賣）合同；
（2）首付款或自付款的收款收據(jù)；
（3）經(jīng)濟(jì)適用房的審批證明。
3、購買“二手房”的：
（1）房產(chǎn)買賣合同；
（2）交易價格的評估報告；
（3）出賣人的房屋所有權(quán)證復(fù)印件；
（4）首付款或自付款的收款收據(jù)。
4、購買“房開”已取得房屋所有權(quán)證的存量房（現(xiàn)房）的：
（1）房產(chǎn)買賣合同；
（2）首付款或自付款收款收據(jù)；
（3）“房開”的房屋所有權(quán)證復(fù)印件。
5、購買拆遷安置房的：
（1）拆遷協(xié)議書；
（2）定位證明單及房款結(jié)算表；
（3）首付款或自付款收款收據(jù)。
6、建造、翻建住房的：
（1）土地使用證；
（2）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；
（3）建筑工程施工許可證；
（4）建造工程費用的預(yù)算或決算報告。
7、大修住房的：
（1）大修鑒定報告書；
（2）大修工程費用的預(yù)算或決算報告。
（二）購買、建造、翻建、大修的自住普通住房已取得房屋所有權(quán)證書的：
1、購買商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、拆遷安置房的：
（1）銷售不動產(chǎn)（房屋）專用發(fā)票（發(fā)票聯(lián)）復(fù)印件；
（2）房屋所有權(quán)證。
2、購買“二手房”的：
（1）銷售不動產(chǎn)（房屋）專用發(fā)票（發(fā)票聯(lián)）或契稅證；
（2）房屋所有權(quán)證。
3、建造、翻建住房的：
（1）房屋所有權(quán)證；
（2）建設(shè)工程規(guī)劃許可證復(fù)印件；
（3）建筑工程施工許可證復(fù)印件；
（4）建造工程費用的預(yù)算或決算報告。
4、大修住房的：
（1）房屋所有權(quán)證；
（2）大修鑒定報告書；
（3）大修工程費用的預(yù)算報告。
第七章貸款的辦理程序
第二十一條要求申請個人住房公積金貸款的職工攜帶上述個人資料和購買、建造、翻建、大修自住普通住房的資料，到管理機(jī)構(gòu)填寫《**市個人住房公積金貸款申請書》向管理機(jī)構(gòu)提出貸款申請。
第二十二條管理機(jī)構(gòu)受理借款申請人的貸款申請時，對借款申請人的有關(guān)情況進(jìn)行貸前審查，符合要求的，予以受理。對借款申請人未能提供符合要求的資料或有關(guān)情況不符合要求的，不予受理，但須告知不予受理的原因。
第二十三條管理機(jī)構(gòu)受理借款申請人的貸款申請后，應(yīng)在10個工作日內(nèi)予以審核，并作出是否準(zhǔn)予貸款的決定。
第二十四條管理機(jī)構(gòu)對經(jīng)審核準(zhǔn)予貸款的，通知借款申請人辦理貸款手續(xù)。對經(jīng)審核不準(zhǔn)予貸款的，須告知借款申請人不準(zhǔn)予貸款的原因。
第二十五條準(zhǔn)予貸款的，管理機(jī)構(gòu)和受托銀行同借款人就貸款額度、期限、擔(dān)保方式、償還方式及月還款額進(jìn)行協(xié)商和確定。
第二十六條貸款額度等經(jīng)協(xié)商一致后，管理機(jī)構(gòu)與受托銀行簽訂委托貸款合同，委托受托銀行向借款人貸款。同時借款人、管理機(jī)構(gòu)、受托銀行、保證人及抵押人簽訂個人住房公積金借款合同。借款人還需同受托銀行簽訂代交款項委托合同。以貸款申請地其他自有或第三人擁有的已取得房屋所有權(quán)證的住房進(jìn)行階段性擔(dān)保的，擔(dān)保人（抵押人）還需與管理機(jī)構(gòu)另行簽訂住房抵押合同。
第二十七條借款合同及抵押合同簽訂并經(jīng)登記生效后，管理機(jī)構(gòu)通知受托銀行向借款人發(fā)放貸款。
第八章貸款的提前還款
第二十八條借款人辦理個人住房公積金貸款后，可提前部分或全部償還貸款，借款人提前償還貸款的，應(yīng)持本人身份證，填寫《**市個人住房公積金貸款提前償還申請書》向管理機(jī)構(gòu)提出申請。
貸款的提前還款除直接以住房公積金為還款資金來源的可以由管理機(jī)構(gòu)內(nèi)部劃轉(zhuǎn)以外，其他的均采用銀聯(lián)POS系統(tǒng)，由借款人直接持卡向管理機(jī)構(gòu)刷卡還款。
第九章貸款抵押物的變更
第二十九條貸款期內(nèi)，借款人要求變更貸款階段性擔(dān)保方式及抵押物的，應(yīng)事先填寫《**市個人住房公積金貸款擔(dān)保方式及抵押物變更申請書》向管理機(jī)構(gòu)申請，經(jīng)管理機(jī)構(gòu)同意后，有關(guān)各方另行簽訂書面的保證合同或抵押合同，并按規(guī)定辦理登記手續(xù)。
合同經(jīng)登記生效后，管理機(jī)構(gòu)才能向原擔(dān)保人或抵押人出具擔(dān)保（抵押）注銷證明。
第十章附則
第三十條本實施辦法實施前有關(guān)規(guī)定與本實施辦法不符的，以本實施辦法為準(zhǔn)。遇國家及我市個人住房公積金貸款管理有關(guān)政策調(diào)整時，本實施辦法亦作相應(yīng)調(diào)整。
篇5
第一章 總則
第二章 地籍調(diào)查
第三章 土地登記
第四章 土地分等定級
第五章 土地統(tǒng)計
第六章 地籍檔案
第七章 法律責(zé)任
第八章 附則
第一章 總則
第一條 為加強城鎮(zhèn)國有土地地籍管理工作，維護(hù)社會主義土地公有制，保障土地使用者和他項權(quán)利人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合我市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱城鎮(zhèn)國有土地地籍管理，是指市、自治縣人民政府對城鎮(zhèn)國有土地的調(diào)查、登記、分等、定級、統(tǒng)計及檔案等實施管理和依法查處、糾正行政執(zhí)法中的違法行為。
本辦法所稱他項權(quán)利，是指土地使用權(quán)和土地所有權(quán)以外的權(quán)利，包括抵押權(quán)、承租權(quán)以及法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他土地權(quán)利。
第三條 凡在我市行政區(qū)域內(nèi)使用城鎮(zhèn)國有土地的單位、個人及他項權(quán)利人必須遵守本辦法。
第四條 本溪市土地規(guī)劃管理局是全市國有土地地籍管理工作的行政主管部門。
本溪市市區(qū)內(nèi)的國有土地地籍管理工作由市土地規(guī)劃管理局負(fù)責(zé)。
自治縣土地管理部門主管本地區(qū)城鎮(zhèn)地籍管理工作。
南芬區(qū)地籍管理工作可委托南芬區(qū)政府土地管理部門負(fù)責(zé)。
在本市行政區(qū)域內(nèi)的軍事、鐵路用地地籍管理除國家另有規(guī)定外，按本辦法執(zhí)行。
第五條 地籍管理堅持國家統(tǒng)一制度，堅持地籍資料的系統(tǒng)性、精確性和完整性的原則，實行地域管理。
第六條 國有土地使用權(quán)受法律保護(hù)，《國有土地使用證》是使用城鎮(zhèn)國有土地的唯一合法憑證。
第二章 地籍調(diào)查
第七條 土地管理部門應(yīng)按照國家土地管理局的《地籍調(diào)查規(guī)程》實施地籍調(diào)查。
地籍調(diào)查分權(quán)屬調(diào)查和地籍測量。權(quán)屬調(diào)查由土地管理部門組織進(jìn)行；地籍測量由土地管理部門委托具有相應(yīng)資格的測繪單位進(jìn)行。
第八條 土地管理部門應(yīng)當(dāng)組織所轄區(qū)域內(nèi)的軍隊、鐵路土地管理部門及受委托管理部門依法界定管理界線，報市人民政府備案。
第九條 土地調(diào)查人員進(jìn)入調(diào)查現(xiàn)場實施調(diào)查工作，土地使用者應(yīng)當(dāng)配合，提供必要情況和資料，不得阻撓和妨礙。
第十條 對土地使用權(quán)及他項權(quán)利有爭議的，由當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，由當(dāng)事人向土地管理部門申請?zhí)幚恚恋毓芾聿块T應(yīng)先行調(diào)解，調(diào)解不成的，由土地管理部門提出處理意見，報本級人民政府決定。當(dāng)事人對人民政府決定不服的，可向上一級人民政府申請復(fù)議，或直接向人民法院起訴。在爭議解決以前，任何一方不得改變土地現(xiàn)狀。
第三章 土地登記
第十一條 土地管理部門對所轄區(qū)域內(nèi)的國有土地使用權(quán)和他項權(quán)利應(yīng)當(dāng)依法進(jìn)行登記。凡城鎮(zhèn)國有土地的使用者和他項權(quán)利人必須進(jìn)行土地登記。
土地登記分為初始登記和變更登記。
土地登記以宗地為單位進(jìn)行。
本辦法所稱宗地是指被權(quán)屬界線封閉的一個地塊。
第十二條 土地登記依照下列程序進(jìn)行：
（一）土地使用者和他項權(quán)利人應(yīng)在規(guī)定的時間內(nèi)向宗地座落所在地的土地管理部門申請土地登記，提交下列資料：
1、土地登記申請書；
2、土地登記申請人（法人）證明材料，法人代表身份證明或戶籍證明，委托指界人證明書；
3、土地權(quán)屬來源證明、有關(guān)部門批準(zhǔn)文件、有關(guān)出讓金或轉(zhuǎn)讓金交付憑證；
4、地上附著物權(quán)屬證明；
5、按規(guī)定必須提交的其他文件。
（二）土地管理部門應(yīng)在受理土地使用者登記申請之日起三十日內(nèi)，完成對土地的權(quán)屬來源及位置、界址、用途調(diào)查，測量宗地權(quán)屬界線，量算面積，填寫《地籍調(diào)查表》等項工作。
（三）土地管理部門依據(jù)國家和省有關(guān)規(guī)定審核確定土地權(quán)屬、他項權(quán)利及宗地的界線、面積。
（四）權(quán)屬審核后，注冊登記。
（五）頒發(fā)或更換《國有土地使用證》。
第十三條 凡未經(jīng)土地管理部門確認(rèn)的國有土地使用權(quán)，該土地?zé)o論是以何種方式取得的，都應(yīng)當(dāng)申請初始登記。
初始登記應(yīng)當(dāng)在土地管理部門通知其登記之日起三十日內(nèi)或者在土地權(quán)屬確定事實發(fā)生之日起三十日內(nèi)，向土地管理部門申請登記。
第十四條 已經(jīng)登記的土地，有下列情形之一的，應(yīng)在發(fā)生變化之日起三十日內(nèi)，向土地管理部門申請變更登記：
（一）依法改變土地用途的；
（二）土地使用者和他項權(quán)利人更名更址的；
（三）依法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的；
（四）因贈與、繼承、買賣、交換、分割地上附著物引起土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的；
（五）企業(yè)合并、改組等引起宗地合并、分立的；
（六）新建、改建、擴(kuò)建地上建筑物的；
（七）土地級別發(fā)生變化的；
（八）錯漏登記的。
第十五條 土地使用權(quán)和他項權(quán)利有下列情形之一的，必須在規(guī)定的時間內(nèi)申請設(shè)定登記：
（一）新征用集體土地的，在縣級以上人民政府批準(zhǔn)用地之日起三十日內(nèi)；
（二）劃撥國有土地使用權(quán)的，在縣級以上人民政府批準(zhǔn)用地之日起三十日內(nèi)；
（三）以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的，受讓方應(yīng)當(dāng)在按出讓合同約定支付全部土地使用權(quán)出讓金后三十日內(nèi)；
（四）國家將國有土地使用權(quán)以作價入股方式讓與股份制企業(yè)的，該企業(yè)應(yīng)當(dāng)在簽訂入股合同之日起三十日內(nèi)；
（五）依法向政府土地管理部門承租國有土地的，承租人應(yīng)當(dāng)在簽訂租賃合同之日起三十日內(nèi)；
（六）依法抵押土地使用權(quán)的，應(yīng)在《國有土地使用權(quán)抵押貸款意向書》簽訂之日起十五日內(nèi)；
（七）有出租權(quán)的土地使用者依法出租土地使用權(quán)的，出租人與承租人應(yīng)當(dāng)在租賃合同簽定之日起十五日內(nèi)；
（八）法律、行政法規(guī)規(guī)定需要登記的其他土地他項權(quán)利的，當(dāng)事人應(yīng)在確定之日起十五日內(nèi)。
第十六條 已依法辦理土地使用權(quán)登記的土地，有下列情形之一的，應(yīng)辦理注銷登記或在接到土地管理部門發(fā)出的《注銷土地使用權(quán)和他項權(quán)利通知書》之日起十五日內(nèi)，持該書及與注銷有關(guān)證件，到土地管理部門申請辦理注銷土地登記，向有管轄權(quán)的土地管理部門交還《國有土地使用證》：
（一）無償取得劃撥國有土地的用地單位已經(jīng)撤銷、遷移或破產(chǎn)、解散的；
（二）政府依據(jù)規(guī)劃調(diào)整用地或進(jìn)行房屋拆遷，調(diào)整及拆遷范圍內(nèi)涉及土地使用權(quán)滅失的；
（三）因自然災(zāi)害等原因土地使用權(quán)滅失的；
（四）未經(jīng)批準(zhǔn)機(jī)關(guān)同意，連續(xù)二年未使用的；
（五）不按批準(zhǔn)用途使用的；
（六）土地使用權(quán)出讓或租賃期滿，當(dāng)事人未辦理續(xù)期申請的；
（七）土地他項權(quán)利終止的；
（八）公路、鐵路、機(jī)場、礦場等經(jīng)核準(zhǔn)報廢的；
（九）法律、法規(guī)規(guī)定注銷土地登記的其他情形。
第十七條 申請土地登記具有下列情形之一的，土地管理部門不予受理：
（一）申請登記的土地不在所轄行政區(qū)域內(nèi)的；
（二）申請人沒有合法身份證明的；
（三）土地權(quán)屬不清的；
（四）擅自改變土地用途或少征多占、非法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地尚未依法處理或正在依法處理的；
（五）拖欠有關(guān)土地稅費的；
（六）法律、法規(guī)規(guī)定不能辦理土地登記的。
第十八條 土地管理部門依據(jù)土地登記申請資料，經(jīng)調(diào)查、審查核實對認(rèn)為符合登記要求的宗地予以公告。
公告的主要內(nèi)容包括：
（一）土地使用者，他項權(quán)利人名稱、地址；
（二）準(zhǔn)予登記的土地權(quán)屬、性質(zhì)、面積、座落；
（三）土地使用者、他項權(quán)利人提出異議的期限、方式和受理機(jī)關(guān)；
（四）其他事項。
第十九條 土地使用者、他項權(quán)利人對公告內(nèi)容有異議的，可在公告規(guī)定的期限內(nèi)，向土地管理部門申請復(fù)查，并按規(guī)定繳納復(fù)查費。經(jīng)復(fù)查無誤的，維持公告結(jié)果，復(fù)查費不予退還；經(jīng)復(fù)查確有差錯的由登記機(jī)關(guān)改正，復(fù)查費退還土地使用者。
第二十條 土地登記公告期滿，土地使用者和他項權(quán)利人對土地登記結(jié)果未提出異議的，由市、自治縣人民政府批準(zhǔn)后，土地管理部門辦理注冊登記，核發(fā)《國有土地使用證》。
第二十一條 在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋，開發(fā)單位應(yīng)在房屋竣工驗收后三十日內(nèi)憑《國有土地使用證》向市、自治縣人民政府房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)登記，在本辦法公布后，無《國有土地使用證》而取得房屋產(chǎn)權(quán)證明的，房屋產(chǎn)權(quán)證明無效；房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更的，土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓變更，當(dāng)事人應(yīng)先行辦理房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書和原《國有土地使用證》向土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記，更換《國有土地使用證》。
第二十二條 因企業(yè)兼并、分立、破產(chǎn)、出售、租賃、抵押、搬遷改造、合資合作、公司制改造以及組建企業(yè)集團(tuán)和股份合作企業(yè)等情況而引起劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移和改變土地使用用途的，企業(yè)應(yīng)憑《國有土地使用證》到具有相應(yīng)資格的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行土地資產(chǎn)評估，在估價結(jié)果確認(rèn)和處置方案實施后，由土地管理部門依據(jù)本辦法第十四條規(guī)定進(jìn)行變更土地登記。
第二十三條 土地管理部門依法對《國有土地使用證》實行定期檢查制度。
第四章 土地分等定級
第二十四條 市行政區(qū)域內(nèi)建制鎮(zhèn)（不含城關(guān)鎮(zhèn)）的土地分等工作由市土地管理部門負(fù)責(zé)。
市區(qū)內(nèi)的土地定級工作由市土地管理部門負(fù)責(zé)。
自治縣行政區(qū)域內(nèi)的土地定級工作由自治縣土地管理部門負(fù)責(zé)。
第二十五條 建制鎮(zhèn)土地定級應(yīng)在市土地規(guī)劃管理局統(tǒng)一制定的分等標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)進(jìn)行。
土地級別、土地分等可每二年調(diào)整一次。
第五章 土地統(tǒng)計
第二十六條 土地管理部門應(yīng)會同同級統(tǒng)計部門依法進(jìn)行土地統(tǒng)計，土地統(tǒng)計實行年報制度。
第二十七條 土地統(tǒng)計按下列程序進(jìn)行：
（一）收集資料；
（二）地籍調(diào)查；
（三）填寫單位面積過錄表、土地統(tǒng)計臺帳、土地統(tǒng)計簿和年內(nèi)地類變化表；
（四）審核匯總；
（五）編制土地統(tǒng)計年報，進(jìn)行土地統(tǒng)計分析。
第二十八條 土地統(tǒng)計年報為1月1日至12月31日，每年12月31日發(fā)生的土地變化情況，列入下一年度的土地統(tǒng)計。
第二十九條 統(tǒng)計人員依法行使土地統(tǒng)計職權(quán)，土地管理部門及土地使用者應(yīng)在規(guī)定時間內(nèi)如實提供統(tǒng)計資料，不得瞞報、拒報、偽造、篡改。
第六章 地籍檔案
第三十條 地籍檔案以宗地為單位建立。地籍檔案的內(nèi)容包括：
（一）土地登記申請書；
（二）權(quán)屬證明文件、資料；
（三）土地登記審批表；
（四）地籍圖；
（五）土地登記簿（卡）；
（六）土地歸戶冊（卡）；
（七）土地登記復(fù)查申請書、結(jié)果表；
（八）確權(quán)過程中的估價報告、協(xié)議書、合同書等。
第三十一條 土地管理部門應(yīng)當(dāng)健全地籍檔案并及時增補有關(guān)資料。
第三十二條 土地管理部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)地籍檔案的收集、整理、鑒定、統(tǒng)計、保管及利用工作。
第三十三條 地籍檔案的查閱，按土地管理部門規(guī)定辦理，未經(jīng)允許不得向第三者提供或公布。
地籍檔案可實行有償使用。
第七章 法律責(zé)任
第三十四條 土地管理部門對管轄范圍內(nèi)的土地權(quán)屬情況進(jìn)行檢查，被檢查單位或個人應(yīng)如實反映情況和提供資料。檢查單位有責(zé)任為被檢查單位或個人保守技術(shù)和業(yè)務(wù)機(jī)密。
第三十五條 土地使用者及他項權(quán)利人違反本辦法第十二條、第十三條、第十四條、第十五條規(guī)定不申請登記的，由土地管理部門責(zé)令限期辦理，逾期未辦的處以每百平方米每日二元的罰款，不足百平方米的，按百平方米計算；對拒不申請登記的按違法占地處理。
第三十六條 使用非法手段獲得土地證書或涂改土地證書的，土地證書無效，登記機(jī)關(guān)注銷土地登記，并處以3000元至30000元罰款；構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究其刑事責(zé)任。
第三十七條 違反本辦法第十六條規(guī)定拒不辦理土地使用權(quán)注銷登記的，由土地管理部門依法注銷土地登記并予以公告，吊銷《國有土地使用證》。
第三十八條 對阻礙土地管理人員依法執(zhí)行公務(wù)的，由公安機(jī)關(guān)依據(jù)《中華人民共和國治安管理處罰條例》的規(guī)定處罰；構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。
第三十九條 土地管理部門工作人員違反本辦法，嚴(yán)重失職的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)情節(jié)給予政紀(jì)處分和經(jīng)濟(jì)處罰；嚴(yán)重違法瀆職構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。
第四十條 當(dāng)事人對行政處罰決定不服的，可依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)申請行政復(fù)議或提起行政訴訟。
第八章 附則
第四十一條 城鎮(zhèn)臨時用地地籍管理和因城鎮(zhèn)住房制度改革而引起的土地使用權(quán)的變更登記辦法由市人民政府制定。
篇6
房地產(chǎn)抵押合同范本參考
抵押人：_________
抵押權(quán)人：_________
為確保_________年_________月_________日簽訂的_________(以下稱主合同)的履行，抵押人_________(以下簡稱甲方)愿意以其有權(quán)處分的房地產(chǎn)作抵押。抵押權(quán)人_________(以下簡稱乙方)經(jīng)實地勘驗，在充分了解其權(quán)屬狀況及使用與管理現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，同意接受甲方的房地產(chǎn)抵押。
甲方將房屋抵押給乙方時，該房屋所占用范圍的土地使用權(quán)一并抵押給乙方。
雙方本著平等、自愿的原則，同意就下列房地產(chǎn)抵押事項訂立本合同，共同遵守。
第一條甲方用作抵押的房地產(chǎn)座落于_________區(qū)_________街(路、小區(qū))_________號_________棟_________單元_________層_________戶號，其房屋建筑面_________m2，占地面積_________m2。
第二條根據(jù)主合同，甲乙雙方確認(rèn)：債務(wù)人為_________;抵押期限自_________年_________月_________至_________年_________月_________。
第三條經(jīng)房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評估，上述房地產(chǎn)價值為人民幣_________(大寫)，_________(小寫)。根據(jù)主合同，雙方確認(rèn)：乙方債權(quán)標(biāo)的額(本金)：_________(大寫)，_________(小寫)，抵押率為百分之_________。
第四條甲方保證上述房地產(chǎn)權(quán)屬清楚。若發(fā)生產(chǎn)權(quán)糾紛或債權(quán)債務(wù)，概由甲方負(fù)責(zé)清理，并承擔(dān)民事訴訟責(zé)任，由此給乙方造成的經(jīng)濟(jì)損失，甲方負(fù)責(zé)賠償。
第五條乙方保證按主合同履行其承擔(dān)的義務(wù)，如因乙方延誤造成經(jīng)濟(jì)損失的，乙方承擔(dān)賠償責(zé)任。
第六條抵押房地產(chǎn)現(xiàn)由_________使用。
甲方在抵押期間對抵押的房地產(chǎn)承擔(dān)維修、養(yǎng)護(hù)義務(wù)并負(fù)有保證抵押房地產(chǎn)完好無損的責(zé)任，并隨時接受乙方的檢查監(jiān)督。
在抵押期間因使用不當(dāng)造成毀損，乙方有權(quán)要求恢復(fù)房地產(chǎn)原狀或提供給乙方認(rèn)可的新的抵押房地產(chǎn)，在無法滿足上述條件的基礎(chǔ)上，乙方有權(quán)要求債務(wù)人提前償還本息。
第七條抵押期間，甲方不得擅自轉(zhuǎn)讓、買賣、租賃抵押房地產(chǎn)不得重復(fù)設(shè)定抵押，未經(jīng)乙方書面同意，發(fā)生上述行為均屬無效。
第八條抵押期間，甲方如發(fā)生分立、合并，由變更后承受抵押房地產(chǎn)方承擔(dān)或分別承擔(dān)本合同規(guī)定的義務(wù)。甲方被宣布解散或破產(chǎn)，乙方有要要求提前處分其抵押房地產(chǎn)。
第九條在本合同有效期內(nèi)，未經(jīng)甲方同意，乙方變更主合同條款或延長主合同履行期限的，甲方可自行解除本合同。
第十條本合同生效后，甲、乙任何一方不得擅自變更或解除合同，需要變更或解除本合同時，應(yīng)經(jīng)雙方協(xié)商一致，達(dá)成書面協(xié)議，協(xié)議未達(dá)成前，本合同各條款仍然有效。
第十一條本合同在執(zhí)行中若發(fā)生爭議，甲乙雙方應(yīng)采取協(xié)商辦法解決或共同向仲裁機(jī)構(gòu)申請調(diào)解或仲裁，不能協(xié)商或達(dá)不成仲裁意向時可向人民法院起訴。
第十二條在抵押期間，抵押房地產(chǎn)被拆遷改造時，甲方必須及時告知乙方，且根據(jù)具體情況，變更抵押合同或以房地產(chǎn)拆遷受償價款償還乙方的本息，并共同到登記機(jī)關(guān)辦理有關(guān)登記手續(xù)。
第十三條抵押期滿，如債務(wù)人不能償還債務(wù)本息，又未與乙方達(dá)成延期協(xié)議的，按法定程序處理抵押房地產(chǎn)，清償債務(wù)本息。處理抵押房地產(chǎn)所得價款不足以償還債務(wù)本息和承擔(dān)處理費用的，乙方有權(quán)另行追索;價款償還債務(wù)本息后有剩余的，乙方應(yīng)退還給甲方。
第十四條本合同未盡事宜，按照房地產(chǎn)抵押管理規(guī)定及國家、省、市有關(guān)規(guī)定辦理。
第十五條本合同在雙方簽字蓋章后，并經(jīng)市房地產(chǎn)市場管理部門登記，方為有效。
第十六條本合同一式三份，甲乙雙方各執(zhí)一份，房地產(chǎn)市場管理部門存檔一份。
第十七條雙方商定的其它事項：_________。
甲方(簽章)：_________乙方(簽章)：_________
法定代表人：_________法定代表人：_________
委托人：_________委托人：_________
地址：_________地址：_________
聯(lián)系電話：_________聯(lián)系電話：_________
_________年月日_________年月日
簽訂地點：_________簽訂地點：_________
附件
私人房屋抵押合同范本
抵押人(甲方)
代表人：
抵押權(quán)人(乙方)
代表人：
為確保______年____月____日簽訂的____________(以下稱本合同)的履行，抵押人(以下簡稱甲方)愿意以其有權(quán)處分的房產(chǎn)作抵押。抵押權(quán)人(以下簡稱乙方)經(jīng)實地勘驗，在充分了解其權(quán)屬狀況及使用與管理現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，同意接受甲方的房產(chǎn)抵押。
甲方將房屋抵押給乙方時，該房屋所占用范圍的土地使用權(quán)一并抵押給乙方。
雙方本著平等、自愿的原則，同意就下列房產(chǎn)抵押事項訂立本合同，共同遵守。
第一條 甲方用作抵押的房產(chǎn)坐落于________區(qū)________街(路、小區(qū))_____號_____棟_____單元_____層_____戶號，其房屋建筑面積_______㎡，產(chǎn)權(quán)證號：______________，土地使用權(quán)證號：______________.
第二條 根據(jù)本合同，甲乙雙方確認(rèn)：債務(wù)人為___________________;抵押期限為______ ，自______年____月_____至_____年____月____止。
第三條 利息(年息)______，甲方應(yīng)于每月______日給付乙方，不得拖欠。
第四條 在本合同有效期內(nèi)，甲方不得出售和饋贈抵押房產(chǎn);甲方遷移、出租、轉(zhuǎn)讓、再抵押或以其它任何方式轉(zhuǎn)移本合同項下抵押房產(chǎn)的，應(yīng)取得乙方書面同意。
第五條 本合同生效后，甲方如需延長本合同項下借款期限，或者變更合同其它條款，應(yīng)經(jīng)乙方同意并達(dá)成書面協(xié)議。
第六條 出現(xiàn)下列情況之一時，乙方有權(quán)依法處分抵押財產(chǎn)：
1、本合同約定的還款期限已到，債務(wù)人未依約歸還本息或所延期限已到仍不能歸還借款本息。
2、債務(wù)人死亡而無繼承人履行合同，或者繼承人放棄繼承的。
3、債務(wù)人被宣告解散、破產(chǎn)。
第七條 抵押權(quán)的撤銷：本合同債務(wù)人按合同約定的期限歸還借款本息或者提前歸還借款本息的，乙方應(yīng)協(xié)助甲方辦理注銷抵押登記。
第八條 本合同生效后，甲乙任何一方不得擅自變更或解除合同。需要變更或解除合同時，應(yīng)經(jīng)雙方協(xié)商一致，達(dá)成書面協(xié)議。協(xié)議未達(dá)成前，本合同各條款仍然有效。
第九條 違約責(zé)任
1、按照本合同第四條約定，由甲方保管的抵押財產(chǎn)，因保管不善，造成毀損，乙方有權(quán)要求恢復(fù)財產(chǎn)原狀，或提供經(jīng)乙方認(rèn)可的新的抵押財產(chǎn)，或提前收回本合同項下貸款本息。
2、甲方違反第四條約定，擅自處分抵押財產(chǎn)的，其行為無效。乙方可視情況要求甲方恢復(fù)抵押財產(chǎn)原狀或提前收回本合同項下貸款本息，并可要求甲方支付貸款本息總額萬分之_______的違約金。
3、甲方因隱瞞抵押財產(chǎn)存在共有、爭議、被查封、被扣押或已經(jīng)設(shè)定過抵押權(quán)等情況而給乙方造成經(jīng)濟(jì)損失的，應(yīng)給予賠償。
4、甲、乙任何一方違反第八條約定，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц吨骱贤椣沦J款總額萬分之_______的違約金。
5、本條所列違約金的支付方式，甲、乙雙方商定如下：
第十條 雙方商定的其它事項：
第十一條 爭議的解決方式：甲、乙雙方在履行本合同中發(fā)生的爭議，由雙方協(xié)商解決。協(xié)商不成，可以向當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ浩鹪V。
第十二條 本合同由甲、乙雙方簽字，自簽訂之日起生效。
第十三條 本合同一式二份，甲、乙雙方各執(zhí)一份。
甲方：
乙方：
代表人：
代表人：
日期：年 月 日
日期：年 月 日
房產(chǎn)抵押合同協(xié)議書
土地使用權(quán)抵押是指以政府有償出讓方式取得的土地，且土地上尚未建造房屋的土地使用權(quán)設(shè)定抵押。在中國，土地所有權(quán)不能抵押，以行政劃撥方式取得的土地使用權(quán)不能單獨抵押。
土地使用權(quán)抵押的一般流程為：
第一步，債務(wù)合同(主合同)依法成立，為履行債務(wù)合同，抵押人提供其依法擁有的土地使用權(quán)作擔(dān)保。
第二步，抵押人與抵押權(quán)人簽訂土地使用權(quán)抵押合同(從合同)，將依法取得的土地使用權(quán)設(shè)定抵押。
第三步，抵押雙方將抵押合同、債務(wù)合同及房地產(chǎn)權(quán)屬證書等有關(guān)資料到房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理抵押登記。
第四步，領(lǐng)取房地產(chǎn)其他權(quán)利證明及經(jīng)注記的房地產(chǎn)權(quán)屬證書。
第五步，債務(wù)履行完畢，抵押雙方向房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)申請辦理抵押注銷手續(xù)。
建設(shè)工程抵押
建設(shè)工程抵押是指房屋建設(shè)工程權(quán)利人在房屋建設(shè)期間將在建的房屋及土地使用權(quán)全部或部分設(shè)定抵押。
建設(shè)工程抵押，其一般流程為：
第一步，債務(wù)合同成立，抵押人提供其合法擁有的在建房屋及土地使用權(quán)作擔(dān)保。
這一行為應(yīng)符合以下條件：
1.抵押人必須取得了土地使用權(quán)證，并應(yīng)有建設(shè)用土規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;
2.投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上;
3.建設(shè)工程抵押所擔(dān)保的債權(quán)不得超出該建設(shè)工程總承包合同或者建設(shè)工程施工總承包合同約定的建設(shè)工程造價;
4.該建設(shè)工程承包合同是能形成獨立使用功能的房屋的;
5.該建設(shè)工程范圍內(nèi)的商品房尚未預(yù)售;
6.已簽有資金監(jiān)管協(xié)議;
7.符合國家關(guān)于建設(shè)工程承發(fā)包管理的規(guī)定;
8.已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。
第二步，抵押人與抵押權(quán)人簽訂抵押合同，將在建房屋及相應(yīng)的土地使用權(quán)抵押，當(dāng)債務(wù)不能履行時，抵押權(quán)人有權(quán)依法處分抵押物。
第三步，抵押雙方持債務(wù)合同(主合同)，抵押合同及房地產(chǎn)權(quán)利證書，建設(shè)工程規(guī)劃許可證等有關(guān)資料到房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理抵押登記。
第四步，抵押權(quán)人保管房地產(chǎn)其他權(quán)利證明，房地產(chǎn)權(quán)利人領(lǐng)取經(jīng)注記的建設(shè)工程規(guī)劃許可證。
第五步，債務(wù)履行完畢，抵押雙方持注銷抵押申請書，經(jīng)注記的土地使用權(quán)證，建設(shè)工程規(guī)劃許可證到房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理注銷抵押手續(xù)。
現(xiàn)房抵押
現(xiàn)房抵押是指獲得所有權(quán)的房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)設(shè)定抵押。
現(xiàn)房抵押一般流程為：
第一步，債務(wù)合同成立。
第二步，抵押雙方簽訂抵押合同。
第三步，抵押雙方持抵押合同，房地產(chǎn)權(quán)利證書到房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理抵押登記手續(xù)。
篇7
關(guān)鍵詞：住房反向抵押貸款 組織模式 運行機(jī)制
住房反向抵押貸款在美國、加拿大等國家是一個成熟的住房金融產(chǎn)品，也是實現(xiàn)以房養(yǎng)老的金融工具。它是指老年人以擁有產(chǎn)權(quán)的住房做抵押，向銀行或其他金融機(jī)構(gòu)借款消費，同時老人仍然保留房屋居住權(quán)，在去世后由金融機(jī)構(gòu)將住房收回還貸。由于其現(xiàn)金流流向與傳統(tǒng)的住房抵押貸款相反，所以在美國被最先稱為“住房反向抵押貸款”。為應(yīng)對我國老齡化的挑戰(zhàn)，緩解國家社會保障的壓力，我國應(yīng)引入并推出住房反向抵押貸款，實現(xiàn)以房養(yǎng)老。但在正式推出這種金融工具之前，必須研究確立適合我國國情的住房反向抵押貸款組織模式與運行機(jī)制。
一、發(fā)展住房反向抵押貸款，實現(xiàn)以房養(yǎng)老
國外的住房反向抵押貸款已有較長的歷史，為我國開展以房養(yǎng)老提供了成熟的經(jīng)驗。據(jù)報導(dǎo)，第一筆住房反向抵押貸款出現(xiàn)于1961年，是由美國波特蘭城的Nelson Haynes Savings & Loans公司向一名中學(xué)足球教練的遺孀Nellie Young發(fā)放的。當(dāng)時還僅是當(dāng)作個案處理，主要出發(fā)點是解決Nellie Young的生活困難問題。20世紀(jì)70年代以后，隨著美國進(jìn)入老齡化社會和住房自有化率的提高，有相當(dāng)多的老年人成了“房子富翁、現(xiàn)金窮人”(HouseRich but Income Poor)。他們辛苦了大半生，到退休時雖已通過分期付款的方式買下了住房，但高昂的生活與醫(yī)療費用使他們有限的收入入不敷出，生活得很清苦。在這種背景下，通過美國政府、國會的介入和國家政策的支持，住房反向抵押貸款逐步發(fā)展起來，并成為一種規(guī)范的住房金融產(chǎn)品。20世紀(jì)90年代以后，住房反向抵押貸款呈加速發(fā)展之勢。目前，美國有125家金融機(jī)構(gòu)提供住房反向抵押貸款，每年簽訂貸款合約13,000-18,000筆。幾乎同時，英國的住房反向抵押貸款也發(fā)展了起來。隨著世界老齡化問題的普遍加劇，其它國家紛紛以美國、英國的住房反向抵押貸款為藍(lán)本，結(jié)合本國實際相繼推出了住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)，如加拿大的住房收入計劃(CHIP)、澳大利亞的逆向年金抵押貸款(RAM)、新加坡NYUC INCOME保險公司推出的反向抵押貸款(RMs)等。這些住房反向抵押貸款產(chǎn)品，對于實現(xiàn)以房養(yǎng)老、提高老年人的生活質(zhì)量、降低貧困率、促進(jìn)社會穩(wěn)定等均起到了較好的作用。
我國人口老齡化日趨嚴(yán)重，亟需進(jìn)行養(yǎng)老方式創(chuàng)新。隨著我國計劃生育政策的實施、人口出生率的下降和平均壽命的延長，人口老齡化呈加速之勢。按照國際通行的“60歲以上老年人占總?cè)丝诘谋壤_(dá)到10％，或65歲以上老年人占7％，即開始進(jìn)入老齡時代”的標(biāo)準(zhǔn)，我國從2000年開始進(jìn)入老齡化社會。但是，由于我國經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)、人口基數(shù)大、老化速度快、未富先老，與國外發(fā)達(dá)國家相比，我國的養(yǎng)老負(fù)擔(dān)更重，解決起來更為困難。從家庭養(yǎng)老來說，由于“四二一”(家庭三代成員比例)結(jié)構(gòu)家庭和空巢家庭大量涌現(xiàn)，使得依靠子女養(yǎng)老越來越不現(xiàn)實。從社會養(yǎng)老來說，盡管我國政府采取了多種措施，但囿于我國的經(jīng)濟(jì)條件，目前仍存在著覆蓋面小、保障水平低、養(yǎng)老金缺口大等問題，還難以滿足老年人的實際需要。如何讓老人們安享晚年，促進(jìn)和諧社會的構(gòu)建，是擺在全社會面前一個亟待解決的問題。
房改提高了住房的自有化率，為我國發(fā)展住房反向抵押貸款創(chuàng)造了有利條件。通過住房制度改革及其他配套措施，城市里80％以上的老年人擁有了自己的住房，這個比例甚至超過一些西方發(fā)達(dá)國家。與年輕人相比，老人的人均住房面積還要大一些。據(jù)北京大學(xué)老年學(xué)研究所對北京的典型調(diào)查，老人的人均居住面積要高于全市平均值34.76％。不過，多數(shù)老人只有一套房子，這些房子雖然區(qū)位條件好，價值較高，但由于要居住，也就無法通過出租或出售變現(xiàn)。如何通過金融創(chuàng)新，使老人們在不移居他處的前提下，通過盤活住房資產(chǎn)獲得穩(wěn)定的收入以貼補生活，作為社會養(yǎng)老的補充?出路就是發(fā)展住房反向抵押貸款，實現(xiàn)以房養(yǎng)老。
二、我國發(fā)展住房反向抵押貸款的組織模式
組織模式的確定和貸款機(jī)構(gòu)的選擇是住房反向抵押貸款能否取得成功的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。在我國，發(fā)展住房反向抵押貸款，既要借鑒國外成熟的經(jīng)驗，又要結(jié)合我國的國情、金融機(jī)構(gòu)狀況和居民的消費習(xí)慣，統(tǒng)籌考慮，選擇高效合理的組織模式，以減少運營成本，提高綜合效率。
(一)組織模式的定位
概括起來，目前國外住房反向抵押貸款的組織模式有三種類型：完全市場模式、完全政府模式，以及二者兼顧模式，其中美國模式屬于第三種。相對于英國、法國、新加坡等國來說，美國的住房反向抵押貸款歷史長、市場規(guī)范、運作較為成功，效果也最為明顯。我國發(fā)展住房反向抵押貸款，應(yīng)借鑒美國模式的經(jīng)驗，走政府調(diào)控與市場運作相結(jié)合之路。也就是說，要在政府主導(dǎo)下，充分發(fā)揮商業(yè)銀行、保險公司、房地產(chǎn)公司、中介機(jī)構(gòu)的優(yōu)勢，進(jìn)行市場化運作，以實現(xiàn)取長補短，優(yōu)勢互補。這是由反向抵押貸款的產(chǎn)品屬性與我國的國情所決定的。
第一，住房反向抵押貸款本身具有明顯的外部經(jīng)濟(jì)性。通過發(fā)展住房反向抵押貸款，有助于實現(xiàn)老人自我養(yǎng)老，減少國家社會保障的壓力，促進(jìn)社會的穩(wěn)定與社會主義和諧社會的構(gòu)建。但住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)本身面臨著較大的市場風(fēng)險，如果沒有政府的介入和政策的支持，這項業(yè)務(wù)就難以發(fā)展起來。
第二，我國的社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制還不完善，信用體系還不完備。我國是在計劃經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)上發(fā)展社會主義市場經(jīng)濟(jì)的。目前正處于轉(zhuǎn)軌時期，體制改革還不到位，市場主體發(fā)育還不成熟，信用體系還不健全，法制環(huán)境還不完善。這樣的外部環(huán)境不利于住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)的健康發(fā)展。如果我們把這項關(guān)系眾多老年人切身利益的事業(yè)完全交由市場來運作，難免會出現(xiàn)這樣或那樣的問題。英國在這方面的教訓(xùn)是深刻的。我國應(yīng)該避免重蹈英國的覆轍，加強政府的監(jiān)管，尤其要在起步階段，更要走穩(wěn)、走好。
第三，我國的居民對住房反向抵押貸款的知識還很缺乏，對它的認(rèn)識有一個時滯，政府的介入有助于增強居民的信心。住房反向抵押貸款是一個全新的產(chǎn)品，涉及到人
們觀念的更新、生活方式的轉(zhuǎn)變、遺產(chǎn)繼承方式的改革、養(yǎng)老方式的變化，人們對它從認(rèn)識到接受會有一個過程。如果政府從一開始就介入，相當(dāng)于對這一產(chǎn)品的信用增級，可顯著增強民眾的信心。另外，為保證公正性，在該項業(yè)務(wù)推出的初始階段，需要進(jìn)行大力宣傳推廣，對借款人進(jìn)行貸前咨詢教育，對服務(wù)人員進(jìn)行培訓(xùn)，這些都是私營機(jī)構(gòu)所不愿也無法承擔(dān)的。
但這并不是說，政府應(yīng)該對住房反向抵押貸款大包大攬，甚至壟斷經(jīng)營。缺乏競爭將導(dǎo)致失去效率。美國住房反向抵押貸款發(fā)展面臨的問題之一是參與的私人機(jī)構(gòu)較少，目前僅剩一家，這是美國政府所不愿看到的，也是廣大消費者所不希望的。我國在推出這項業(yè)務(wù)時，應(yīng)該汲取國外的經(jīng)驗教訓(xùn)，妥善處理政府主導(dǎo)與市場運作二者的關(guān)系。既要發(fā)揮政府的指導(dǎo)、調(diào)控、監(jiān)管作用，又要在具體產(chǎn)品的開發(fā)、推廣、放貸、評估等環(huán)節(jié)上，充分調(diào)動商業(yè)銀行、保險公司、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)等相關(guān)機(jī)構(gòu)的積極性。要通過各方的共同努力，最終形成權(quán)責(zé)明確、運作規(guī)范、監(jiān)管有力、充滿活力與效率的住房反向抵押貸款發(fā)展模式。
(二)貸款機(jī)構(gòu)的選擇
貸款機(jī)構(gòu)的確立是推出住房反向抵押貸款的前提。但并不是所有的機(jī)構(gòu)都適于開辦這項業(yè)務(wù)。這里不妨先分析一下目前我國各類相關(guān)金融機(jī)構(gòu)的優(yōu)缺點。
1、商業(yè)銀行是發(fā)展住房反向抵押貸款的主力軍。商業(yè)銀行的資金比較充裕，個人儲蓄存款中用于購買住房、準(zhǔn)備養(yǎng)老的資金也占有較高的比重，而且傳統(tǒng)的房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)都是由銀行開辦的，銀行對開發(fā)與房地產(chǎn)有關(guān)的金融產(chǎn)品也有比較豐富的經(jīng)驗。因此，銀行辦理反向抵押貸款業(yè)務(wù)可謂相得益彰。但銀行的儲蓄存款以活期和短期固定存款為多，與住房反向抵押貸款的周期不匹配，存在著“短存長貸”現(xiàn)象，這會影響銀行資金的流動性。不過，如果有保險業(yè)的介入，實現(xiàn)銀保聯(lián)手，則可有效地克服上述不足，達(dá)到分散風(fēng)險、共贏發(fā)展的目的。
2、保險公司是發(fā)展住房反向抵押貸款的有生力量。如果單從資產(chǎn)的流動性看，保險公司最適合開辦此項業(yè)務(wù)，尤其是其中的壽險公司。一是壽險公司已積累了大量的保險金，而且負(fù)債期限較長。截止到2006年底，我國保險業(yè)集聚的總資產(chǎn)已達(dá)1.97萬億元，而且它的支付具有長期性，一般發(fā)生在10年之后，這與住房反向抵押貸款的期限匹配較好。二是住房反向抵押貸款在產(chǎn)品設(shè)計時需要考慮借款人的預(yù)期壽命，進(jìn)行產(chǎn)品精算和定價，這正是保險公司的優(yōu)勢所在。三是壽險公司專門從事養(yǎng)老金保險的繳費與理賠業(yè)務(wù)，積累了豐富的理賠經(jīng)驗，這是發(fā)展住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)所必須的。但從目前政策上看，保險公司尚不具備金融信貸的功能。
3、社會保障機(jī)構(gòu)是住房反向抵押貸款的參與者。建立強有力的社會保障體系，增加新的養(yǎng)老資金籌措渠道，支持養(yǎng)老事業(yè)，本來就是社會保障機(jī)構(gòu)的基本工作。但社保機(jī)構(gòu)發(fā)展住房反向抵押貸款，受風(fēng)險控制、投資渠道的限制較多，而且這一業(yè)務(wù)的開辦，涉及到許多具體工作，如購售房交易、資產(chǎn)評估、舊房拍賣等，這些工作并非社會保障機(jī)構(gòu)的強項。因此，社會保障機(jī)構(gòu)最多只能是一個配角，而非主力軍。
4、一般企業(yè)公司不適合開辦這一業(yè)務(wù)。住房反向抵押貸款，因其協(xié)議執(zhí)行時間長、資金多、關(guān)系復(fù)雜，協(xié)議執(zhí)行中風(fēng)險較大、社會影響廣，因而對開辦機(jī)構(gòu)有規(guī)模、實力等市場準(zhǔn)入方面的要求。一般企業(yè)單位，因其資金規(guī)模有限，客戶的信任度低，并不適合辦理住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)。
(三)經(jīng)營方式的確立
根據(jù)上述分析，無論是商業(yè)銀行、保險公司、房地產(chǎn)中介公司，還是社保機(jī)構(gòu)，都不適于單獨發(fā)展住房反向抵押貸款。它的推出，應(yīng)以商業(yè)銀行和壽險公司為主，社會保障和相關(guān)中介機(jī)構(gòu)參與其中，形成權(quán)責(zé)明確、風(fēng)險共擔(dān)、利益共享的合作關(guān)系。在具體運作形式上，建議成立一個聯(lián)合經(jīng)營的股份制公司，由商業(yè)銀行等幾家單位按一定比例投資人股，利益分享、風(fēng)險共擔(dān)，注冊資本金較多，獨立開展反向抵押貸款業(yè)務(wù)。在股份制公司的架構(gòu)內(nèi)，成立不同的部門，分別負(fù)責(zé)產(chǎn)品設(shè)計、市場開拓、售后服務(wù)等業(yè)務(wù)。如由內(nèi)部的保險部門策劃反向抵押貸款業(yè)務(wù)的程序，設(shè)計產(chǎn)品，根據(jù)生命表進(jìn)行相關(guān)測算，估計每年給付的養(yǎng)老費用；由銀行部門負(fù)責(zé)貸款的審查、發(fā)放、回收等事宜；由房地產(chǎn)部門發(fā)現(xiàn)目標(biāo)客戶，聯(lián)合保險部門進(jìn)行談判，通過拍賣出售將收回的住房變現(xiàn)，回籠資金；等等。這樣既可以發(fā)揮上述幾家金融機(jī)構(gòu)的優(yōu)勢，又可以使外部矛盾內(nèi)部化，還可以隔離風(fēng)險，達(dá)到多贏的目的。
三、住房反向抵押貸款的運行機(jī)制
住房反向抵押貸款的運作，需要有一定的程序和機(jī)制作保證。盡管對不同類型的住房反向抵押貸款產(chǎn)品來說，貸款申請與支付的程序不一定完全相同，但總的框架應(yīng)是一致的，主要包括：
1、借款者向政府的特設(shè)機(jī)構(gòu)或與貸款者無利害關(guān)系的第三方進(jìn)行咨詢，就住房反向抵押貸款的優(yōu)缺點、適用人群、產(chǎn)品特征、借貸雙方的權(quán)利義務(wù)等內(nèi)容進(jìn)行充分了解，并與家人或繼承人協(xié)商，在此基礎(chǔ)上決定是否申請該貸款。
2、符合條件并決定申請住房反向抵押貸款的申請人，向具有資格的貸款機(jī)構(gòu)提出書面申請。也即向銀行或其他經(jīng)辦機(jī)構(gòu)提出對自有住房實施反向抵押貸款的申請書。
3、貸款機(jī)構(gòu)對申請人提交的申請書內(nèi)容進(jìn)行初審，初審合格后予以受理。然后委托獨立、合法、權(quán)威的社會中介機(jī)構(gòu)，對申請人的資信和房產(chǎn)等情況進(jìn)行審查。
4、社會中介機(jī)構(gòu)按照法定的程序和內(nèi)容，對申請人的信用、住房情況進(jìn)行全面審查，并出具審查評估報告。
5、按照評估報告，貸款機(jī)構(gòu)決定是否接受申請人的申請。對于符合條件的申請人，在借貸雙方自愿的情況下，簽訂住房反向抵押貸款合同。
6、合同生效后，在貸款期間，貸款機(jī)構(gòu)按照合同約定的支付方式，向借款者定期或不定期地提供現(xiàn)金支付，房產(chǎn)所有權(quán)逐漸轉(zhuǎn)移到貸款機(jī)構(gòu)。
7、貸款到期或者按照約定借款人死亡后，借款者或其繼承人可以用其他資產(chǎn)償還貸款，否則貸款機(jī)構(gòu)將抵押住房收回，并在二手房市場上拍賣出售，用所得收入彌補前期的貸款額，取得利潤。
8、今后隨著住房反向抵押貸款的證券化，貸款機(jī)構(gòu)可以以一系列住房反向抵押貸款為標(biāo)的資產(chǎn)，并以其未來所產(chǎn)生的現(xiàn)金流作擔(dān)保，通過發(fā)行住房反向抵押貸款證券的方式，將資產(chǎn)出售給投資者以進(jìn)行融資活動。
四、住房反向抵押貸款參與各方的作用
住房反向抵押貸款能否順利推行，在于參與各方能否各司其職，充分發(fā)揮各自的作用，到位而不越位。因此，對各參與機(jī)構(gòu)準(zhǔn)確定位是非常必要的。
(一)政府
我國住房反向抵押貸款的發(fā)展，離不開政府的參與和支持。政府的作用主要體現(xiàn)在以下方面：
1、市場監(jiān)管者。老年人一般缺乏足夠的金融知識，無法對住房反向抵押貸款做出全面、準(zhǔn)確的判斷，很容易在信息不對稱的情況下被誤導(dǎo)。為此，政府必須加強對市場主體包括貸款機(jī)構(gòu)和中介機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，明確貸款機(jī)構(gòu)必須披露的信息，包括利率、費用等；對中介機(jī)構(gòu)通過認(rèn)證和監(jiān)控，確保服務(wù)質(zhì)量；加大對有關(guān)法津法規(guī)的執(zhí)行力度，對執(zhí)行情況進(jìn)行有效評估，對不當(dāng)?shù)男袨榧皶r糾正；及時受理消費者的投訴，并給予快速反應(yīng)。
2、政策與法律法規(guī)制定者。政府應(yīng)當(dāng)為反向抵押貸款服務(wù)項目提供政策優(yōu)惠，包括對貸款收入和保險公司的反向抵押貸款保險費收入給予稅收優(yōu)惠，對房屋擁有者獲取的貸款予以稅收豁免。要制定并完善相關(guān)的法律法規(guī)。建立住房反向抵押貸款機(jī)構(gòu)和中介機(jī)構(gòu)的市場準(zhǔn)入制度，明確反向抵押貸款咨詢和市場推廣人員的資格標(biāo)準(zhǔn)。
3、信息咨詢者。在推出反向抵押貸款之初，政府應(yīng)扮演中介咨詢者的角色，以確保咨詢服務(wù)主體的中立性、咨詢過程的規(guī)范性，讓申請人獲得客觀、公正、準(zhǔn)確的反向抵押貸款信息。在這方面，政府擁有貸款機(jī)構(gòu)無法比擬的信譽優(yōu)勢。
4、額外風(fēng)險擔(dān)保者。主要體現(xiàn)在兩個方面：一是在正常情況下，對一些政府支持的住房反向抵押貸款產(chǎn)品，政府應(yīng)給予擔(dān)保。主要是建立住房反向抵押貸款風(fēng)險的分散機(jī)制，保護(hù)貸款機(jī)構(gòu)和借款人的利益。由政府提供反向抵押貸款保險，承擔(dān)房屋價值低于貸款余額的部分，可解除金融機(jī)構(gòu)對房價波動引起巨額損失的憂慮，提高老年人參與此項業(yè)務(wù)的積極性。二是在特殊情況下，政府要發(fā)揮中央銀行的作用，給予必要的援助。當(dāng)住房反向抵押貸款的開辦機(jī)構(gòu)出現(xiàn)資金短缺時，可以向政府的央行申請專項再貸款；當(dāng)貸款機(jī)構(gòu)因擠兌而出現(xiàn)流動性困難時，央行應(yīng)給予援助；當(dāng)貸款機(jī)構(gòu)或開辦反向抵押貸款保險業(yè)務(wù)的保險公司破產(chǎn)時，央行可直接接管相關(guān)業(yè)務(wù)，或責(zé)令接收機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)繼續(xù)開展反向抵押貸款的相關(guān)業(yè)務(wù)。
(二)中介機(jī)構(gòu)
住房反向抵押貸款的推出，離不開房地產(chǎn)價值評估、信息咨詢、法律公證等中介機(jī)構(gòu)的參與。其作用主要有：
1、房產(chǎn)價值評估。在反向抵押貸款合同簽訂前和執(zhí)行過程中，需要對住房價值進(jìn)行評估。正確、合理、公正的評估結(jié)果是確保借貸雙方利益的前提和基礎(chǔ)。為從制度上保證公正性，盡可能避免借貸雙方的糾紛，理想的方法是選擇與借貸雙方都無直接利益關(guān)系的第三方也即專業(yè)的房地產(chǎn)評估中介機(jī)構(gòu)來承擔(dān)評估業(yè)務(wù)。
2、信息咨詢。借款人在做出反向抵押決策之前，需要獲得客觀、公正、及時的住房反向抵押貸款信息。從國外的實踐看，許多反向抵押貸款的糾紛，是由于申請人事前沒有進(jìn)行獨立的咨詢，對反向抵押貸款的知識和信息了解不多，甚至被誤導(dǎo)所造成的。因此，為保證信息咨詢的公正性，應(yīng)借監(jiān)美國的經(jīng)驗，由政府牽頭組建獨立于貸款人的中立的信息咨詢機(jī)構(gòu)，并把“已接受咨詢”作為申請反向抵押貸款的條件之一。
3、房屋維修、房產(chǎn)交易。反向抵押貸款的貸款期限較長，短則幾年，長則十幾年甚至幾十年。在這么長的時間內(nèi)，為保證住房的正常使用功能，需要對住房進(jìn)行維護(hù)，這需要房地產(chǎn)公司的參與。在貸款周期結(jié)束時，有很大一部分反向抵押貸款合約需要將房產(chǎn)變現(xiàn)，這就需要通過房地產(chǎn)二級市場，進(jìn)行交易實現(xiàn)。
4、法律公證。房產(chǎn)屬于大宗商品，對個人來講，其價值在個人財富中所占比重很大。因此，在簽訂住房反向抵押貸款合約時，借款人一定要慎之又慎。除按要求履行程序外，穩(wěn)妥的辦法之一是得到會計師事務(wù)所、律師事務(wù)所的介入與幫助。這樣不僅可以得到更詳細(xì)的信息，而且可防止交易中的欺詐行為。
(三)保險公司
保險公司不僅應(yīng)承擔(dān)房屋擁有者的人身保險和房屋財產(chǎn)保險，還應(yīng)當(dāng)由其來開辦反向抵押貸款保證保險。反向抵押貸款本質(zhì)上屬于商業(yè)貸款，一般情況下，反向抵押貸款到期后的貸款總額小于房屋價值，對保險公司來說，無疑是一個很好的商業(yè)保險項目。若由政府通過收取保險費的方式為貸款人保險，很可能使政府成為盈利機(jī)構(gòu)，這與政府的職能相違背。因此，在我國保險公司開辦此類保險比政府更適合。具體地說，保險公司的作用有三項：
1、承擔(dān)申請人的人身保險和房屋的財產(chǎn)保險。這與傳統(tǒng)的住房分期抵押貸款是一致的。
2、承擔(dān)反向抵押貸款保證保險。也即在貸款到期時，如果貸款本息超過房屋本身的價值，將由保險公司來賠付，這將大大減少貸款機(jī)構(gòu)的風(fēng)險。這種保險類似于美國聯(lián)邦政府對HECM產(chǎn)品的抵押擔(dān)保。
3、產(chǎn)品設(shè)計。充分發(fā)揮保險公司精算人才的優(yōu)勢，對住房反向抵押貸款的產(chǎn)品進(jìn)行設(shè)計。
(四)商業(yè)銀行
商業(yè)銀行實力雄厚，能夠滿足住房反向抵押貸款的啟動資金要求，而且銀行本來就辦理住房抵押貸款業(yè)務(wù)，可借此實現(xiàn)業(yè)務(wù)的就近轉(zhuǎn)移。將來還可通過將住房抵押貸款證券化，提高貸款資產(chǎn)的流動性，從而使業(yè)務(wù)拓展成本變得更低。商業(yè)銀行的作用主要體現(xiàn)在：
1、主貸款機(jī)構(gòu)。在住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)的運作中，要以商業(yè)銀行為主。主要考慮是：第一，商業(yè)銀行在普通居民尤其是老年人的心目中信譽較高，而信譽是老年人愿意把住房反向抵押出去的首選。第二，商業(yè)銀行的網(wǎng)點眾多，容易實現(xiàn)規(guī)模效益，降低業(yè)務(wù)擴(kuò)展成本。第三，資金雄厚，迫切需要尋找合適的投資渠道。
2、會同壽險公司，開發(fā)設(shè)計住房反向抵押貸款產(chǎn)品。對國外的反向抵押貸款產(chǎn)品，我們可以借鑒，但必須結(jié)合我國的實際進(jìn)行重新設(shè)計。這就需要商業(yè)銀行會同壽險公司，在充分調(diào)研的基礎(chǔ)上，共同開發(fā)符合我國市場需求的本土化產(chǎn)品。
3、開展售后服務(wù)。住房反向抵押貸款周期長，售后服務(wù)的任務(wù)很重。這就要發(fā)揮商業(yè)銀行在這方面的優(yōu)勢和特點。從長遠(yuǎn)看，誰的售后服務(wù)做得好，誰就能贏得市場。
五、結(jié)束語
本文主要分析了住房反向抵押貸款的組織模式、程序和運行機(jī)制。根據(jù)我國的國情、金融機(jī)構(gòu)的優(yōu)缺點和居民的消費習(xí)慣，筆者建議，我國應(yīng)建立以商業(yè)銀行為主體，保險公司和社保機(jī)構(gòu)為補充，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)參與其中的住房反向抵押貸款開辦機(jī)構(gòu)。這樣不僅可發(fā)揮各自的特長，也可實現(xiàn)規(guī)模效益。此外，本文還分析了政府、商業(yè)銀行、保險公司、中介機(jī)構(gòu)等參與各方的作用。在實際運作過程中，參與各方應(yīng)恪守業(yè)務(wù)流程，嚴(yán)格按程序辦事，既要防止越位，也要防止不到位。
篇8
（一）以房換養(yǎng)2005年，南京湯山溫泉留院老年公寓推出我國最早的以房養(yǎng)老模式，其規(guī)定在南京擁有60平米以上產(chǎn)權(quán)住房的60歲及以上老人，可將其房產(chǎn)作抵押，并進(jìn)行公證后入住養(yǎng)老院終生免交一切費用；房屋在老人去世后歸養(yǎng)老院所有。由于我國信用機(jī)制尚不完善，老年人無法明確了解民營養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的信用情況和履約能力，若養(yǎng)老院破產(chǎn)，老人的生活將無從保障，此模式在歷時兩年后最終夭折。
（二）售房返租2007年，上海允許65歲以上的老人將自有房屋賣給公積金中心，再進(jìn)行回租，租期由雙方約定，租金按照市場價格執(zhí)行，售房款除支付租金外可用來養(yǎng)老。這種模式由于政府機(jī)構(gòu)的參與，得到了較多的關(guān)注。但這一模式要求申請人將其房屋的所有權(quán)出讓給公積金中心，自己只能以租房的形式保留使用權(quán)。由于多數(shù)老年人和其子女對產(chǎn)權(quán)的敏感性，所以這一模式推出后申請者寥寥無幾，最終被迫停止。從根本上看，此模式并未真正化解老人長壽風(fēng)險，只將風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給了公積金中心，售房后如果老人缺乏合理的資金使用規(guī)劃，反而會加劇其財務(wù)風(fēng)險。
國外住房反向抵押貸款運作經(jīng)驗及一般規(guī)律
（一）美國美國早期的住房反向抵押貸款一般由較小的貸款機(jī)構(gòu)發(fā)起并實施，發(fā)展極其緩慢。1987年，國會設(shè)立了房產(chǎn)價值轉(zhuǎn)換抵押貸款（HECM）保險示范項目，聯(lián)邦住房管理局（FHA）為其提供風(fēng)險擔(dān)保。1989年，F(xiàn)annieMae出資購買了所有合格的HECM貸款，為其構(gòu)建了一個二級市場，增加了此貸款的流動性。此后，反向抵押貸款得到了迅速的發(fā)展。［10］當(dāng)前美國市場上主要有三種住房反向抵押貸款產(chǎn)品［11］，如表1所示。美國住房反向抵押貸款有如下特點：一是貸款的開辦機(jī)構(gòu)多樣，以政府機(jī)構(gòu)提供為主，也有私營機(jī)構(gòu)，商業(yè)銀行、保險公司等金融機(jī)構(gòu)參與實施；二是對借款人有要求：年齡在62周歲及以上老人，擁有獨立產(chǎn)權(quán)并作為其永久住房，該房屋為非抵押狀態(tài)；三是貸款額度主要由借款人的年齡、貸款利率和房產(chǎn)價值來決定，并按地區(qū)和年度設(shè)定了上限，且貸款的支付方式靈活，可以一次性支付總額、終身支付、定期支付，在信用額度內(nèi)隨時支付，或者這幾種支付形式組合；四是償還方式靈活，在貸款期限結(jié)束后，根據(jù)合約由貸款機(jī)構(gòu)將抵押的住房收現(xiàn)，償還貸款本息，也可由借款人或其繼承人償還貸款本息，將房屋贖回；五是貸款機(jī)構(gòu)可將反向抵押貸款通過二級市場融資，進(jìn)行風(fēng)險分散。
（二）反向年金抵押貸款（ReverseAnnuityMortgage）、信用額度反向抵押貸款（LineofCreditReverseMortgage）和固定期限反向抵押貸款。加拿大的住房反向抵押貸款主要由一家私營機(jī)構(gòu)CHIP提供，由專業(yè)顧問、理財師、會計師、中介服務(wù)商和加拿大的主要6大銀行完成分銷。加拿大沒有出臺專門的法律，貸款機(jī)構(gòu)統(tǒng)一由國家金融機(jī)構(gòu)監(jiān)管局監(jiān)管，推銷人員也必須持證上崗。從運作模式上看，加拿大的住房反向抵押貸款屬于完全市場商業(yè)運作，沒有政府參與。
（三）英國英國早期的住房反向抵押貸款被稱為房產(chǎn)價值釋放機(jī)制（ERM）。這類產(chǎn)品缺乏“無追索權(quán)保證”條款，老年人在簽約后得到一些投資債券來代替現(xiàn)金。貸款機(jī)構(gòu)將資金進(jìn)行投資，在經(jīng)濟(jì)繁榮時，債券持有人可獲得大量收益，但后來由于英國經(jīng)濟(jì)衰退，債券價格暴跌，使持有ERM債券的老年人不僅沒能獲得收益，反而使其債務(wù)進(jìn)一步增加［12］。此后英國政府廢除了此業(yè)務(wù)，并出資進(jìn)行了賠償，但仍有個案沒能圓滿解決，致使多年之后，不少老年人對此類產(chǎn)品仍心存排斥。2001年4月，英國政府又重新制定了新的資產(chǎn)釋放計劃，并安排了巨額預(yù)算支持。當(dāng)前英國住房反向抵押貸款包括占市場比重較大的終身抵押貸款（LifetimeMortgages）和房屋轉(zhuǎn)換計劃（HomeReversion）兩大類。英國沒有專門針對住房反向抵押貸款的法規(guī)，但其他法規(guī)的部分內(nèi)容對此類產(chǎn)品可起到約束作用，如1974年頒布的《消費者信用法案》對貸款金額在2.5萬英鎊以下的貸款機(jī)構(gòu)的信息披露、貸款費用、借款人權(quán)利等內(nèi)容進(jìn)行了規(guī)定。抵押貸款委員會制定的會員作業(yè)守則對貸款金額在2.5萬英鎊以上的貸款人必須履行的職責(zé)進(jìn)行了限定［13］。
（四）日本日本引入反向抵押貸款首先采用的是試點制。在政府支持下最初有13家市政和福利機(jī)構(gòu)提供此產(chǎn)品，后經(jīng)批準(zhǔn)8家銀行也加入其中。目前日本的住房反向抵押貸款分為政府參與型和民營機(jī)構(gòu)參與型兩大類［14］。1，政府參與型反向抵押貸款。此類產(chǎn)品根據(jù)地方政府參與程度不同，又可以分為政府直接融資方式和政府間接融資方式。政府直接融資方式，是指政府機(jī)構(gòu)直接經(jīng)營反向抵押貸款，由所屬的行政機(jī)構(gòu)直接融資給借款人。政府間接融資方式，是指政府機(jī)構(gòu)不直接經(jīng)營反向抵押貸款，在地方政府設(shè)立窗口受理本地居民的申請，然后把申請書轉(zhuǎn)給銀行，由政府機(jī)構(gòu)在銀行和借款人之間進(jìn)行調(diào)節(jié)，最終由銀行將款項貸給借款人，貸款風(fēng)險由銀行承擔(dān)。2，民營機(jī)構(gòu)參與型反向抵押貸款。日本的許多民營機(jī)構(gòu)也推出了各自的住房反向抵押貸款產(chǎn)品，可分為兩大類：一類是由銀行、信托公司等金融機(jī)構(gòu)經(jīng)營的反向抵押貸款產(chǎn)品。主要做法是由借款人用自己的房地產(chǎn)作抵押，向經(jīng)辦機(jī)構(gòu)申請貸款，在貸款額度內(nèi)以年金方式領(lǐng)取或隨時按需領(lǐng)取，支取部分定期結(jié)算利息，未領(lǐng)取部分不計利息。在借款人去世后，用售房款償還貸款本息，剩余部分交還借款人的繼承人。另一類是房地產(chǎn)公司經(jīng)營的“城市規(guī)劃再開發(fā)”和“住宅重建”項目。主要做法是老人用房產(chǎn)作抵押，可以從房地產(chǎn)公司得到資金用于重建住宅，改善其居住條件，在老人去世后，用售房款償還本息。
（五）國外發(fā)展的規(guī)律分析從上述幾個國家的發(fā)展情況，可以發(fā)現(xiàn)每個國家既形成了各自鮮明的特色，其中也包含了一些共性的規(guī)律，這些經(jīng)驗對于我國或其他準(zhǔn)備引入的國家，具有重要的借鑒意義和啟示。第一，反向抵押貸款的發(fā)展離不開政府的支持。住房反向抵押貸款不僅具有金融產(chǎn)品的特性，而且具有明顯的社會屬性，符合國家的政策取向。特別是在運作前期，如果沒有政府的支持就會發(fā)展很慢。如在英國雖然反向抵押貸款起步并不晚，但因為產(chǎn)品設(shè)計的缺陷和政府長期未參與，至今人們對此項產(chǎn)品仍存戒心。政府在對國民的宣傳教育、市場監(jiān)管和法律法規(guī)的完善等方面起著重要的作用，這有利于反向抵押貸款的進(jìn)一步發(fā)展。第二，產(chǎn)品設(shè)計的多樣化。針對不同消費者的需求，各國都設(shè)計開發(fā)了多種反向抵押貸款產(chǎn)品。如美國根據(jù)借款者房屋價值的高低推出了三種檔次的產(chǎn)品，日本不同的經(jīng)營主體開發(fā)了各具特色的產(chǎn)品。第三，由點到面，逐步推廣。各國反向抵押貸款的發(fā)展都經(jīng)歷了從不完善到成熟，從初級到高級，從試點到大規(guī)模推廣的過程。尤以日本的發(fā)展經(jīng)驗特別值得我們借鑒，我國可先根據(jù)國情，選取房地產(chǎn)市場發(fā)展較完備的地區(qū)進(jìn)行試點，總結(jié)經(jīng)驗，再逐步向全國推廣。第四，強化風(fēng)險控制和市場監(jiān)管。反向抵押貸款是一項復(fù)雜的金融創(chuàng)新產(chǎn)品，不僅面臨利率、房價、長壽、持續(xù)周期長等風(fēng)險，而且參與主體較多，利益關(guān)系難以協(xié)調(diào)。申請人都是老年人，他們的抗風(fēng)險能力相對較弱。因此，國外均十分重視風(fēng)險控制和法制化的市場監(jiān)管。美國為反向抵押貸款制定了專門的管理條例；加拿大由國家金融機(jī)構(gòu)監(jiān)管局監(jiān)管，要求推銷人員也必須持證上崗；英國由金融服務(wù)局負(fù)責(zé)監(jiān)管。
構(gòu)建我國反向抵押貸款運行機(jī)制的新思路
（一）反向抵押貸款運作的組織模式住房反向抵押貸款的運作模式可分為政府主導(dǎo)模式、完全市場運行模式與政府和市場相結(jié)合的中間模式。考慮到財政的負(fù)擔(dān)和產(chǎn)品運作的專業(yè)性，我國反向抵押貸款完全依靠政府運作是不現(xiàn)實的。另一方面，我國的信用體系還不夠健全，法律制度也不甚完善，老年人的抵抗風(fēng)險能力不強，把這項事業(yè)完全交由市場運作，勢必容易出現(xiàn)如產(chǎn)品設(shè)計不當(dāng)，不法機(jī)構(gòu)侵害老年人利益等諸多問題。英國就曾有過深刻的教訓(xùn)，其不良后果影響至今。市場運行為主，政府支持為輔的中間模式更為適合我國國情。既然是一種貸款，老年人通過抵押房產(chǎn)融資養(yǎng)老，而非由國家財政撥款或采取救濟(jì)補貼的方式，這就決定了住房反向抵押貸款必須采取以市場運作模式為主。同時，此產(chǎn)品是用于養(yǎng)老，就必須考慮其社會保障的部分屬性，因此政府的支持也必不可少。
（二）主辦機(jī)構(gòu)的選擇與運作機(jī)制方案設(shè)計主辦機(jī)構(gòu)是反向抵押貸款的發(fā)起人，主要負(fù)責(zé)合同的擬訂、產(chǎn)品營銷、建立客戶群資料庫，發(fā)展和完善反向抵押貸款市場。反向抵押貸款的業(yè)務(wù)周期長，風(fēng)險大，需要大量的前期資金，主辦機(jī)構(gòu)必須具有雄厚的資金來源，能夠為借款人提供長期的現(xiàn)金流或所需的長期照顧服務(wù)。銀行作為主辦機(jī)構(gòu)的運作模式，如圖1所示：（1）擁有房產(chǎn)的老人向?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)咨詢，根據(jù)自身條件，向銀行提出申請；（2）銀行受理審核，委托專業(yè)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行房產(chǎn)估價，雙方簽訂反向抵押貸款合同；（3）合同成立后，銀行按約定為借款人提供養(yǎng)老資金，老人仍保留房產(chǎn)所有權(quán)，未來房屋的增值部分仍可由繼承人獲得；（4）合約到期后，老人或其繼承人處置房產(chǎn)，用所得款項償還前期貸款；（5）政府的主要職責(zé)是協(xié)助成立專業(yè)咨詢和評估機(jī)構(gòu)，監(jiān)督銀行業(yè)務(wù)辦理是否合規(guī)，提供稅費減免等政策優(yōu)惠，收取擔(dān)保費為主辦方可能的損失提供擔(dān)保；（6）銀行可與保險公司合作，將借款人的長壽風(fēng)險和房屋凈值為負(fù)的風(fēng)險通過支付保費轉(zhuǎn)移給保險公司，解決其缺乏此類風(fēng)險管理經(jīng)驗的問題；（7）銀行可以信托其獲得的房產(chǎn)抵押權(quán)，信托機(jī)構(gòu)在所獲取的抵押權(quán)規(guī)模足夠大時，可通過發(fā)行證券化商品提升資產(chǎn)流動性及風(fēng)險分散；（8）專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)應(yīng)由法律、財稅、不動產(chǎn)評估師等專業(yè)人員組成，為保持其對反向抵押合同的中立性，應(yīng)由政府協(xié)助成立，強制申請人貸前咨詢，充分了解反向抵押貸款的可能風(fēng)險與相關(guān)政策，并對老人強制咨詢的部分給予政府補貼。保險公司作為主辦機(jī)構(gòu)的運作模式，如圖2所示：（1）老年人向?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)咨詢，根據(jù)其自身條件，選擇是否參加此養(yǎng)老計劃；（2）保險公司受理申請后，委托房產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行房產(chǎn)估價，雙方簽訂住房反向抵押合同；（3）合同生效后，房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給保險公司所有，保險公司按合約提供終身養(yǎng)老年金；（4）老人身故后，保險機(jī)構(gòu)收回房產(chǎn)并授權(quán)資產(chǎn)管理公司進(jìn)行處置，用所得資金償還前期年金支出；（5）保險公司因取得房產(chǎn)所有權(quán)，合約期間應(yīng)委托物業(yè)管理公司進(jìn)行房產(chǎn)的維護(hù)和管理，以保證其正常使用功能；（6）政府主要對保險公司的核貸條件與運作流程進(jìn)行審核和監(jiān)督，提供稅費減免等優(yōu)惠政策，收取擔(dān)保費為保險公司的可能損失提供擔(dān)保，協(xié)助成立專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)且要求借款申請人強制咨詢。社會養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)作為主辦機(jī)構(gòu)的運作模式，如圖3所示：（1）老年人向?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)咨詢，根據(jù)其自身條件向養(yǎng)老機(jī)構(gòu)提出申請；（2）社會養(yǎng)老機(jī)構(gòu)審查通過后，委托評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行房產(chǎn)估價，雙方簽訂正式合約；（3）合同生效后，老年人將住房所有權(quán)附條件轉(zhuǎn)讓給養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)按照約定為老人提供所需的照顧服務(wù)；（4）政府負(fù)責(zé)審核養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，保證合同訂立的公正性，確保參與此方案的老人獲得適當(dāng)?shù)恼疹櫡?wù)，收取擔(dān)保費為養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)提供擔(dān)保；（5）養(yǎng)老機(jī)構(gòu)通過與政府合作的方式獲得相關(guān)資源，在政府協(xié)助下把受贈房產(chǎn)做抵押向金融機(jī)構(gòu)申請貸款，以獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流；（6）養(yǎng)老機(jī)構(gòu)可委托資產(chǎn)管理公司處理受贈房產(chǎn)，如發(fā)行證券化商品，拍賣房產(chǎn)償還金融機(jī)構(gòu)貸款等；（7）養(yǎng)老機(jī)構(gòu)因取得了房產(chǎn)所有權(quán)應(yīng)負(fù)責(zé)進(jìn)行房屋的管理維護(hù)，可委托物業(yè)管理公司具體實施。
（三）借款人的選擇借款人作為產(chǎn)品需求者，一般為擁有房產(chǎn)，且年齡達(dá)到最低申請要求的老年人，具體到我國，申請反向抵押貸款的老年人應(yīng)具有以下特點：（1）年齡。申請時年齡太小不利于對未來壽命的估計和房屋未來價值的估計，年齡太大對老年人的生活保障起不到太大作用。現(xiàn)階段美國的退休年齡為65歲，平均壽命78.2歲，申請人的最低年齡限制為62歲；日本的退休年齡為65歲，平均壽命82.1歲，對申請人的最低年齡也規(guī)定為65歲。中國的法定退休年齡為男60歲，女55歲，平均壽命74.83歲［15］。建議將借款人的最低年齡設(shè)定為60歲較為合適。（2）房產(chǎn)限制。我國農(nóng)村房產(chǎn)價值低，且農(nóng)村宅基地屬集體所有，農(nóng)民只有使用權(quán)，限制流轉(zhuǎn)和抵押，所以農(nóng)村還不具備發(fā)展住房反向抵押貸款的條件。相反，居住在城鎮(zhèn)擁有房產(chǎn)的老人是潛在消費者，對申請人的住房建議滿足以下幾個條件：一是申請人應(yīng)擁有其住宅房屋的全部產(chǎn)權(quán)，且無房屋貸款，也未向任何人或機(jī)構(gòu)進(jìn)行抵押或典當(dāng)。二是房產(chǎn)的初始評估價值應(yīng)在一定額度以上。這樣做是因為如果房屋價值太低，扣除各種辦理費用再折現(xiàn)后，實際拿到的貸款太低，對老年人起不到多少改善生活的作用，也不劃算。另外，對房齡也應(yīng)有一個上限要求，這是為了規(guī)避土地使用權(quán)即將到期給貸款機(jī)構(gòu)帶來的風(fēng)險，因為我國《土地管理法》規(guī)定的最長住宅用地使用年限為70年，太老舊的房屋也不易變現(xiàn)。
（四）中介機(jī)構(gòu)的參與住房反向抵押貸款的推行離不開中介機(jī)構(gòu)的參與，主要包括信息咨詢、房產(chǎn)評估、法律公正等機(jī)構(gòu)。中介機(jī)構(gòu)的廣泛參與能起到對市場的監(jiān)督作用，促進(jìn)市場交易秩序的公平合法。其各自的主要作用如下：專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)：主要為借款人提供專業(yè)咨詢服務(wù)，使老年人在做出決策前獲得及時、客觀的信息，充分了解產(chǎn)品優(yōu)缺點以及借貸雙方的權(quán)利義務(wù)。為確保信息的公正性，應(yīng)借鑒美國經(jīng)驗，由政府牽頭組建獨立于貸款機(jī)構(gòu)的信息咨詢機(jī)構(gòu)，并強制借款人進(jìn)行貸前咨詢，以獲得的咨詢證書作為申請條件之一。房產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)：在簽訂貸款合同前，以及在合同執(zhí)行過程中，需要對房產(chǎn)價值進(jìn)行評估。評估結(jié)果直接關(guān)系到借貸雙方的利益，因此應(yīng)選擇與雙方都無直接利益關(guān)系的專業(yè)房產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)承擔(dān)評估業(yè)務(wù)，以確保雙方利益不受侵害，避免糾紛。監(jiān)管部門也應(yīng)通過立法嚴(yán)格市場準(zhǔn)入制度，同時加強管理，使房產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)公正、規(guī)范執(zhí)業(yè)。法律公正機(jī)構(gòu)：房產(chǎn)在個人財富中所占的比重很大，因此在簽訂反向抵押貸款合同時必須特別謹(jǐn)慎。較穩(wěn)妥的做法是委托會計師事務(wù)所、律師事務(wù)所介入，保證借貸雙方得到更詳細(xì)、公正的信息，防止交易中的欺詐行為。物業(yè)管理公司、房產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)：貸款期限較長，在執(zhí)行過程中需要房地產(chǎn)公司或其他維修機(jī)構(gòu)對住房進(jìn)行維護(hù)，保證其正常使用功能。當(dāng)合同結(jié)束時，貸款機(jī)構(gòu)需要通過在房產(chǎn)二級市場進(jìn)行交易，將收回房屋變現(xiàn)。
（五）資產(chǎn)證券化住房反向抵押貸款具備實現(xiàn)證券化的特征：一是具有可預(yù)測的現(xiàn)金流，合同到期后，貸款機(jī)構(gòu)可以將收回的房屋出售，用售房款償還貸款本息；二是貸款均以住房作抵押，具有同質(zhì)性，且價值高；三是借款人的規(guī)模較大，且具有分散性。待金融市場發(fā)展較完善時，我國政府可通過適當(dāng)手段鼓勵和引導(dǎo)住房反向抵押貸款證券化，使金融機(jī)構(gòu)可以利用二級市場，實現(xiàn)資本的流動性、分散投資風(fēng)險、獲得資金支持，進(jìn)一步推動反向抵押貸款業(yè)務(wù)的快速發(fā)展。
篇9
第二條本辦法所稱國有土地使用權(quán)租賃，是指土地使用者與縣級以上人民政府土地管理部門簽訂一定年限的國有土地使用權(quán)租賃合同，并支付租金的行為。
第三條本市行政區(qū)域內(nèi)以劃撥方式取得國有土地使用權(quán)作為生產(chǎn)、經(jīng)營用地的，土地使用者應(yīng)當(dāng)依照國家法律、法規(guī)和本辦法的規(guī)定繳納租金。
第四條下列劃撥用地不繳納租金：
（一）城市基礎(chǔ)設(shè)施和公益事業(yè)用地；
（二）軍事用地和機(jī)關(guān)、團(tuán)體、事業(yè)單位非經(jīng)營用地；
（三）居民住宅用地和企業(yè)的非生產(chǎn)經(jīng)營用地；
（四）能源、交通、水利設(shè)施用地；
（五）民政部門確認(rèn)的福利企業(yè)用地；
（六）國家物資儲備庫房、專用場地及火葬設(shè)施用地；
（七）法律、法規(guī)規(guī)定不實行有償、有限期使用的其他用地。
第五條中外合資企業(yè)、中外合作企業(yè)和外商獨資企業(yè)，以劃撥方式取得國有土地使用權(quán)的，可以繼續(xù)向國家繳納場地使用費，也可申請改辦國有土地使用權(quán)出讓、租賃、作價入股手續(xù)。
股份制企業(yè)原有劃撥土地或新征土地，可以通過出讓、租賃或作價入股方式取得土地使用權(quán)。
在劃撥的國有土地上建成的房屋，所有權(quán)人以營利為目的出租的，應(yīng)當(dāng)依法將租金中所含土地收益經(jīng)縣級以上人民政府土地管理部門上繳同級財政。
第六條土地使用者租賃國有土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)持下列文件與縣級以上人民政府土地管理部門簽訂國有土地使用權(quán)租賃合同：
（一）租賃國有土地使用權(quán)申請書；
（二）《國有土地使用權(quán)證》或其他有效批準(zhǔn)文件；
（三）法定代表人證明或委托人的委托書。
第七條國有土地使用權(quán)租賃合同應(yīng)當(dāng)載明土地的位置、面積、用途、租用年限、租金標(biāo)準(zhǔn)、繳納方式和租賃雙方的權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等。
國有土地使用權(quán)租賃合同，確因社會公共利益和其他特殊需要可作變更或提前解除。變更或提前解除給土地使用者造成損失的，應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補償。
變更、提前解除國有土地使用權(quán)租賃合同的，必須經(jīng)縣級以上人民政府城市規(guī)劃、土地管理部門辦理變更或注銷租賃手續(xù)。
第八條國有土地使用權(quán)租賃合同期滿，土地使用者可與縣級以上人民政府土地管理部門續(xù)訂租賃合同。
申請續(xù)訂國有土地使用權(quán)租賃合同，應(yīng)當(dāng)在原合同期滿前60日內(nèi)提出。
第九條國有土地使用權(quán)租金標(biāo)準(zhǔn)，由本市及各縣市人民政府土地管理部門會同價格、財政和房產(chǎn)管理部門在評估國有土地資產(chǎn)價格的基礎(chǔ)上制定，報同級人民政府批準(zhǔn)后向社會公布。
國有土地使用權(quán)租金標(biāo)準(zhǔn)每3年調(diào)整一次。
第十條下列用地經(jīng)縣級以上人民政府批準(zhǔn)，可在批準(zhǔn)的期限內(nèi)緩繳或減免租金：
（一）經(jīng)科技主管部門確認(rèn)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用地。
（二）經(jīng)移民主管部門確認(rèn)安置三峽工程移民達(dá)到規(guī)定比例的企業(yè)用地。
（三）經(jīng)勞動部門確認(rèn)的勞動服務(wù)企業(yè)和安置失業(yè)、下崗職工占從業(yè)人員30%以上的企業(yè)用地。
（四）市、縣市人民政府依照國家規(guī)定確定給予扶持的企業(yè)用地。
第十一條租賃國有土地使用權(quán)的土地使用者，必須嚴(yán)格按照合同的規(guī)定使用土地，并在每年6月30日前向土地管理部門繳納本年度的租金。逾期不繳納的，
按日加收應(yīng)繳租金3‰的滯納金，或者依法收回國有土地使用權(quán)。
第十二條土地租金由土地管理部門代收，實行財政專戶儲存，審計部門依法監(jiān)督，專項用于城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和土地開發(fā)利用。
第十三條以租賃方式取得的國有土地使用權(quán)，經(jīng)縣級以上人民政府土地管理部門批準(zhǔn)并辦理變更手續(xù)，可以依法轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、抵押、作價入股和投資。
第十四條各縣市人民政府可結(jié)合本地實際，制定國有土地使用權(quán)租賃管理的具體辦法。已經(jīng)制定同類規(guī)定的可繼續(xù)試行。
篇10
我的營業(yè)執(zhí)照法人已經(jīng)更改了，現(xiàn)在要更改組織機(jī)構(gòu)代碼證，需要哪些材料呢？
商界因單位名稱、地址、機(jī)構(gòu)類型三項中任一項發(fā)生變更，應(yīng)在變更后的30天內(nèi)到原代碼頒證機(jī)構(gòu)辦理換證手續(xù)，應(yīng)提交材料如下：1．變更后的證照（批文）的原件及復(fù)印件；2．法人代表（負(fù)責(zé)人），經(jīng)辦人的身份證原件及雙面復(fù)印件；3．本單位公章；4．代碼證正本、副本及IC卡；5．介紹信。
沈陽周先生
我只有14歲，只有銀行卡，能買股票嗎？
商界依照你的年齡應(yīng)該是不能開戶購買股票的。按照我國現(xiàn)行的有關(guān)規(guī)定，證券公司有權(quán)拒絕下列人員開戶：1．未滿18周歲的未成年人及未經(jīng)法定人允許者；2．證券主管機(jī)關(guān)及證券交易所的職員與雇員；3．黨政機(jī)關(guān)干部、現(xiàn)役軍人；4．證券公司職員；5．被宣布破產(chǎn)且未恢復(fù)者；6．未經(jīng)證券主管機(jī)關(guān)或證券交易所允許者；7．法人委托開戶未能提出該法人授權(quán)開戶證明者；8．曾因違反證券交易的案件在查未滿三年者。
深圳 周女士
民營企業(yè)建立集體戶口需要具備哪些條件呢？
商界一、辦理集體戶口具備條件：1．單位員工20人以上，其中有6人以上戶口須遷入集體戶口；2．單位有專人負(fù)責(zé)集體戶口管理，并自覺承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；3．單位有穩(wěn)定的辦公場所或員工宿舍。
二、須提交的材料：1．企業(yè)法人簽名的申請書；2．企業(yè)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；3．本單位負(fù)責(zé)管理集體戶口的人員名單；4．單位員工宿舍或辦公場所房產(chǎn)證明,屬于租房的提供租賃合同。
重慶張女士
資產(chǎn)負(fù)債表中，應(yīng)交稅金是不是等于增值稅申報表中應(yīng)補稅款。另外，下月我公司的未交稅金是等于當(dāng)月的增值稅納稅申報表中的應(yīng)補稅款，還是以前幾個月增值稅納稅申報表中的應(yīng)補稅款之和？
商界 資產(chǎn)負(fù)債表上的應(yīng)交稅金就是總賬上此科目的數(shù)據(jù)，但不一定是企業(yè)本月應(yīng)交的增值稅。月末應(yīng)交的增值稅是本月進(jìn)項稅和銷項稅相抵扣后的應(yīng)補稅款加上月留底稅之和。另外，應(yīng)交稅金科目一般包括應(yīng)交增值稅和個人所得稅、城建稅。
太原吳先生
資產(chǎn)評估里投資的概念有這么一句話――通過分配增加財富，請問這是什么意思？
商界 經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的分配環(huán)節(jié)并不能增加社會總的財富。但是在分配或者二次分配的過程中，有些人通過投資的方式，按照資本要素分得一部分社會財富。這部分財富通過分配的方式由一部分人轉(zhuǎn)移給另一部分人所有，那么就個人而言，投資的這個人的財富就增加了。
武漢趙先生
生產(chǎn)加工型的企業(yè)第一次年審要帶什么資料？
商界 你具體說的是什么年審呢？如果是工商年審，需要帶的資料如下：1．年審表格；2．營業(yè)執(zhí)照正本和副本原件；3.法人身份證復(fù)印件；4．授權(quán)書；5．會計報表；6．機(jī)構(gòu)代碼證。
太原 樊先生
我想注冊一家小型公司，現(xiàn)在準(zhǔn)備租辦公室，不知道20平方米的房子可不可以，注冊公司時，對辦公室面積有要求嗎？
商界注冊公司只要有正規(guī)的租賃合同、實際辦公地址就可以辦理了。對場地面積沒有要求，只要能夠正常辦公就行。
阜陽 唐先生
